房产市场调查研究
房产市场调查研究
市场调查意义
1 狭义市场调查
狭义市场调查指商品身消费者象科学方法收集消费者购买商品事实意见动机等关资料予分析研究手段
房产市场例行重市场调查公开案现场做调查手机资料进行销售售情况总结分析
谓消费者购买商品事实指调查房屋销售率购买客户源分布购买时间规划偏面积偏等事实资料
谓消费者购买商品动机商品意见指调查解购房者购买该房屋原居住投资该房屋满意程度包括价格建材格局点环境等反应资料
2 广义市场调查
广义市场调查调查象消费者包括切市场营销活动科学方法收集商品生产者转移消费者间切市场营销关问题资料予分析研究方法
房产市场进行公开案市场调查研究外包括公司营销手段具体执行情况目标市场状况消费者购买动机倾决策等心理程分析广告策略目标市场中反应收效
收集充分研究收集资料够知道公司营销计划执行情况公司营业绩样够时纠正营销程中偏差保证公司正常市场轨道中利运转
二 市场调查种类
调查方式市场调查分四种类型：
1 询问调查法
指拟调查事项采面面电话书面形式调查者提出询问获需资料程事实意见动机询问
2 观察调查法
指调查员机器调查现场旁边观察消费者动作该动作聚集作调查结果实施调查时调查没感觉调查正进行样避免调查观意见调查结果产生影响
3 试验调查法
通调查某种规模推销方法否够收预期销售效果调查手段先作某项推销方法规模试验然市场调查方法分析种试验型推销方法否值规模进行执行技术选择市场条件相实验市场较市场极困难问题较法广泛应
4 统计分析法
公司外现成资料利统计理分析市场销售变化情况提供调查资料方法研究象：销售额增减变化未趋势整体市场变化趋势影响变化素等问题做趋势分析相关分析
三 市场调查程序
般言市场调查程序步骤分方面：
1初步调查
2决定收集资料方法
3设计调查表
4选样
5资料整理分析
6报告准备提出
面程序步骤进行讨
房产市场调查研究(二)
1 初步调查
初步调查确定问题研究范围研究拟定出套计划分三步骤：
（1）情况分析拟定正式调查计划前市场调查员必须公司历史产品竞争者分配渠道方法消费者购买惯广告销售促销方法等情况相加解
（2）预备调查目前调查范围关资料进行分析分析业政府资料专家意见等分析调查身问题发展出假设作正式调查基础
（3）决定研究范围情况分析非正式调查假设减少甚确定出研究计划范围时假设进行仔细系统分析果研究计划初期够确定解决索研究问题节省进步力物力财力
2 决定收集资料方法
资料分两类初级资料（原始资料）指专某项计划收集实验资料次级资料（二手资料）指原始资料整理形成利资料适二手资料加利节省量力财力
（1）次级资料源
①政府机关金融机构统计公布资料级政府公报银行结汇统计等
②业公会商会种职业团体公布资料建工集团房机构等
③市场研究机构信机构公民营企业公布资料济研究规划研究院等
④广告代理商种广告媒体发布资料
⑤国外学出版物
⑥种基金会实行研究计划报告
⑦国外公图书馆公布资料
⑧公司身种资料
（2）原始资料收集方法
适充分次级资料然理想宝贵时次级资料常完整配合需时应该设法搜集原始资料原始资料搜集般常方法：
①调查法
a． 员调查法方法目前房产业认必效调查方法访问象现场售楼处售楼先生姐销售房屋程中扮演直接重角色解购房者需反应时清楚解销售率变动程验市场调查员常闲聊谈笑风生中解案销售情况关资料公司提供宝贵参考具体操作程中销售率时公司机密资料取真实情报较困难
b． 电话调查法电话调查时间济作调查员访问调查辅助办法电话调查核实销售率虚实假客户购屋名义询问少价值资料
c． 通讯调查已积累客户发调查信函某项事件进行调查种方法时效性较差没相必理较少
②观察法
销售现场敏锐市场调查员通现场布置潮现场销售气氛销售技巧运等方面观察通常现象中判断出该项目成功失败进普通调查难出意义资料
3 设计调查表
调查中调查表设计周密理想极重环条问题措辞语气稍妥结果会事实相甚远先设计调查表程序应注意问题列举：
（1） 决定调查方式
调查员运访问调查电话调查通讯调查时调查表容设计样目前业市场调查部分忽略市场调查表造成调查结果理想调查时前针调查容采调查方式设计调查表设计针性调查问题结果会价值
（2） 决定采种类型问题
调查问题设计种目问题设计方式常采问题种类型：项选择问题做答问题双面问题
（3） 设计调查表问题时应注意事项
① 问题力求简单清晰调查明白问题容
② 问题身模棱两话语运简单通俗文字问题两题容
③ 问题文字间引导性问句含暗示
④ 避免提出涉私问题避免提出合理问题
⑤ 注意问题排列序前问题设计简单趣引起调查兴趣合作问题衔接合理然避免题改变造成调查理解混淆
4 选样
消费者数目庞想调查全部消费者现实济全部消费者中选择部分具代表性进行调查选样抽样调查抽样调查方法较常：
（1） 机抽样法
机抽样指整群体中机抽取干体作样抽样者体做目选择全体中体均抽取机会常抽样法等距抽样意抽样利机号码表
（2） 计划抽样法
计划抽样法某种标准全体象中选取干数目作样谓标准数情况指中等形状中等程度中等品质中等数量言例况调查表选取中等价格太高太低土调查象
（3） 分层抽样法
分层抽样法全体某种分类标准（性职业收入家庭状况等级）分干组组称层然组中选取部分体作样
5 资料整理分析
调查者处收集资料千差万编制调查报告前必须先进性资料整理样做利资料保存程：
（1） 编辑编辑目发现剔调查资料中错误部分调查员观偏见答复者意敷衍精确回答矛盾答复等
（2） 编号数字符号代表资料资料易编入适类更利录入计算机进行处理
（3） 制表已分类资料系统制成种统计表便分析纳
（4） 分析解释绝数资料收集均取样样性必须测定谓性指样均数总体群均数差通常样均数标准误差越样均数总体群均数差异越样均数性越
6 报告准备提出
市场调查必须制作调查报告供决策参考应报告准备必须详扼属实报告书容组织目标明确条紊重点分明读者短时间够总体印象
关报告容纲美国营销协会拟定份市场报告标准纲作参考：
导言
1 标题扉页
2 前言
（1） 报告根
（2） 调查目范围
（3） 方法
（4） 致谢
3 目录表
二报告体
1 详细目
2 详细解释方法
3 调查结果描述解释
4 调查结果结摘
5 建议
三附件
1 样分配
2 图表
3 附录
7房产市场调查报告提纲
般言房产市场调查员拟写市场调查报告应包含容：
（1） 前言
（2） 前市场分析
（3） 区域市场调查分析
（4） 案分析较
（5） 案基环境分析
（6） 规划分析建议
（7） 价格贷款政策
（8） 推出时机分析
（9） 结
房产市场调查研究(三)
四 市场研究类型
市场研究类型作划分：
1 消费者研究
买方市场消费者导房产营销流满足消费者需求房产开发商营者否生存理迫切需求般言消费者研究回答5W（Who）什（What）（Where）（How）房产市场里分析谁者购买者购买什类型房产购买动机什时购买
（1） （Who）
口数量
性例
年龄分布
教育程度
职业
收入
居住形态
社会阶层
谁者
谁购买者（谁决定购买）
（2） （Where）
购买者域分布（区域差）
购买动机
购买理
购买途
（3） 什（What）
产品规划
外观造型
面积
环境
点
格局（阳光通风）
建材
公设施
价格
贷款
付款方式
（4） 时（When）
购买时机
购买时间
购买季节性（周期性）
（5） （How）
客户反应（价格规划点等）
销售序
购买频度（购买者销售反复次数）
2 动机研究
动机研究室应社会科学技术发掘评价市场造成某种行力量包括消费者思想态度深入分析发现消费者购买特定产品品牌意识原
真正行动机优势付合社会规范愿回答时真正动机连没充分意识真正动机常常难运普通询问调查法
目前常应动机研究方法包括：联句试验完句试验深度面谈集体面谈题知觉实验法等
3 市场研究
市场研究通研究潜市场潜销售量决定某种商品市场需量者计算市交易区市场占率进拟定区销售配额确定销售区域通市场分析明应区加强广告语促销够分析未趋势市场分析包括消费者需求种素调查总需求相需求重度需求市场饱点消费率调查等
销售指数市场分析基工具销售指数中解销售区域市场潜需求量百分余公司总百分进行较分析够发现公司市场营销薄弱环节作改进营销决策参考
估计市场潜力方法直接资料法必然结果资料法素法等
4 销售分析控制
企业组织销售活动研究市场研究中应广泛部分销售分析控制包括销售记录市场消费者研究评价帮助建立效销售方案销售组织建立销售路线分析产品营销活动成绩测度市场占率分析产品销售员利润决定顾客销售商销售员销售倾外销售分析包括述问题：
（1） 顾客联系次数少
（2） 潜市场较销售努力否已发挥极限
（3） 顾客阶层区产品分析销售成
（4） 第线推销活动深度
通销售分析控制研究浪费降低限度避免错误方时够降低销售成增加利润销售分析控制应推广销售组织中成员家充分重视
5 产品研究
产品研究现代企业言相重环通产品断研究改进切合满足消费者需产品研究包括消费者购买惯产品设计偏等问题研究发展商越切合满足消费者需产品越容易量销售
现房产业极重视产品研究说产品规划种形态设计（住宅办公楼等）面积分配例外观形势处理方法（防潮复古线条处理建材选择效果差异等）格局公设施安排等问题房产规划研究应原：
（1） 规划
符合段特性
适合前市场
创造土价值
（2） 规划特征
建筑物合理化
完成企业济目
满足非特定数投资意
效空间设计效应
考虑居住者生活种机
房产市场调查研究(四)
五 市场研究制约
房产市场营销中市场调查研究占极重位时受素限制制约：
1 费限制
研究报告尤固定预算市场研究者预算范围作调查研究常会感法充裕执行研究计划造成研究成果受方面限制
目前中国房产营销历史短业界市场调查研究认识理解尚处初级阶段方面投入费较少需引起发展商足够重视
2 时间限制
市场研究极费时间提供市场调查员时间般短短时间提出份客观详实市场报告较困难需市场调查员做充分筹备工作包括发展商联系明确调查目流程争取发展商力支持
3 技限制
验验丰富市场调查员没验市场调查员技巧力会相差远种市场分析力技研究报告信度直接影响优秀市场研究员应具备方面机包括统计技术理解思维逻辑方法纳推定领悟资料整理取舍机等
4 偏见限制
没会观意识少先入成见渗入研究成果中遇事冷静容易激动情绪话合作市场调查研究工作
市场研究目提供重资料客观报告供决策局参考决观代决策精密客观市场研究帮助理局做出完善决策
5 广告研究
广告营销强力工具房产市场营销中广告预算总占整营销成部分量投资否达预计效果发展商关心事情
广告研究目解广告否正确引起顾客购买欲研究吸引顾客广告方法选求适媒体决定应该市场中加强广告创造产品需等应该事先调查广告计划否适刊登种媒体效刊登广告效果测定等问题
广告研究方法意见试验法销售调查法认识回忆法等
六 市场调查员条件素质
房产市场调查中长运方法询问法观察法市场调查员做应两种方法需优秀培训市场验
战况激烈房产营销中销售状况般机密会轻易泄漏物业销售状况时公司迫切需解市场调查员非具良动力否法查知正确销售率果错误信息传递公司公司作决策果想象调查员素质非常重
般讲市场调查员应具备点基修养：
1 房产专业知识
基断功夫研究旁相关知识济学理学相关法规广告学等学科
2 诚恳态度良际关系
房产市场调查工解行相忌果现场销售员感必然会问三知甚获许假情报需诚恳态度谦逊精神培养点滴际关系
3 敏锐观察力
市场调查员需敏锐观察力工调查时应该够现场气氛客户销售员间话客户程度销售员接电话频繁程度等方面观察分析情报
4 言语技巧磨练
调查员讲良语言技巧非常重调查交谈程中语言出击否恰否适时应旁敲侧击反问法等技巧调查结果会重影响
5 努力进精神
目前市场调查越越重视着市场竞争激烈市场调查员重性已充分肯定时市场调查件相艰苦事情调查员需克服身弱点保持积极乐观精神克服调查程中会遇冷遇甚嘲讽努力进取终获满意回报
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房产市场调查研究
市场调查意义
1 狭义市场调查
狭义市场调查指商品身消费者象科学方法收集消费者购买商品事实意见动机等关资料予分析研究手段
房产市场例行重市场调查公开案现场做调查手机资料进行销售售情况总结分析
谓消费者购买商品事实指调查房屋销售率购买客户源分布购买时间规划偏面积偏等事实资料
谓消费者购买商品动机商品意见指调查解购房者购买该房屋原居住投资该房屋满意程度包括价格建材格局点环境等反应资料
2 广义市场调查
广义市场调查调查象消费者包括切市场营销活动科学方法收集商品生产者转移消费者间切市场营销关问题资料予分析研究方法
房产市场进行公开案市场调查研究外包括公司营销手段具体执行情况目标市场状况消费者购买动机倾决策等心理程分析广告策略目标市场中反应收效
收集充分研究收集资料够知道公司营销计划执行情况公司营业绩样够时纠正营销程中偏差保证公司正常市场轨道中利运转
二 市场调查种类
调查方式市场调查分四种类型：
1 询问调查法
指拟调查事项采面面电话书面形式调查者提出询问获需资料程事实意见动机询问
2 观察调查法
指调查员机器调查现场旁边观察消费者动作该动作聚集作调查结果实施调查时调查没感觉调查正进行样避免调查观意见调查结果产生影响
3 试验调查法
通调查某种规模推销方法否够收预期销售效果调查手段先作某项推销方法规模试验然市场调查方法分析种试验型推销方法否值规模进行执行技术选择市场条件相实验市场较市场极困难问题较法广泛应
4 统计分析法
公司外现成资料利统计理分析市场销售变化情况提供调查资料方法研究象：销售额增减变化未趋势整体市场变化趋势影响变化素等问题做趋势分析相关分析
三 市场调查程序
般言市场调查程序步骤分方面：
1初步调查
2决定收集资料方法
3设计调查表
4选样
5资料整理分析
6报告准备提出
面程序步骤进行讨
房产市场调查研究(二)
1 初步调查
初步调查确定问题研究范围研究拟定出套计划分三步骤：
（1）情况分析拟定正式调查计划前市场调查员必须公司历史产品竞争者分配渠道方法消费者购买惯广告销售促销方法等情况相加解
（2）预备调查目前调查范围关资料进行分析分析业政府资料专家意见等分析调查身问题发展出假设作正式调查基础
（3）决定研究范围情况分析非正式调查假设减少甚确定出研究计划范围时假设进行仔细系统分析果研究计划初期够确定解决索研究问题节省进步力物力财力
2 决定收集资料方法
资料分两类初级资料（原始资料）指专某项计划收集实验资料次级资料（二手资料）指原始资料整理形成利资料适二手资料加利节省量力财力
（1）次级资料源
①政府机关金融机构统计公布资料级政府公报银行结汇统计等
②业公会商会种职业团体公布资料建工集团房机构等
③市场研究机构信机构公民营企业公布资料济研究规划研究院等
④广告代理商种广告媒体发布资料
⑤国外学出版物
⑥种基金会实行研究计划报告
⑦国外公图书馆公布资料
⑧公司身种资料
（2）原始资料收集方法
适充分次级资料然理想宝贵时次级资料常完整配合需时应该设法搜集原始资料原始资料搜集般常方法：
①调查法
a． 员调查法方法目前房产业认必效调查方法访问象现场售楼处售楼先生姐销售房屋程中扮演直接重角色解购房者需反应时清楚解销售率变动程验市场调查员常闲聊谈笑风生中解案销售情况关资料公司提供宝贵参考具体操作程中销售率时公司机密资料取真实情报较困难
b． 电话调查法电话调查时间济作调查员访问调查辅助办法电话调查核实销售率虚实假客户购屋名义询问少价值资料
c． 通讯调查已积累客户发调查信函某项事件进行调查种方法时效性较差没相必理较少
②观察法
销售现场敏锐市场调查员通现场布置潮现场销售气氛销售技巧运等方面观察通常现象中判断出该项目成功失败进普通调查难出意义资料
3 设计调查表
调查中调查表设计周密理想极重环条问题措辞语气稍妥结果会事实相甚远先设计调查表程序应注意问题列举：
（1） 决定调查方式
调查员运访问调查电话调查通讯调查时调查表容设计样目前业市场调查部分忽略市场调查表造成调查结果理想调查时前针调查容采调查方式设计调查表设计针性调查问题结果会价值
（2） 决定采种类型问题
调查问题设计种目问题设计方式常采问题种类型：项选择问题做答问题双面问题
（3） 设计调查表问题时应注意事项
① 问题力求简单清晰调查明白问题容
② 问题身模棱两话语运简单通俗文字问题两题容
③ 问题文字间引导性问句含暗示
④ 避免提出涉私问题避免提出合理问题
⑤ 注意问题排列序前问题设计简单趣引起调查兴趣合作问题衔接合理然避免题改变造成调查理解混淆
4 选样
消费者数目庞想调查全部消费者现实济全部消费者中选择部分具代表性进行调查选样抽样调查抽样调查方法较常：
（1） 机抽样法
机抽样指整群体中机抽取干体作样抽样者体做目选择全体中体均抽取机会常抽样法等距抽样意抽样利机号码表
（2） 计划抽样法
计划抽样法某种标准全体象中选取干数目作样谓标准数情况指中等形状中等程度中等品质中等数量言例况调查表选取中等价格太高太低土调查象
（3） 分层抽样法
分层抽样法全体某种分类标准（性职业收入家庭状况等级）分干组组称层然组中选取部分体作样
5 资料整理分析
调查者处收集资料千差万编制调查报告前必须先进性资料整理样做利资料保存程：
（1） 编辑编辑目发现剔调查资料中错误部分调查员观偏见答复者意敷衍精确回答矛盾答复等
（2） 编号数字符号代表资料资料易编入适类更利录入计算机进行处理
（3） 制表已分类资料系统制成种统计表便分析纳
（4） 分析解释绝数资料收集均取样样性必须测定谓性指样均数总体群均数差通常样均数标准误差越样均数总体群均数差异越样均数性越
6 报告准备提出
市场调查必须制作调查报告供决策参考应报告准备必须详扼属实报告书容组织目标明确条紊重点分明读者短时间够总体印象
关报告容纲美国营销协会拟定份市场报告标准纲作参考：
导言
1 标题扉页
2 前言
（1） 报告根
（2） 调查目范围
（3） 方法
（4） 致谢
3 目录表
二报告体
1 详细目
2 详细解释方法
3 调查结果描述解释
4 调查结果结摘
5 建议
三附件
1 样分配
2 图表
3 附录
7房产市场调查报告提纲
般言房产市场调查员拟写市场调查报告应包含容：
（1） 前言
（2） 前市场分析
（3） 区域市场调查分析
（4） 案分析较
（5） 案基环境分析
（6） 规划分析建议
（7） 价格贷款政策
（8） 推出时机分析
（9） 结
房产市场调查研究(三)
四 市场研究类型
市场研究类型作划分：
1 消费者研究
买方市场消费者导房产营销流满足消费者需求房产开发商营者否生存理迫切需求般言消费者研究回答5W（Who）什（What）（Where）（How）房产市场里分析谁者购买者购买什类型房产购买动机什时购买
（1） （Who）
口数量
性例
年龄分布
教育程度
职业
收入
居住形态
社会阶层
谁者
谁购买者（谁决定购买）
（2） （Where）
购买者域分布（区域差）
购买动机
购买理
购买途
（3） 什（What）
产品规划
外观造型
面积
环境
点
格局（阳光通风）
建材
公设施
价格
贷款
付款方式
（4） 时（When）
购买时机
购买时间
购买季节性（周期性）
（5） （How）
客户反应（价格规划点等）
销售序
购买频度（购买者销售反复次数）
2 动机研究
动机研究室应社会科学技术发掘评价市场造成某种行力量包括消费者思想态度深入分析发现消费者购买特定产品品牌意识原
真正行动机优势付合社会规范愿回答时真正动机连没充分意识真正动机常常难运普通询问调查法
目前常应动机研究方法包括：联句试验完句试验深度面谈集体面谈题知觉实验法等
3 市场研究
市场研究通研究潜市场潜销售量决定某种商品市场需量者计算市交易区市场占率进拟定区销售配额确定销售区域通市场分析明应区加强广告语促销够分析未趋势市场分析包括消费者需求种素调查总需求相需求重度需求市场饱点消费率调查等
销售指数市场分析基工具销售指数中解销售区域市场潜需求量百分余公司总百分进行较分析够发现公司市场营销薄弱环节作改进营销决策参考
估计市场潜力方法直接资料法必然结果资料法素法等
4 销售分析控制
企业组织销售活动研究市场研究中应广泛部分销售分析控制包括销售记录市场消费者研究评价帮助建立效销售方案销售组织建立销售路线分析产品营销活动成绩测度市场占率分析产品销售员利润决定顾客销售商销售员销售倾外销售分析包括述问题：
（1） 顾客联系次数少
（2） 潜市场较销售努力否已发挥极限
（3） 顾客阶层区产品分析销售成
（4） 第线推销活动深度
通销售分析控制研究浪费降低限度避免错误方时够降低销售成增加利润销售分析控制应推广销售组织中成员家充分重视
5 产品研究
产品研究现代企业言相重环通产品断研究改进切合满足消费者需产品研究包括消费者购买惯产品设计偏等问题研究发展商越切合满足消费者需产品越容易量销售
现房产业极重视产品研究说产品规划种形态设计（住宅办公楼等）面积分配例外观形势处理方法（防潮复古线条处理建材选择效果差异等）格局公设施安排等问题房产规划研究应原：
（1） 规划
符合段特性
适合前市场
创造土价值
（2） 规划特征
建筑物合理化
完成企业济目
满足非特定数投资意
效空间设计效应
考虑居住者生活种机
房产市场调查研究(四)
五 市场研究制约
房产市场营销中市场调查研究占极重位时受素限制制约：
1 费限制
研究报告尤固定预算市场研究者预算范围作调查研究常会感法充裕执行研究计划造成研究成果受方面限制
目前中国房产营销历史短业界市场调查研究认识理解尚处初级阶段方面投入费较少需引起发展商足够重视
2 时间限制
市场研究极费时间提供市场调查员时间般短短时间提出份客观详实市场报告较困难需市场调查员做充分筹备工作包括发展商联系明确调查目流程争取发展商力支持
3 技限制
验验丰富市场调查员没验市场调查员技巧力会相差远种市场分析力技研究报告信度直接影响优秀市场研究员应具备方面机包括统计技术理解思维逻辑方法纳推定领悟资料整理取舍机等
4 偏见限制
没会观意识少先入成见渗入研究成果中遇事冷静容易激动情绪话合作市场调查研究工作
市场研究目提供重资料客观报告供决策局参考决观代决策精密客观市场研究帮助理局做出完善决策
5 广告研究
广告营销强力工具房产市场营销中广告预算总占整营销成部分量投资否达预计效果发展商关心事情
广告研究目解广告否正确引起顾客购买欲研究吸引顾客广告方法选求适媒体决定应该市场中加强广告创造产品需等应该事先调查广告计划否适刊登种媒体效刊登广告效果测定等问题
广告研究方法意见试验法销售调查法认识回忆法等
六 市场调查员条件素质
房产市场调查中长运方法询问法观察法市场调查员做应两种方法需优秀培训市场验
战况激烈房产营销中销售状况般机密会轻易泄漏物业销售状况时公司迫切需解市场调查员非具良动力否法查知正确销售率果错误信息传递公司公司作决策果想象调查员素质非常重
般讲市场调查员应具备点基修养：
1 房产专业知识
基断功夫研究旁相关知识济学理学相关法规广告学等学科
2 诚恳态度良际关系
房产市场调查工解行相忌果现场销售员感必然会问三知甚获许假情报需诚恳态度谦逊精神培养点滴际关系
3 敏锐观察力
市场调查员需敏锐观察力工调查时应该够现场气氛客户销售员间话客户程度销售员接电话频繁程度等方面观察分析情报
4 言语技巧磨练
调查员讲良语言技巧非常重调查交谈程中语言出击否恰否适时应旁敲侧击反问法等技巧调查结果会重影响
5 努力进精神
目前市场调查越越重视着市场竞争激烈市场调查员重性已充分肯定时市场调查件相艰苦事情调查员需克服身弱点保持积极乐观精神克服调查程中会遇冷遇甚嘲讽努力进取终获满意回报
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