产权式酒店定位（操作）分析报告
**市酒店宾馆现状分析
（）调查酒店##宾馆##酒店酒店**饭店酒店11宾馆33宾馆22酒店44酒店（建）
（二）分布状况：**路三家***路四家*****两家
（三）酒店详细情况（见附表）：
（四）酒店调查情况分析：
①入住率高酒店力客源均企业客户商（商务士）机关员三块中****理位置优势外株出差员入住占相例
②入住率较高酒店酒店**酒店33宾馆日入
住率65节假日超80尤**酒店日80星级服务外家酒店硬件设施配套服务务均特色述客源销售惯消费水息息相关
③ ******8888**等三级酒店入住率情况良三星级酒店**市着相市场
(五)**市售产权酒店分析
1保利楼：年7月份开盘投资客目标客户销售情况：
①**酒店合作
②采取带租约销售选择模式委托出租2年收回首期成7年收回全部投资重点吸引目标客户时专业酒店进行理满足需求扩目标客户
③投资总额低（ 42㎡仅8万套）首期仅需支付25万元精装修购房利润分开计算淡化投资总额概念
2**酒店：位**面烂尾楼年进行改造采取产权买断方式招商直成功已卖出面积总面积110现已停滞
失败商业项目样失败核心原客户项目营前景信心足：
①洽谈酒店理公司迟迟没进场投资回报率没保障
②身年烂尾楼形象已折扣
③**市第家产权式酒店市场成熟加推广力没做症药目标客户中影响力够
二目标客户分析
（）销售目标客户：
1（超市目标客户致）市区工薪阶层公务员等富余资金想投资获收益没时间营者营验者（****养老铺供学铺省心投资概念相）
2中企业公司
（二）酒店客源：企业客户商（商务士）机关员外株出差员
三成分析定价
1面积计算：①厅面积200方米
②塔楼面积800方米层20000方米
2建议销售均价3100元㎡
定价：采取反推法定价根周边市场情况三星级标准预计房价开房率算出均间客房年毛收入[计算公式：间客房年毛收入房价×开房率×年天数（365）]理公司毛收益业回报7：3分摊（参产权式酒店行业规律出结）[计算公式：理公司毛收益间客房年收益×07业回报金额间客房年收益×03]业回报部分投资总额8回报率推算出销售价格[计算公式：单位销售价格年回报业金额÷(008×40)]
例：假设房间折价180元天住房率60
均间40㎡客房年收入180×06×36539420元
7：3分摊酒店理公司毛收益：39420×0727594元回报业金额39420×0311826元
投资总额固定回报率8计算该客房销售总额：11826÷008147825元
单位销售价格：147825÷403696元
根项目周边情况**市酒店房价现状分析报告分建筑面积40㎡50㎡做两种分析具体见页 酒店营状况定价分析推算表
酒店营状况定价分析推算表()
建筑
面积
收 益
收益分摊
销售价格
计算
方式
（营状况）
房间
牌价
折扣
(折价)
住房率
毛收益
理公司毛收益
(占70)
回报
业
（占30）
总额
单位售价
40㎡
基
状态
250
08
(200)
65
47450
33215
14235
1779375
444844
50
36500
25550
10950
136875
342188
中间
状态
250
07
(180)
60
39420
27594
11826
147825
3696
52
3413333
2389333
10240
128000
3200
保守
状态
250
065
(160)
60
35040
24528
10512
131400
3285
35
207612
14533
6228
77850
194625
注：表保守计算果建筑面积35㎡单位售价更高均价定位3500元㎡左右
酒店营状况定价分析推算表（二）
建筑
面积
收 益
收益分摊
销售价格
计算
方式
（营状况）
房间
牌价
折扣
(折价)
住房率
毛收益
理公司毛收益
(占70)
回报
业
（占30）
总额
单位售价
50㎡
基
状态
250
08
(200)
65
47450
33215
14235
1779375
3559
50
36500
25550
10950
136875
2738
中间
状态
250
07
(180)
70
45990
32193
13797
1724625
344925
60
39420
27594
11826
147825
29565
保守
状态
根周边酒店调查 50㎡客房（套间）**市房价定位180元天已属震撼价保守状态（160元天）表分析
述六种状态均单位销售价格：3333元㎡160元天开房率60计算单位销售价格：3285元㎡180元天开房率52计算销售单价：3200元㎡根周边市场价格项目实际情况保守估计销售均价定位3100元㎡2840~3340元㎡间（6层起价2840元㎡高层加20元㎡包括装修费）选择参160元天开房率60售价3100元㎡回报金额10540元年（回报率85）基准计算（计算）
样目标客户相吸引力（具体分析见销售方式中投资收益例表）
3成收益分析：
1）面积：层800㎡6~30层计20000㎡
2）成预计：①建安成：1500元㎡
②精 装 修：300元㎡
③广告推广成：50元㎡（总计500万元÷10万㎡）
④理成：100元㎡
⑤税 收：155元㎡（销售单价×53100×5155）
⑥预见费：100元㎡
计：2205元㎡
3）预计利润：
（销售单价－成单价）×总建筑面积
（3100－2205）×2000017900000元
四酒店定位分析
1根**市酒店业现状项目周边情况（服装行业商务士集中）建议定位三星级
2力户型：40方米占90符合国家规定标准（旅游涉外饭店星级划分评定规定四星级客房面积20方米）利产品销售 （投资总额低）套间60方米占10
3 通道宽度21米左右
4 精装修出售（装修成计算销售价格预计300元方米）
5厅设市场楼面积200方米左右停车场负楼饮食群楼五楼市场建议塔楼6楼7楼设立相应文娱体育配套
五销售方式（营模式分析）（结合项目模拟分析）
目前产权式酒店营模式：
1省心回报型（类似超市整租零售）：
☆业购客房酒店理公司签订委托营协议购客房20年营权全权委托酒店理公司酒店理公司客房总价85固定金额年支付业投资回报
☆营程中发生项成物业费税费均酒店理公司承担
☆业年获酒店理公司赠送定数额（设定投资总额4左右）住房卡住房卡消费完享受贵宾卡遇
例：项目操作方式：（见投资收益例表）
投资收益例表
面 积
楼 层
单价
总房价
年收入
实际收入
固定回报率
实际回报率
固定回报
住房卡
40㎡
20
3100
124000
10540
4960
15500
85
125
12
2960
118400
10064
4736
14800
注：银行揭利率未定分析表未计算揭贷款模式
2利润享型：
☆获年度客房利润分红
☆业时客房酒店公司仅业确认期限出租该客房该期限业获购客房套型全部租客房均收益：
业购房日收益该套型全部客房日收益÷该套型日全部租客房数
业客房全年收益业购客房日收益总
业获利润分红业购房全年收益30
☆营程中发生项成税费均酒店营公司承担
☆业时客房必须承担理等相应基费 元天中包含易耗品等 元日套（分户型面积收取）
3完全型
☆ 目标客户：企业（中型）
☆ 酒店客房样提供类星级服务行签订物业理协议
☆ 业须月交纳物业理费物理费 5元㎡·月计收（水电耗费量计收）
六销售推出时机分析：
纯产权式酒店**市操作应该说成熟造势相难度推广策略应该讲究量群楼销售时应口碑宣传扩影响力加项目超市业态目标客户操作手法产权式酒店基相相言产权式酒店吸引力没超市产权式酒店应避免超市期推出
七结
（）酒店定位三星级符合市场现状良营前景
（二）产权式酒店销售目标客户言稳定观投资回报率关心核心素产权式酒店应该更注重续营理建议方面增强产权式酒店销售力营力：
1建议聘请客源网络庞营业绩卓著专业酒店理公司进行营理保障酒店运营期间丰富客源丰厚回报项工作介入越早越
2建议信托投资公司合作收益做担保
3建议加盟专业度假交换系统建立连锁贵宾卡享系统(天津泰达度假交换公司)
4建议产权式酒店销售群楼销售超市销售前述3项完成推出
5利润分享型操作较复杂难形成目标客户吸引力建议项目采取省心汇报型完全型两种相结合模式操作
6建议投资回报率定： 85(通标准)时年赠送投资总额4左右数额住房卡业住房卡消费完享受贵宾卡遇利酒店气旺盛客源扩
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**市酒店宾馆现状分析
（）调查酒店##宾馆##酒店酒店**饭店酒店11宾馆33宾馆22酒店44酒店（建）
（二）分布状况：**路三家***路四家*****两家
（三）酒店详细情况（见附表）：
（四）酒店调查情况分析：
①入住率高酒店力客源均企业客户商（商务士）机关员三块中****理位置优势外株出差员入住占相例
②入住率较高酒店酒店**酒店33宾馆日入
住率65节假日超80尤**酒店日80星级服务外家酒店硬件设施配套服务务均特色述客源销售惯消费水息息相关
③ ******8888**等三级酒店入住率情况良三星级酒店**市着相市场
(五)**市售产权酒店分析
1保利楼：年7月份开盘投资客目标客户销售情况：
①**酒店合作
②采取带租约销售选择模式委托出租2年收回首期成7年收回全部投资重点吸引目标客户时专业酒店进行理满足需求扩目标客户
③投资总额低（ 42㎡仅8万套）首期仅需支付25万元精装修购房利润分开计算淡化投资总额概念
2**酒店：位**面烂尾楼年进行改造采取产权买断方式招商直成功已卖出面积总面积110现已停滞
失败商业项目样失败核心原客户项目营前景信心足：
①洽谈酒店理公司迟迟没进场投资回报率没保障
②身年烂尾楼形象已折扣
③**市第家产权式酒店市场成熟加推广力没做症药目标客户中影响力够
二目标客户分析
（）销售目标客户：
1（超市目标客户致）市区工薪阶层公务员等富余资金想投资获收益没时间营者营验者（****养老铺供学铺省心投资概念相）
2中企业公司
（二）酒店客源：企业客户商（商务士）机关员外株出差员
三成分析定价
1面积计算：①厅面积200方米
②塔楼面积800方米层20000方米
2建议销售均价3100元㎡
定价：采取反推法定价根周边市场情况三星级标准预计房价开房率算出均间客房年毛收入[计算公式：间客房年毛收入房价×开房率×年天数（365）]理公司毛收益业回报7：3分摊（参产权式酒店行业规律出结）[计算公式：理公司毛收益间客房年收益×07业回报金额间客房年收益×03]业回报部分投资总额8回报率推算出销售价格[计算公式：单位销售价格年回报业金额÷(008×40)]
例：假设房间折价180元天住房率60
均间40㎡客房年收入180×06×36539420元
7：3分摊酒店理公司毛收益：39420×0727594元回报业金额39420×0311826元
投资总额固定回报率8计算该客房销售总额：11826÷008147825元
单位销售价格：147825÷403696元
根项目周边情况**市酒店房价现状分析报告分建筑面积40㎡50㎡做两种分析具体见页 酒店营状况定价分析推算表
酒店营状况定价分析推算表()
建筑
面积
收 益
收益分摊
销售价格
计算
方式
（营状况）
房间
牌价
折扣
(折价)
住房率
毛收益
理公司毛收益
(占70)
回报
业
（占30）
总额
单位售价
40㎡
基
状态
250
08
(200)
65
47450
33215
14235
1779375
444844
50
36500
25550
10950
136875
342188
中间
状态
250
07
(180)
60
39420
27594
11826
147825
3696
52
3413333
2389333
10240
128000
3200
保守
状态
250
065
(160)
60
35040
24528
10512
131400
3285
35
207612
14533
6228
77850
194625
注：表保守计算果建筑面积35㎡单位售价更高均价定位3500元㎡左右
酒店营状况定价分析推算表（二）
建筑
面积
收 益
收益分摊
销售价格
计算
方式
（营状况）
房间
牌价
折扣
(折价)
住房率
毛收益
理公司毛收益
(占70)
回报
业
（占30）
总额
单位售价
50㎡
基
状态
250
08
(200)
65
47450
33215
14235
1779375
3559
50
36500
25550
10950
136875
2738
中间
状态
250
07
(180)
70
45990
32193
13797
1724625
344925
60
39420
27594
11826
147825
29565
保守
状态
根周边酒店调查 50㎡客房（套间）**市房价定位180元天已属震撼价保守状态（160元天）表分析
述六种状态均单位销售价格：3333元㎡160元天开房率60计算单位销售价格：3285元㎡180元天开房率52计算销售单价：3200元㎡根周边市场价格项目实际情况保守估计销售均价定位3100元㎡2840~3340元㎡间（6层起价2840元㎡高层加20元㎡包括装修费）选择参160元天开房率60售价3100元㎡回报金额10540元年（回报率85）基准计算（计算）
样目标客户相吸引力（具体分析见销售方式中投资收益例表）
3成收益分析：
1）面积：层800㎡6~30层计20000㎡
2）成预计：①建安成：1500元㎡
②精 装 修：300元㎡
③广告推广成：50元㎡（总计500万元÷10万㎡）
④理成：100元㎡
⑤税 收：155元㎡（销售单价×53100×5155）
⑥预见费：100元㎡
计：2205元㎡
3）预计利润：
（销售单价－成单价）×总建筑面积
（3100－2205）×2000017900000元
四酒店定位分析
1根**市酒店业现状项目周边情况（服装行业商务士集中）建议定位三星级
2力户型：40方米占90符合国家规定标准（旅游涉外饭店星级划分评定规定四星级客房面积20方米）利产品销售 （投资总额低）套间60方米占10
3 通道宽度21米左右
4 精装修出售（装修成计算销售价格预计300元方米）
5厅设市场楼面积200方米左右停车场负楼饮食群楼五楼市场建议塔楼6楼7楼设立相应文娱体育配套
五销售方式（营模式分析）（结合项目模拟分析）
目前产权式酒店营模式：
1省心回报型（类似超市整租零售）：
☆业购客房酒店理公司签订委托营协议购客房20年营权全权委托酒店理公司酒店理公司客房总价85固定金额年支付业投资回报
☆营程中发生项成物业费税费均酒店理公司承担
☆业年获酒店理公司赠送定数额（设定投资总额4左右）住房卡住房卡消费完享受贵宾卡遇
例：项目操作方式：（见投资收益例表）
投资收益例表
面 积
楼 层
单价
总房价
年收入
实际收入
固定回报率
实际回报率
固定回报
住房卡
40㎡
20
3100
124000
10540
4960
15500
85
125
12
2960
118400
10064
4736
14800
注：银行揭利率未定分析表未计算揭贷款模式
2利润享型：
☆获年度客房利润分红
☆业时客房酒店公司仅业确认期限出租该客房该期限业获购客房套型全部租客房均收益：
业购房日收益该套型全部客房日收益÷该套型日全部租客房数
业客房全年收益业购客房日收益总
业获利润分红业购房全年收益30
☆营程中发生项成税费均酒店营公司承担
☆业时客房必须承担理等相应基费 元天中包含易耗品等 元日套（分户型面积收取）
3完全型
☆ 目标客户：企业（中型）
☆ 酒店客房样提供类星级服务行签订物业理协议
☆ 业须月交纳物业理费物理费 5元㎡·月计收（水电耗费量计收）
六销售推出时机分析：
纯产权式酒店**市操作应该说成熟造势相难度推广策略应该讲究量群楼销售时应口碑宣传扩影响力加项目超市业态目标客户操作手法产权式酒店基相相言产权式酒店吸引力没超市产权式酒店应避免超市期推出
七结
（）酒店定位三星级符合市场现状良营前景
（二）产权式酒店销售目标客户言稳定观投资回报率关心核心素产权式酒店应该更注重续营理建议方面增强产权式酒店销售力营力：
1建议聘请客源网络庞营业绩卓著专业酒店理公司进行营理保障酒店运营期间丰富客源丰厚回报项工作介入越早越
2建议信托投资公司合作收益做担保
3建议加盟专业度假交换系统建立连锁贵宾卡享系统(天津泰达度假交换公司)
4建议产权式酒店销售群楼销售超市销售前述3项完成推出
5利润分享型操作较复杂难形成目标客户吸引力建议项目采取省心汇报型完全型两种相结合模式操作
6建议投资回报率定： 85(通标准)时年赠送投资总额4左右数额住房卡业住房卡消费完享受贵宾卡遇利酒店气旺盛客源扩
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