房屋征收估价中遇困难问题
解决办法
（王连波）
年着城市化进程加快房屋征收领导关心社会关注群众利益密切相关工作愈加显重文房屋征收实施程中出现理难题策进行初步探索
房屋征收程中选取估价方法选取估价案例问题
评估示例：2011年7月25日通抽签方式中标庆市创业城建设项目（庆市**区新二区东侧独立商服楼评估项目）国土房屋征收评估办法关规定结合征收区域房产市场发展状况征收房屋基状况次估价房屋采市场较法收益法征收区域房屋客观租金价格反映房产市场价格次估价房屋价格确定市场较法准附属物房屋装修部分采成法进行估价
选取估价案例时估价象整体二层局部四层商服楼期市场交易案例较少市政府批准2011年12月27日**创业城房屋征收项目正式发房屋征收通告涉征收房屋74户项目启动征收区域征收未期通协商投票方式选定评估机构市征收办
2011年7月采取现场公证抽签方式确定房产价格评估机构黑龙江广业房产估价咨询限公司（称评估机构）截止2013年5月2日22户征收未签订协议数征收反映评估机构做出房屋评估结果存异议接受办现评估价格相关事宜说明：
黑龙江广业房产估价咨询限公司2012年1月征收房屋分户评估报告征收现场进行公示公示期间征收评估结果选取交易案例等问题提出异议求评估机构予复核评估评估机构复核2012年1月15日征收出具书面答复意见书中关选取交易案例情况评估机构答复中选取三案例模拟交易案例评估机构模拟买家身份售房进行询价实例交易情况市场状况房产状况等方面进行修正终出估价结果征收房屋层均价11312元二层均价9696元二三层均价8618元二三四层均价7746元
征收签约期限征收未征收部门签订补偿安置协议市征收办2012年3月28日申请庆市房产价格评估专家鉴定委员会未签订协议征收房屋进行评估价格技术鉴定受理庆市房产价格评估专家鉴定委员会2012年4月2日评估机构作出黑广业房估报字[2012]第001号房产估价报告（创业城房屋征收项目未签订协议房屋评估技术报告）进行审查专家审查认评估机构参考选取市场交易案例模拟交易案例没正式成交求评估机构重新选取已正式成交市场交易案例作案例
2012年4月6日评估机构重新提交已修改黑广业房估报字[2012]第001号房产估价报告专家审查认评估机构重新选取三市场交易案例原选取模拟交易案例相评估结果没较出入涉征收补偿利益受损专家委员会出具终结估价报告充分估价技术路线清晰估价方法选合理参数选取充分估价结果说明充分予维持黑广业房估报字[2012]第001号房产估价报告鉴定评估价格没改变市征收办评估报告鉴**果征收区域现场办公室进行张贴公示
国务院令第590号国土房屋征收补偿条例住房城乡建设部建房[2012]77号国土房屋征收评估办法等法律法规相关规定房屋评估结果异议征收者房屋征收部门征收房屋评估专家委员会申请鉴定庆市房产价格评估专家鉴定委员会负责市房屋评估价格鉴定工作鉴定评估结果具法律效力作征收补偿市征收办国务院令第590号国土房屋征收补偿条例第三章第二十六条相关规定法申请市民政府未签订协议征收作出补偿决定年4月市民政府未签订协议征收作出房屋征收补偿决定
房屋征收补偿决定限定搬迁期限期征收未签订协议市征收办相关规定起草强制执行申请市政府审批法申请**法院强制执行**法院2012年11月30日组织市征收办征收油公司土处评估机构参加召开听证会听证会评估机构关做出评估价格进行解释说明估机构受委托2011年7月25日2011年12月26日期间进入创业城征收项目开始评估工作期间房产估价师征收区域周边开展市场调查搜集房产交易实例分：
（1）未未街层商服（市场询价模拟典型买者未交易）
（2）**昆购超市街层商服（市场询价模拟典型买者未交易）
（3）创业道街三层商服（市场询价模拟典型买者未交易）
（4）**南二路C26#1单元A14号二层商服（成交实例）
（5）**城A8号楼08#二层商服（成交实例）
（6）南二路公建区天湖路26#33层商服（成交实例）
（7）**品底层商服33#（成交实例）
（8）**品底层商服25#（成交实例）
（9）南二路B21商服楼3号二层商服（成交实例）
评估机构出具评估分户报告时采（1）（2）（3）作交易案例未采交易案例影响房屋交易时间交易情况市场状况房屋状况等方面修正出结具体说针实例选取估价师采技术路线修正系数（调调）修正会出样结果均客观反映房屋公允价格专家委员会责令改正终确定成交实例（
4）（5）（6）作实例
房屋征收直接关系征收生存生活直接关系社会谐稳定持续发展公利益实现直接关系国家私财产权尊重保护建立健全房屋征收制度显更加重目前法律法规具体实施方面存诸完善弊端果够妥善处理房屋征收问题仅利征收身利益政府说提升公信力身信誉事文真公司做征收评估中存问题（正确选取运估价案例）妥善处理办法做公正充分保障征收合法权益实现谐征收许工作需做需相关士努力形成推动法治社会建设强力量相信着民法治建设断推进法律断完善谐征收指日
黑龙江广业房产估价咨询限公司（*****）
2013年9月27日
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房屋征收估价中遇困难问题
解决办法
（王连波）
年着城市化进程加快房屋征收领导关心社会关注群众利益密切相关工作愈加显重文房屋征收实施程中出现理难题策进行初步探索
房屋征收程中选取估价方法选取估价案例问题
评估示例：2011年7月25日通抽签方式中标庆市创业城建设项目（庆市**区新二区东侧独立商服楼评估项目）国土房屋征收评估办法关规定结合征收区域房产市场发展状况征收房屋基状况次估价房屋采市场较法收益法征收区域房屋客观租金价格反映房产市场价格次估价房屋价格确定市场较法准附属物房屋装修部分采成法进行估价
选取估价案例时估价象整体二层局部四层商服楼期市场交易案例较少市政府批准2011年12月27日**创业城房屋征收项目正式发房屋征收通告涉征收房屋74户项目启动征收区域征收未期通协商投票方式选定评估机构市征收办
2011年7月采取现场公证抽签方式确定房产价格评估机构黑龙江广业房产估价咨询限公司（称评估机构）截止2013年5月2日22户征收未签订协议数征收反映评估机构做出房屋评估结果存异议接受办现评估价格相关事宜说明：
黑龙江广业房产估价咨询限公司2012年1月征收房屋分户评估报告征收现场进行公示公示期间征收评估结果选取交易案例等问题提出异议求评估机构予复核评估评估机构复核2012年1月15日征收出具书面答复意见书中关选取交易案例情况评估机构答复中选取三案例模拟交易案例评估机构模拟买家身份售房进行询价实例交易情况市场状况房产状况等方面进行修正终出估价结果征收房屋层均价11312元二层均价9696元二三层均价8618元二三四层均价7746元
征收签约期限征收未征收部门签订补偿安置协议市征收办2012年3月28日申请庆市房产价格评估专家鉴定委员会未签订协议征收房屋进行评估价格技术鉴定受理庆市房产价格评估专家鉴定委员会2012年4月2日评估机构作出黑广业房估报字[2012]第001号房产估价报告（创业城房屋征收项目未签订协议房屋评估技术报告）进行审查专家审查认评估机构参考选取市场交易案例模拟交易案例没正式成交求评估机构重新选取已正式成交市场交易案例作案例
2012年4月6日评估机构重新提交已修改黑广业房估报字[2012]第001号房产估价报告专家审查认评估机构重新选取三市场交易案例原选取模拟交易案例相评估结果没较出入涉征收补偿利益受损专家委员会出具终结估价报告充分估价技术路线清晰估价方法选合理参数选取充分估价结果说明充分予维持黑广业房估报字[2012]第001号房产估价报告鉴定评估价格没改变市征收办评估报告鉴**果征收区域现场办公室进行张贴公示
国务院令第590号国土房屋征收补偿条例住房城乡建设部建房[2012]77号国土房屋征收评估办法等法律法规相关规定房屋评估结果异议征收者房屋征收部门征收房屋评估专家委员会申请鉴定庆市房产价格评估专家鉴定委员会负责市房屋评估价格鉴定工作鉴定评估结果具法律效力作征收补偿市征收办国务院令第590号国土房屋征收补偿条例第三章第二十六条相关规定法申请市民政府未签订协议征收作出补偿决定年4月市民政府未签订协议征收作出房屋征收补偿决定
房屋征收补偿决定限定搬迁期限期征收未签订协议市征收办相关规定起草强制执行申请市政府审批法申请**法院强制执行**法院2012年11月30日组织市征收办征收油公司土处评估机构参加召开听证会听证会评估机构关做出评估价格进行解释说明估机构受委托2011年7月25日2011年12月26日期间进入创业城征收项目开始评估工作期间房产估价师征收区域周边开展市场调查搜集房产交易实例分：
（1）未未街层商服（市场询价模拟典型买者未交易）
（2）**昆购超市街层商服（市场询价模拟典型买者未交易）
（3）创业道街三层商服（市场询价模拟典型买者未交易）
（4）**南二路C26#1单元A14号二层商服（成交实例）
（5）**城A8号楼08#二层商服（成交实例）
（6）南二路公建区天湖路26#33层商服（成交实例）
（7）**品底层商服33#（成交实例）
（8）**品底层商服25#（成交实例）
（9）南二路B21商服楼3号二层商服（成交实例）
评估机构出具评估分户报告时采（1）（2）（3）作交易案例未采交易案例影响房屋交易时间交易情况市场状况房屋状况等方面修正出结具体说针实例选取估价师采技术路线修正系数（调调）修正会出样结果均客观反映房屋公允价格专家委员会责令改正终确定成交实例（
4）（5）（6）作实例
房屋征收直接关系征收生存生活直接关系社会谐稳定持续发展公利益实现直接关系国家私财产权尊重保护建立健全房屋征收制度显更加重目前法律法规具体实施方面存诸完善弊端果够妥善处理房屋征收问题仅利征收身利益政府说提升公信力身信誉事文真公司做征收评估中存问题（正确选取运估价案例）妥善处理办法做公正充分保障征收合法权益实现谐征收许工作需做需相关士努力形成推动法治社会建设强力量相信着民法治建设断推进法律断完善谐征收指日
黑龙江广业房产估价咨询限公司（*****）
2013年9月27日
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