北京美林花园物业理招标现场竞标答辩节选
９月１２日北京首次物业理招标美林花园成功举办招标会位专家客户代表组成评委会针家竞标单位进行连珠炮式现场提问中问题物业理工作焦点热点话题次问答精选
第答辩： 北京达文物业理公司
刘志宇（北京市区办简称刘）：标书中提接美林花园先收３月物业理费作抵押请问种做法根什？
答：北京市区办规定收２％３％基金３月理费重公设施改建维护高档物业需较高支出尤工程理方面需适理费作维修基金
刘：北京市现没关收物业理费押金规定
点评：物业理费公代办性服务项目预付押金保证金问题法律法规规定否收取需双方房屋理维修公约中约定
季进（清华学房产研究副长简称季）：标书中提出工程维修费年２０％速度递增什？采取提取酬金方式知降低理成措施？
答：首先物业保修应发展商提供现情况发展商维修费转物业理公司承担固定资产定折旧维修费应逐渐递增２０％根目前实际情况提出
第二点降低理成非常明确目标工程维修维护方面做章循次美林花园招标中功安排清般测算值确定
点评：工程维修建筑商发展商工程保修项目外保修期限届满会发生该费划分中修项目费修项目费前者日常物业理费中支付者公维修基金中支付
蔡鸿岩（精品家园房产咨询公司总理简称蔡理）：物业理必须实行财务公开化公司标书未涉请解释
答：通两种途径实现财务公开化种资产负债表种基金理表ＩＳＯ９０００认证标准制定时接受物业理委员会抽查定期汇报
点评：物业公司财务营情况应适方式公开作受托物业公司委托（业物业理委员会）应履行法律义务公开方式包括定期物业理委员会报告全体业公布财务状况理情况
第二答辩： 北京保利物业酒店理公司
徐俊达（建设部房产司物业处处长简称徐）：保利公司事酒店理事公寓理请问两种物业理区？
答：觉区：酒店理强调营物业理强调服务
杜女士（美林花园客户代表简称杜）：员编制费支出中提出财务员居然占８家总工程队编制居然占６０等业养许富余员请予解释
答：美林公寓维修采购编制放财务编制中作家物业理公司采购非常支出环节应该受财务监督控制认８编制
物业理涉工程系统较接初期磨合期着物业断完善培养万手果初员编制压实施程中会非常动
点评：６家竞标物业理公司中保利外余家公司列出财务员未超３作客户业提出样质询然情理中
杨燕敏（北京市房产理局总工程师简称杨）：标书中员编制非常庞１４６员费支出加理费酬金约５００万元占整物业理支出５５％请问题进行解释
答：目前北京物业理行业情况完全渡专业化单纯减少物业理公司员测算似理费高标书中绿化暂委托专业化公司着理深入逐渐减少保安工程维修等部门员编制预计会减少８０左右
点评：物业理想竞标成功占领市场必须市场济法行事应优化员结构科学合理设置岗位提高理水便降低理成
徐：标书已提出物业理费参考指导价４元做出元标准基什样理？
答：关保利物业申报方米６元理标准标书提出方米月４元差距两元时保利物业指导思想讲认应该根保利物业理美林公寓全部支出项目实际需测算标书提九项资料限情况首先目前现资料提出全部支出项目供销售面积１２万方米倒推回计算出６元钱认作家物业理公司接家物业理项目时候首先应明确家物业定位什档次根受托项目制定切实行支出项目认保利物业目前拟定八项ＩＳＯ９００２制定标准吻合确实定偏差保守造成会定调整果预算者说标书没业意发展商
资料做进步测算
杜：关物业理承诺问题统计物业理公司中根国家标准求点保利公司处低线：第房屋维修国家标准９８％保利承诺９５％第二维修工程合格率家（竞标物业公司）均符合国家标准惟保利９７％第三化粪池污水井完率国家规定百分百家百分百保利９５％第四业满意率项保利承诺９０％家基百分百请解释
答：国家关标准迎合发展商评委口味写成百分百切实际承诺实际验出发制定样百分否种负责态度
点评：公司竞标书中出公司承诺标准项基接百分百北京现实物业理情况显然差距该公司承诺然选择限未必符合实际
引发出问题果中标物业理公司没实现承诺标准问题该解决？时述指标定义操作性值考虑
蔡耀忠（北京炜衡律师事务律师简称蔡律师）：标书中提营负盈亏异议果正常情况理费收入够支出准备处理？
答：作物业理公司支出原少钱干少事理酬金应该建设部规定８％１２％正常理果亏损种亏损物业理委员会认应全体业承担果盈利应全体业享转入年度继续时理公司年度应该全体业报告年度收支理预算发生重资金支出项目理公司应该发生收支衡现象
点评：物业公司采取定额酬金理方式时免物业公司物业理费入敷出时负定责正常情况保持物业理费收支衡物业公司项重义务时法律法规禁止物业公司采承包理方式
第三答辩： 北京燕侨物业理公司
刘：美林花园外销公寓说里业租户外国作物业理公司否知道应公安机关办手续？
答：请外籍员填写公安局理处求填写登记表通网络系统传公安理部门外籍员进行登记便更理
点评：理工作中技术性问题验见斑
蔡理：贵公司标书里关物业理费收缴率承诺中提非理责造成欠收问题解释指什？
答：非物业理责指：区周边噪音严重等非物业理身问题住户正常生活造成影响种情况交理费业道理享受安宁权样情况通法律手段解决
点评：拖欠物业理费非常普遍现象造成业拒交原中许发展商销售建设房屋时遗留问题产生物业理公司接时约定条款严谨具操作性
蔡律师：标书中提保安２２目前北京保安分两类：类组建培训保安员进行理类分包专业保安公司外包请问保证保安员控制理保证区安全？
第二问题标书中社区文化建设提出设想安排三八节活动秧歌队等活动外销公寓否合适？
答：关保安外包问题聘请保安员时候公安部门取联系推荐专业保安公司保安员控制问题保安公司签订规范化委托理合会合中注明保安员保安公司失误造成损失赔偿问题第二求保安公司提供保安员详细资料保安公司做出承诺保安员发生问题保安公司承担
制定标书时解美林公寓客户群制定社区活动较全然真正接根时客户群进行文化活动组织安排
蔡律师：选择外包方式水高费低外包种间接理具体说什样理更？
答：公司招聘保安培训等系列理公司做样做成较第二员理公司时间长容易发生问题社会保安公司通竞争实现济效益通公安部门推荐根年验选择专业化保安公司样节省身物业理成保证会发生刚刚说种情况
蔡律师：根解保安公司目前垄断性较强行业通常公安设立专门公司外公安学等单位开办行业性保安公司种情况约束力效性保证说保安员遵守规定服理时办？
答：选公安学理公司遇样问题保安员失物业理公司造成损失样合中已严格规定正常理程中果问题时更换会求般天更换保安员第二保安员引起物业理公司业损失保安公司进行赔偿事先合中已写明严格合执行杨：请谈物业理新体制传统房屋理区？
答：新物业理概念业治通物业部门指导实现物业化理前理种房式理区
认物业理新机制物业理概念变化前物业理等偿理通房进行理现通专业化理公司进行偿理较飞跃
杨：说物业理达目标什？
答：物业理目标新建物业保值增值客户提供满意居住空间愿
点评：良理念超前意识优秀物业公司标志物业理模式没深入认识行业转变没握公司法成优秀物业公司
徐：假区中会标书中提会设施住户者业偿问题开发商衔接开发商独立产权单位果样做出承诺业说时说偿产权说意办？
答：通美林花园开发商介绍解会两部分组成：部分非民性部分民性里说会限非民性成达物业理费水具体竣工想会开发商进行更协商物业理合中注明
点评：会复杂问题分摊分摊理性营性未分清述问题前会理费标准难确定北京市场普遍存未根解决问题
第四答辩： 均豪物业理公司
问：作家民营企业请问均豪否济力保障长期稳定理美林公寓？
答：均豪家民营企业投资体房产公司须讳言着良资信业绩委托中理物业理行业特点低收入低风险行业均豪年物业理没做方面投资企业规避风险方面做非常知道应该干什应该干什
问：标书中提出许特约性服务项目收费项目理员利工作时间完成理员工资已理费中支付特约服务收益应该谁
答：特约服务开展两种种理公司完成部分特约服务成单独核算第二种理公司派完成身扮演组织者样收益中部分作理员收入毕竟做服务部分作社区理基金
点评：许物业特约性服务收入想然视收入种做法正确均豪认识应全面正确
问：北京市１９６号文件适范围样外标书中提治安发生率低万分7００户住满话户五算已趋零请问保证实现？
答：１９６号文件住宅物业外关治安发生率认全年８７６０时时数万分算年概八九次理项目中公安机关立案没纠纷时控制
问：治安问题时候取决努力取决发案者身说市长承诺市发案率万分实际发案率真低建议承诺时留余
点评：理服务指标承诺必须先确定指标确切含义样具操作性执行性物业公司行政部门发布种标准时应注意问题
问：公司非常重视社区文化活动公司什体制保证种社区文化完成物业公司街道办事处居委会接触等等？
答：社区文化推广位问题公司总部两机构专门方面研究总部针物业考察社区文化考虑应该建立样体
点派出执行部门体现
第二问题谈街道办事处刚刚谈物业理企业全企业家应该具希应全部希区成功物业理公司成功家成功包括发展商客户居委会街道相关部门建标书里特提
点评：确物业公司全区秩序建立维持需理部门支持
问：提果服务达标准话希够提高收费标准希够提高酬金您天场合问题作诚恳表示求没取消？第二６家物业公司里面均豪偿服务列表细收费高否考虑服务公司样收取费回报业？
答：美林公寓果全部达市优者国优条件适提高收费标准时理公司酬金适提高应该说希相信果做出成绩业然会成绩予肯定想肯定仅仅口头包括实际想否提高需业委员会商议果作条件话取消求果建议保留
第二问题偿服务全部返美林公寓问题然太想予肯定承诺什呢？设想美林公寓会均豪派出量理干部工作员业休息时候工作节假日时候工作辛苦果努力换美林花园物业保值增值够社会认业够享受非常环境样情况报酬？想
点评：均豪态度疑诚恳心态健康
第五答辩： 中海物业理公司
问：第投标书里面理费标准计算文件１９６号文件文件针普通居住区意味着中海高等品质理低收费希收费行性合理性解释标书里面没工资办公费预见费列举出希够解释？第二问题果说者业房子程中您理者说发展商物业定意见拒交者少交理费时候应该采取什样措施？
答：第问题北京市１９９７年１９６号文件认现北京市文件供高层楼宇性项收费总成中例体相种收费绝会影响中海物业理握报价理美林公寓深圳收费标准普遍４块钱左右
第二问题少交者交理费非常普遍问题认首先摆正物业理公司位置业物业公司衣食父母中海承诺首先保证高质量服务时认北京市物业理法规断完善拒交理费问题终会解决
点评：高档物业收费实行政府指导价没强制性收费标准中海１９６号文件测算违法问题完全１９６号文件难体现理服务成源难测算准确物业理费中海引１９６号文件时应作出必补充合理解释
问：深圳中海公司北京做物业理项目难度风险方面做考虑？
答：果加美林公寓话中海已北京接第８盘理总建筑面积已达２０４万方米两年北京市考察决定现进入北京认招标书设定风险深圳投标风险项目非常信心
问：说项目设定风险深圳项目风险样具体理解？
答：第招标书觉发展商说承诺空置物业理费全部交纳深圳没发展商会样做
问：中海北京时接项目干部储备员素质需求？关系中海深圳海广州实现优秀物业理否北京成现实？
答：中海优势员工培训骨干员工培养中海物业理公司级单位中建总公司中建总公司国２５万般庞队伍中选出二千做骨干绰绰余方面调出骨干进行月系统培训现中海已深圳市投资５０万元建成电教化培训教室骨干培训成问题第三现中海物业理公司深圳２０００副工程师骨干三百深圳理１０万方米区５名理员加２名财务理员说区７—８名理员扩展储备丰富资源
问：接投入理员总数少？
答：深圳调北京数达５６名中６０％北京户口
问：１９６号文件象范围美林公寓适？
答：北京没专门高档楼宇收费标准现１９６号文件深圳微福利房住宅区商品房制定标准商场高档写字楼甲级公寓参标准执行北京样
问：提两问题提供服务收取低费保持运作行性较关心二美林花园分二期竣工入住二期间时间差果计算时全部４栋楼１１万方米测算前期费会足？
答：中海什较程度降低理费实现规模营全公司资源调度分配般讲超５０万方米项目增加１０万方米成降１０％二实现专业化运行深圳电梯分公司机电维修分公司二次供水分公司公司全部执通专业化运作更限度降低物业理成国际惯例接轨香港样国专业化程度尚高组建专业公司
说物业理费１１万方米计算期建２栋楼投入减少半保证高标准服务深圳理中银花园物业理费３．８元方米西沙花园３．３元做深圳高水
问：中海首家通ＩＳＯ９００２认证企业深圳标准搬北京否符合９０００体系认证南北方理差异作考虑绿化南北方气候保养成取暖南方根没
答：９０００体系认证进入Ｃ版已改动三次全国区版执行没问题天津理华昌厦利通试点区考评杭州项目省检中获全省第年终通国家优秀示范区考评标准旦制定改版前必须标准执行美林属高档区完全套标准理长项清洁标准中条楼梯间砖白纸巾擦拭２０厘米污染果中标保证样标准服务实现
北京深圳绿化取暖确实差异天津华昌应该区华昌座高层楼宇５持锅炉证高级技师理锅炉没问题出身施工企业原安装现理锅炉会问题
第六答辩： 中原物业理公司
问：刚发言中提物业理费节余转入年度果亏损办？
外计划员工１５５较中理部３８工程部４８保安部５９体现合理性？
答：验物业理公司做预算时会做准确出现亏损年度会调整年度根实际情况调整现理项目没亏损
关１５５少第认美林高档外销公寓绿化面积非常保安设施解员编制完全没保安设施操作较第二劳动法劳动保障增求４０时工作制等想方面出现投诉提供２４时服务员相
点评：物业公司收固定酬金收支状况种旱涝保收理模式市场济意计划济时代遗物维持收支衡理基义务否少全酬
问：提出前期开办费１４３万元认较采取逐步回报处理开发商约定处理抵作业收费处理呢？
答：北京市政府２１号文件定中规定开发商建安费２％拨物业理公司作开办费北京市少开发商做全体业权利开办费返开发商属全体业节余转理基金
问：开发费接接？
答：果解决公司准备接种项目
问：觉开办费应该交？
答：美林公寓较１５万方米东方广场项目物业理公司没实力负担开办费
问：通折旧实现
点评：北京市居住区物业理办法第十四条开发单位建安费２％启动性费文字办法第二条第２款规定墅高级公寓物业理办法行规定 美林公寓适办法述２％启动性费性质没规定款抑赠点肯定房款部分
买卖合说卖房全部义务交付标物法律规定办法作方法规肯定买卖合强加款合赠合规定
问：业查账？审计税务查？
答：专门账目业业委员会查业委员会权利
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９月１２日北京首次物业理招标美林花园成功举办招标会位专家客户代表组成评委会针家竞标单位进行连珠炮式现场提问中问题物业理工作焦点热点话题次问答精选
第答辩： 北京达文物业理公司
刘志宇（北京市区办简称刘）：标书中提接美林花园先收３月物业理费作抵押请问种做法根什？
答：北京市区办规定收２％３％基金３月理费重公设施改建维护高档物业需较高支出尤工程理方面需适理费作维修基金
刘：北京市现没关收物业理费押金规定
点评：物业理费公代办性服务项目预付押金保证金问题法律法规规定否收取需双方房屋理维修公约中约定
季进（清华学房产研究副长简称季）：标书中提出工程维修费年２０％速度递增什？采取提取酬金方式知降低理成措施？
答：首先物业保修应发展商提供现情况发展商维修费转物业理公司承担固定资产定折旧维修费应逐渐递增２０％根目前实际情况提出
第二点降低理成非常明确目标工程维修维护方面做章循次美林花园招标中功安排清般测算值确定
点评：工程维修建筑商发展商工程保修项目外保修期限届满会发生该费划分中修项目费修项目费前者日常物业理费中支付者公维修基金中支付
蔡鸿岩（精品家园房产咨询公司总理简称蔡理）：物业理必须实行财务公开化公司标书未涉请解释
答：通两种途径实现财务公开化种资产负债表种基金理表ＩＳＯ９０００认证标准制定时接受物业理委员会抽查定期汇报
点评：物业公司财务营情况应适方式公开作受托物业公司委托（业物业理委员会）应履行法律义务公开方式包括定期物业理委员会报告全体业公布财务状况理情况
第二答辩： 北京保利物业酒店理公司
徐俊达（建设部房产司物业处处长简称徐）：保利公司事酒店理事公寓理请问两种物业理区？
答：觉区：酒店理强调营物业理强调服务
杜女士（美林花园客户代表简称杜）：员编制费支出中提出财务员居然占８家总工程队编制居然占６０等业养许富余员请予解释
答：美林公寓维修采购编制放财务编制中作家物业理公司采购非常支出环节应该受财务监督控制认８编制
物业理涉工程系统较接初期磨合期着物业断完善培养万手果初员编制压实施程中会非常动
点评：６家竞标物业理公司中保利外余家公司列出财务员未超３作客户业提出样质询然情理中
杨燕敏（北京市房产理局总工程师简称杨）：标书中员编制非常庞１４６员费支出加理费酬金约５００万元占整物业理支出５５％请问题进行解释
答：目前北京物业理行业情况完全渡专业化单纯减少物业理公司员测算似理费高标书中绿化暂委托专业化公司着理深入逐渐减少保安工程维修等部门员编制预计会减少８０左右
点评：物业理想竞标成功占领市场必须市场济法行事应优化员结构科学合理设置岗位提高理水便降低理成
徐：标书已提出物业理费参考指导价４元做出元标准基什样理？
答：关保利物业申报方米６元理标准标书提出方米月４元差距两元时保利物业指导思想讲认应该根保利物业理美林公寓全部支出项目实际需测算标书提九项资料限情况首先目前现资料提出全部支出项目供销售面积１２万方米倒推回计算出６元钱认作家物业理公司接家物业理项目时候首先应明确家物业定位什档次根受托项目制定切实行支出项目认保利物业目前拟定八项ＩＳＯ９００２制定标准吻合确实定偏差保守造成会定调整果预算者说标书没业意发展商
资料做进步测算
杜：关物业理承诺问题统计物业理公司中根国家标准求点保利公司处低线：第房屋维修国家标准９８％保利承诺９５％第二维修工程合格率家（竞标物业公司）均符合国家标准惟保利９７％第三化粪池污水井完率国家规定百分百家百分百保利９５％第四业满意率项保利承诺９０％家基百分百请解释
答：国家关标准迎合发展商评委口味写成百分百切实际承诺实际验出发制定样百分否种负责态度
点评：公司竞标书中出公司承诺标准项基接百分百北京现实物业理情况显然差距该公司承诺然选择限未必符合实际
引发出问题果中标物业理公司没实现承诺标准问题该解决？时述指标定义操作性值考虑
蔡耀忠（北京炜衡律师事务律师简称蔡律师）：标书中提营负盈亏异议果正常情况理费收入够支出准备处理？
答：作物业理公司支出原少钱干少事理酬金应该建设部规定８％１２％正常理果亏损种亏损物业理委员会认应全体业承担果盈利应全体业享转入年度继续时理公司年度应该全体业报告年度收支理预算发生重资金支出项目理公司应该发生收支衡现象
点评：物业公司采取定额酬金理方式时免物业公司物业理费入敷出时负定责正常情况保持物业理费收支衡物业公司项重义务时法律法规禁止物业公司采承包理方式
第三答辩： 北京燕侨物业理公司
刘：美林花园外销公寓说里业租户外国作物业理公司否知道应公安机关办手续？
答：请外籍员填写公安局理处求填写登记表通网络系统传公安理部门外籍员进行登记便更理
点评：理工作中技术性问题验见斑
蔡理：贵公司标书里关物业理费收缴率承诺中提非理责造成欠收问题解释指什？
答：非物业理责指：区周边噪音严重等非物业理身问题住户正常生活造成影响种情况交理费业道理享受安宁权样情况通法律手段解决
点评：拖欠物业理费非常普遍现象造成业拒交原中许发展商销售建设房屋时遗留问题产生物业理公司接时约定条款严谨具操作性
蔡律师：标书中提保安２２目前北京保安分两类：类组建培训保安员进行理类分包专业保安公司外包请问保证保安员控制理保证区安全？
第二问题标书中社区文化建设提出设想安排三八节活动秧歌队等活动外销公寓否合适？
答：关保安外包问题聘请保安员时候公安部门取联系推荐专业保安公司保安员控制问题保安公司签订规范化委托理合会合中注明保安员保安公司失误造成损失赔偿问题第二求保安公司提供保安员详细资料保安公司做出承诺保安员发生问题保安公司承担
制定标书时解美林公寓客户群制定社区活动较全然真正接根时客户群进行文化活动组织安排
蔡律师：选择外包方式水高费低外包种间接理具体说什样理更？
答：公司招聘保安培训等系列理公司做样做成较第二员理公司时间长容易发生问题社会保安公司通竞争实现济效益通公安部门推荐根年验选择专业化保安公司样节省身物业理成保证会发生刚刚说种情况
蔡律师：根解保安公司目前垄断性较强行业通常公安设立专门公司外公安学等单位开办行业性保安公司种情况约束力效性保证说保安员遵守规定服理时办？
答：选公安学理公司遇样问题保安员失物业理公司造成损失样合中已严格规定正常理程中果问题时更换会求般天更换保安员第二保安员引起物业理公司业损失保安公司进行赔偿事先合中已写明严格合执行杨：请谈物业理新体制传统房屋理区？
答：新物业理概念业治通物业部门指导实现物业化理前理种房式理区
认物业理新机制物业理概念变化前物业理等偿理通房进行理现通专业化理公司进行偿理较飞跃
杨：说物业理达目标什？
答：物业理目标新建物业保值增值客户提供满意居住空间愿
点评：良理念超前意识优秀物业公司标志物业理模式没深入认识行业转变没握公司法成优秀物业公司
徐：假区中会标书中提会设施住户者业偿问题开发商衔接开发商独立产权单位果样做出承诺业说时说偿产权说意办？
答：通美林花园开发商介绍解会两部分组成：部分非民性部分民性里说会限非民性成达物业理费水具体竣工想会开发商进行更协商物业理合中注明
点评：会复杂问题分摊分摊理性营性未分清述问题前会理费标准难确定北京市场普遍存未根解决问题
第四答辩： 均豪物业理公司
问：作家民营企业请问均豪否济力保障长期稳定理美林公寓？
答：均豪家民营企业投资体房产公司须讳言着良资信业绩委托中理物业理行业特点低收入低风险行业均豪年物业理没做方面投资企业规避风险方面做非常知道应该干什应该干什
问：标书中提出许特约性服务项目收费项目理员利工作时间完成理员工资已理费中支付特约服务收益应该谁
答：特约服务开展两种种理公司完成部分特约服务成单独核算第二种理公司派完成身扮演组织者样收益中部分作理员收入毕竟做服务部分作社区理基金
点评：许物业特约性服务收入想然视收入种做法正确均豪认识应全面正确
问：北京市１９６号文件适范围样外标书中提治安发生率低万分7００户住满话户五算已趋零请问保证实现？
答：１９６号文件住宅物业外关治安发生率认全年８７６０时时数万分算年概八九次理项目中公安机关立案没纠纷时控制
问：治安问题时候取决努力取决发案者身说市长承诺市发案率万分实际发案率真低建议承诺时留余
点评：理服务指标承诺必须先确定指标确切含义样具操作性执行性物业公司行政部门发布种标准时应注意问题
问：公司非常重视社区文化活动公司什体制保证种社区文化完成物业公司街道办事处居委会接触等等？
答：社区文化推广位问题公司总部两机构专门方面研究总部针物业考察社区文化考虑应该建立样体
点派出执行部门体现
第二问题谈街道办事处刚刚谈物业理企业全企业家应该具希应全部希区成功物业理公司成功家成功包括发展商客户居委会街道相关部门建标书里特提
点评：确物业公司全区秩序建立维持需理部门支持
问：提果服务达标准话希够提高收费标准希够提高酬金您天场合问题作诚恳表示求没取消？第二６家物业公司里面均豪偿服务列表细收费高否考虑服务公司样收取费回报业？
答：美林公寓果全部达市优者国优条件适提高收费标准时理公司酬金适提高应该说希相信果做出成绩业然会成绩予肯定想肯定仅仅口头包括实际想否提高需业委员会商议果作条件话取消求果建议保留
第二问题偿服务全部返美林公寓问题然太想予肯定承诺什呢？设想美林公寓会均豪派出量理干部工作员业休息时候工作节假日时候工作辛苦果努力换美林花园物业保值增值够社会认业够享受非常环境样情况报酬？想
点评：均豪态度疑诚恳心态健康
第五答辩： 中海物业理公司
问：第投标书里面理费标准计算文件１９６号文件文件针普通居住区意味着中海高等品质理低收费希收费行性合理性解释标书里面没工资办公费预见费列举出希够解释？第二问题果说者业房子程中您理者说发展商物业定意见拒交者少交理费时候应该采取什样措施？
答：第问题北京市１９９７年１９６号文件认现北京市文件供高层楼宇性项收费总成中例体相种收费绝会影响中海物业理握报价理美林公寓深圳收费标准普遍４块钱左右
第二问题少交者交理费非常普遍问题认首先摆正物业理公司位置业物业公司衣食父母中海承诺首先保证高质量服务时认北京市物业理法规断完善拒交理费问题终会解决
点评：高档物业收费实行政府指导价没强制性收费标准中海１９６号文件测算违法问题完全１９６号文件难体现理服务成源难测算准确物业理费中海引１９６号文件时应作出必补充合理解释
问：深圳中海公司北京做物业理项目难度风险方面做考虑？
答：果加美林公寓话中海已北京接第８盘理总建筑面积已达２０４万方米两年北京市考察决定现进入北京认招标书设定风险深圳投标风险项目非常信心
问：说项目设定风险深圳项目风险样具体理解？
答：第招标书觉发展商说承诺空置物业理费全部交纳深圳没发展商会样做
问：中海北京时接项目干部储备员素质需求？关系中海深圳海广州实现优秀物业理否北京成现实？
答：中海优势员工培训骨干员工培养中海物业理公司级单位中建总公司中建总公司国２５万般庞队伍中选出二千做骨干绰绰余方面调出骨干进行月系统培训现中海已深圳市投资５０万元建成电教化培训教室骨干培训成问题第三现中海物业理公司深圳２０００副工程师骨干三百深圳理１０万方米区５名理员加２名财务理员说区７—８名理员扩展储备丰富资源
问：接投入理员总数少？
答：深圳调北京数达５６名中６０％北京户口
问：１９６号文件象范围美林公寓适？
答：北京没专门高档楼宇收费标准现１９６号文件深圳微福利房住宅区商品房制定标准商场高档写字楼甲级公寓参标准执行北京样
问：提两问题提供服务收取低费保持运作行性较关心二美林花园分二期竣工入住二期间时间差果计算时全部４栋楼１１万方米测算前期费会足？
答：中海什较程度降低理费实现规模营全公司资源调度分配般讲超５０万方米项目增加１０万方米成降１０％二实现专业化运行深圳电梯分公司机电维修分公司二次供水分公司公司全部执通专业化运作更限度降低物业理成国际惯例接轨香港样国专业化程度尚高组建专业公司
说物业理费１１万方米计算期建２栋楼投入减少半保证高标准服务深圳理中银花园物业理费３．８元方米西沙花园３．３元做深圳高水
问：中海首家通ＩＳＯ９００２认证企业深圳标准搬北京否符合９０００体系认证南北方理差异作考虑绿化南北方气候保养成取暖南方根没
答：９０００体系认证进入Ｃ版已改动三次全国区版执行没问题天津理华昌厦利通试点区考评杭州项目省检中获全省第年终通国家优秀示范区考评标准旦制定改版前必须标准执行美林属高档区完全套标准理长项清洁标准中条楼梯间砖白纸巾擦拭２０厘米污染果中标保证样标准服务实现
北京深圳绿化取暖确实差异天津华昌应该区华昌座高层楼宇５持锅炉证高级技师理锅炉没问题出身施工企业原安装现理锅炉会问题
第六答辩： 中原物业理公司
问：刚发言中提物业理费节余转入年度果亏损办？
外计划员工１５５较中理部３８工程部４８保安部５９体现合理性？
答：验物业理公司做预算时会做准确出现亏损年度会调整年度根实际情况调整现理项目没亏损
关１５５少第认美林高档外销公寓绿化面积非常保安设施解员编制完全没保安设施操作较第二劳动法劳动保障增求４０时工作制等想方面出现投诉提供２４时服务员相
点评：物业公司收固定酬金收支状况种旱涝保收理模式市场济意计划济时代遗物维持收支衡理基义务否少全酬
问：提出前期开办费１４３万元认较采取逐步回报处理开发商约定处理抵作业收费处理呢？
答：北京市政府２１号文件定中规定开发商建安费２％拨物业理公司作开办费北京市少开发商做全体业权利开办费返开发商属全体业节余转理基金
问：开发费接接？
答：果解决公司准备接种项目
问：觉开办费应该交？
答：美林公寓较１５万方米东方广场项目物业理公司没实力负担开办费
问：通折旧实现
点评：北京市居住区物业理办法第十四条开发单位建安费２％启动性费文字办法第二条第２款规定墅高级公寓物业理办法行规定 美林公寓适办法述２％启动性费性质没规定款抑赠点肯定房款部分
买卖合说卖房全部义务交付标物法律规定办法作方法规肯定买卖合强加款合赠合规定
问：业查账？审计税务查？
答：专门账目业业委员会查业委员会权利
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