中旅商业城行性报告
商场成功营销架构
案例
鼓励商业物业前提中国城市商场供剩已争事实船等着冰山撞
说中旅商业城初目标利润0保算成功营销策划员通科学市场调研分析项目市场诊断入手进行土价值分析通投资竞争素分析制定严密投资成价格策略令市场承受准确误专业运作中旅商业城成淡市中热盘发展商投资回报逾十亿
第段：项目概况
第二段：中旅城广场概念设计纲
第三段：中旅城广场概念设计
第四段：商场楼层功定位说明
第五段：折页编辑思路营销思路
第六段：稳步赢市场
第段：项目概况
具原创性独创性型物业
中旅商业城香港中旅集团独家投资开发型综合项目位广州市商业中心中山五路该区域广州市许历史名店原址更广州铁号线二号线交汇处日流量达113万次
中旅商业城总建筑面积12万方米商业功导三位体组合2层面7层56万方米型综合商业饮食娱乐中心10层17层37万方米现代化高级写字楼1825层围合式市成功士量身订做顶级豪宅总层高80米
中旅商业城整体开发思路标新立异点建筑风格建筑造型谓表现淋漓致建筑风格中旅商业城糅古典风情现代韵味体体现文艺复兴时期建筑风范商业包括写字楼全国范围绝仅城堡式空中花园纯石材制造具强视觉击力
建筑造型中旅商业城远远仿佛座空中城堡浮云端整造型胆采三段式处理：
1裙房部分利巨柱式拱圈高低变化强调空间开放性公性利纯古典细部古材装饰表现建筑历史体现情味
2部豪宅部分样采纯古典风格利围合形体穹顶柱廊坡顶老虎窗幻想欧洲中世纪城堡形象
3建筑中段部分利简洁肌理质感全异组合幕墙建筑两部分形成视觉强烈
中旅商业城整体风格造型商业气息弥漫广阔空间里
领导未商业动
中旅商业城集中体现现代商业趋势身拥灵活变商业形势合理商业布局整体构想迎合现代品位领导未商业发展新动
1商业形式中旅商业城代表新型购物中心发展趋势具备百货公司具备样性商铺面积面积3124方米面积达22853方米面积设置非常灵活适合型商场商业形式汇聚专卖店精品店营手法营手法中旅商业城香港中旅集团贯秉承旅游意识引进商场营中方面功分布力求齐全集餐饮娱乐健身购物观光体方面强化旅游意识装修追求欧洲古典韵味样然吸引量流便潜中巨消费力投资者然青睐
2商业布局中旅商业城独具匠心集通透势店铺极便利谓通商场区域间保持畅通层维持着循环走道层间部动扶手电梯相连行走走停停意间已逛便商场区域谓透保持视觉开阔性中旅商业城顾客常性范围视角度样商铺具强竞争力
3独特构想中旅商业城独特双层骑楼首层骑楼保留传统骑楼商业气氛整商场开放性增强二层城市规划中类似香港城市步行通道相连街面建宽敞走廊观景遮阳避雨进入商场十分方便
整体偏淡盘热卖市场背景
中旅商业城入市时广州商铺行情乐观
1997年商铺均价格继续跌
商铺空置量继续升
宏观商业环境景气商铺供求商铺市场整体偏淡重素
总体市场淡市排局部市场活跃商铺发展商淡市里灵活市场应变力述热点商铺走强原
利利位置外新中国厦天河城广场等发展商灵活招商策略商铺热销关键发展商改革散铺租售方式改优惠条件吸引型商家食楼进驻带旺气带动商铺出售
外商铺部规划商铺畅销否重素深浅出口部间灵活商铺投资者家首选
局部走强关键
预见段时间商铺市场热点局部盘出现盘方面具较高素质方面发展商应具备灵活市场应变力高超推广策略
1发展商市场应变力
商铺作买家营具增值价值时存营成回报率风险具长远眼光发展商会知名度较高商家投资营理商铺风险担利益享
2商铺楼盘素质
商铺部间隔空间出口等规划灵活合理商铺楼层功规划实富特色等外销商铺必须具备基素质
3理位置
位新兴商业文化中心具优越理位置谓旺铺然市场追逐热点广州市铁号线开通铁线商铺提供淡市中强劲卖点
4营销推广策略
制造局部盘热点商铺身素质理位置外发展商推广策略否营造市场热点重素适时机适价格推出适商铺发展商必须精心策划关键
第二段：中旅商业城广场概念设计纲
建筑部分
（）建筑整体定位
1中旅商业城广场广州商圈中位置
2衡量指标
A吸引流目标
B延长顾客停留时间目标
C提高顾客消费率目标
D提高销售额目标
（二）建筑风格定位
1整体建筑风格
2关商业符号
3商业写字楼住宅部分提示（外立面骑楼）
二功部分
（）关流
1流
2面流
3建筑物垂直流水流
（二）关物流
1商场物流
A购物中心日货流量
B货流水通道垂直通道（货物极限尺寸）
C货物运输
D货物场外存放场存放
E停车位
2写字楼豪宅住户物流
A极限尺寸
B运输通道
（三）关车流
1购物中心车流量（进货出货）
2高峰期高峰流量（日高峰节日高峰）
3装卸车位停车位分析
三建筑部空间组织
（）商场
1商业空间
A适应商业业态需
B适应第力店需
C适应食品超市需
2公空间
A层停留空间设计
B中厅
C边厅
3服务空间
A层存货空间
B时加工空间
C保安销售员信息
D公厕等
（二）写字楼
1写字楼型式安排
A型
B中型
C型
2写字楼公空间
A中厅
B绿化品
（三）空中豪宅
1户型
2会架空层空中花园提示
3豪宅素提示
四关环境
（）外部环境
1广场
A广场风格
B品雕塑
C硬
D绿化
2出入口
A铁出入口商场出入口关系处理
B商场出入口
3建筑周边建筑关系
A风格
B体量
C项目吸引力
4外部环境延展
A路石道路
B立交桥
C铁
5灯光
（二）部环境
五营销环境营造
（）销售中心
1销售中心提示
2销售中心布置
（二）样板房
1豪宅
2商场
第三段：中旅商业城广场概念设计
建筑部分
（）中旅商业城广场广州商圈中位置
中旅商业城商业含商住写字楼空中花园豪宅综合性商业建筑
根中旅商业城处缘优势中旅商业城极新新广百形成广州市600米黄金走廊成该走廊综合购物中心中旅商业城否实现述定位取决项指标否广州商圈中名列前茅
（二）总体目标
中旅商业城广场成广州商圈中方
休闲日里 — 广州中旅商业城成众皆知广告语
中旅商业城什 — 想
（三）分目标
1逛
2购
3吃
4玩
（四）具体衡量指标
1提高日均吸引流目标
A中旅商业城顾客求广泛适应性：男女老少皆宜
B中旅商业城顾客求强烈吸引力：省外省旅游者外国
C中旅商业城充分利铁出口站优势铁流限度引导中旅商业城
2延长顾客均停留时间目标
家庭集体购物：留住孩留住丈夫留住夫妇留住老
非家庭购物
A（玩吃买）
B外（玩吃买住）
a中旅商业城点量增
b走累方休息
c孩子方玩
d饿方吃
e方娱乐
C提高顾客消费率目标
a该买买
b该玩玩
c想吃吃干净价格接受
d想
3提高日均销售额利润目标
元化价格策略
价 A：坚持薄利销
中档价 B：想买买价贵
高价 C：品牌精品货真价实
二建筑风格定位
（）建筑整体风格欧陆风格
中旅商业城广州商圈现代建筑群中独具格体现出众王者风范独特风格应中旅商业城代表新商业业态
（二）选城堡式复合建筑
商场写字楼空中花园式豪宅形成相应机结合整体外型足够欧陆建筑元素建筑物具充足商业符合选塔楼拔高建筑解放路高架桥等视角建筑更加挺拔建筑标识性更加强烈建筑集逛购食玩功体更体现
（三）采取三段式结合
整体三段式空中花园豪宅局部三段式组合助增加建筑韵味灯光组合方案建筑物显现出富丽堂皇海市蜃楼等效果突出中旅商业城富贵部豪宅典雅风范
三功部分
（）关流
北京海型百货商场流
1常规流密度
2根中旅商业城广场商业区位考虑发展常规流争取达北京百货楼西单商场10万日水达海巴黎春天15万日水更理想永久性设施应留适流增长空间便着流增加作适调整满足
工农业面积（方米） 客流量
均日（万） 节假日
北京百货楼 18000 10 20
北京西单商场 20000 10 20
海百 17000 20 30
海巴黎春天 46500 15 25
表推算出：型百货商场流密度
商场名称 日 节假日
北京百货楼 56m2日 112m2日
北京西单商场 5m2日 10m2日
海百 118m2日 176m2日
海巴黎春天 33m2日 54m2日
（二）关物流
购物中心消费双方进行商品交易活动空间日巨流带量购买量购买带量物品流动物品仓库商店消费者流动购物中心发展商设计者必需考虑问题
1库房
购物中心需定库房库房作贮存商品场库房般分城市储运公司商场专仓库商场专仓库分销售现场仓库店外仓库
城市储运部门仓库面积般：均万元库存商品需12m2
商店库房面积进货方式理制度相关外库存周转天数关国般40天国型百货商店营业面积库房面积表示
国型百货商店营业库房面积分配表（单位：m2）
商场名称 营业面积 库房面积 库营 备注
海百 17800 8500 0481
北京王府井 14390 9562 0661
北京西单 10407 9673 0931 店外700（仓库）
深圳万佳 17300 7500 0431 店600（仓库）
深圳万佳百货店外仓库7500m2营业面积0431万佳店仓库600m2保证中旅商业城广场维持正常运转应安排出足够店仓库面积尤第力店部分应考虑足够店仓库免考虑周影响招商
2车流
国型百货商店中货运车辆般十辆左右特型商店接20辆例海第百货商店货运卡车11部货运三轮5部
商业部门统计百货商店万元商品装载卡车着生活水提高物价指数提高中旅商业城类型高档商业企业说统计已适根类商品测算均约民币10万元商品装载卡车
中旅商业城广场面停车面积限机动车通道宽度限应量考虑货车装车卸车空间免占道路造成阻塞
中旅商业城空间结构布局
分层功定位 空间原 装饰风格定位
正九层 美食文化博物馆 文化装饰数量集中特色 中西结合楼层
正八层
正七层
正六层 精品店 回环 回环 纯古典维利亚精品商场
正五层
正四层
正三层 百货公司 流线清晰 现代古典 适古典符号表现
正二层
正层
负层 价商场 通透 现代：简洁价概念物化表现
负二层
分层功定位
正九层 美食城垂直电梯滚梯双线路达
正八层
正七层
正六层 精品店已达567层属商业死亡线克服疲劳必需装饰予符号强化
正五层
正四层
正三层 量保留百货公司基性质插入适量娱乐功
正二层
正层
负层 追求回头客熟客装修层注意弱化高档高价感觉
负二层
楼层功分布示意表（）
楼层 题功 营项目
九层 饮食城 广东粥博物馆海洋博物馆
八层 娱乐城 1电子类：游戏机雀牌机2文体类：台球保龄球健身中心粤剧戏台音乐中心3影类：家庭影院助影院4童游戏：游戏场旱冰5高新技术产品展示：电脑DVD6摄影：写真MTV摄影棚
七层 童品 童装鞋帽玩具体育品食品文化品乐器
六层 众文化城 精品图书杂志（含港台）电子图书CD字画（中外）文房四宝邮品VCD古玩乐器文具体育健身品
五层 家电城 电视视盘机音响摄录机空调冰箱洗衣机微波炉名牌店专卖店
四层 皮具城 包箱鞋专卖店精品屋
三层 男士世界 男士服装专品专卖店精品店
二层 女世界 女士服装专品专卖店精品店
层 化妆品饰品全 化妆品首饰饰品专卖店精品店
负 方品牌店专业店 分类百货服装品牌店专业店
负二 食品超市 水果蔬菜鲜活鱼虾肉冷冻食品半成品熟食面包精品粮油烟酒饮料干果调味品
第四段：商场楼层功定位说明
逛购娱食功统
型购物中心流动口销售象客流生命线购物中心客流购物休闲旅游三部分构成般情况占13休闲旅游者存着兴购买实际购物数会适度提升约占40根关部门测算般情况童疲劳时间40~60分钟成90~150分钟推算：顾客商场停留时间会超25时超时间处疲劳状态导致顾客离开购物环境终止购物活动
基述两点购物中心仅商品齐全设施完善服务众休闲空间娱乐活动顾客里面购物餐游乐样消顾客疲劳延长顾客停留时间特孩家庭全家前购物孩玩乐目前许百货商店拟
专题式商场概念
年国型商场济效益佳原结型商场增建分流购买力专家认国型商场普遍营特色价格偏高生意冷淡重素
香港世界著名旅游购物中心零售业发达前年型综合性商场零售业占着导位年专题式商场出奇制胜竞争中突围出
专题式商场围绕着某类商品展开服务强化消费者特定购物意识例黄埔新天包含五专题式商场：占4000方米文化城展现图书文化文具专题商场时尚坊网罗世界时装名牌良缘阁包含结婚需切容产代理室设计装修家具电器床品婚纱摄影蜜月旅游应荧幕圈家庭娱乐综合娱乐中心中央汽车世界广场卖种商品 — 汽车
种商场类商品集中起较容易塑造出商场性提供种舒适购物环境购物成种消闲增加顾客购买兴趣欲总说专题式商场定发展空间
年台湾零售商型购物中心里吸收专题式概念
中旅商业城体重较考虑购物方便功配套层功清晰走专业化道路减少必重复减少流交叉节省消费者时间
中旅商业城食品城负二层概念设计
负二层特点：
负二层面积7206方米铁公园前站直接连接便流聚散负二层定位成食品城辐射范围铁12号线展开具天独厚条件完全中旅商业城负二层办成中心区功完备环境舒适品种齐全超规模流食品城
二食品城概念
民食天着收入增加生活提高饮食结构生活惯正发生变化消费方式逐步粮店菜市场选食品超市转移仓储式选食品超市营品种加工方式储存方法越越生活快节奏中接受面趋势中旅商业城负二层定位仓储式选食品城必良发展前景
三负二层铺面划分原：
1仓储式选方式国外流行购物方式建议采种方式
2实现仓储式选家营散买理必需统：统进出统计价统收银
3考虑食品专卖特点应该必货品仓库货梯仓库关系应便捷
4厕目前位置碍交通联系利货梯仓库理位置调整东南角处
5动扶梯铁流方负层铁车站联系便捷畅理矛盾负二层形成集中出入口收银区
6食品区布局频繁货品种库区货梯
7北侧两交通井外关闭余井负二层出口需开通设保安员守
8引入现场分类加工切分展示售卖作业方式保证货品新鲜食方便
第五段：折页编辑思路营销思路
编辑目
中旅商业城12万方米单位建筑期开始做商场部分推广商场6万方米购物中心建筑风格欧陆式风格商场约300家左右商店集合成折页中旅商业城形象宣传品具招商性质通折页读者中旅商业城商业部分基解形成良印象
二折页阅读象
中旅商业城购买者潜购买者
1第力店需1万方米左右型百货公司业（海外）
2国外名牌店（国外港台）
3国名牌店（国）
4百货饮食娱乐业私业（广州珠江三角洲）
述购买者决策者具丰富验商业士投资者年龄约30~50
三编辑风格
1气反映出中旅商业城广州商圈中傲视侪具王者尊位
2喧闹勾画出中旅商业城代表新商业业态潮滚滚商机涌动
3致折页中旅商业城第宣传品版式独具格
4精美纸张选高档
四卖点展示
1商业旺中宝中旅商业城位中山五路217255号原广州首批体工商业者发祥中旅商业城新新广百广州市600米第商圈黄金走廊
2交通中心四通八达面路交通车停站铁12号线交汇点50万次日铁出口中旅商业城相联汇城立体潮
3建筑雄伟布局合理欧陆式风格12万方米单体建筑通透格局双层骑楼便捷垂直交通商家提供理想商业环境
4领导潮流商业业态中旅商业城名副实购物休闲娱乐饮食中心6万方米面积跨度负二九层十层三四层停车场负二层铁相连二层骑楼商场相中旅商业城更具商业价值
5发展商极具实力具70年历史中旅集团香港市公司业务遍五洲元化实业化集团企业国投资成绩卓著深圳侨城锦绣中华中国民俗村世界窗康佳电子等
五视觉创意提示
1绝仅广州商业黄金宝
2独特欧陆建筑风格理想部功结构
3喧闹商业气氛
4滚滚潮
第六段：稳步赢市场
彩绘楼房
中旅商业城销售程手法实较显山露水着彩绘楼房
段时间彩绘楼房已成羊城民街头巷尾议话题时位中山五路解放路交汇处中旅商业城工现场成聚焦点宏伟气魄型喷绘彩图裹装着建楼宇耳目新全新感受驱散心头施工工黑沉沉感觉 整洁序工现场改日脏乱差局面刮目相广州传媒纷纷进行报道发展商注重环境质素建设业界口皆碑
惊叹余免会样疑问？什发展商力气注重施工现场包装？
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商场成功营销架构
案例
鼓励商业物业前提中国城市商场供剩已争事实船等着冰山撞
说中旅商业城初目标利润0保算成功营销策划员通科学市场调研分析项目市场诊断入手进行土价值分析通投资竞争素分析制定严密投资成价格策略令市场承受准确误专业运作中旅商业城成淡市中热盘发展商投资回报逾十亿
第段：项目概况
第二段：中旅城广场概念设计纲
第三段：中旅城广场概念设计
第四段：商场楼层功定位说明
第五段：折页编辑思路营销思路
第六段：稳步赢市场
第段：项目概况
具原创性独创性型物业
中旅商业城香港中旅集团独家投资开发型综合项目位广州市商业中心中山五路该区域广州市许历史名店原址更广州铁号线二号线交汇处日流量达113万次
中旅商业城总建筑面积12万方米商业功导三位体组合2层面7层56万方米型综合商业饮食娱乐中心10层17层37万方米现代化高级写字楼1825层围合式市成功士量身订做顶级豪宅总层高80米
中旅商业城整体开发思路标新立异点建筑风格建筑造型谓表现淋漓致建筑风格中旅商业城糅古典风情现代韵味体体现文艺复兴时期建筑风范商业包括写字楼全国范围绝仅城堡式空中花园纯石材制造具强视觉击力
建筑造型中旅商业城远远仿佛座空中城堡浮云端整造型胆采三段式处理：
1裙房部分利巨柱式拱圈高低变化强调空间开放性公性利纯古典细部古材装饰表现建筑历史体现情味
2部豪宅部分样采纯古典风格利围合形体穹顶柱廊坡顶老虎窗幻想欧洲中世纪城堡形象
3建筑中段部分利简洁肌理质感全异组合幕墙建筑两部分形成视觉强烈
中旅商业城整体风格造型商业气息弥漫广阔空间里
领导未商业动
中旅商业城集中体现现代商业趋势身拥灵活变商业形势合理商业布局整体构想迎合现代品位领导未商业发展新动
1商业形式中旅商业城代表新型购物中心发展趋势具备百货公司具备样性商铺面积面积3124方米面积达22853方米面积设置非常灵活适合型商场商业形式汇聚专卖店精品店营手法营手法中旅商业城香港中旅集团贯秉承旅游意识引进商场营中方面功分布力求齐全集餐饮娱乐健身购物观光体方面强化旅游意识装修追求欧洲古典韵味样然吸引量流便潜中巨消费力投资者然青睐
2商业布局中旅商业城独具匠心集通透势店铺极便利谓通商场区域间保持畅通层维持着循环走道层间部动扶手电梯相连行走走停停意间已逛便商场区域谓透保持视觉开阔性中旅商业城顾客常性范围视角度样商铺具强竞争力
3独特构想中旅商业城独特双层骑楼首层骑楼保留传统骑楼商业气氛整商场开放性增强二层城市规划中类似香港城市步行通道相连街面建宽敞走廊观景遮阳避雨进入商场十分方便
整体偏淡盘热卖市场背景
中旅商业城入市时广州商铺行情乐观
1997年商铺均价格继续跌
商铺空置量继续升
宏观商业环境景气商铺供求商铺市场整体偏淡重素
总体市场淡市排局部市场活跃商铺发展商淡市里灵活市场应变力述热点商铺走强原
利利位置外新中国厦天河城广场等发展商灵活招商策略商铺热销关键发展商改革散铺租售方式改优惠条件吸引型商家食楼进驻带旺气带动商铺出售
外商铺部规划商铺畅销否重素深浅出口部间灵活商铺投资者家首选
局部走强关键
预见段时间商铺市场热点局部盘出现盘方面具较高素质方面发展商应具备灵活市场应变力高超推广策略
1发展商市场应变力
商铺作买家营具增值价值时存营成回报率风险具长远眼光发展商会知名度较高商家投资营理商铺风险担利益享
2商铺楼盘素质
商铺部间隔空间出口等规划灵活合理商铺楼层功规划实富特色等外销商铺必须具备基素质
3理位置
位新兴商业文化中心具优越理位置谓旺铺然市场追逐热点广州市铁号线开通铁线商铺提供淡市中强劲卖点
4营销推广策略
制造局部盘热点商铺身素质理位置外发展商推广策略否营造市场热点重素适时机适价格推出适商铺发展商必须精心策划关键
第二段：中旅商业城广场概念设计纲
建筑部分
（）建筑整体定位
1中旅商业城广场广州商圈中位置
2衡量指标
A吸引流目标
B延长顾客停留时间目标
C提高顾客消费率目标
D提高销售额目标
（二）建筑风格定位
1整体建筑风格
2关商业符号
3商业写字楼住宅部分提示（外立面骑楼）
二功部分
（）关流
1流
2面流
3建筑物垂直流水流
（二）关物流
1商场物流
A购物中心日货流量
B货流水通道垂直通道（货物极限尺寸）
C货物运输
D货物场外存放场存放
E停车位
2写字楼豪宅住户物流
A极限尺寸
B运输通道
（三）关车流
1购物中心车流量（进货出货）
2高峰期高峰流量（日高峰节日高峰）
3装卸车位停车位分析
三建筑部空间组织
（）商场
1商业空间
A适应商业业态需
B适应第力店需
C适应食品超市需
2公空间
A层停留空间设计
B中厅
C边厅
3服务空间
A层存货空间
B时加工空间
C保安销售员信息
D公厕等
（二）写字楼
1写字楼型式安排
A型
B中型
C型
2写字楼公空间
A中厅
B绿化品
（三）空中豪宅
1户型
2会架空层空中花园提示
3豪宅素提示
四关环境
（）外部环境
1广场
A广场风格
B品雕塑
C硬
D绿化
2出入口
A铁出入口商场出入口关系处理
B商场出入口
3建筑周边建筑关系
A风格
B体量
C项目吸引力
4外部环境延展
A路石道路
B立交桥
C铁
5灯光
（二）部环境
五营销环境营造
（）销售中心
1销售中心提示
2销售中心布置
（二）样板房
1豪宅
2商场
第三段：中旅商业城广场概念设计
建筑部分
（）中旅商业城广场广州商圈中位置
中旅商业城商业含商住写字楼空中花园豪宅综合性商业建筑
根中旅商业城处缘优势中旅商业城极新新广百形成广州市600米黄金走廊成该走廊综合购物中心中旅商业城否实现述定位取决项指标否广州商圈中名列前茅
（二）总体目标
中旅商业城广场成广州商圈中方
休闲日里 — 广州中旅商业城成众皆知广告语
中旅商业城什 — 想
（三）分目标
1逛
2购
3吃
4玩
（四）具体衡量指标
1提高日均吸引流目标
A中旅商业城顾客求广泛适应性：男女老少皆宜
B中旅商业城顾客求强烈吸引力：省外省旅游者外国
C中旅商业城充分利铁出口站优势铁流限度引导中旅商业城
2延长顾客均停留时间目标
家庭集体购物：留住孩留住丈夫留住夫妇留住老
非家庭购物
A（玩吃买）
B外（玩吃买住）
a中旅商业城点量增
b走累方休息
c孩子方玩
d饿方吃
e方娱乐
C提高顾客消费率目标
a该买买
b该玩玩
c想吃吃干净价格接受
d想
3提高日均销售额利润目标
元化价格策略
价 A：坚持薄利销
中档价 B：想买买价贵
高价 C：品牌精品货真价实
二建筑风格定位
（）建筑整体风格欧陆风格
中旅商业城广州商圈现代建筑群中独具格体现出众王者风范独特风格应中旅商业城代表新商业业态
（二）选城堡式复合建筑
商场写字楼空中花园式豪宅形成相应机结合整体外型足够欧陆建筑元素建筑物具充足商业符合选塔楼拔高建筑解放路高架桥等视角建筑更加挺拔建筑标识性更加强烈建筑集逛购食玩功体更体现
（三）采取三段式结合
整体三段式空中花园豪宅局部三段式组合助增加建筑韵味灯光组合方案建筑物显现出富丽堂皇海市蜃楼等效果突出中旅商业城富贵部豪宅典雅风范
三功部分
（）关流
北京海型百货商场流
1常规流密度
2根中旅商业城广场商业区位考虑发展常规流争取达北京百货楼西单商场10万日水达海巴黎春天15万日水更理想永久性设施应留适流增长空间便着流增加作适调整满足
工农业面积（方米） 客流量
均日（万） 节假日
北京百货楼 18000 10 20
北京西单商场 20000 10 20
海百 17000 20 30
海巴黎春天 46500 15 25
表推算出：型百货商场流密度
商场名称 日 节假日
北京百货楼 56m2日 112m2日
北京西单商场 5m2日 10m2日
海百 118m2日 176m2日
海巴黎春天 33m2日 54m2日
（二）关物流
购物中心消费双方进行商品交易活动空间日巨流带量购买量购买带量物品流动物品仓库商店消费者流动购物中心发展商设计者必需考虑问题
1库房
购物中心需定库房库房作贮存商品场库房般分城市储运公司商场专仓库商场专仓库分销售现场仓库店外仓库
城市储运部门仓库面积般：均万元库存商品需12m2
商店库房面积进货方式理制度相关外库存周转天数关国般40天国型百货商店营业面积库房面积表示
国型百货商店营业库房面积分配表（单位：m2）
商场名称 营业面积 库房面积 库营 备注
海百 17800 8500 0481
北京王府井 14390 9562 0661
北京西单 10407 9673 0931 店外700（仓库）
深圳万佳 17300 7500 0431 店600（仓库）
深圳万佳百货店外仓库7500m2营业面积0431万佳店仓库600m2保证中旅商业城广场维持正常运转应安排出足够店仓库面积尤第力店部分应考虑足够店仓库免考虑周影响招商
2车流
国型百货商店中货运车辆般十辆左右特型商店接20辆例海第百货商店货运卡车11部货运三轮5部
商业部门统计百货商店万元商品装载卡车着生活水提高物价指数提高中旅商业城类型高档商业企业说统计已适根类商品测算均约民币10万元商品装载卡车
中旅商业城广场面停车面积限机动车通道宽度限应量考虑货车装车卸车空间免占道路造成阻塞
中旅商业城空间结构布局
分层功定位 空间原 装饰风格定位
正九层 美食文化博物馆 文化装饰数量集中特色 中西结合楼层
正八层
正七层
正六层 精品店 回环 回环 纯古典维利亚精品商场
正五层
正四层
正三层 百货公司 流线清晰 现代古典 适古典符号表现
正二层
正层
负层 价商场 通透 现代：简洁价概念物化表现
负二层
分层功定位
正九层 美食城垂直电梯滚梯双线路达
正八层
正七层
正六层 精品店已达567层属商业死亡线克服疲劳必需装饰予符号强化
正五层
正四层
正三层 量保留百货公司基性质插入适量娱乐功
正二层
正层
负层 追求回头客熟客装修层注意弱化高档高价感觉
负二层
楼层功分布示意表（）
楼层 题功 营项目
九层 饮食城 广东粥博物馆海洋博物馆
八层 娱乐城 1电子类：游戏机雀牌机2文体类：台球保龄球健身中心粤剧戏台音乐中心3影类：家庭影院助影院4童游戏：游戏场旱冰5高新技术产品展示：电脑DVD6摄影：写真MTV摄影棚
七层 童品 童装鞋帽玩具体育品食品文化品乐器
六层 众文化城 精品图书杂志（含港台）电子图书CD字画（中外）文房四宝邮品VCD古玩乐器文具体育健身品
五层 家电城 电视视盘机音响摄录机空调冰箱洗衣机微波炉名牌店专卖店
四层 皮具城 包箱鞋专卖店精品屋
三层 男士世界 男士服装专品专卖店精品店
二层 女世界 女士服装专品专卖店精品店
层 化妆品饰品全 化妆品首饰饰品专卖店精品店
负 方品牌店专业店 分类百货服装品牌店专业店
负二 食品超市 水果蔬菜鲜活鱼虾肉冷冻食品半成品熟食面包精品粮油烟酒饮料干果调味品
第四段：商场楼层功定位说明
逛购娱食功统
型购物中心流动口销售象客流生命线购物中心客流购物休闲旅游三部分构成般情况占13休闲旅游者存着兴购买实际购物数会适度提升约占40根关部门测算般情况童疲劳时间40~60分钟成90~150分钟推算：顾客商场停留时间会超25时超时间处疲劳状态导致顾客离开购物环境终止购物活动
基述两点购物中心仅商品齐全设施完善服务众休闲空间娱乐活动顾客里面购物餐游乐样消顾客疲劳延长顾客停留时间特孩家庭全家前购物孩玩乐目前许百货商店拟
专题式商场概念
年国型商场济效益佳原结型商场增建分流购买力专家认国型商场普遍营特色价格偏高生意冷淡重素
香港世界著名旅游购物中心零售业发达前年型综合性商场零售业占着导位年专题式商场出奇制胜竞争中突围出
专题式商场围绕着某类商品展开服务强化消费者特定购物意识例黄埔新天包含五专题式商场：占4000方米文化城展现图书文化文具专题商场时尚坊网罗世界时装名牌良缘阁包含结婚需切容产代理室设计装修家具电器床品婚纱摄影蜜月旅游应荧幕圈家庭娱乐综合娱乐中心中央汽车世界广场卖种商品 — 汽车
种商场类商品集中起较容易塑造出商场性提供种舒适购物环境购物成种消闲增加顾客购买兴趣欲总说专题式商场定发展空间
年台湾零售商型购物中心里吸收专题式概念
中旅商业城体重较考虑购物方便功配套层功清晰走专业化道路减少必重复减少流交叉节省消费者时间
中旅商业城食品城负二层概念设计
负二层特点：
负二层面积7206方米铁公园前站直接连接便流聚散负二层定位成食品城辐射范围铁12号线展开具天独厚条件完全中旅商业城负二层办成中心区功完备环境舒适品种齐全超规模流食品城
二食品城概念
民食天着收入增加生活提高饮食结构生活惯正发生变化消费方式逐步粮店菜市场选食品超市转移仓储式选食品超市营品种加工方式储存方法越越生活快节奏中接受面趋势中旅商业城负二层定位仓储式选食品城必良发展前景
三负二层铺面划分原：
1仓储式选方式国外流行购物方式建议采种方式
2实现仓储式选家营散买理必需统：统进出统计价统收银
3考虑食品专卖特点应该必货品仓库货梯仓库关系应便捷
4厕目前位置碍交通联系利货梯仓库理位置调整东南角处
5动扶梯铁流方负层铁车站联系便捷畅理矛盾负二层形成集中出入口收银区
6食品区布局频繁货品种库区货梯
7北侧两交通井外关闭余井负二层出口需开通设保安员守
8引入现场分类加工切分展示售卖作业方式保证货品新鲜食方便
第五段：折页编辑思路营销思路
编辑目
中旅商业城12万方米单位建筑期开始做商场部分推广商场6万方米购物中心建筑风格欧陆式风格商场约300家左右商店集合成折页中旅商业城形象宣传品具招商性质通折页读者中旅商业城商业部分基解形成良印象
二折页阅读象
中旅商业城购买者潜购买者
1第力店需1万方米左右型百货公司业（海外）
2国外名牌店（国外港台）
3国名牌店（国）
4百货饮食娱乐业私业（广州珠江三角洲）
述购买者决策者具丰富验商业士投资者年龄约30~50
三编辑风格
1气反映出中旅商业城广州商圈中傲视侪具王者尊位
2喧闹勾画出中旅商业城代表新商业业态潮滚滚商机涌动
3致折页中旅商业城第宣传品版式独具格
4精美纸张选高档
四卖点展示
1商业旺中宝中旅商业城位中山五路217255号原广州首批体工商业者发祥中旅商业城新新广百广州市600米第商圈黄金走廊
2交通中心四通八达面路交通车停站铁12号线交汇点50万次日铁出口中旅商业城相联汇城立体潮
3建筑雄伟布局合理欧陆式风格12万方米单体建筑通透格局双层骑楼便捷垂直交通商家提供理想商业环境
4领导潮流商业业态中旅商业城名副实购物休闲娱乐饮食中心6万方米面积跨度负二九层十层三四层停车场负二层铁相连二层骑楼商场相中旅商业城更具商业价值
5发展商极具实力具70年历史中旅集团香港市公司业务遍五洲元化实业化集团企业国投资成绩卓著深圳侨城锦绣中华中国民俗村世界窗康佳电子等
五视觉创意提示
1绝仅广州商业黄金宝
2独特欧陆建筑风格理想部功结构
3喧闹商业气氛
4滚滚潮
第六段：稳步赢市场
彩绘楼房
中旅商业城销售程手法实较显山露水着彩绘楼房
段时间彩绘楼房已成羊城民街头巷尾议话题时位中山五路解放路交汇处中旅商业城工现场成聚焦点宏伟气魄型喷绘彩图裹装着建楼宇耳目新全新感受驱散心头施工工黑沉沉感觉 整洁序工现场改日脏乱差局面刮目相广州传媒纷纷进行报道发展商注重环境质素建设业界口皆碑
惊叹余免会样疑问？什发展商力气注重施工现场包装？
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