200XXX市写字楼市场研究报告
总体判断
行XX市中心支行货币政策分析组日发布半年金融运行报告报告显示：XX市金融稳运行XX市金融机构存贷款幅增长结售汇差继续扩深港合作成效显著存贷款利率水呈升趋势货币市场利率持续走低XX市货币市场交投活跃证券市场继续处调整中保险市场发展势头良外汇黄金市场持续快速发展房产市场宏观调控效果显现
1 货币信贷概况
写字楼宏观市场环境
200X前三季度XX市写字楼市场成交统计
套数
建筑面积（㎡）
金额（元）
均价（元）
第季度
515
79470
934098630
11754
第二季度
385
74583
862158016
11560
第三季度
153
29072
349224254
12012
合计
1053
183125
2145480900
11716
1 效供足成交量降两成
指标
2004前三季度
200X前三季度
成交套数
1922
1053
↓452
成交面积
230163㎡
183125㎡
↓204
成交金额
2199934336
2145480900
↓25
200X前三季度XX市写字楼市场累计成交1053套总建筑面积183125㎡成交金额2145亿元分降45220425
200X年13季度新入市销售写字楼仅中银厦金润厦鼎城国际华融厦四项目市场基处存量消化阶段半年成交量2004年期基持进入第三季度受供足影响项统计指标迅速挫第四季度写字楼市场全面爆发积聚量
2 第四季度市场全面爆发成交创历史记录
进入第四季度卓越时代广场金中环凤凰厦新世界中心星河世纪写字楼国际交易广场海岸城东座等项目集中入市供应总量超50万㎡前三季度需求市场迅速转入供市场潜购买力极释放受投资市场带动写字楼销售出现罕见抢购现象总建面12万方米卓越时代广场推出足月销售率突破40初步统计第四季度XX市写字楼成交量超15万方米全年突破30万方米已成定局1997年历史高记录
3 价格整体走高
200X年前三季度XX市写字楼市场整体成交均价11716元方米年期9558元方米均价相涨幅度超22进入第四季度卓越时代广场代表高端写字楼物业成市场力物业品质投资市场双重推动作市场成交价格进步幅度提升时代广场新世界中心国际交易广场均价突破18000元方米
二市场特征
1 高端市场进步集中
致行商务事业部研究显示两年XX市写字楼潜供应量超120万㎡福田中心区未市场竞争绝战场写字楼潜供应量超80万方米约占全市供应总量70超高层高档开间写字楼相目前全市年30万方消化量竞争相激烈
2 二三级市场联动空置率持续降
受供市场足投资市场升温影响福田中心区成200X年度XX市写字楼绝战场成交量成交价格均实现历史性突破时南山商业文化中心区海岸城东座中心西区金润厦华强北鼎城国际表现然抢眼开盘周基售磬二级市场带动作前三季度写字楼三级市场成交面积超20万方米首次超二级市场价格涨幅度超
10二三级市场良表现消化量前期空置物业2003年开始空置率已连续11季度保持降趋势
3 供求结构性失衡
全市写字楼产品未两年供应结构高端产品例超65分布中心区华强北带集中卓越时代广场新世界中心国际交易广场现代商务厦江胜厦财富厦贸中心中航广场华强广场等批高端项目走开间高档写字楼路线目标客户瞄准具较强实力国际国企业投资客产品价格目标客户定位基致竞争日趋白热化中端中高端市场供相足存较市场机会
4 供求阶段性失衡
受城市总体规划政府土拍卖节奏影响中心区写字楼入市相集中呈现出明显阶段性失衡特征200X年前三季度写字楼供严重足第四季度突然放量新入市项目体量接50万方米销售场面火暴激烈市场竞争避免长远中心区写字楼物业具高度稀缺性然短期供求矛盾突出着XX市济持续快速发展国际影响力逐渐扩中高档写字楼物业需求然旺盛中长期然
5 写字楼市场200X2006年达阶段性顶峰
XX市写字楼市场供求趋势预测2004年实现快速发展基础 200X2006年写字楼市场达阶段性顶峰实现历史性突破2007年整体写字楼市场开始逐步趋衡
6 市场细分导未竞争格局
目前写字楼市场交投活跃价格处新轮升通道中供求结构性阶段性矛盾然突出投资市场发展明显快市场定程度影响写字楼市场持续快速增长中端中高端细分市场存较市场空间高端写字楼市场激烈竞争避免差异化产品形象定位导未竞争格局
深中心区11月猛推写字楼 价格幅升
预计推盘超35万方米创全年写字楼单月放量价格创新高
10月29日位中心区金中环商务厦率先开盘拉开中心区写字楼巨量投放序幕记者统计11月中心区超35万方米写字楼市全年集中月
价格幅升
记者获悉11月市写字楼中包括已市金中环商务厦已明确表示月定开盘星河世纪新世界中心卓越时代广场等项目
天前卓越时代广场14万元方米价格起价进行整层部认购天销售9层创作中心区写字楼销售成绩10月29日开盘金中环商务厦然没推出写字楼单位商务公寓销售情况市场反应良目前推出单位已基售空解项目面市写字楼价格15万元方米
卓越集团总裁李晓接受记者采访时表示中心区写字楼市场表示乐观称卓越时代广场会坚持预定价格销售时透露卓越时代广场出售例仅占6成
外新世界中心策划理刘清介绍新世界中心11月肯定会面市价格会现中心区楼盘高业传言2万元方米价格刘清未否认强调目前价格没确定
市场需求已升温
200X年写字楼市场良开端新政影响前三季度成交反年降直9月滑势头止住重新表现出活跃
中原产深港研究中心200X年前三季度XX市写字楼市场研究报告显示XX市GDP稳定增长新盘集中放量等众利素影响预计第四季度市场需求会表现强烈成交幅扬中现代物流业金融业高新技术文化产业继续扮演着写字楼市场需求角
样情况全市写字楼出现空置率降局面记者目前掌握数显示南山均空置率5罗湖民南蔡屋围商务圈办公楼空置率仅3
200X年XX市民置业调查报告
普通白领阶层意购房体前楼价超出普通市民购买力
调查结果分析意购房者分布特征：年龄介2635岁学历专科家庭年收入介612万元间见目前购房需求市民准备结婚结婚久年轻作普通白领阶层收入算高没太积蓄购买力购买中档房目前市场推出数楼盘价格远承受力年XX市推出楼盘结构中档高档楼盘居符合数购买力楼盘力楼盘出现片火爆景象认目前XX市场火爆现象供需结构倒挂定关系
● 商品房供应市民需求符引发市场局部火爆
调查结果显示XX市民需户型2房3房分占50340需户型面积集中60100方米市民计划购房总价均641万元套分布3080万元间预期支付80万元购房两成市民够接受单价均64084方分布40008000元间接受8000元单价20见数市民需满足基居住需普通住宅宽敞价格太高反观前市场推出楼盘2房面积户型较少单价8000元楼盘关已难见流户型总价80万元反差关单价8000元户型楼盘刚推出抢购空景象难理解
● 罗湖区淡出市民视野南山区渐成置业新宠
调查结果显示XX市民购房首选区域南山次福田认房产具升值潜力区域南山次福田罗湖区市民购房选择升值前景已退居二线着城市中心西移南山配套断完善房产开发量集中南山成市民置业热点区域已必然趋势
● 市民关注开发商诚信忽视市场政策等潜风险
市民购房较重视风险673访市民表示购房时会重视风险关注点更开发商政策市场收入变化等潜风险素关注较少市民购房更关注眼前见风险忽视带更伤害潜风险市民身利益XX市楼市健康发展隐患
● 市民认明年楼价涨市场前景普遍乐观
数访市民XX市楼市前景八成访市民认明年楼价会升半访市民认XX市楼市具升值潜力基楼市升值潜力预期楼市逐步成市民投资追捧象出楼价持续涨担忧市民惜节衣缩食提前购房牺牲生活质量代价前XX市楼市火爆场面见斑理性购买行推动前楼市发展续发展留隐患
● 市民认XX市楼市供应求商品房供应结构衡
XX市房产市场供需现状法半数访市民认供应求中281认衡体现商品房供应结构方面数市民需商品房供应量足市民心中形成供应求印象进产生盲行追捧楼市甚部分市民突破风险线购买非力商品房
□ 综述
超前消费暗埋风险
通次调查年龄2635岁青年白领商品房需求力群体支付购房总价均641万元套限超80万元套接受单价8000元方米均64084元方米想购买满足基居住功普通住宅户型2房3房面积控制100方米前市场供应楼盘购买力需求方相符
市民XX市楼市发展持乐观态度认明年楼价会涨楼市具较升值潜力基种乐观判断市场引导市民已超前消费超力购买理念付诸行动市民种消费行楼市乐观判断加商品房供需结构衡XX市房产市场留隐患产生伤害值思考
观点 供应结构性失衡
户型置业者踌躇前
王波 致行（中国）产顾问限公司总裁
房价居高造成种局面原应该XX市房产结构失衡造成XX市土供应情况年XX市政府供应0208方公里前1215方公里相前土供应压缩
30—40年土供应部分集中关外关外现整消费结构消费理念变化原关建110方米套三房关外变成150160方米整面积涨20—30户型住宅许置业者踌躇前年半年XX市房产投资降20左右年商品房销售量销售量涨整投资涨土供应结构性问题产生样矛盾定程度结构失衡
关外房子档次提高太快
郑叔伦 中原产副总理
供应结构性失衡两方面解释第区域衡状况发现楼盘关外发展商者品牌发展商做房子档次较高整关外房子价格拉升较厉害龙岗宝安整半年增幅较高估计2530第二住宅结构衡土稀缺发展商开始会做豪宅原做较中档楼盘土稀缺开发商想赚更高利润做豪宅发现年豪宅供应量较创历史新高普通置业者似量推盘量中难找位置
房产整体供应紧张
陈枫 海岸产副总理
现情况房子销售市场供求关系矛盾较突出仅仅供应结构问题刚刚公布调查结果想买价格低房子太缺仅高端产品开盘天卖完解筹率非常高样情况XX市供需矛盾非常紧张高端产品短缺说明XX市房产市场应整体供应较紧张
观点二：市场已达投资节点
深产投资率仅次海
陈劲松 世联产董事长
般讲供结构衡应该高档房子卖出普通房子应该买市场没表现出高档住宅愁卖普通房子少观觉果出政策话快进入楼市敏感期震动摩擦前期市场会亢奋状态房产市场表现投资热
海投资买房者占总成交量2530次宏观调控影响非常XX市统计局提供数XX市仅次海概17果17投资率真警戒线
20真希样说老实话提前消费透支整行业处亢奋状态海目前情况开始接
关炒房严重
李洪伟 普通置业者
冠豪宅名义然豪宅价格出售现真达豪宅等级呢？中国讲究生活越越现目前底洞房子中国衣食住行根需求特区住房供应觉少数受益少数实部分房二次置业形容觉准确炒房产货币投资说听点投机
市场承受力较
郑叔伦 中原产副总理
目前XX市房产价格说年媒体报道年半年升12做调查年提升12底接受呢？发现较趣事情客户觉6584元价格离谱接受目前说XX市楼市较健康
做区域方面调查发现50左右客户觉福田区楼市价格偏高外觉合理价格区南山然南山年豪宅发现南山房产市场觉较合理说明XX市房产市场承受力较
观点三：房价年涨20危险
XX市欲实现整体增值
国世 XX市学济学院国际金融研究长
前XX市卖土获取资现做整XX市土全部升值整城市升值话消费者支付高房价未XX市房产市场价格会太低XX市政府决策整XX市整体实现增值价肯定高高价提高开发商成前提房价产生增长
涨速带风险
王波 致行（中国）产顾问限公司总裁
年预计年房价会提高5结果涨54年政策敏感预计XX市房价升趋势会20左右30知道预计20出头点XX市房价涨突然想起前年时候请教刘洪玉教授
(清华学房产研究长)关房产泡沫问题提出房产泡沫三标准第房价迅速涨第二标志租金回报率低银行率第三标准炒房房现XX市现迅速涨20算算迅速涨？快点已危险
涨背隐患
陈枫 海岸产副总理
年半年XX市房价涨12半年王波董事长讲会突破20坚信年房价会突破20第四季度会加快升目前XX市新推出楼盘80001万关楼盘高端产品现基没少中低档产品推盘第四季度房价会加快升次XX市房价涨实刚刚开始样房价涨背容易市场发生隐患
XX市海香港
李洪伟 普通置业者
家需住房希房价合理性增长增长快实际增长快家说风险时加作买房者卖房者风险加认目前已良性增长特作消费者说现完全知道处什样境国家明确政策抑制房价然知道政府希房价跌相信国家希老百姓稳定稳定前提老百姓安居乐业相信政府希房价涨快
XX市作济特区发展速度消费水已远前年样差距样年已慢慢找衡点觉XX市房产刚位老总说样海香港国绝部分省市没XX市房产价格高生活水非低
观点四：通调节土供应满足需求
新增供应维持3保衡
陈劲松 世联产董事长
未果说增加土供应房产投资增速扭转负增长新增加维持3预计快会达成供求衡
目前XX市三年10常住口转变中等收入家庭产生置业需求样话三年增长10概年2新楼盘推出量增长衡年太衡年预售批量增长没数年概17果年概接3样新增买房新推出批准预售房吻合果恢复3新增房屋供应市民感觉样楼价会飞涨
增加首付提高置业门槛
陈枫 海岸产副总理
果短期抑制房价加息加税作提高置业门槛定作目前XX市房屋需求旺盛XX市消费者钱XX市消费者信心XX市房产行业年GDP占10左右家房产较乐观消费者信心银行支持目前概超85消费者揭买房现银行提供揭高达8成写字楼7成商铺6成果住宅贷款门槛首期付2成升3成会消掉真实需求衡供求关系终达抑制房价作
观点五：房荒然存
素造成房荒
郑叔伦 中原产副总理
数5月份开始连续三月供应量月减少30左右减少数量原两方面第方面发展商工程方面拖延应申请预售面积减少第二发展商然预售证推迟开盘前通常什时候预售证什时候卖现100万方米面积预售证没推出种情况间接造成房荒认素造成种现象
中等户型房难求
李洪伟 普通置业者
作普通消费者想法房价确涨太快选择楼盘太少然国家搞宏观调控XX市房产市场没产生什作
XX市豪宅趋势越越房产商推出楼盘特特区产说百分八九十冠豪宅名义连1：1车位保证真正流需中等户型房难求
写字楼市场供应量猛增 空置率持续降低价格走高
2004年XX市房产写字楼年迎发展高峰种指标纷纷走高200X年带较市场压力特供应方面存量巨市场需时间消化市竞争更加激烈
年期相200X年13季度写字楼总体表现新供应量买卖成交单数降幅度较成交面积略降成交均价幅度升
200X年房产政策年产新政影响写字楼历短暂市场观期买卖成交7—8月份达年低谷济政策等利素支撑9月份市场开始全面回暖未季度迎年写字楼市场供应销售高峰期
供应量分析
()新供应量分析：新供应总量锐减纯写字楼凤毛麟角
19月XX市办公楼6盘面市：诺德中心环球发售南方国际广场CD楼面市重新包装推出市场中银厦鸿基俪景中心金润厦鼎诚国际等三新推出市场商务公寓
6楼盘总计写字楼面积2319万方米年期相供应量幅度降2004年1—9月单纯写字楼新供应量高达412万方米年纯写字楼环球发售诺德中心均商务公寓
写字楼供应结构
2004年利消息断特市民中心铁投入中企业板启动中心区超常规发展建写字楼纷纷抢滩黄金时段推市场200X年写字楼市场面情况市场存量巨消化滞加新政短暂影响发展商放慢开发速度等市场消化高峰期
(二)售项目分析：供应集中层次分明
(售项目列表)
200X年售物业集中福田中心区辐射区域中心区安联厦诺德中心华融厦中华交易广场车公庙天安创新科技广场二期金润厦华强北鼎诚国际等区域售项目十分稀缺南山新豪方厦龙岗中心城鸿基俪景中心售项目已销售部分200X年1—9月XX市办公楼市场供应量约48万方米中中心区占70
区域影响写字楼档次重素什样区域需求什样档次写字楼售项目呈现三档次：中心区枝独秀均高档项目销售价格超12万元／方米(中银厦整改项目种原造成低价销售)泛中心区中高档商务公寓销售价格处10—12万元／方米间南山区域写字楼供应量需求少中低档商务公寓价格低8000元／方米
买卖成交分析
()成交单数分析：进入门槛高成交单数滑幅度成交单数
200X年1—9月写字楼买卖成交1053单中第季度成交515单第二季度385单第三季度153单均年期较幅度降总量降4521中第季度降3970第二季度回升然年期降3500第三季度产新政击度滑降幅达
6731
200X年成交单数2004年幅度降低原两目前写字楼供应量集中中心区着中心区日渐成熟写字楼价格水涨船高门槛越越高普遍客户定位国外中型企业造成成交呈现面积数额高单数少局面二新政出台整房产市场处观状态成交单数然降
(二)成交面积分析：产新政影响巨波动十分明显
成交面积(万方米)
成交单数全面萎缩200X年前三季度写字楼成交面积没范围降200X年1—9月成交1831万方米年期降2029中第季度成交795万方米降1753第二季度成交746万方米升3203新政市场观态度异常明显第三季度成交锐减年降62241—9月总成交面积2004年降二成
(三)成交价格分析：保持稳定高位运行
成交价格(元／方米)
200X年写字楼成交价格年期较幅度扬呈现坚挺19月写字楼成交均价格11716元／方米增长2239中第季度11754元／方米增长2932第二季度11555元／方米增长689第三季度约12042元／方米增长3635
年XX市写字楼供应量集中中心区车公庙两片区外罗湖南山少量供应中心区供应高档物业区域中高档物业影响总体成交价格年成交集中中心区总体均价较年期较升成交面积持基础成交金额必然幅度涨
现代物流业高新技术金融业文化产业作XX市发展四支柱产业相关企业扮演着写字楼市场需求角买卖成交租赁活动国外型企业港资企业外资银行保险公司金融机构构成成交体
租赁成交分析
市场需求旺盛空置断创新低
着铁开通铁线办公物业备受青睐蔡屋围华强北——海宾馆中心区车公庙等片区成交密集区域区域成交量约占总成交量90南山需求然较旺盛总体楼盘质量偏低物业出租率高等素造成成交十分活跃
中档写字楼租金均价2004年底基持维持75—85元／方米甲级写字楼均租金略升115元／方米年涨45
XX市甲级写字楼受市场青睐整体空置率10
XX市写字楼目前处高入住水种利断击市场直较活跃特中企业断涌现市场需求呈现强势
甲级写字楼市场持续良买卖租赁势头受市场青睐蔡屋围中心区周边甲级写字楼处高入住水单成国外中型企业入住首选中企业纷纷进驻空置率断降创造新低
市场表现明显中心区新入伙写字楼受市场较青睐
中原成交分析
租赁四八稳买卖突飞猛进中原成交记录(成交面积：方米)
中原提出两条腿走路写字楼业务力发展第季度第三季度租赁业务较年期降外时段租赁买卖业务年期幅度升特买卖物业长足发展
写字楼租赁方面年前三季度中原业务年期降1469中第季度降1961第二季度增长5949第三季度降低4753方面新政出台市场需求萎缩影响物业方面市场竞争越越激烈中介商纷纷杀入商物业市场抢占市场份额
写字楼买卖方面中原前未速度增长年期相第季度中原写字楼买卖业务涨8558第二季度涨幅度更高达12634第三季度涨1004前三季度均涨5812写字楼二级市场供需两旺时三级市场欣欣荣
发展趋势分析
()供应量猛增
写字楼市场迎巨量投放时期中心区金中环商务厦星河世纪中国凤凰厦新世界中心卓越时代广场铁厦特美思厦等进入怒放时期海岸城天利中央商务广场保利文化广场等南山商业文化中心区楼盘进入实质招商阶段
总供应面积超80万方米XX市写字楼市场重现2004年百花齐放繁荣景象承接写字楼年辉煌
中心区导格局旧中心区南山商业文化中心区未季度XX市办公楼供应市场角写字楼商务公寓放量两片区供应量约占全市总量95
特南山商业文化中心区迎写字楼发展新篇章海岸城天利中央商务广场保利文化广场等南山商业文化中心区楼盘开始进入实质招商阶段改西部没高档写字楼格局
(二)需求量旺盛
200X年写字楼市场良开端新政影响前三季度成交反年降直9月滑势头止住重新表现活跃
XX市GDP稳定增长济保持高位运行区域中心建设日益完善相关部门筑巢引凤力推介四支柱产业稳步发展新盘集中放量等素影响预计第四季度市场需求会表现强烈成交幅扬1—9月成交量20万方米预计全年成交30万方米年幅升
现代物流业金融业高新技术文化产业作XX市发展四支柱产业相关企业继续扮演着写字楼市场需求角特文化产业方支持迅猛发展印刷广告资讯等行业相关企业市场需求越越写字楼市场需求生力军需求面积集中300—500方米
(三)空置率继续降低
着XX市济稳定发展市场办公楼需求旺盛南山办公楼供应求均空置率5福田短期供求甲级写字楼空置率较高达15罗湖两极分化民南蔡屋围商务圈办公楼空置率极低仅3区域甚理想空置率超30
XX市办公楼市场较成熟市场租赁市场成交流买卖面积远远租赁面积买办公楼处高速成长成熟实力型企业XX市流创业板块企业租赁办公楼方素影响写字楼继续保持低空置率
(四)价格创新高
高端物业带动写字楼销售价格进步升
市场反应售价达16000元／方米二手销售会受手市场击售价会进部滑5—10
租金会继续保持稳定水租赁集中铁1号线线附蔡屋围中心区车公庙受市场关注高区域
月份均价实现春节前23月份出现较幅度波动跌幅超304月份价格开始稳步行68月份价格直保持13000元方米高位运行受第四季度高端写字楼项目火暴热销影响市场整体价格进步走高趋势延续2006年
200X年XX市银行业项业务健康发展存贷款保持增长票业务幅增长现金投放继续增长银行机构改革稳步推进营状况改善
银行类金融机构门类齐全功完善截200X年末XX市银行类金融机构64家中国金融机构21家外资金融机构43家总资产119927亿元（图1）总体XX市银行类金融机构门类市场规模业务品种服务水等居全国中城市前列较发挥配置资源支付清算等功具备较强抗风险力中长期保持稳健康运行态势
二民币存款波动中增长外汇存款降较快200X年末XX市金融机构外币项存款余额94867亿元增长166％增幅升15百分点中民币存款波动中增长外汇存款降较快（图2）
民币存款结构受2004年10月加息民币升值影响200X年储蓄存款增速明显快年样原定期存款占高年值注意企业定期存款占年末首次超储蓄定期存款占
受民币升值影响200X年XX市金融机构外汇存款（尤外汇储蓄存款）降较快占外币存款余额重降03百分点
三民币贷款增长逐渐恢复外汇贷款增速迅速降200X年末XX市金融机构外币项贷款余额75968亿元增长156％增幅降53百分点中民币贷款增长历半年乏力半年逐渐恢复外汇贷款增速迅速降
200X年辖区国银行改革引导信贷业务理性增长贷款增速呈快回落—缓回升走势半年辖区行调整信贷政策开始收缩规模提升质量贷款增速连续五月降5月末达年低水37％国融资结构度赖间接融资银行受考核影响恢复投放半年民币贷款增速逐渐恢复（图3）
短期融资券票市场发展企业提供更效率短期融资渠道企业银行短期贷款需求减少200X年XX市民币信贷资金长期化趋势年更显著年末民币中长期贷款占达488％升50百分点
200X年国银行外汇头寸紧张收紧外汇贷款投放XX市外汇贷款增速降508百分点
四现金投放继续增长200X年XX市投放继续增长中储蓄存款净支出占期现金净支出例655％XX市现金投放渠道
五票业务幅增长XX市济发达票结算量票源丰富加银行解决巨额存差带流动性相剩调整资产结构改善资产质量鼓励发展票业务200X年XX市票业务次迎幅增长中承兑余额增长90％增幅升146百分点贴现余额增长2852％增幅升3037百分点（图4）票业务快速增长短期贷款增速回落重补充
六银行改革稳步推进营状况断改善七香港民币业务快速发展深港合作成效显著截年末42家香港银行开办民币业务香港民币存款余额2237亿元增长856％民币银行卡香港交易量677亿元增长12倍定程度反映赴港消费量增长较快
2利率水监测200X年XX市利率水保持稳国金融机构民币贷款浮利率占缓慢升运浮动利率定价方式范围逐步扩外资银行新发生民币贷款部分执行浮利率贷款定价方式固定利率外币贷款利率断升高货币市场收益率曲线全面移带动XX市票市场利率持续行香港民币存款利率保持稳定
贷款浮占缓慢升企业规模贷款利率水密切相关200X年四季度XX市国商业银行执行浮利率贷款发生额分占贷款发生总额2555％3284％3481
％3413％股份制商业银行新增浮利率贷款占稳步升区域法机构贷款利率水显著增加型企业贷款浮占型企业贷款浮占均占全部贷款总额50％左右中型企业贷款浮基准浮例占该类贷款三分左右
二取消住房贷款优惠利率放开住房贷款利率限商业银行政策执行效果明显行监测3－9月XX市国商业银行执行浮利率住房贷款占住房贷款发生总额例直7％左右波动第四季度利率水显著滑12月份XX市国商业银行住房贷款执行浮利率占仅092％浮例9073％（图5）原：辖某股份制银行新发生住房贷款利率基集中基准利率二价格竞争前行住房信贷业务营销手段
三运浮动利率定价方式范围逐步扩区域中资法商业银行定价力提高200X年第4季度XX市国商业银行新发生浮动利率贷款占全部新发生贷款例4615％分第123季度高出245718821127百分点区域中资法商业银行采浮动利率定价贷款占4298％分四国商业银行股份制商业银行高11981079百分点
四外资银行新发生贷款部分执行浮利率贷款定价方式固定利率五额外币存款利率次调市场反应总体较淡受国际市场利率变动影响XX市外币贷款利率断走高200X年XX市美元年期固定利率贷款月浮动利率贷款分1月份37092％35803％升12月份528％547％港币年期固定利率贷款12月52835％1月增加33205百分点
六超额准备金率调商业银行量资金挤入货币市场货币市场收益率曲线全面移带动XX市票市场利率持续行七香港民币存款利率保持稳定（）200X年2月前档次民币存款利率提高200X年2月3月1月定期存款利率分2004年2月提高008百分点007百分点原：参加行兑换中图利提高存款利率利扩兑换规模二2004年家参加行预期短期扩香港民币业务范围纷纷提高存款利率吸纳客户壮业务基础
（二）200X年3月档次存款利率保持稳定未发生变化原：目前参加行予客户民币存款利率已高达07％086％等参加行清算行民币存款利率固定0865％前参加行民币资产运渠道单背景短期民币存款利率难调空间
（三）银行存款利率普遍低中银行（图6）
银行民币活期存款利率般045％左右中银行活期存款利率05％－075％间新银行定存利率甚高达085％
（四）200X年5月起期限存款利率港币逐渐高民币（图7）
200X年12月香港10万元民币活期存款月加权均利率分046％071％分低档次10万元港币存款利率17214百分点
3金融市场运行200X年XX市银行间市场交易活跃短期融资券受追捧银行汇率风险意识增强外汇期交易异常活跃保险业驶入良性发展快车道中企业板成股市融资新亮点黄金市场建设取突破性进展民间贷活跃金融市场创新前景广阔
银行间拆交易萎缩债券交易成倍增长短期融资券受追捧证券市场景气200X年XX市信拆降476％银行间债券市场交易保持活跃全年累计成交量增长12倍200X年XX市金融机构银行间市场交易总额50万亿元占全国交易量110％全国排名第三净融入资金13万亿元增长5倍
200X年5月短期融资券出台引起XX市金融机构企业高度关注辖南山开发集团公司XX市高速公路股份公司中信证券招商证券等四家企业获准银行间市场发行短期融资券63亿元时辖行积极参短期融资券承销招行招商局淮北矿业哈药股份承销45亿元短期融资券
二外汇期交易异常活跃新业务品种交易较少200X年7月民币汇率形成机制改革辖行汇率风险意识增强时结售汇风险头寸银行间市场进行补期外汇市场交投异常活跃交易总量增长943％卖差（卖出－买入）增长1315％二者均创历史新高
200X年国银行间外汇市场推出外币买卖远期外汇交易业务辖分仅3家2家银行参交易外币买卖交易总量仅占全国交易总量08％
三证券市场然呈弱市格局中企业板成股市融资新亮点证券机构调整中发展200X年深证综指全年跌117％股票成交额减少215％年境股票市场唯新发股票深交中企业板市年末中企业板市公司总数达50家筹资291亿元占深市筹资总额960％
继2004年南方汉唐证券公司200X年XX市鹏五洲昆仑等三家证券公司爆发支付危机年相关部门组织南方汉唐鹏证券公司清算工作组织实施鹏五洲昆仑证券公司20家证券营业部3家证券服务部风险处置中国建银投资限责公司竞拍购买原南方证券相关证券类资产基础XX市设立中国建银投资证券限责公司截年末XX市证券法机构15家基金理公司15家期货公司11家
200X年全市77家市公司（中中企业板块市2家）积极推进股权分置改革30家已完成（已进入）股权分置改革总市值占辖区市公司总市值600％市值例全国板市场排名第
四保险业驶入良性发展快车道200X年XX市保险市场体系断完善项业务良性发展服务方济社会发展成效显著
截200X年末XX市保险市场体35家基形成门类较齐全市场组织体系较充分市场竞争辖保险专业中介发展迅速促进保险市场专业分工进步细化外资保险公司市场份额高出全国水36百分点国际化程度较高
200X年XX市保险业年效益年部分公司实现盈利全市保费总收入首次突破100亿元达10641亿元增长16％中寿险业保费收入增长1853％高出全国均水10百分点增幅居全国城市前列
XX市寿险业务结构实现稳调整年辖区寿险期缴保费例高达698％中新单例占50％全国均水高14倍XX市保险业持续发展良基础产险方面意外险信险责险代表非传统险呈现快速增长局面产险业务增长贡献率年324％提高393％
200X年XX市保险业XX市济建设提供6万亿元风险保障参保次达560万累计赔款付支出28亿元增长15％保险深度216％年降054百分点保障正常生产生活秩序发挥重作
五黄金市场建设取突破性进展截200X年末XX市海黄金交易会员18家年XX市全部会员黄金成交量交割量交割库累计出库量占全国重分96％297％472％
200X年XX市黄金市场建设方面取突破性进展200X年9月30日海黄金交易XX市备份交易中心成立12月13日XX市黄金夜市交易正式开业XX市黄金市场国际接轨
六民间贷活跃月利率15‰左右XX市民间贷村镇企业民营企业体工商户相活跃融资体房产业商贸业服务业发生民间贷行业少流制造业长三角区截然民间贷利率目前企业短期融资月利率般15‰左右短期融资月利率般10‰－15‰
七金融创新独具优势前景广阔200X年XX市金融市场业务创新跨市场外币理财业务利率产品重点服务创新网银行重点集合受托理财计划特色信卡服务开放式基金质押贷款集合委托贷款动产质押短期贷款值称道业务创新品种
4区域金融生态200X年XX市评全国金融生态级城市金融生态断改善表现：金融基础设施建设扎实推进
建设XX市金融配套服务基提议事日程已形成总体框架初步方案建成覆盖全市联通香港融入全国较完善现代化支付结算系统200X年XX市跨行资金清算总量20万亿元日清算量均800亿元占全国十分强银行卡刷卡消费例全国处领先水全国率先建成票影处理系统二信建设取积极进展
全国率先开展外汇违规负面信息披露工作征信体系建设取重进展200X年企业信贷登记咨询市覆盖80％企业信系统市覆盖约600万口行公检法海关工商税务等关部门紧密合作拖欠银行贷款企业继续公开曝光全年115家拖欠银行贷款企业进行制裁建立信风险提示名单通报剥离良贷款款企业101家全体商业银行政策性银行部分企业发组织成立XX市信协会该协会市总商会举办诚信发展坛三业律规范序
发布银行企业诚信倡议书国银行业公会签订额现金提现收费等公约资信评估公司签署行业律协议
5房产行业分析200X年XX市房产市场供压力然较商品房价格第四季度幅涨国金融机构房产贷款增速放缓型房产企业积极开辟元融资渠道
房产市场供增长赶需求增长房产价格幅涨1房产投资规模持续降市场供略增加土供紧张XX市房产开发投资持续减少200X年末41959亿元降337％XX市全年新开工面积施工面积竣工面积分11523341416562万方米施工面积竣工面积增幅分年末提高222百分点248百分点施工面积增速新增销售面积增速高01百分点（年低194百分点）供紧缺局面缓解
2销售面积继续增长二手房市场规模断扩供需缺口长期较XX市商品房空置面积断消化200X年商品房空置面积1683万方米降331％中住宅空置面积696万方米降496％
200X年XX市二手房交易面积8413万方米增速高出新房销售面积增速551百分点二手房交易面积期新房销售面积例达085：1高年期水反映新增供持续较少情况市场需求逐渐转存量市场
3商品房价格总体呈涨趋势
200X年XX市商品房价格76592元／方米涨173％中商品住宅均价涨174％办公楼均价涨247％商业房均价涨256％
200X年住宅销售价格前三季度整体呈稳升势头10月涨较快XX市11月份市场调控措施时出台12月份住房价格开始回落增长199％
二房产贷款增速放缓型房产企业积极开辟元融资渠道200X年末XX市国金融机构房产贷款余额19284亿元增长153％低期民币项贷款余额增速25百分点未房产市场走势存判断行房产开发贷款业务发展差异明显受行房产开发贷款余额增影响全市国金融机构房产开发贷款余额增长116％增幅升39百分点（图8）
住房贷款受新开楼盘持续减少贷款客户提前款明显增加等素影响增速放缓增长168％增速降21百分点该项业务行拓展重点尤二手楼揭贷款增长较快增长676％高出手楼揭贷款增速58百分点
6预测展2006年实施十五规划第年实施创新战略建设国家创新型城市XX市未发展导战略XX市降消耗促发展优结构扩需求促谐济社会发展政策切实保证国民济健康持续快速发展政府发展六条纲指导预计2006年GDP增长率保持13％左右
2006年XX市加基础设施建设创新公事业投入预计固定资产投资保持较高台稳定增长年XX市社会消费品零售总额增速稳定15％左右消费增长曲线进入较高台相均衡阶段预计2006年社会消费继续稳定增长涨幅保持15％左右年消费热点延续受原材料价格劳动力成涨等素影响出口贸易高速增长势头放缓预计保持10％增长幅度企业景气调查显示XX市企业济增长信心出现减弱趋势2006年企业效益增速放缓
2006年居民消费价格继续幅增长公服务居住类价格增长带动物价涨素供求关系变化200X年XX市房价涨较快政府已出台系列调控政策控制房价增加供预计2006年XX市房产价格水保持较理性涨区间
2006年中国民银行继续实行稳健货币政策总量保持连续性稳定性注重发挥市场身调节作灵活运货币政策工具保持货币信贷合理增长断增强货币政策维护总量衡中动调控力促进济协调稳增长
着国商业银行信贷业务调整逐步位2006年XX市存贷款继续保持较快增长预计2006年XX市金融机构外币存款余额200X年增长14％左右储蓄存款增长证券市场房产市场变化出现定波动然国银行200X年遭遇流动性相剩着考核机制变化国银行加信贷结构调整力度注重解决利润风险间矛盾预计贷款余额保持稳定增长200X年增长14％左右时2006年末民币业务全面开放期限外资银行加业务拓展力度继续保持年业务快速增长势头
刺激需促进济发展求2006年民币存贷款利率幅调整性汇率形成机制逐步完善民银行2006年进步推进利率市场化改革XX市中资商业银行紧改革步伐加快建立利率定价机制加强利率风险理民银行力推动融资方式逐步银行贷款间接融资逐步发行债券资产证券化等种直接融资方式转变货币市场监服务系统启动XX市金融机构资金融通新金融品种开发提供新服务台
XX市证券市场着股权分置改革逐步落实2006年趋活跃融资功否恢复2006年值关注事着保险业务结构调整非传统险种快速发展XX市保险业继续保持良性发展XX市黄金夜市正式开业推动XX市黄金市场进步发展2006年着香港济日趋频繁香港民币业务保持良发展势头深港金融合作范围更加广泛
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总体判断
行XX市中心支行货币政策分析组日发布半年金融运行报告报告显示：XX市金融稳运行XX市金融机构存贷款幅增长结售汇差继续扩深港合作成效显著存贷款利率水呈升趋势货币市场利率持续走低XX市货币市场交投活跃证券市场继续处调整中保险市场发展势头良外汇黄金市场持续快速发展房产市场宏观调控效果显现
1 货币信贷概况
写字楼宏观市场环境
200X前三季度XX市写字楼市场成交统计
套数
建筑面积（㎡）
金额（元）
均价（元）
第季度
515
79470
934098630
11754
第二季度
385
74583
862158016
11560
第三季度
153
29072
349224254
12012
合计
1053
183125
2145480900
11716
1 效供足成交量降两成
指标
2004前三季度
200X前三季度
成交套数
1922
1053
↓452
成交面积
230163㎡
183125㎡
↓204
成交金额
2199934336
2145480900
↓25
200X前三季度XX市写字楼市场累计成交1053套总建筑面积183125㎡成交金额2145亿元分降45220425
200X年13季度新入市销售写字楼仅中银厦金润厦鼎城国际华融厦四项目市场基处存量消化阶段半年成交量2004年期基持进入第三季度受供足影响项统计指标迅速挫第四季度写字楼市场全面爆发积聚量
2 第四季度市场全面爆发成交创历史记录
进入第四季度卓越时代广场金中环凤凰厦新世界中心星河世纪写字楼国际交易广场海岸城东座等项目集中入市供应总量超50万㎡前三季度需求市场迅速转入供市场潜购买力极释放受投资市场带动写字楼销售出现罕见抢购现象总建面12万方米卓越时代广场推出足月销售率突破40初步统计第四季度XX市写字楼成交量超15万方米全年突破30万方米已成定局1997年历史高记录
3 价格整体走高
200X年前三季度XX市写字楼市场整体成交均价11716元方米年期9558元方米均价相涨幅度超22进入第四季度卓越时代广场代表高端写字楼物业成市场力物业品质投资市场双重推动作市场成交价格进步幅度提升时代广场新世界中心国际交易广场均价突破18000元方米
二市场特征
1 高端市场进步集中
致行商务事业部研究显示两年XX市写字楼潜供应量超120万㎡福田中心区未市场竞争绝战场写字楼潜供应量超80万方米约占全市供应总量70超高层高档开间写字楼相目前全市年30万方消化量竞争相激烈
2 二三级市场联动空置率持续降
受供市场足投资市场升温影响福田中心区成200X年度XX市写字楼绝战场成交量成交价格均实现历史性突破时南山商业文化中心区海岸城东座中心西区金润厦华强北鼎城国际表现然抢眼开盘周基售磬二级市场带动作前三季度写字楼三级市场成交面积超20万方米首次超二级市场价格涨幅度超
10二三级市场良表现消化量前期空置物业2003年开始空置率已连续11季度保持降趋势
3 供求结构性失衡
全市写字楼产品未两年供应结构高端产品例超65分布中心区华强北带集中卓越时代广场新世界中心国际交易广场现代商务厦江胜厦财富厦贸中心中航广场华强广场等批高端项目走开间高档写字楼路线目标客户瞄准具较强实力国际国企业投资客产品价格目标客户定位基致竞争日趋白热化中端中高端市场供相足存较市场机会
4 供求阶段性失衡
受城市总体规划政府土拍卖节奏影响中心区写字楼入市相集中呈现出明显阶段性失衡特征200X年前三季度写字楼供严重足第四季度突然放量新入市项目体量接50万方米销售场面火暴激烈市场竞争避免长远中心区写字楼物业具高度稀缺性然短期供求矛盾突出着XX市济持续快速发展国际影响力逐渐扩中高档写字楼物业需求然旺盛中长期然
5 写字楼市场200X2006年达阶段性顶峰
XX市写字楼市场供求趋势预测2004年实现快速发展基础 200X2006年写字楼市场达阶段性顶峰实现历史性突破2007年整体写字楼市场开始逐步趋衡
6 市场细分导未竞争格局
目前写字楼市场交投活跃价格处新轮升通道中供求结构性阶段性矛盾然突出投资市场发展明显快市场定程度影响写字楼市场持续快速增长中端中高端细分市场存较市场空间高端写字楼市场激烈竞争避免差异化产品形象定位导未竞争格局
深中心区11月猛推写字楼 价格幅升
预计推盘超35万方米创全年写字楼单月放量价格创新高
10月29日位中心区金中环商务厦率先开盘拉开中心区写字楼巨量投放序幕记者统计11月中心区超35万方米写字楼市全年集中月
价格幅升
记者获悉11月市写字楼中包括已市金中环商务厦已明确表示月定开盘星河世纪新世界中心卓越时代广场等项目
天前卓越时代广场14万元方米价格起价进行整层部认购天销售9层创作中心区写字楼销售成绩10月29日开盘金中环商务厦然没推出写字楼单位商务公寓销售情况市场反应良目前推出单位已基售空解项目面市写字楼价格15万元方米
卓越集团总裁李晓接受记者采访时表示中心区写字楼市场表示乐观称卓越时代广场会坚持预定价格销售时透露卓越时代广场出售例仅占6成
外新世界中心策划理刘清介绍新世界中心11月肯定会面市价格会现中心区楼盘高业传言2万元方米价格刘清未否认强调目前价格没确定
市场需求已升温
200X年写字楼市场良开端新政影响前三季度成交反年降直9月滑势头止住重新表现出活跃
中原产深港研究中心200X年前三季度XX市写字楼市场研究报告显示XX市GDP稳定增长新盘集中放量等众利素影响预计第四季度市场需求会表现强烈成交幅扬中现代物流业金融业高新技术文化产业继续扮演着写字楼市场需求角
样情况全市写字楼出现空置率降局面记者目前掌握数显示南山均空置率5罗湖民南蔡屋围商务圈办公楼空置率仅3
200X年XX市民置业调查报告
普通白领阶层意购房体前楼价超出普通市民购买力
调查结果分析意购房者分布特征：年龄介2635岁学历专科家庭年收入介612万元间见目前购房需求市民准备结婚结婚久年轻作普通白领阶层收入算高没太积蓄购买力购买中档房目前市场推出数楼盘价格远承受力年XX市推出楼盘结构中档高档楼盘居符合数购买力楼盘力楼盘出现片火爆景象认目前XX市场火爆现象供需结构倒挂定关系
● 商品房供应市民需求符引发市场局部火爆
调查结果显示XX市民需户型2房3房分占50340需户型面积集中60100方米市民计划购房总价均641万元套分布3080万元间预期支付80万元购房两成市民够接受单价均64084方分布40008000元间接受8000元单价20见数市民需满足基居住需普通住宅宽敞价格太高反观前市场推出楼盘2房面积户型较少单价8000元楼盘关已难见流户型总价80万元反差关单价8000元户型楼盘刚推出抢购空景象难理解
● 罗湖区淡出市民视野南山区渐成置业新宠
调查结果显示XX市民购房首选区域南山次福田认房产具升值潜力区域南山次福田罗湖区市民购房选择升值前景已退居二线着城市中心西移南山配套断完善房产开发量集中南山成市民置业热点区域已必然趋势
● 市民关注开发商诚信忽视市场政策等潜风险
市民购房较重视风险673访市民表示购房时会重视风险关注点更开发商政策市场收入变化等潜风险素关注较少市民购房更关注眼前见风险忽视带更伤害潜风险市民身利益XX市楼市健康发展隐患
● 市民认明年楼价涨市场前景普遍乐观
数访市民XX市楼市前景八成访市民认明年楼价会升半访市民认XX市楼市具升值潜力基楼市升值潜力预期楼市逐步成市民投资追捧象出楼价持续涨担忧市民惜节衣缩食提前购房牺牲生活质量代价前XX市楼市火爆场面见斑理性购买行推动前楼市发展续发展留隐患
● 市民认XX市楼市供应求商品房供应结构衡
XX市房产市场供需现状法半数访市民认供应求中281认衡体现商品房供应结构方面数市民需商品房供应量足市民心中形成供应求印象进产生盲行追捧楼市甚部分市民突破风险线购买非力商品房
□ 综述
超前消费暗埋风险
通次调查年龄2635岁青年白领商品房需求力群体支付购房总价均641万元套限超80万元套接受单价8000元方米均64084元方米想购买满足基居住功普通住宅户型2房3房面积控制100方米前市场供应楼盘购买力需求方相符
市民XX市楼市发展持乐观态度认明年楼价会涨楼市具较升值潜力基种乐观判断市场引导市民已超前消费超力购买理念付诸行动市民种消费行楼市乐观判断加商品房供需结构衡XX市房产市场留隐患产生伤害值思考
观点 供应结构性失衡
户型置业者踌躇前
王波 致行（中国）产顾问限公司总裁
房价居高造成种局面原应该XX市房产结构失衡造成XX市土供应情况年XX市政府供应0208方公里前1215方公里相前土供应压缩
30—40年土供应部分集中关外关外现整消费结构消费理念变化原关建110方米套三房关外变成150160方米整面积涨20—30户型住宅许置业者踌躇前年半年XX市房产投资降20左右年商品房销售量销售量涨整投资涨土供应结构性问题产生样矛盾定程度结构失衡
关外房子档次提高太快
郑叔伦 中原产副总理
供应结构性失衡两方面解释第区域衡状况发现楼盘关外发展商者品牌发展商做房子档次较高整关外房子价格拉升较厉害龙岗宝安整半年增幅较高估计2530第二住宅结构衡土稀缺发展商开始会做豪宅原做较中档楼盘土稀缺开发商想赚更高利润做豪宅发现年豪宅供应量较创历史新高普通置业者似量推盘量中难找位置
房产整体供应紧张
陈枫 海岸产副总理
现情况房子销售市场供求关系矛盾较突出仅仅供应结构问题刚刚公布调查结果想买价格低房子太缺仅高端产品开盘天卖完解筹率非常高样情况XX市供需矛盾非常紧张高端产品短缺说明XX市房产市场应整体供应较紧张
观点二：市场已达投资节点
深产投资率仅次海
陈劲松 世联产董事长
般讲供结构衡应该高档房子卖出普通房子应该买市场没表现出高档住宅愁卖普通房子少观觉果出政策话快进入楼市敏感期震动摩擦前期市场会亢奋状态房产市场表现投资热
海投资买房者占总成交量2530次宏观调控影响非常XX市统计局提供数XX市仅次海概17果17投资率真警戒线
20真希样说老实话提前消费透支整行业处亢奋状态海目前情况开始接
关炒房严重
李洪伟 普通置业者
冠豪宅名义然豪宅价格出售现真达豪宅等级呢？中国讲究生活越越现目前底洞房子中国衣食住行根需求特区住房供应觉少数受益少数实部分房二次置业形容觉准确炒房产货币投资说听点投机
市场承受力较
郑叔伦 中原产副总理
目前XX市房产价格说年媒体报道年半年升12做调查年提升12底接受呢？发现较趣事情客户觉6584元价格离谱接受目前说XX市楼市较健康
做区域方面调查发现50左右客户觉福田区楼市价格偏高外觉合理价格区南山然南山年豪宅发现南山房产市场觉较合理说明XX市房产市场承受力较
观点三：房价年涨20危险
XX市欲实现整体增值
国世 XX市学济学院国际金融研究长
前XX市卖土获取资现做整XX市土全部升值整城市升值话消费者支付高房价未XX市房产市场价格会太低XX市政府决策整XX市整体实现增值价肯定高高价提高开发商成前提房价产生增长
涨速带风险
王波 致行（中国）产顾问限公司总裁
年预计年房价会提高5结果涨54年政策敏感预计XX市房价升趋势会20左右30知道预计20出头点XX市房价涨突然想起前年时候请教刘洪玉教授
(清华学房产研究长)关房产泡沫问题提出房产泡沫三标准第房价迅速涨第二标志租金回报率低银行率第三标准炒房房现XX市现迅速涨20算算迅速涨？快点已危险
涨背隐患
陈枫 海岸产副总理
年半年XX市房价涨12半年王波董事长讲会突破20坚信年房价会突破20第四季度会加快升目前XX市新推出楼盘80001万关楼盘高端产品现基没少中低档产品推盘第四季度房价会加快升次XX市房价涨实刚刚开始样房价涨背容易市场发生隐患
XX市海香港
李洪伟 普通置业者
家需住房希房价合理性增长增长快实际增长快家说风险时加作买房者卖房者风险加认目前已良性增长特作消费者说现完全知道处什样境国家明确政策抑制房价然知道政府希房价跌相信国家希老百姓稳定稳定前提老百姓安居乐业相信政府希房价涨快
XX市作济特区发展速度消费水已远前年样差距样年已慢慢找衡点觉XX市房产刚位老总说样海香港国绝部分省市没XX市房产价格高生活水非低
观点四：通调节土供应满足需求
新增供应维持3保衡
陈劲松 世联产董事长
未果说增加土供应房产投资增速扭转负增长新增加维持3预计快会达成供求衡
目前XX市三年10常住口转变中等收入家庭产生置业需求样话三年增长10概年2新楼盘推出量增长衡年太衡年预售批量增长没数年概17果年概接3样新增买房新推出批准预售房吻合果恢复3新增房屋供应市民感觉样楼价会飞涨
增加首付提高置业门槛
陈枫 海岸产副总理
果短期抑制房价加息加税作提高置业门槛定作目前XX市房屋需求旺盛XX市消费者钱XX市消费者信心XX市房产行业年GDP占10左右家房产较乐观消费者信心银行支持目前概超85消费者揭买房现银行提供揭高达8成写字楼7成商铺6成果住宅贷款门槛首期付2成升3成会消掉真实需求衡供求关系终达抑制房价作
观点五：房荒然存
素造成房荒
郑叔伦 中原产副总理
数5月份开始连续三月供应量月减少30左右减少数量原两方面第方面发展商工程方面拖延应申请预售面积减少第二发展商然预售证推迟开盘前通常什时候预售证什时候卖现100万方米面积预售证没推出种情况间接造成房荒认素造成种现象
中等户型房难求
李洪伟 普通置业者
作普通消费者想法房价确涨太快选择楼盘太少然国家搞宏观调控XX市房产市场没产生什作
XX市豪宅趋势越越房产商推出楼盘特特区产说百分八九十冠豪宅名义连1：1车位保证真正流需中等户型房难求
写字楼市场供应量猛增 空置率持续降低价格走高
2004年XX市房产写字楼年迎发展高峰种指标纷纷走高200X年带较市场压力特供应方面存量巨市场需时间消化市竞争更加激烈
年期相200X年13季度写字楼总体表现新供应量买卖成交单数降幅度较成交面积略降成交均价幅度升
200X年房产政策年产新政影响写字楼历短暂市场观期买卖成交7—8月份达年低谷济政策等利素支撑9月份市场开始全面回暖未季度迎年写字楼市场供应销售高峰期
供应量分析
()新供应量分析：新供应总量锐减纯写字楼凤毛麟角
19月XX市办公楼6盘面市：诺德中心环球发售南方国际广场CD楼面市重新包装推出市场中银厦鸿基俪景中心金润厦鼎诚国际等三新推出市场商务公寓
6楼盘总计写字楼面积2319万方米年期相供应量幅度降2004年1—9月单纯写字楼新供应量高达412万方米年纯写字楼环球发售诺德中心均商务公寓
写字楼供应结构
2004年利消息断特市民中心铁投入中企业板启动中心区超常规发展建写字楼纷纷抢滩黄金时段推市场200X年写字楼市场面情况市场存量巨消化滞加新政短暂影响发展商放慢开发速度等市场消化高峰期
(二)售项目分析：供应集中层次分明
(售项目列表)
200X年售物业集中福田中心区辐射区域中心区安联厦诺德中心华融厦中华交易广场车公庙天安创新科技广场二期金润厦华强北鼎诚国际等区域售项目十分稀缺南山新豪方厦龙岗中心城鸿基俪景中心售项目已销售部分200X年1—9月XX市办公楼市场供应量约48万方米中中心区占70
区域影响写字楼档次重素什样区域需求什样档次写字楼售项目呈现三档次：中心区枝独秀均高档项目销售价格超12万元／方米(中银厦整改项目种原造成低价销售)泛中心区中高档商务公寓销售价格处10—12万元／方米间南山区域写字楼供应量需求少中低档商务公寓价格低8000元／方米
买卖成交分析
()成交单数分析：进入门槛高成交单数滑幅度成交单数
200X年1—9月写字楼买卖成交1053单中第季度成交515单第二季度385单第三季度153单均年期较幅度降总量降4521中第季度降3970第二季度回升然年期降3500第三季度产新政击度滑降幅达
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200X年成交单数2004年幅度降低原两目前写字楼供应量集中中心区着中心区日渐成熟写字楼价格水涨船高门槛越越高普遍客户定位国外中型企业造成成交呈现面积数额高单数少局面二新政出台整房产市场处观状态成交单数然降
(二)成交面积分析：产新政影响巨波动十分明显
成交面积(万方米)
成交单数全面萎缩200X年前三季度写字楼成交面积没范围降200X年1—9月成交1831万方米年期降2029中第季度成交795万方米降1753第二季度成交746万方米升3203新政市场观态度异常明显第三季度成交锐减年降62241—9月总成交面积2004年降二成
(三)成交价格分析：保持稳定高位运行
成交价格(元／方米)
200X年写字楼成交价格年期较幅度扬呈现坚挺19月写字楼成交均价格11716元／方米增长2239中第季度11754元／方米增长2932第二季度11555元／方米增长689第三季度约12042元／方米增长3635
年XX市写字楼供应量集中中心区车公庙两片区外罗湖南山少量供应中心区供应高档物业区域中高档物业影响总体成交价格年成交集中中心区总体均价较年期较升成交面积持基础成交金额必然幅度涨
现代物流业高新技术金融业文化产业作XX市发展四支柱产业相关企业扮演着写字楼市场需求角买卖成交租赁活动国外型企业港资企业外资银行保险公司金融机构构成成交体
租赁成交分析
市场需求旺盛空置断创新低
着铁开通铁线办公物业备受青睐蔡屋围华强北——海宾馆中心区车公庙等片区成交密集区域区域成交量约占总成交量90南山需求然较旺盛总体楼盘质量偏低物业出租率高等素造成成交十分活跃
中档写字楼租金均价2004年底基持维持75—85元／方米甲级写字楼均租金略升115元／方米年涨45
XX市甲级写字楼受市场青睐整体空置率10
XX市写字楼目前处高入住水种利断击市场直较活跃特中企业断涌现市场需求呈现强势
甲级写字楼市场持续良买卖租赁势头受市场青睐蔡屋围中心区周边甲级写字楼处高入住水单成国外中型企业入住首选中企业纷纷进驻空置率断降创造新低
市场表现明显中心区新入伙写字楼受市场较青睐
中原成交分析
租赁四八稳买卖突飞猛进中原成交记录(成交面积：方米)
中原提出两条腿走路写字楼业务力发展第季度第三季度租赁业务较年期降外时段租赁买卖业务年期幅度升特买卖物业长足发展
写字楼租赁方面年前三季度中原业务年期降1469中第季度降1961第二季度增长5949第三季度降低4753方面新政出台市场需求萎缩影响物业方面市场竞争越越激烈中介商纷纷杀入商物业市场抢占市场份额
写字楼买卖方面中原前未速度增长年期相第季度中原写字楼买卖业务涨8558第二季度涨幅度更高达12634第三季度涨1004前三季度均涨5812写字楼二级市场供需两旺时三级市场欣欣荣
发展趋势分析
()供应量猛增
写字楼市场迎巨量投放时期中心区金中环商务厦星河世纪中国凤凰厦新世界中心卓越时代广场铁厦特美思厦等进入怒放时期海岸城天利中央商务广场保利文化广场等南山商业文化中心区楼盘进入实质招商阶段
总供应面积超80万方米XX市写字楼市场重现2004年百花齐放繁荣景象承接写字楼年辉煌
中心区导格局旧中心区南山商业文化中心区未季度XX市办公楼供应市场角写字楼商务公寓放量两片区供应量约占全市总量95
特南山商业文化中心区迎写字楼发展新篇章海岸城天利中央商务广场保利文化广场等南山商业文化中心区楼盘开始进入实质招商阶段改西部没高档写字楼格局
(二)需求量旺盛
200X年写字楼市场良开端新政影响前三季度成交反年降直9月滑势头止住重新表现活跃
XX市GDP稳定增长济保持高位运行区域中心建设日益完善相关部门筑巢引凤力推介四支柱产业稳步发展新盘集中放量等素影响预计第四季度市场需求会表现强烈成交幅扬1—9月成交量20万方米预计全年成交30万方米年幅升
现代物流业金融业高新技术文化产业作XX市发展四支柱产业相关企业继续扮演着写字楼市场需求角特文化产业方支持迅猛发展印刷广告资讯等行业相关企业市场需求越越写字楼市场需求生力军需求面积集中300—500方米
(三)空置率继续降低
着XX市济稳定发展市场办公楼需求旺盛南山办公楼供应求均空置率5福田短期供求甲级写字楼空置率较高达15罗湖两极分化民南蔡屋围商务圈办公楼空置率极低仅3区域甚理想空置率超30
XX市办公楼市场较成熟市场租赁市场成交流买卖面积远远租赁面积买办公楼处高速成长成熟实力型企业XX市流创业板块企业租赁办公楼方素影响写字楼继续保持低空置率
(四)价格创新高
高端物业带动写字楼销售价格进步升
市场反应售价达16000元／方米二手销售会受手市场击售价会进部滑5—10
租金会继续保持稳定水租赁集中铁1号线线附蔡屋围中心区车公庙受市场关注高区域
月份均价实现春节前23月份出现较幅度波动跌幅超304月份价格开始稳步行68月份价格直保持13000元方米高位运行受第四季度高端写字楼项目火暴热销影响市场整体价格进步走高趋势延续2006年
200X年XX市银行业项业务健康发展存贷款保持增长票业务幅增长现金投放继续增长银行机构改革稳步推进营状况改善
银行类金融机构门类齐全功完善截200X年末XX市银行类金融机构64家中国金融机构21家外资金融机构43家总资产119927亿元（图1）总体XX市银行类金融机构门类市场规模业务品种服务水等居全国中城市前列较发挥配置资源支付清算等功具备较强抗风险力中长期保持稳健康运行态势
二民币存款波动中增长外汇存款降较快200X年末XX市金融机构外币项存款余额94867亿元增长166％增幅升15百分点中民币存款波动中增长外汇存款降较快（图2）
民币存款结构受2004年10月加息民币升值影响200X年储蓄存款增速明显快年样原定期存款占高年值注意企业定期存款占年末首次超储蓄定期存款占
受民币升值影响200X年XX市金融机构外汇存款（尤外汇储蓄存款）降较快占外币存款余额重降03百分点
三民币贷款增长逐渐恢复外汇贷款增速迅速降200X年末XX市金融机构外币项贷款余额75968亿元增长156％增幅降53百分点中民币贷款增长历半年乏力半年逐渐恢复外汇贷款增速迅速降
200X年辖区国银行改革引导信贷业务理性增长贷款增速呈快回落—缓回升走势半年辖区行调整信贷政策开始收缩规模提升质量贷款增速连续五月降5月末达年低水37％国融资结构度赖间接融资银行受考核影响恢复投放半年民币贷款增速逐渐恢复（图3）
短期融资券票市场发展企业提供更效率短期融资渠道企业银行短期贷款需求减少200X年XX市民币信贷资金长期化趋势年更显著年末民币中长期贷款占达488％升50百分点
200X年国银行外汇头寸紧张收紧外汇贷款投放XX市外汇贷款增速降508百分点
四现金投放继续增长200X年XX市投放继续增长中储蓄存款净支出占期现金净支出例655％XX市现金投放渠道
五票业务幅增长XX市济发达票结算量票源丰富加银行解决巨额存差带流动性相剩调整资产结构改善资产质量鼓励发展票业务200X年XX市票业务次迎幅增长中承兑余额增长90％增幅升146百分点贴现余额增长2852％增幅升3037百分点（图4）票业务快速增长短期贷款增速回落重补充
六银行改革稳步推进营状况断改善七香港民币业务快速发展深港合作成效显著截年末42家香港银行开办民币业务香港民币存款余额2237亿元增长856％民币银行卡香港交易量677亿元增长12倍定程度反映赴港消费量增长较快
2利率水监测200X年XX市利率水保持稳国金融机构民币贷款浮利率占缓慢升运浮动利率定价方式范围逐步扩外资银行新发生民币贷款部分执行浮利率贷款定价方式固定利率外币贷款利率断升高货币市场收益率曲线全面移带动XX市票市场利率持续行香港民币存款利率保持稳定
贷款浮占缓慢升企业规模贷款利率水密切相关200X年四季度XX市国商业银行执行浮利率贷款发生额分占贷款发生总额2555％3284％3481
％3413％股份制商业银行新增浮利率贷款占稳步升区域法机构贷款利率水显著增加型企业贷款浮占型企业贷款浮占均占全部贷款总额50％左右中型企业贷款浮基准浮例占该类贷款三分左右
二取消住房贷款优惠利率放开住房贷款利率限商业银行政策执行效果明显行监测3－9月XX市国商业银行执行浮利率住房贷款占住房贷款发生总额例直7％左右波动第四季度利率水显著滑12月份XX市国商业银行住房贷款执行浮利率占仅092％浮例9073％（图5）原：辖某股份制银行新发生住房贷款利率基集中基准利率二价格竞争前行住房信贷业务营销手段
三运浮动利率定价方式范围逐步扩区域中资法商业银行定价力提高200X年第4季度XX市国商业银行新发生浮动利率贷款占全部新发生贷款例4615％分第123季度高出245718821127百分点区域中资法商业银行采浮动利率定价贷款占4298％分四国商业银行股份制商业银行高11981079百分点
四外资银行新发生贷款部分执行浮利率贷款定价方式固定利率五额外币存款利率次调市场反应总体较淡受国际市场利率变动影响XX市外币贷款利率断走高200X年XX市美元年期固定利率贷款月浮动利率贷款分1月份37092％35803％升12月份528％547％港币年期固定利率贷款12月52835％1月增加33205百分点
六超额准备金率调商业银行量资金挤入货币市场货币市场收益率曲线全面移带动XX市票市场利率持续行七香港民币存款利率保持稳定（）200X年2月前档次民币存款利率提高200X年2月3月1月定期存款利率分2004年2月提高008百分点007百分点原：参加行兑换中图利提高存款利率利扩兑换规模二2004年家参加行预期短期扩香港民币业务范围纷纷提高存款利率吸纳客户壮业务基础
（二）200X年3月档次存款利率保持稳定未发生变化原：目前参加行予客户民币存款利率已高达07％086％等参加行清算行民币存款利率固定0865％前参加行民币资产运渠道单背景短期民币存款利率难调空间
（三）银行存款利率普遍低中银行（图6）
银行民币活期存款利率般045％左右中银行活期存款利率05％－075％间新银行定存利率甚高达085％
（四）200X年5月起期限存款利率港币逐渐高民币（图7）
200X年12月香港10万元民币活期存款月加权均利率分046％071％分低档次10万元港币存款利率17214百分点
3金融市场运行200X年XX市银行间市场交易活跃短期融资券受追捧银行汇率风险意识增强外汇期交易异常活跃保险业驶入良性发展快车道中企业板成股市融资新亮点黄金市场建设取突破性进展民间贷活跃金融市场创新前景广阔
银行间拆交易萎缩债券交易成倍增长短期融资券受追捧证券市场景气200X年XX市信拆降476％银行间债券市场交易保持活跃全年累计成交量增长12倍200X年XX市金融机构银行间市场交易总额50万亿元占全国交易量110％全国排名第三净融入资金13万亿元增长5倍
200X年5月短期融资券出台引起XX市金融机构企业高度关注辖南山开发集团公司XX市高速公路股份公司中信证券招商证券等四家企业获准银行间市场发行短期融资券63亿元时辖行积极参短期融资券承销招行招商局淮北矿业哈药股份承销45亿元短期融资券
二外汇期交易异常活跃新业务品种交易较少200X年7月民币汇率形成机制改革辖行汇率风险意识增强时结售汇风险头寸银行间市场进行补期外汇市场交投异常活跃交易总量增长943％卖差（卖出－买入）增长1315％二者均创历史新高
200X年国银行间外汇市场推出外币买卖远期外汇交易业务辖分仅3家2家银行参交易外币买卖交易总量仅占全国交易总量08％
三证券市场然呈弱市格局中企业板成股市融资新亮点证券机构调整中发展200X年深证综指全年跌117％股票成交额减少215％年境股票市场唯新发股票深交中企业板市年末中企业板市公司总数达50家筹资291亿元占深市筹资总额960％
继2004年南方汉唐证券公司200X年XX市鹏五洲昆仑等三家证券公司爆发支付危机年相关部门组织南方汉唐鹏证券公司清算工作组织实施鹏五洲昆仑证券公司20家证券营业部3家证券服务部风险处置中国建银投资限责公司竞拍购买原南方证券相关证券类资产基础XX市设立中国建银投资证券限责公司截年末XX市证券法机构15家基金理公司15家期货公司11家
200X年全市77家市公司（中中企业板块市2家）积极推进股权分置改革30家已完成（已进入）股权分置改革总市值占辖区市公司总市值600％市值例全国板市场排名第
四保险业驶入良性发展快车道200X年XX市保险市场体系断完善项业务良性发展服务方济社会发展成效显著
截200X年末XX市保险市场体35家基形成门类较齐全市场组织体系较充分市场竞争辖保险专业中介发展迅速促进保险市场专业分工进步细化外资保险公司市场份额高出全国水36百分点国际化程度较高
200X年XX市保险业年效益年部分公司实现盈利全市保费总收入首次突破100亿元达10641亿元增长16％中寿险业保费收入增长1853％高出全国均水10百分点增幅居全国城市前列
XX市寿险业务结构实现稳调整年辖区寿险期缴保费例高达698％中新单例占50％全国均水高14倍XX市保险业持续发展良基础产险方面意外险信险责险代表非传统险呈现快速增长局面产险业务增长贡献率年324％提高393％
200X年XX市保险业XX市济建设提供6万亿元风险保障参保次达560万累计赔款付支出28亿元增长15％保险深度216％年降054百分点保障正常生产生活秩序发挥重作
五黄金市场建设取突破性进展截200X年末XX市海黄金交易会员18家年XX市全部会员黄金成交量交割量交割库累计出库量占全国重分96％297％472％
200X年XX市黄金市场建设方面取突破性进展200X年9月30日海黄金交易XX市备份交易中心成立12月13日XX市黄金夜市交易正式开业XX市黄金市场国际接轨
六民间贷活跃月利率15‰左右XX市民间贷村镇企业民营企业体工商户相活跃融资体房产业商贸业服务业发生民间贷行业少流制造业长三角区截然民间贷利率目前企业短期融资月利率般15‰左右短期融资月利率般10‰－15‰
七金融创新独具优势前景广阔200X年XX市金融市场业务创新跨市场外币理财业务利率产品重点服务创新网银行重点集合受托理财计划特色信卡服务开放式基金质押贷款集合委托贷款动产质押短期贷款值称道业务创新品种
4区域金融生态200X年XX市评全国金融生态级城市金融生态断改善表现：金融基础设施建设扎实推进
建设XX市金融配套服务基提议事日程已形成总体框架初步方案建成覆盖全市联通香港融入全国较完善现代化支付结算系统200X年XX市跨行资金清算总量20万亿元日清算量均800亿元占全国十分强银行卡刷卡消费例全国处领先水全国率先建成票影处理系统二信建设取积极进展
全国率先开展外汇违规负面信息披露工作征信体系建设取重进展200X年企业信贷登记咨询市覆盖80％企业信系统市覆盖约600万口行公检法海关工商税务等关部门紧密合作拖欠银行贷款企业继续公开曝光全年115家拖欠银行贷款企业进行制裁建立信风险提示名单通报剥离良贷款款企业101家全体商业银行政策性银行部分企业发组织成立XX市信协会该协会市总商会举办诚信发展坛三业律规范序
发布银行企业诚信倡议书国银行业公会签订额现金提现收费等公约资信评估公司签署行业律协议
5房产行业分析200X年XX市房产市场供压力然较商品房价格第四季度幅涨国金融机构房产贷款增速放缓型房产企业积极开辟元融资渠道
房产市场供增长赶需求增长房产价格幅涨1房产投资规模持续降市场供略增加土供紧张XX市房产开发投资持续减少200X年末41959亿元降337％XX市全年新开工面积施工面积竣工面积分11523341416562万方米施工面积竣工面积增幅分年末提高222百分点248百分点施工面积增速新增销售面积增速高01百分点（年低194百分点）供紧缺局面缓解
2销售面积继续增长二手房市场规模断扩供需缺口长期较XX市商品房空置面积断消化200X年商品房空置面积1683万方米降331％中住宅空置面积696万方米降496％
200X年XX市二手房交易面积8413万方米增速高出新房销售面积增速551百分点二手房交易面积期新房销售面积例达085：1高年期水反映新增供持续较少情况市场需求逐渐转存量市场
3商品房价格总体呈涨趋势
200X年XX市商品房价格76592元／方米涨173％中商品住宅均价涨174％办公楼均价涨247％商业房均价涨256％
200X年住宅销售价格前三季度整体呈稳升势头10月涨较快XX市11月份市场调控措施时出台12月份住房价格开始回落增长199％
二房产贷款增速放缓型房产企业积极开辟元融资渠道200X年末XX市国金融机构房产贷款余额19284亿元增长153％低期民币项贷款余额增速25百分点未房产市场走势存判断行房产开发贷款业务发展差异明显受行房产开发贷款余额增影响全市国金融机构房产开发贷款余额增长116％增幅升39百分点（图8）
住房贷款受新开楼盘持续减少贷款客户提前款明显增加等素影响增速放缓增长168％增速降21百分点该项业务行拓展重点尤二手楼揭贷款增长较快增长676％高出手楼揭贷款增速58百分点
6预测展2006年实施十五规划第年实施创新战略建设国家创新型城市XX市未发展导战略XX市降消耗促发展优结构扩需求促谐济社会发展政策切实保证国民济健康持续快速发展政府发展六条纲指导预计2006年GDP增长率保持13％左右
2006年XX市加基础设施建设创新公事业投入预计固定资产投资保持较高台稳定增长年XX市社会消费品零售总额增速稳定15％左右消费增长曲线进入较高台相均衡阶段预计2006年社会消费继续稳定增长涨幅保持15％左右年消费热点延续受原材料价格劳动力成涨等素影响出口贸易高速增长势头放缓预计保持10％增长幅度企业景气调查显示XX市企业济增长信心出现减弱趋势2006年企业效益增速放缓
2006年居民消费价格继续幅增长公服务居住类价格增长带动物价涨素供求关系变化200X年XX市房价涨较快政府已出台系列调控政策控制房价增加供预计2006年XX市房产价格水保持较理性涨区间
2006年中国民银行继续实行稳健货币政策总量保持连续性稳定性注重发挥市场身调节作灵活运货币政策工具保持货币信贷合理增长断增强货币政策维护总量衡中动调控力促进济协调稳增长
着国商业银行信贷业务调整逐步位2006年XX市存贷款继续保持较快增长预计2006年XX市金融机构外币存款余额200X年增长14％左右储蓄存款增长证券市场房产市场变化出现定波动然国银行200X年遭遇流动性相剩着考核机制变化国银行加信贷结构调整力度注重解决利润风险间矛盾预计贷款余额保持稳定增长200X年增长14％左右时2006年末民币业务全面开放期限外资银行加业务拓展力度继续保持年业务快速增长势头
刺激需促进济发展求2006年民币存贷款利率幅调整性汇率形成机制逐步完善民银行2006年进步推进利率市场化改革XX市中资商业银行紧改革步伐加快建立利率定价机制加强利率风险理民银行力推动融资方式逐步银行贷款间接融资逐步发行债券资产证券化等种直接融资方式转变货币市场监服务系统启动XX市金融机构资金融通新金融品种开发提供新服务台
XX市证券市场着股权分置改革逐步落实2006年趋活跃融资功否恢复2006年值关注事着保险业务结构调整非传统险种快速发展XX市保险业继续保持良性发展XX市黄金夜市正式开业推动XX市黄金市场进步发展2006年着香港济日趋频繁香港民币业务保持良发展势头深港金融合作范围更加广泛
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