房产项目全程策划30步骤
二OO四年十月七日
第阶段 项目市场调研投资分析
步骤1：项目市场情况初步调查
务宏观整体握项目房产市场情况区域环境区域房产市场情况项目板块竞争项目分析项目情况作初步解项目行性研究提供
阶段A：宏观环境分析
第区域环境研究区域环境注重方面：区域概况面积口交通通信旅游等
第二济环境济环境研究通常包含国民济情况财政收支产业结构导产业家庭收入支出消费结构消费水外贸易济发展规模趋势速度效益等等
第三政策环境产市场相关房改政策房产价格政策房产金融政策土制度土政策税收政策等
第四行业环境关国民济社会发展计划发展规划土利总体规划城市建设规划区域规划城市发展战略等
时产开发程中资流动量项目分析评估手段投资价值决策交易规模交易程货币信贷情况等方面应该做出系统研究
阶段B：项目房产市场状况分析
第城市房产市场发展描述通数统计进供应量需求量价格走势进行客观位描述
第二市场现状剖析通常通35年成交量供应量成交价格结合居民居住观念开发商开发模式市场现状进行深层次剖析
第三未走势预测现状剖析基础项目相关方面郊区住宅发展趋势等做出预测（约35年）
阶段C：项目板块市场分析
第板块总体规划包括住宅规划配套规划道路规划绿规划等
第二板块功定位CLDCBD等加区分
第三板块开发动态已建建开发项目全面扼认识
第四板块物业价格水分析制订价格策略基础定搜集准确全面资料进行类分析
阶段D：项目块环境研究分析
块环境研究报告般结构：开发块周围12公里范围开发块未城市发展走势中位研究分析
第生活配套包括交通状况商业网点状况休闲体育场医疗教育设施分布未发展预测
第二交通状况种交通工具通勤半径停车设施状况研究种公路交通工具维修点状况
第三周边景观然景观历史文景观等
第四污染状况空气质量水质状况土质状况辐射物辐射状况见度状况水气腐蚀状况未变化
第五社会治安
第六未发展状况交通未发展状况研究教育医疗未发展状况研究购物休闲未发展状况研究体育旅游景点未发展状况研究
阶段E：项目块特性分析
第项目块基情况理位置占面积规划途规划指标（容积率建筑密度绿化率建筑限高）基情况
第二项目块SWOT分析区位时机政策济环境身条件外部利资源等项目进行优势劣势机会威胁分析
步骤2：项目市场情况次进行调查
务深入解房产市场需求情况确定类项目类项目进行调查研究项目定位提供
阶段A：该区域房产市场环境作深入调查分析
第市场需求消费者行调查包括消费者某类房产总需求量饱点市场需求发展趋势市场需求影响素调查需求动机行调查（注：开发项目问卷容相）
第二房产市场状况针性调查包括该区域明星楼盘畅销楼盘滞销楼盘受欢迎物业类型住宅市场空置率等调查分析
第三房产市场营销手段调查包括房产广告时空分布广告效果测定房产广告媒体情况房产广告预算代理公司调查种公关活动项目绩效影响房产市场营销方式采情况
阶段B：类项目进行全面分析
类项目身特色类硬件指标软件指标销售业绩等进行分析
第类项目硬件指标调查项目占面积面积容积率建筑密度绿化率规划户数等调查研究
第二类项目软件指标调查包括项目价格层次户型配社区配套项目定位卖点
第三类项目销售化序分析
第四类项目销售渠道情况调查分析
第五类项目者广告投放广告费广告策略研究
第六未类项目情况分析估计等
步骤3：制订项目投资分析报告
阶段A：项目开发基情况介绍
阶段B：项目开发成分析
项目开发成包括土购置成前期开发费建安工程造价公建配套设施费理费财务费税费等
阶段C：项目开发投资收益分析
第二阶段 项目概念设计项目定位
步骤1：类项目重点竞争手营销策略分析
项目分析重点项目概况市场定位价格销售策媒体运投放频率公关促销活动特殊卖点营销手段
步骤2：项目SWOT分析总体思路拟定
阶段A：项目SWOT分析
区位时机政策济环境身条件外部利资源等（理环境周边配套交通竞争手拆迁问题品牌实力城市规划项目定位形块段档次项目规模污染问题政策环境设计风格）项目进行优势劣势机会威胁分析
阶段B：针项目劣势采取应策略
阶段C：项目总体思路拟定
第战略部署制订项目战略目标划分实施步骤
第二软件台构筑达致项目战略目标需软件台——营销环境构筑应项目规划阶段开始着手
第三硬件功配置包括项目身应实现功定位项目结合周边配套等应实现功定位
步骤3：项目潜价值挖掘
第挖掘项目先天价值品牌价值时机价值文化背景价值环境价值交通价值形规模产品特色等方面入手
第二赋予适化天价值
第类型卖点：楼盘硬件价值
第二类型卖点：产品感受价值
第三类型卖点：功提升型价值
第四类型卖点：居住文化生活方式
第五类型卖点：情感
第六类型卖点：身份
第七类型卖点：规范指标 荣誉规范
第八类型卖点：直接促销功
步骤4：项目目标客户群锁定
阶段A：问题进行研究
第买家（包括隐性显性两类）？
第二赋予适化天价值
第三买家什买房子？
第四谁参买家购买行动？
第五买家什样方式买房？
第六买家什时候买房？
第七买家里买房？
研究述问题买家画幅素描幅素描买家文化特征社会特征特征心理特征进行全面准确描绘
阶段B：目标客户群定位
阶段C：目标客户群描述
阶段D：项目目标客户群接
第项目产品总体特征描述
第二项目产品目标客户群接
阶段E：目标客户群消费心理研判需求分析
第 消费心理
第二 需求分析
第三 项目题认知
步骤5：项目开发题定位形象定位
阶段A：项目开发题定位
项目建立领先策略型市场题概念体系：
a该体系仅题概念提出
b该体系紧扣项目房产市场势机会点
c立足该项目资源优势发展商身优势
d具充分整合性该体系够充分挖掘兑现项目价值包括项目核心优势系列卖点
f该体系深度够项目输出持续价值保证型项目持续旺销热度战略扩张埋伏笔
g该体系够项目建设分期开发节奏发展商开发推广相匹配实现脉动状市场推动功
阶段B：项目形象定位
围绕项目开发题定位功形式两方面入手项目进行形象定位
步骤6：项目产品设计建议
阶段A：项目总评规划
会专业规划公司进行土开发总规划坚持市场化适度超前两原
阶段B：交通道路规划
第 区交通道路规划
第二 区连接外部道路规划
阶段C：社区配套规划
阶段D：户型设计建议
第 户型例配置二房二厅三房二厅等占例配置
第二 户型面积例80方米80～100方米等占百分点需进行精确配
第三 户型设计特色单式跃式复式功分区等建议
阶段E：建筑设计建议
第 立面设计建议
第二 整体风格建议
第三 组团规划设计建议
阶段F：园林景观规划
第 绿化面积确定
第二 景观题提炼
第三 景观特色营造
阶段G：智化系统设计建议
坚持适度先进控制成特色营造三原提出智化系统设计建设
步骤7：项目开发策略拟定
阶段A：分期发展策略
阶段B：分期发展计划
第三阶段 项目营销策划
步骤1：推广策略定位
阶段A：品牌策略
第命名方案
第二VIS系统建立
阶段B：价格策略
第 定价策略
1定价目标：加速销售速度提高销售率利资金周转等
2定价衡量素：建造成建筑物产品特色正常利润市场价格导附市场行情竞争状况等
3价格策略：着重市场导
4定价原：理位置景观房型规划楼层等素
5定价方针付款方式：付款般工程进度分期付款优惠折扣面积面布局差订出低价等
第二 差价策略
第三 入市价格策略
阶段C：广告策略
第
阶段D：媒介策略
第
阶段E：活动策略
第公关活动策划
步骤2：制定市场进入方案
阶段A：营销思路体现
第 客户群清晰化
第二 卖点展示
阶段B：营销策略
第 营销方式建议
第二 公关活动策划
步骤3：
第四部分 项目入市准备阶段策略
步骤1：项目入市准备
阶段A：划分销售周期确定周期工作容
第
阶段B：营销环境营造
第售楼部设计
第二样板房设计
第三现场包装
阶段C：项目入市
第入市时机选择
第二入市进机规划
第三 销售模拟
第四 公开认购
步骤2：阶段活动策略
阶段A：
1楼花销售期广告策略
2部认购期广告策略
3入市准备期广告策略
4公开发售期广告策略
5销售阶段期广告策略
6促销期广告策略
7强销期广告策略
8品牌形成期广告策略
9楼盘滞销期广告策略
10尾盘销售期广告策略
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房产项目全程策划30步骤
二OO四年十月七日
第阶段 项目市场调研投资分析
步骤1：项目市场情况初步调查
务宏观整体握项目房产市场情况区域环境区域房产市场情况项目板块竞争项目分析项目情况作初步解项目行性研究提供
阶段A：宏观环境分析
第区域环境研究区域环境注重方面：区域概况面积口交通通信旅游等
第二济环境济环境研究通常包含国民济情况财政收支产业结构导产业家庭收入支出消费结构消费水外贸易济发展规模趋势速度效益等等
第三政策环境产市场相关房改政策房产价格政策房产金融政策土制度土政策税收政策等
第四行业环境关国民济社会发展计划发展规划土利总体规划城市建设规划区域规划城市发展战略等
时产开发程中资流动量项目分析评估手段投资价值决策交易规模交易程货币信贷情况等方面应该做出系统研究
阶段B：项目房产市场状况分析
第城市房产市场发展描述通数统计进供应量需求量价格走势进行客观位描述
第二市场现状剖析通常通35年成交量供应量成交价格结合居民居住观念开发商开发模式市场现状进行深层次剖析
第三未走势预测现状剖析基础项目相关方面郊区住宅发展趋势等做出预测（约35年）
阶段C：项目板块市场分析
第板块总体规划包括住宅规划配套规划道路规划绿规划等
第二板块功定位CLDCBD等加区分
第三板块开发动态已建建开发项目全面扼认识
第四板块物业价格水分析制订价格策略基础定搜集准确全面资料进行类分析
阶段D：项目块环境研究分析
块环境研究报告般结构：开发块周围12公里范围开发块未城市发展走势中位研究分析
第生活配套包括交通状况商业网点状况休闲体育场医疗教育设施分布未发展预测
第二交通状况种交通工具通勤半径停车设施状况研究种公路交通工具维修点状况
第三周边景观然景观历史文景观等
第四污染状况空气质量水质状况土质状况辐射物辐射状况见度状况水气腐蚀状况未变化
第五社会治安
第六未发展状况交通未发展状况研究教育医疗未发展状况研究购物休闲未发展状况研究体育旅游景点未发展状况研究
阶段E：项目块特性分析
第项目块基情况理位置占面积规划途规划指标（容积率建筑密度绿化率建筑限高）基情况
第二项目块SWOT分析区位时机政策济环境身条件外部利资源等项目进行优势劣势机会威胁分析
步骤2：项目市场情况次进行调查
务深入解房产市场需求情况确定类项目类项目进行调查研究项目定位提供
阶段A：该区域房产市场环境作深入调查分析
第市场需求消费者行调查包括消费者某类房产总需求量饱点市场需求发展趋势市场需求影响素调查需求动机行调查（注：开发项目问卷容相）
第二房产市场状况针性调查包括该区域明星楼盘畅销楼盘滞销楼盘受欢迎物业类型住宅市场空置率等调查分析
第三房产市场营销手段调查包括房产广告时空分布广告效果测定房产广告媒体情况房产广告预算代理公司调查种公关活动项目绩效影响房产市场营销方式采情况
阶段B：类项目进行全面分析
类项目身特色类硬件指标软件指标销售业绩等进行分析
第类项目硬件指标调查项目占面积面积容积率建筑密度绿化率规划户数等调查研究
第二类项目软件指标调查包括项目价格层次户型配社区配套项目定位卖点
第三类项目销售化序分析
第四类项目销售渠道情况调查分析
第五类项目者广告投放广告费广告策略研究
第六未类项目情况分析估计等
步骤3：制订项目投资分析报告
阶段A：项目开发基情况介绍
阶段B：项目开发成分析
项目开发成包括土购置成前期开发费建安工程造价公建配套设施费理费财务费税费等
阶段C：项目开发投资收益分析
第二阶段 项目概念设计项目定位
步骤1：类项目重点竞争手营销策略分析
项目分析重点项目概况市场定位价格销售策媒体运投放频率公关促销活动特殊卖点营销手段
步骤2：项目SWOT分析总体思路拟定
阶段A：项目SWOT分析
区位时机政策济环境身条件外部利资源等（理环境周边配套交通竞争手拆迁问题品牌实力城市规划项目定位形块段档次项目规模污染问题政策环境设计风格）项目进行优势劣势机会威胁分析
阶段B：针项目劣势采取应策略
阶段C：项目总体思路拟定
第战略部署制订项目战略目标划分实施步骤
第二软件台构筑达致项目战略目标需软件台——营销环境构筑应项目规划阶段开始着手
第三硬件功配置包括项目身应实现功定位项目结合周边配套等应实现功定位
步骤3：项目潜价值挖掘
第挖掘项目先天价值品牌价值时机价值文化背景价值环境价值交通价值形规模产品特色等方面入手
第二赋予适化天价值
第类型卖点：楼盘硬件价值
第二类型卖点：产品感受价值
第三类型卖点：功提升型价值
第四类型卖点：居住文化生活方式
第五类型卖点：情感
第六类型卖点：身份
第七类型卖点：规范指标 荣誉规范
第八类型卖点：直接促销功
步骤4：项目目标客户群锁定
阶段A：问题进行研究
第买家（包括隐性显性两类）？
第二赋予适化天价值
第三买家什买房子？
第四谁参买家购买行动？
第五买家什样方式买房？
第六买家什时候买房？
第七买家里买房？
研究述问题买家画幅素描幅素描买家文化特征社会特征特征心理特征进行全面准确描绘
阶段B：目标客户群定位
阶段C：目标客户群描述
阶段D：项目目标客户群接
第项目产品总体特征描述
第二项目产品目标客户群接
阶段E：目标客户群消费心理研判需求分析
第 消费心理
第二 需求分析
第三 项目题认知
步骤5：项目开发题定位形象定位
阶段A：项目开发题定位
项目建立领先策略型市场题概念体系：
a该体系仅题概念提出
b该体系紧扣项目房产市场势机会点
c立足该项目资源优势发展商身优势
d具充分整合性该体系够充分挖掘兑现项目价值包括项目核心优势系列卖点
f该体系深度够项目输出持续价值保证型项目持续旺销热度战略扩张埋伏笔
g该体系够项目建设分期开发节奏发展商开发推广相匹配实现脉动状市场推动功
阶段B：项目形象定位
围绕项目开发题定位功形式两方面入手项目进行形象定位
步骤6：项目产品设计建议
阶段A：项目总评规划
会专业规划公司进行土开发总规划坚持市场化适度超前两原
阶段B：交通道路规划
第 区交通道路规划
第二 区连接外部道路规划
阶段C：社区配套规划
阶段D：户型设计建议
第 户型例配置二房二厅三房二厅等占例配置
第二 户型面积例80方米80～100方米等占百分点需进行精确配
第三 户型设计特色单式跃式复式功分区等建议
阶段E：建筑设计建议
第 立面设计建议
第二 整体风格建议
第三 组团规划设计建议
阶段F：园林景观规划
第 绿化面积确定
第二 景观题提炼
第三 景观特色营造
阶段G：智化系统设计建议
坚持适度先进控制成特色营造三原提出智化系统设计建设
步骤7：项目开发策略拟定
阶段A：分期发展策略
阶段B：分期发展计划
第三阶段 项目营销策划
步骤1：推广策略定位
阶段A：品牌策略
第命名方案
第二VIS系统建立
阶段B：价格策略
第 定价策略
1定价目标：加速销售速度提高销售率利资金周转等
2定价衡量素：建造成建筑物产品特色正常利润市场价格导附市场行情竞争状况等
3价格策略：着重市场导
4定价原：理位置景观房型规划楼层等素
5定价方针付款方式：付款般工程进度分期付款优惠折扣面积面布局差订出低价等
第二 差价策略
第三 入市价格策略
阶段C：广告策略
第
阶段D：媒介策略
第
阶段E：活动策略
第公关活动策划
步骤2：制定市场进入方案
阶段A：营销思路体现
第 客户群清晰化
第二 卖点展示
阶段B：营销策略
第 营销方式建议
第二 公关活动策划
步骤3：
第四部分 项目入市准备阶段策略
步骤1：项目入市准备
阶段A：划分销售周期确定周期工作容
第
阶段B：营销环境营造
第售楼部设计
第二样板房设计
第三现场包装
阶段C：项目入市
第入市时机选择
第二入市进机规划
第三 销售模拟
第四 公开认购
步骤2：阶段活动策略
阶段A：
1楼花销售期广告策略
2部认购期广告策略
3入市准备期广告策略
4公开发售期广告策略
5销售阶段期广告策略
6促销期广告策略
7强销期广告策略
8品牌形成期广告策略
9楼盘滞销期广告策略
10尾盘销售期广告策略
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