南京房产市场调研报告
第章 南京市区域特征城市概况
第节 然理概况
南京市位北纬33゜31′东118゜47′属北亚热带季风气候区四季分明夏热冬冷春秋短暂雨量集中历年均气温16゜C导风夏半年西南风冬半年东北风
南京处国东西水运动脉长江南北陆运动脉京沪铁路交汇点素东南门户南北咽喉称南京境绵亘着宁镇山脉西段城东钟山长龙蟠绕城西石头山似猛虎雄钟山龙蟠石城虎踞说万里长江西南滚滚折东秦淮金川两河蜿蜒城中玄武莫愁两湖偎东西山水间气势雄浑景色秀美
1 1 城市性质
南京著名古江苏省省会长江游重中心城市
南京国六古国家级历史文化名城南京规划建设继承古历史精华创造融古风貌现代文明体城市特色
南京江苏省省会该省政治文化济中心保证省级理职利行形成省发达金融贸易信息中心科教文化外交中心
南京作长江流域四中心城市长江三角洲西部枢纽城市充分发挥江海优势增强跨省域辐射功吸引力
1 2 城市规模
121 口规模
l l 全市总口2010年680万左右远景1000万口预留城镇口2010年520万左右远景870万左右预留
l l 市发展区总口2010年530万左右远景800万左右预留市发展区城镇口2010年450万左右远景740万左右预留
l l 城口2010年控制300万远景降260万
122 规模
城城市建设243方公里均城市建设2010年81方米 远景93方米新市区新城重点镇均建设100方米左右安排
1 3 城功布局特征
城布局河流铁路城墙等然边界分东西南北中五片区明城墙围合体中片（旧城）发展第三产业强调环境品质提升历史文化特色体现东西南北四片区继续保持原区特色时加强设施配套功完善形成居住业相衡配套设施相完善综
合性片区
西片城重新区具商务体育文化等功新城区中心功居住新业相协调中高档居住区功滨江风貌特色城西部休闲游览功
1 4 社会济发展目标
南京市十五计划纲社会济发展目标调整：十五更长点时间努力南京建设成科学技术先导古江滨特色鲜明国际影响较现代化中心城市2010年基实现现代化
() () 富民强市率先基实现现代化基目标结构调整线改革开放科技进步动力南京做强做做优做美2005年城市综合实力基础设施社会文明生态环境等方面进入全国先进行列民生活达更加宽裕康水5年力争实现郊县国生产总值财政收入2000年基础翻翻三次产业结构实现二三型三二型战略转变
(二) (二) 进步加快城市化城市现代化进程2010年基实现现代化成国重教育基科技中心创新基重外贸口岸长江游区重金融贸易信息中心历史文化名城国际性影响进步扩
(三) (三) 加入世贸组织契机加快南京济国际化步伐建设国际化市长远奋斗目标促进加快城市建设步伐世纪中叶全面实现现代化跻身世界发达城市行列
1 5 城市发展目标
未南京城市发展目标：
（）充满济活力城市——长江游现代化中心城市
（二）富文化特色城市——国际影响较历史文化名城
（三）居环境优良城市——然谐生城市
1 6 城市环境景观特色
南京处理位置然环境悠久历史文化长期城市建设形成南京山水城林交融古文化荟萃园林环境宜空间尺度特色景观环境
（）山水
南京山傍水建山取虎踞龙盘势水江河湖成网长江钟山宏伟气势中引入弯曲绕秦淮河悠静玄武湖莫愁湖形成南京独特城市空间
（二）城林
城布局然山水结合明城墙保护中心绿化系统水系步行系统建设必保持强化城林空间特色
（三）路树
南京冬寒夏热特点树种系落叶树夏季成荫快南京绿草坪见长绿色隧道（林荫道）林特色
第二章 南京总体房产市场分析
南京房产市场理位置划分分五版块——城北城南河西江北江宁版块
第节 南京城北板块发展综述
211 城北板块简介
城北位南京城北部区域东红山路周边南中央门南部分西面北面均长江环绕整区域面积约50方公里常驻口55万土资源丰富然景观优越
城北关区包括中山桥车站热河南路建宁路宝善桥市六街道中山北路干道四通八达生活机较完善市政配套较齐全区红山片区条红山路贯穿南北北接燕路南通新庄立交桥整城北辖区南京长江桥铁路南京东站西站南京长途汽车站河港口—南京港横贯东西建宁路—龙蟠路连接沪宁高速绕城公路达沪宁线城市安徽等：建宁路北南京长江桥利进入苏北区南京华东区重交通枢纽通讯电力供水供热交通等服务设施完善
辖区南京市重点学姜家园学天妃宫学市学市中心学重点中学第十二中学市中学片区中学渡江中学南京学第二附属医院港口医院迈皋桥医院市医院长江医院等基医疗设施身体健康带保障银行例交通银行工商银行招商银行建设银行农业银行等更加居民生活提供方便区域超市处见金润发家乐福时代超市易初莲花新佳等国外型超市蔬菜水果水产批发交易中心已成生活中缺少部分
区域然文旅游资源丰富山水城林相映成趣然景色优美文古迹众具较旅游开发价值境着著名狮子山风景区阅江楼绣球公园渡江胜利纪念碑幕燕风景区红山森林动物园景色优美富生趣
212 城北房产板块介绍
城北房产市场开发相较晚楼盘集中关区热河南路桥南路附居邻南京西站关码头该区公交通设施极方便18W16W特1W32W34W39W53W57W307W302W等条公交线直通闹市时较型批发市场果菜批发商场茶叶批发市场等关区部分楼盘售价已超6000元m2铁路线北区域广阔交通目前相便种情况改善铁1号线直达迈皋桥附楼盘具定升值潜力
条铁路线城门洞隔城北板块境遇城中城南等热点板块绝然目前城北板块楼盘售价相处较低水方米约4500元中乏售价高者价格超6000元 m2目前城北购房力集中区域居民中板块整体尚未走出域限制城北板块中南区楼盘集中热河南路桥南路附周边便利公交通型超市布列左右解决第居住问题购房者定吸引力老城环境整治扩城北板块发展潜力狮子山绣球公园桃园市民广场重塑楼盘环境影响巨
213 城北板块区域市场分析
城北房产市场包括：关片区红山片区两片区
² ² 关片区
关区位南京城西北部西长江黄水道东倚明代古城墙具长江南京段开阔直观段江面生活岸线六古城城区濒12公里长江黄金水道素金陵北门称总面积约3138方公里口37万辖区6街道办事处社区居委会村民委员会年全年完成国生产值663亿元增长135实现财政收入
408亿元增长222方财政收入191亿元增长163完成固定资产投资88亿元南京建设融古特色现代文明体现代化滨江城市窗口性区域
境桥南路高架桥中央门立交桥3公里建宁路段已聚集百货服装汽车五金化工家具装饰等15初具规模专业市场特色独具南京第三商圈里迅速崛起时第三商圈均天约32万次流量新街口湖南路相区新街口商场中高档商务区湖南路型精品店第三商圈形成众化济实惠型市场特色时城北房产济带限商机
济日益发展起形式关房产市场日日更新必然势目前关区房产开发量整城北区域开发量片区2000年楼盘象雨春笋般拔起四苑佳乐福新寓方圆绿茵北苑景虹金川苑紫云苑绿城花园等耳熟详区百合果园桃源府亚锦园金源·太古城风水星河翠庭田园美居欣芝园汇林绿洲等关房产市场越越热闹起世贸集团倾巨资宝善块造世茂滨江新城成关区标志性区域
² ² 红山片区
红山片区位城北区域东北包括红山路燕路幕府东路迈皋桥周边范围辖区总面积约20方公里常驻口15万左右
着城北济日新月异发展红山片区着创新步伐力求城北济发展领域中占席举动目睹成立招商服务中心二密切省市涉外部门联系三构建完善信息系统四市涉外口部门高薪聘请力区域济实力着前未前景发展
济衣食住行理然新台阶区域房产市场着红火起房价着节节攀升已涨5000元 m2座座高楼快速立起弘燕名居红山韵致居住文锦雅苑墨香山庄阳光嘉园阳光雅居燕语华庭等数胜数标志着区域里房产市场新纪元
214 城北优劣势分析
² ² 优势分析
根现价格统计城北目前房价已升5000元 m2区域济迅速增长分割着南京建设城北举动措施城北房产市场新高度现政府着力造城北第三商圈区域房价台阶未城北造繁荣够城北目前总体客户群逐渐拉伸区域越越走城北
城北目前物价区域较便宜购物极方便家乐福易初莲花时代金润发新佳等型超市金桥玉桥市场南京商厦型购物商场蔬菜水果水产批发中心谓应俱全
城北交通非常便利老城区缘辖区交通设施较完善长途汽车客运站南京火车站中山码头公交线路四通八达31W34W16W18W39W12W54W10W21W302W307W13W42W66W等路公交车连接道
城北境着优美风景名胜美丽长江狮子山阅江楼绣球公园幕燕风景区渡江纪念碑红山森林动物园桃园等吸引量前
城北属南京市老城区域项配套设施齐全谓应居民生活提供限方便
² ² 劣势分析
然城北现项济断发展起区域然南京六城区中发展落区域着完善方年引进家乐福易初莲花型超市该区购物环境改善
城北区域文教明显落区域学区第十二中学较知名学校文化底蕴足区数众学知名中学学致居民素质高导致口碑
城北目前济发达区域居民收入普遍偏低
南京火车站较江码头长途汽车站农贸产品市场集中外口该区治安状况存较隐患该区综合治理带定难度导致卫生状况较差
城北距离南京中心区域较远文化娱乐等场设施实力强公司少驻扎
215 城北区域前景展
着世茂集团南京施拳脚城北滨江隧道建成该片区造成未南京外滩成南京市流高尚住宅区抓住两重点方面加快中心区开发建设造南京城北第三商圈二加快宝善区静海寺天妃官开发建设建设佳居环境旅游休闲景区城北房产发展前景限量
济角度造第三商圈意义建设建宁路市场条街着力造中央门建宁路第三商圈成城北CBD利快速提升建宁路市场信息建设规模档次水提高知名度形成品牌市场群利持续发展提供重保证更加广阔济发展空间实现济发展城市建设互动营造城北加快发展新优势实现跨越式发展新动力利培育新济增长点实现区域济翻番目标提供力支持
然环境建设佳居住区意义静海寺桃园宝善区幕燕区理位置独天厚山傍水江交通便捷然环境十分优越加快静海寺桃园宝善区幕燕区开发建设利快速改变城北中心区城市面貌优化区域环境改善民群众生活居住条件利提升城北建设整体水塑造南京滨江新形象利迅速改变员结构提高城北区员整体素质利较整治改变城市容貌美化优化城市空间展现城北现代特色营造商业氛围利展示古城历史文化遗存现城廓山环水绕桃红柳绿梅艳百姓安居乐业美景
着力推进述区开发建设意义开发建设城北CBD推进精心造中央门建宁路第三商圈建设静海寺天妃宫桃园姜家园宝善区幕燕区创造佳旅游休闲居住环境利吸引更外商城北投资建设提升城北济总量增强全区域济综合实力利带动促进区开发建设进促进商贸商务区建设江开发改造利提高城市化现代化水提高民群众生活质量全面推进全区域三文明建设协调发展利扩社会业维护社会稳定宝善区开发建设塑造现代化滨江风貌点晴笔静海寺
天妃宫历史景区桃园历史景区建设推动全区旅游济发展注入新活力
着政府加整治城北力度里治安逐渐起素质日益高起股新风潮正慢慢刮城北崭新面貌面济区域物质生活水升城北房产市场带限商机
城北区房产市场前景限量着目前城北区域济断发展项生产着进步里房产着新高度进军然目前区域南京项排名中略显劣势着发展第三商圈势头切崭新开始城北区终成房产市场中发展潜力区域终发展成势力区域南京房产市场中领导获缺位
第二节 城南板块发展综述
221 城南区域概述
城南板块位南京市城区南部南宁南新区北抵健康路线东明路西接长虹路周边区区域行政区划秦淮区雨花区两区属组成
济方面该区域五年秦淮区雨花台区区委区政府带领广民群众充分发挥区域优势适时调整区域济发展战略济项社会事业保持持续快速健康发展良势头早两年前两区已实现国生产总值5763亿元完成财政收入1019亿元
资源方面该区域土肥沃物产丰富环境优美风景秀丽历史悠久古便文荟萃商贾云集素江南佳丽美誉
交通方面该区域交通畅通水陆空交通发达条公交线路穿境新修建条双八车道高等级公路通市区区域区域距离禄口机场较秦淮河古河道环绕区犹值提新开通铁号线穿境方便该区域居民日常出行
政策方面该区域基础设施健全投资环境十分优越改革开放特年该区域济文化尤房产领域获巨发展辉煌发展前景吸引众国外客商前投资创业
收入方面城南市民收入均支配收入南京城区属中等偏档次根关部门年调查显示区域家庭年收入13万占调查家庭4835万占379二者约占85高收入购房家庭年收入1020万者占2920万者占17高收入者理员占相例年龄偏年轻高学历收入升空间较
222 城南房产市场概况分析
Ø Ø 城南房产发展状况
完全统计截止2005年初130家房产公司块热土开发630万方米230楼盘年城南住宅重点着力加强基础设施建设旧城改造新区开发着力点全面推进住宅建设着生活配套断完善交通线路逐渐增省市重点学区进入提高城市建设理层次水全区城市面貌明显改观令城南块古老名城焕发出勃勃生机
城南规划部门解政府准备全力造南京城南新天具独特环境高档名盘2002年半年城南新区板块南京统规划开始静悄悄凸显出独特气质魅力吸引着越越年轻白领事业成功士关注
调查分析城南板块生活配套设施日益完善重点学区逐渐进入新城南居住环境注入新血液居住文素质渐渐提高吸引众企业医疗电子界士教授风雨穿梭商界精英士追宠
Ø Ø 城南产板块分析
目前区域位置划分城南房产业已形成三板块：明路板块安德门板块宁南板块
² ² 明路板块：
明路板块城南起步较早区域交通便利生活配套齐全型生活居住区秦虹区点缀中目前该区发展较成熟生活社区该区目前新项目：御水湾花园河明苑良城美景创九龙盛世园明路成城南升值快区域回避点现居民素质某方面限制该区进步突破项目身分析供应体量中低档项目
前段时间市场调研走访分析明路板块开发房产较早怡馨花园九龙新寓秦虹区等现已入住增加气省重点中学市重点学幼院进入市政配套交通线路慢慢日益完善秦虹区——明路南京汽车行条街综合表格楼盘均价基掌握4800元米销售火爆面积三房两厅两卫兼明路便捷交通秦红路成熟配套城东南新兴居住中心着政府建设力度加特中桥拓宽光华路西延宁芜铁路迁出城外等工程开工里城市面貌突飞猛进区域环境改善文历史景观突现丰富彩现代化市生活展开
² ² 安德门板块
安德门板块紧邻安德门中华门两铁出口交通便捷称城南铁板块该区目前聚集项目：锦虹丽枫情国度尚圆四季阳光格林美等理位置讲该区紧邻河西距离奥体中心约四公里路程区域优势较明显
² ² 宁南板块
宁南区总面积89方公里离市中心远区区环境优美拥56万方米花神湖天独厚然生态环境非常优越基础设施条件宁南新区建设成高新技术产业研发区高档住宅区高级商贸区辅现代化城市新区年加力度发展宁南措施引导该区域交通生活配套等设施逐步完善整园区建设统规划实施安德门明路两区域相该板块优势周边环境优美56万方米花神湖称南京第二月牙湖畔集中项目仁恒翠竹园康盛花园翠岛花城花神美境等阅城国际等
南京眼里宁南休闲度假处环境优美56万方米花神湖面积草坪绿老湖边垂钓孩草玩耍生活静悄悄融入然中
宁南目前汇集众楼盘现交通线路：19846086101102802804
路等周边配套：苏果超市农业银行省重点雨花中学市重点雨花实验学等
着生活断提高济收入渐渐增加宁南板块现已南京民认
223 城南房产市场板块系统分析
1 技术分析
(1)价格分析：
房产走势城南板块市政建设断更新生活配套断完善重点学区交通线路日益增加铁开通城南板块升值空间较吸引高等士亲睐新城南明天勾勒出篇辉煌发展蓝图
(2)独特卖点分析
城南新区全市重点开发建设五城市新区区环境优美天独厚然生态环境非常优越基础设施条件
市政基础设施建设取重突破政府部门充分认识市政基础设施建设推动济发展拉动城市建设重作始终市政配套基础生活设施放重位置住宅建设规模推进改善居民居住条件重点切实加旧城环境改造新区开发力度聚集气引进重点学区：二十七中分校夫子庙学分校完成路改造工程务建设城南汽车销售条街发展策略
(3)城南产SWOT综合分析
² ² 优势分析(S)
城南严格意义遵循先规划开发原进行产运作板块政府15亿巨资造毗邻型成熟社区秦虹区南京汽车条街—明路兼明路便捷交通秦虹路成熟配套着政府建设力度加特中桥拓宽光华路西延伸宁芜铁路迁出等工程开工里城市面貌突飞猛进区域环境改善文历史景观实现丰富彩现代市生活开始城南板块优势更加突出会吸引更购房者
² ² 劣势分析(W)
城南房产区域明路板块起步较早外区域起步较晚配套设施相较落公交线路少重点学校较少酒店银行菜场超市较远生活太方便难满足购房者日益增长物质文化需求外期城南建设力度较生活带诸便：光华路明路带堵车严重噪音灰尘外文环境够次市场调研周边居住员较复杂外口较治安带较安全隐患
² ² 机会分析(O)
1军路线居住条件已成熟居住南移必然带动商业圈进城南会成南京第四商圈
2京沪高速南站落城南资金流信息流物流汇集里具备城含义
3消息显示校机场动迁指挥部已成立困扰城南飞机噪音问题缓解
4顶级型购物中心落户里高级菜场纳入规划公交总站轮廓已现
5关专家预测年城南板块少两热点值关注明路区悉里建成居住面积达1000万方米型社区铁效应带拉动中山南路线雨花路带年众楼盘推出士预测2005年众新盘纷纷亮相城南板块更加热闹次里带新发展契机
² ² 威胁分析(T)
1目前困扰城南区房产发展提升原应结相关部门政策明确城南板块进步发展带阻力业士表示目前土存量日益稀缺趋势城南开发企业更应充分发挥团队精神相关部门牵头组织开发商间整体协调起形成城南板块特色
2 年发展建设城南已仅仅局限印象中老式名宅旧屋现指城南板块已赋予新含义高阔纬七路夫子庙门东等城南区改造逐步里旧貌换新颜尴尬城南拓宽改变似没里赢更掌声
明显例子提南京房产开发恐怕连普通老百姓河西江宁城东等板块耳熟详相开发起步较早目前发展较成熟城南区鲜问津板块中竟席关部门统计资料表明包括城南南京六板块调查中消费者选择城南例仅名列倒数第二略高江北区早二年前提出样担忧坐拥南京隅城南什始终处种市场状态认：城南板块目前处温吞水状况方面消费者意识缺乏深层次原
224 城南房产市场展
城南环境优势言喻着民生活水日益提高天合返朴真居住理念断深入心广民群众特成功士接受说然环境求会空前绝排举足轻重第位城南环境优势刚满足种需求扬长避短城南房产定够南京楼市里争取更市场份额政府合理规划开发商通力合作定够树立城南品牌效应造城南产新形象510年更长时间里独领风骚城南保持较旺盛势头成购房者居住乐园
第三节 河西板块发展综述
河西顾名思义秦淮河西区惯该区分北中南三部分北部龙江板块中部奥体中心奥体板块南部纬九路南部分
奥体中心区河西新城区容综述
231 然状况概述
² ² 行政区划
河西新城区位南京市西南面城市导风风总占约56方公里中：关区15方公里鼓楼区约6方公里建邺区485方公里西长江东部北段外秦淮河南段凤台南路南秦淮新河基江河围势南低北高面标高5575米水塘较属长江漫滩貌单元河西新城区分北部中部南部三部分：
（1）北部纬七路北外秦淮河西长江东区占面积20方公里
（2）中部纬七路南马东广场北区占面积约21方公里
（3）南部马东广场南新秦淮河北区占面积约15方公里
（4）长江南京段第二岛江心洲总面积约15．3方公里河西新城区规划发展储备
232 然生态环境
（1）土质环境
土层分布（）致分四层：1杂填土素填土2淤泥淤泥质亚粘土粘土等呈软塑流塑状态属高压缩图承载力低该土层分布较厚均匀北南逐渐加厚3粉（细）砂等呈稍密中密中密密实状态承载力尚4岩石北南埋深逐渐加深承载力
（2）水环境
河西区西侧长江江段属夹江饮水水源范围城南水厂北河口水厂等水厂取水口油脂化工厂二钢等企业水厂取水口水质达饮水源II类求湖泊莫愁湖
（3）气环境
河西区SO2TSPNOX浓度基达居住区二级标准求
（4）噪声
河西区声环境现状质量较基满足相应功区划求
233 土利现状
南部区土权属国土集体土部分撤村建居土目前农业雨花济技术开发区位中该区工业三产种植蔬菜养鱼副
北部区20年开发建设已初具规模城市职居住河西北部目前居住口30万
新城区建设规划：河西新城区旨通510年开发建设该区建成容纳56万口现代化新南京标志区
三功定位：文化体育商务等功新城市中心二滨江风貌特色城西部休闲游览三居住业兼顾中高档居住区
新城区规划居住口56万左右根河西理现状特点规划形成三类型居住区域北部中档住宅区二中部中高档住宅区三南部高档住宅区
规划新城区外秦淮河（南河）东老城区道路联系通道23：快速路通道3干道通道6次干道通道6支路通道9铁线3条：1号线2号线4号线
规划安排两处工业：北部鼓楼科技园区东南部市工业园区
规划利该区滨长江秦淮河理优势建成滨江道新秦淮河道道路两侧绿化带形成滨江景观带滨江旅游基展现城市滨江特色
新城区前建设目标：2005年全国十运会召开前河西南部建成区达35方公里时建成纬八路西延青石埂路纬九路江东路新河路滨江道等六条景观道体育中心周边便捷城市交通完善配套设施怡环境迎接十运会目前目标已基实现
规划引导：老城范围严格控制见缝插针项目全市住宅建设实行总量控制中高档住宅布置河西新城区
土运作：新城区范围土河西指挥部实行统规划统征统储备统出统理土出采取公开拍卖挂牌交易协议出等形式
规费政策：新城区范围土出价格楼面价计算包含土征拆迁补偿费土出金城市基础设施配套费等市属权限规费
招商引资：土推出采出方式居住块面积：幅出土2050公顷开发建设中高档高档住宅商业办公块面积：150公顷分块出
出块位新城区中心带交通便捷铁直达市中心2005年举办全国十运会该区基础配套设施十分完善气兴旺400米宽滨江景观带建设该区环境优美空气清新具怡性适居性
234 河西区房产概述
Ø Ø 河西房产宏观概况
河西新城规划557方公里范围分北中南三段北段职然居住通整合已建区域完善服务配套形成2区中心3邻里中心中段结合期启动体育中心建设城市副中心带动片区整体建设南段安排高档住宅河西区未发展方
河西新城区建设体两翼工作思路中部区开发建设重点北部区环境综合整治南部区分区规划基础全面实施新城区开发建设理想话未新城区中心商务区建成花园式商务社区宽45米长16公里中心绿轴面积公绿四季繁茂花草成阴绿树营造出舒适生态环境16幢高层建筑气势雄伟具特色错落致中心商务区开工迅速带动河西新城区5方公里核心区建设
南京市委市政府疏散三集中城三区战略指导第十届运动会契机河西新区已成未5－10年城建设重点区河西新城区位南京城西部面长江江心洲隔江相北秦淮河定位商务体育文化等新城区中心居住业兼顾中高档居住区滨江风貌特色城西部休闲游览河西新城区作南京老城延伸未成南京政治教育文化中心带楼盘契机新市场调查显示目前购房者奥体板块承受心理价位已突破5000元
Ø Ø 中部区五板块建设目标
奥体中心板块配合省奥体场馆建设完善周边环境设施保证总建筑面积40万方米十运会场馆期建成运行
商务中心板块十运会前十标志性建筑基建成超高层建筑竖起塔楼100米左右建筑力争完成外立面装修少数商业设施实现营运
居住区板块重点建设纬七路南包括奥体新城金马郦城世纪星园等现代化中高档居住区方面十运会提供服务实现部分老城口新区转移
公配套板块中部区建成约100公里道路完成6泵站改扩建12条河道整治重点建设金陵中学河西分校奥体新城中学等学校建设
2区级医院1型老年公寓4社区邻里中心建成奥体新城邮政中心支局基建成艺兰斋美术馆等场馆
滨江风貌区板块高标准建成纬七路马东广场约5公里滨江道示范段1方公里滨江公园建设完成商务中心绿轴道路两侧绿化建设集中展现滨江景观特色
Ø Ø 河西发展利素
高标准规划蓝图根南京市城市总体规划未南京市城——仙西江北江宁三新市区——干外围新城组成市发展区城明城墙围合老城城北城南城东河西五规划单元组成框架南京市委常委会已正式通河西新城区建设计划510年时间新秦淮河北外秦淮河凤台南路西长江东557方公里范围建成现代文明滨江特色交相辉映现代化新城区河西新城区仅文化体育商务功城市副中心居住业兼顾中高档居住区滨江风貌特色城市休闲游览区
二十运会强力促进：2005年召开第十届全国运动会南京举行河西作十运会场馆江苏省南京市投巨资河西建设现代化体育场馆体育盛会举办运动场馆建设河西房产着估量影响单政府量基础设施场馆建设河西房产升值充足理说十运会河西规划远景阶段保障促进河西规划蓝图提前实现
三优越位置交通优势：亚东江宁相河西距离新街口中心老城区距离少条公路交通干线连接年5月开始陆续三条铁线进入离中心城区较位置优势便捷交通优势河西新区完全够发挥城市副中心功成现代化新南京标志区域
第四节江北板块发展综述
241 241 江北房产市场状况
江北板块距离城市中心直线距离江宁相差江南北房产开发繁荣景象差江南关区商品房销售均价
5000元方米左右河西区商品房销售均价达5500元方米江宁区商品房销售均价超3000元方米江北片区均房价然没突破3000元见江北房产发展潜力然巨
着江浦撤县建区成立新浦口区南京市政府确定浦口区南京新市区江北房产开始悄然启动目前江北片区已销售完毕正销售楼盘众新理想佳园万江新城华侨城二期红太阳旭日华庭浦东花园金泉·泰苑苏宁产江北盘等纷纷热销项目规模10万方米江北区目前供应量较
242 242 板块分布重点板块介绍
目前江北房产致分桥北泰山板块珠江镇板块浦口区老城板块六合板块江北房产商品房开发项目分布较零散客群区域居民部分区域拆迁户部分改善住房条件求居民市区特城北居民江北置业例断增加江北商品房价格城区中低收入购房需群特老城北（关）区居民强吸引力
Ø Ø 桥北泰山板块：
区域离市区交通方便江北潜供应量竞争激烈板块威尼斯水城明发滨江新城旭日华庭华侨城(二期)等数重量级项目日前正运作
Ø Ø 桥北泰山板块分析：
● 桥北受南京市区辐射较强距离南京市区价格区域板块高华侨城期2200元㎡均价创江北房价时高点项目品质般年年初开盘楼盘销售均价已突破2500元米
● 市场存项目江北项目品质普遍高居民楼盘品质景观没太高求更重房子价格面积功力房型三房两厅面积110㎡—130㎡间
● 交通便利公交线路149路盐浦线159路鼓扬线614路盐葛线等
● 客群江北区拆迁户老城北（关）区拆迁户厂企业职工
Ø Ø 珠江镇板块：
浦口区拥江北优良生态环境—老山风景区长江三桥江隧道区通正建设老山道学城高新区化学工业园连起目前房产开发居民消费着交通房产环境改善该板块迎开发时机已时远
珠江镇楼盘分布象山路珠泉路年10月底11月初开盘楼盘新理想佳园碧云山庄（二期）江城家万江新城
Ø Ø 珠江镇板块分析：
● 珠江镇整体市场目前楼盘均价2100元㎡年底市场均价达3000元㎡二房总价25万左右三房总价30万左右
● 楼盘中低端物业房型标准户型面积集中80100㎡两房95120㎡三房
● 客群厂居民收入水较底
● 居民改善居住环境购买目
● 珠江镇楼盘供应量楼盘销售预订火爆
243 市场分析
Ø Ø 江北购房片区分析：
● 浦口高新开发区江浦消费者较青睐片区中浦口片区受购房者欢迎江北住房需求者会选择片区购买住房市场前景
● 消费者高新区偏情况紧浦口片区外江浦吸引部分消费者目光厂六合吸引消费者数量较少
● 政府总体规划长江轴未城市格局调整趋势
Ø Ø 总价承受力分析：
● 购房总价消费者够承受般20－28万元套总价16－20万元套住房受欢迎
● 总价26－35万元套46－60万元套住房少量消费者意购买销售难度较
● 聚类分析说明绝数消费者总价承受力25万元套总价控制25万元套江北住房销售较利
Ø Ø 单价承受力分析：
● 目前桥北—泰山板块受南京市区辐射较强距离南京市区价格较珠江镇高
● 消费者够承受单价水2500元／㎡中2000－2500元／㎡单价接受者定数量消费者够承受2500－3000元／㎡单价单价超3000元／㎡极少消费者够承受
● 江北住房单价控制2500元／㎡低收入水承受力消费者单价特敏感
Ø Ø 产品特征：
● 江北楼盘档次高江北项目户型面积普遍偏市场中二房三房面积80120㎡标准户型
● 江北市场项目层公寓缺乏特色
● 居民购房目济实属低层次需求
● 户型江北市场中化速度慢江北普通住宅市场具备开发高端物业条件
● 墅类高端物业已江北区出现珍珠泉老山风景区环境优美空气清新开发建造墅区域林语墅北老山余脉西珍珠泉景区理条件天独厚发展商原目前该项目暂时搁浅昭富高尔夫球场东接丘陵环境优美碧云山庄金泉·泰苑等楼盘规划墅类物业
Ø Ø 客群特征：
● 桥北楼盘吸引客群南京城区居民城北拆迁户购房居民养老部分市区居民投资目
● 珠江镇泰山镇市场厂居民
●目前交通环境生活配套问题存江北市场未吸引量市区居民
Ø Ø 江北区总体销售状况：
● 江北区现房楼盘基已销售完
● 尚未正式开盘销售楼盘接受预定情况较楼盘积累量意客户
● 江北区城区规模拆迁量拆迁户江北楼盘客群
● 年年初量新楼盘面世楼盘二三期推出江北房产供量放江北房产市场销售面供量放量考验
第五节 江宁板块发展综述
251 江宁房产市场发展环境分析
Ø Ø 江宁概述：
江宁处南京市东南部距南京城约７公里南京市圈南部吸纳中心
江宁总口约76万总面积约1500方公里
江宁济实力雄厚区国家级省级开发区７乡镇工业区１０工业济形成建材汽车电子民轻工等四支柱产业
江宁交通发达着相完善水陆空立体交通网络新建华东区机场——禄口国际机场坐落境沪宁高速公路穿境沪宁宁芜铁路宁杭国道１０４国道宁芜公路宁马公路等横交错公路密度居全国首南京市区江宁新东线新东区间车南金线武白线101106等车次车程约3040分钟
江宁然资源丰富拥５９万亩山林１２万亩水面
2001年国务院省政府正式批复意江宁县撤县设区具体方案：撤销江宁县原江宁县行政区域新设立江宁区行政区域新设定江宁区继续享受原县级济理权限江宁成南京新区南南京市区总面积达2500方公里
江宁撤县设区提升江宁整体形象正逐渐摆脱南京心目中农村形象
述江宁种种优越条件年江宁房产业发展极利
Ø Ø 南京市江宁规划：
南京市江宁新区期高根南京2010年城市远景规划住宅建设新区开发重点鼓励投资提高新区居住环境质量设施配套水南京市江宁作未发展型居住区南京卫星市南京市江宁作南京高科技开发区发展高新技术产业政策项投入倾斜
交通配套秦淮河桥建成中山南路雨花台江宁时间缩短光华门岔路口道路已发挥效功缓解中华门交通压力重铁号线延伸段三年建成行车站开始建轻轨环绕江宁未江宁交通会非常便利时缩短南京市区居民心理距离
Ø Ø 江宁区政府规划：
年江宁围绕城镇战略求坚持新区建设旧城改造步形成元化格局城建运作体系
年江宁区南京新区高新技术产业密集区市农业集中区三定位快速实施西进南拓战略建成高新技术产业支撑城配套完善功更加适宜类生活居住生态环境新城区
城市化建设中突出加快东山区建设高科技产业托形成吸引高层次居住文荟萃社区环境
枢纽型基础设施体系托形成轨道交通网水交通网航空枢纽网高速公路网重点区交通外交通畅衔接进成南京市圈交通干线节点
高校科研单位托形成江苏科研教育重基
高新技术产业密集区规划面积70方公里江宁开发区龙头东起方山脚西牛首山麓南南京二环路计划10年时间投入50亿元建成信息生物工程医药环保新材料重点产业带时东科技园开发区创业中心留学生创业园批学公司发展中心托牛首山城市花园加快堆山造林挖河建桥等环境建设高科技企业掩映青山绿水中
市农业集中区突出济城市服务生态调节功机结合东山区重点发展工厂化农业建设高标准农产品交易市场现代化高科技农业园
江宁区建设局组织海济学南京学市规划设计院等单位专家进行新轮东山城市总体规划编修城市规划区域面积412方公里扩张110方公里城市结构形成轴两片轴秦淮河轴两片秦淮河界划成东区（老城区）西区（新城区）组成干组团城市交通网络进步完善道路等级路网密度通行条件明显改善外呈两横三六纬七时江宁区政府力实施旧城改造建设市场特色街
252 江宁整体优劣势分析
Ø Ø 优势：
A 南京市政府力建设新区江宁实行政策倾斜
B 江宁区政府房产业极关注方面开发商进行扶持提出项优惠措施
C 山水然风光江宁优势房产开发山水宣扬然完美结合
D 江宁属新区塑性强果搞规划实现区域发展会非常快
E 江宁楼盘年开发特期开发楼盘着较规划相互间协调住江宁会感城市里拥挤畅会感乡村里空旷
F 江宁离南京城区太远已相南京认江宁
G 着交通条件改善江宁楼盘增值潜力
Ø Ø 劣势：
A 江宁目前交通然太方便距离较远
B 江宁属新区东山外配套设施尤娱乐商业公设施尚完善
C 江宁南京市区居民心目中存着乡印象尤中等收入阶层宁愿市区花钱买房
D 着江宁规模开发展开入住口增年交通压力会中华门雨花台光华门会成通江宁交通瓶颈
E 着江宁口密度升医疗教育等资源严重缺乏
253 江宁区域较
江宁理位置开发程度划分四区：岔路口东山镇百家湖军路科学园板块等
2531 岔路口：
岔路口离南京城区较现江宁南京城区必
岔路口区楼盘：紫薇花园纬城市花园南方花园碧水湾天新城瀛洲湾鑫泰国际广场南方枫彩园水月秦淮盈家春天名佳嘉园武夷商城天新城明月港湾等项目
区域优劣势分析：
（1）优势：
A四通八达交通道相江宁片区域交通便利着绕城公路建设完善宁溧公路现代化改造成功中华门车岔路口需10分钟新东线新东区间车南金线武白线类中巴等车辆2005年铁双龙站建成里交通成问题
B势坦视野开阔利规模开发建设
C商业日趋繁荣
D已开发楼盘量种生活配套设施会
（2）劣势：
A整体规划太稍显杂乱
B处交通道口道路太宽利居民日常行动时街噪音较
C风景般没山水
D周边环境成熟施工场太目前种工感觉
E购房者城南门东区居民素质般
2532 东山镇：
东山镇江宁旧城区时江宁区政府
东山镇楼盘：21世纪假日花园明月花园东山美食休闲步行街武夷花园万欣花园天印花园玉靖花园文靖花园康馨花园东城风景秦淮绿洲金王府东山阳光新城温州商业街汇景新苑月康城中国女街西苑新寓东城家园靖雅局广苑芙蓉园曦鸣城名月花园
区域优劣势分析
（1）优势：
A东山江宁旧城区该段相基础设施较医疗教育商业设施完善居住者提供较方便生活条件
B江宁区政府改造重点江宁区政府投入巨力物力进行改造
C该区背东山定风景资源优势
D区交通便利中巴线众
E区楼盘档次选择性强
F根消费者调研东山镇购房者认高达47访者愿意东山购房
（2）劣势：
A开发商水楼盘开发质量尤前两年开发水较低区整体规划般
B居住群江宁居素质高
2533 百家湖：
百家湖区江宁房产开发早区域江宁房产热点百家湖区带起
百家湖区楼盘：百家湖花园湖滨世纪花园湖滨公寓金轮第城胜泰新寓百家湖花园印象威尼斯文化名苑高尔夫国际花园凤凰港湖畔水竹苑天琪雅居21世纪现代城欧陆典花园佳湖绿岛中国家曦鸣城胜太华府艺术家园枫情国度佳园百家湖花园西花园仲景公寓等
（1）百家湖区优势：
A开发较早开发规模
B拥江宁水面——百家湖亲水性景观优势非常明显
C百家湖南京零污染天然湖千余亩江宁开发区块天然绿肺空气质量高市区5倍
D开发区政府环境配套设施进行量投资
（2）劣势：
A目前开发块发展潜力般
B江宁开发热点转移军路线相说政府处投资会减少
C开发早景观优势房价居高
D配套设施全缺乏教育医疗生活方面设施入住率较低气旺
2534 军路：
军路百家湖属江宁开发区军路位置稍偏开发较晚目前军路线已成开发热土
首先江宁高新技术产业密集区规划面积70方公里占五年南京新区110方公里区域64重点中重点高新技术产业密集区重点南京江宁IT园区位军路南端北接河海分校区建设房产开发留巨想空间方面市政府区政府投入巨资加快推山造林挖河建桥等环境建设房产开发企业营造优良区外环境外部效应明显方面IT园区工作员成军路线楼盘重顾客群
生物工程医药环保新材料重点产业带仅高新技术区成科研基成生产基提供非常工作岗位岗位工作员工作附购房愿类工作IT工作均属阳产业高薪稳定特征未创造购买力会非常巨
次东南航河海正德学院英华学校等入驻军路线军路创造极文环境极提升军路块价值
第三江南文枢苑中国家等项目强势推出已吸引相南京市民关注仅带动身楼盘销售炒热军路房产开发做铺垫
第四雨花台军路道路开通缩短南京城区距离某项目开发商观点军路定位应中山南路延伸交通始终购房者关注中心问题解决问题消购房障碍越越南京军路房产作第居购买
第五军路线山水景观资源极丰富房产开发商充分发挥想力创造力项目进行雕琢
目前该区域楼盘：翠屏湾花园城爱涛漪水园翰海翠庭山水华门白鹭洲山庄玛斯兰德（二期）托乐嘉街区江南青年城翠屏清华水韵墅复朗香墅立信瑞景文华运盛美国翠屏国际城左岸名苑等
第三章．南京写字楼市场分析
第节南京市写字宏观市场分析
311 南京市写字市场历史背景
80年代中国房产市场发展历三周期南京房产市场起步相较晚真正意义市场化房产开发始92年受中国第轮房产开发热潮影响南京轮房产热集中商务楼开发
92年开始商务楼投资房产投资中占例逐渐升93年4497年已升58房产市场规范旧住房制度等素存关投资进入商务楼市场商务楼市场短短年时间已出现供相剩趋势着政府加快住房制度改革98年住宅投资重逐步升99年底旧住房制度正式结束住宅市场开始全面启动2000年南京商务楼投资已降2498年2000年底南京商务楼开发处相沉寂状态
312 宏观政策南京市写字市场影响
期着国家系列调控政策出台新八政策公布二手房市场成交量萎缩部分区域开始出现住宅商品房价格调局面量住宅房抛租赁市场原租赁水低住宅租赁市场走低观番调控国家击目标住宅商品房投机行尤针高档住宅房仅取消优惠政策增设二手房短期交易营业税子拉城区住宅写字楼间差距写字楼投资空间子豁然开朗许总体说写字楼市场表现出冷热均态势方面包括东宇厦阳光厦等占核心位置写字楼旧冷风飕飕长发中心德基厦代表新生代写字楼销售租赁业绩刮目相
前南京写字楼价格卖住宅业士称价格倒挂业界原咎城市济位欠缺迫销售压力包括东方名苑天安国际等楼盘甚写字楼改成住宅卖期位长江路德基厦新街口商茂世纪广场鼓楼汇杰广场等新生代纯写字楼始终保持着90入住率企业提前招呼求入住现象时发生
然南京写字楼复苏惠陈旧谓商住两楼新街口石鼓路阳光厦占着第核心位置二手市场卖家出价5500元方米左右常年空关房东宇厦森葆厦等楼盘二手交易租赁市场萎靡现象旧
统计部门新数表明年全市房产开发投资继续保持强劲势头增长593中办公房开发投资额增长4011根土储备中心公示期市量2005年商务办公房预计新市面积达95万方米相年43万方米两倍数表明着市场行情变化住宅市场断走冷众开发商已重心转写字楼
httpwwwnjhouse365comaddh
第二节南京市写字楼市场分析
南京写字楼基形成新街口洪武路鼓楼山西路珠江路行宫长江路区中心周边辐射四商务圈未发展潜力较第五商务圈—河西区域商务圈分布呈现出较明显行业划分珠江路洪武路商圈便出现区域特色行业（IT行业金融行业）流商务氛围
321 新街口洪武路商务圈
3211 理分布状况特点
南京CBD商圈集中新街口中心带中山南路洪武路相围合区域该区域南京市商务集中区南京交通流压力区域周边型卖场餐饮休闲商业银行等配套设施齐全该区域写字楼具配置豪华功完备等特点成型企业首选
时该区域建筑密集交通拥挤问题快速高效现代企业文化相违背外停车位紧张城市中心带绿化缺乏严重影响里办公环境铁竣工停车场建成交通线路调整等效根改变新街口面貌新街口办公条件会较改善
新街口洪武路商务圈写字楼商住楼具体分布
中山南路
商贸广场建江金銮诺亚杰源新澳苏豪厦投资厦
洪武路
华泰隆盛新阳光天丰东宇太洋 金宝汇鸿长安国际中心洪武厦福鑫国际厦
汉中路
金鹰世贸青华华新国药
中山东路
天时南京国贸新浦厦云峰厦长发CFC
中山北路
华荣厦华厦厦中南国际
石鼓路
华威厦阳光厦体仁厦东方名苑
新街口洪武路商务圈楼盘基数表
案 名
完工时间
均价
元㎡
规划
性质
层 高
建筑面积
点
开发商
金轮厦
2002年底
5800
商住
25
27000M2
汉中路
金轮产
天安国际
2003年底
7500
商住
44
120000M2
石鼓路
天实业
福鑫国际厦
20036月
7000
综合
40
88万M2
洪武路
南京市房产营总公司
隆盛厦
2002年初
7150
办公
31
56万M2
洪武路
铁路实业
金鹰
1999
13000（现价）
综合
60
148万㎡
汉中路
南京金鹰国际
国际贵
20057
7200
办公
25
12万㎡
中山南路
泛亚集团
投资厦
2002年底
7400
办公
28
37万㎡
中山南路
南京三盟实业
商贸中心
20043
8500
综合
56
11万㎡
中山南路
南京盛贸
3212 价格分布
322 鼓楼山西路商务圈
3221 理分布状况特点
鼓楼南京市城市中心该区域交通便利中山北路中央路北京路中山路交汇鼓楼广场鼓楼隧道效缓解该区域交通压力2005年南京铁1号线建成通车该商圈提供项交通配套设施相新街口商圈言更具交通优势外北远眺紫金山西鼓楼东鸡鸣寺然条件时区域坐落南京学东南学等名牌高校营造浓郁文化氛围
相新街口商圈言鼓楼商圈然缺少综合配套设施商业配套餐饮娱乐设施等
山西路作南京新兴城市中心山西路板块直南京商务楼市场中具潜力板块山西路湖南路作南京第二商圈——山西路湖南路区理位置绝佳交通状况良交通路径四通八达毗邻紫金山观玄武湖金融街商业街坐落中商业气息极浓厚加民国公馆区相距远区域营造浓郁文氛围山西路CBD商务楼开发时间然长商务楼档次普遍较高推崇绿色商务宏图厦推商务航母位世贸中心厦未南京标南京国际商城文化牌天鹤文云商务厦等等
鼓楼山西路商务圈快速崛起南京写字楼市场注入新活力着鼓楼山西路区域外配套逐步完善区域必然成南京商务写字楼市场中心发展区域
代表楼盘宏图厦新晨国际厦天鹤文云天环厦建达厦银河国际厦世界贸易中心中信厦金源厦金山厦益国际广场等
3222 价格分布
鼓楼山西路商务圈楼盘基数表
案名
完工时间
均价
元㎡
规划性质
层高
建筑面积
点
开发商
宏图厦
2003年底
7200
办公
233层
28726M2
山西路24号
宏图高科房产
新晨国际厦
余少量
6700
综合
28层2层
46万M2
中山北路26号
南京金源房产开发
天鹤文云
现房
6000
办公
13
21万M2
云南路38号
南京广厦置业
天环厦
现房
7400
综合
27层1～5层商场
6万㎡
中山北路88号
南京天环
世界贸易中心
200412
6500
商住
5层商业裙楼23层27－28墅
10万㎡
山西路67号
鼓楼城镇开发集团
金源厦
未公开发售
办公
26层2层1－3裙楼
28万㎡
虎距北路181号
南京金源滩涂置业
金山厦
现房
8600
办公
A楼32B楼28
89万㎡
山西路
南京泰古城房产
323 珠江路商务圈
3231 理分布状况特点
珠江路位南京两商务中心间紧邻洪武北路中山路龙蟠路等干道建设中铁珠江路站紧邻商圈整体区域发展交通基础该段相商务圈言具特定商务发展氛围该区域商务楼消费群体独特针性——IT行业
前该段办公点街店面档次高中高档商务楼较少时珠江路区域餐饮娱乐等配套方面较滞较制约该区域出现沟代表企业形象甲级写字楼相关配套设施2003年起南京市政府珠江路进行重点拆迁改造规模拆迁工作已全面启动相应中高档商务楼开发建设中
该区域代表物业：长发科技厦新世界中心谷阳世纪厦长发数码港汇杰广场等高档写字楼建成疑珠江路区域发展强动力源改造完成珠江路必然会令耳目新成南京城区处商务办公中心
广州路珠江路河西延伸广州路现阶段然较高档次商务楼——苏宁环球厦君国际丰汇厦易发科技等整体广州路规模够法单独建立起商务氛围托珠江路珠江路产生联动效应助珠江路商务圈外延辐射达身区域快速发展
珠江路商务圈楼盘基数表
案名
完工时间
均价
元㎡
规划性质
层高
建筑面积
点
开发商
新世界中心
200312
6200
综合
A：37层
B：44层
22万M2
珠江路88号
华威房产
谷阳世纪厦
20043
6200
综合
22层
33万M2
珠江路600号
南京谷阳房产开发
汇杰广场
200312
7900
办公
26
63万M2
中山路268号
二桥房产开发公司
苏宁环球
现房
8200
综合
28
76万㎡
广州路188号
南京苏宁房产
丰汇厦
20039
6400
商住
30
303万㎡
五台山1号
丰汇房产
3232 价格分布
324 行宫长江路商务圈
3241 理分布状况特点
行宫区域区域优势非常明显中山东路太南路长江路等干道南京金融街珠宝街文化街2003年行宫区域利频传行宫市民休闲广场启动江苏省停车场开始兴建太南路变双行驶南京铁二号线设立行宫车站区域发展提供交通保障
南京市政府加行宫区域政策支持建设长江路体历史文化景观带中国现代历史遗址博物馆建设亮化汉府街美食广场建设曹雪芹居纪念馆云锦艺术博物馆红楼梦文学馆规划建设邓府巷商贸城等
行宫商务圈特点补充济新街口作南京CBD区十分紧张行宫区域弥补新街口商务空白珠江路距离行宫相低廉价格良环境会吸引珠江路
IT行业行宫区域办公行宫长江路商务圈珠江路广州路商务圈新街口洪武路商务圈两商圈利补充联系两者纽带行宫区域改造完成行宫长江路商务圈珠江路广州路商务圈新街口洪武路商务圈会南京市中心区域会形成联动发展区域三区域济发展商侧重相互补充联动效应带南京新轮济发展
行宫长江路商务圈楼盘基数表
案名
完工时间
均价
元㎡
规划性质
层高
建筑面积
点
开发商
日月厦
20044
5600
商住
1－4裙楼
4－28商住
32万M2
太南路中山东路交界处西南
中南置业
庆盛产
国际贵
20058
10000（写字楼）
综合
5裙楼2座塔楼46层25层
10万M2
太南路中山北路交汇处
泛亚集团
新铺发展
华泰证券厦
现房
8900
办公
28层2层
58万M2
中山东路90号
新房产
长安国际
20049
6700
商住
30
44万㎡
中山东路
南京奥勃尔
3242 价格分布
325 河西商务区
3251 理分布状况特点
河西新城区中央商务区河西新城区开发建设核心位江东南路东四东路西北起振兴路南纬九路占1方公里建筑总面积160万方米整体规划已通权威专家组证评审根规划南京市政府决心5－10年河西造成居家业运动商务休闲旅游体化南京市副中心河西商务中心短期未形成气候长远区域发展河西商务中心区发展前景相观
代表物业金鹰汉中新城创新滨江广场文荟厦等
河西商务区楼盘基数表
案 名
完工时间
均价
元㎡
规划性质
层 高
建筑面积
点
开发商
创新滨江广场
20044
5200
办公
5层滨江广场
2幢28层商务楼
104万M2
草场门街江东路交汇处
南京建鑫房产开发限公司
江苏新端华房产实业限公司
文荟厦
现房
5000
办公
18层
28万M2
草场门街101号
江河房产
第四章．南京商业市场分析
第节．目前商业济发展趋势
南京市全年零售总额幅拉升增长速度创年新高
居民消费升级特征明显住房汽车通讯教育健康成消费热点
六商贸集团（苏宁苏果新百中央五星朗驰）加快全国周边区扩张辐射龙头企业发展势头迅猛
连锁营形成市中心次居民区城乡结合部郊县市外放射性拓展势连锁超市业保持高速增长
着投资环境优化招商引资力度加全市商业网点建设进入高峰期商业网点建设档次提升
资产重组速度继续加快私营济发展势头迅猛成南京商贸业发展力军
着国市场济体制断完善市场调节功日益增强
政府加强市场监测调控力度重新调整营布局整合压缩效益商品强化热点商品促销力组织令适销商品克服非典造成利影响
市场集聚功持续增强扩销售产生强劲拉动作时市圈集聚辐射作更加明显
第二节．未商业网点规划
规划中南京成长三角区具活力着较强凝聚辐射功现代化商业中心南京市圈商贸流通核心城市商业作南京市重支柱性产业空间布局中心集中分散相结合总体均衡方引导
规划中2007年拥816万方米商业总营业面积：
区级商业中心12中型商业网点达440处营业面积达590万方米
新规划建设型商业网点50处营业面积150万方米全市型商业网点达243处营业面积达530万方米
新建2条市级商业街3万规模配置社区商业服务设施千拥社区商务服务设施达400方米部分商业网点初步实现400－500米范围基满足社区居民购物餐饮修理家政服务等基生活需求
规划中新建2000方米农贸市场472007年前新建323万拥农贸市场
规划中新街口商业区金融贸易商务办公型商业特色现代化商贸中心：
范围：新街口环路核心区包括周边发展区面积约16方公里
鼓励设置：市区购物中心百货店型专业店专卖店动售货亭文化娱乐网点
适度设置：超市便利店折扣店餐饮网点生活服务网点
限制设置：型超市家居建材商店仓储会员店农贸市场
规划中河西市级商业中心（新街口商业中心补充）建设成高档次功综合商业中心：
范围：规划中发展空间纬八路南四路纬九路布局中商业设施分布四路东纬九路北
鼓励设置：市区购物中心百货店型专业店专卖店餐饮网点动售货亭文化娱乐网点
适度设置：型超市便利店中型超市生活服务网点
限制设置：家居建材商店仓储会员店农贸市场
规划中城商业副中心包括湖南路夫子庙火车南站区：
湖南路区：建成类业态齐全兼顾服务市居民外口综合性商业中心湖南路山西路巷两侧深发展
夫子庙区：发展旅游商业特色商业
火车南站区：成吸引流动性外员城市副中心空间分布南站南北两侧宁溧路机场高速间
规划中城外商业副中心包括江宁新市区中心浦口新市区中心仙林新市区中心：
江宁副中心：功江宁区南京南部区居民服务规划发展空间秦淮新河南西百家湖北通淮路东区
浦口副中心：承担江北区服务辐射苏北安徽功金融办公休闲娱乐结合成功综合性商业中心发展空间结合浦口新市区中心设置商业设施总建筑面积达40万方米左右
仙林副中心：服务仙林新市区兼顾辐射新尧龙潭镇江西部等区空间集中仙鹤片区
规划中城区级商业中心10包括中央门瑞金路迈皋桥热河路中保江东门安德门石门坎孝陵卫河西南部
鼓励建设：社区购物中心型超市专业店专卖店等
限制设置：家居建材商店仓储会员店型专业店农贸市场
区域商业规划
中央门区西边：结合现南京长途汽车站南京商厦基础进行发展
中央门区东边：结合南京火车站进行网点布局规划中强调该区应注意处理外交通市交通间关系解决环境影响问题
瑞金路商业中心：现金润发超市基础东发展形成型超市专业店特色综合性商业服务文化休闲娱乐中心规划重点解决交通环境问题
江东门区：规划商业面积10万方米发展重点金陵装饰城石林装饰城带现建材市场进行业态改造建设社区购物中心重点发展日常消费型中网点
安德门商业区：商业面积68万方米左右结合规划铁1号线7号线交汇点进行建设重点发展居民生活息息相关日常消费类业态
第三节 商圈分析
商圈角度考量目前南京商业集中老城区四商圈河西新城区
431 新街口商圈
2010年整新街口商贸商务区商贸业员规划控制目标8万营业收入1200亿元中零售业300亿元占全市商贸业零售总量三分左右宾馆酒店业营业收入达45亿元控制建筑面积80万方米文化休闲餐饮娱乐业控制面积155万方米餐饮娱乐业营业收入达15亿元(包括宾馆酒店商场餐饮娱乐业)
新街口2005年供应量超5万方米2006年供应量4万方米左右
供应项目鼓楼区粉桥块鼓楼区中山路块长江路中山路交汇处块白区太南路松涛巷块白区铁巷A块C块等
432 湖南路商圈
湖南路商圈般认南京第二商圈目前街区类商店296家中名牌精品专卖店占83全街区总营业面积约15万方米业数约5000余
根2005年南京商业规划湖南路原基础扩5倍具体规划开发商业街西起山西路市民广场东中央路全长约1130米宽20米商业街设层总建筑面积3万方米期工程总投资45亿元
2005年湖南路商圈商业面积供应量预计7万方米
供应项目包括银河国际广场南京国际广场等预计2006年供应量5万方米中银河国际广场典型商业产项目总建筑面积11万方米三业态组成：部6万方米裙楼已开业苏宁银河5万方米塔楼中2万方米高档商务楼3万方米星级酒店
433 夫子庙商圈
根市政府商业产未规划夫子庙商圈扩5倍夫子庙核心区域面积已021方公里增加112方公里
目前商圈营面积约10万方米营店家800业员22万
434 中央门商圈
该商圈包括建宁路两侧约3方公里狭长区域聚集着10型批发市场根规划商圈定位型专业批发市场仓储式超市市场群落
2005年该商圈商业面积超100万方米商品成交额达200亿元商业营面积物流量方面超新街口湖南路
435 河西新城区
建设高档次功综合商业中心承担市民服务辐射周边城市功河西新城区规划发展纬八路南四路纬九路布局中商业设施分布四路东纬九路北河西中央商务区建项目1316栋标志性建筑总投资约120亿元总建筑面积241万方米
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南京房产市场调研报告
第章 南京市区域特征城市概况
第节 然理概况
南京市位北纬33゜31′东118゜47′属北亚热带季风气候区四季分明夏热冬冷春秋短暂雨量集中历年均气温16゜C导风夏半年西南风冬半年东北风
南京处国东西水运动脉长江南北陆运动脉京沪铁路交汇点素东南门户南北咽喉称南京境绵亘着宁镇山脉西段城东钟山长龙蟠绕城西石头山似猛虎雄钟山龙蟠石城虎踞说万里长江西南滚滚折东秦淮金川两河蜿蜒城中玄武莫愁两湖偎东西山水间气势雄浑景色秀美
1 1 城市性质
南京著名古江苏省省会长江游重中心城市
南京国六古国家级历史文化名城南京规划建设继承古历史精华创造融古风貌现代文明体城市特色
南京江苏省省会该省政治文化济中心保证省级理职利行形成省发达金融贸易信息中心科教文化外交中心
南京作长江流域四中心城市长江三角洲西部枢纽城市充分发挥江海优势增强跨省域辐射功吸引力
1 2 城市规模
121 口规模
l l 全市总口2010年680万左右远景1000万口预留城镇口2010年520万左右远景870万左右预留
l l 市发展区总口2010年530万左右远景800万左右预留市发展区城镇口2010年450万左右远景740万左右预留
l l 城口2010年控制300万远景降260万
122 规模
城城市建设243方公里均城市建设2010年81方米 远景93方米新市区新城重点镇均建设100方米左右安排
1 3 城功布局特征
城布局河流铁路城墙等然边界分东西南北中五片区明城墙围合体中片（旧城）发展第三产业强调环境品质提升历史文化特色体现东西南北四片区继续保持原区特色时加强设施配套功完善形成居住业相衡配套设施相完善综
合性片区
西片城重新区具商务体育文化等功新城区中心功居住新业相协调中高档居住区功滨江风貌特色城西部休闲游览功
1 4 社会济发展目标
南京市十五计划纲社会济发展目标调整：十五更长点时间努力南京建设成科学技术先导古江滨特色鲜明国际影响较现代化中心城市2010年基实现现代化
() () 富民强市率先基实现现代化基目标结构调整线改革开放科技进步动力南京做强做做优做美2005年城市综合实力基础设施社会文明生态环境等方面进入全国先进行列民生活达更加宽裕康水5年力争实现郊县国生产总值财政收入2000年基础翻翻三次产业结构实现二三型三二型战略转变
(二) (二) 进步加快城市化城市现代化进程2010年基实现现代化成国重教育基科技中心创新基重外贸口岸长江游区重金融贸易信息中心历史文化名城国际性影响进步扩
(三) (三) 加入世贸组织契机加快南京济国际化步伐建设国际化市长远奋斗目标促进加快城市建设步伐世纪中叶全面实现现代化跻身世界发达城市行列
1 5 城市发展目标
未南京城市发展目标：
（）充满济活力城市——长江游现代化中心城市
（二）富文化特色城市——国际影响较历史文化名城
（三）居环境优良城市——然谐生城市
1 6 城市环境景观特色
南京处理位置然环境悠久历史文化长期城市建设形成南京山水城林交融古文化荟萃园林环境宜空间尺度特色景观环境
（）山水
南京山傍水建山取虎踞龙盘势水江河湖成网长江钟山宏伟气势中引入弯曲绕秦淮河悠静玄武湖莫愁湖形成南京独特城市空间
（二）城林
城布局然山水结合明城墙保护中心绿化系统水系步行系统建设必保持强化城林空间特色
（三）路树
南京冬寒夏热特点树种系落叶树夏季成荫快南京绿草坪见长绿色隧道（林荫道）林特色
第二章 南京总体房产市场分析
南京房产市场理位置划分分五版块——城北城南河西江北江宁版块
第节 南京城北板块发展综述
211 城北板块简介
城北位南京城北部区域东红山路周边南中央门南部分西面北面均长江环绕整区域面积约50方公里常驻口55万土资源丰富然景观优越
城北关区包括中山桥车站热河南路建宁路宝善桥市六街道中山北路干道四通八达生活机较完善市政配套较齐全区红山片区条红山路贯穿南北北接燕路南通新庄立交桥整城北辖区南京长江桥铁路南京东站西站南京长途汽车站河港口—南京港横贯东西建宁路—龙蟠路连接沪宁高速绕城公路达沪宁线城市安徽等：建宁路北南京长江桥利进入苏北区南京华东区重交通枢纽通讯电力供水供热交通等服务设施完善
辖区南京市重点学姜家园学天妃宫学市学市中心学重点中学第十二中学市中学片区中学渡江中学南京学第二附属医院港口医院迈皋桥医院市医院长江医院等基医疗设施身体健康带保障银行例交通银行工商银行招商银行建设银行农业银行等更加居民生活提供方便区域超市处见金润发家乐福时代超市易初莲花新佳等国外型超市蔬菜水果水产批发交易中心已成生活中缺少部分
区域然文旅游资源丰富山水城林相映成趣然景色优美文古迹众具较旅游开发价值境着著名狮子山风景区阅江楼绣球公园渡江胜利纪念碑幕燕风景区红山森林动物园景色优美富生趣
212 城北房产板块介绍
城北房产市场开发相较晚楼盘集中关区热河南路桥南路附居邻南京西站关码头该区公交通设施极方便18W16W特1W32W34W39W53W57W307W302W等条公交线直通闹市时较型批发市场果菜批发商场茶叶批发市场等关区部分楼盘售价已超6000元m2铁路线北区域广阔交通目前相便种情况改善铁1号线直达迈皋桥附楼盘具定升值潜力
条铁路线城门洞隔城北板块境遇城中城南等热点板块绝然目前城北板块楼盘售价相处较低水方米约4500元中乏售价高者价格超6000元 m2目前城北购房力集中区域居民中板块整体尚未走出域限制城北板块中南区楼盘集中热河南路桥南路附周边便利公交通型超市布列左右解决第居住问题购房者定吸引力老城环境整治扩城北板块发展潜力狮子山绣球公园桃园市民广场重塑楼盘环境影响巨
213 城北板块区域市场分析
城北房产市场包括：关片区红山片区两片区
² ² 关片区
关区位南京城西北部西长江黄水道东倚明代古城墙具长江南京段开阔直观段江面生活岸线六古城城区濒12公里长江黄金水道素金陵北门称总面积约3138方公里口37万辖区6街道办事处社区居委会村民委员会年全年完成国生产值663亿元增长135实现财政收入
408亿元增长222方财政收入191亿元增长163完成固定资产投资88亿元南京建设融古特色现代文明体现代化滨江城市窗口性区域
境桥南路高架桥中央门立交桥3公里建宁路段已聚集百货服装汽车五金化工家具装饰等15初具规模专业市场特色独具南京第三商圈里迅速崛起时第三商圈均天约32万次流量新街口湖南路相区新街口商场中高档商务区湖南路型精品店第三商圈形成众化济实惠型市场特色时城北房产济带限商机
济日益发展起形式关房产市场日日更新必然势目前关区房产开发量整城北区域开发量片区2000年楼盘象雨春笋般拔起四苑佳乐福新寓方圆绿茵北苑景虹金川苑紫云苑绿城花园等耳熟详区百合果园桃源府亚锦园金源·太古城风水星河翠庭田园美居欣芝园汇林绿洲等关房产市场越越热闹起世贸集团倾巨资宝善块造世茂滨江新城成关区标志性区域
² ² 红山片区
红山片区位城北区域东北包括红山路燕路幕府东路迈皋桥周边范围辖区总面积约20方公里常驻口15万左右
着城北济日新月异发展红山片区着创新步伐力求城北济发展领域中占席举动目睹成立招商服务中心二密切省市涉外部门联系三构建完善信息系统四市涉外口部门高薪聘请力区域济实力着前未前景发展
济衣食住行理然新台阶区域房产市场着红火起房价着节节攀升已涨5000元 m2座座高楼快速立起弘燕名居红山韵致居住文锦雅苑墨香山庄阳光嘉园阳光雅居燕语华庭等数胜数标志着区域里房产市场新纪元
214 城北优劣势分析
² ² 优势分析
根现价格统计城北目前房价已升5000元 m2区域济迅速增长分割着南京建设城北举动措施城北房产市场新高度现政府着力造城北第三商圈区域房价台阶未城北造繁荣够城北目前总体客户群逐渐拉伸区域越越走城北
城北目前物价区域较便宜购物极方便家乐福易初莲花时代金润发新佳等型超市金桥玉桥市场南京商厦型购物商场蔬菜水果水产批发中心谓应俱全
城北交通非常便利老城区缘辖区交通设施较完善长途汽车客运站南京火车站中山码头公交线路四通八达31W34W16W18W39W12W54W10W21W302W307W13W42W66W等路公交车连接道
城北境着优美风景名胜美丽长江狮子山阅江楼绣球公园幕燕风景区渡江纪念碑红山森林动物园桃园等吸引量前
城北属南京市老城区域项配套设施齐全谓应居民生活提供限方便
² ² 劣势分析
然城北现项济断发展起区域然南京六城区中发展落区域着完善方年引进家乐福易初莲花型超市该区购物环境改善
城北区域文教明显落区域学区第十二中学较知名学校文化底蕴足区数众学知名中学学致居民素质高导致口碑
城北目前济发达区域居民收入普遍偏低
南京火车站较江码头长途汽车站农贸产品市场集中外口该区治安状况存较隐患该区综合治理带定难度导致卫生状况较差
城北距离南京中心区域较远文化娱乐等场设施实力强公司少驻扎
215 城北区域前景展
着世茂集团南京施拳脚城北滨江隧道建成该片区造成未南京外滩成南京市流高尚住宅区抓住两重点方面加快中心区开发建设造南京城北第三商圈二加快宝善区静海寺天妃官开发建设建设佳居环境旅游休闲景区城北房产发展前景限量
济角度造第三商圈意义建设建宁路市场条街着力造中央门建宁路第三商圈成城北CBD利快速提升建宁路市场信息建设规模档次水提高知名度形成品牌市场群利持续发展提供重保证更加广阔济发展空间实现济发展城市建设互动营造城北加快发展新优势实现跨越式发展新动力利培育新济增长点实现区域济翻番目标提供力支持
然环境建设佳居住区意义静海寺桃园宝善区幕燕区理位置独天厚山傍水江交通便捷然环境十分优越加快静海寺桃园宝善区幕燕区开发建设利快速改变城北中心区城市面貌优化区域环境改善民群众生活居住条件利提升城北建设整体水塑造南京滨江新形象利迅速改变员结构提高城北区员整体素质利较整治改变城市容貌美化优化城市空间展现城北现代特色营造商业氛围利展示古城历史文化遗存现城廓山环水绕桃红柳绿梅艳百姓安居乐业美景
着力推进述区开发建设意义开发建设城北CBD推进精心造中央门建宁路第三商圈建设静海寺天妃宫桃园姜家园宝善区幕燕区创造佳旅游休闲居住环境利吸引更外商城北投资建设提升城北济总量增强全区域济综合实力利带动促进区开发建设进促进商贸商务区建设江开发改造利提高城市化现代化水提高民群众生活质量全面推进全区域三文明建设协调发展利扩社会业维护社会稳定宝善区开发建设塑造现代化滨江风貌点晴笔静海寺
天妃宫历史景区桃园历史景区建设推动全区旅游济发展注入新活力
着政府加整治城北力度里治安逐渐起素质日益高起股新风潮正慢慢刮城北崭新面貌面济区域物质生活水升城北房产市场带限商机
城北区房产市场前景限量着目前城北区域济断发展项生产着进步里房产着新高度进军然目前区域南京项排名中略显劣势着发展第三商圈势头切崭新开始城北区终成房产市场中发展潜力区域终发展成势力区域南京房产市场中领导获缺位
第二节 城南板块发展综述
221 城南区域概述
城南板块位南京市城区南部南宁南新区北抵健康路线东明路西接长虹路周边区区域行政区划秦淮区雨花区两区属组成
济方面该区域五年秦淮区雨花台区区委区政府带领广民群众充分发挥区域优势适时调整区域济发展战略济项社会事业保持持续快速健康发展良势头早两年前两区已实现国生产总值5763亿元完成财政收入1019亿元
资源方面该区域土肥沃物产丰富环境优美风景秀丽历史悠久古便文荟萃商贾云集素江南佳丽美誉
交通方面该区域交通畅通水陆空交通发达条公交线路穿境新修建条双八车道高等级公路通市区区域区域距离禄口机场较秦淮河古河道环绕区犹值提新开通铁号线穿境方便该区域居民日常出行
政策方面该区域基础设施健全投资环境十分优越改革开放特年该区域济文化尤房产领域获巨发展辉煌发展前景吸引众国外客商前投资创业
收入方面城南市民收入均支配收入南京城区属中等偏档次根关部门年调查显示区域家庭年收入13万占调查家庭4835万占379二者约占85高收入购房家庭年收入1020万者占2920万者占17高收入者理员占相例年龄偏年轻高学历收入升空间较
222 城南房产市场概况分析
Ø Ø 城南房产发展状况
完全统计截止2005年初130家房产公司块热土开发630万方米230楼盘年城南住宅重点着力加强基础设施建设旧城改造新区开发着力点全面推进住宅建设着生活配套断完善交通线路逐渐增省市重点学区进入提高城市建设理层次水全区城市面貌明显改观令城南块古老名城焕发出勃勃生机
城南规划部门解政府准备全力造南京城南新天具独特环境高档名盘2002年半年城南新区板块南京统规划开始静悄悄凸显出独特气质魅力吸引着越越年轻白领事业成功士关注
调查分析城南板块生活配套设施日益完善重点学区逐渐进入新城南居住环境注入新血液居住文素质渐渐提高吸引众企业医疗电子界士教授风雨穿梭商界精英士追宠
Ø Ø 城南产板块分析
目前区域位置划分城南房产业已形成三板块：明路板块安德门板块宁南板块
² ² 明路板块：
明路板块城南起步较早区域交通便利生活配套齐全型生活居住区秦虹区点缀中目前该区发展较成熟生活社区该区目前新项目：御水湾花园河明苑良城美景创九龙盛世园明路成城南升值快区域回避点现居民素质某方面限制该区进步突破项目身分析供应体量中低档项目
前段时间市场调研走访分析明路板块开发房产较早怡馨花园九龙新寓秦虹区等现已入住增加气省重点中学市重点学幼院进入市政配套交通线路慢慢日益完善秦虹区——明路南京汽车行条街综合表格楼盘均价基掌握4800元米销售火爆面积三房两厅两卫兼明路便捷交通秦红路成熟配套城东南新兴居住中心着政府建设力度加特中桥拓宽光华路西延宁芜铁路迁出城外等工程开工里城市面貌突飞猛进区域环境改善文历史景观突现丰富彩现代化市生活展开
² ² 安德门板块
安德门板块紧邻安德门中华门两铁出口交通便捷称城南铁板块该区目前聚集项目：锦虹丽枫情国度尚圆四季阳光格林美等理位置讲该区紧邻河西距离奥体中心约四公里路程区域优势较明显
² ² 宁南板块
宁南区总面积89方公里离市中心远区区环境优美拥56万方米花神湖天独厚然生态环境非常优越基础设施条件宁南新区建设成高新技术产业研发区高档住宅区高级商贸区辅现代化城市新区年加力度发展宁南措施引导该区域交通生活配套等设施逐步完善整园区建设统规划实施安德门明路两区域相该板块优势周边环境优美56万方米花神湖称南京第二月牙湖畔集中项目仁恒翠竹园康盛花园翠岛花城花神美境等阅城国际等
南京眼里宁南休闲度假处环境优美56万方米花神湖面积草坪绿老湖边垂钓孩草玩耍生活静悄悄融入然中
宁南目前汇集众楼盘现交通线路：19846086101102802804
路等周边配套：苏果超市农业银行省重点雨花中学市重点雨花实验学等
着生活断提高济收入渐渐增加宁南板块现已南京民认
223 城南房产市场板块系统分析
1 技术分析
(1)价格分析：
房产走势城南板块市政建设断更新生活配套断完善重点学区交通线路日益增加铁开通城南板块升值空间较吸引高等士亲睐新城南明天勾勒出篇辉煌发展蓝图
(2)独特卖点分析
城南新区全市重点开发建设五城市新区区环境优美天独厚然生态环境非常优越基础设施条件
市政基础设施建设取重突破政府部门充分认识市政基础设施建设推动济发展拉动城市建设重作始终市政配套基础生活设施放重位置住宅建设规模推进改善居民居住条件重点切实加旧城环境改造新区开发力度聚集气引进重点学区：二十七中分校夫子庙学分校完成路改造工程务建设城南汽车销售条街发展策略
(3)城南产SWOT综合分析
² ² 优势分析(S)
城南严格意义遵循先规划开发原进行产运作板块政府15亿巨资造毗邻型成熟社区秦虹区南京汽车条街—明路兼明路便捷交通秦虹路成熟配套着政府建设力度加特中桥拓宽光华路西延伸宁芜铁路迁出等工程开工里城市面貌突飞猛进区域环境改善文历史景观实现丰富彩现代市生活开始城南板块优势更加突出会吸引更购房者
² ² 劣势分析(W)
城南房产区域明路板块起步较早外区域起步较晚配套设施相较落公交线路少重点学校较少酒店银行菜场超市较远生活太方便难满足购房者日益增长物质文化需求外期城南建设力度较生活带诸便：光华路明路带堵车严重噪音灰尘外文环境够次市场调研周边居住员较复杂外口较治安带较安全隐患
² ² 机会分析(O)
1军路线居住条件已成熟居住南移必然带动商业圈进城南会成南京第四商圈
2京沪高速南站落城南资金流信息流物流汇集里具备城含义
3消息显示校机场动迁指挥部已成立困扰城南飞机噪音问题缓解
4顶级型购物中心落户里高级菜场纳入规划公交总站轮廓已现
5关专家预测年城南板块少两热点值关注明路区悉里建成居住面积达1000万方米型社区铁效应带拉动中山南路线雨花路带年众楼盘推出士预测2005年众新盘纷纷亮相城南板块更加热闹次里带新发展契机
² ² 威胁分析(T)
1目前困扰城南区房产发展提升原应结相关部门政策明确城南板块进步发展带阻力业士表示目前土存量日益稀缺趋势城南开发企业更应充分发挥团队精神相关部门牵头组织开发商间整体协调起形成城南板块特色
2 年发展建设城南已仅仅局限印象中老式名宅旧屋现指城南板块已赋予新含义高阔纬七路夫子庙门东等城南区改造逐步里旧貌换新颜尴尬城南拓宽改变似没里赢更掌声
明显例子提南京房产开发恐怕连普通老百姓河西江宁城东等板块耳熟详相开发起步较早目前发展较成熟城南区鲜问津板块中竟席关部门统计资料表明包括城南南京六板块调查中消费者选择城南例仅名列倒数第二略高江北区早二年前提出样担忧坐拥南京隅城南什始终处种市场状态认：城南板块目前处温吞水状况方面消费者意识缺乏深层次原
224 城南房产市场展
城南环境优势言喻着民生活水日益提高天合返朴真居住理念断深入心广民群众特成功士接受说然环境求会空前绝排举足轻重第位城南环境优势刚满足种需求扬长避短城南房产定够南京楼市里争取更市场份额政府合理规划开发商通力合作定够树立城南品牌效应造城南产新形象510年更长时间里独领风骚城南保持较旺盛势头成购房者居住乐园
第三节 河西板块发展综述
河西顾名思义秦淮河西区惯该区分北中南三部分北部龙江板块中部奥体中心奥体板块南部纬九路南部分
奥体中心区河西新城区容综述
231 然状况概述
² ² 行政区划
河西新城区位南京市西南面城市导风风总占约56方公里中：关区15方公里鼓楼区约6方公里建邺区485方公里西长江东部北段外秦淮河南段凤台南路南秦淮新河基江河围势南低北高面标高5575米水塘较属长江漫滩貌单元河西新城区分北部中部南部三部分：
（1）北部纬七路北外秦淮河西长江东区占面积20方公里
（2）中部纬七路南马东广场北区占面积约21方公里
（3）南部马东广场南新秦淮河北区占面积约15方公里
（4）长江南京段第二岛江心洲总面积约15．3方公里河西新城区规划发展储备
232 然生态环境
（1）土质环境
土层分布（）致分四层：1杂填土素填土2淤泥淤泥质亚粘土粘土等呈软塑流塑状态属高压缩图承载力低该土层分布较厚均匀北南逐渐加厚3粉（细）砂等呈稍密中密中密密实状态承载力尚4岩石北南埋深逐渐加深承载力
（2）水环境
河西区西侧长江江段属夹江饮水水源范围城南水厂北河口水厂等水厂取水口油脂化工厂二钢等企业水厂取水口水质达饮水源II类求湖泊莫愁湖
（3）气环境
河西区SO2TSPNOX浓度基达居住区二级标准求
（4）噪声
河西区声环境现状质量较基满足相应功区划求
233 土利现状
南部区土权属国土集体土部分撤村建居土目前农业雨花济技术开发区位中该区工业三产种植蔬菜养鱼副
北部区20年开发建设已初具规模城市职居住河西北部目前居住口30万
新城区建设规划：河西新城区旨通510年开发建设该区建成容纳56万口现代化新南京标志区
三功定位：文化体育商务等功新城市中心二滨江风貌特色城西部休闲游览三居住业兼顾中高档居住区
新城区规划居住口56万左右根河西理现状特点规划形成三类型居住区域北部中档住宅区二中部中高档住宅区三南部高档住宅区
规划新城区外秦淮河（南河）东老城区道路联系通道23：快速路通道3干道通道6次干道通道6支路通道9铁线3条：1号线2号线4号线
规划安排两处工业：北部鼓楼科技园区东南部市工业园区
规划利该区滨长江秦淮河理优势建成滨江道新秦淮河道道路两侧绿化带形成滨江景观带滨江旅游基展现城市滨江特色
新城区前建设目标：2005年全国十运会召开前河西南部建成区达35方公里时建成纬八路西延青石埂路纬九路江东路新河路滨江道等六条景观道体育中心周边便捷城市交通完善配套设施怡环境迎接十运会目前目标已基实现
规划引导：老城范围严格控制见缝插针项目全市住宅建设实行总量控制中高档住宅布置河西新城区
土运作：新城区范围土河西指挥部实行统规划统征统储备统出统理土出采取公开拍卖挂牌交易协议出等形式
规费政策：新城区范围土出价格楼面价计算包含土征拆迁补偿费土出金城市基础设施配套费等市属权限规费
招商引资：土推出采出方式居住块面积：幅出土2050公顷开发建设中高档高档住宅商业办公块面积：150公顷分块出
出块位新城区中心带交通便捷铁直达市中心2005年举办全国十运会该区基础配套设施十分完善气兴旺400米宽滨江景观带建设该区环境优美空气清新具怡性适居性
234 河西区房产概述
Ø Ø 河西房产宏观概况
河西新城规划557方公里范围分北中南三段北段职然居住通整合已建区域完善服务配套形成2区中心3邻里中心中段结合期启动体育中心建设城市副中心带动片区整体建设南段安排高档住宅河西区未发展方
河西新城区建设体两翼工作思路中部区开发建设重点北部区环境综合整治南部区分区规划基础全面实施新城区开发建设理想话未新城区中心商务区建成花园式商务社区宽45米长16公里中心绿轴面积公绿四季繁茂花草成阴绿树营造出舒适生态环境16幢高层建筑气势雄伟具特色错落致中心商务区开工迅速带动河西新城区5方公里核心区建设
南京市委市政府疏散三集中城三区战略指导第十届运动会契机河西新区已成未5－10年城建设重点区河西新城区位南京城西部面长江江心洲隔江相北秦淮河定位商务体育文化等新城区中心居住业兼顾中高档居住区滨江风貌特色城西部休闲游览河西新城区作南京老城延伸未成南京政治教育文化中心带楼盘契机新市场调查显示目前购房者奥体板块承受心理价位已突破5000元
Ø Ø 中部区五板块建设目标
奥体中心板块配合省奥体场馆建设完善周边环境设施保证总建筑面积40万方米十运会场馆期建成运行
商务中心板块十运会前十标志性建筑基建成超高层建筑竖起塔楼100米左右建筑力争完成外立面装修少数商业设施实现营运
居住区板块重点建设纬七路南包括奥体新城金马郦城世纪星园等现代化中高档居住区方面十运会提供服务实现部分老城口新区转移
公配套板块中部区建成约100公里道路完成6泵站改扩建12条河道整治重点建设金陵中学河西分校奥体新城中学等学校建设
2区级医院1型老年公寓4社区邻里中心建成奥体新城邮政中心支局基建成艺兰斋美术馆等场馆
滨江风貌区板块高标准建成纬七路马东广场约5公里滨江道示范段1方公里滨江公园建设完成商务中心绿轴道路两侧绿化建设集中展现滨江景观特色
Ø Ø 河西发展利素
高标准规划蓝图根南京市城市总体规划未南京市城——仙西江北江宁三新市区——干外围新城组成市发展区城明城墙围合老城城北城南城东河西五规划单元组成框架南京市委常委会已正式通河西新城区建设计划510年时间新秦淮河北外秦淮河凤台南路西长江东557方公里范围建成现代文明滨江特色交相辉映现代化新城区河西新城区仅文化体育商务功城市副中心居住业兼顾中高档居住区滨江风貌特色城市休闲游览区
二十运会强力促进：2005年召开第十届全国运动会南京举行河西作十运会场馆江苏省南京市投巨资河西建设现代化体育场馆体育盛会举办运动场馆建设河西房产着估量影响单政府量基础设施场馆建设河西房产升值充足理说十运会河西规划远景阶段保障促进河西规划蓝图提前实现
三优越位置交通优势：亚东江宁相河西距离新街口中心老城区距离少条公路交通干线连接年5月开始陆续三条铁线进入离中心城区较位置优势便捷交通优势河西新区完全够发挥城市副中心功成现代化新南京标志区域
第四节江北板块发展综述
241 241 江北房产市场状况
江北板块距离城市中心直线距离江宁相差江南北房产开发繁荣景象差江南关区商品房销售均价
5000元方米左右河西区商品房销售均价达5500元方米江宁区商品房销售均价超3000元方米江北片区均房价然没突破3000元见江北房产发展潜力然巨
着江浦撤县建区成立新浦口区南京市政府确定浦口区南京新市区江北房产开始悄然启动目前江北片区已销售完毕正销售楼盘众新理想佳园万江新城华侨城二期红太阳旭日华庭浦东花园金泉·泰苑苏宁产江北盘等纷纷热销项目规模10万方米江北区目前供应量较
242 242 板块分布重点板块介绍
目前江北房产致分桥北泰山板块珠江镇板块浦口区老城板块六合板块江北房产商品房开发项目分布较零散客群区域居民部分区域拆迁户部分改善住房条件求居民市区特城北居民江北置业例断增加江北商品房价格城区中低收入购房需群特老城北（关）区居民强吸引力
Ø Ø 桥北泰山板块：
区域离市区交通方便江北潜供应量竞争激烈板块威尼斯水城明发滨江新城旭日华庭华侨城(二期)等数重量级项目日前正运作
Ø Ø 桥北泰山板块分析：
● 桥北受南京市区辐射较强距离南京市区价格区域板块高华侨城期2200元㎡均价创江北房价时高点项目品质般年年初开盘楼盘销售均价已突破2500元米
● 市场存项目江北项目品质普遍高居民楼盘品质景观没太高求更重房子价格面积功力房型三房两厅面积110㎡—130㎡间
● 交通便利公交线路149路盐浦线159路鼓扬线614路盐葛线等
● 客群江北区拆迁户老城北（关）区拆迁户厂企业职工
Ø Ø 珠江镇板块：
浦口区拥江北优良生态环境—老山风景区长江三桥江隧道区通正建设老山道学城高新区化学工业园连起目前房产开发居民消费着交通房产环境改善该板块迎开发时机已时远
珠江镇楼盘分布象山路珠泉路年10月底11月初开盘楼盘新理想佳园碧云山庄（二期）江城家万江新城
Ø Ø 珠江镇板块分析：
● 珠江镇整体市场目前楼盘均价2100元㎡年底市场均价达3000元㎡二房总价25万左右三房总价30万左右
● 楼盘中低端物业房型标准户型面积集中80100㎡两房95120㎡三房
● 客群厂居民收入水较底
● 居民改善居住环境购买目
● 珠江镇楼盘供应量楼盘销售预订火爆
243 市场分析
Ø Ø 江北购房片区分析：
● 浦口高新开发区江浦消费者较青睐片区中浦口片区受购房者欢迎江北住房需求者会选择片区购买住房市场前景
● 消费者高新区偏情况紧浦口片区外江浦吸引部分消费者目光厂六合吸引消费者数量较少
● 政府总体规划长江轴未城市格局调整趋势
Ø Ø 总价承受力分析：
● 购房总价消费者够承受般20－28万元套总价16－20万元套住房受欢迎
● 总价26－35万元套46－60万元套住房少量消费者意购买销售难度较
● 聚类分析说明绝数消费者总价承受力25万元套总价控制25万元套江北住房销售较利
Ø Ø 单价承受力分析：
● 目前桥北—泰山板块受南京市区辐射较强距离南京市区价格较珠江镇高
● 消费者够承受单价水2500元／㎡中2000－2500元／㎡单价接受者定数量消费者够承受2500－3000元／㎡单价单价超3000元／㎡极少消费者够承受
● 江北住房单价控制2500元／㎡低收入水承受力消费者单价特敏感
Ø Ø 产品特征：
● 江北楼盘档次高江北项目户型面积普遍偏市场中二房三房面积80120㎡标准户型
● 江北市场项目层公寓缺乏特色
● 居民购房目济实属低层次需求
● 户型江北市场中化速度慢江北普通住宅市场具备开发高端物业条件
● 墅类高端物业已江北区出现珍珠泉老山风景区环境优美空气清新开发建造墅区域林语墅北老山余脉西珍珠泉景区理条件天独厚发展商原目前该项目暂时搁浅昭富高尔夫球场东接丘陵环境优美碧云山庄金泉·泰苑等楼盘规划墅类物业
Ø Ø 客群特征：
● 桥北楼盘吸引客群南京城区居民城北拆迁户购房居民养老部分市区居民投资目
● 珠江镇泰山镇市场厂居民
●目前交通环境生活配套问题存江北市场未吸引量市区居民
Ø Ø 江北区总体销售状况：
● 江北区现房楼盘基已销售完
● 尚未正式开盘销售楼盘接受预定情况较楼盘积累量意客户
● 江北区城区规模拆迁量拆迁户江北楼盘客群
● 年年初量新楼盘面世楼盘二三期推出江北房产供量放江北房产市场销售面供量放量考验
第五节 江宁板块发展综述
251 江宁房产市场发展环境分析
Ø Ø 江宁概述：
江宁处南京市东南部距南京城约７公里南京市圈南部吸纳中心
江宁总口约76万总面积约1500方公里
江宁济实力雄厚区国家级省级开发区７乡镇工业区１０工业济形成建材汽车电子民轻工等四支柱产业
江宁交通发达着相完善水陆空立体交通网络新建华东区机场——禄口国际机场坐落境沪宁高速公路穿境沪宁宁芜铁路宁杭国道１０４国道宁芜公路宁马公路等横交错公路密度居全国首南京市区江宁新东线新东区间车南金线武白线101106等车次车程约3040分钟
江宁然资源丰富拥５９万亩山林１２万亩水面
2001年国务院省政府正式批复意江宁县撤县设区具体方案：撤销江宁县原江宁县行政区域新设立江宁区行政区域新设定江宁区继续享受原县级济理权限江宁成南京新区南南京市区总面积达2500方公里
江宁撤县设区提升江宁整体形象正逐渐摆脱南京心目中农村形象
述江宁种种优越条件年江宁房产业发展极利
Ø Ø 南京市江宁规划：
南京市江宁新区期高根南京2010年城市远景规划住宅建设新区开发重点鼓励投资提高新区居住环境质量设施配套水南京市江宁作未发展型居住区南京卫星市南京市江宁作南京高科技开发区发展高新技术产业政策项投入倾斜
交通配套秦淮河桥建成中山南路雨花台江宁时间缩短光华门岔路口道路已发挥效功缓解中华门交通压力重铁号线延伸段三年建成行车站开始建轻轨环绕江宁未江宁交通会非常便利时缩短南京市区居民心理距离
Ø Ø 江宁区政府规划：
年江宁围绕城镇战略求坚持新区建设旧城改造步形成元化格局城建运作体系
年江宁区南京新区高新技术产业密集区市农业集中区三定位快速实施西进南拓战略建成高新技术产业支撑城配套完善功更加适宜类生活居住生态环境新城区
城市化建设中突出加快东山区建设高科技产业托形成吸引高层次居住文荟萃社区环境
枢纽型基础设施体系托形成轨道交通网水交通网航空枢纽网高速公路网重点区交通外交通畅衔接进成南京市圈交通干线节点
高校科研单位托形成江苏科研教育重基
高新技术产业密集区规划面积70方公里江宁开发区龙头东起方山脚西牛首山麓南南京二环路计划10年时间投入50亿元建成信息生物工程医药环保新材料重点产业带时东科技园开发区创业中心留学生创业园批学公司发展中心托牛首山城市花园加快堆山造林挖河建桥等环境建设高科技企业掩映青山绿水中
市农业集中区突出济城市服务生态调节功机结合东山区重点发展工厂化农业建设高标准农产品交易市场现代化高科技农业园
江宁区建设局组织海济学南京学市规划设计院等单位专家进行新轮东山城市总体规划编修城市规划区域面积412方公里扩张110方公里城市结构形成轴两片轴秦淮河轴两片秦淮河界划成东区（老城区）西区（新城区）组成干组团城市交通网络进步完善道路等级路网密度通行条件明显改善外呈两横三六纬七时江宁区政府力实施旧城改造建设市场特色街
252 江宁整体优劣势分析
Ø Ø 优势：
A 南京市政府力建设新区江宁实行政策倾斜
B 江宁区政府房产业极关注方面开发商进行扶持提出项优惠措施
C 山水然风光江宁优势房产开发山水宣扬然完美结合
D 江宁属新区塑性强果搞规划实现区域发展会非常快
E 江宁楼盘年开发特期开发楼盘着较规划相互间协调住江宁会感城市里拥挤畅会感乡村里空旷
F 江宁离南京城区太远已相南京认江宁
G 着交通条件改善江宁楼盘增值潜力
Ø Ø 劣势：
A 江宁目前交通然太方便距离较远
B 江宁属新区东山外配套设施尤娱乐商业公设施尚完善
C 江宁南京市区居民心目中存着乡印象尤中等收入阶层宁愿市区花钱买房
D 着江宁规模开发展开入住口增年交通压力会中华门雨花台光华门会成通江宁交通瓶颈
E 着江宁口密度升医疗教育等资源严重缺乏
253 江宁区域较
江宁理位置开发程度划分四区：岔路口东山镇百家湖军路科学园板块等
2531 岔路口：
岔路口离南京城区较现江宁南京城区必
岔路口区楼盘：紫薇花园纬城市花园南方花园碧水湾天新城瀛洲湾鑫泰国际广场南方枫彩园水月秦淮盈家春天名佳嘉园武夷商城天新城明月港湾等项目
区域优劣势分析：
（1）优势：
A四通八达交通道相江宁片区域交通便利着绕城公路建设完善宁溧公路现代化改造成功中华门车岔路口需10分钟新东线新东区间车南金线武白线类中巴等车辆2005年铁双龙站建成里交通成问题
B势坦视野开阔利规模开发建设
C商业日趋繁荣
D已开发楼盘量种生活配套设施会
（2）劣势：
A整体规划太稍显杂乱
B处交通道口道路太宽利居民日常行动时街噪音较
C风景般没山水
D周边环境成熟施工场太目前种工感觉
E购房者城南门东区居民素质般
2532 东山镇：
东山镇江宁旧城区时江宁区政府
东山镇楼盘：21世纪假日花园明月花园东山美食休闲步行街武夷花园万欣花园天印花园玉靖花园文靖花园康馨花园东城风景秦淮绿洲金王府东山阳光新城温州商业街汇景新苑月康城中国女街西苑新寓东城家园靖雅局广苑芙蓉园曦鸣城名月花园
区域优劣势分析
（1）优势：
A东山江宁旧城区该段相基础设施较医疗教育商业设施完善居住者提供较方便生活条件
B江宁区政府改造重点江宁区政府投入巨力物力进行改造
C该区背东山定风景资源优势
D区交通便利中巴线众
E区楼盘档次选择性强
F根消费者调研东山镇购房者认高达47访者愿意东山购房
（2）劣势：
A开发商水楼盘开发质量尤前两年开发水较低区整体规划般
B居住群江宁居素质高
2533 百家湖：
百家湖区江宁房产开发早区域江宁房产热点百家湖区带起
百家湖区楼盘：百家湖花园湖滨世纪花园湖滨公寓金轮第城胜泰新寓百家湖花园印象威尼斯文化名苑高尔夫国际花园凤凰港湖畔水竹苑天琪雅居21世纪现代城欧陆典花园佳湖绿岛中国家曦鸣城胜太华府艺术家园枫情国度佳园百家湖花园西花园仲景公寓等
（1）百家湖区优势：
A开发较早开发规模
B拥江宁水面——百家湖亲水性景观优势非常明显
C百家湖南京零污染天然湖千余亩江宁开发区块天然绿肺空气质量高市区5倍
D开发区政府环境配套设施进行量投资
（2）劣势：
A目前开发块发展潜力般
B江宁开发热点转移军路线相说政府处投资会减少
C开发早景观优势房价居高
D配套设施全缺乏教育医疗生活方面设施入住率较低气旺
2534 军路：
军路百家湖属江宁开发区军路位置稍偏开发较晚目前军路线已成开发热土
首先江宁高新技术产业密集区规划面积70方公里占五年南京新区110方公里区域64重点中重点高新技术产业密集区重点南京江宁IT园区位军路南端北接河海分校区建设房产开发留巨想空间方面市政府区政府投入巨资加快推山造林挖河建桥等环境建设房产开发企业营造优良区外环境外部效应明显方面IT园区工作员成军路线楼盘重顾客群
生物工程医药环保新材料重点产业带仅高新技术区成科研基成生产基提供非常工作岗位岗位工作员工作附购房愿类工作IT工作均属阳产业高薪稳定特征未创造购买力会非常巨
次东南航河海正德学院英华学校等入驻军路线军路创造极文环境极提升军路块价值
第三江南文枢苑中国家等项目强势推出已吸引相南京市民关注仅带动身楼盘销售炒热军路房产开发做铺垫
第四雨花台军路道路开通缩短南京城区距离某项目开发商观点军路定位应中山南路延伸交通始终购房者关注中心问题解决问题消购房障碍越越南京军路房产作第居购买
第五军路线山水景观资源极丰富房产开发商充分发挥想力创造力项目进行雕琢
目前该区域楼盘：翠屏湾花园城爱涛漪水园翰海翠庭山水华门白鹭洲山庄玛斯兰德（二期）托乐嘉街区江南青年城翠屏清华水韵墅复朗香墅立信瑞景文华运盛美国翠屏国际城左岸名苑等
第三章．南京写字楼市场分析
第节南京市写字宏观市场分析
311 南京市写字市场历史背景
80年代中国房产市场发展历三周期南京房产市场起步相较晚真正意义市场化房产开发始92年受中国第轮房产开发热潮影响南京轮房产热集中商务楼开发
92年开始商务楼投资房产投资中占例逐渐升93年4497年已升58房产市场规范旧住房制度等素存关投资进入商务楼市场商务楼市场短短年时间已出现供相剩趋势着政府加快住房制度改革98年住宅投资重逐步升99年底旧住房制度正式结束住宅市场开始全面启动2000年南京商务楼投资已降2498年2000年底南京商务楼开发处相沉寂状态
312 宏观政策南京市写字市场影响
期着国家系列调控政策出台新八政策公布二手房市场成交量萎缩部分区域开始出现住宅商品房价格调局面量住宅房抛租赁市场原租赁水低住宅租赁市场走低观番调控国家击目标住宅商品房投机行尤针高档住宅房仅取消优惠政策增设二手房短期交易营业税子拉城区住宅写字楼间差距写字楼投资空间子豁然开朗许总体说写字楼市场表现出冷热均态势方面包括东宇厦阳光厦等占核心位置写字楼旧冷风飕飕长发中心德基厦代表新生代写字楼销售租赁业绩刮目相
前南京写字楼价格卖住宅业士称价格倒挂业界原咎城市济位欠缺迫销售压力包括东方名苑天安国际等楼盘甚写字楼改成住宅卖期位长江路德基厦新街口商茂世纪广场鼓楼汇杰广场等新生代纯写字楼始终保持着90入住率企业提前招呼求入住现象时发生
然南京写字楼复苏惠陈旧谓商住两楼新街口石鼓路阳光厦占着第核心位置二手市场卖家出价5500元方米左右常年空关房东宇厦森葆厦等楼盘二手交易租赁市场萎靡现象旧
统计部门新数表明年全市房产开发投资继续保持强劲势头增长593中办公房开发投资额增长4011根土储备中心公示期市量2005年商务办公房预计新市面积达95万方米相年43万方米两倍数表明着市场行情变化住宅市场断走冷众开发商已重心转写字楼
httpwwwnjhouse365comaddh
第二节南京市写字楼市场分析
南京写字楼基形成新街口洪武路鼓楼山西路珠江路行宫长江路区中心周边辐射四商务圈未发展潜力较第五商务圈—河西区域商务圈分布呈现出较明显行业划分珠江路洪武路商圈便出现区域特色行业（IT行业金融行业）流商务氛围
321 新街口洪武路商务圈
3211 理分布状况特点
南京CBD商圈集中新街口中心带中山南路洪武路相围合区域该区域南京市商务集中区南京交通流压力区域周边型卖场餐饮休闲商业银行等配套设施齐全该区域写字楼具配置豪华功完备等特点成型企业首选
时该区域建筑密集交通拥挤问题快速高效现代企业文化相违背外停车位紧张城市中心带绿化缺乏严重影响里办公环境铁竣工停车场建成交通线路调整等效根改变新街口面貌新街口办公条件会较改善
新街口洪武路商务圈写字楼商住楼具体分布
中山南路
商贸广场建江金銮诺亚杰源新澳苏豪厦投资厦
洪武路
华泰隆盛新阳光天丰东宇太洋 金宝汇鸿长安国际中心洪武厦福鑫国际厦
汉中路
金鹰世贸青华华新国药
中山东路
天时南京国贸新浦厦云峰厦长发CFC
中山北路
华荣厦华厦厦中南国际
石鼓路
华威厦阳光厦体仁厦东方名苑
新街口洪武路商务圈楼盘基数表
案 名
完工时间
均价
元㎡
规划
性质
层 高
建筑面积
点
开发商
金轮厦
2002年底
5800
商住
25
27000M2
汉中路
金轮产
天安国际
2003年底
7500
商住
44
120000M2
石鼓路
天实业
福鑫国际厦
20036月
7000
综合
40
88万M2
洪武路
南京市房产营总公司
隆盛厦
2002年初
7150
办公
31
56万M2
洪武路
铁路实业
金鹰
1999
13000（现价）
综合
60
148万㎡
汉中路
南京金鹰国际
国际贵
20057
7200
办公
25
12万㎡
中山南路
泛亚集团
投资厦
2002年底
7400
办公
28
37万㎡
中山南路
南京三盟实业
商贸中心
20043
8500
综合
56
11万㎡
中山南路
南京盛贸
3212 价格分布
322 鼓楼山西路商务圈
3221 理分布状况特点
鼓楼南京市城市中心该区域交通便利中山北路中央路北京路中山路交汇鼓楼广场鼓楼隧道效缓解该区域交通压力2005年南京铁1号线建成通车该商圈提供项交通配套设施相新街口商圈言更具交通优势外北远眺紫金山西鼓楼东鸡鸣寺然条件时区域坐落南京学东南学等名牌高校营造浓郁文化氛围
相新街口商圈言鼓楼商圈然缺少综合配套设施商业配套餐饮娱乐设施等
山西路作南京新兴城市中心山西路板块直南京商务楼市场中具潜力板块山西路湖南路作南京第二商圈——山西路湖南路区理位置绝佳交通状况良交通路径四通八达毗邻紫金山观玄武湖金融街商业街坐落中商业气息极浓厚加民国公馆区相距远区域营造浓郁文氛围山西路CBD商务楼开发时间然长商务楼档次普遍较高推崇绿色商务宏图厦推商务航母位世贸中心厦未南京标南京国际商城文化牌天鹤文云商务厦等等
鼓楼山西路商务圈快速崛起南京写字楼市场注入新活力着鼓楼山西路区域外配套逐步完善区域必然成南京商务写字楼市场中心发展区域
代表楼盘宏图厦新晨国际厦天鹤文云天环厦建达厦银河国际厦世界贸易中心中信厦金源厦金山厦益国际广场等
3222 价格分布
鼓楼山西路商务圈楼盘基数表
案名
完工时间
均价
元㎡
规划性质
层高
建筑面积
点
开发商
宏图厦
2003年底
7200
办公
233层
28726M2
山西路24号
宏图高科房产
新晨国际厦
余少量
6700
综合
28层2层
46万M2
中山北路26号
南京金源房产开发
天鹤文云
现房
6000
办公
13
21万M2
云南路38号
南京广厦置业
天环厦
现房
7400
综合
27层1～5层商场
6万㎡
中山北路88号
南京天环
世界贸易中心
200412
6500
商住
5层商业裙楼23层27－28墅
10万㎡
山西路67号
鼓楼城镇开发集团
金源厦
未公开发售
办公
26层2层1－3裙楼
28万㎡
虎距北路181号
南京金源滩涂置业
金山厦
现房
8600
办公
A楼32B楼28
89万㎡
山西路
南京泰古城房产
323 珠江路商务圈
3231 理分布状况特点
珠江路位南京两商务中心间紧邻洪武北路中山路龙蟠路等干道建设中铁珠江路站紧邻商圈整体区域发展交通基础该段相商务圈言具特定商务发展氛围该区域商务楼消费群体独特针性——IT行业
前该段办公点街店面档次高中高档商务楼较少时珠江路区域餐饮娱乐等配套方面较滞较制约该区域出现沟代表企业形象甲级写字楼相关配套设施2003年起南京市政府珠江路进行重点拆迁改造规模拆迁工作已全面启动相应中高档商务楼开发建设中
该区域代表物业：长发科技厦新世界中心谷阳世纪厦长发数码港汇杰广场等高档写字楼建成疑珠江路区域发展强动力源改造完成珠江路必然会令耳目新成南京城区处商务办公中心
广州路珠江路河西延伸广州路现阶段然较高档次商务楼——苏宁环球厦君国际丰汇厦易发科技等整体广州路规模够法单独建立起商务氛围托珠江路珠江路产生联动效应助珠江路商务圈外延辐射达身区域快速发展
珠江路商务圈楼盘基数表
案名
完工时间
均价
元㎡
规划性质
层高
建筑面积
点
开发商
新世界中心
200312
6200
综合
A：37层
B：44层
22万M2
珠江路88号
华威房产
谷阳世纪厦
20043
6200
综合
22层
33万M2
珠江路600号
南京谷阳房产开发
汇杰广场
200312
7900
办公
26
63万M2
中山路268号
二桥房产开发公司
苏宁环球
现房
8200
综合
28
76万㎡
广州路188号
南京苏宁房产
丰汇厦
20039
6400
商住
30
303万㎡
五台山1号
丰汇房产
3232 价格分布
324 行宫长江路商务圈
3241 理分布状况特点
行宫区域区域优势非常明显中山东路太南路长江路等干道南京金融街珠宝街文化街2003年行宫区域利频传行宫市民休闲广场启动江苏省停车场开始兴建太南路变双行驶南京铁二号线设立行宫车站区域发展提供交通保障
南京市政府加行宫区域政策支持建设长江路体历史文化景观带中国现代历史遗址博物馆建设亮化汉府街美食广场建设曹雪芹居纪念馆云锦艺术博物馆红楼梦文学馆规划建设邓府巷商贸城等
行宫商务圈特点补充济新街口作南京CBD区十分紧张行宫区域弥补新街口商务空白珠江路距离行宫相低廉价格良环境会吸引珠江路
IT行业行宫区域办公行宫长江路商务圈珠江路广州路商务圈新街口洪武路商务圈两商圈利补充联系两者纽带行宫区域改造完成行宫长江路商务圈珠江路广州路商务圈新街口洪武路商务圈会南京市中心区域会形成联动发展区域三区域济发展商侧重相互补充联动效应带南京新轮济发展
行宫长江路商务圈楼盘基数表
案名
完工时间
均价
元㎡
规划性质
层高
建筑面积
点
开发商
日月厦
20044
5600
商住
1－4裙楼
4－28商住
32万M2
太南路中山东路交界处西南
中南置业
庆盛产
国际贵
20058
10000（写字楼）
综合
5裙楼2座塔楼46层25层
10万M2
太南路中山北路交汇处
泛亚集团
新铺发展
华泰证券厦
现房
8900
办公
28层2层
58万M2
中山东路90号
新房产
长安国际
20049
6700
商住
30
44万㎡
中山东路
南京奥勃尔
3242 价格分布
325 河西商务区
3251 理分布状况特点
河西新城区中央商务区河西新城区开发建设核心位江东南路东四东路西北起振兴路南纬九路占1方公里建筑总面积160万方米整体规划已通权威专家组证评审根规划南京市政府决心5－10年河西造成居家业运动商务休闲旅游体化南京市副中心河西商务中心短期未形成气候长远区域发展河西商务中心区发展前景相观
代表物业金鹰汉中新城创新滨江广场文荟厦等
河西商务区楼盘基数表
案 名
完工时间
均价
元㎡
规划性质
层 高
建筑面积
点
开发商
创新滨江广场
20044
5200
办公
5层滨江广场
2幢28层商务楼
104万M2
草场门街江东路交汇处
南京建鑫房产开发限公司
江苏新端华房产实业限公司
文荟厦
现房
5000
办公
18层
28万M2
草场门街101号
江河房产
第四章．南京商业市场分析
第节．目前商业济发展趋势
南京市全年零售总额幅拉升增长速度创年新高
居民消费升级特征明显住房汽车通讯教育健康成消费热点
六商贸集团（苏宁苏果新百中央五星朗驰）加快全国周边区扩张辐射龙头企业发展势头迅猛
连锁营形成市中心次居民区城乡结合部郊县市外放射性拓展势连锁超市业保持高速增长
着投资环境优化招商引资力度加全市商业网点建设进入高峰期商业网点建设档次提升
资产重组速度继续加快私营济发展势头迅猛成南京商贸业发展力军
着国市场济体制断完善市场调节功日益增强
政府加强市场监测调控力度重新调整营布局整合压缩效益商品强化热点商品促销力组织令适销商品克服非典造成利影响
市场集聚功持续增强扩销售产生强劲拉动作时市圈集聚辐射作更加明显
第二节．未商业网点规划
规划中南京成长三角区具活力着较强凝聚辐射功现代化商业中心南京市圈商贸流通核心城市商业作南京市重支柱性产业空间布局中心集中分散相结合总体均衡方引导
规划中2007年拥816万方米商业总营业面积：
区级商业中心12中型商业网点达440处营业面积达590万方米
新规划建设型商业网点50处营业面积150万方米全市型商业网点达243处营业面积达530万方米
新建2条市级商业街3万规模配置社区商业服务设施千拥社区商务服务设施达400方米部分商业网点初步实现400－500米范围基满足社区居民购物餐饮修理家政服务等基生活需求
规划中新建2000方米农贸市场472007年前新建323万拥农贸市场
规划中新街口商业区金融贸易商务办公型商业特色现代化商贸中心：
范围：新街口环路核心区包括周边发展区面积约16方公里
鼓励设置：市区购物中心百货店型专业店专卖店动售货亭文化娱乐网点
适度设置：超市便利店折扣店餐饮网点生活服务网点
限制设置：型超市家居建材商店仓储会员店农贸市场
规划中河西市级商业中心（新街口商业中心补充）建设成高档次功综合商业中心：
范围：规划中发展空间纬八路南四路纬九路布局中商业设施分布四路东纬九路北
鼓励设置：市区购物中心百货店型专业店专卖店餐饮网点动售货亭文化娱乐网点
适度设置：型超市便利店中型超市生活服务网点
限制设置：家居建材商店仓储会员店农贸市场
规划中城商业副中心包括湖南路夫子庙火车南站区：
湖南路区：建成类业态齐全兼顾服务市居民外口综合性商业中心湖南路山西路巷两侧深发展
夫子庙区：发展旅游商业特色商业
火车南站区：成吸引流动性外员城市副中心空间分布南站南北两侧宁溧路机场高速间
规划中城外商业副中心包括江宁新市区中心浦口新市区中心仙林新市区中心：
江宁副中心：功江宁区南京南部区居民服务规划发展空间秦淮新河南西百家湖北通淮路东区
浦口副中心：承担江北区服务辐射苏北安徽功金融办公休闲娱乐结合成功综合性商业中心发展空间结合浦口新市区中心设置商业设施总建筑面积达40万方米左右
仙林副中心：服务仙林新市区兼顾辐射新尧龙潭镇江西部等区空间集中仙鹤片区
规划中城区级商业中心10包括中央门瑞金路迈皋桥热河路中保江东门安德门石门坎孝陵卫河西南部
鼓励建设：社区购物中心型超市专业店专卖店等
限制设置：家居建材商店仓储会员店型专业店农贸市场
区域商业规划
中央门区西边：结合现南京长途汽车站南京商厦基础进行发展
中央门区东边：结合南京火车站进行网点布局规划中强调该区应注意处理外交通市交通间关系解决环境影响问题
瑞金路商业中心：现金润发超市基础东发展形成型超市专业店特色综合性商业服务文化休闲娱乐中心规划重点解决交通环境问题
江东门区：规划商业面积10万方米发展重点金陵装饰城石林装饰城带现建材市场进行业态改造建设社区购物中心重点发展日常消费型中网点
安德门商业区：商业面积68万方米左右结合规划铁1号线7号线交汇点进行建设重点发展居民生活息息相关日常消费类业态
第三节 商圈分析
商圈角度考量目前南京商业集中老城区四商圈河西新城区
431 新街口商圈
2010年整新街口商贸商务区商贸业员规划控制目标8万营业收入1200亿元中零售业300亿元占全市商贸业零售总量三分左右宾馆酒店业营业收入达45亿元控制建筑面积80万方米文化休闲餐饮娱乐业控制面积155万方米餐饮娱乐业营业收入达15亿元(包括宾馆酒店商场餐饮娱乐业)
新街口2005年供应量超5万方米2006年供应量4万方米左右
供应项目鼓楼区粉桥块鼓楼区中山路块长江路中山路交汇处块白区太南路松涛巷块白区铁巷A块C块等
432 湖南路商圈
湖南路商圈般认南京第二商圈目前街区类商店296家中名牌精品专卖店占83全街区总营业面积约15万方米业数约5000余
根2005年南京商业规划湖南路原基础扩5倍具体规划开发商业街西起山西路市民广场东中央路全长约1130米宽20米商业街设层总建筑面积3万方米期工程总投资45亿元
2005年湖南路商圈商业面积供应量预计7万方米
供应项目包括银河国际广场南京国际广场等预计2006年供应量5万方米中银河国际广场典型商业产项目总建筑面积11万方米三业态组成：部6万方米裙楼已开业苏宁银河5万方米塔楼中2万方米高档商务楼3万方米星级酒店
433 夫子庙商圈
根市政府商业产未规划夫子庙商圈扩5倍夫子庙核心区域面积已021方公里增加112方公里
目前商圈营面积约10万方米营店家800业员22万
434 中央门商圈
该商圈包括建宁路两侧约3方公里狭长区域聚集着10型批发市场根规划商圈定位型专业批发市场仓储式超市市场群落
2005年该商圈商业面积超100万方米商品成交额达200亿元商业营面积物流量方面超新街口湖南路
435 河西新城区
建设高档次功综合商业中心承担市民服务辐射周边城市功河西新城区规划发展纬八路南四路纬九路布局中商业设施分布四路东纬九路北河西中央商务区建项目1316栋标志性建筑总投资约120亿元总建筑面积241万方米
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