目 录
壹 2003年季度海房产宏观市场
土市场
二开发投资
三开发规模
四商品房市场
五住宅销售市场
六建住宅基情况分析
七2003年季度区批准预售案数量分布
贰高档物业宏观市场简析
叁中心城区高档物业市场分析
肆综 述
未高档物业市场发展综述
二2003年季度高档物业板块现况总述
伍区新重点案分析
陆市场研究部步工作重点
附：新典型案市场快讯
2003年季度海房产宏观市场
2003年季度海住宅建设然保持着高位运行投资开发规模市场销售呈健康增长趋势
土市场
2003年13月海市出新增营性44幅土面积2254万方米建面积3019万方米总体容积率134新增性出中住宅项目占90然土市场交易户相反商业房土市场显力新增性出仅占总量12具体分析块出属分布宝山浦东闵行等九行政区中宝山区出土面积区552万方米占全市总量四分浦东屈居老二样8幅块出土面积31万方米闵行位居老三
出新增性中招投标25幅占面积160万方米建面积188万方米均容积率118低总体水招投标项目处城市外围区域总体价水较低25幅块成交均价1012元方米土
二开发投资
年季度全社会固定资产投资达3646亿元增长259中住宅投资完成1092亿元年期增长258占全社会固定资产投资重达30全市商品房投资1398亿元增长296商品住宅投资1087亿元占房产投资778
三开发规模
年住宅建设规模达历史高水结转年施工面积较时新开工规模持续增长施工面积竣工面积均年期幅增长季度住宅建设规模处历史较高水
全市13月份累计住宅施工面积45319万方米年期增长252住宅竣工面积4968万方米年期增长1059住宅新开工5137万方米年期新开工4099万方米增长253
新开工面积区次：浦东宝山松江中浦东新开工量占全市新开工总量半达2258万方米
四商品房市场
资料显示2003年2月底全市商品房批准预售发证数205份面积3277万方米基年期持中1月份批准预售面积2584万方米2月份673万方米显示出2月批准预售重轻具体分析批准预售分区情况12月批准9行政区205项目中浦东63项目1004万方米行政区首黄浦区年初批准预售市82万方米中心城区卢湾期批准预售面积51万方米
全市商品房预售登记面积621万方米成交总额219亿元中住宅预售面积3956万方米成交金额202亿元增幅25572112月全市商品住宅成交均价5120元方米套均总价65万元套占全市商品房成交额92浦东闵行普陀三区成交额分列全市前三占总成交额46
增量房购房购买象分析2003年12月商品住宅预售登记中市员登记占总量777外士占177境外士占46
五住宅销售市场
第季度海住宅消费市场然保持着升销售势头销售量价格保持稳步增长新建商品房存量房齐头进根市房产交易中心数全市商品房登记预售面积621万方米增长203中住宅590万方米增长183存量房销售面积471万方米增长412 中住宅373万方米增长461
六建住宅基情况分析
1住宅建设域分布
季度1129块建住宅基均建设规模4万方米中环线325块均建设规模46万方米外环线间440块均建设规模45万方米外环线外364块均建设规模29万方米
季度外环线外住宅新开工面积较幅度增长年期提高8百分点时环线旧改速度放慢新开工规模年期减少7百分点外环线间住宅面积例稳保持40左右
住宅建设域分布情况表（）
环线
外环线间
外环线外
施工面积
33
44
23
竣工面积
23
48
29
新开工面积
31
40
29
2价格分布
3月底全市建住宅基价格分布情况中高价位高价位建住宅例增高均价5000元项目占总数453000元项目基外环线外
具体分布：
面积（万方米）
例
合计
39062
100
3000
4398
113
30005000
16972
434
50007000
11316
290
7000
6376
163
3层数分布
层数分布层住宅占总量例继续减占38高层住宅占总量62
中15层占总量38
墅2892万方米占总量64中单体1608万方米占墅总量55联体墅施工面积1284万方米占墅总量45
墅建设规模五区分闵行（667万方米）松江（479万）南汇（418万）浦东（411万）青浦（409万）五区墅建设占总量82
4户型面积分布情况
户型流房型二房三房分占381449房四房墅分占519227均单套面积120方米
七2003年季度区批准预售案数量分布
（备注：数源海市住宅发展局海房屋土资源理局）
贰高档物业宏观市场简析
根房产行业约定俗成惯例方米价位7000元搂盘入高档搂盘方米价位3000美金物业定位高档市场国家关部门统计2002全年海单价7000元搂盘已超全市开发总量35％
高档物业市场回顾
4 高档物业租赁市场
外围济稳定素影响2003年第季度外籍员继续受跨国公司总部成控制预算削减影响需价格相昂贵墅继续转移較便宜高档公寓削減身開支墅均租金继续微调高档公寓益吸纳原先高端租赁市场需求量均租金继续涨
雖然外籍员節省開支迁出來家园持续外籍员数目增长填补部分空缺墅市场均入住率基變化微升百分点862均租金月方米203美元调月方米198美元
與墅市场樣服务式公寓季度表现稳均入住率基季持约837季较均租金轻微升百分月方米206美元
高档公寓市场表现颇活跃均出租率出现较涨幅816攀升 874时均租金月方米112美元继续升月方米119美元
4 供应需求租金（2003年第季高档住宅租赁市场新项目状况）
项目名称
88 新天
嘉豪苑
碧云钻石酒店公寓
罗山绿洲墅
区域
卢湾
徐汇
浦东
浦东
址
黄陂南路 380号
兴国路 228号
碧云路1168号
康桥路1801号
类型
服务式公寓
服务式公寓
服务式公寓
墅
套数
53
30
280
50
套房面积
(方米)
5089
120290
98249
221406
入伙日期
12003
12003
12003
32003
需求租金价格
35005000
24008000
16804180
38007000
4 高档物业销售市场
海市房产交易中心数显示2002年全年海商品住宅成交量创历史记录已登记商品住宅预售面积达2587万方米年相增加443％时商品住宅批准预售面积达2476万方米增加64％供需11045市场然呈现出供应求状态海市房产市场供需量幅增加预示着整房产市场已进入新发展阶段
2003年季度推出高档住宅集中黄浦静安两区季度相浦东新区市量明显降仅109万方米市楼盘数量季度新推12楼盘中4位黄浦区3位静安区余分布长宁卢湾浦东徐汇
1）价格分析
2003年季度新推出高档住宅价格700010000元方米导約占总推出量75％历史数显示價位高档住宅市场中供应例部分成竞争激烈细分市场1000015000元方米新推量达164％单价15000元方米物业占86相较少季度新推高档住宅价格分布状况季度基相
历史数显示价格700010000元方米住宅高档住宅中占例竞争激烈细分市场
2）需求分析
根海市房产交易中心4年收集45000余份购房者需求调查问卷数显示潜购房者选择房型种类方面变化价格整体升导致二房型住宅客户例增加分流部分原计划购买三房型住宅客户外量户型单身公寓市房客户需求效释放
2000－2002年高档物业价格走势图
3）市政建设支持
海轨道交通网络中唯金环明年底成型道金环东半环――全长22公里轨道交通4号线（明珠线二期）目前正加紧建设计划2004年底基建成2005年实现试通车已建成轨道交通1号线2号线3号线（明珠线期）接轨形成申字形轨道交通网络基骨架发挥运输效率届时必进步带动轨道周边商品住宅价格升高
二未高档住宅市场预测
2002年影响楼市利消息接踵：浦江两岸综合开发实质性启动外滩体化开发陆家嘴新轮开发建设启动银行度降低存贷款利率货币化分房政策阶段转入加速推进阶段住房拆迁安置补贴新规定出台房产交易手续费降低等举措年海楼市持续走奠定基调
4 高档物业租赁市场预测
未三年时间海批高品质墅服务式公寓高档公寓竣工投入市场外外籍员住房津贴继续调整会高端墅服务式公寓租金造成定压力持续外籍员数目增长缓部分压力
外高档公寓豪华住宅租赁市场末端租金较两类型物业便宜会更受外籍士欢迎入住率租金稳定升
4 高档物业销售市场预测
市市政基础设施新轮旧城改造力度加市场部预计未三五年高端住宅供应市场供应量增幅明显品质产品竞争较激烈未高端住宅需求市场境外客户实际需求市场容量日益增加预计总体高端住宅市场期维持稳中升态势商品住宅价格趋稳
年度全球济受伊拉克战事非典型肺炎疾病等影响令外国投資者縮減投資對海高档物业市场带巨負面影響利润击
1） 区域分布特征分析
全市高档住宅供应量相集中1999年区域高档住宅累计供应量集中浦东徐汇长宁三区域占全市高档住宅累计总量67％
2003年1季度新盘集中静安长宁两区卢湾黄浦定供应量受新轮旧区改造启动浦江两岸规划实施影响预计未高档住宅开发集中黄浦静安长宁卢湾等改造力度较区域江河等具独特景观资源区域例黄浦江两岸北外滩等区域成高档住宅集中区
2）价格分布结构分析
均价7000—10000元／方米物业供应占高档住宅市场流例逐年减少均价15000元／方米高档住宅例2000年较幅度升2001年例稳定11％左右2003年1季度均价15000元／方米高档住宅推量非常明显增长究原世茂滨江花园二期仁恒滨江花园三期新推量较带动例迅速扬例结构增加提升该季度新推物业均价升11470元／方米
3）未潜供应块分析
结合现规模高档新盘续推量未均价7000—10000元／方米物业流供应产品15000元／方米物业推量定增长
高档住宅市场仅总量放占市场份额保持步快速增长1999年涨2002年底升幅15倍
2003年初国家高档物业市场政策系列调控手段出台预计年高档住宅市面积2002年基础会面积放量申城高端住宅市场竞争更加激烈
附表1：高档客源购买特性分析：
影响素
影响程度
价格敏感程度
较高
生活品质求
高
社区规划环境求
高
建筑质量外装修档次求
高
公交通赖性
般
道路求
极高
休闲空间绿化景观求
高
会设施求
高
容积率覆盖率求
高
周边生活配套设施求
般
物业理求
高
叁中心城区高档物业市场分析
配合专题报告市场研究针目前海市中心城区售(包括2002年开盘销售部分2003年季度开盘销售产品)万元左右区域代表性案做较详细市场调研方面综合分析求更确实握高档物业市场整体动态
徐汇区
2003年徐汇区加快建设静净洁景等四环境功区步伐高价位盘段集中徐家汇商圈肇嘉浜路线环线部分区域
2003年1－3月徐汇区销售楼盘均年度续未发现新块新市产品土资源缺乏会程度影响区域高档物业市供应量
报告目前徐汇区售较代表性五案进行调查分东方曼哈顿（尚东区）兆丰帝景苑尊园天际花园（三期）阳光巴黎
1产品形态：
案名
产品形态
楼层规划
天际花园（三期）
二幢30层高层
二梯三户
阳光巴黎（期）
三幢18层高层
二梯三户
兆丰帝景苑
五幢25层高层
二梯二户二梯三户三梯二户二梯五户六户
东方曼哈顿尚东区
7幢7层层二幢16层高层
层梯两户（电梯）
高层二梯三户
尊园
28－33层高层
幢三梯六户二幢二梯四户
说明：
l 产品形态东方曼哈顿规划7层电梯层16层高层外余案产品形态例外高层中高达33层见高档物业说高层属产品形态寸土寸金段优势表露疑
l 表出区高档物业楼层规划二梯三户规划二梯三户甚三梯二户规划种情况高档物业建筑设计房型设计显极重保证合理采光观景等方面素充分满足客户需求开发商必须重点关注
2．面积配：
面积配表
房
面积
30－40
4050m2
5060m2
60－70
70
合计
套数
46
46
例
100
100
二 房
面积
7080
8090
90100
100110
110
合计
套数
30
82
78
28
141
359
例
84
228
217
78
393
100
三 房
面积
130
130140
140150
150160
160
合计
套数
52
54
144
254
268
772
例
67
7
187
329
347
100
四房复式
面积
200
200250
250
合计
套数
69
84
15
168
例
41
50
9
100
说明：
l 统计数源东方曼哈顿（尚东区）兆丰帝景苑尊园天际花园三期阳光巴黎五案1345户中房占34二房占267三房占574四房复式占125
l 表出区高档物业力房型三房例占统计数574中160方米房型150－160方米房型占例分占329347％
l 二房面积分布情况力110方米房型例占40
3．物业公司理费：
案名
物业公司
理费
天际花园（三期）
佳安物业
22元方米
阳光巴黎（期）
阳光新锦物业
未定
兆丰帝景苑
怡高物业
4元方米
东方曼哈顿尚东区
怡高物业
8元方米
尊园
第太戴维斯
未定
说明：
l 数出高档物业物业理费高2元方米高东方曼哈顿物业理费达8元方米聘请知名高档物业公司
4．化率：
案名
开盘日期
销售率
天际花园（三期）
2002128
60
阳光巴黎（期）
2002105
80
兆丰帝景苑
200212
80％
东方曼哈顿尚东区
200211
85
尊园
20028
80
说明
l 案开盘日期相差久销售情况讲总体情况良
l 东方曼哈顿段优势产品规划投资价值目前销售情况佳
二长宁区
2003年1季度长宁区高价位楼盘断涌现分布古北路线虹桥河滨花园虹桥万博花园’面市仁恒集团开发仁恒河滨花园
长宁区选取古北中央花园城畅园虹桥河滨花园虹桥万博花园（期）嘉里华庭东方伦敦7样进行调查分析
1产品形态
案名
产品形态
楼层规划
古北中央花园
12－13层高层
梯二户二梯户
城（三期）
12－18层高层高层
二梯二户
畅园
32层高层
二梯二户
虹桥河滨花园
14－30层高层高层
二梯二户二梯四户
东方伦敦
幢28层高层
三梯三户三梯四户
嘉里华庭
四幢38层高层
三梯六户三梯四户
虹桥万博花园（期）
三幢18－28层高层
二梯三户
说明：
l 表出区售高档物业高层高嘉里华庭达38层
l 楼层规划二梯二户二梯三户少规划二梯户规划三梯六户
2．面积配
房
面积
30－40
4050m2
5060m2
60－70
70
合计
套数
148
148
例
100
100
二 房
面积
8090
90100
100110
110120
120
合计
套数
148
54
293
495
例
299
109
592
100
三 房
面积
130
130140
140150
150160
160
合计
套数
94
130
668
712
1604
例
59
81
416
444
100
四房复式
面积
200
200250
250
合计
套数
31
149
162
342
例
9
436
474
100
说明：
l 数源城畅园虹桥河滨花园虹桥万博花园（期）嘉里华庭东方伦敦六案
l 统计2589户中房占57二房占191三房占62四房复式占132出力房型三房三房中150－160方米160方米房型分占416444
3．物业公司理费
案名
物业公司
理费
古北中央花园
戴梁行
3元方米
城（三期）
狮城怡安
未定
畅园
5元方米
虹桥河滨花园
285元方米
嘉里华庭
嘉里建设理
55元方米
虹桥万博花园（期）
2元方米
东方伦敦
未定
95元方米
说明：
l 表出三案物业理理费低2元方米高东方伦敦达95元方米
4．化率
案名
开盘日期
销售率
古北中央花园
20026
70％
城（三期）
200210
80
畅园
20025
80％
虹桥河滨花园
20032
40％
嘉里华庭
200110
95
虹桥万博花园（期）
200348
70％
东方伦敦
20021030
40
说明：
l 虹桥河滨花园东方伦敦销售情况落区域物业原虹桥河滨花园整体产品品质略低区域产品东方伦敦属烂尾搂改造工程造成舆影响佳
三黄浦卢湾
作海市传统中心城区区域土供应量直处供应求局面2002年半年着区域旧城改造力度断增区域开工面积增加程度缓解区域供应紧张局面
针黄浦卢湾两区高档物业选取太阳市花园海悦花园士博汇耀江花园（期）四案进行调查分析
1产品形态：
案名
产品形态
楼层规划
太阳市花园
5幢18－28层高层
二梯户二梯二户
海悦花园
22－34层高层
二梯二户二梯三户二梯四户
士博汇（13号楼）
2131层高层
二梯二户二梯四户
耀江花园（期）
2幢34层高层
二梯三户
说明：
l 表出黄浦卢湾两区高档物业属高层高达34层楼层规划二梯户四户等
2面积配
房
面积
30－40
4050m2
5060m2
60－70
70
合计
套数
155
155
例
100
100
二 房
面积
8090
90100
100110
110120
120
合计
套数
44
34
172
43
93
386
例
114
88
446
111
241
100
三 房
面积
130
130140
140150
150160
160
合计
套数
34
102
111
80
245
572
例
6
178
194
14
428
100
四房复式
面积
200
200250
250
合计
套数
3
15
18
例
17
83
100
说明：
l 数源太阳市花园（二期）海悦花园售（2810楼）士博汇（13号楼）耀江花园（期）四案1131户中房占137二房占341三房占506四房复式占16
l 出区售案中三房占半力房型中160方米力例占三房428外房面积超70方米二房力房型110－120方米四房复式250方米房型
3．物业公司理费：
案名
物业公司
理费
太阳市花园
第太戴维斯
42元方米
海悦花园
中海物业
22未定
士博汇
未定
未定
耀江花园
怡合高力
2元方米
说明：
l 表出理费低2元方米高42 元方米聘知名高档物业理公司
4．化率：
案名
开盘日期
销售率
太阳市花园（二期）
20025
80
海悦花园
2002418
70％
士博汇（期）
20032
100％
耀江花园（期）
200212
95
说明：
l 区域案受世博会市府旧区改造利影响总体销售率较佳外案高楼层住户黄浦江江景天然优势吸引相部分客户投资置业区域
四静安区
2003年半年静安区房产市场异常火爆2002年项目续产品陆续推出区域新盘层出穷市场竞争前未激烈
静安区选取达安花园静安雅筑静安阳光名 国际丽城华商会馆静安晶华园静安行家康宁雅庭静安河滨花园静安枫景海街区中凯城市光12案进行调查
1产品形态：
案名
产品形态
楼层规划
静安雅筑
幢8层（电梯）
梯户
康宁雅庭
幢28层高层
二梯三户
国际丽城
18－33层高层
二梯二户二梯四户
静安行家
28层高层
二梯三户
海壹街区
高层
二梯三户
中凯城市光
高层
二梯三户
静安枫景
高层
二梯三户
华商会馆
幢8层（电梯）
梯户梯二户
说明：
l 区物业产品规划高层高33层块身素政府中心城区容积率规定2003年部分层产品静安雅筑华商会馆规划8层电梯房
l 楼层规划二梯三户部分层产品梯户二户
2面积配：
房
面积
30－40
4050m2
5060m2
60－70
70
合计
套数
28
112
28
18
186
例
15
60
15
10
100
二 房
面积
90
90100
100110
110120
120
合计
套数
28
257
176
162
61
684
例
41
376
257
237
89
100
三 房
面积
120
120130
130140
140150
150
合计
套数
26
124
141
166
329
786
例
33
158
179
211
419
100
四房复式
面积
200
200250
250
合计
套数
151
120
23
294
例
514
408
78
100
说明
l 数源达安花园（静安景观楼王）静安雅筑静安阳光名 国际丽城（期）华商会馆静安晶华园静安行家康宁雅庭静安河滨花园静安枫景案
l 统计1950户中房占95二房占351三房占403四房复式占151见区力房型三房二房三房例相差
l 房力房型50－60方米二房力房型90－100方米三房力房型150方米房型四房复式面积集中200方米左右200－250方米
3．物业公司理费：
案名
物业公司
理费
静安雅筑
静安产
46元方米
康宁雅庭
电力物业
175元方米
国际丽城
第太戴维斯
4元方米
静安枫景
怡高物业
35元方米
海壹街区
世邦魏理仕
28元方米
中凯城市光
未定
未定
华商会馆
怡高物业
未定
说明：
l 表出理费低175元方米高426元方米聘知名高档物业理公司
l 做住宅市场顶级产品顶尖物业理水准必缺物业理费高低客源关心问题
4．化率：
案名
开盘日期
销售率
静安雅筑
2003228
90
康宁雅庭
20031
85
国际丽城（期）
200241
100
海壹街区(二期)
20025
100
中凯城市光（三期）
20034
75％
静安枫景
2002116
85％
华商会馆
2003220
100
说明：
l 市中心黄金段土生受区政府建设双高社区力改造旧居住区利影响区域案销售率普遍较理想
五浦东新区
作海楼市投资热点区域浦东房产发展直走全市前列房价走势销售排名广告投放新盘推量呈现较强劲发展态势浦东新区2003年推出高档物业聚集陆家嘴区世纪公园周边
浦东新区区域代表性菊园（三期）万源杰座香梅花园水清木华四案进行调查
1．面积配：
房
面积
30－40
4050m2
5060m2
60－70
70
合计
套数
45
15
60
例
75
25
100
二 房
面积
8090
90100
100110
110120
120
合计
套数
30
30
72
172
304
例
99
99
236
566
100
三 房
面积
130
130140
140150
150160
160
合计
套数
72
241
71
44
428
例
168
563
166
103
100
说明：
l 数源菊园（三期）万源杰座二案792户中房占76二房占384三房占54见三房力房型
l 房40－50方米二房力房型110－120方米三房力房型140－150方米
2．产品形态：
案名
产品形态
楼层规划
菊园（三期）
18－39层高层
二梯四户
万源杰座
16－18高层
二梯二户二梯三户二梯八户
香梅花园
高层
二梯二户二梯四户
水清木华
16幢10－28层高层高层
梯二户二梯二户
说明：
l 表出区高档物业产品形态高层楼层规划二梯二户八户中万源杰座规划幢商务公寓楼层规划二梯八户
3．物业公司理费：
案名
物业公司
理费
菊园（三期）
中海物业
35元方米
万源杰座
世邦魏理仕
4元方米
香梅花园
世邦魏理仕
3元方米
水清木华
25元方米
说明：
l 表出理费低2元方米高4 元方米聘知名高档物业理公司
4．化率：
案名
开盘日期
销售率
菊园（三期）
200211
85％
万源杰座
200212
60
香梅花园
20028
90
水清木华
2002630
55
肆综 述
未高档物业市场发展综述
海房产高档住宅市场未走势房市持续
海市房局消息显示2002年海房产市场保持良发展状态存量房增量房租赁房交易错业绩市场增量房存量房供求关系基持
方面存量房面积增量房面积接市场购房消费型购房2002年海商品交易房面积1961万方米存量房销售面积1790万方米方面海租赁房屋发展态势良房局统计数显示2002年海房产租赁1790万方米中愿租赁占整体30
2002年全年海房产业投资总额720亿元民币占海市固定资产投资额33增长142达海房产历史高水2001年净增373亿（占海GDP69）海房产市场基形成居民购房市场成海房市保持升趋势根保证
海楼市继续保持良发展趋势未年海支撑楼市卖点
1 海作国际市外省市居民境外士魅力正进步释放部分已成海楼市消费力（2003年伊始温州民营企业均瑶集团投资均瑶国际广场开始预租售幢总高32层面积约8万方米5A级商务楼成外民营济2003年进入海楼市亮点）
2 高档商品房市场数显示价位7000元高档商品房买中境外士占233外省市占293境外公司外企业纷纷总部迁入海推动海高档房产销售
3 海未年城市济规划海房产市场带促进作忽视海新轮城市建设旧区改造房产市场形成巨拉力批旧城区进行拆迁改建采取货币拆迁工程必然拆迁户进入房产交易市场增加总体购房需求
4 市府交通航运规划扩房产市场价值空间交通航运规划包括国际货运机场建设洋山港口建设高速公路轨道交通网建设轨道济机场济等效应必带动楼宇济引导海楼市升趋势
5 城市化口号提出意味着海房产会增加新发展空间海建成世界级城市概念必推动海市第三产业发展城市化进程中求海目前城市化程度7020年目标90海魅力作海仅承担身城市化压力分担全国城市化压力解决进入海农村口住房问题方面促进海房产市场进步发展
二2003年季度高档物业板块现况总述
1） 淮海东路北苏州河岸区属商业商务中心房价稳居高位均价8800元
2） 老西门周边区中档楼盘应市房价微幅调均价7930元
3） 陆家浜路南黄浦江岸世博效应显现房价底部抬升均价7000元
4） 卢湾区建国路北区段环境流高档楼盘均价14600元
5） 静安区楼盘供应足户公寓受宠中档房均价7075元高档房均价11250元50余方米酒店式户型公寓均价660012750元
6） 徐汇区徐家汇区市楼盘减少房价居高均价8000元
7） 长宁区环线东区销量幅攀升房价走势强劲均价7845元
8） 浦东陆家嘴滨江区高档楼盘区域房价高位支撑均价1280020000元
10）世纪公园周边区房源供应充足价格略扬均价650011000元
伍新重点案分析
长宁区
案 名
虹桥河滨花园
工位置
长宁路1898号
投资兴建
海科实业限公司
售 楼 处
长宁路1898号
企划销售
旭阳 万欣
力总价
136－144万
调查日期
200349
建筑设计
境建筑设计事务
售总额
8亿
工程进度
封顶
电 话
62290066
规划户数
524户
规划途
住宅
基面积
2 6万方米
售户数
524户
销售面积
8万方米
售出户数
209户
建筑楼层
14－30 F
销 售 率
约40
规划面积
63－300方米
银行贷款
额度
70
力面积
160－170方米
年限
30
均单价
8500元方米
银行
民生银行
单价范围
7200－13000元方米
房 率
80
公开日期
20032
物业公司
车 位 数
400
容 积 率
307
理 费
285元
车位单价
10万
绿 化 率
45
[——产品分析——]
理位置：
案位长宁路古北路紧邻苏州河属规划中长宁路居住板块区域生活氛围浓厚周边项生活配套设施齐全未升值潜力较
目前长宁路古北路路段正进行道路拓宽工程工程完工道路条件改善
产品规划：
1 区占面积26万方米总建筑面积8万方米规划9幢14－30层高层高层构成楼层规划二梯二户二梯四户房率80左右
2 区绿化率45规划中占28万方米苏州河文化公园紧接案西面提升区居住环境
3 区配套设施：中央花园玻璃天幕室游泳池桌球室健身房等
面积配·：
案524户面积范围63－300方米具体配：
房型
面积
户数
例
房
60－70方米
40
76
二房
100－110方米
40
76
三房
120－130方米
40
76
150－160方米
162
309
160－170方米
200
382
四房复式
200方米
42
81
价格分析：
案目前单价范围7200－13000元方米均价8500元方米左右力总价140万符合区域市场价格行情
化分析：
2003年3月开盘目前已化40％左右销售成绩甚理想
优劣势分析：
优势：
1 理位置较佳周边配套齐全属规划中长宁路居住区域区域量已建成建居住区区域居住氛围浓厚
2 区西面规划中苏州河文化花园区域居住环境提高
3 苏州河整治长宁路拓宽工程区域未前景区域楼价定升值潜力
劣势：
1 目前苏州河尚整治中处河边案定影响
2 三房房型面积规划较总价较高已引起销售受阻
案 名
畅园
工位置
愚园路888号
投资兴建
海长峰房产开发公司
售 楼 处
愚园路888号
企划销售
售
力总价
208－221万
调查
日期
200349
建筑设计
美国 ARQ建筑事务
售总额
10亿
工程
进度
封顶
电话
62100888
规划户数
558户
基面积
19200方米
售户数
558户
销售面积
10万方米
售出户数
446户
建筑楼层
32层
销 售 率
80％
规划面积
123－254方米
银行贷款
额度
70
力面积
160－170
年限
30
均单价
13000元方米元
银行
工商银行
单价范围
12000－15000元方米
房 率
78
公开日期
200210
物业公司
车 位 数
350
容 积 率
52
理 费
5元方米
车位单价
25万
绿 化 率
35
[——产品分析——]
理位置：
案位江苏路愚园路口周边项生活配套设施齐全出门铁二号线江苏路站区域公交出行十分便捷
距案500米中山公园商圈静安寺商圈区域商业氛围较浓厚购物方便
产品规划
区占面积19200方米总建筑面积10万方米容积率52规划2幢32层高层建筑分九单元楼层规划二梯二户房率78左右
区绿化率较低35％配套设施较齐全中央绿化落瀑水景特色种植池等
面积配：
558户面积范围123－254方米具体配情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
120－130方米
113
203
130－140方米
104
186
三房
150－160方米
55
99
160－170方米
217
389
170方米
7
13
四房
200方米
31
55
200方米
31
55
价格分析：
案全装修房理位置极优越出门铁站13000元方米均价符合产品价值
化分析：
总体销售情况良进入2002年海销售金额50强目前销售率80％左右
优劣势分析
优势：
1 段极佳周边项生活配套设施齐全商业氛围浓厚
2 出门铁站出行极便捷
3 区配套设施齐全安保严格
劣势：
1 江苏路交通干道班时车流量流量出行影响
2 容积虑较高达52区绿化率较低35％居住环境影响
3 全装修房加较面积规划房屋总价较高
案 名
东方伦敦
工位置
古北路1000号
投资兴建
宝域房产发展限公司
售 楼 处
古北路1000号
企划销售
华置行物业顾问限公司
力总价
450－468万
调查
日期
200349
建筑设计
海城市建筑设计院
售总额
9亿
工程
进度
现房
电话
62786355
规划户数
178户
基面积
15万方米
售户数
178户
销售面积
5万万方米
售出户数
71
建筑楼层
28层
销 售 率
40％
规划面积
245－258方米
银行贷款
额度
70
力面积
250－260
年限
30
均单价
18000元方米元
银行
工商银行
单价范围
17000－19000元方米
房 率
78
公开日期
200210
物业公司
未定
车 位 数
176
容 积 率
33
理 费
95元方米
车位单价
未定
绿 化 率
43
[——产品分析——]
理位置：
案位古北路1000号属古北高档居住区区域居住氛围浓厚生活水准较高周边配套设施齐全出行便捷购物方便
古北二期居住区已开始动工区未前景进步
产品规划
区占面积15万方米总建筑面积5万方米容积率33两幢28层高层建筑镶拼成中三层会楼中间采挑空设计楼层规划三梯四户房率78左右
配套设施四层会（层）室高尔夫练室家庭影院医务室雪茄红酒吧室游泳池等
面积配：
三房案唯房型面积超200方米具体配情况见表：
房型
面积
户数
例
三房
240－250方米
28
157
250－260方米
150
843
价格分析：
案精装修房均价18000元方米装修标准6000元方米房型面积规划超200方米总价超400万案单价总价均高区域市场价格行情
化分析：
案2002年5月开盘受总价较高产品烂尾搂改造影响身形象销售情况容乐观
优劣势分析
优势：
1 段极佳区域居住氛围浓厚居住水准较高周边项生活配套设施齐全
2 区会规划较高档
劣势：
1 案属烂尾楼开工程重新销售时土年限必减少
2 精装修加面积房型规划案房屋总价高区域均价格
3 房型设计合理较空间浪费
案 名
城（三期）
工位置
古北路1398号
投资兴建
复集团
售 楼 处
古北路1398号
企划销售
策源
力总价
142152万
调查
日期
200349
建筑设计
美国 ARQ建筑事务
售总额
9亿
工程
进度
封顶
电话
62086969
规划户数
660户
基面积
8万方米
售户数
240户
销售面积
10万方米
售出户数
192户
建筑楼层
12－18层
销 售 率
80％
规划面积
156－200方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160
年限
30
均单价
9500元方米元
银行
浦发
单价范围
9000－10000元方米
房 率
82
公开日期
200210
物业公司
狮城怡安
车 位 数
250
容 积 率
125
理 费
未定
车位单价
未定
绿 化 率
35
[——产品分析——]
理位置：
案位古北路古羊路处长宁闵行交界处属著名古北高档居住区区域居住氛围浓厚生活水准较高周边项配套设施齐全
距重交通干线延安路高架800米出行较便捷
产品规划
项目占面积8万方米总建筑面积10万方米容积率125规划14幢12－28层高层高层建筑目前销售三期12－18层高层8幢楼层规划二梯二户房率78左右
区配套设施工湖童游乐园题花园会屋顶网球场区绿化率较低35％
面积配：
三期240户面积范围156－200方米具体配情况见表：
房型
面积
户数
例
三房
150－160方米
120
50
160－170方米
60
25
四房
200方米
60
25
价格分析：
案单价范围9000－10000元方米均价9500元方米左右力总价约150万总体价格情况略低古北区价格行情
化分析：
目前售三期2002年10月开始销售已化70％左右成绩较理想
优劣势分析：
优势：
1 毗邻古北高档居住区周边项生活配套设施齐全 生活水准较高
2 发展商著名复集团开发成功楼盘品质保证
3 古北居住区二期已开始动工区域未前景
劣势：
1 区幢街建筑噪音影响
2 区楼楼栋距较部分低楼层住户采光影响外区绿化率较低35％
3 部分房型设计甚理想较差
案 名
古北中央花园
工位置
虹桥路姚虹西路
投资兴建
海百统房产公司
售 楼 处
虹桥路姚虹西路
企划销售
古北房产代理销售公司
力总价
240－255万
调查日期
200349
建筑设计
海华东建筑设计研究院
售总额
10亿
工程进度
封顶
电话
62751111
规划户数
250户
基面积
2万方米
售户数
250户
销售面积
7万方米
售出户数
175
建筑楼层
12层
销 售 率
70％
规划面积
155－316方米
银行贷款
额度
70
力面积
160－170
年限
30
均单价
15000元方米元
银行
工商银行
单价范围
14000－17000元方米
房 率
82
公开日期
20026
物业公司
戴梁行
车 位 数
275
容 积 率
35
理 费
3元方米
车位单价
16万
绿 化 率
60
[——产品分析——]
理位置：
案处虹桥路姚虹西路属古北二期规划开发区域区域居住氛围浓厚生活水准较高周边项生活配套设施齐全
东面约500米宋庆龄陵园提升区域文化气息
产品规划
案占面积2万方米总建筑面积7万方米容积率35规划4幢12层高层分3单元楼层规划梯二户二梯户建筑层高31－32米房率82左右
区绿化率较高达60％配套设施花园水景喷泉童游乐场高尔夫推杆区等案全装修房选国际著名品牌金科勒德国柏丽等
面积分布情况：
案房型三房规划面积155方米左右复式房型240方米270方米外规划豪华型总统套房面积规划316方米左右
化分析：
案2002年6月开始销售总体销售销售率70％左右
优劣势分析：
优势：
1 段极佳周边项生活配套设施齐全生活水准较高
2 属规划中古北二期开发区域域未前景
3 区绿化率较高达60％提升区生活环境
劣势：
1 目前周边古北二期开发施工工程区域居住环境影响
2 属古北二期开发区域未周边竞争案较客户选择余较案化定影响
案 名
嘉里华庭
工位置
华山路1038号
投资兴建
嘉里发展（海）限公司
售 楼 处
华山路1038号
企划销售
售
力总价
260万
调查日期
200349
建筑设计
巴马丹国际公司
售总额
21亿
工程进度
现房
电 话
62266633
规划户数
684户
基面积
18万方米
售户数
684户
销售面积
12万方米
售出户数
650
建筑楼层
38层
销 售 率
95％
规划面积
136－153方米
银行贷款
额度
70
力面积
145方米（五号楼）
年限
30
均单价
18000元方米元
银行
工商银行
单价范围
16000－19000元方米
房 率
80
公开日期
200110
物业公司
嘉里建设理
车 位 数
700
容 积 率
66
理 费
55元方米
车位单价
18万
绿 化 率
55
[——产品分析——]
理位置：
案位昭化东路曹家堰路紧邻华山路理位置较佳属闹中取静生活区域周边项生活配套设施齐全区域居住氛围浓厚
中山公园商圈静安寺商圈铁二号线距案约1公里路程区域商业氛围较浓厚出行购物便捷
产品规划：
区占面积18万方米总建筑面积12万方米容积率66规划4幢38层高层建筑楼层规划三梯六户二梯四户房率78左右
区绿化率较高达55％配套设施较齐全属开发第三期区项配套目前已落实
面积配：
目前售第五座228户房型规划二房三房具体配：
房型
面积
户数
例
二房
130－140方米
76
333
三房
140－150方米
76
333
150－160方米
76
333
价格分析：
案均价18000元方米第五座总价243万280万高区域市场行情价格
化分析：
案2001年10月开盘基完成化
优劣势分析：
优势：
1 理位置较佳区域居住氛围浓厚周边项生活配套齐全周边丁香花园提升区域文化氛围
2 区配套设施齐全绿化率较高达55％
劣势：
3 66超高容积率造成区口密度较高35％区绿化率居住环境影响
4 38层楼层规划三梯六户面规划住户形成电梯紧张外造成房型设计甚合理采光通风等受影响
案 名
虹桥万博花园
工位置
古北路1号
投资兴建
万博房产
售 楼 处
古北路1号
企划销售
聚仁物业
力总价
48万78万
调查
日期
200349
建筑设计
海机电设计研究院
售总额
约9亿
工程
进度
未封顶
电 话
52065858
规划户数
1100户
规划
途
住宅
基面积
43万方米
售户数
405户
销售面积
12万方米
售出户数
208户
建筑楼层
18F－28F
销 售 率
约70
规划面积
65－150方米
银行贷款
额度
70
力面积
60－70方米
100－110方米
年限
30
均单价
7250元方米
银行
工商银行
单价范围
6500－8000元方米
房 率
78（高）
82（高）
公开日期
200348
物业公司
车 位 数
400
容 积 率
28
理 费
2元方米
车位单价
未定
绿 化 率
51
[——产品分析——]
理位置：
案位古北路锦屏路属长宁路居住板块区域居住氛围浓厚周边项生活配套设施齐全
毗邻天山商业圈区域购物较便捷距环线高架约800米延安路高架15公里铁二号线延伸段古北路站区域出行较便捷
产品规划：
案占面积约43万方米总建筑面积12万方米目前推出销售期3幢18－28层高层楼层规划二梯三户房率80左右
区绿化率较高达51配套设施2000方米水岸会音乐广场中央花园等
面积配：
目前推出销售期三幢405户面积规划范围65－150方米具体配：
房型
面积
户数
例
房
60－70
108
267
二房
1001101方米
108
267
110120方米
54
133
三房
120130方米
54
133
140－150方米
54
133
150－160方米
27
67
价格分析：
案价格范围6500－8000元方米均价7200元方米案目前推出期房二房力房型总价略低区域价格行情
化分析：
案200349日开盘目前销售情况良销售率已达70％左右
优劣势分析：
优势：
1 理位置较佳周边配套齐全
2 属规划中长宁路居住区域区域量已建成建居住区区域居住氛围浓厚
3 区配套设施齐全绿化率较高达51％
4 房型设计合理面积控制总价控制
劣势：
1 目前长宁路正道路修整区域出行状况环境佳
徐汇区
案 名
东方曼哈顿（尚东区）
工位置
红桥路128号
投资兴建
东方海外
售 楼 处
红桥路128号
企划销售
售
力总价
247266
调查
日期
2003411
建筑设计
JY建筑
售总额
6亿元
工程
进度
结构封顶
电 话
64685555
规划户数
176户
基面积
19万方米
售户数
176户
销售面积
3万方米
售出户数
150户
建筑楼层
7－16F
销 售 率
85％
规划面积
136－209方米
银行贷款
额度
70％
力面积
130140方米
年限
30年
均单价
19000元方米
银行
工行建行
单价范围
16000－24000元方米
房 率
815％85％
公开日期
200211
物业公司
怡高物业
车 位 数
100
容 积 率
158
理 费
8元
车位单价
未定
绿 化 率
50％
[——产品分析——]
理位置：
案位位虹桥路文定路距徐家汇商业中心仅200米区域商业氛围浓厚出行购物极便捷项生活配套设施十分齐全
周边徐家汇天教堂著名光启公园增添区域文化氛围
产品规划：
目前售二期占面积19万方米总建筑面积3万方米7幢7层电梯层2幢16层高层组成高层楼二楼规划堂楼层规划二梯三户高层房率815％层房率85％
区项配套设施齐全设施水准较高外区绿化率较高达50％
面积配：
目前推出销售二期分高层层176户中层已售完面高层（78户）进行面积配：
房型
面积
户数
例
三房
130140方米
26
333
160－170方米
13
167
180－190方米
13
167
四房
200－250方米
26
333
价格分析：
案全装修房单价范围16000－24000元方米均价19000元方米左右总价范围258－397万单价总价均高区域均价格
化分析：
案2002年11月开盘目前层已全部售完高层剩三房房源目前总体销售率85％左右销售成绩较理想
优劣势分析：
优势：
1 处徐家汇商业中心理位置极佳周边项配套设施齐全区域商业氛围浓厚出行购物十分便捷
2 周边著名徐家汇天教堂光启公园提升区域文化氛围
3 区配套设施齐全绿化率较高达50％居住环境较理想
4 发展商著名东方海外集团开发成功楼盘实力较雄厚品牌保障
劣势：
1 部分房型设计甚理想极通风情况佳
2 案属全装修房较房型面积案总价较高
案 名
阳光巴黎（期）
工位置
斜土路2143号
投资兴建
海豪森房产限公司
售 楼 处
斜土路2143号
企划销售
戴梁行 泛城
力总价
81万
124142万
调查
日期
2003411
建筑设计
添成建筑设计限公司
售总额
72亿
工程
进度
未封顶
电话
64222888
规划户数
126户
规划
途
商住
基面积
32万方米
售户数
126户
销售面积
8万方米
售出户数
100户
建筑楼层
18层
销 售 率
80％
规划面积
92－300方米
银行贷款
额 度
70
力面积
90－100
140－150150－160
年 限
30
均单价
8900元方米元
银 行
海银行
单价范围
7900－1000元方米
房 率
8082
公开日期
200210
物业公司
阳光新锦物业
车 位 数
108
容 积 率
25
理 费
25
车位单价
未定
绿 化 率
36
[——产品分析——]
理位置：
案位斜土路东安路距徐家汇15公里理位置优越区域生活氛围浓厚周边项生活配套设施齐全斜土路条公交线路区域公交出行便捷
紧邻斜土路车流量较案街建筑噪音影响
产品规划：
区占面积32万方米总建筑面积8万方米期规划三幢18层高层中13层商房楼层规划二梯三户顶层复式房率80％左右
区绿化率较低达36％居住环境定影响
房型设计：
案楼层规划梯二户梯三户目前推出房型房二房三房四房复式房房率控制82％左右
房型设计房型总体设计较合理三房厅未正南采取利转交阳台增加采光
面积配：
目前推出126户面积范围92－300方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
90－100
26
207
120－130
13
103
三房
140－150
26
207
150－160
26
207
170－180
13
103
190－200
13
103
四房复式
300
9
7
价格分析：
案价格范围7900－10000元方米均价8900元方米符合区域市场行情
化分析：
案2002年10月开盘总体销售情况较理想期销售率达80％
优劣势分析：
优势：
1 理位置优越区域居住氛围浓厚周边生活配套设施齐全出行购物方便
2 区容积率区域较低26区规划较齐全
劣势：
1 区绿化率较低达36％影响居住质量环境
2 幢住宅距斜土路仅十米严重受噪音污染
案 名
尊园
工位置
漕溪北路45号
投资兴建
海吉发投资限公司
售 楼 处
漕溪北路45号
企划销售
立置房产
力总价
195－208万
调查
日期
2003411
建筑设计
华东建筑设计研究院
售总额
7亿
工程
进度
封顶
电 话
64281111
规划户数
410户
基面积
12426方米
售户数
410户
销售面积
54900方米
售出户数
328户
建筑楼层
28－33层
销 售 率
80％
规划面积
90－600方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160
年限
30
均单价
13000元方米元
银行
工商银行
单价范围
10000－15000元方米
房 率
8082
公开日期
200210
物业公司
第太戴维斯
车 位 数
180
容 积 率
44
理 费
未定
车位单价
未定
绿 化 率
467
[——产品分析——]
理位置：
案位漕溪北路处徐家汇商业中心区域区域商业氛围极浓厚周边项生活配套设施齐全港汇广场东方商厦太洋汇金百货等型商场购物极便捷
区域公交出行极便捷铁号线徐家汇站漕溪北路数十条公交线路等
产品规划：
区占面积12426方米总建筑面积54900方米容积率44规划3幢28－33层高层建筑幢28层楼层规划三梯六户2幢33层楼层规划二梯四户房率78左右
区绿化率467％配套设施齐全游泳池健身房超级网吧功视听室医疗室VIP会等
面积配：
案410户面积范围90－600方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
80－90方米
52
127
90－100方米
52
127
120－130方米
62
151
三房
110－120方米
52
127
140－150方米
62
151
150－160方米
124
302
复式
300方米
6
15
价格分析：
案理位置极优越13000元方米均价200万元左右总价符合区域市场行情
化分析：
案2002年10月开盘号楼已售完二三号楼房源已剩总体销售率达80％
优劣势分析
优势：
1 处徐家汇商业中心区域出行购物十分便捷周边项生活配套设施齐全
2 周边徐家汇天教堂修女院增添区域文化氛围
劣势：
1 周边道路车流量流量较区噪音影响
2 容积率较高影响居住环境
3 规划栋距较案南面建造莱诗邸花园（规划9－33层）案低楼层住户采光影响
案 名
兆丰帝景苑
工位置
肇嘉浜路1001号
投资兴建
海荣福房产
售 楼 处
肇嘉浜路1001号
企划销售
兆丰资询
力总价
240－256万
调查
日期
2003411
建筑设计
华东建筑设计院
售总额
8亿
工程
进度
未封顶
电 话
54245699
规划户数
372户
规划
途
商 住
基面积
17000方米
售户数
372户
销售面积
55000方米
售出户数
200户
建筑楼层
25层
销 售 率
80％
规划面积
56－263方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160
年限
30
均单价
14000（毛）－18000（全）元方米元
银行
建行工行
单价范围
13000－20000元方米
房 率
76－78
公开日期
200212
物业公司
怡高物业
车 位 数
200
容 积 率
323
理 费
35－4元 方米
车位单价
未定
绿 化 率
30
[——产品分析——]
理位置：
案处肇嘉浜路宛南路段较佳项生活配套设施齐全区域居住氛围浓厚距徐家汇商业中心约800米出行购物购物方便商业氛围浓厚
周边公交出行方便肇嘉浜路条公交线路外距案约500米铁号线徐家汇站
产品规划
区占面积17000方米总建筑面积55000方米容积率32分商业居住二期目前推出期五幢25层高层中二层商业房楼层规划二梯六户三梯二户房率76－78左右
面积配：
目前推出372户面积范围56－263方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
80－90方米
52
127
90－100方米
52
127
120－130方米
62
151
三房
110－120方米
52
127
140－150方米
62
151
150－160方米
124
302
复式
300方米
6
15
价格分析：
案分毛坯房全装修房中毛坯房单价范围13000－15000元方米全装修房单价范围16000－20000元方米装修标准3000元方米价格高区域均价格
化分析：
案2002年12月开盘销售率已达80％销售成绩较理想
优劣势分析：
优势：
1 段极佳周边项配套设施齐全毗邻徐家汇商业区出行购物方便区域商业氛围浓厚
2 区安保严格部采高科技智化保安系统
劣势：
1 距肇嘉浜路较周边车流量流量较区避免受噪音影响
2 区绿化率较低30％居住环境影响
3 商务公寓电梯数量相较少出行影响
案 名
天际花园（三期）
工位置
南丹东路83号
投资兴建
徐汇城市建设投资开发公司
售 楼 处
南丹东路83号
企划销售
天企行房产
力总价
221－234万
调查
日期
2003411
建筑设计
海核工程建筑设计院
售总额
59亿
工程
进度
封顶
电话
64388268
规划户数
261户
基面积
329万方米
售户数
261户
销售面积
10万方米
售出户数
156户
建筑楼层
30层
销 售 率
60％
规划面积
101－200方米
银行贷款
额度
70
力面积
170－180 方米
年限
30
均单价
13000元方米元
银行
建行工行
单价范围
11000－15000元方米
房 率
80
公开日期
2002128
物业公司
佳安物业
车 位 数
300
容 积 率
304
理 费
22元方米
车位单价
600元月
绿 化 率
40
[——产品分析——]
理位置：
案位南丹东路83号段优越案周边新建高档居住区较区域居住氛围较浓厚项生活配套设施齐全
毗邻徐家汇商业中心（500米）区域商业氛围较浓厚出行购物较方便
产品规划：
区总占面积329万方米总建筑面积约10万方米中目前售三期总建筑面积46万方米容积率304
规划2幢30层高层建筑楼层规划二梯三户房率80左右
区配套设施齐全绿化率467％
面积配：
目前推出261户面积范围101－200方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
100－110方米
28
107
三房
130－140方米
28
107
140－150方米
56
215
150－160方米
28
107
160－170方米
28
107
170－180方米
28
107
四房
170－180方米
56
215
复式
200方米
9
35
价格分析：
案全装修房中装修标准1000元方米单价范围11000－15000元方米均价13000元方米左右力总价230万左右符合区域价格行情
化分析：
案2002年12月8日开盘销售成绩般销售率60％左右
优劣势分析：
优势：
1 段极佳处毗邻徐家汇商业中心区域出行购物极方便周边项生活配套设施极齐全
2 周边徐家汇天教堂修女院增添区域文化氛围
3 区配套设施齐全属开发第三期配套已落实
劣势：
1 部分房型通风采光佳
2 幢楼距斜土路较噪音影响
黄浦区
案 名
太阳市花园
工位置
河南南路368号
投资兴建
海新锦发房产限公司
售 楼 处
河南南路368号
企划销售
第太戴维斯
力总价
288－306万
调查
日期
2003414
建筑设计
海现代设计集团
售总额
78亿
工程
进度
现房
电 话
63368888
规划户数
195户
规划
途
商住
基面积
1万方米
售户数
195户
销售面积
435万方米
售出户数
156户
建筑楼层
18－28层
销 售 率
80％
规划面积
144－344方米
银行贷款
额度
70
力面积
160－170方米
年限
30
均单价
18000元方米元
银行
工行
单价范围
16000－20000元方米
房 率
78
公开日期
20025
物业公司
第太戴维斯
车 位 数
200
容 积 率
435
理 费
422元方米
车位单价
未定
绿 化 率
42
[——产品分析——]
理位置：
案位河南南路复兴东路区域居住商业氛围浓厚周边项生活配套设施齐全
案毗邻豫园商业区距著名商业街淮海中路约15公里出行购物较方便
产品规划
目前推出销售第二期占面积1万方米总建筑面积435万方米容积率435规划5幢18－28层高层建筑中住宅第四层开始楼层规划二梯户二梯二户房率78左右案距黄浦江仅15公里高楼层住户江景
区采酒店式物业理配套设施500方米住客堂3000方米会等
面积配：
案195户面积范围144－344方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
三房
140－150方米
15
77
160－170方米
75
385
170－180方米
65
333
180－190方米
25
128
复式
300方米
15
77
价格分析：
案属全装修案均价18000元方米装修标准2000元方米左右力总价300万元左右 高区域价格水准
化分析：
案2002年5月开盘销售率已达80％中剩房源集中观景效果甚理想CD二幢
优劣势分析
优势：
1 理位置优越周边生活氛围浓厚项生活配套设施齐全
2 毗邻豫园商业区区域商业氛围浓厚购物便捷
3 区配套设施齐全采酒店式理
4 高楼层住户黄浦江江景
劣势：
1 周边旧房较交通干线较狭窄居住环境交通出行影响
2 案规划房型面积普遍较房屋总价较高
案 名
耀江花园（期）
工位置
西藏南路1739号
投资兴建
耀海房产开发限公司
售 楼 处
西藏南路1739号
企划销售
世恒资询
力总价
105万－147万
调查
日期
2003414
建筑设计
海建筑设计院
售总额
12亿
工程
进度
封顶
电话
63771111
规划户数
约1000户
基面积
31372方米
售户数
272户
销售面积
13万方米
售出户数
258户
建筑楼层
26－34层
销 售 率
95％
规划面积
96－136方米
银行贷款
额度
70
力面积
100－110130－140
年限
30
均单价
10500元方米元
银行
工行
单价范围
9000－15000元方米
房 率
80
公开日期
200212
物业公司
怡合高力
车 位 数
340
容 积 率
414
理 费
2元方米
车位单价
未定
绿 化 率
51
[——产品分析——]
理位置：
案位黄浦区西藏南路半淞园路交汇处属规划中南浦桥聚居区区域居住氛围浓厚项生活配套设施齐全区域原属南市区周边旧房较影响居住水准
毗邻世博会展区规划中M8线明珠二号线西藏南路设站点区域未前景
产品规划：
区占面积31372方米总建筑面积13万方米容积率414规划9幢26－34层高层建筑目前推出二四号楼楼层规划二梯三户房率78左右
案全装修房装修标准较高采德国柏丽AO史密斯法国朗等国际知名品牌
面积配：
目前推出期二四号楼272户面积范围96－136方米具体配：
房型
面积
户数
例
二房
90－100方米
34
125
100－110方米
102
375
三房
120－130方米
34
125
130－140方米
102
375
价格分析：
案全装修房期开盘价格6000－8500元 方米化较佳受市政规划利影响目前单价9000－15000元方米中光景较佳二号楼均价12000元方米四号楼均价9000元方米目前力总价110万140万价格符合区域价格行情
化分析：
案2002年12月开盘期已基完成化
优劣势分析：
优势：
1 理位置优越属规划中南浦桥聚居区区域生活氛围浓厚项生活配套设施齐全
2 世博会举办规划中轨道交通区域未前景
3 毗邻黄浦江区南面高楼层住户黄浦江江景
劣势：
1 区域原属南市区目前周边旧房较影响居住水准
案 名
士博会弘辉名苑
（三号楼）
工位置
西藏南路1501弄
投资兴建
海弘辉房产开发公司
售 楼 处
西藏南路1501弄
企划销售
聚仁物业
力总价
57－65万
调查
日期
2003414
建筑设计
海建筑设计研究院
售总额
8亿
工程
进度
未封顶
电话
53078500
规划户数
436户
基面积
23万方米
售户数
436户
销售面积
10万方米
售出户数
未销售
建筑楼层
21－31层
销 售 率
未销售
规划面积
70－168方米
银行贷款
额度
70
力面积
70－80方米
年限
30
均单价
8200元方米元
银行
工行
单价范围
7000－10000元方米
房 率
78
公开日期
20035（三号搂）
物业公司
未定
车 位 数
250
容 积 率
43
理 费
未定
车位单价
未定
绿 化 率
36
[——产品分析——]
理位置：
案位黄浦区西藏南路瞿溪路交汇处距环高架约100米区域居住氛围浓厚项生活配套设施齐全
区域原属南市区周边旧房较影响居住水准
毗邻世博会展区规划中M8线明珠二号线西藏南路设站点区域未前景
产品规划：
区占面积23万方米总建筑面积10万方米容积率43规划4幢高层建筑中二号楼已基售完推出销售三号楼楼层规划二梯二户二梯四户房率78左右
区绿化率较低达36％居住环境定影响
面积配：
目前推出436户面积范围70－168方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
房
70－80方米
124
285
80－90方米
31
71
二房
100－110方米
52
57
110－120方米
21
48
120－130方米
93
213
三房
140－150方米
96
22
160－170方米
46
106
价格分析：
售完二号楼均价7500元方米推出销售三号楼参考价格均价8200元方米
化分析：
案先前推出二号楼已售完三号楼尚未正开始销售
优劣势分析：
优势：
1 理位置优越毗邻规划中南浦桥聚居区区域生活氛围浓厚项生活配套设施齐全
2 世博会举办规划中轨道交通区域未前景
3 房型面积控制较合理总价控制
劣势：
1 区域原属南市区目前周边旧房较影响居住水准
2 案容积率较高达43绿化率较低达36％区居住环境甚理想
卢湾区
案 名
海悦花园（期）
工位置
鲁班路斜土路
投资兴建
中海发展（海）限公司
售 楼 处
鲁班路斜土路
企划销售
天启 开启
力总价
135－144万
调查
日期
2003414
建筑设计
海第建筑设计院
售总额
135亿
工程
进度
未封顶
电话
53011798
规划户数
1000户
规划
途
商住
基面积
37万方米
售户数
228户
销售面积
15万方米
售出户数
160户
建筑楼层
22－34层
销 售 率
70％
规划面积
88－247方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160
年限
30
均单价
9000元方米元
银行
工行建行
单价范围
8000－10000元方米
房 率
78
公开日期
2003418
物业公司
中海物业
车 位 数
300
容 积 率
405
理 费
22元方米
车位单价
未定
绿 化 率
50
[——产品分析——]
理位置：
案位鲁半路斜土路口紧邻南北高架周边项生活配套设施齐全案处区属卢湾区旧式住宅较集中区域周边旧式公房较整体生活层次定影响
周边公交通状况较佳距高档商业街淮海中路仅二公里区域出行购物较便捷
产品规划：
区占面积37方米总建筑面积15万方米容积率405目前推出销售紧邻鲁半路二号楼区中央八十号楼楼层规划二梯二户二梯三户二梯四户房率78左右
区绿化率较高达50％区项配套设施齐全
面积配：
推出二八十号楼228户面积范围88－247方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
80－90方米
44
193
100－110方米
45
197
110－120方米
22
97
三房
150－160方米
80
351
四房
170－180方米
34
149
复式
250－300方米
3
13
价格分析：
单价范围8000－10000元方米均价9000方米目前力总价140万略高区域价格行情
化分析：
案2003年4月18日正式开盘销售率达70％化情况较理想
优劣势分析：
优势：
1 理位置优越区域生活氛围浓厚项生活配套设施齐全出行购物较便捷
2 区配套设施齐全绿化率较高达50％居住环境较佳
劣势：
1 案二号楼紧邻南北高架噪音影响外周边旧房较影响区域生活层次
静安区
案 名
康宁雅庭
工位置
江宁路565号
投资兴建
海国电厦房产公司
售 楼 处
江宁路565号
企划销售
美联物业
力总价
127－136万
调查
日期
2003314
建筑设计
亚新工程顾问限公司
售总额
15亿
工程
进度
封顶
电话
62550055
规划户数
120户
规划
途
商住
基面积
5057方米
售户数
120户
销售面积
16822方米
售出户数
102户
建筑楼层
28层
销 售 率
85％
规划面积
108－160方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160
年限
30
均单价
8500元方米元
银行
浦发
单价范围
7500－11000元方米
房 率
76
公开日期
200210
物业公司
电力物业理限公司
车 位 数
350
容 积 率
33
理 费
175元方米
车位单价
未定
绿 化 率
28
[——产品分析——]
理位置：
案处静安区江宁路康定路段极佳周边项生活配套设施齐全毗邻规划中昌路聚居区提升区域居住氛围15公里外高档商业街南京西路区域商业氛围浓厚出行购物便捷
产品规划：
区占面积5057方米总建筑面积16822方米容积率33规划1幢28层高层建筑属型规模案中1－4层商业房5－28层住宅房楼层规划二梯三户房率76左右
区绿化率较低28％幢建筑区基没配套设施
面积配：
案120户面积范围108－160方米具体配：
房型
面积
户数
例
二房
100－110方米
24
20
三房
120－130方米
24
20
140－150方米
24
20
150－160方米
48
40
价格分析：
案价格范围7500－11000元方米均价9000元方米力总价136万元左右略低区域市场行情
化分析：
该案处段优越交通出行便捷外案价格低区域价格水面积范围控制总价较合理案销售成绩良
优劣势分析：
优势：
1 段极佳周边项生活配套设施齐全商业氛围浓厚
2 毗邻昌路聚居区区域居住氛围浓厚
3 价格低区域均价格面积控制较总价控制
劣势：
1 区规模较基没配套会外绿化率较低影响居住环境
2 周边旧房较影响居住环境外区紧邻江宁路避免受噪音影响
案 名
华商会馆
工位置
新闸路1088号
投资兴建
海中豪置业限公司
售 楼 处
泰兴路460号
企划销售
高林房产纪限公司
力总价
351－364万
调查
日期
2003318
建筑设计
海建筑设计研究院
售总额
10亿
工程
封顶
进度
电话
62583377
规划户数
20户
基面积
4785方米
售户数
20户
销售面积
4785方米
售出户数
20户
建筑楼层
8层
销 售 率
100％
规划面积
150－271方米
银行贷款
额度
70
力面积
270－280方米
年限
30
均单价
13000元方米元
银行
建行
单价范围
12000－16000元方米
房 率
83
公开日期
2003220
物业公司
怡高物业
车 位 数
20
容 积 率
1
理 费
未定
车位单价
25万
绿 化 率
30
[——产品分析——]
理位置：
项目位新闸路泰兴路理位置较佳周边项生活配套设施齐全距南京东路高档商业街约1公里区域商业氛围浓厚南京路铁二号线南京路站新闸路条公交线路区域出行购物十分便捷
静安区政府规划双高工程区商业居住前景
产品规划：
区占面积4785方米总建筑面积4785方米容积率1规划1幢8层高层建筑20户楼层规划梯二户梯户房型分面复式两种房率83左右
区绿化率较低30％新闸路1500方米公绿化
案规模较区配套设施区安保较严格配备电子保安讲等设施
面积配：
案20户房型面积范围150－271方米具体面积配：
房型
面积
户数
例
二房
150－160方米
5
25
四房
200－250方米
5
25
复式
250方米
10
50
价格分析：
案均价13000元方米力总价353万元左右案属全装修房单价总价均高区域市场行情
化分析：
案2003年2月20日开盘案规模较定位准确目前已完成化
优劣势分析
优势：
1 段较佳周边项生活配套设施齐全毗邻南京东路高档商业街区域商业氛围浓厚
2 案产品规划较独特采市中心花园洋房式设计理念找准市场空白点
3 区安保设施十分严格
劣势：
1 区规模区配套设施外绿化率较低公绿化
2 周边尚部分旧房区域居住环境影响
案 名
国际丽城（期）
工位置
北京西路718号
投资兴建
静安置业
售 楼 处
北京西路718号
企划销售
中瑞房产纪限公司
力总价
272－288万
调查
日期
2003318
建筑设计
海现代建筑设计限公司
售总额
10亿
工程
封顶
进度
电话
62727272
规划户数
1200户
基面积
6489方米
售户数
424户
销售面积
270980方米
售出户数
424户
建筑楼层
18－33层
销 售 率
100％
规划面积
111－200方米
银行贷款
额度
70
力面积
170－180
年限
30
均单价
16000元方米元
银行
浦发
单价范围
14000－18000元方米
房 率
75－81
公开日期
200241
物业公司
第太戴维斯
车 位 数
806
容 积 率
41
理 费
4元方米
车位单价
未定
绿 化 率
40
[——产品分析——]
理位置：
处北京西路石门二路属规划中国际丽城聚居区区域居住氛围浓厚周边项配套设施齐全域未前景
毗邻南京西路高档商业街提升区域商业氛围北京西路条公交线路铁二号线南京西路站区域公交出行便捷
产品规划
案规划占面积64890方米总建筑面积270980方米目前推出期规划四幢1833层高层规划栋距 50米左右楼层规划二梯二户二梯三户房率75－81％左右
区容积率较高41绿化率较低40％居住环境影响
面积配：
目前推出销售四幢18－33层高层414户具体面积配：
房型
面积
户数
例
二房
110－120方米
66
155
三房
150－160方米
66
155
170方米
170
401
200－250方米
118
279
四房
250方米
4
1
价格分析：
案单价14000－18000元方米均价达16000元方米装修成达2500元方米出案均价格高区域均价格分析价格高原首先定位豪华国际性居住社区项配套设施较高档社区居住层次高次区政府规划双高建设中高档住宅区建设集中案区域未发展潜力极该案正利优势提升身产品品质提升价格
化分析：
案推出期2002年4月开盘目前已全部化完毕
优劣势分析
优势：
1 理位置较佳周边项生活配套设施齐全属规划中国际丽城聚居区区域居住氛围浓厚未发展前景较佳
2 区规模较项配套设施齐全
劣势：
1 较高容积率造成口密度高影响生活环境
2 全装修房加较面积规划房屋总价较高
案 名
静安雅筑
工位置
武定西路1438号
投资兴建
晔房房产开发营公司
售 楼 处
武定西路1438号
企划销售
静安产
力总价
336－350万
调查
日期
2003314
建筑设计
海规划建筑设计研究院
售总额
7800万
工程
现房
进度
电话
62125097
规划户数
23户
基面积
2200方米
售户数
23户
销售面积
595方米
售出户数
20户
建筑楼层
8层
销 售 率
90％
规划面积
215－264方米
银行贷款
额度
70
力面积
240－250方米
年限
30
均单价
14000元方米元
银行
广发
单价范围
13000－16000元方米
房 率
82％
公开日期
2003228
物业公司
静安产
车 位 数
23
容 积 率
25
理 费
46元方米
车位单价
20万
绿 化 率
30
[——产品分析——]
理位置：
案位武定西路距江苏路约150米周边项配套设施齐全区域居住氛围浓厚紧邻曹家渡商业圈出行购物十分便捷
周边道路狭窄武定西路万航渡路两车道（双）车流量较出行说方便
产品规划
区占面积2200方米左右总建筑面积5595方米容积率25规划幢8层23户电梯高层建筑楼层规划梯户底楼带花园顶层附送台
区规模配套设施会绿化率较低达30％区底安保设施严格
案房型规划较三房规划面积200方米外复式房型面积规划250－260方米左右
面积配：
目前推出销售四幢18－33层高层414户具体面积配：
房型
面积
户数
例
三房
200－250方米
13
57
复式
250方米
10
43
价格分析：
该案单价14000元方米（毛坯房）高区域价格行情产品采花园洋房式建筑风格类建筑迎合部分老海情节浓社会层士海外士口味该案区域市场缺少类产品情况独享市场空白点外案属层产品开发商求利润产品定位准确情况价格升难免
化分析：
案花园洋房式设计理念迎合部分老海情节浓重士口味产品定位准确案规模目前化情况良销售率90左右
优劣势分析
优势：
1 理位置较佳周边项生活配套设施齐全区域居住氛围浓厚毗邻曹家渡商业区区域购物便捷商业氛围浓厚
2 产品定位准确抓住市中心花园洋房板块市场空白点
劣势：
1 周边道路狭窄武定西路万航渡路两车道（双）车流量较出行说方便
2 规模配套设施外周边底住宅距离难显现出尊贵处
案 名
静安枫景（期）
工位置
常德路500弄
投资兴建
海明峰置业限公司
售 楼 处
常德路500弄
企划销售
泛城天启开启
力总价
156169万
调查
日期
2003318
建筑设计
东北建筑设计研究院海分院
售总额
52亿
工程
进度
封顶
电话
62156888
规划户数
1190户
基面积
34万方米
售户数
1190户
销售面积
14万方米
售出户数
833
建筑楼层
34层
销 售 率
70％
规划面积
70－340方米
银行贷款
额度
70％
力面积
120－130方米
年限
30
均单价
13000元方米
银行
工行中行
单价范围
11000－16000元方米
房 率
80％
公开日期
2002116
物业公司
怡高物业
车 位 数
460
容 积 率
42
理 费
35元方米
车位单价
未定
绿 化 率
51％
[——产品分析——]
理位置：
案位静安区新闸路常德路处西康路武定路常德路·新闸路围合段毗邻昌路居住区居住氛围浓厚
距高档商业街南京西路约1公里区域出行购物便捷
产品规划：
案5幢34层（10单元）高层构成总占面积10万方米总建筑面积42万方米目前推出期占面积34万方米建筑面积14万方米案规模属市中心规模案静安区推出造成较影响楼层规划二梯三户二梯四户房率80％左右
区项配套设施齐全中绿化面积达51％市中心属较高绿化率中区中央4000 方米集中绿化采夏威夷热带海洋风情式景观风格
面积配：
案期推出1190户具体配：
房型
面积
户数
例
房
70－80方米
68
57
二房
90100方米
68
57
100110方米
272
229
三房
120130方米
136
114
130140方米
340
286
140150方米
136
114
四房
150160方米
68
57
复式
170180方米
68
57
200250方米
34
29
化分析：
案期2002年11月开盘目前销售情况较理想销售率已达70％
优劣势分析
优势：
1 理位置较佳属静安区少规模社区
2 配合静安区旧区改造工程周边项配套齐全未前景
3 案房型规划较齐全房型面积控制较合理总价控制
4 区居住环境较佳绿化率达51％属市中心较高绿化率
劣势：
1 目前区域部分旧房尚未拆迁区域居住环境定影响
2 毗邻新闸路车流量较居民面噪音困扰
3 三房房型设计够合理北房间规划较
案 名
静安晶华园（期）
工位置
陕西北路1155号(安远路口)
投资兴建
海宝华新苑集团限公司
售 楼 处
陕西北路1155号(安远路口)
企划销售
海锦投资顾问限公司
力总价
7382万
98106万
调查
日期
2003410
建筑设计
海建筑设计研究院
售总额
656亿
工程
未封顶
进度
电话
52520830 52525830
规划户数
410户
基面积
16万
售户数
410户
销售面积
8万方米
售出户数
230户
建筑楼层
高层 （18－28层）
销 售 率
55％
规划面积
50130方米
银行贷款
额度
70％
力面积
90100
120130
年限
30
均单价
8200元方米
银行
兴业
单价范围
720011000元方米
房 率
76％
公开日期
2002328
物业公司
杰安
车 位 数
410
容 积 率
5
理 费
2元方米
车位单价
绿 化 率
37％
[——产品分析——]
理位置：
案位静安区陕西北路安远路处静安区北部
区域原建筑旧房区域商业配套型商铺居区域商业氛围浓处静安区公交通教育医疗等生活配套设施较齐全
产品规划：
案4幢呈半合围式板式高层构成总建筑面积约8万方米中央4000 方米集中绿化区实行车分离幢楼宇电梯直达车库规划室外网球场（夏威夷热带海洋风情式景观风格）
房型设计：
案规划房型房二房三房三种房型中房二厅规划面积50－60 方米两房二厅规划面积约100方米左右中两房规划面积70－90 方米三房二厅规划120－140 方米中三房中两房间北房型居
面积配：
案目前售汇晶阁丽晶阁紫晶阁410户具体配：
房型
面积
户数
例
总户数
例
房
5060m2
112
273
140
341
6070m2
28
68
二房
70－80m2
28
68
120
293
90100m2
64
156
100110m2
28
68
三房
110120m2
26
63
150
366
120130m2
124
303
价格分析：
汇晶阁丽晶阁销售均价8300元方米
紫晶阁酒店式服务公寓全装修方式推出均价10000元方米
晶华阁推出目前解售价达9500元方米整体案价格略低区域价格水
化分析：
产品推入市场目前二房基售完项目部分三房规划存较明显房型缺憾导致三房部分销售理想
丽晶阁紫晶阁2002年3月28日午开始正式预定
优劣势分析
优势：
1 项目定价略低区域均价产生价格优势
2 社区整体规划较周全供选择房型较
劣势：
1 房型规划例均导致客户群体层次较杂乱项目整体销售产生影响
2 静安区北部原旧式居住区域购房客户心理具定程度影响
3 周边旧区改造工程陆续开动未影响业居住生活
4 三房部分房型部规划甚理想产生化阻
浦东新区
案 名
万源杰座
工位置
锦绣路锦路
投资兴建
海源鸿置业限公司
售 楼 处
锦绣路锦路
企划销售
莲花物业
力总价
119－127万
调查
日期
2003417
建筑设计
黄永洪设计顾问限公司
售总额
49亿
工程
进度
封顶
电话
58398888
规划户数
442户
基面积
26000方米
售户数
442户
销售面积
58000方米
售出户数
265户
建筑楼层
16－18F
销 售 率
60％
规划面积
40－176方米
银行贷款
额度
70
力面积
140－150方米
年限
30
均单价
8500元方米元
银行
交通银行
单价范围
7400－8800元方米
房 率
80％
公开日期
200212
物业公司
世邦魏理仕
车 位 数
200
容 积 率
223
理 费
4元方米
车位单价
16万
绿 化 率
477
[——产品分析——]
理位置：
案位锦绣路锦路口区域新建居住区较周边项配套设施齐全区域居住氛围浓厚公里外浦东世纪公园提升区域环境
区环线高架公里路程浦建路条公交线路区域公交出行较便捷
产品规划
区占面积26000方米左右总建筑面积58000方米容积率223规划8幢住宅楼幢商场楼层规划二梯八户二梯二户二梯三户房率80％左右
区配套较齐全绿化率477％居住环境较理想
面积配：
推出销售442户面积范围40－176方米具体面积配：
房型
面积
户数
例
房
40－50方米
45
102
70－80方米
15
34
二房
80－90方米
30
68
90－100方米
30
68
110－120方米
72
163
三房
130－140方米
72
163
140－150方米
107
242
170－180方米
70
16
价格分析：
该案全装修房单价范围7400－8800元方米均价8500元方米装修标准2000元方米左右符合区域市场行情价格案属全装修房总价高区域价格行情
优劣势分析
优势：
1 理位置较佳周边项生活配套设施齐全区域居住氛围浓厚
2 区域交通出行较便捷
劣势：
1 全装修房房屋总价高区域市场行情价格化定影响
案 名
菊园三期
工位置
浦城路商城路
投资兴建
浦东新翔房产限公司
售 楼 处
浦城路商城路
企划销售
售
力总价
132－144万
调查
2003417
日期
建筑设计
海建筑设计研究院
售总额
142亿
工程
进度
封顶
电话
58821888
规划户数
1000户
基面积
34000方米
售户数
800户
销售面积
121211方米
售出户数
680户
建筑楼层
18－39F
销 售 率
85％
规划面积
111－176方米
银行贷款
额度
70
力面积
110－120方米
年限
30
均单价
12000元方米元
银行
中行工行
单价范围
11000－18000元方米
房 率
80％
公开日期
200211
物业公司
中海物业
车 位 数
300
容 积 率
356
理 费
35元方米
车位单价
18万
绿 化 率
45
[——产品分析——]
理位置：
案位浦东新区商城路浦城路启新路围合成区域区域新建高档建筑较居住氛围浓厚项生活配套设施齐全黄浦江15公里距离案高楼层住户江景
区域公交出行便捷建复兴东路隧道区域未交通状况进步完善
产品规划
三期占面积50000方米总建筑面积120000方米规划8幢18－39层高层住宅米规划二梯四户房率77％左右
区配套设施齐全绿化率45整体居住环境较理想
面积配：
123号楼350户面积范围111－176方米具体面积配：
房型
面积
户数
例
二房
110－120方米
172
491
三房
140－150方米
134
383
160－170方米
8
103
170－180方米
26
23
价格分析：
该案全装修房单价范围11000－18000元方米均价12000元方米装修标准1000元方米左右符合区域市场行情价格
化分析：
三期2002年11月开盘销售情况较理想目前已化85％
优劣势分析
优势：
1 理位置极佳周边项生活配套设施齐全区域居住氛围浓厚出行便捷
2 高楼层住户黄浦江江景
劣势：
1 周边尚旧房尚未拆居住整体环境影响
案 名
水清木华
工位置
芳甸路333号
投资兴建
海证
售 楼 处
芳甸路333号
企划销售
售
力总价
147－156万
调查
日期
2003417
建筑设计
加CPC设计
售总额
124亿
工程
进度
未封顶
电话
58335577
规划户数
858户
基面积
75000方米
售户数
858户
销售面积
135000方米
售出户数
471户
建筑楼层
10－28F
销 售 率
55％
规划面积
138－200方米
银行贷款
额度
70
力面积
160－170方米
年限
30
均单价
10000元方米元
银行
工行交行
单价范围
9000－14000元方米
房 率
78－85％
公开日期
2002630
物业公司
车 位 数
772
容 积 率
18
理 费
25元方米
车位单价
未定
绿 化 率
65
[——产品分析——]
理位置：
项目位浦东新区芳甸路锦绣路毗邻联洋社区区域居住氛围浓厚项生活配套设施齐全
芳甸路锦绣路公交线路区域住户出行私家车
产品规划
区占面积75000方米总建筑面积135000方米规划16幢10－28层高层高层住宅面规划梯二户二梯二户房率78－85％
区配套设施齐全绿化率较高达65整体居住环境较理想
面积分布情况：
案二房房型规划房型三房面积范围138－200方米左右中160－170方米三房该案力房型四房复式房型面积200方米
价格分析：
该案全装修房单价范围9000－14000元方米均价10000元方米装修标准2000元方米左右该案房型面积规划较造成总价高区域市场行情
化分析：
该案全装修房房型面积规划较造成总价偏高产品定位相单案化情况甚理想目前2002年6月30日开盘销售率55％左右
优劣势分析
优势：
1 毗邻联洋社区区域生活氛围浓厚
2 区配套设施齐全绿化率较高达65％区居住环境较佳
劣势：
1 区域公交线路出行定影响·
2 二房面积房型产品规划较单外全装修房较房型规划案总价较高造成化佳
陆市场研究部步工作重点
产品整体规划
目前海市场中售高档产品整体区规划（建筑设计景观规划区配套等）整体水方面客观讲综合水较高鲜性价严重失衡情况发生项目整体规划中应予足够重视
认豪宅项目然利润高风险旦套牢满盘皆输特注意开发产品市场差异性适度超前性目标市场乐观应产品进行合理配置避免失衡
明仁行代理机构类物业持续踪重点研究产品规划建筑设计建材等方面细节配合开发项目规划整体包装策划
价格握
海房产市场整体较繁荣情况着土供应量逐渐减少产品稀缺性逐渐体现方面作顶级市场住宅产品价格国际市场类产品然存差距市场部认价格会维持目前水情况稳步升
握入市时机入市价格短时间迅速完成销售前提保证开发商利润值步重点研究象
会设施
目前情况讲案会服务设施服务质量均较质差侧面说明开发商重视程度会设施产品中重性高品味业会服务设施服务质量求较高需项目应会设施服务项目类产品更具性化充分满足业需求增加产品竞争力
市场部种设施做严格筛选服务项目成市场中性化动购买者心理优势
物业理
认物业理 影子式物业理业需时身边理员需时定会工作员时出现高档豪宅物业理应完全超越保安清洁基功住户尊贵感源点点滴滴细微处项目说聘请知名国际性物业理公司必必须针客源层价格敏感性略高物业理费会起影响
市场部协助联系筛选物业理公司日工作良基础
附 ：新典型案市场快讯
案名： 汇贤居
开发商 记黄浦
开盘时间： 2003118
理位置 徐汇区 乌鲁木齐中路长乐路
价格范围： 2500－6500美金方米
[——产品分析——]
理位置：
汇贤居位徐汇区乌鲁木齐中路长乐路口7幢建筑高43层浦西目前高住宅楼占极佳利优势周边生活配套设施齐全道路通畅符合豪宅需必备条件
产品规划
总建筑面积达62700方米2幢5层高1幢7层高1幢9层高1幢17层高1幢31层高1幢43层高建筑组成面积规划146548方米
中第座顶层超豪华复式单位室面积达548方米仅拥空中花园更备海罕屋顶空中暖水泳池规划设计5000方米花园中庭超50绿化率题景区包括路易广场水幕广场南法香薰园万花丛罗浮花园水莲台花舞亭枫丹径等
会规划两层建筑面积逾2200方米设全天候室恒温泳池摩池健身室蒸气桑室雪茄厅阅读室童玩乐室沙狐球室桌球室等
化分析：
开发商年11月起先三次部认购市场反应空前热烈首期6幢中高层205豪华单元推出迅速售罄求购者求发展商特遂原先保留作长线收租途压轴幢楼高43层豪华府邸150套单元推出发售应市场强烈需求豪华府邸汇贤居理想销售情况正反映着市场海优质物业殷切需求
客源分析：
汇贤居买家中60海外士剩海海周边区士
价格分析
2500——6500美元方米均价约2550方米汇贤居楼价创海等规模楼盘价格
黄产海直出租公寓汇贤居属第销售项目海业界认推出销售楼盘表明黄尤气旺盛海产市场出均价2550美元然取良市场反应更加强香港投资者海楼市信心
海产市场直非常吸引港资企业前投资况业士认海产现状泡沫外界炒作港资产公司优势资雄厚品牌突出拥庞产营销网络开发成利润等系列问题市场目标高档楼盘
案 名
君悦静安
工位置
康定路1033号
投资兴建
海恒置业限公司
售 楼 处
康定路1033号
企划销售
宝名房产
力总价
44－55万
调查
日期
2003420
建筑设计
济学建筑设计研究院
售总额
44亿
工程
进度
封顶
电话
62727771
规划户数
517户
基面积
6614方米
售户数
517户
销售面积
40050方米
售出户数
30户
建筑楼层
22F
销 售 率
6％
规划面积
35－68方米
银行贷款
额度
70
力面积
40－50方米
年限
30
均单价
11000元方米元
银行
建设银行
单价范围
10000－12000元方米
房 率
68％
公开日期
2003426
物业公司
仲量联行
车 位 数
90
容 积 率
6
理 费
45元方米
车位单价
未定
绿 化 率
绿化率
案 名
静安诺丁汉
工位置
昌路690号
投资兴建
海新航房产限公司
售 楼 处
昌路690号
企划销售
高林房产纪限公司
力总价
121－130万
调查
日期
2003425
建筑设计
海建筑设计院
售总额
44亿
工程
进度
未封顶
电话
62155855
规划户数
126
基面积
4300方米
售户数
126
销售面积
20000方米
售出户数
部认购
建筑楼层
21F
销 售 率
部认购
规划面积
107－280方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160方米
年限
30
均单价
8700元方米元
银行
建设银行
单价范围
7000－10000元方米
房 率
79％
公开日期
2003426
物业公司
海高力国际
车 位 数
未定
容 积 率
45
理 费
未定
车位单价
未定
绿 化 率
35％
案 名
静安行家
工位置
昌路(西康路)
投资兴建
海长江浩运房产限公司
售 楼 处
昌路(西康路)
企划销售
高林房产纪限公司
力总价
130－139万
调查
日期
2003425
建筑设计
售总额
164亿
工程
进度
未封顶
电话
62153649
规划户数
72户
基面积
3500方米
售户数
72户
销售面积
17635方米
售出户数
接受预定
建筑楼层
28F
销 售 率
接受预定
规划面积
118－150方米
银行贷款
额度
70
力面积
140－150方米
年限
30
均单价
9300元方米
银行
建设银行
单价范围
8700－11000元方米
房 率
80％
公开日期
未定
物业公司
雅思物业
车 位 数
未定
容 积 率
5
理 费
未定
车位单价
未定
绿 化 率
31％
案 名
俊豪国际
工位置
陕西北路288号
投资兴建
海富世纪投资公司
售 楼 处
陕西北路288号
企划销售
金丰易居
力总价
约100万
调查
日期
2003425
建筑设计
宋庆延建筑设计
售总额
约6亿
工程
未封顶
进度
电话
62177550
规划户数
608户
基面积
4166方米
售户数
608户
销售面积
3万方米
售出户数
部预定
建筑楼层
29F
销 售 率
部预定
规划面积
40117方米
银行贷款
额度
70％
力面积
50方米（300户）
年限
30
均单价
暂未定
银行
建行
单价范围
20000万方米起价
房 率
60％
公开日期
2003430
物业公司
太洋国际
车 位 数
204
容 积 率
72
理 费
8元方米
车位单价
未定
绿 化 率
绿化
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壹 2003年季度海房产宏观市场
土市场
二开发投资
三开发规模
四商品房市场
五住宅销售市场
六建住宅基情况分析
七2003年季度区批准预售案数量分布
贰高档物业宏观市场简析
叁中心城区高档物业市场分析
肆综 述
未高档物业市场发展综述
二2003年季度高档物业板块现况总述
伍区新重点案分析
陆市场研究部步工作重点
附：新典型案市场快讯
2003年季度海房产宏观市场
2003年季度海住宅建设然保持着高位运行投资开发规模市场销售呈健康增长趋势
土市场
2003年13月海市出新增营性44幅土面积2254万方米建面积3019万方米总体容积率134新增性出中住宅项目占90然土市场交易户相反商业房土市场显力新增性出仅占总量12具体分析块出属分布宝山浦东闵行等九行政区中宝山区出土面积区552万方米占全市总量四分浦东屈居老二样8幅块出土面积31万方米闵行位居老三
出新增性中招投标25幅占面积160万方米建面积188万方米均容积率118低总体水招投标项目处城市外围区域总体价水较低25幅块成交均价1012元方米土
二开发投资
年季度全社会固定资产投资达3646亿元增长259中住宅投资完成1092亿元年期增长258占全社会固定资产投资重达30全市商品房投资1398亿元增长296商品住宅投资1087亿元占房产投资778
三开发规模
年住宅建设规模达历史高水结转年施工面积较时新开工规模持续增长施工面积竣工面积均年期幅增长季度住宅建设规模处历史较高水
全市13月份累计住宅施工面积45319万方米年期增长252住宅竣工面积4968万方米年期增长1059住宅新开工5137万方米年期新开工4099万方米增长253
新开工面积区次：浦东宝山松江中浦东新开工量占全市新开工总量半达2258万方米
四商品房市场
资料显示2003年2月底全市商品房批准预售发证数205份面积3277万方米基年期持中1月份批准预售面积2584万方米2月份673万方米显示出2月批准预售重轻具体分析批准预售分区情况12月批准9行政区205项目中浦东63项目1004万方米行政区首黄浦区年初批准预售市82万方米中心城区卢湾期批准预售面积51万方米
全市商品房预售登记面积621万方米成交总额219亿元中住宅预售面积3956万方米成交金额202亿元增幅25572112月全市商品住宅成交均价5120元方米套均总价65万元套占全市商品房成交额92浦东闵行普陀三区成交额分列全市前三占总成交额46
增量房购房购买象分析2003年12月商品住宅预售登记中市员登记占总量777外士占177境外士占46
五住宅销售市场
第季度海住宅消费市场然保持着升销售势头销售量价格保持稳步增长新建商品房存量房齐头进根市房产交易中心数全市商品房登记预售面积621万方米增长203中住宅590万方米增长183存量房销售面积471万方米增长412 中住宅373万方米增长461
六建住宅基情况分析
1住宅建设域分布
季度1129块建住宅基均建设规模4万方米中环线325块均建设规模46万方米外环线间440块均建设规模45万方米外环线外364块均建设规模29万方米
季度外环线外住宅新开工面积较幅度增长年期提高8百分点时环线旧改速度放慢新开工规模年期减少7百分点外环线间住宅面积例稳保持40左右
住宅建设域分布情况表（）
环线
外环线间
外环线外
施工面积
33
44
23
竣工面积
23
48
29
新开工面积
31
40
29
2价格分布
3月底全市建住宅基价格分布情况中高价位高价位建住宅例增高均价5000元项目占总数453000元项目基外环线外
具体分布：
面积（万方米）
例
合计
39062
100
3000
4398
113
30005000
16972
434
50007000
11316
290
7000
6376
163
3层数分布
层数分布层住宅占总量例继续减占38高层住宅占总量62
中15层占总量38
墅2892万方米占总量64中单体1608万方米占墅总量55联体墅施工面积1284万方米占墅总量45
墅建设规模五区分闵行（667万方米）松江（479万）南汇（418万）浦东（411万）青浦（409万）五区墅建设占总量82
4户型面积分布情况
户型流房型二房三房分占381449房四房墅分占519227均单套面积120方米
七2003年季度区批准预售案数量分布
（备注：数源海市住宅发展局海房屋土资源理局）
贰高档物业宏观市场简析
根房产行业约定俗成惯例方米价位7000元搂盘入高档搂盘方米价位3000美金物业定位高档市场国家关部门统计2002全年海单价7000元搂盘已超全市开发总量35％
高档物业市场回顾
4 高档物业租赁市场
外围济稳定素影响2003年第季度外籍员继续受跨国公司总部成控制预算削减影响需价格相昂贵墅继续转移較便宜高档公寓削減身開支墅均租金继续微调高档公寓益吸纳原先高端租赁市场需求量均租金继续涨
雖然外籍员節省開支迁出來家园持续外籍员数目增长填补部分空缺墅市场均入住率基變化微升百分点862均租金月方米203美元调月方米198美元
與墅市场樣服务式公寓季度表现稳均入住率基季持约837季较均租金轻微升百分月方米206美元
高档公寓市场表现颇活跃均出租率出现较涨幅816攀升 874时均租金月方米112美元继续升月方米119美元
4 供应需求租金（2003年第季高档住宅租赁市场新项目状况）
项目名称
88 新天
嘉豪苑
碧云钻石酒店公寓
罗山绿洲墅
区域
卢湾
徐汇
浦东
浦东
址
黄陂南路 380号
兴国路 228号
碧云路1168号
康桥路1801号
类型
服务式公寓
服务式公寓
服务式公寓
墅
套数
53
30
280
50
套房面积
(方米)
5089
120290
98249
221406
入伙日期
12003
12003
12003
32003
需求租金价格
35005000
24008000
16804180
38007000
4 高档物业销售市场
海市房产交易中心数显示2002年全年海商品住宅成交量创历史记录已登记商品住宅预售面积达2587万方米年相增加443％时商品住宅批准预售面积达2476万方米增加64％供需11045市场然呈现出供应求状态海市房产市场供需量幅增加预示着整房产市场已进入新发展阶段
2003年季度推出高档住宅集中黄浦静安两区季度相浦东新区市量明显降仅109万方米市楼盘数量季度新推12楼盘中4位黄浦区3位静安区余分布长宁卢湾浦东徐汇
1）价格分析
2003年季度新推出高档住宅价格700010000元方米导約占总推出量75％历史数显示價位高档住宅市场中供应例部分成竞争激烈细分市场1000015000元方米新推量达164％单价15000元方米物业占86相较少季度新推高档住宅价格分布状况季度基相
历史数显示价格700010000元方米住宅高档住宅中占例竞争激烈细分市场
2）需求分析
根海市房产交易中心4年收集45000余份购房者需求调查问卷数显示潜购房者选择房型种类方面变化价格整体升导致二房型住宅客户例增加分流部分原计划购买三房型住宅客户外量户型单身公寓市房客户需求效释放
2000－2002年高档物业价格走势图
3）市政建设支持
海轨道交通网络中唯金环明年底成型道金环东半环――全长22公里轨道交通4号线（明珠线二期）目前正加紧建设计划2004年底基建成2005年实现试通车已建成轨道交通1号线2号线3号线（明珠线期）接轨形成申字形轨道交通网络基骨架发挥运输效率届时必进步带动轨道周边商品住宅价格升高
二未高档住宅市场预测
2002年影响楼市利消息接踵：浦江两岸综合开发实质性启动外滩体化开发陆家嘴新轮开发建设启动银行度降低存贷款利率货币化分房政策阶段转入加速推进阶段住房拆迁安置补贴新规定出台房产交易手续费降低等举措年海楼市持续走奠定基调
4 高档物业租赁市场预测
未三年时间海批高品质墅服务式公寓高档公寓竣工投入市场外外籍员住房津贴继续调整会高端墅服务式公寓租金造成定压力持续外籍员数目增长缓部分压力
外高档公寓豪华住宅租赁市场末端租金较两类型物业便宜会更受外籍士欢迎入住率租金稳定升
4 高档物业销售市场预测
市市政基础设施新轮旧城改造力度加市场部预计未三五年高端住宅供应市场供应量增幅明显品质产品竞争较激烈未高端住宅需求市场境外客户实际需求市场容量日益增加预计总体高端住宅市场期维持稳中升态势商品住宅价格趋稳
年度全球济受伊拉克战事非典型肺炎疾病等影响令外国投資者縮減投資對海高档物业市场带巨負面影響利润击
1） 区域分布特征分析
全市高档住宅供应量相集中1999年区域高档住宅累计供应量集中浦东徐汇长宁三区域占全市高档住宅累计总量67％
2003年1季度新盘集中静安长宁两区卢湾黄浦定供应量受新轮旧区改造启动浦江两岸规划实施影响预计未高档住宅开发集中黄浦静安长宁卢湾等改造力度较区域江河等具独特景观资源区域例黄浦江两岸北外滩等区域成高档住宅集中区
2）价格分布结构分析
均价7000—10000元／方米物业供应占高档住宅市场流例逐年减少均价15000元／方米高档住宅例2000年较幅度升2001年例稳定11％左右2003年1季度均价15000元／方米高档住宅推量非常明显增长究原世茂滨江花园二期仁恒滨江花园三期新推量较带动例迅速扬例结构增加提升该季度新推物业均价升11470元／方米
3）未潜供应块分析
结合现规模高档新盘续推量未均价7000—10000元／方米物业流供应产品15000元／方米物业推量定增长
高档住宅市场仅总量放占市场份额保持步快速增长1999年涨2002年底升幅15倍
2003年初国家高档物业市场政策系列调控手段出台预计年高档住宅市面积2002年基础会面积放量申城高端住宅市场竞争更加激烈
附表1：高档客源购买特性分析：
影响素
影响程度
价格敏感程度
较高
生活品质求
高
社区规划环境求
高
建筑质量外装修档次求
高
公交通赖性
般
道路求
极高
休闲空间绿化景观求
高
会设施求
高
容积率覆盖率求
高
周边生活配套设施求
般
物业理求
高
叁中心城区高档物业市场分析
配合专题报告市场研究针目前海市中心城区售(包括2002年开盘销售部分2003年季度开盘销售产品)万元左右区域代表性案做较详细市场调研方面综合分析求更确实握高档物业市场整体动态
徐汇区
2003年徐汇区加快建设静净洁景等四环境功区步伐高价位盘段集中徐家汇商圈肇嘉浜路线环线部分区域
2003年1－3月徐汇区销售楼盘均年度续未发现新块新市产品土资源缺乏会程度影响区域高档物业市供应量
报告目前徐汇区售较代表性五案进行调查分东方曼哈顿（尚东区）兆丰帝景苑尊园天际花园（三期）阳光巴黎
1产品形态：
案名
产品形态
楼层规划
天际花园（三期）
二幢30层高层
二梯三户
阳光巴黎（期）
三幢18层高层
二梯三户
兆丰帝景苑
五幢25层高层
二梯二户二梯三户三梯二户二梯五户六户
东方曼哈顿尚东区
7幢7层层二幢16层高层
层梯两户（电梯）
高层二梯三户
尊园
28－33层高层
幢三梯六户二幢二梯四户
说明：
l 产品形态东方曼哈顿规划7层电梯层16层高层外余案产品形态例外高层中高达33层见高档物业说高层属产品形态寸土寸金段优势表露疑
l 表出区高档物业楼层规划二梯三户规划二梯三户甚三梯二户规划种情况高档物业建筑设计房型设计显极重保证合理采光观景等方面素充分满足客户需求开发商必须重点关注
2．面积配：
面积配表
房
面积
30－40
4050m2
5060m2
60－70
70
合计
套数
46
46
例
100
100
二 房
面积
7080
8090
90100
100110
110
合计
套数
30
82
78
28
141
359
例
84
228
217
78
393
100
三 房
面积
130
130140
140150
150160
160
合计
套数
52
54
144
254
268
772
例
67
7
187
329
347
100
四房复式
面积
200
200250
250
合计
套数
69
84
15
168
例
41
50
9
100
说明：
l 统计数源东方曼哈顿（尚东区）兆丰帝景苑尊园天际花园三期阳光巴黎五案1345户中房占34二房占267三房占574四房复式占125
l 表出区高档物业力房型三房例占统计数574中160方米房型150－160方米房型占例分占329347％
l 二房面积分布情况力110方米房型例占40
3．物业公司理费：
案名
物业公司
理费
天际花园（三期）
佳安物业
22元方米
阳光巴黎（期）
阳光新锦物业
未定
兆丰帝景苑
怡高物业
4元方米
东方曼哈顿尚东区
怡高物业
8元方米
尊园
第太戴维斯
未定
说明：
l 数出高档物业物业理费高2元方米高东方曼哈顿物业理费达8元方米聘请知名高档物业公司
4．化率：
案名
开盘日期
销售率
天际花园（三期）
2002128
60
阳光巴黎（期）
2002105
80
兆丰帝景苑
200212
80％
东方曼哈顿尚东区
200211
85
尊园
20028
80
说明
l 案开盘日期相差久销售情况讲总体情况良
l 东方曼哈顿段优势产品规划投资价值目前销售情况佳
二长宁区
2003年1季度长宁区高价位楼盘断涌现分布古北路线虹桥河滨花园虹桥万博花园’面市仁恒集团开发仁恒河滨花园
长宁区选取古北中央花园城畅园虹桥河滨花园虹桥万博花园（期）嘉里华庭东方伦敦7样进行调查分析
1产品形态
案名
产品形态
楼层规划
古北中央花园
12－13层高层
梯二户二梯户
城（三期）
12－18层高层高层
二梯二户
畅园
32层高层
二梯二户
虹桥河滨花园
14－30层高层高层
二梯二户二梯四户
东方伦敦
幢28层高层
三梯三户三梯四户
嘉里华庭
四幢38层高层
三梯六户三梯四户
虹桥万博花园（期）
三幢18－28层高层
二梯三户
说明：
l 表出区售高档物业高层高嘉里华庭达38层
l 楼层规划二梯二户二梯三户少规划二梯户规划三梯六户
2．面积配
房
面积
30－40
4050m2
5060m2
60－70
70
合计
套数
148
148
例
100
100
二 房
面积
8090
90100
100110
110120
120
合计
套数
148
54
293
495
例
299
109
592
100
三 房
面积
130
130140
140150
150160
160
合计
套数
94
130
668
712
1604
例
59
81
416
444
100
四房复式
面积
200
200250
250
合计
套数
31
149
162
342
例
9
436
474
100
说明：
l 数源城畅园虹桥河滨花园虹桥万博花园（期）嘉里华庭东方伦敦六案
l 统计2589户中房占57二房占191三房占62四房复式占132出力房型三房三房中150－160方米160方米房型分占416444
3．物业公司理费
案名
物业公司
理费
古北中央花园
戴梁行
3元方米
城（三期）
狮城怡安
未定
畅园
5元方米
虹桥河滨花园
285元方米
嘉里华庭
嘉里建设理
55元方米
虹桥万博花园（期）
2元方米
东方伦敦
未定
95元方米
说明：
l 表出三案物业理理费低2元方米高东方伦敦达95元方米
4．化率
案名
开盘日期
销售率
古北中央花园
20026
70％
城（三期）
200210
80
畅园
20025
80％
虹桥河滨花园
20032
40％
嘉里华庭
200110
95
虹桥万博花园（期）
200348
70％
东方伦敦
20021030
40
说明：
l 虹桥河滨花园东方伦敦销售情况落区域物业原虹桥河滨花园整体产品品质略低区域产品东方伦敦属烂尾搂改造工程造成舆影响佳
三黄浦卢湾
作海市传统中心城区区域土供应量直处供应求局面2002年半年着区域旧城改造力度断增区域开工面积增加程度缓解区域供应紧张局面
针黄浦卢湾两区高档物业选取太阳市花园海悦花园士博汇耀江花园（期）四案进行调查分析
1产品形态：
案名
产品形态
楼层规划
太阳市花园
5幢18－28层高层
二梯户二梯二户
海悦花园
22－34层高层
二梯二户二梯三户二梯四户
士博汇（13号楼）
2131层高层
二梯二户二梯四户
耀江花园（期）
2幢34层高层
二梯三户
说明：
l 表出黄浦卢湾两区高档物业属高层高达34层楼层规划二梯户四户等
2面积配
房
面积
30－40
4050m2
5060m2
60－70
70
合计
套数
155
155
例
100
100
二 房
面积
8090
90100
100110
110120
120
合计
套数
44
34
172
43
93
386
例
114
88
446
111
241
100
三 房
面积
130
130140
140150
150160
160
合计
套数
34
102
111
80
245
572
例
6
178
194
14
428
100
四房复式
面积
200
200250
250
合计
套数
3
15
18
例
17
83
100
说明：
l 数源太阳市花园（二期）海悦花园售（2810楼）士博汇（13号楼）耀江花园（期）四案1131户中房占137二房占341三房占506四房复式占16
l 出区售案中三房占半力房型中160方米力例占三房428外房面积超70方米二房力房型110－120方米四房复式250方米房型
3．物业公司理费：
案名
物业公司
理费
太阳市花园
第太戴维斯
42元方米
海悦花园
中海物业
22未定
士博汇
未定
未定
耀江花园
怡合高力
2元方米
说明：
l 表出理费低2元方米高42 元方米聘知名高档物业理公司
4．化率：
案名
开盘日期
销售率
太阳市花园（二期）
20025
80
海悦花园
2002418
70％
士博汇（期）
20032
100％
耀江花园（期）
200212
95
说明：
l 区域案受世博会市府旧区改造利影响总体销售率较佳外案高楼层住户黄浦江江景天然优势吸引相部分客户投资置业区域
四静安区
2003年半年静安区房产市场异常火爆2002年项目续产品陆续推出区域新盘层出穷市场竞争前未激烈
静安区选取达安花园静安雅筑静安阳光名 国际丽城华商会馆静安晶华园静安行家康宁雅庭静安河滨花园静安枫景海街区中凯城市光12案进行调查
1产品形态：
案名
产品形态
楼层规划
静安雅筑
幢8层（电梯）
梯户
康宁雅庭
幢28层高层
二梯三户
国际丽城
18－33层高层
二梯二户二梯四户
静安行家
28层高层
二梯三户
海壹街区
高层
二梯三户
中凯城市光
高层
二梯三户
静安枫景
高层
二梯三户
华商会馆
幢8层（电梯）
梯户梯二户
说明：
l 区物业产品规划高层高33层块身素政府中心城区容积率规定2003年部分层产品静安雅筑华商会馆规划8层电梯房
l 楼层规划二梯三户部分层产品梯户二户
2面积配：
房
面积
30－40
4050m2
5060m2
60－70
70
合计
套数
28
112
28
18
186
例
15
60
15
10
100
二 房
面积
90
90100
100110
110120
120
合计
套数
28
257
176
162
61
684
例
41
376
257
237
89
100
三 房
面积
120
120130
130140
140150
150
合计
套数
26
124
141
166
329
786
例
33
158
179
211
419
100
四房复式
面积
200
200250
250
合计
套数
151
120
23
294
例
514
408
78
100
说明
l 数源达安花园（静安景观楼王）静安雅筑静安阳光名 国际丽城（期）华商会馆静安晶华园静安行家康宁雅庭静安河滨花园静安枫景案
l 统计1950户中房占95二房占351三房占403四房复式占151见区力房型三房二房三房例相差
l 房力房型50－60方米二房力房型90－100方米三房力房型150方米房型四房复式面积集中200方米左右200－250方米
3．物业公司理费：
案名
物业公司
理费
静安雅筑
静安产
46元方米
康宁雅庭
电力物业
175元方米
国际丽城
第太戴维斯
4元方米
静安枫景
怡高物业
35元方米
海壹街区
世邦魏理仕
28元方米
中凯城市光
未定
未定
华商会馆
怡高物业
未定
说明：
l 表出理费低175元方米高426元方米聘知名高档物业理公司
l 做住宅市场顶级产品顶尖物业理水准必缺物业理费高低客源关心问题
4．化率：
案名
开盘日期
销售率
静安雅筑
2003228
90
康宁雅庭
20031
85
国际丽城（期）
200241
100
海壹街区(二期)
20025
100
中凯城市光（三期）
20034
75％
静安枫景
2002116
85％
华商会馆
2003220
100
说明：
l 市中心黄金段土生受区政府建设双高社区力改造旧居住区利影响区域案销售率普遍较理想
五浦东新区
作海楼市投资热点区域浦东房产发展直走全市前列房价走势销售排名广告投放新盘推量呈现较强劲发展态势浦东新区2003年推出高档物业聚集陆家嘴区世纪公园周边
浦东新区区域代表性菊园（三期）万源杰座香梅花园水清木华四案进行调查
1．面积配：
房
面积
30－40
4050m2
5060m2
60－70
70
合计
套数
45
15
60
例
75
25
100
二 房
面积
8090
90100
100110
110120
120
合计
套数
30
30
72
172
304
例
99
99
236
566
100
三 房
面积
130
130140
140150
150160
160
合计
套数
72
241
71
44
428
例
168
563
166
103
100
说明：
l 数源菊园（三期）万源杰座二案792户中房占76二房占384三房占54见三房力房型
l 房40－50方米二房力房型110－120方米三房力房型140－150方米
2．产品形态：
案名
产品形态
楼层规划
菊园（三期）
18－39层高层
二梯四户
万源杰座
16－18高层
二梯二户二梯三户二梯八户
香梅花园
高层
二梯二户二梯四户
水清木华
16幢10－28层高层高层
梯二户二梯二户
说明：
l 表出区高档物业产品形态高层楼层规划二梯二户八户中万源杰座规划幢商务公寓楼层规划二梯八户
3．物业公司理费：
案名
物业公司
理费
菊园（三期）
中海物业
35元方米
万源杰座
世邦魏理仕
4元方米
香梅花园
世邦魏理仕
3元方米
水清木华
25元方米
说明：
l 表出理费低2元方米高4 元方米聘知名高档物业理公司
4．化率：
案名
开盘日期
销售率
菊园（三期）
200211
85％
万源杰座
200212
60
香梅花园
20028
90
水清木华
2002630
55
肆综 述
未高档物业市场发展综述
海房产高档住宅市场未走势房市持续
海市房局消息显示2002年海房产市场保持良发展状态存量房增量房租赁房交易错业绩市场增量房存量房供求关系基持
方面存量房面积增量房面积接市场购房消费型购房2002年海商品交易房面积1961万方米存量房销售面积1790万方米方面海租赁房屋发展态势良房局统计数显示2002年海房产租赁1790万方米中愿租赁占整体30
2002年全年海房产业投资总额720亿元民币占海市固定资产投资额33增长142达海房产历史高水2001年净增373亿（占海GDP69）海房产市场基形成居民购房市场成海房市保持升趋势根保证
海楼市继续保持良发展趋势未年海支撑楼市卖点
1 海作国际市外省市居民境外士魅力正进步释放部分已成海楼市消费力（2003年伊始温州民营企业均瑶集团投资均瑶国际广场开始预租售幢总高32层面积约8万方米5A级商务楼成外民营济2003年进入海楼市亮点）
2 高档商品房市场数显示价位7000元高档商品房买中境外士占233外省市占293境外公司外企业纷纷总部迁入海推动海高档房产销售
3 海未年城市济规划海房产市场带促进作忽视海新轮城市建设旧区改造房产市场形成巨拉力批旧城区进行拆迁改建采取货币拆迁工程必然拆迁户进入房产交易市场增加总体购房需求
4 市府交通航运规划扩房产市场价值空间交通航运规划包括国际货运机场建设洋山港口建设高速公路轨道交通网建设轨道济机场济等效应必带动楼宇济引导海楼市升趋势
5 城市化口号提出意味着海房产会增加新发展空间海建成世界级城市概念必推动海市第三产业发展城市化进程中求海目前城市化程度7020年目标90海魅力作海仅承担身城市化压力分担全国城市化压力解决进入海农村口住房问题方面促进海房产市场进步发展
二2003年季度高档物业板块现况总述
1） 淮海东路北苏州河岸区属商业商务中心房价稳居高位均价8800元
2） 老西门周边区中档楼盘应市房价微幅调均价7930元
3） 陆家浜路南黄浦江岸世博效应显现房价底部抬升均价7000元
4） 卢湾区建国路北区段环境流高档楼盘均价14600元
5） 静安区楼盘供应足户公寓受宠中档房均价7075元高档房均价11250元50余方米酒店式户型公寓均价660012750元
6） 徐汇区徐家汇区市楼盘减少房价居高均价8000元
7） 长宁区环线东区销量幅攀升房价走势强劲均价7845元
8） 浦东陆家嘴滨江区高档楼盘区域房价高位支撑均价1280020000元
10）世纪公园周边区房源供应充足价格略扬均价650011000元
伍新重点案分析
长宁区
案 名
虹桥河滨花园
工位置
长宁路1898号
投资兴建
海科实业限公司
售 楼 处
长宁路1898号
企划销售
旭阳 万欣
力总价
136－144万
调查日期
200349
建筑设计
境建筑设计事务
售总额
8亿
工程进度
封顶
电 话
62290066
规划户数
524户
规划途
住宅
基面积
2 6万方米
售户数
524户
销售面积
8万方米
售出户数
209户
建筑楼层
14－30 F
销 售 率
约40
规划面积
63－300方米
银行贷款
额度
70
力面积
160－170方米
年限
30
均单价
8500元方米
银行
民生银行
单价范围
7200－13000元方米
房 率
80
公开日期
20032
物业公司
车 位 数
400
容 积 率
307
理 费
285元
车位单价
10万
绿 化 率
45
[——产品分析——]
理位置：
案位长宁路古北路紧邻苏州河属规划中长宁路居住板块区域生活氛围浓厚周边项生活配套设施齐全未升值潜力较
目前长宁路古北路路段正进行道路拓宽工程工程完工道路条件改善
产品规划：
1 区占面积26万方米总建筑面积8万方米规划9幢14－30层高层高层构成楼层规划二梯二户二梯四户房率80左右
2 区绿化率45规划中占28万方米苏州河文化公园紧接案西面提升区居住环境
3 区配套设施：中央花园玻璃天幕室游泳池桌球室健身房等
面积配·：
案524户面积范围63－300方米具体配：
房型
面积
户数
例
房
60－70方米
40
76
二房
100－110方米
40
76
三房
120－130方米
40
76
150－160方米
162
309
160－170方米
200
382
四房复式
200方米
42
81
价格分析：
案目前单价范围7200－13000元方米均价8500元方米左右力总价140万符合区域市场价格行情
化分析：
2003年3月开盘目前已化40％左右销售成绩甚理想
优劣势分析：
优势：
1 理位置较佳周边配套齐全属规划中长宁路居住区域区域量已建成建居住区区域居住氛围浓厚
2 区西面规划中苏州河文化花园区域居住环境提高
3 苏州河整治长宁路拓宽工程区域未前景区域楼价定升值潜力
劣势：
1 目前苏州河尚整治中处河边案定影响
2 三房房型面积规划较总价较高已引起销售受阻
案 名
畅园
工位置
愚园路888号
投资兴建
海长峰房产开发公司
售 楼 处
愚园路888号
企划销售
售
力总价
208－221万
调查
日期
200349
建筑设计
美国 ARQ建筑事务
售总额
10亿
工程
进度
封顶
电话
62100888
规划户数
558户
基面积
19200方米
售户数
558户
销售面积
10万方米
售出户数
446户
建筑楼层
32层
销 售 率
80％
规划面积
123－254方米
银行贷款
额度
70
力面积
160－170
年限
30
均单价
13000元方米元
银行
工商银行
单价范围
12000－15000元方米
房 率
78
公开日期
200210
物业公司
车 位 数
350
容 积 率
52
理 费
5元方米
车位单价
25万
绿 化 率
35
[——产品分析——]
理位置：
案位江苏路愚园路口周边项生活配套设施齐全出门铁二号线江苏路站区域公交出行十分便捷
距案500米中山公园商圈静安寺商圈区域商业氛围较浓厚购物方便
产品规划
区占面积19200方米总建筑面积10万方米容积率52规划2幢32层高层建筑分九单元楼层规划二梯二户房率78左右
区绿化率较低35％配套设施较齐全中央绿化落瀑水景特色种植池等
面积配：
558户面积范围123－254方米具体配情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
120－130方米
113
203
130－140方米
104
186
三房
150－160方米
55
99
160－170方米
217
389
170方米
7
13
四房
200方米
31
55
200方米
31
55
价格分析：
案全装修房理位置极优越出门铁站13000元方米均价符合产品价值
化分析：
总体销售情况良进入2002年海销售金额50强目前销售率80％左右
优劣势分析
优势：
1 段极佳周边项生活配套设施齐全商业氛围浓厚
2 出门铁站出行极便捷
3 区配套设施齐全安保严格
劣势：
1 江苏路交通干道班时车流量流量出行影响
2 容积虑较高达52区绿化率较低35％居住环境影响
3 全装修房加较面积规划房屋总价较高
案 名
东方伦敦
工位置
古北路1000号
投资兴建
宝域房产发展限公司
售 楼 处
古北路1000号
企划销售
华置行物业顾问限公司
力总价
450－468万
调查
日期
200349
建筑设计
海城市建筑设计院
售总额
9亿
工程
进度
现房
电话
62786355
规划户数
178户
基面积
15万方米
售户数
178户
销售面积
5万万方米
售出户数
71
建筑楼层
28层
销 售 率
40％
规划面积
245－258方米
银行贷款
额度
70
力面积
250－260
年限
30
均单价
18000元方米元
银行
工商银行
单价范围
17000－19000元方米
房 率
78
公开日期
200210
物业公司
未定
车 位 数
176
容 积 率
33
理 费
95元方米
车位单价
未定
绿 化 率
43
[——产品分析——]
理位置：
案位古北路1000号属古北高档居住区区域居住氛围浓厚生活水准较高周边配套设施齐全出行便捷购物方便
古北二期居住区已开始动工区未前景进步
产品规划
区占面积15万方米总建筑面积5万方米容积率33两幢28层高层建筑镶拼成中三层会楼中间采挑空设计楼层规划三梯四户房率78左右
配套设施四层会（层）室高尔夫练室家庭影院医务室雪茄红酒吧室游泳池等
面积配：
三房案唯房型面积超200方米具体配情况见表：
房型
面积
户数
例
三房
240－250方米
28
157
250－260方米
150
843
价格分析：
案精装修房均价18000元方米装修标准6000元方米房型面积规划超200方米总价超400万案单价总价均高区域市场价格行情
化分析：
案2002年5月开盘受总价较高产品烂尾搂改造影响身形象销售情况容乐观
优劣势分析
优势：
1 段极佳区域居住氛围浓厚居住水准较高周边项生活配套设施齐全
2 区会规划较高档
劣势：
1 案属烂尾楼开工程重新销售时土年限必减少
2 精装修加面积房型规划案房屋总价高区域均价格
3 房型设计合理较空间浪费
案 名
城（三期）
工位置
古北路1398号
投资兴建
复集团
售 楼 处
古北路1398号
企划销售
策源
力总价
142152万
调查
日期
200349
建筑设计
美国 ARQ建筑事务
售总额
9亿
工程
进度
封顶
电话
62086969
规划户数
660户
基面积
8万方米
售户数
240户
销售面积
10万方米
售出户数
192户
建筑楼层
12－18层
销 售 率
80％
规划面积
156－200方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160
年限
30
均单价
9500元方米元
银行
浦发
单价范围
9000－10000元方米
房 率
82
公开日期
200210
物业公司
狮城怡安
车 位 数
250
容 积 率
125
理 费
未定
车位单价
未定
绿 化 率
35
[——产品分析——]
理位置：
案位古北路古羊路处长宁闵行交界处属著名古北高档居住区区域居住氛围浓厚生活水准较高周边项配套设施齐全
距重交通干线延安路高架800米出行较便捷
产品规划
项目占面积8万方米总建筑面积10万方米容积率125规划14幢12－28层高层高层建筑目前销售三期12－18层高层8幢楼层规划二梯二户房率78左右
区配套设施工湖童游乐园题花园会屋顶网球场区绿化率较低35％
面积配：
三期240户面积范围156－200方米具体配情况见表：
房型
面积
户数
例
三房
150－160方米
120
50
160－170方米
60
25
四房
200方米
60
25
价格分析：
案单价范围9000－10000元方米均价9500元方米左右力总价约150万总体价格情况略低古北区价格行情
化分析：
目前售三期2002年10月开始销售已化70％左右成绩较理想
优劣势分析：
优势：
1 毗邻古北高档居住区周边项生活配套设施齐全 生活水准较高
2 发展商著名复集团开发成功楼盘品质保证
3 古北居住区二期已开始动工区域未前景
劣势：
1 区幢街建筑噪音影响
2 区楼楼栋距较部分低楼层住户采光影响外区绿化率较低35％
3 部分房型设计甚理想较差
案 名
古北中央花园
工位置
虹桥路姚虹西路
投资兴建
海百统房产公司
售 楼 处
虹桥路姚虹西路
企划销售
古北房产代理销售公司
力总价
240－255万
调查日期
200349
建筑设计
海华东建筑设计研究院
售总额
10亿
工程进度
封顶
电话
62751111
规划户数
250户
基面积
2万方米
售户数
250户
销售面积
7万方米
售出户数
175
建筑楼层
12层
销 售 率
70％
规划面积
155－316方米
银行贷款
额度
70
力面积
160－170
年限
30
均单价
15000元方米元
银行
工商银行
单价范围
14000－17000元方米
房 率
82
公开日期
20026
物业公司
戴梁行
车 位 数
275
容 积 率
35
理 费
3元方米
车位单价
16万
绿 化 率
60
[——产品分析——]
理位置：
案处虹桥路姚虹西路属古北二期规划开发区域区域居住氛围浓厚生活水准较高周边项生活配套设施齐全
东面约500米宋庆龄陵园提升区域文化气息
产品规划
案占面积2万方米总建筑面积7万方米容积率35规划4幢12层高层分3单元楼层规划梯二户二梯户建筑层高31－32米房率82左右
区绿化率较高达60％配套设施花园水景喷泉童游乐场高尔夫推杆区等案全装修房选国际著名品牌金科勒德国柏丽等
面积分布情况：
案房型三房规划面积155方米左右复式房型240方米270方米外规划豪华型总统套房面积规划316方米左右
化分析：
案2002年6月开始销售总体销售销售率70％左右
优劣势分析：
优势：
1 段极佳周边项生活配套设施齐全生活水准较高
2 属规划中古北二期开发区域域未前景
3 区绿化率较高达60％提升区生活环境
劣势：
1 目前周边古北二期开发施工工程区域居住环境影响
2 属古北二期开发区域未周边竞争案较客户选择余较案化定影响
案 名
嘉里华庭
工位置
华山路1038号
投资兴建
嘉里发展（海）限公司
售 楼 处
华山路1038号
企划销售
售
力总价
260万
调查日期
200349
建筑设计
巴马丹国际公司
售总额
21亿
工程进度
现房
电 话
62266633
规划户数
684户
基面积
18万方米
售户数
684户
销售面积
12万方米
售出户数
650
建筑楼层
38层
销 售 率
95％
规划面积
136－153方米
银行贷款
额度
70
力面积
145方米（五号楼）
年限
30
均单价
18000元方米元
银行
工商银行
单价范围
16000－19000元方米
房 率
80
公开日期
200110
物业公司
嘉里建设理
车 位 数
700
容 积 率
66
理 费
55元方米
车位单价
18万
绿 化 率
55
[——产品分析——]
理位置：
案位昭化东路曹家堰路紧邻华山路理位置较佳属闹中取静生活区域周边项生活配套设施齐全区域居住氛围浓厚
中山公园商圈静安寺商圈铁二号线距案约1公里路程区域商业氛围较浓厚出行购物便捷
产品规划：
区占面积18万方米总建筑面积12万方米容积率66规划4幢38层高层建筑楼层规划三梯六户二梯四户房率78左右
区绿化率较高达55％配套设施较齐全属开发第三期区项配套目前已落实
面积配：
目前售第五座228户房型规划二房三房具体配：
房型
面积
户数
例
二房
130－140方米
76
333
三房
140－150方米
76
333
150－160方米
76
333
价格分析：
案均价18000元方米第五座总价243万280万高区域市场行情价格
化分析：
案2001年10月开盘基完成化
优劣势分析：
优势：
1 理位置较佳区域居住氛围浓厚周边项生活配套齐全周边丁香花园提升区域文化氛围
2 区配套设施齐全绿化率较高达55％
劣势：
3 66超高容积率造成区口密度较高35％区绿化率居住环境影响
4 38层楼层规划三梯六户面规划住户形成电梯紧张外造成房型设计甚合理采光通风等受影响
案 名
虹桥万博花园
工位置
古北路1号
投资兴建
万博房产
售 楼 处
古北路1号
企划销售
聚仁物业
力总价
48万78万
调查
日期
200349
建筑设计
海机电设计研究院
售总额
约9亿
工程
进度
未封顶
电 话
52065858
规划户数
1100户
规划
途
住宅
基面积
43万方米
售户数
405户
销售面积
12万方米
售出户数
208户
建筑楼层
18F－28F
销 售 率
约70
规划面积
65－150方米
银行贷款
额度
70
力面积
60－70方米
100－110方米
年限
30
均单价
7250元方米
银行
工商银行
单价范围
6500－8000元方米
房 率
78（高）
82（高）
公开日期
200348
物业公司
车 位 数
400
容 积 率
28
理 费
2元方米
车位单价
未定
绿 化 率
51
[——产品分析——]
理位置：
案位古北路锦屏路属长宁路居住板块区域居住氛围浓厚周边项生活配套设施齐全
毗邻天山商业圈区域购物较便捷距环线高架约800米延安路高架15公里铁二号线延伸段古北路站区域出行较便捷
产品规划：
案占面积约43万方米总建筑面积12万方米目前推出销售期3幢18－28层高层楼层规划二梯三户房率80左右
区绿化率较高达51配套设施2000方米水岸会音乐广场中央花园等
面积配：
目前推出销售期三幢405户面积规划范围65－150方米具体配：
房型
面积
户数
例
房
60－70
108
267
二房
1001101方米
108
267
110120方米
54
133
三房
120130方米
54
133
140－150方米
54
133
150－160方米
27
67
价格分析：
案价格范围6500－8000元方米均价7200元方米案目前推出期房二房力房型总价略低区域价格行情
化分析：
案200349日开盘目前销售情况良销售率已达70％左右
优劣势分析：
优势：
1 理位置较佳周边配套齐全
2 属规划中长宁路居住区域区域量已建成建居住区区域居住氛围浓厚
3 区配套设施齐全绿化率较高达51％
4 房型设计合理面积控制总价控制
劣势：
1 目前长宁路正道路修整区域出行状况环境佳
徐汇区
案 名
东方曼哈顿（尚东区）
工位置
红桥路128号
投资兴建
东方海外
售 楼 处
红桥路128号
企划销售
售
力总价
247266
调查
日期
2003411
建筑设计
JY建筑
售总额
6亿元
工程
进度
结构封顶
电 话
64685555
规划户数
176户
基面积
19万方米
售户数
176户
销售面积
3万方米
售出户数
150户
建筑楼层
7－16F
销 售 率
85％
规划面积
136－209方米
银行贷款
额度
70％
力面积
130140方米
年限
30年
均单价
19000元方米
银行
工行建行
单价范围
16000－24000元方米
房 率
815％85％
公开日期
200211
物业公司
怡高物业
车 位 数
100
容 积 率
158
理 费
8元
车位单价
未定
绿 化 率
50％
[——产品分析——]
理位置：
案位位虹桥路文定路距徐家汇商业中心仅200米区域商业氛围浓厚出行购物极便捷项生活配套设施十分齐全
周边徐家汇天教堂著名光启公园增添区域文化氛围
产品规划：
目前售二期占面积19万方米总建筑面积3万方米7幢7层电梯层2幢16层高层组成高层楼二楼规划堂楼层规划二梯三户高层房率815％层房率85％
区项配套设施齐全设施水准较高外区绿化率较高达50％
面积配：
目前推出销售二期分高层层176户中层已售完面高层（78户）进行面积配：
房型
面积
户数
例
三房
130140方米
26
333
160－170方米
13
167
180－190方米
13
167
四房
200－250方米
26
333
价格分析：
案全装修房单价范围16000－24000元方米均价19000元方米左右总价范围258－397万单价总价均高区域均价格
化分析：
案2002年11月开盘目前层已全部售完高层剩三房房源目前总体销售率85％左右销售成绩较理想
优劣势分析：
优势：
1 处徐家汇商业中心理位置极佳周边项配套设施齐全区域商业氛围浓厚出行购物十分便捷
2 周边著名徐家汇天教堂光启公园提升区域文化氛围
3 区配套设施齐全绿化率较高达50％居住环境较理想
4 发展商著名东方海外集团开发成功楼盘实力较雄厚品牌保障
劣势：
1 部分房型设计甚理想极通风情况佳
2 案属全装修房较房型面积案总价较高
案 名
阳光巴黎（期）
工位置
斜土路2143号
投资兴建
海豪森房产限公司
售 楼 处
斜土路2143号
企划销售
戴梁行 泛城
力总价
81万
124142万
调查
日期
2003411
建筑设计
添成建筑设计限公司
售总额
72亿
工程
进度
未封顶
电话
64222888
规划户数
126户
规划
途
商住
基面积
32万方米
售户数
126户
销售面积
8万方米
售出户数
100户
建筑楼层
18层
销 售 率
80％
规划面积
92－300方米
银行贷款
额 度
70
力面积
90－100
140－150150－160
年 限
30
均单价
8900元方米元
银 行
海银行
单价范围
7900－1000元方米
房 率
8082
公开日期
200210
物业公司
阳光新锦物业
车 位 数
108
容 积 率
25
理 费
25
车位单价
未定
绿 化 率
36
[——产品分析——]
理位置：
案位斜土路东安路距徐家汇15公里理位置优越区域生活氛围浓厚周边项生活配套设施齐全斜土路条公交线路区域公交出行便捷
紧邻斜土路车流量较案街建筑噪音影响
产品规划：
区占面积32万方米总建筑面积8万方米期规划三幢18层高层中13层商房楼层规划二梯三户顶层复式房率80％左右
区绿化率较低达36％居住环境定影响
房型设计：
案楼层规划梯二户梯三户目前推出房型房二房三房四房复式房房率控制82％左右
房型设计房型总体设计较合理三房厅未正南采取利转交阳台增加采光
面积配：
目前推出126户面积范围92－300方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
90－100
26
207
120－130
13
103
三房
140－150
26
207
150－160
26
207
170－180
13
103
190－200
13
103
四房复式
300
9
7
价格分析：
案价格范围7900－10000元方米均价8900元方米符合区域市场行情
化分析：
案2002年10月开盘总体销售情况较理想期销售率达80％
优劣势分析：
优势：
1 理位置优越区域居住氛围浓厚周边生活配套设施齐全出行购物方便
2 区容积率区域较低26区规划较齐全
劣势：
1 区绿化率较低达36％影响居住质量环境
2 幢住宅距斜土路仅十米严重受噪音污染
案 名
尊园
工位置
漕溪北路45号
投资兴建
海吉发投资限公司
售 楼 处
漕溪北路45号
企划销售
立置房产
力总价
195－208万
调查
日期
2003411
建筑设计
华东建筑设计研究院
售总额
7亿
工程
进度
封顶
电 话
64281111
规划户数
410户
基面积
12426方米
售户数
410户
销售面积
54900方米
售出户数
328户
建筑楼层
28－33层
销 售 率
80％
规划面积
90－600方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160
年限
30
均单价
13000元方米元
银行
工商银行
单价范围
10000－15000元方米
房 率
8082
公开日期
200210
物业公司
第太戴维斯
车 位 数
180
容 积 率
44
理 费
未定
车位单价
未定
绿 化 率
467
[——产品分析——]
理位置：
案位漕溪北路处徐家汇商业中心区域区域商业氛围极浓厚周边项生活配套设施齐全港汇广场东方商厦太洋汇金百货等型商场购物极便捷
区域公交出行极便捷铁号线徐家汇站漕溪北路数十条公交线路等
产品规划：
区占面积12426方米总建筑面积54900方米容积率44规划3幢28－33层高层建筑幢28层楼层规划三梯六户2幢33层楼层规划二梯四户房率78左右
区绿化率467％配套设施齐全游泳池健身房超级网吧功视听室医疗室VIP会等
面积配：
案410户面积范围90－600方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
80－90方米
52
127
90－100方米
52
127
120－130方米
62
151
三房
110－120方米
52
127
140－150方米
62
151
150－160方米
124
302
复式
300方米
6
15
价格分析：
案理位置极优越13000元方米均价200万元左右总价符合区域市场行情
化分析：
案2002年10月开盘号楼已售完二三号楼房源已剩总体销售率达80％
优劣势分析
优势：
1 处徐家汇商业中心区域出行购物十分便捷周边项生活配套设施齐全
2 周边徐家汇天教堂修女院增添区域文化氛围
劣势：
1 周边道路车流量流量较区噪音影响
2 容积率较高影响居住环境
3 规划栋距较案南面建造莱诗邸花园（规划9－33层）案低楼层住户采光影响
案 名
兆丰帝景苑
工位置
肇嘉浜路1001号
投资兴建
海荣福房产
售 楼 处
肇嘉浜路1001号
企划销售
兆丰资询
力总价
240－256万
调查
日期
2003411
建筑设计
华东建筑设计院
售总额
8亿
工程
进度
未封顶
电 话
54245699
规划户数
372户
规划
途
商 住
基面积
17000方米
售户数
372户
销售面积
55000方米
售出户数
200户
建筑楼层
25层
销 售 率
80％
规划面积
56－263方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160
年限
30
均单价
14000（毛）－18000（全）元方米元
银行
建行工行
单价范围
13000－20000元方米
房 率
76－78
公开日期
200212
物业公司
怡高物业
车 位 数
200
容 积 率
323
理 费
35－4元 方米
车位单价
未定
绿 化 率
30
[——产品分析——]
理位置：
案处肇嘉浜路宛南路段较佳项生活配套设施齐全区域居住氛围浓厚距徐家汇商业中心约800米出行购物购物方便商业氛围浓厚
周边公交出行方便肇嘉浜路条公交线路外距案约500米铁号线徐家汇站
产品规划
区占面积17000方米总建筑面积55000方米容积率32分商业居住二期目前推出期五幢25层高层中二层商业房楼层规划二梯六户三梯二户房率76－78左右
面积配：
目前推出372户面积范围56－263方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
80－90方米
52
127
90－100方米
52
127
120－130方米
62
151
三房
110－120方米
52
127
140－150方米
62
151
150－160方米
124
302
复式
300方米
6
15
价格分析：
案分毛坯房全装修房中毛坯房单价范围13000－15000元方米全装修房单价范围16000－20000元方米装修标准3000元方米价格高区域均价格
化分析：
案2002年12月开盘销售率已达80％销售成绩较理想
优劣势分析：
优势：
1 段极佳周边项配套设施齐全毗邻徐家汇商业区出行购物方便区域商业氛围浓厚
2 区安保严格部采高科技智化保安系统
劣势：
1 距肇嘉浜路较周边车流量流量较区避免受噪音影响
2 区绿化率较低30％居住环境影响
3 商务公寓电梯数量相较少出行影响
案 名
天际花园（三期）
工位置
南丹东路83号
投资兴建
徐汇城市建设投资开发公司
售 楼 处
南丹东路83号
企划销售
天企行房产
力总价
221－234万
调查
日期
2003411
建筑设计
海核工程建筑设计院
售总额
59亿
工程
进度
封顶
电话
64388268
规划户数
261户
基面积
329万方米
售户数
261户
销售面积
10万方米
售出户数
156户
建筑楼层
30层
销 售 率
60％
规划面积
101－200方米
银行贷款
额度
70
力面积
170－180 方米
年限
30
均单价
13000元方米元
银行
建行工行
单价范围
11000－15000元方米
房 率
80
公开日期
2002128
物业公司
佳安物业
车 位 数
300
容 积 率
304
理 费
22元方米
车位单价
600元月
绿 化 率
40
[——产品分析——]
理位置：
案位南丹东路83号段优越案周边新建高档居住区较区域居住氛围较浓厚项生活配套设施齐全
毗邻徐家汇商业中心（500米）区域商业氛围较浓厚出行购物较方便
产品规划：
区总占面积329万方米总建筑面积约10万方米中目前售三期总建筑面积46万方米容积率304
规划2幢30层高层建筑楼层规划二梯三户房率80左右
区配套设施齐全绿化率467％
面积配：
目前推出261户面积范围101－200方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
100－110方米
28
107
三房
130－140方米
28
107
140－150方米
56
215
150－160方米
28
107
160－170方米
28
107
170－180方米
28
107
四房
170－180方米
56
215
复式
200方米
9
35
价格分析：
案全装修房中装修标准1000元方米单价范围11000－15000元方米均价13000元方米左右力总价230万左右符合区域价格行情
化分析：
案2002年12月8日开盘销售成绩般销售率60％左右
优劣势分析：
优势：
1 段极佳处毗邻徐家汇商业中心区域出行购物极方便周边项生活配套设施极齐全
2 周边徐家汇天教堂修女院增添区域文化氛围
3 区配套设施齐全属开发第三期配套已落实
劣势：
1 部分房型通风采光佳
2 幢楼距斜土路较噪音影响
黄浦区
案 名
太阳市花园
工位置
河南南路368号
投资兴建
海新锦发房产限公司
售 楼 处
河南南路368号
企划销售
第太戴维斯
力总价
288－306万
调查
日期
2003414
建筑设计
海现代设计集团
售总额
78亿
工程
进度
现房
电 话
63368888
规划户数
195户
规划
途
商住
基面积
1万方米
售户数
195户
销售面积
435万方米
售出户数
156户
建筑楼层
18－28层
销 售 率
80％
规划面积
144－344方米
银行贷款
额度
70
力面积
160－170方米
年限
30
均单价
18000元方米元
银行
工行
单价范围
16000－20000元方米
房 率
78
公开日期
20025
物业公司
第太戴维斯
车 位 数
200
容 积 率
435
理 费
422元方米
车位单价
未定
绿 化 率
42
[——产品分析——]
理位置：
案位河南南路复兴东路区域居住商业氛围浓厚周边项生活配套设施齐全
案毗邻豫园商业区距著名商业街淮海中路约15公里出行购物较方便
产品规划
目前推出销售第二期占面积1万方米总建筑面积435万方米容积率435规划5幢18－28层高层建筑中住宅第四层开始楼层规划二梯户二梯二户房率78左右案距黄浦江仅15公里高楼层住户江景
区采酒店式物业理配套设施500方米住客堂3000方米会等
面积配：
案195户面积范围144－344方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
三房
140－150方米
15
77
160－170方米
75
385
170－180方米
65
333
180－190方米
25
128
复式
300方米
15
77
价格分析：
案属全装修案均价18000元方米装修标准2000元方米左右力总价300万元左右 高区域价格水准
化分析：
案2002年5月开盘销售率已达80％中剩房源集中观景效果甚理想CD二幢
优劣势分析
优势：
1 理位置优越周边生活氛围浓厚项生活配套设施齐全
2 毗邻豫园商业区区域商业氛围浓厚购物便捷
3 区配套设施齐全采酒店式理
4 高楼层住户黄浦江江景
劣势：
1 周边旧房较交通干线较狭窄居住环境交通出行影响
2 案规划房型面积普遍较房屋总价较高
案 名
耀江花园（期）
工位置
西藏南路1739号
投资兴建
耀海房产开发限公司
售 楼 处
西藏南路1739号
企划销售
世恒资询
力总价
105万－147万
调查
日期
2003414
建筑设计
海建筑设计院
售总额
12亿
工程
进度
封顶
电话
63771111
规划户数
约1000户
基面积
31372方米
售户数
272户
销售面积
13万方米
售出户数
258户
建筑楼层
26－34层
销 售 率
95％
规划面积
96－136方米
银行贷款
额度
70
力面积
100－110130－140
年限
30
均单价
10500元方米元
银行
工行
单价范围
9000－15000元方米
房 率
80
公开日期
200212
物业公司
怡合高力
车 位 数
340
容 积 率
414
理 费
2元方米
车位单价
未定
绿 化 率
51
[——产品分析——]
理位置：
案位黄浦区西藏南路半淞园路交汇处属规划中南浦桥聚居区区域居住氛围浓厚项生活配套设施齐全区域原属南市区周边旧房较影响居住水准
毗邻世博会展区规划中M8线明珠二号线西藏南路设站点区域未前景
产品规划：
区占面积31372方米总建筑面积13万方米容积率414规划9幢26－34层高层建筑目前推出二四号楼楼层规划二梯三户房率78左右
案全装修房装修标准较高采德国柏丽AO史密斯法国朗等国际知名品牌
面积配：
目前推出期二四号楼272户面积范围96－136方米具体配：
房型
面积
户数
例
二房
90－100方米
34
125
100－110方米
102
375
三房
120－130方米
34
125
130－140方米
102
375
价格分析：
案全装修房期开盘价格6000－8500元 方米化较佳受市政规划利影响目前单价9000－15000元方米中光景较佳二号楼均价12000元方米四号楼均价9000元方米目前力总价110万140万价格符合区域价格行情
化分析：
案2002年12月开盘期已基完成化
优劣势分析：
优势：
1 理位置优越属规划中南浦桥聚居区区域生活氛围浓厚项生活配套设施齐全
2 世博会举办规划中轨道交通区域未前景
3 毗邻黄浦江区南面高楼层住户黄浦江江景
劣势：
1 区域原属南市区目前周边旧房较影响居住水准
案 名
士博会弘辉名苑
（三号楼）
工位置
西藏南路1501弄
投资兴建
海弘辉房产开发公司
售 楼 处
西藏南路1501弄
企划销售
聚仁物业
力总价
57－65万
调查
日期
2003414
建筑设计
海建筑设计研究院
售总额
8亿
工程
进度
未封顶
电话
53078500
规划户数
436户
基面积
23万方米
售户数
436户
销售面积
10万方米
售出户数
未销售
建筑楼层
21－31层
销 售 率
未销售
规划面积
70－168方米
银行贷款
额度
70
力面积
70－80方米
年限
30
均单价
8200元方米元
银行
工行
单价范围
7000－10000元方米
房 率
78
公开日期
20035（三号搂）
物业公司
未定
车 位 数
250
容 积 率
43
理 费
未定
车位单价
未定
绿 化 率
36
[——产品分析——]
理位置：
案位黄浦区西藏南路瞿溪路交汇处距环高架约100米区域居住氛围浓厚项生活配套设施齐全
区域原属南市区周边旧房较影响居住水准
毗邻世博会展区规划中M8线明珠二号线西藏南路设站点区域未前景
产品规划：
区占面积23万方米总建筑面积10万方米容积率43规划4幢高层建筑中二号楼已基售完推出销售三号楼楼层规划二梯二户二梯四户房率78左右
区绿化率较低达36％居住环境定影响
面积配：
目前推出436户面积范围70－168方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
房
70－80方米
124
285
80－90方米
31
71
二房
100－110方米
52
57
110－120方米
21
48
120－130方米
93
213
三房
140－150方米
96
22
160－170方米
46
106
价格分析：
售完二号楼均价7500元方米推出销售三号楼参考价格均价8200元方米
化分析：
案先前推出二号楼已售完三号楼尚未正开始销售
优劣势分析：
优势：
1 理位置优越毗邻规划中南浦桥聚居区区域生活氛围浓厚项生活配套设施齐全
2 世博会举办规划中轨道交通区域未前景
3 房型面积控制较合理总价控制
劣势：
1 区域原属南市区目前周边旧房较影响居住水准
2 案容积率较高达43绿化率较低达36％区居住环境甚理想
卢湾区
案 名
海悦花园（期）
工位置
鲁班路斜土路
投资兴建
中海发展（海）限公司
售 楼 处
鲁班路斜土路
企划销售
天启 开启
力总价
135－144万
调查
日期
2003414
建筑设计
海第建筑设计院
售总额
135亿
工程
进度
未封顶
电话
53011798
规划户数
1000户
规划
途
商住
基面积
37万方米
售户数
228户
销售面积
15万方米
售出户数
160户
建筑楼层
22－34层
销 售 率
70％
规划面积
88－247方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160
年限
30
均单价
9000元方米元
银行
工行建行
单价范围
8000－10000元方米
房 率
78
公开日期
2003418
物业公司
中海物业
车 位 数
300
容 积 率
405
理 费
22元方米
车位单价
未定
绿 化 率
50
[——产品分析——]
理位置：
案位鲁半路斜土路口紧邻南北高架周边项生活配套设施齐全案处区属卢湾区旧式住宅较集中区域周边旧式公房较整体生活层次定影响
周边公交通状况较佳距高档商业街淮海中路仅二公里区域出行购物较便捷
产品规划：
区占面积37方米总建筑面积15万方米容积率405目前推出销售紧邻鲁半路二号楼区中央八十号楼楼层规划二梯二户二梯三户二梯四户房率78左右
区绿化率较高达50％区项配套设施齐全
面积配：
推出二八十号楼228户面积范围88－247方米具体情况见表：
房型
面积
户数
例
二房
80－90方米
44
193
100－110方米
45
197
110－120方米
22
97
三房
150－160方米
80
351
四房
170－180方米
34
149
复式
250－300方米
3
13
价格分析：
单价范围8000－10000元方米均价9000方米目前力总价140万略高区域价格行情
化分析：
案2003年4月18日正式开盘销售率达70％化情况较理想
优劣势分析：
优势：
1 理位置优越区域生活氛围浓厚项生活配套设施齐全出行购物较便捷
2 区配套设施齐全绿化率较高达50％居住环境较佳
劣势：
1 案二号楼紧邻南北高架噪音影响外周边旧房较影响区域生活层次
静安区
案 名
康宁雅庭
工位置
江宁路565号
投资兴建
海国电厦房产公司
售 楼 处
江宁路565号
企划销售
美联物业
力总价
127－136万
调查
日期
2003314
建筑设计
亚新工程顾问限公司
售总额
15亿
工程
进度
封顶
电话
62550055
规划户数
120户
规划
途
商住
基面积
5057方米
售户数
120户
销售面积
16822方米
售出户数
102户
建筑楼层
28层
销 售 率
85％
规划面积
108－160方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160
年限
30
均单价
8500元方米元
银行
浦发
单价范围
7500－11000元方米
房 率
76
公开日期
200210
物业公司
电力物业理限公司
车 位 数
350
容 积 率
33
理 费
175元方米
车位单价
未定
绿 化 率
28
[——产品分析——]
理位置：
案处静安区江宁路康定路段极佳周边项生活配套设施齐全毗邻规划中昌路聚居区提升区域居住氛围15公里外高档商业街南京西路区域商业氛围浓厚出行购物便捷
产品规划：
区占面积5057方米总建筑面积16822方米容积率33规划1幢28层高层建筑属型规模案中1－4层商业房5－28层住宅房楼层规划二梯三户房率76左右
区绿化率较低28％幢建筑区基没配套设施
面积配：
案120户面积范围108－160方米具体配：
房型
面积
户数
例
二房
100－110方米
24
20
三房
120－130方米
24
20
140－150方米
24
20
150－160方米
48
40
价格分析：
案价格范围7500－11000元方米均价9000元方米力总价136万元左右略低区域市场行情
化分析：
该案处段优越交通出行便捷外案价格低区域价格水面积范围控制总价较合理案销售成绩良
优劣势分析：
优势：
1 段极佳周边项生活配套设施齐全商业氛围浓厚
2 毗邻昌路聚居区区域居住氛围浓厚
3 价格低区域均价格面积控制较总价控制
劣势：
1 区规模较基没配套会外绿化率较低影响居住环境
2 周边旧房较影响居住环境外区紧邻江宁路避免受噪音影响
案 名
华商会馆
工位置
新闸路1088号
投资兴建
海中豪置业限公司
售 楼 处
泰兴路460号
企划销售
高林房产纪限公司
力总价
351－364万
调查
日期
2003318
建筑设计
海建筑设计研究院
售总额
10亿
工程
封顶
进度
电话
62583377
规划户数
20户
基面积
4785方米
售户数
20户
销售面积
4785方米
售出户数
20户
建筑楼层
8层
销 售 率
100％
规划面积
150－271方米
银行贷款
额度
70
力面积
270－280方米
年限
30
均单价
13000元方米元
银行
建行
单价范围
12000－16000元方米
房 率
83
公开日期
2003220
物业公司
怡高物业
车 位 数
20
容 积 率
1
理 费
未定
车位单价
25万
绿 化 率
30
[——产品分析——]
理位置：
项目位新闸路泰兴路理位置较佳周边项生活配套设施齐全距南京东路高档商业街约1公里区域商业氛围浓厚南京路铁二号线南京路站新闸路条公交线路区域出行购物十分便捷
静安区政府规划双高工程区商业居住前景
产品规划：
区占面积4785方米总建筑面积4785方米容积率1规划1幢8层高层建筑20户楼层规划梯二户梯户房型分面复式两种房率83左右
区绿化率较低30％新闸路1500方米公绿化
案规模较区配套设施区安保较严格配备电子保安讲等设施
面积配：
案20户房型面积范围150－271方米具体面积配：
房型
面积
户数
例
二房
150－160方米
5
25
四房
200－250方米
5
25
复式
250方米
10
50
价格分析：
案均价13000元方米力总价353万元左右案属全装修房单价总价均高区域市场行情
化分析：
案2003年2月20日开盘案规模较定位准确目前已完成化
优劣势分析
优势：
1 段较佳周边项生活配套设施齐全毗邻南京东路高档商业街区域商业氛围浓厚
2 案产品规划较独特采市中心花园洋房式设计理念找准市场空白点
3 区安保设施十分严格
劣势：
1 区规模区配套设施外绿化率较低公绿化
2 周边尚部分旧房区域居住环境影响
案 名
国际丽城（期）
工位置
北京西路718号
投资兴建
静安置业
售 楼 处
北京西路718号
企划销售
中瑞房产纪限公司
力总价
272－288万
调查
日期
2003318
建筑设计
海现代建筑设计限公司
售总额
10亿
工程
封顶
进度
电话
62727272
规划户数
1200户
基面积
6489方米
售户数
424户
销售面积
270980方米
售出户数
424户
建筑楼层
18－33层
销 售 率
100％
规划面积
111－200方米
银行贷款
额度
70
力面积
170－180
年限
30
均单价
16000元方米元
银行
浦发
单价范围
14000－18000元方米
房 率
75－81
公开日期
200241
物业公司
第太戴维斯
车 位 数
806
容 积 率
41
理 费
4元方米
车位单价
未定
绿 化 率
40
[——产品分析——]
理位置：
处北京西路石门二路属规划中国际丽城聚居区区域居住氛围浓厚周边项配套设施齐全域未前景
毗邻南京西路高档商业街提升区域商业氛围北京西路条公交线路铁二号线南京西路站区域公交出行便捷
产品规划
案规划占面积64890方米总建筑面积270980方米目前推出期规划四幢1833层高层规划栋距 50米左右楼层规划二梯二户二梯三户房率75－81％左右
区容积率较高41绿化率较低40％居住环境影响
面积配：
目前推出销售四幢18－33层高层414户具体面积配：
房型
面积
户数
例
二房
110－120方米
66
155
三房
150－160方米
66
155
170方米
170
401
200－250方米
118
279
四房
250方米
4
1
价格分析：
案单价14000－18000元方米均价达16000元方米装修成达2500元方米出案均价格高区域均价格分析价格高原首先定位豪华国际性居住社区项配套设施较高档社区居住层次高次区政府规划双高建设中高档住宅区建设集中案区域未发展潜力极该案正利优势提升身产品品质提升价格
化分析：
案推出期2002年4月开盘目前已全部化完毕
优劣势分析
优势：
1 理位置较佳周边项生活配套设施齐全属规划中国际丽城聚居区区域居住氛围浓厚未发展前景较佳
2 区规模较项配套设施齐全
劣势：
1 较高容积率造成口密度高影响生活环境
2 全装修房加较面积规划房屋总价较高
案 名
静安雅筑
工位置
武定西路1438号
投资兴建
晔房房产开发营公司
售 楼 处
武定西路1438号
企划销售
静安产
力总价
336－350万
调查
日期
2003314
建筑设计
海规划建筑设计研究院
售总额
7800万
工程
现房
进度
电话
62125097
规划户数
23户
基面积
2200方米
售户数
23户
销售面积
595方米
售出户数
20户
建筑楼层
8层
销 售 率
90％
规划面积
215－264方米
银行贷款
额度
70
力面积
240－250方米
年限
30
均单价
14000元方米元
银行
广发
单价范围
13000－16000元方米
房 率
82％
公开日期
2003228
物业公司
静安产
车 位 数
23
容 积 率
25
理 费
46元方米
车位单价
20万
绿 化 率
30
[——产品分析——]
理位置：
案位武定西路距江苏路约150米周边项配套设施齐全区域居住氛围浓厚紧邻曹家渡商业圈出行购物十分便捷
周边道路狭窄武定西路万航渡路两车道（双）车流量较出行说方便
产品规划
区占面积2200方米左右总建筑面积5595方米容积率25规划幢8层23户电梯高层建筑楼层规划梯户底楼带花园顶层附送台
区规模配套设施会绿化率较低达30％区底安保设施严格
案房型规划较三房规划面积200方米外复式房型面积规划250－260方米左右
面积配：
目前推出销售四幢18－33层高层414户具体面积配：
房型
面积
户数
例
三房
200－250方米
13
57
复式
250方米
10
43
价格分析：
该案单价14000元方米（毛坯房）高区域价格行情产品采花园洋房式建筑风格类建筑迎合部分老海情节浓社会层士海外士口味该案区域市场缺少类产品情况独享市场空白点外案属层产品开发商求利润产品定位准确情况价格升难免
化分析：
案花园洋房式设计理念迎合部分老海情节浓重士口味产品定位准确案规模目前化情况良销售率90左右
优劣势分析
优势：
1 理位置较佳周边项生活配套设施齐全区域居住氛围浓厚毗邻曹家渡商业区区域购物便捷商业氛围浓厚
2 产品定位准确抓住市中心花园洋房板块市场空白点
劣势：
1 周边道路狭窄武定西路万航渡路两车道（双）车流量较出行说方便
2 规模配套设施外周边底住宅距离难显现出尊贵处
案 名
静安枫景（期）
工位置
常德路500弄
投资兴建
海明峰置业限公司
售 楼 处
常德路500弄
企划销售
泛城天启开启
力总价
156169万
调查
日期
2003318
建筑设计
东北建筑设计研究院海分院
售总额
52亿
工程
进度
封顶
电话
62156888
规划户数
1190户
基面积
34万方米
售户数
1190户
销售面积
14万方米
售出户数
833
建筑楼层
34层
销 售 率
70％
规划面积
70－340方米
银行贷款
额度
70％
力面积
120－130方米
年限
30
均单价
13000元方米
银行
工行中行
单价范围
11000－16000元方米
房 率
80％
公开日期
2002116
物业公司
怡高物业
车 位 数
460
容 积 率
42
理 费
35元方米
车位单价
未定
绿 化 率
51％
[——产品分析——]
理位置：
案位静安区新闸路常德路处西康路武定路常德路·新闸路围合段毗邻昌路居住区居住氛围浓厚
距高档商业街南京西路约1公里区域出行购物便捷
产品规划：
案5幢34层（10单元）高层构成总占面积10万方米总建筑面积42万方米目前推出期占面积34万方米建筑面积14万方米案规模属市中心规模案静安区推出造成较影响楼层规划二梯三户二梯四户房率80％左右
区项配套设施齐全中绿化面积达51％市中心属较高绿化率中区中央4000 方米集中绿化采夏威夷热带海洋风情式景观风格
面积配：
案期推出1190户具体配：
房型
面积
户数
例
房
70－80方米
68
57
二房
90100方米
68
57
100110方米
272
229
三房
120130方米
136
114
130140方米
340
286
140150方米
136
114
四房
150160方米
68
57
复式
170180方米
68
57
200250方米
34
29
化分析：
案期2002年11月开盘目前销售情况较理想销售率已达70％
优劣势分析
优势：
1 理位置较佳属静安区少规模社区
2 配合静安区旧区改造工程周边项配套齐全未前景
3 案房型规划较齐全房型面积控制较合理总价控制
4 区居住环境较佳绿化率达51％属市中心较高绿化率
劣势：
1 目前区域部分旧房尚未拆迁区域居住环境定影响
2 毗邻新闸路车流量较居民面噪音困扰
3 三房房型设计够合理北房间规划较
案 名
静安晶华园（期）
工位置
陕西北路1155号(安远路口)
投资兴建
海宝华新苑集团限公司
售 楼 处
陕西北路1155号(安远路口)
企划销售
海锦投资顾问限公司
力总价
7382万
98106万
调查
日期
2003410
建筑设计
海建筑设计研究院
售总额
656亿
工程
未封顶
进度
电话
52520830 52525830
规划户数
410户
基面积
16万
售户数
410户
销售面积
8万方米
售出户数
230户
建筑楼层
高层 （18－28层）
销 售 率
55％
规划面积
50130方米
银行贷款
额度
70％
力面积
90100
120130
年限
30
均单价
8200元方米
银行
兴业
单价范围
720011000元方米
房 率
76％
公开日期
2002328
物业公司
杰安
车 位 数
410
容 积 率
5
理 费
2元方米
车位单价
绿 化 率
37％
[——产品分析——]
理位置：
案位静安区陕西北路安远路处静安区北部
区域原建筑旧房区域商业配套型商铺居区域商业氛围浓处静安区公交通教育医疗等生活配套设施较齐全
产品规划：
案4幢呈半合围式板式高层构成总建筑面积约8万方米中央4000 方米集中绿化区实行车分离幢楼宇电梯直达车库规划室外网球场（夏威夷热带海洋风情式景观风格）
房型设计：
案规划房型房二房三房三种房型中房二厅规划面积50－60 方米两房二厅规划面积约100方米左右中两房规划面积70－90 方米三房二厅规划120－140 方米中三房中两房间北房型居
面积配：
案目前售汇晶阁丽晶阁紫晶阁410户具体配：
房型
面积
户数
例
总户数
例
房
5060m2
112
273
140
341
6070m2
28
68
二房
70－80m2
28
68
120
293
90100m2
64
156
100110m2
28
68
三房
110120m2
26
63
150
366
120130m2
124
303
价格分析：
汇晶阁丽晶阁销售均价8300元方米
紫晶阁酒店式服务公寓全装修方式推出均价10000元方米
晶华阁推出目前解售价达9500元方米整体案价格略低区域价格水
化分析：
产品推入市场目前二房基售完项目部分三房规划存较明显房型缺憾导致三房部分销售理想
丽晶阁紫晶阁2002年3月28日午开始正式预定
优劣势分析
优势：
1 项目定价略低区域均价产生价格优势
2 社区整体规划较周全供选择房型较
劣势：
1 房型规划例均导致客户群体层次较杂乱项目整体销售产生影响
2 静安区北部原旧式居住区域购房客户心理具定程度影响
3 周边旧区改造工程陆续开动未影响业居住生活
4 三房部分房型部规划甚理想产生化阻
浦东新区
案 名
万源杰座
工位置
锦绣路锦路
投资兴建
海源鸿置业限公司
售 楼 处
锦绣路锦路
企划销售
莲花物业
力总价
119－127万
调查
日期
2003417
建筑设计
黄永洪设计顾问限公司
售总额
49亿
工程
进度
封顶
电话
58398888
规划户数
442户
基面积
26000方米
售户数
442户
销售面积
58000方米
售出户数
265户
建筑楼层
16－18F
销 售 率
60％
规划面积
40－176方米
银行贷款
额度
70
力面积
140－150方米
年限
30
均单价
8500元方米元
银行
交通银行
单价范围
7400－8800元方米
房 率
80％
公开日期
200212
物业公司
世邦魏理仕
车 位 数
200
容 积 率
223
理 费
4元方米
车位单价
16万
绿 化 率
477
[——产品分析——]
理位置：
案位锦绣路锦路口区域新建居住区较周边项配套设施齐全区域居住氛围浓厚公里外浦东世纪公园提升区域环境
区环线高架公里路程浦建路条公交线路区域公交出行较便捷
产品规划
区占面积26000方米左右总建筑面积58000方米容积率223规划8幢住宅楼幢商场楼层规划二梯八户二梯二户二梯三户房率80％左右
区配套较齐全绿化率477％居住环境较理想
面积配：
推出销售442户面积范围40－176方米具体面积配：
房型
面积
户数
例
房
40－50方米
45
102
70－80方米
15
34
二房
80－90方米
30
68
90－100方米
30
68
110－120方米
72
163
三房
130－140方米
72
163
140－150方米
107
242
170－180方米
70
16
价格分析：
该案全装修房单价范围7400－8800元方米均价8500元方米装修标准2000元方米左右符合区域市场行情价格案属全装修房总价高区域价格行情
优劣势分析
优势：
1 理位置较佳周边项生活配套设施齐全区域居住氛围浓厚
2 区域交通出行较便捷
劣势：
1 全装修房房屋总价高区域市场行情价格化定影响
案 名
菊园三期
工位置
浦城路商城路
投资兴建
浦东新翔房产限公司
售 楼 处
浦城路商城路
企划销售
售
力总价
132－144万
调查
2003417
日期
建筑设计
海建筑设计研究院
售总额
142亿
工程
进度
封顶
电话
58821888
规划户数
1000户
基面积
34000方米
售户数
800户
销售面积
121211方米
售出户数
680户
建筑楼层
18－39F
销 售 率
85％
规划面积
111－176方米
银行贷款
额度
70
力面积
110－120方米
年限
30
均单价
12000元方米元
银行
中行工行
单价范围
11000－18000元方米
房 率
80％
公开日期
200211
物业公司
中海物业
车 位 数
300
容 积 率
356
理 费
35元方米
车位单价
18万
绿 化 率
45
[——产品分析——]
理位置：
案位浦东新区商城路浦城路启新路围合成区域区域新建高档建筑较居住氛围浓厚项生活配套设施齐全黄浦江15公里距离案高楼层住户江景
区域公交出行便捷建复兴东路隧道区域未交通状况进步完善
产品规划
三期占面积50000方米总建筑面积120000方米规划8幢18－39层高层住宅米规划二梯四户房率77％左右
区配套设施齐全绿化率45整体居住环境较理想
面积配：
123号楼350户面积范围111－176方米具体面积配：
房型
面积
户数
例
二房
110－120方米
172
491
三房
140－150方米
134
383
160－170方米
8
103
170－180方米
26
23
价格分析：
该案全装修房单价范围11000－18000元方米均价12000元方米装修标准1000元方米左右符合区域市场行情价格
化分析：
三期2002年11月开盘销售情况较理想目前已化85％
优劣势分析
优势：
1 理位置极佳周边项生活配套设施齐全区域居住氛围浓厚出行便捷
2 高楼层住户黄浦江江景
劣势：
1 周边尚旧房尚未拆居住整体环境影响
案 名
水清木华
工位置
芳甸路333号
投资兴建
海证
售 楼 处
芳甸路333号
企划销售
售
力总价
147－156万
调查
日期
2003417
建筑设计
加CPC设计
售总额
124亿
工程
进度
未封顶
电话
58335577
规划户数
858户
基面积
75000方米
售户数
858户
销售面积
135000方米
售出户数
471户
建筑楼层
10－28F
销 售 率
55％
规划面积
138－200方米
银行贷款
额度
70
力面积
160－170方米
年限
30
均单价
10000元方米元
银行
工行交行
单价范围
9000－14000元方米
房 率
78－85％
公开日期
2002630
物业公司
车 位 数
772
容 积 率
18
理 费
25元方米
车位单价
未定
绿 化 率
65
[——产品分析——]
理位置：
项目位浦东新区芳甸路锦绣路毗邻联洋社区区域居住氛围浓厚项生活配套设施齐全
芳甸路锦绣路公交线路区域住户出行私家车
产品规划
区占面积75000方米总建筑面积135000方米规划16幢10－28层高层高层住宅面规划梯二户二梯二户房率78－85％
区配套设施齐全绿化率较高达65整体居住环境较理想
面积分布情况：
案二房房型规划房型三房面积范围138－200方米左右中160－170方米三房该案力房型四房复式房型面积200方米
价格分析：
该案全装修房单价范围9000－14000元方米均价10000元方米装修标准2000元方米左右该案房型面积规划较造成总价高区域市场行情
化分析：
该案全装修房房型面积规划较造成总价偏高产品定位相单案化情况甚理想目前2002年6月30日开盘销售率55％左右
优劣势分析
优势：
1 毗邻联洋社区区域生活氛围浓厚
2 区配套设施齐全绿化率较高达65％区居住环境较佳
劣势：
1 区域公交线路出行定影响·
2 二房面积房型产品规划较单外全装修房较房型规划案总价较高造成化佳
陆市场研究部步工作重点
产品整体规划
目前海市场中售高档产品整体区规划（建筑设计景观规划区配套等）整体水方面客观讲综合水较高鲜性价严重失衡情况发生项目整体规划中应予足够重视
认豪宅项目然利润高风险旦套牢满盘皆输特注意开发产品市场差异性适度超前性目标市场乐观应产品进行合理配置避免失衡
明仁行代理机构类物业持续踪重点研究产品规划建筑设计建材等方面细节配合开发项目规划整体包装策划
价格握
海房产市场整体较繁荣情况着土供应量逐渐减少产品稀缺性逐渐体现方面作顶级市场住宅产品价格国际市场类产品然存差距市场部认价格会维持目前水情况稳步升
握入市时机入市价格短时间迅速完成销售前提保证开发商利润值步重点研究象
会设施
目前情况讲案会服务设施服务质量均较质差侧面说明开发商重视程度会设施产品中重性高品味业会服务设施服务质量求较高需项目应会设施服务项目类产品更具性化充分满足业需求增加产品竞争力
市场部种设施做严格筛选服务项目成市场中性化动购买者心理优势
物业理
认物业理 影子式物业理业需时身边理员需时定会工作员时出现高档豪宅物业理应完全超越保安清洁基功住户尊贵感源点点滴滴细微处项目说聘请知名国际性物业理公司必必须针客源层价格敏感性略高物业理费会起影响
市场部协助联系筛选物业理公司日工作良基础
附 ：新典型案市场快讯
案名： 汇贤居
开发商 记黄浦
开盘时间： 2003118
理位置 徐汇区 乌鲁木齐中路长乐路
价格范围： 2500－6500美金方米
[——产品分析——]
理位置：
汇贤居位徐汇区乌鲁木齐中路长乐路口7幢建筑高43层浦西目前高住宅楼占极佳利优势周边生活配套设施齐全道路通畅符合豪宅需必备条件
产品规划
总建筑面积达62700方米2幢5层高1幢7层高1幢9层高1幢17层高1幢31层高1幢43层高建筑组成面积规划146548方米
中第座顶层超豪华复式单位室面积达548方米仅拥空中花园更备海罕屋顶空中暖水泳池规划设计5000方米花园中庭超50绿化率题景区包括路易广场水幕广场南法香薰园万花丛罗浮花园水莲台花舞亭枫丹径等
会规划两层建筑面积逾2200方米设全天候室恒温泳池摩池健身室蒸气桑室雪茄厅阅读室童玩乐室沙狐球室桌球室等
化分析：
开发商年11月起先三次部认购市场反应空前热烈首期6幢中高层205豪华单元推出迅速售罄求购者求发展商特遂原先保留作长线收租途压轴幢楼高43层豪华府邸150套单元推出发售应市场强烈需求豪华府邸汇贤居理想销售情况正反映着市场海优质物业殷切需求
客源分析：
汇贤居买家中60海外士剩海海周边区士
价格分析
2500——6500美元方米均价约2550方米汇贤居楼价创海等规模楼盘价格
黄产海直出租公寓汇贤居属第销售项目海业界认推出销售楼盘表明黄尤气旺盛海产市场出均价2550美元然取良市场反应更加强香港投资者海楼市信心
海产市场直非常吸引港资企业前投资况业士认海产现状泡沫外界炒作港资产公司优势资雄厚品牌突出拥庞产营销网络开发成利润等系列问题市场目标高档楼盘
案 名
君悦静安
工位置
康定路1033号
投资兴建
海恒置业限公司
售 楼 处
康定路1033号
企划销售
宝名房产
力总价
44－55万
调查
日期
2003420
建筑设计
济学建筑设计研究院
售总额
44亿
工程
进度
封顶
电话
62727771
规划户数
517户
基面积
6614方米
售户数
517户
销售面积
40050方米
售出户数
30户
建筑楼层
22F
销 售 率
6％
规划面积
35－68方米
银行贷款
额度
70
力面积
40－50方米
年限
30
均单价
11000元方米元
银行
建设银行
单价范围
10000－12000元方米
房 率
68％
公开日期
2003426
物业公司
仲量联行
车 位 数
90
容 积 率
6
理 费
45元方米
车位单价
未定
绿 化 率
绿化率
案 名
静安诺丁汉
工位置
昌路690号
投资兴建
海新航房产限公司
售 楼 处
昌路690号
企划销售
高林房产纪限公司
力总价
121－130万
调查
日期
2003425
建筑设计
海建筑设计院
售总额
44亿
工程
进度
未封顶
电话
62155855
规划户数
126
基面积
4300方米
售户数
126
销售面积
20000方米
售出户数
部认购
建筑楼层
21F
销 售 率
部认购
规划面积
107－280方米
银行贷款
额度
70
力面积
150－160方米
年限
30
均单价
8700元方米元
银行
建设银行
单价范围
7000－10000元方米
房 率
79％
公开日期
2003426
物业公司
海高力国际
车 位 数
未定
容 积 率
45
理 费
未定
车位单价
未定
绿 化 率
35％
案 名
静安行家
工位置
昌路(西康路)
投资兴建
海长江浩运房产限公司
售 楼 处
昌路(西康路)
企划销售
高林房产纪限公司
力总价
130－139万
调查
日期
2003425
建筑设计
售总额
164亿
工程
进度
未封顶
电话
62153649
规划户数
72户
基面积
3500方米
售户数
72户
销售面积
17635方米
售出户数
接受预定
建筑楼层
28F
销 售 率
接受预定
规划面积
118－150方米
银行贷款
额度
70
力面积
140－150方米
年限
30
均单价
9300元方米
银行
建设银行
单价范围
8700－11000元方米
房 率
80％
公开日期
未定
物业公司
雅思物业
车 位 数
未定
容 积 率
5
理 费
未定
车位单价
未定
绿 化 率
31％
案 名
俊豪国际
工位置
陕西北路288号
投资兴建
海富世纪投资公司
售 楼 处
陕西北路288号
企划销售
金丰易居
力总价
约100万
调查
日期
2003425
建筑设计
宋庆延建筑设计
售总额
约6亿
工程
未封顶
进度
电话
62177550
规划户数
608户
基面积
4166方米
售户数
608户
销售面积
3万方米
售出户数
部预定
建筑楼层
29F
销 售 率
部预定
规划面积
40117方米
银行贷款
额度
70％
力面积
50方米（300户）
年限
30
均单价
暂未定
银行
建行
单价范围
20000万方米起价
房 率
60％
公开日期
2003430
物业公司
太洋国际
车 位 数
204
容 积 率
72
理 费
8元方米
车位单价
未定
绿 化 率
绿化
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