烟台学土木工程学院
房产估价课程作业
XX房产估价报告
专业 工程理
班级
姓名
学号
课教师
2014 年 X月 X 日
目录
致估价委托函 1
估价师声明 2
估价假设限制条件 3
估 价 结 果 报 告 4
估 价 技 术 报 告 7
附件 19
致估价委托函
XX先生：
XX学11级学生接受您委托根委托容特定评估目遵循客观公正实事求原房产价格评估规范公允技术标准座落烟台市莱山区房产进行现场勘查评定估算现评估结果函告：
估价象：世纪华府第8栋10层住宅户型三室两厅两卫厨
项目西邻观海路佳世客路隔北万象城商业区烟台学路隔东烟台市体育公园离黄海600米南滨州医学院处中央政务区中央居住区中央商务区文体教育区旅游度假区等中心位未城市中心核心位置汇聚四方流
区商业区居委会物业理部门提供资料实际查询资料估价象房屋权烟台南山置业发展限公司途住宅商业框架结构证明文件详见附中华民国国土证中华民国建设规划许证[2000规字XX]中华民国建设工程规划许证[2000规建字XX]烟台市房屋估价办法委估房产产权清晰纠纷
二估价目：确定房产前市场价格委托方购买房产提供
三估价时点：2014年4月28日
四估价结果：
世纪华府第30层东南户型三室两厅两卫厨建筑面积158米毛坯房2014年5月7日房产价格：
房产市场价格评估单位：858696元／㎡
写金额 捌仟伍佰捌拾陆圆玖角陆分（方米）
烟台学
2014年X月X日
估价师声明
郑重声明：
1．估价报告中陈述事实真实正确
2．估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3．估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
4．中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5．接受估价委托2014年4月28日派出评估员估价报告中估价象进行实查勘取委估房产目前真实状况资料作估价重
6．估价报告送达委托日起20日拆迁评估结果异议委托评估机构重新进行评估
7．评估报告烟台学2011级学生XX负责解释
烟台学2011级XX
2014年4月28日
估价假设限制条件
1．次估价目购买房产服务保持现状估价前提
2．报告评估出房产市场价值估价象估价时点价值着时间推移房产市场变化该估价结果需作相应调整甚重新评估
3．次估价：
⑴中华民国土理法
⑵中华民国城市房产理法
⑶ 国家标准房产估价规范
⑷烟台市房屋估价办法
4．报告购房服务估价结果仅作购房途
5．未估价机构书面意单位形式公开报告容评估报告委托估价方负责第三方承担责
6．报告效期壹年
烟台学20XX级XX
2014年4月28日
估 价 结 果 报 告
委 托 估 价 方
委托单位：张先生
负责：（略）
委托方址：（略）
联系：（略）
联系电话：（略）
法定代表：（略）
委托方址：（略）
二 受 托 估 价 方
受托估价：山东省烟台学
估价住址：
三估 价 象
区基信息：估价象烟台市莱山区世纪华府位烟台市东部新城市中心莱山区核心段项目西观海路北银海路南烟台市体育公园周边市政府体育公园国际博览中心皇冠五星级酒店金融商务区等型市政配套齐全医院学银行购物中心等生活配套星罗棋布公交线路密集交通便利烟台文化体育行政金融教育生活新中心
项目址：莱山区银海路566号
建筑类：板楼高层
产权年限：70年
项目占面积：77万㎡
总建筑面积：150万㎡
容积率：207
绿率：425％
停车位例：1：12
物业费15元㎡
开发公司 烟台南山置业发展限公司
估住宅基信息
估象位世纪华府第8栋住宅第10层户型三室两厅两卫厨建筑面积158米竣工时间2006年房屋类型普通住宅房屋结构框架结构南北住宅毛坯房根需装修完善供水排水供电通讯供暖
四 估 价 目
确定房产市场价格委托方买方进行买卖提供
五 估 价 时 点
2014年4月28日
六价 值 定 义
报告评估出房产价格估价象时点市场价格
七估 价
1．关法律法规政策文件技术规程
(1) 中华民国土理法
(2) 中华民国城市房产理法
(3) 国家标准房产估价规范
(4)烟台市房屋估价办法
2 委托方提供资料
(1) 烟台市房产勘察测绘提供资料
3 受委托估价方掌握关资料估价员实勘察调查网搜集获相关资料
八估 价 原
1 合法原
房产估价应估价象合法合法处分前提估价报告遵守原
2 高佳原
房产估价房产高佳前提估价次估价目房屋买卖服务保持现状估价前提
3 代原
求估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
4 估价时点原
求估价结果应估价象估价时点客观合理价格价值报告估价时点2014年4月28日
九估 价 方 法
估价员认真分析掌握资料进行实勘察根估价象特点实际情况采方法进行评估：
1 采市场较法考虑该区域类型区商铺交易案例做较首选市场较法求取评估象房产价格首先选取交易案例作较象次较案例进行交易情况交易时间区域素素修正求取房产准价格
2 采成法土建筑物价格进行评估计算公式：
房产价格重新购建价格折旧
3采收益法土建筑物价格进行评估计算公式：
房产价格房产净收益÷建筑物资化率估价象房产价格
述三种方法结果进行综合估价象终价格
十估 价 结 果
世纪华府第8栋第10层2014年4月28日房产价格：
房产市场价格评估单位：858696元／㎡
写金额 捌仟伍佰捌拾陆圆玖角陆分（方米）
十估 价 员
烟台学土1122张伟
十二估价作业日期
开始2014年4月20日完成2014年4月28日
十三估价报告应效日期
报告效期估价时点起壹年
估 价 技 术 报 告
世纪华府
（）素分析
估价象烟台市莱山区世纪华府第8栋第30层
房屋途：普通住宅
建筑结构：框架结构
建筑年代：2006年
外观：委估标处整体建筑物呈单元式南北楼房
房屋楼层： 8栋2号楼总层数32层估价象位第10层
面布局：现房屋面布局呈三室两厅两卫厨格局
配套设施：水排水供电线电视通讯等配套设施完备
装璜情况： 毛坯
估价象面积：158m2
建筑面积150万米
占面积77万米
销售许证烟房预许字2006第017号
公摊1820
物业理费15元米
绿化率425
容积率207
（二）区域素分析
⒈ 理位置
估宗处烟商业圈
⒉ 环境条件
环境影响气污染水污染噪声污染估价象房产树林水山边缘区空气良然景观较
⒊ 外交通便捷程度
估宗区域交通便利路网密度较高区域观海路清泉路迎春街等城市交通生活型次干道横交错 571017235950515253等公交路线通
⒋ 区域公设施配套状况
估宗区域超市市场银行学校等区域公配套设施基完善
⒌ 商服繁华程度
估宗区域：学校烟台学清泉学校烟附中莱山区实验学 商场新世界购物中心佳世客购物中心麦千车超市酒店华美达酒店医院毓璜顶医院莱山分院烟台口腔医院莱山分院邮局中国邮政银行中国银行农业银行工商银行建设银行中信银行商业银行农村信社等口密集商业繁华度较高
⒍ 基础设施
⑴ 道路
估宗区域干道观海路清泉路次干道迎春街
⑵ 供水
估宗区域完善供水网
⑶ 排水
估宗区域完善排水网
⑷ 供电
估宗区域完善供电系统
⑸ 通讯
估宗区域通讯设施满足求
⑹ 供暖
估宗区域集中供暖网
（三） 市场背景分析
烟台东连威海西接潍坊西南青岛毗邻北濒渤海黄海辽东半岛峙连隔海相形成拱卫首北京海门户山东省重点建设开发城市作中国改革开放早十四海城市环渤海济圈东亚区国际性港城商城旅游城全市海岸线长达909公里烟台山傍海气候宜冬严寒夏酷暑全年均气温摄氏12度左右国北方著名旅游避暑休闲度假胜
烟台市认真贯彻实施扩投资启动需政策措施固定资产投资济发展拉动力断增强房产开发投资快速增长2001年完成房产开发投资2656亿元增长522中商品房建设投资2443亿元增长1027占整房产开发投资92房产年施工面积达35329万方米中商品住宅28468万方米房产开发年竣工面积12246万方米中住宅面积10539万方米全市房屋销售面积5983万方米中购买5519万方米住宅销售面积5404万方米中销售5184万方米
中烟台市2003年获中国居环境范例奖2004年获中国居环境奖2004年10月12日授予佳中国魅力城市2005年10月26日中央文明委授予全国文明城市2006年荣获联合国居奖通奖项理相信烟台房产行业会继续迅猛发展
（四）估价测算程
市场较法
⑴ 较交易案例选择
次估价交易案例通途径取：
①查访房产开发商获房产特性关交易条件
②查阅相关报刊网站相关资料
次估价选择较交易案例均符合条件：
① 估价象具相途均住宅房
②估价象交易类型相均买卖交易租赁
③估价象邻供需圈
④属正常交易修正正常交易
⑤进行日期修正交易时间估价象估价时点接
⑥区域条件相进行区域素素较修正
面分选取案例进行分析：
案例A：
世纪华府第10栋第7层（18层）南北毛坯房三室两厅两卫厨建筑面积147方米开盘日期：2006年
案例B：
世纪华府第8栋第6层（11层）南北精装修三室两厅两卫厨建筑面积120方米开盘日期：2006年
案例C：
世纪华府第4栋第9层（35层）南北毛胚房三室两厅两卫厨建筑面积136方米开盘日期：2006年
⑵较素条件表编制（具体见表）
较素条件表编制估价象较实例处区域素身素评编制选取实例情况较素表：
较素条件表 表
较项目
估价象
世纪华府
世纪华府
世纪华府
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易日期
2014年5月
2014年1月
2013年12月
20014年2月
区域素素
理位置
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
繁华程度
附区丰富量学生资源距离市区商业中心远
附区丰富量学生资源距离市区商业中心远
附区丰富量学生资源距离市区商业中心远
附区丰富量学生资源距离市区商业中心远
交通便捷程度
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
素
建筑概况
10层户型三室两厅两卫厨建筑面积158方米
7层户型三室两厅两卫厨建筑面积147方米
6层户型三室两厅两卫厨建筑面积120
方米
9层户型三室两厅两卫厨建筑面积136方米
装修
毛胚房
毛坯房
精装修
毛胚房
楼层
东南
南北
南北
南北
房屋成新
全新
全新
九成
九成
区理
良
优良
优良
良
⑶ 编制较素修正系数表（具体见表二）
较素权重确定查找实际房产行业中影响房屋价格素占重性进行分整体权重见表二
较素权重系数表 表二
较项目
权重﹪
交易情况
—
交易日期
—
区 域 素 素
理位置
—
繁华程度
—
交通便捷程度
—
装修
40
楼层
25
房屋成新
35
区理
—
建筑概况
—
⑷ 编制较素条件指数表（具体见表三）
编制较素条件指数表关说明：
①交易情况：正常交易较基准取指数100
②交易时间：估价象交易日期较基准取指数100
③区域素素均估价象较基准取指数100
理位置：考虑估价象较案例位烟附处位置附建筑物进行修正增加项建筑物加10分减少项减10分处区加10分
繁华程度：考虑商业区附区否充足较附区丰富程度学生资源丰富程度进行修正区丰富程度划分丰富般丰富三类差类减20分学生资源丰富程度划分充足量般三类差类减20分
交通便捷程度：干道根公交车密集程度判断干道较估价象增加条加20分减少条减20分次干道较估价象增加条加10分减少条减10分公交路线较估价象增加条加10分减少条减10分
装修：指装修程度少划分精装装修毛胚三类差类减20分
楼层：估宗实际情况划分较般四类差类减10分
房屋成新：指交易时房屋新旧程度划分全新般破旧三类差类减10分
区理：估宗实际情况划分良优良两类30分修正分
建筑概况：处估价象较案例相似均100分
较素条件指数表 表三
较项目
权重
估价象
案例A
案例B
案例C
交易情况
1
100
100
100
100
交易日期
1
100
96
95
97
区域素素
理位置
0
100
100
100
100
繁华程度
0
100
100
100
100
交通便捷程度
0
100
100
100
100
装修
04
100
100
120
100
楼层
025
100
110
110
110
房屋成新
035
100
100
90
90
区理
0
100
100
100
100
建筑概况
0
100
100
100
100
综合指标
1
100
1025
107
99
⑸ 统付款方式（见表四）
付款方式表 表四
案例A
首付50余部分6月次性付清
案例B
首付40三月付40六月付清余部分
案例C
首付50年次性付清余部分
实例估象具统房产范围统价格单位需实例进行付款方式统成交日次性付清需支付金额作基准2014年4月作估价时点现年利率3统金额见表：
案例A总价130×﹙150﹚﹙1+3﹚05＋130×5012905万元
案例B总价
135×40+135×40﹙1+312﹚3＋135×20﹙1+312﹚613420万元
案例C总价120×50+120×50（1＋3）11825万元
修正支付总额 表五
名称
修正支付总额
修正支付单价
案例A
12905万元
8779元米
案例B
13420万元
9586元米
案例C
11825万元
8695元米
（6）较素权重系数表编制（具体见表六）
较素权重系数表较素条件指数表基础确定较素修正系数表示：
较素权重系数表 表六
较交易案例
案例A
案例B
案例C
交易价格（元／m2）
8779
9586
8695
交易情况修正
100100
100／100
100／100
交易时间修正
10096
100／95
100／97
区域素修正
1001025
100107
10099
价格
892175
943040
905446
准价格
913554
修正价格案例交易价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域素修正系数[100／∑(素指数×素权重)]
⑹ 准价格计算
取修正价格算术均值作准价格：
准价格＝（892175+943040+905446）／3＝913554元／㎡
3 房产价格
综合面方法出结果知世纪华府房产价格：913554元㎡
二收益法
（）搜集关资料
通关解搜集关资料情况：
租金面积计
租金第年均350元／㎡·年年净收益年基础增长2％设外租时间50年
（二）测算效毛收入
房屋直接出租效毛收入房屋租金350元／㎡年
效毛收入350元㎡年
（三）测算年运营费：
①年运营费率取15
②年运营费：
年运营费效毛收入×年运营费率350×15525元／㎡
（四）计算净收益：
净收益效毛收入﹣年运营费 3505252975元／㎡
（五）确定报酬率：
报酬率年存款利率风险调整利率组成根调查现行银行存款利率325住宅房风险调整利率取2确定报酬利率525
（六）计算房产价格：
选具体计算公式：
272（525％2％）[1（1+2）（1+525％)50]725610元／㎡
三成法
基公式： 房产价值重新购建价格—折旧
估价房屋158方米户型三室两厅两卫厨位10层（32层）东南毛坯房房屋2006年建成济寿命70年残值率0
① 单位建筑面积建筑安装工程费3800元㎡
② 专业费建筑安装工程费8
③ 理费建筑安装工程费专业费3
④ 销售费重新购建价格4
⑤ 建设期1年费视建设期均匀投入年利率8
⑥ 开发商成率润率25
⑦ 销售税费重新购建价格11
设该房屋单位建筑面积重新购建价格VB
a) 建筑安装工程费3800（元㎡）
b) 专业费3800*8304（元㎡）
c) 理费（3800+304）*312312（元m2）
d) 销售费 VB*4004 VB（元m2）
e) 投资利息（3800+104+12312+004 VB）*[（1+8）051]
15799+00016VB
f) 销售税金 VB *6006VB
g) 开发利润（3800+104+12312+004VB +15799+00016VB）*25
104628+00104 VB
h) VB 3800+104+12312+004VB +15799+00016VB
+011 VB+104628+00104VB
VB 624271（元m2）
重新购建价格624271*158986347995（元）
(二)成新折扣法计算折旧：
该住宅已建成8年实查剩余济寿命62年残值率0该房屋成新率：
q6270*1008857
该房产现实单价：
986347995*8857÷158552917元㎡
四 房产价格
综合面方法出结果
知世纪华府价格：913554*80+725610*10+552917*10
858696元／㎡
附件
交易实例调查表
房产基状况
名称
世纪华府
坐落
莱山区银海路566号
范围
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
规模
147㎡
途
普通住宅
权属
土权国家权
交易基情况
卖方
王先生
买方
张先生
成交日期
2014年1月
成交价格
总价
130万元
单价
8844元方米
付款方式
首付50余部分6月次性付清
交易情况
说明
正常市场状况条件双方通协议达成交易价格正常交易价格
房产状况说明
区位状况说明
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
实物状况说明
三室二厅二卫厨设施设备完善屋采精装修建筑例尺度协调采光通风良
权益状况说明
土权国家交易前房屋权区先生交易屋权（王先生）
交易实例调查表
房产基状况
名称
世纪华府
坐落
莱山区银海路566号
范围
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
规模
140㎡
途
普通住宅
权属
土权国家权
交易基情况
卖方
迟先生
买方
郝先生
成交日期
2013年12月
成交价格
总价
135万元
单价
11250元方米
付款方式
首付40三月付40六月付清余部分
交易情况
说明
正常市场状况条件双方通协议达成交易价格正常交易价格
房产状况说明
区位状况说明
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
实物状况说明
三室二厅二卫设施设备完善屋采精装修建筑例尺度协调采光通风良
权益状况说明
土权国家交易前房屋权区先生交易屋权迟先生
交易实例调查表
房产基状况
名称
世纪华府
坐落
莱山区银海路566号
范围
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
规模
136㎡
途
普通住宅
权属
土权国家权
交易基情况
卖方
李先生
买方
刘先生
成交日期
2013年12月
成交价格
总价
120万元
单价
88235元方米
付款方式
首付50年次性付清余部分
交易情况
说明
正常市场状况条件双方通协议达成交易价格正常交易价格
房产状况说明
区位状况说明
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
实物状况说明
三室两厅两卫厨设施设备完善屋采简易装修（视毛坯）建筑例尺度协调采光通风良
权益状况说明
土权国家交易前房屋权李先生交易屋权（刘先生）
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房产估价课程作业
XX房产估价报告
专业 工程理
班级
姓名
学号
课教师
2014 年 X月 X 日
目录
致估价委托函 1
估价师声明 2
估价假设限制条件 3
估 价 结 果 报 告 4
估 价 技 术 报 告 7
附件 19
致估价委托函
XX先生：
XX学11级学生接受您委托根委托容特定评估目遵循客观公正实事求原房产价格评估规范公允技术标准座落烟台市莱山区房产进行现场勘查评定估算现评估结果函告：
估价象：世纪华府第8栋10层住宅户型三室两厅两卫厨
项目西邻观海路佳世客路隔北万象城商业区烟台学路隔东烟台市体育公园离黄海600米南滨州医学院处中央政务区中央居住区中央商务区文体教育区旅游度假区等中心位未城市中心核心位置汇聚四方流
区商业区居委会物业理部门提供资料实际查询资料估价象房屋权烟台南山置业发展限公司途住宅商业框架结构证明文件详见附中华民国国土证中华民国建设规划许证[2000规字XX]中华民国建设工程规划许证[2000规建字XX]烟台市房屋估价办法委估房产产权清晰纠纷
二估价目：确定房产前市场价格委托方购买房产提供
三估价时点：2014年4月28日
四估价结果：
世纪华府第30层东南户型三室两厅两卫厨建筑面积158米毛坯房2014年5月7日房产价格：
房产市场价格评估单位：858696元／㎡
写金额 捌仟伍佰捌拾陆圆玖角陆分（方米）
烟台学
2014年X月X日
估价师声明
郑重声明：
1．估价报告中陈述事实真实正确
2．估价报告中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
3．估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
4．中华民国国家标准房产估价规范进行分析形成意见结撰写估价报告
5．接受估价委托2014年4月28日派出评估员估价报告中估价象进行实查勘取委估房产目前真实状况资料作估价重
6．估价报告送达委托日起20日拆迁评估结果异议委托评估机构重新进行评估
7．评估报告烟台学2011级学生XX负责解释
烟台学2011级XX
2014年4月28日
估价假设限制条件
1．次估价目购买房产服务保持现状估价前提
2．报告评估出房产市场价值估价象估价时点价值着时间推移房产市场变化该估价结果需作相应调整甚重新评估
3．次估价：
⑴中华民国土理法
⑵中华民国城市房产理法
⑶ 国家标准房产估价规范
⑷烟台市房屋估价办法
4．报告购房服务估价结果仅作购房途
5．未估价机构书面意单位形式公开报告容评估报告委托估价方负责第三方承担责
6．报告效期壹年
烟台学20XX级XX
2014年4月28日
估 价 结 果 报 告
委 托 估 价 方
委托单位：张先生
负责：（略）
委托方址：（略）
联系：（略）
联系电话：（略）
法定代表：（略）
委托方址：（略）
二 受 托 估 价 方
受托估价：山东省烟台学
估价住址：
三估 价 象
区基信息：估价象烟台市莱山区世纪华府位烟台市东部新城市中心莱山区核心段项目西观海路北银海路南烟台市体育公园周边市政府体育公园国际博览中心皇冠五星级酒店金融商务区等型市政配套齐全医院学银行购物中心等生活配套星罗棋布公交线路密集交通便利烟台文化体育行政金融教育生活新中心
项目址：莱山区银海路566号
建筑类：板楼高层
产权年限：70年
项目占面积：77万㎡
总建筑面积：150万㎡
容积率：207
绿率：425％
停车位例：1：12
物业费15元㎡
开发公司 烟台南山置业发展限公司
估住宅基信息
估象位世纪华府第8栋住宅第10层户型三室两厅两卫厨建筑面积158米竣工时间2006年房屋类型普通住宅房屋结构框架结构南北住宅毛坯房根需装修完善供水排水供电通讯供暖
四 估 价 目
确定房产市场价格委托方买方进行买卖提供
五 估 价 时 点
2014年4月28日
六价 值 定 义
报告评估出房产价格估价象时点市场价格
七估 价
1．关法律法规政策文件技术规程
(1) 中华民国土理法
(2) 中华民国城市房产理法
(3) 国家标准房产估价规范
(4)烟台市房屋估价办法
2 委托方提供资料
(1) 烟台市房产勘察测绘提供资料
3 受委托估价方掌握关资料估价员实勘察调查网搜集获相关资料
八估 价 原
1 合法原
房产估价应估价象合法合法处分前提估价报告遵守原
2 高佳原
房产估价房产高佳前提估价次估价目房屋买卖服务保持现状估价前提
3 代原
求估价结果明显偏离类似房产等条件正常价格
4 估价时点原
求估价结果应估价象估价时点客观合理价格价值报告估价时点2014年4月28日
九估 价 方 法
估价员认真分析掌握资料进行实勘察根估价象特点实际情况采方法进行评估：
1 采市场较法考虑该区域类型区商铺交易案例做较首选市场较法求取评估象房产价格首先选取交易案例作较象次较案例进行交易情况交易时间区域素素修正求取房产准价格
2 采成法土建筑物价格进行评估计算公式：
房产价格重新购建价格折旧
3采收益法土建筑物价格进行评估计算公式：
房产价格房产净收益÷建筑物资化率估价象房产价格
述三种方法结果进行综合估价象终价格
十估 价 结 果
世纪华府第8栋第10层2014年4月28日房产价格：
房产市场价格评估单位：858696元／㎡
写金额 捌仟伍佰捌拾陆圆玖角陆分（方米）
十估 价 员
烟台学土1122张伟
十二估价作业日期
开始2014年4月20日完成2014年4月28日
十三估价报告应效日期
报告效期估价时点起壹年
估 价 技 术 报 告
世纪华府
（）素分析
估价象烟台市莱山区世纪华府第8栋第30层
房屋途：普通住宅
建筑结构：框架结构
建筑年代：2006年
外观：委估标处整体建筑物呈单元式南北楼房
房屋楼层： 8栋2号楼总层数32层估价象位第10层
面布局：现房屋面布局呈三室两厅两卫厨格局
配套设施：水排水供电线电视通讯等配套设施完备
装璜情况： 毛坯
估价象面积：158m2
建筑面积150万米
占面积77万米
销售许证烟房预许字2006第017号
公摊1820
物业理费15元米
绿化率425
容积率207
（二）区域素分析
⒈ 理位置
估宗处烟商业圈
⒉ 环境条件
环境影响气污染水污染噪声污染估价象房产树林水山边缘区空气良然景观较
⒊ 外交通便捷程度
估宗区域交通便利路网密度较高区域观海路清泉路迎春街等城市交通生活型次干道横交错 571017235950515253等公交路线通
⒋ 区域公设施配套状况
估宗区域超市市场银行学校等区域公配套设施基完善
⒌ 商服繁华程度
估宗区域：学校烟台学清泉学校烟附中莱山区实验学 商场新世界购物中心佳世客购物中心麦千车超市酒店华美达酒店医院毓璜顶医院莱山分院烟台口腔医院莱山分院邮局中国邮政银行中国银行农业银行工商银行建设银行中信银行商业银行农村信社等口密集商业繁华度较高
⒍ 基础设施
⑴ 道路
估宗区域干道观海路清泉路次干道迎春街
⑵ 供水
估宗区域完善供水网
⑶ 排水
估宗区域完善排水网
⑷ 供电
估宗区域完善供电系统
⑸ 通讯
估宗区域通讯设施满足求
⑹ 供暖
估宗区域集中供暖网
（三） 市场背景分析
烟台东连威海西接潍坊西南青岛毗邻北濒渤海黄海辽东半岛峙连隔海相形成拱卫首北京海门户山东省重点建设开发城市作中国改革开放早十四海城市环渤海济圈东亚区国际性港城商城旅游城全市海岸线长达909公里烟台山傍海气候宜冬严寒夏酷暑全年均气温摄氏12度左右国北方著名旅游避暑休闲度假胜
烟台市认真贯彻实施扩投资启动需政策措施固定资产投资济发展拉动力断增强房产开发投资快速增长2001年完成房产开发投资2656亿元增长522中商品房建设投资2443亿元增长1027占整房产开发投资92房产年施工面积达35329万方米中商品住宅28468万方米房产开发年竣工面积12246万方米中住宅面积10539万方米全市房屋销售面积5983万方米中购买5519万方米住宅销售面积5404万方米中销售5184万方米
中烟台市2003年获中国居环境范例奖2004年获中国居环境奖2004年10月12日授予佳中国魅力城市2005年10月26日中央文明委授予全国文明城市2006年荣获联合国居奖通奖项理相信烟台房产行业会继续迅猛发展
（四）估价测算程
市场较法
⑴ 较交易案例选择
次估价交易案例通途径取：
①查访房产开发商获房产特性关交易条件
②查阅相关报刊网站相关资料
次估价选择较交易案例均符合条件：
① 估价象具相途均住宅房
②估价象交易类型相均买卖交易租赁
③估价象邻供需圈
④属正常交易修正正常交易
⑤进行日期修正交易时间估价象估价时点接
⑥区域条件相进行区域素素较修正
面分选取案例进行分析：
案例A：
世纪华府第10栋第7层（18层）南北毛坯房三室两厅两卫厨建筑面积147方米开盘日期：2006年
案例B：
世纪华府第8栋第6层（11层）南北精装修三室两厅两卫厨建筑面积120方米开盘日期：2006年
案例C：
世纪华府第4栋第9层（35层）南北毛胚房三室两厅两卫厨建筑面积136方米开盘日期：2006年
⑵较素条件表编制（具体见表）
较素条件表编制估价象较实例处区域素身素评编制选取实例情况较素表：
较素条件表 表
较项目
估价象
世纪华府
世纪华府
世纪华府
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易日期
2014年5月
2014年1月
2013年12月
20014年2月
区域素素
理位置
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
繁华程度
附区丰富量学生资源距离市区商业中心远
附区丰富量学生资源距离市区商业中心远
附区丰富量学生资源距离市区商业中心远
附区丰富量学生资源距离市区商业中心远
交通便捷程度
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
素
建筑概况
10层户型三室两厅两卫厨建筑面积158方米
7层户型三室两厅两卫厨建筑面积147方米
6层户型三室两厅两卫厨建筑面积120
方米
9层户型三室两厅两卫厨建筑面积136方米
装修
毛胚房
毛坯房
精装修
毛胚房
楼层
东南
南北
南北
南北
房屋成新
全新
全新
九成
九成
区理
良
优良
优良
良
⑶ 编制较素修正系数表（具体见表二）
较素权重确定查找实际房产行业中影响房屋价格素占重性进行分整体权重见表二
较素权重系数表 表二
较项目
权重﹪
交易情况
—
交易日期
—
区 域 素 素
理位置
—
繁华程度
—
交通便捷程度
—
装修
40
楼层
25
房屋成新
35
区理
—
建筑概况
—
⑷ 编制较素条件指数表（具体见表三）
编制较素条件指数表关说明：
①交易情况：正常交易较基准取指数100
②交易时间：估价象交易日期较基准取指数100
③区域素素均估价象较基准取指数100
理位置：考虑估价象较案例位烟附处位置附建筑物进行修正增加项建筑物加10分减少项减10分处区加10分
繁华程度：考虑商业区附区否充足较附区丰富程度学生资源丰富程度进行修正区丰富程度划分丰富般丰富三类差类减20分学生资源丰富程度划分充足量般三类差类减20分
交通便捷程度：干道根公交车密集程度判断干道较估价象增加条加20分减少条减20分次干道较估价象增加条加10分减少条减10分公交路线较估价象增加条加10分减少条减10分
装修：指装修程度少划分精装装修毛胚三类差类减20分
楼层：估宗实际情况划分较般四类差类减10分
房屋成新：指交易时房屋新旧程度划分全新般破旧三类差类减10分
区理：估宗实际情况划分良优良两类30分修正分
建筑概况：处估价象较案例相似均100分
较素条件指数表 表三
较项目
权重
估价象
案例A
案例B
案例C
交易情况
1
100
100
100
100
交易日期
1
100
96
95
97
区域素素
理位置
0
100
100
100
100
繁华程度
0
100
100
100
100
交通便捷程度
0
100
100
100
100
装修
04
100
100
120
100
楼层
025
100
110
110
110
房屋成新
035
100
100
90
90
区理
0
100
100
100
100
建筑概况
0
100
100
100
100
综合指标
1
100
1025
107
99
⑸ 统付款方式（见表四）
付款方式表 表四
案例A
首付50余部分6月次性付清
案例B
首付40三月付40六月付清余部分
案例C
首付50年次性付清余部分
实例估象具统房产范围统价格单位需实例进行付款方式统成交日次性付清需支付金额作基准2014年4月作估价时点现年利率3统金额见表：
案例A总价130×﹙150﹚﹙1+3﹚05＋130×5012905万元
案例B总价
135×40+135×40﹙1+312﹚3＋135×20﹙1+312﹚613420万元
案例C总价120×50+120×50（1＋3）11825万元
修正支付总额 表五
名称
修正支付总额
修正支付单价
案例A
12905万元
8779元米
案例B
13420万元
9586元米
案例C
11825万元
8695元米
（6）较素权重系数表编制（具体见表六）
较素权重系数表较素条件指数表基础确定较素修正系数表示：
较素权重系数表 表六
较交易案例
案例A
案例B
案例C
交易价格（元／m2）
8779
9586
8695
交易情况修正
100100
100／100
100／100
交易时间修正
10096
100／95
100／97
区域素修正
1001025
100107
10099
价格
892175
943040
905446
准价格
913554
修正价格案例交易价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域素修正系数[100／∑(素指数×素权重)]
⑹ 准价格计算
取修正价格算术均值作准价格：
准价格＝（892175+943040+905446）／3＝913554元／㎡
3 房产价格
综合面方法出结果知世纪华府房产价格：913554元㎡
二收益法
（）搜集关资料
通关解搜集关资料情况：
租金面积计
租金第年均350元／㎡·年年净收益年基础增长2％设外租时间50年
（二）测算效毛收入
房屋直接出租效毛收入房屋租金350元／㎡年
效毛收入350元㎡年
（三）测算年运营费：
①年运营费率取15
②年运营费：
年运营费效毛收入×年运营费率350×15525元／㎡
（四）计算净收益：
净收益效毛收入﹣年运营费 3505252975元／㎡
（五）确定报酬率：
报酬率年存款利率风险调整利率组成根调查现行银行存款利率325住宅房风险调整利率取2确定报酬利率525
（六）计算房产价格：
选具体计算公式：
272（525％2％）[1（1+2）（1+525％)50]725610元／㎡
三成法
基公式： 房产价值重新购建价格—折旧
估价房屋158方米户型三室两厅两卫厨位10层（32层）东南毛坯房房屋2006年建成济寿命70年残值率0
① 单位建筑面积建筑安装工程费3800元㎡
② 专业费建筑安装工程费8
③ 理费建筑安装工程费专业费3
④ 销售费重新购建价格4
⑤ 建设期1年费视建设期均匀投入年利率8
⑥ 开发商成率润率25
⑦ 销售税费重新购建价格11
设该房屋单位建筑面积重新购建价格VB
a) 建筑安装工程费3800（元㎡）
b) 专业费3800*8304（元㎡）
c) 理费（3800+304）*312312（元m2）
d) 销售费 VB*4004 VB（元m2）
e) 投资利息（3800+104+12312+004 VB）*[（1+8）051]
15799+00016VB
f) 销售税金 VB *6006VB
g) 开发利润（3800+104+12312+004VB +15799+00016VB）*25
104628+00104 VB
h) VB 3800+104+12312+004VB +15799+00016VB
+011 VB+104628+00104VB
VB 624271（元m2）
重新购建价格624271*158986347995（元）
(二)成新折扣法计算折旧：
该住宅已建成8年实查剩余济寿命62年残值率0该房屋成新率：
q6270*1008857
该房产现实单价：
986347995*8857÷158552917元㎡
四 房产价格
综合面方法出结果
知世纪华府价格：913554*80+725610*10+552917*10
858696元／㎡
附件
交易实例调查表
房产基状况
名称
世纪华府
坐落
莱山区银海路566号
范围
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
规模
147㎡
途
普通住宅
权属
土权国家权
交易基情况
卖方
王先生
买方
张先生
成交日期
2014年1月
成交价格
总价
130万元
单价
8844元方米
付款方式
首付50余部分6月次性付清
交易情况
说明
正常市场状况条件双方通协议达成交易价格正常交易价格
房产状况说明
区位状况说明
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
实物状况说明
三室二厅二卫厨设施设备完善屋采精装修建筑例尺度协调采光通风良
权益状况说明
土权国家交易前房屋权区先生交易屋权（王先生）
交易实例调查表
房产基状况
名称
世纪华府
坐落
莱山区银海路566号
范围
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
规模
140㎡
途
普通住宅
权属
土权国家权
交易基情况
卖方
迟先生
买方
郝先生
成交日期
2013年12月
成交价格
总价
135万元
单价
11250元方米
付款方式
首付40三月付40六月付清余部分
交易情况
说明
正常市场状况条件双方通协议达成交易价格正常交易价格
房产状况说明
区位状况说明
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
实物状况说明
三室二厅二卫设施设备完善屋采精装修建筑例尺度协调采光通风良
权益状况说明
土权国家交易前房屋权区先生交易屋权迟先生
交易实例调查表
房产基状况
名称
世纪华府
坐落
莱山区银海路566号
范围
南山世纪华府西市政府佳世客资源市场公安局南体育公园射击场游泳馆北邻烟台学清泉学校烟附中东邻皇冠假日酒店第三海域浴场西接凤凰山东接黄金海岸线
规模
136㎡
途
普通住宅
权属
土权国家权
交易基情况
卖方
李先生
买方
刘先生
成交日期
2013年12月
成交价格
总价
120万元
单价
88235元方米
付款方式
首付50年次性付清余部分
交易情况
说明
正常市场状况条件双方通协议达成交易价格正常交易价格
房产状况说明
区位状况说明
世纪华府位银海路西邻观海路1条干道1条次干道公交：71017555253路
实物状况说明
三室两厅两卫厨设施设备完善屋采简易装修（视毛坯）建筑例尺度协调采光通风良
权益状况说明
土权国家交易前房屋权李先生交易屋权（刘先生）
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