价格定位分析概述
市场环境开发商样商品房定价属合理根商品房建设成加计划利润成导定价较视市场供求关系需求导定价佳文作分析
认识房产价格真实面目
房产价格般物价处方处：首先价格货币表示次波动受供求等素影响第三质价优质高价劣质低价房产价格般物价相更表现出房产价格特征：
第房产价格表示交换代价价格时表示收益代价租金（房产价格VS租金＝金VS利息）
实租金较准确反映商品房实际价格真正需房产商品租房产中房产商品价值购买者定真正作种投资购买商品房保值升值中房产商品具收益性房产价值终体现者身
第二房产价格实质关房产权利利益价格房产然理位置移动转移非房产实物身关该房产权权
第三房产价格长期考虑形成宗房产通常周围宗房产构成某区区非固定变尤社会济位置常断变化房产价格考虑该房产作种总结考虑结果形成房产日价格
第四房产现实价格般着交易必形成交易体间素容易起作移动性数量固定性性等土然属性房产般物品没统价格指导价格交易体会根房产身条件供求状况接受价格
房产价格结构包括生产成销售成利润税金等项目（略）
二制定房产价格合理定价目标
首先开发商讲追求利润然便定价目标少开发商会价格量定高获取高额利润90年代初卖方市场行通市场日益成熟情况价格高企开发商厢情愿已事实追求利润等定高价格追求企业长期目标利润高价带高额利润短期逐渐会受消费者满拒绝购买反竞争者争市场低价入市争取顾客拥消费者企业带长远利润
房产价格始终购房者开发商竞争行敏感问题区楼盘参销售竞争时楼盘素质相情况价格较低者取良销售成绩定价前作开发商应仔细研究区竞争手定价关楼宇设计施工质量建筑材料销售手段等方面资料制定具竞争力价格般区类房屋市场占率高楼盘价格基础价格考虑身位置设计技术水配套设施等缺素高低竞争者价格出售高基础价格必须具备超竞争者利条件顾客愿意支付较高价格
取利润作定价目标抽象数字前提果目标具体化投资利润率作定价目标总体投资基础加事先确定投资利润率计算出售楼价格投资利润率少合理呢？房产热火天90年代初房产市场投资收益率高达40％市场趋成熟规范房产均利润高社会均利润高风险高回报特征房产均利润10％20％间
三房产价格合理定位
现房产定价通定价方法成导法需求导法
成导顾名思义总成中心制定价格
：价格＝成＋利润＋税金（中利润销售利润率计算投资利润率计算）
成导法紧紧围绕着开发商利润目标利限度控制成目标利润根目前房产业均利润率视项目规模设计套型环境施工质量等素相应制定合理目标利润种方法疑较简便开发商取块途径营理水等楼宇成差异较果仅目标成加目标利润制定价格价格未免厢情愿市场成利润市场接受价格合理价格接受价格房子卖出况果市场接受价格高原目标成加目标利润制定价格赚钱乐呢？
根底许产品样房产价格取决市场供求关系需求导法定价目前较开发商较科学合理方法
需求导定价法
需求导定价法买方产品价值理解需求强度定价卖方成定价根消费者价格观念较房屋设计完善配套设施美丽庭园优质服务等条件影响消费者购买行动根区房产市场时间点离市区中心远程度繁华程度交通条件等适定价钱
根市场供求关系定价便解房产处环境中种素样影响供求关系影响定价熟练分析素合理定价取利润帮助
素里然供求关系影响素供需求价格水形成两终素切素通影响供通影响需求影响价格
供求关系素房产价格般说供需求决定需求成正相关供成负相关房产供求状况分4种类型：
1）全国房产总供求状况
2）区房产供求状况
3）全国类房产供求状况
4）区类房产供求状况
影响房产价格素：
济素：包含物价土价格利率货币供应量济增长率等容物价土价格涨会造成价格涨房产原料涨商品房价格会涨银行利率提高会减少买方市场利率降低刺激购房货币供应量增加时代表土价格相减少提高价格济增长购买力加强房产价格涨
社会素：口素影响表现口增长率口集中区房产需求增加房价然提高家庭结构影响购房目购买力福利性实物分房停止住房公积金贷款微利房推出等均提高购房需求
行政法律素：产业政策产业结构直接影响济发展失业率高房子然难卖掉
身素：谓身条件指反映房产身然物理性状况素素：
1位置：房产价格位置优劣成正相关般说商业房产位置优劣周围环境状况安宁程度交通否方便市场中心远
2质：质条件价影响价质条件成正相关质条件坏决定着建设费
3土面积：规模住宅区封闭式物业理完善配套设施面积花园总令消费者楼盘满意增进需求
4日采光通风风等
5建筑物外观：建筑样式风格色调建筑物外观新颖优美舒适感受价格高反单调呆板难引起强烈享受欲甚令压抑厌恶价格低
6心理素：济环境暂时佳前景明朗时购房者持币观着楼市逐步成熟购房者已盲目风族种渠道涌进信息均提高分析判断力
分析种影响素价格定位讲究技巧具体说般先行设置部认购时期价格目摸清楼盘价格表现项条件市场接受程度部认购价根成加成法参附区楼盘价较低果市场表现踊跃公开发售时作调整幅度太果市场表现冷淡表明部认购价格定高采取提高装修标准增加提供优质服务送理费附加费等措施吸引客户争取公开发售成功总应楼盘开售价格升跌予客户信心潜客户受刺激产生购买欲
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市场环境开发商样商品房定价属合理根商品房建设成加计划利润成导定价较视市场供求关系需求导定价佳文作分析
认识房产价格真实面目
房产价格般物价处方处：首先价格货币表示次波动受供求等素影响第三质价优质高价劣质低价房产价格般物价相更表现出房产价格特征：
第房产价格表示交换代价价格时表示收益代价租金（房产价格VS租金＝金VS利息）
实租金较准确反映商品房实际价格真正需房产商品租房产中房产商品价值购买者定真正作种投资购买商品房保值升值中房产商品具收益性房产价值终体现者身
第二房产价格实质关房产权利利益价格房产然理位置移动转移非房产实物身关该房产权权
第三房产价格长期考虑形成宗房产通常周围宗房产构成某区区非固定变尤社会济位置常断变化房产价格考虑该房产作种总结考虑结果形成房产日价格
第四房产现实价格般着交易必形成交易体间素容易起作移动性数量固定性性等土然属性房产般物品没统价格指导价格交易体会根房产身条件供求状况接受价格
房产价格结构包括生产成销售成利润税金等项目（略）
二制定房产价格合理定价目标
首先开发商讲追求利润然便定价目标少开发商会价格量定高获取高额利润90年代初卖方市场行通市场日益成熟情况价格高企开发商厢情愿已事实追求利润等定高价格追求企业长期目标利润高价带高额利润短期逐渐会受消费者满拒绝购买反竞争者争市场低价入市争取顾客拥消费者企业带长远利润
房产价格始终购房者开发商竞争行敏感问题区楼盘参销售竞争时楼盘素质相情况价格较低者取良销售成绩定价前作开发商应仔细研究区竞争手定价关楼宇设计施工质量建筑材料销售手段等方面资料制定具竞争力价格般区类房屋市场占率高楼盘价格基础价格考虑身位置设计技术水配套设施等缺素高低竞争者价格出售高基础价格必须具备超竞争者利条件顾客愿意支付较高价格
取利润作定价目标抽象数字前提果目标具体化投资利润率作定价目标总体投资基础加事先确定投资利润率计算出售楼价格投资利润率少合理呢？房产热火天90年代初房产市场投资收益率高达40％市场趋成熟规范房产均利润高社会均利润高风险高回报特征房产均利润10％20％间
三房产价格合理定位
现房产定价通定价方法成导法需求导法
成导顾名思义总成中心制定价格
：价格＝成＋利润＋税金（中利润销售利润率计算投资利润率计算）
成导法紧紧围绕着开发商利润目标利限度控制成目标利润根目前房产业均利润率视项目规模设计套型环境施工质量等素相应制定合理目标利润种方法疑较简便开发商取块途径营理水等楼宇成差异较果仅目标成加目标利润制定价格价格未免厢情愿市场成利润市场接受价格合理价格接受价格房子卖出况果市场接受价格高原目标成加目标利润制定价格赚钱乐呢？
根底许产品样房产价格取决市场供求关系需求导法定价目前较开发商较科学合理方法
需求导定价法
需求导定价法买方产品价值理解需求强度定价卖方成定价根消费者价格观念较房屋设计完善配套设施美丽庭园优质服务等条件影响消费者购买行动根区房产市场时间点离市区中心远程度繁华程度交通条件等适定价钱
根市场供求关系定价便解房产处环境中种素样影响供求关系影响定价熟练分析素合理定价取利润帮助
素里然供求关系影响素供需求价格水形成两终素切素通影响供通影响需求影响价格
供求关系素房产价格般说供需求决定需求成正相关供成负相关房产供求状况分4种类型：
1）全国房产总供求状况
2）区房产供求状况
3）全国类房产供求状况
4）区类房产供求状况
影响房产价格素：
济素：包含物价土价格利率货币供应量济增长率等容物价土价格涨会造成价格涨房产原料涨商品房价格会涨银行利率提高会减少买方市场利率降低刺激购房货币供应量增加时代表土价格相减少提高价格济增长购买力加强房产价格涨
社会素：口素影响表现口增长率口集中区房产需求增加房价然提高家庭结构影响购房目购买力福利性实物分房停止住房公积金贷款微利房推出等均提高购房需求
行政法律素：产业政策产业结构直接影响济发展失业率高房子然难卖掉
身素：谓身条件指反映房产身然物理性状况素素：
1位置：房产价格位置优劣成正相关般说商业房产位置优劣周围环境状况安宁程度交通否方便市场中心远
2质：质条件价影响价质条件成正相关质条件坏决定着建设费
3土面积：规模住宅区封闭式物业理完善配套设施面积花园总令消费者楼盘满意增进需求
4日采光通风风等
5建筑物外观：建筑样式风格色调建筑物外观新颖优美舒适感受价格高反单调呆板难引起强烈享受欲甚令压抑厌恶价格低
6心理素：济环境暂时佳前景明朗时购房者持币观着楼市逐步成熟购房者已盲目风族种渠道涌进信息均提高分析判断力
分析种影响素价格定位讲究技巧具体说般先行设置部认购时期价格目摸清楼盘价格表现项条件市场接受程度部认购价根成加成法参附区楼盘价较低果市场表现踊跃公开发售时作调整幅度太果市场表现冷淡表明部认购价格定高采取提高装修标准增加提供优质服务送理费附加费等措施吸引客户争取公开发售成功总应楼盘开售价格升跌予客户信心潜客户受刺激产生购买欲
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