综合性动产项目策划报告（区域市场酒店办公房篇）
烟丝发表搜房社区王续升坛
1普陀区酒店情况
普陀区没四星级酒店仅三星级酒店三处分江苏饭店金沙江饭店具体分布图
见作整体规划型物流中心普陀区稀少中高档酒店未区域市场消费供矛盾点市场空缺情况快速投入酒店产业应市场需求时机
2酒店基情况览表：
宾馆名称 江苏饭店 金沙江酒店 元博酒店
址 武宁路888号 金沙江路801号 长寿路1188号
电话 62051888 62578888 62526858*1105
宾馆级 三星 三星 三星
房间数 220 294 244
单房 20 26
单价 700民币 498民币
标房数 108 271 205
单价 528民币 100美元 380498民币
标准套房 90 9 9
单价 660民币 130美元 1200民币
豪华套房 2 4 1
单价 1000民币 203美元 1800民币
单价
餐饮设施 美容室商务中心健身房 天伦堂 玉茗堂 园林咖啡室 中餐厅 西餐厅
设施 选商场理发美容室邮电服务康乐园 商务中心 票务中心 健身房
交通情况 般 般 般
区域市场环境——办公房篇
1 区域办公产品需求细分
司抽调区域部分租售办公楼市场产品服务类企业低标准面积划分（见注）见表：
企业面积表
企业标准 面积范围 市场数量
超企业 4570 823
企业 70115 732
中企业 115155 1378
中型企业 >180 694
海办公市场针办公数510超型企业1520中型企业占22693799项目力面积范围100150米接市场流产品范畴
（注1：办公面积推算公式：
15X+5Y+5Z+20R 中X总理室Y员工占面积Z厕间面积R会议室）
（注2：海企业划分标准司服务咨询类企业低标准：
l 超企业：510 需总理室1间洗手间1间面积约4570米
l 企业：1015 需总理室1间洗手间1间会议室1间面积约70115米
l 中企业：1520需总副理室2间洗手间1间会议室1间面积约115155米
l 中型企业：20：需总副理室3间洗手间2间会议室1间面积>180米）
分析见市场量办公房需求仅155米办公房满足中房型缓解办公房整体抗风险足矛盾
2 区域办公市场分析
u 区域办公楼分析
资料统计普陀区办公楼总计11分布三区域：
l 长寿路区域
l 曹杨路区域
l 中山北路区域
中
l 长寿路区域4占36
l 曹杨路区域2占18
l 中山北路区域5占46
（1） 长寿路区域
长寿路连接静安区普陀区南北干道武宁路—胶州路段理位置优越连接普陀静安闸北长宁济交流便捷区域东10分钟静安寺商圈西5分钟曹阳商圈北20分钟海火车站商圈南10分钟进入长宁区身商业氛围已发展成熟新兴住宅区已逐渐形成气候土升值良周边环境商务办公楼投资兴建较铺垫
根司该区域市场掌握度长寿路办公楼市场具特点：
l 该区域办公楼未商圈住宅房发展角度考虑 建筑楼层控制2530层间
l 外立面设计展现现代风格
l 智化配套物业理服务较完善
l 营形式采销售租赁行方式
l 销售租赁价格普陀区域相较昂贵销售均价7500元米租赁价格17元米天
l 普陀区域相单位面积控制较120300米间
l 发展商物业理公司定品牌知名度
l 目标客源定位中型私营合资企业
l 普陀区域相物业理费较高
结：
该区域办公楼物业理水发展商知名度设施配套单位房型销售租赁价格物业理费区域持续发展度投资性相较性价较普陀区域办公楼产品高未城西区域较发展潜力面积控制土成较高抗风险力较弱吸引普通投资客
（2）曹杨路区域
曹杨路商圈普陀较老商业区域商圈定位普陀区商业区域集中商业效应辐射武宁路受商业服务范围定位影响商圈规模较服务客层局限周边缺点周边办公楼市场发展较缓慢普陀区住宅市场越越成熟量潮迁居曹杨路商圈位日益显著具实力发展商开始该区域兴建配套服务较完善办公楼产品
根司该区域市场掌握度曹杨路办公楼市场具特点：
l 该区域办公楼建筑楼层控制2530层间部分超30层
l 新兴办公楼盘旧开发项目配置产品设计价格服务等水定差距
l 外立面设计展现现代风格
l 新开发项目智化配套物业理服务较完善旧开发产品相较略胜畴
l 新开发项目营形式采销售模式吸引规模投资客
l 整体销售租赁价格普陀区中等水销售均价7000元米新开发产品已破7500元米均价
l 新开发项目普陀区域相单位面积控制较80180米间
l 发展商具相品牌知名度
l 新开发项目目标客源定位中型私营投资客
l 新开发项目普陀区域相物业理费较高
结：
该区域较实力产品品牌开发商介入产品配套规划品质较提升户型控制较低总价较配套服务吸引中私营企业投资客段区域市场接受度等素影响营前景特乐观
（3） 中山北路区域（详见篇）
中山北路普陀连接南北干道受高架阻隔影响该路段商业发展成规模办公楼该区域零散分布受周边环境影响该区域办公楼市场未形成较氛围产品品质高
根司该区域市场掌握度中山北路办公楼市场具特点：
l 该区域办公楼建筑楼层控制2530层间
l 外立面设计展现现代风格
l 该区域办公楼产品智化配套物业理服务属普陀区较落水
l 新开发项目营形式采租赁模式吸引规模营公司
l 整体销售租赁价格普陀区属较低水销售均价5000元米
l 新开发项目普陀区域相单位面积控制较80180米间
l 发展商品牌知名度较低
l 开发项目目标客源定位中型营公司
l 开发项目普陀区域相物业理费较低
结：
该区域办公楼产品受道路影响周边办公楼市场发展较缓慢该区域办公楼物业理水发展商知名度设施配套单位房型销售租赁价格物业理费区域持续发展度投资性相较性价较低未发展空间抗风险力较弱吸引较高水营公司
总结：
普陀区办公楼建筑楼层控制25—30层力面积 120—200方米楼层总建筑面积控制700—1000方米物业配套方面82楼盘聘请专业物业公司理64楼盘配中央空调36楼盘做宽带光缆入户
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1普陀区酒店情况
普陀区没四星级酒店仅三星级酒店三处分江苏饭店金沙江饭店具体分布图
见作整体规划型物流中心普陀区稀少中高档酒店未区域市场消费供矛盾点市场空缺情况快速投入酒店产业应市场需求时机
2酒店基情况览表：
宾馆名称 江苏饭店 金沙江酒店 元博酒店
址 武宁路888号 金沙江路801号 长寿路1188号
电话 62051888 62578888 62526858*1105
宾馆级 三星 三星 三星
房间数 220 294 244
单房 20 26
单价 700民币 498民币
标房数 108 271 205
单价 528民币 100美元 380498民币
标准套房 90 9 9
单价 660民币 130美元 1200民币
豪华套房 2 4 1
单价 1000民币 203美元 1800民币
单价
餐饮设施 美容室商务中心健身房 天伦堂 玉茗堂 园林咖啡室 中餐厅 西餐厅
设施 选商场理发美容室邮电服务康乐园 商务中心 票务中心 健身房
交通情况 般 般 般
区域市场环境——办公房篇
1 区域办公产品需求细分
司抽调区域部分租售办公楼市场产品服务类企业低标准面积划分（见注）见表：
企业面积表
企业标准 面积范围 市场数量
超企业 4570 823
企业 70115 732
中企业 115155 1378
中型企业 >180 694
海办公市场针办公数510超型企业1520中型企业占22693799项目力面积范围100150米接市场流产品范畴
（注1：办公面积推算公式：
15X+5Y+5Z+20R 中X总理室Y员工占面积Z厕间面积R会议室）
（注2：海企业划分标准司服务咨询类企业低标准：
l 超企业：510 需总理室1间洗手间1间面积约4570米
l 企业：1015 需总理室1间洗手间1间会议室1间面积约70115米
l 中企业：1520需总副理室2间洗手间1间会议室1间面积约115155米
l 中型企业：20：需总副理室3间洗手间2间会议室1间面积>180米）
分析见市场量办公房需求仅155米办公房满足中房型缓解办公房整体抗风险足矛盾
2 区域办公市场分析
u 区域办公楼分析
资料统计普陀区办公楼总计11分布三区域：
l 长寿路区域
l 曹杨路区域
l 中山北路区域
中
l 长寿路区域4占36
l 曹杨路区域2占18
l 中山北路区域5占46
（1） 长寿路区域
长寿路连接静安区普陀区南北干道武宁路—胶州路段理位置优越连接普陀静安闸北长宁济交流便捷区域东10分钟静安寺商圈西5分钟曹阳商圈北20分钟海火车站商圈南10分钟进入长宁区身商业氛围已发展成熟新兴住宅区已逐渐形成气候土升值良周边环境商务办公楼投资兴建较铺垫
根司该区域市场掌握度长寿路办公楼市场具特点：
l 该区域办公楼未商圈住宅房发展角度考虑 建筑楼层控制2530层间
l 外立面设计展现现代风格
l 智化配套物业理服务较完善
l 营形式采销售租赁行方式
l 销售租赁价格普陀区域相较昂贵销售均价7500元米租赁价格17元米天
l 普陀区域相单位面积控制较120300米间
l 发展商物业理公司定品牌知名度
l 目标客源定位中型私营合资企业
l 普陀区域相物业理费较高
结：
该区域办公楼物业理水发展商知名度设施配套单位房型销售租赁价格物业理费区域持续发展度投资性相较性价较普陀区域办公楼产品高未城西区域较发展潜力面积控制土成较高抗风险力较弱吸引普通投资客
（2）曹杨路区域
曹杨路商圈普陀较老商业区域商圈定位普陀区商业区域集中商业效应辐射武宁路受商业服务范围定位影响商圈规模较服务客层局限周边缺点周边办公楼市场发展较缓慢普陀区住宅市场越越成熟量潮迁居曹杨路商圈位日益显著具实力发展商开始该区域兴建配套服务较完善办公楼产品
根司该区域市场掌握度曹杨路办公楼市场具特点：
l 该区域办公楼建筑楼层控制2530层间部分超30层
l 新兴办公楼盘旧开发项目配置产品设计价格服务等水定差距
l 外立面设计展现现代风格
l 新开发项目智化配套物业理服务较完善旧开发产品相较略胜畴
l 新开发项目营形式采销售模式吸引规模投资客
l 整体销售租赁价格普陀区中等水销售均价7000元米新开发产品已破7500元米均价
l 新开发项目普陀区域相单位面积控制较80180米间
l 发展商具相品牌知名度
l 新开发项目目标客源定位中型私营投资客
l 新开发项目普陀区域相物业理费较高
结：
该区域较实力产品品牌开发商介入产品配套规划品质较提升户型控制较低总价较配套服务吸引中私营企业投资客段区域市场接受度等素影响营前景特乐观
（3） 中山北路区域（详见篇）
中山北路普陀连接南北干道受高架阻隔影响该路段商业发展成规模办公楼该区域零散分布受周边环境影响该区域办公楼市场未形成较氛围产品品质高
根司该区域市场掌握度中山北路办公楼市场具特点：
l 该区域办公楼建筑楼层控制2530层间
l 外立面设计展现现代风格
l 该区域办公楼产品智化配套物业理服务属普陀区较落水
l 新开发项目营形式采租赁模式吸引规模营公司
l 整体销售租赁价格普陀区属较低水销售均价5000元米
l 新开发项目普陀区域相单位面积控制较80180米间
l 发展商品牌知名度较低
l 开发项目目标客源定位中型营公司
l 开发项目普陀区域相物业理费较低
结：
该区域办公楼产品受道路影响周边办公楼市场发展较缓慢该区域办公楼物业理水发展商知名度设施配套单位房型销售租赁价格物业理费区域持续发展度投资性相较性价较低未发展空间抗风险力较弱吸引较高水营公司
总结：
普陀区办公楼建筑楼层控制25—30层力面积 120—200方米楼层总建筑面积控制700—1000方米物业配套方面82楼盘聘请专业物业公司理64楼盘配中央空调36楼盘做宽带光缆入户
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