乌鲁木齐鲤鱼山路成片土开发
行性分析报告
纲
企业结构发展规划——————————————2
二新疆房产市场总体评估————————————5
三乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土概述—————————8
四拟征购土开发权转情况———————————10
五项目开发定位—————————————————12
六项目投资计划开发周期————————————16
七项目营销计划—————————————————18
八财务效益测算—————————————————19
九资金筹备计划—————————————————21
十结—————————————————————22
企业结构发展规划
1新疆鸿福集团限公司简介
新疆鸿福集团限责公司隶属电信系统股份制企业公众信息产业酒店营房产开发旅游项目开发成套设备供应药业连锁营业务体企业资产6亿元设新疆鸿福房产开发公司新疆鸿福饭店（五星级）新疆公众信息产业股份限公司等10营实体企业背景强资金实力雄厚发展力持久新疆维吾尔治区较知名中型企业集团
新疆鸿福集团限公司秉承中国电信企业理念电信行业托坚持元化营全范围发展创新路稳健求生存创新求发展企业运行稳业务拓展迅速社会信誉良新疆鸿福集团属鸿福饭店目前止然新疆境设施配套完善营规范知名度高五星级旅游酒店集团营创丰厚利润时企业品牌建设发挥巨作新疆鸿福集团属企业新疆医圣医药公司年运行月销售额超1000万元已发展成新疆第三医药批发企业鸿福医药连锁店新疆非医药类企业医药行业发展快连锁营机构鸿福集团实现元化连锁化营范企业目前止已全疆城市建设连锁店80业绩显著效益稳步升
企业机制逐年完善传统产业稳步巩固情况新疆鸿福集团雄厚资实力品牌实力介入房产领域2003年初开始投资开发库尔勒商业项目金色时代广场建立完整企业核心竞争力奠定坚实基础
2新疆鸿福房产开发限公司简介
新疆鸿福房产开发限公司成立1998年三级开发资质公司成立初期面电信系统进行部房产开发外没实质性商业项目开发成立4年时间里公司执力建设发展专业团队积极关注市场动态针新疆房产市场进行长期深入评估研究等合适进入机会
2001年起新疆房产业进入盘整期着市场结构逐步调整房产行业序走规范混乱走理性2002年政府宏观调控力度加型房产企业逐步实现转型中型房产营淡出市场产品供求趋稳整体发展格局趋合理新疆鸿福集团审时度势广泛征求听取行业领导专业研究员业士意见集团营方做出重战略调整决定紧抓机遇房产开发做企业新支柱产业绩效增长点针企业持续发展需重新改组企业机构领导班子企业组织结构完善专业力量加强
3房产开发业绩
2002年新疆鸿福集团限责公司新疆巴音郭楞蒙古族治州民政府库尔勒市民政府力支持兼新疆巴州外贸公司充分利巴州外贸现土资源基础征购民广场西北侧萨巴格路巴音路街处全部土新疆鸿福房产开发公司投资开发型室商业步行街金色时代广场总建筑面积7万米中商业面积28万米开发总投资117亿元
金色时代广场新疆鸿福房产开发公司成立第商业性开发项目项目前期公司进行细致缜密立项调研开发定位聘请国际知名美国龙安设计规划公司持建筑设计规划工作招标方式引进房产营销策划机构房产销售代理机构建立开发建设营销策划销售代理三位体专业模式取良销售业绩
金色时代广场2003年4月1日开始工程拆迁 4月15日破土动工 4月28日进入预订截止5月30日完成预订销售额9000余万元加客户意预订额预计正式开盘销售（6月旬）时间完成销售额14亿元左右企业决策正确项目定位合理营销策略金色时代广场市场竞争激烈工程尚未半情况已收回全部投资根项目预算项目销售完成75属企业预留足够办公房情况项目然实现纯利5000万元充分证明新疆鸿福集团新疆房产行业判断正确进入适时
金色时代广场成功开发新疆鸿福房产开发公司全面进军新疆房产市场积累宝贵验储备专业建立理队伍电信企业增添品牌荣誉时促进新疆鸿福集团限公司利实现企业改组产业重心转移企业元化发展路线更加清晰
4企业持续发展规划
着金色时代广场开发项目实施新疆鸿福房产开发公司已完全进入市场化企业化运作新阶段新疆鸿福集团出重项目进行整体控需调整企业领导层理层巩固传统行业拓展房产行业根企业长期发展持续发展需鸿福房产开发公司营发展做出战略性规划：
41立足乌鲁木齐库尔勒两南北疆中心城市做长期开发准备助政策背景电信企业背景
企业兼债权重组资运作等方式参土收购利西部开发政策国企业收购兼政策压
缩土成降低开发风险
42根两中心城市房产市场情况乌鲁木齐区土征购二类三类住宅市场空缺专业性商业项目外介入型综合性商业项目开发库尔勒区土征购类二类商业市场空缺中高档住宅外介入普通低价位住宅开发
43回避市场风险企业总体土储备量超20万米针市郊土做远期开发储备征购土原3年开发周期获土开发权力求第年开发第二年见效第三年获益
442003年起3年年资金投入量控制3亿元年开发总量控制20万米年销售总额控制5亿元年销售面积控制25万米基础实际资金投入开发面积根市场发展做动态调整新疆市场发展规模3年保持中等偏水3年营发展根市场状况做新部署
二新疆房产市场总体评估
1市场回顾
90年代新疆国生产总值年均增长104项济指标升明显济体制逐步单封闭然济全方位开放格局转变济结构断调整优化市政交通电信源等基础设施基础产业加强济发展硬环境改善通进步整顿规范市场秩序制定落实投资政策消费政策清理取消抑制投资消费合理政策济发展软环境日趋转社会局势稳定城乡民生活水明显提高
济发展带房产市场活跃城市化水提高城市口数量激增旧城改造市政基础建设步伐加快拓展新疆房产市场发展空间着房改政策逐步落实银行信贷政策相继出台公房市交易房屋二级市场开始启动房产消费流通渠道呈元化趋势
作流物流资金流信息流建设行业重载体新疆房产开发投资年均增长幅度达423房产开发投资1989年12亿元增长2002年13792亿元14年间全疆累计完成住宅投资22179亿元竣工住宅面积197117万方米城市均居住面积1989年92方米增2002年2206方米增长率10717数充分说明新疆房产市场已进入成熟发展新阶段
乌鲁木齐市新疆维吾尔治区首府全市辖7区1县总面积12000方公里市政面积1668方公里口2082万乌鲁木齐济发展水居西部区城市前列房产开发逐年稳步升2002年购房已达住宅消费95购房体市场结构已形成完善2003年初乌鲁木齐市建设类住宅14100万方米建成住宅类房25万余套居民住房均面积80年代初期均足8方米扩现196方米
截止2002年新疆城镇居民通住房制度改革累计出售公住房5716万方米合计86万套占售公房854加部分未出售享权公房私住房新疆城镇居民住房率已达90左右全国居中水
2前景分析
新疆城镇数量少城市规模目前止全疆城镇化水337633 21万非农业口根治区城镇体系规划总体目标2000—2005年5年时间里全疆口水1900万增加2000万城镇化水337提高36非农业口达750万增加约120万2002年均1906万方米标准计算2010年全疆城市均年需新增住房面积1187万方米果住房年限拆旧建新计算新疆城镇现住房111588万方米正常期50年计年折旧率2计均年需拆旧建新2232万方米（未含旧城改造）组数综合起分析预计未10新疆均年少需新建住房12347万方米中60分布乌鲁木齐区
受济发展水生活惯理位置环境条件等素影响新疆城市居民均住房建筑面积（1906方米）低全国均水（均住房面积21方米）10百分点目前全疆城镇户均建筑面积6479方米85家庭住房建筑面积足70方米着生活水改善济收入提高住宅市场量需求转质需求转变需求档次逐渐拉开中等收入中高收入家庭首先进入换代期
着西部开发政策深入新疆济稳步发展非住宅类产需求增加写字楼宾馆商场销售量会增居民济收入增加生活水提高时居民日常开支费减少购买住房支配资金相增加更进步拉动住宅类产品需求总量
3发展预测
31层次价位商品住宅供应体系逐步形成
目前乌鲁木齐已初步形成济适住房塔基普通住宅核心豪华住宅塔尖金字塔型层次商品住宅供应体系三类价位住宅基满足收入阶层消费层次消费者住房需求中价位1200元—1800元方米左右带国家补贴性质济适住房满足解决数中低收入工薪阶层消费群体住房需求价位1800元—2000元方米左右理位置优越居住环境房屋质量高普通住宅中高收入阶层消费象成新疆住宅发展流方
乌鲁木齐市房产市场起步较晚发展迅速2000年起出现量高层高层住宅墅类住宅丰富完善商品住宅种类推行住宅商品化程中乌鲁木齐已发展形成元化住宅供应体系初步完成商品住宅品种结构升级
32购房成住宅消费市场体
着国住房体制改革深入购房已逐步取代集团购买成商品房市场消费体房屋消费已成继众日消费品家庭生活首消费需求银行信贷消费推出促进提升居民住房购买力城市居民住房潜需求转化效需求已售出交易类房屋中8成购房者采银行贷款消费方式房产市场发挥更推动作
33城市扩张改造拉动房产行业整体发展
国务院2002年7月批准乌鲁木齐市新轮城市总体规划新规划城市面积等乌鲁木齐市现规划面积6倍房产发展周期性规律乌鲁木齐房产行业目前已进入新增长期种增长势头年中会继续着未房产生产基数逐年增加房产供应量需求量会出现阶段性周期性起伏总体需求量然1200—1300万方米间具体乌鲁木齐市场年市场供应总量保持600万米左右住宅供应量保持400万米左右时房屋开发适度适范围会出现面积剩现象
三乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土概述
1理位置周边环境
新疆鸿福房产开发公司拟征购土位乌鲁木齐市天山区北端鲤鱼山路8号该片土原新疆制药厂宅紧邻新疆医科学医科学附属医院（新疆医院）兰州军区乌鲁木齐总医院新疆师范学新疆财贸学校等知名单位乌鲁木齐城市北线居民商业文化区域新疆传统医疗卫生聚集
鲤鱼山周边区相独立商业居住版块然带定工业区成份整体环境乌鲁木齐属
绿化密集区着天独厚环境优势1998年华源广汇等房产开发企业已鲤鱼山带兴建完成部分住宅区鲤鱼山路新医路形成中高档住宅区片区形象提高鲤鱼山路整块土价值
乌鲁木齐城市域狭长景观资源严重缺乏中高收入阶层年置业趋势环境然资源求越越高鲤鱼山路山傍景观景资源时乌鲁木齐商务区域拥完善交通商务工作生活娱乐设施统计该片区历年商品住宅总供应量68万方米历年商品房住宅销售总量625万方米销售率超90商业项目住宅项目开发前景
2景观资源市政配套
该片土乌鲁木齐鲤鱼山景观走廊背鲤鱼山公园新疆民族风情园乌鲁木齐惟市水系渠中间穿越红山景观区形成应乌鲁木齐城市北线景观带绿化带片区夏季均气温低市中心2摄氏度冬季均气温高市中心2摄氏度居住环境优良风景优美
做传统中心居住该片区市政配套完善南北东西分鲤鱼山路新医路友路北京路等城市干道河滩快速公路相距500米9条公交线路通片区四面通畅交通便捷
区域附友路十字乌鲁木齐商业区1000米生活圈分布着友商场富成百货赛特购物中心深圳城等知名零售商业肯德基百富汉堡等知名餐饮娱乐网点生活购物便利
周边学院林立幼园中学医院等星罗棋布文气氛浓郁乌鲁木齐市区理想文居住区
3土成土开发权
做城市中心居住该土新功规划进入偿出范围2001年4月新疆啤酒花股份限公司投标方式取该片土（原新疆制药厂）126万方米土开发权出金额10100万元（参较：2000年12月乌鲁木齐南门体育馆107万米土竞卖方式出实际交易金额41000万元）两年新疆啤酒花股份限公司需交纳土出金5600万元（已交纳1200万元）投入前期拆迁费约3000万元（已投入）完成四通土成增加19000万元左右
价乌鲁木齐2年前三类土标准定价新城市规划中该土已确认类开发乌鲁木齐2003年土出标准该片土出金需增加3600万元
四拟征购土开发权转情况
1土转背景
新疆啤酒花股份限公司获该片土开发权拟名阳光带商住开发计划报治区计划委员会根新计投资561号文件治区计委关达治区2001年商品房开发建设投资计划（第三批）通知该项目获准建设35万米商住房啤酒花房产聘请澳利亚DCN公司持项目规划设计工作2002年4月通乌鲁木齐市规划局审核批准
2002年7月啤酒花股份投资开发住宅项目裕景花园质量问题遭遇业投诉退房求
满足情况部分业集体访该事件新闻媒介曝光啤酒花股份房产项目受严重挫伤销售开发陷入停滞该项目开发阶段迫中断年企业整改新疆啤酒花股分限公司酝酿企业转型决定放弃房产市场巩固发展啤酒花种植业鲤鱼山土开发权转进入程序
2土收购意土费
该土开发权转信息发布新疆房产企业均表示出强烈收购意新疆鸿福集团获知信息召开专门会议进行研讨会者致认该土符合鸿福房产公司续项目开发求应予争取啤酒花股份获悉新疆鸿福集团收购意新疆鸿福集团企业实力予充分肯定新疆鸿福集团土开发权转事宜进行次洽谈
双方协商啤酒花股份企业属乌鲁木齐鲤鱼山路126万方米土开发权（包括规划设计方案政府政策批复文件等）
转新疆鸿福房产开发公司转价格实际投入成计算包括土购买成10100万元土出金5600万元前期拆迁费3000万元土转利润1000万元四项合计整体转费20000万元
意确定新疆鸿福集团新疆鸿福房产公司出土合法性效性做全面审核专业咨询土情况进行勘测认该宗土前期工作报价真实误收购新疆鸿福房产公司变更资产权进入开发程
五项目开发定位
完成土收购工作鸿福集团项目整体规划做出调整更符合新疆房产市场前需商住重充分发挥土价值合理规划土面积
1商业开发
11商业定位
利现土周边街环境结合新医路线新疆医科学（附属医院）兰州军区乌鲁木齐总医院等医药医疗单位群聚优势新医路线开发建设鸿福医药医疗保健产品条街（暂名）
整体建筑3层12层店面商铺3层配套写字间
12定位
乌鲁木齐医药医疗保健产品销售网点散乱分布火车南站奇台路开发区贵州路带综合性商业市场严重剩情况目前止乌鲁木齐没出现家规范聚集性医药产品专营市场该土周边区域传统医疗药品集散然市场成熟立条件充分鸿福集团属鸿福医药连锁已形成规模品牌优势年医药类市场运作验政策报批理成章部条件外部条件均符合该类型项目开发条件
该项目建成成新疆第家医药医疗保健产品专营市场发展前景销售（招商）难度
13商业规模
遵循鸿福房产公司乌鲁木齐市场重住轻商发展规划商业面积充分利土条件原合理控制开发量中型规模适度适量原
商业项目计划建设新医路线街段长度约300米左右进深20米设计单层建筑面积6000米左右12层商铺面积12000米3层写字间面积6000米容纳5080医药企业入市营
14效益评估
该项目投资周期短建设成低总面积18000米计建筑成约1800万元年开发年完成年获益
调查表明该段低层商铺销售价2200025000元米左右该项目低层商铺价格20000元米左右定位应该具备市场竞争力
1层20000元米2层12000元米3层4000元米计算开发完成销售总额21600万元减建筑成营销成仅项基收回全部土成实际面积仅土总面积10
2住宅开发
11住宅定位
遵政府商品房住宅品质开发理念开发科技开发求注重居住区环境功质量注重民族俗文化传统注重住宅科技现代化符合房产理念升级消费升级中档品质住宅配套开发幼园会商业购物娱乐休闲等公设施全面引进智化设施中高收入阶层提供优美居环境
12定位
乌鲁木齐住宅开发结构性剩表现高端消费者象高层高层住宅剩普通消费者象普通层住宅供应足价格适中品质优良环境配套服务完善中档住宅严重足着购房消费日益理性次置业者受低价格误导房屋品质求越越高
市场统计表明2003年4月乌鲁木齐区高层高层住宅空置率62层济适房空置率255层商品房空置率仅17品质型开发企业中新天房产康普房产层商品房销售率均达85充分说明价格适中品质优良商品房前乌鲁木齐住宅市场缺口市场进行进步细分出销售价16002000元米均价17001800元米中档产品（段相较基社区绿化外立面贴砖房屋品质保证）供应足年度入市新盘相较少预计23年该类型产品足够市场潜量
13居住规模（项目技术指标列表）
序号
项 目
指 标
1
红线总面积（包括街商业）
110000米
2
住宅
300000米
3
幼园
8000米
4
商业服务（指会商业建筑）
20000米
5
半车库
17800米（含容积率）
6
居住户数
2900户
7
家庭系数
35
8
居住数
10300
9
容积率
26
10
建筑密度
27
11
绿化率
45
12
停车位
1036（035辆户）
13规划设计
澳利亚DCM公司已确立规划设计基础项目总体规划进行调整保留TOWNHOUSE（联排墅）层住宅幼园会等项目缩减高层建筑删高层建筑社区学校项目规划更符合乌鲁木齐市场实际消费需
景观规划中着重利鲤鱼山山景绿化带充分利然条件保留然形成成品绿化林渠引入住宅社区形成环流水系水资源严重缺乏乌鲁木齐建成第真正意义山景水景相融合景观楼盘
区布置点状团簇绿带状林萌步行道贯穿整绿化系统居住区形成山光水色绿萌环绕优雅乡居特色
社区交通采环行干道然行道步入楼亭做车分流
TOWNHOUSE层建筑高层建筑建筑物分三视线层次合理搭配例高度加强整体建筑错落感
通生态绿化区分三题居住社区庭院社区广场休闲娱乐区公空间联结沟通三居住区实现社区完整统
14效益评估
该项目工程浩开发周期长（预计三年完成）产品层次高层建筑面积受控制高端产品占重均数项目效益做出测评
均计入社区环境建设成公设施建设成乌鲁木齐高品质框架式层商品房建筑成10001100元米左右（包括联排墅）高层住宅建筑成13001400元左右均成1200元米计总建筑面积300000米计建筑成约36000万元
减公设施（幼园会）项目售面积约290000米
该区域墅类住宅销售价格3500元米左右高层住宅销售价格2500元米左右层住宅销售价格1700元米计算根产品类型占例均销售价格应该2200元米（评估价均市场低价）
2200元米计销售总额约63800万元减边际费营销费预知费税收等住宅项目净利润20000万元
六项目投资计划开发周期
新疆鸿福房产开发公司获该片土开发权计划分三年三期开发完成根规划特点2003年7月前完成土收购项目投资计划开发周期步骤：
1第期2003年7月——2003年12月
◎土投资19亿元土外交易成约1000万元期建设投资1800万元年度投资总额22000万元
◎完成新医路街商业项目 鸿福医药医疗保健产品条街（暂名）开发工作争取年底前入住营业
◎实现销售20000万元左右基收回土成
2第二期2004年4月——2004年12月
◎住宅建设投资14000万元基础设施公设施建设投资3000万元年度投资总额17000万元
◎完成TOWNHOUSE区道路两侧高层住宅商铺开发120000米完成社区会幼园等公设施开发10000米完成区道路绿化工程
◎完成住宅销售70完成销售额20000万元左右初步实现产品获利
3第三期：2005年4月——2006年10月
◎住宅建设投资18000万元配套设施投资1000万元两年期投资总额19000万元
◎完成层住宅开发170000米完成区配套设施建设整体工程全面峻工
◎2005年度销售完成住宅销售70剩余尾盘2006年10月前清理完毕实现销售额40000万元左右实现净盈利20000万元左右
七项目营销计划
◎鉴新疆鸿福房产开发公司库尔勒金色时代广场开发模式招聘专业营销策划机构销售代理机构介入项目营销总体利润额充分保证前提营销策划机构提供项目销售总额05服务费销售代理机构提供项目销售总额3代理佣金风险担利益享形成开发策划营销三位体专业化运作团体
◎住宅项目开发前完成社区会建设销售阶段会做现场售楼中心解决售楼需时避免重复建设节省开发成
◎项目时间跨度开发周期长营销工作展开前制作沙盘模型效果图电视实景模拟（三维动画）等技术系统全面展示项目未形象提高项目品牌力形象力
八财务效益测算
1项目成（投资总额）估算表
序号
项 目
总额（万元）
备 注
1
土征购
20000
含土出金（缓交）拆迁费规划费
2
建设投资（含基建环境设施）
37800
街商业住宅两项
3
理费
854
销售收入1
4
销售费（营销策划销售代理）
2989
销售收入35
5
税金
4270
销售收入5
◎
开发总成
65913万元
序号
项 目
总额（万元）
备 注
1
新医路街商业
21600
医药医疗保健产品条街（暂名）
2
住宅
63800
THS高层层
3
住宅区部商业街
1000
预估实际销售额应高预算标准
4
车库
确定
暂进入销售预算
◎
销售总收入
86400万元
2项目销售（收益总额）估算表
3财务指标
31项目利润
项目销售总额－项目成总额
86400万元 — 65913万元
20487万元
32销售利润率
（税前利润÷销售总额）×100
（20487万元÷ 86400万元）×100
237
33成利润率
（税前利润÷投资总额）×100
（20487万元÷ 65913万元）×100
3108
34财务总结
房产开发中成利润率估算达15时项目具备足够行性该片土开发改变原
规划增加新医路线商业面积缩减区部高层住宅总体成降成利润率升具更加明确获利
九资金筹备计划
遵循新疆鸿福房产开发公司逐步拓展稳步发展营方针获该片土开发权新疆鸿福房产开发公司循序渐进滚动开发原分三年三期开发完成项目开发总成分期分批方式滚动投入养房建房
项目需资金第年度土收购资金首期商业项目建设资金前期投资22000万元资金源：
1新疆鸿福房产开发公司资金约7000万元
2新疆鸿福房产开发公司土质压贷款15000万元
3新疆鸿福房产开发公司合作开发方式营机构融资
期开发完成利实现销售二期开发资金位二期开发完成利实现销售已初步实现盈利三期开发资金位
综合分析该项目实施开发需银行金融机构贷通融资企业部协调项目资金完全位
十结
1998年开始乌鲁木齐城市类二类居住商业已基出完毕长时间会出现面积成片土交易受土竞卖政策影响旧城改造项目（南门体育馆中山路商业条街）土价格已失控价偏高城市中心土广泛商业项目开发导致综合性商业项目剩加城市中心带房产开发风险
市郊区域成片土出价格相偏低市政设施完善部分出土暂具备开发条件样存较开发风险华源房卡子湾区投资开发华美·文轩家园建工房九家湾区投资开发木材厂居住区等均立条件差出现销售困难
土条件企业条件判断乌鲁木齐鲤鱼山路成片土收购鸿福房产公司促成产业升级巩固市场基础次机会该项目实施成相较低获益面广利润率高具良社会效益济效益
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乌鲁木齐鲤鱼山路成片土开发
行性分析报告
纲
企业结构发展规划——————————————2
二新疆房产市场总体评估————————————5
三乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土概述—————————8
四拟征购土开发权转情况———————————10
五项目开发定位—————————————————12
六项目投资计划开发周期————————————16
七项目营销计划—————————————————18
八财务效益测算—————————————————19
九资金筹备计划—————————————————21
十结—————————————————————22
企业结构发展规划
1新疆鸿福集团限公司简介
新疆鸿福集团限责公司隶属电信系统股份制企业公众信息产业酒店营房产开发旅游项目开发成套设备供应药业连锁营业务体企业资产6亿元设新疆鸿福房产开发公司新疆鸿福饭店（五星级）新疆公众信息产业股份限公司等10营实体企业背景强资金实力雄厚发展力持久新疆维吾尔治区较知名中型企业集团
新疆鸿福集团限公司秉承中国电信企业理念电信行业托坚持元化营全范围发展创新路稳健求生存创新求发展企业运行稳业务拓展迅速社会信誉良新疆鸿福集团属鸿福饭店目前止然新疆境设施配套完善营规范知名度高五星级旅游酒店集团营创丰厚利润时企业品牌建设发挥巨作新疆鸿福集团属企业新疆医圣医药公司年运行月销售额超1000万元已发展成新疆第三医药批发企业鸿福医药连锁店新疆非医药类企业医药行业发展快连锁营机构鸿福集团实现元化连锁化营范企业目前止已全疆城市建设连锁店80业绩显著效益稳步升
企业机制逐年完善传统产业稳步巩固情况新疆鸿福集团雄厚资实力品牌实力介入房产领域2003年初开始投资开发库尔勒商业项目金色时代广场建立完整企业核心竞争力奠定坚实基础
2新疆鸿福房产开发限公司简介
新疆鸿福房产开发限公司成立1998年三级开发资质公司成立初期面电信系统进行部房产开发外没实质性商业项目开发成立4年时间里公司执力建设发展专业团队积极关注市场动态针新疆房产市场进行长期深入评估研究等合适进入机会
2001年起新疆房产业进入盘整期着市场结构逐步调整房产行业序走规范混乱走理性2002年政府宏观调控力度加型房产企业逐步实现转型中型房产营淡出市场产品供求趋稳整体发展格局趋合理新疆鸿福集团审时度势广泛征求听取行业领导专业研究员业士意见集团营方做出重战略调整决定紧抓机遇房产开发做企业新支柱产业绩效增长点针企业持续发展需重新改组企业机构领导班子企业组织结构完善专业力量加强
3房产开发业绩
2002年新疆鸿福集团限责公司新疆巴音郭楞蒙古族治州民政府库尔勒市民政府力支持兼新疆巴州外贸公司充分利巴州外贸现土资源基础征购民广场西北侧萨巴格路巴音路街处全部土新疆鸿福房产开发公司投资开发型室商业步行街金色时代广场总建筑面积7万米中商业面积28万米开发总投资117亿元
金色时代广场新疆鸿福房产开发公司成立第商业性开发项目项目前期公司进行细致缜密立项调研开发定位聘请国际知名美国龙安设计规划公司持建筑设计规划工作招标方式引进房产营销策划机构房产销售代理机构建立开发建设营销策划销售代理三位体专业模式取良销售业绩
金色时代广场2003年4月1日开始工程拆迁 4月15日破土动工 4月28日进入预订截止5月30日完成预订销售额9000余万元加客户意预订额预计正式开盘销售（6月旬）时间完成销售额14亿元左右企业决策正确项目定位合理营销策略金色时代广场市场竞争激烈工程尚未半情况已收回全部投资根项目预算项目销售完成75属企业预留足够办公房情况项目然实现纯利5000万元充分证明新疆鸿福集团新疆房产行业判断正确进入适时
金色时代广场成功开发新疆鸿福房产开发公司全面进军新疆房产市场积累宝贵验储备专业建立理队伍电信企业增添品牌荣誉时促进新疆鸿福集团限公司利实现企业改组产业重心转移企业元化发展路线更加清晰
4企业持续发展规划
着金色时代广场开发项目实施新疆鸿福房产开发公司已完全进入市场化企业化运作新阶段新疆鸿福集团出重项目进行整体控需调整企业领导层理层巩固传统行业拓展房产行业根企业长期发展持续发展需鸿福房产开发公司营发展做出战略性规划：
41立足乌鲁木齐库尔勒两南北疆中心城市做长期开发准备助政策背景电信企业背景
企业兼债权重组资运作等方式参土收购利西部开发政策国企业收购兼政策压
缩土成降低开发风险
42根两中心城市房产市场情况乌鲁木齐区土征购二类三类住宅市场空缺专业性商业项目外介入型综合性商业项目开发库尔勒区土征购类二类商业市场空缺中高档住宅外介入普通低价位住宅开发
43回避市场风险企业总体土储备量超20万米针市郊土做远期开发储备征购土原3年开发周期获土开发权力求第年开发第二年见效第三年获益
442003年起3年年资金投入量控制3亿元年开发总量控制20万米年销售总额控制5亿元年销售面积控制25万米基础实际资金投入开发面积根市场发展做动态调整新疆市场发展规模3年保持中等偏水3年营发展根市场状况做新部署
二新疆房产市场总体评估
1市场回顾
90年代新疆国生产总值年均增长104项济指标升明显济体制逐步单封闭然济全方位开放格局转变济结构断调整优化市政交通电信源等基础设施基础产业加强济发展硬环境改善通进步整顿规范市场秩序制定落实投资政策消费政策清理取消抑制投资消费合理政策济发展软环境日趋转社会局势稳定城乡民生活水明显提高
济发展带房产市场活跃城市化水提高城市口数量激增旧城改造市政基础建设步伐加快拓展新疆房产市场发展空间着房改政策逐步落实银行信贷政策相继出台公房市交易房屋二级市场开始启动房产消费流通渠道呈元化趋势
作流物流资金流信息流建设行业重载体新疆房产开发投资年均增长幅度达423房产开发投资1989年12亿元增长2002年13792亿元14年间全疆累计完成住宅投资22179亿元竣工住宅面积197117万方米城市均居住面积1989年92方米增2002年2206方米增长率10717数充分说明新疆房产市场已进入成熟发展新阶段
乌鲁木齐市新疆维吾尔治区首府全市辖7区1县总面积12000方公里市政面积1668方公里口2082万乌鲁木齐济发展水居西部区城市前列房产开发逐年稳步升2002年购房已达住宅消费95购房体市场结构已形成完善2003年初乌鲁木齐市建设类住宅14100万方米建成住宅类房25万余套居民住房均面积80年代初期均足8方米扩现196方米
截止2002年新疆城镇居民通住房制度改革累计出售公住房5716万方米合计86万套占售公房854加部分未出售享权公房私住房新疆城镇居民住房率已达90左右全国居中水
2前景分析
新疆城镇数量少城市规模目前止全疆城镇化水337633 21万非农业口根治区城镇体系规划总体目标2000—2005年5年时间里全疆口水1900万增加2000万城镇化水337提高36非农业口达750万增加约120万2002年均1906万方米标准计算2010年全疆城市均年需新增住房面积1187万方米果住房年限拆旧建新计算新疆城镇现住房111588万方米正常期50年计年折旧率2计均年需拆旧建新2232万方米（未含旧城改造）组数综合起分析预计未10新疆均年少需新建住房12347万方米中60分布乌鲁木齐区
受济发展水生活惯理位置环境条件等素影响新疆城市居民均住房建筑面积（1906方米）低全国均水（均住房面积21方米）10百分点目前全疆城镇户均建筑面积6479方米85家庭住房建筑面积足70方米着生活水改善济收入提高住宅市场量需求转质需求转变需求档次逐渐拉开中等收入中高收入家庭首先进入换代期
着西部开发政策深入新疆济稳步发展非住宅类产需求增加写字楼宾馆商场销售量会增居民济收入增加生活水提高时居民日常开支费减少购买住房支配资金相增加更进步拉动住宅类产品需求总量
3发展预测
31层次价位商品住宅供应体系逐步形成
目前乌鲁木齐已初步形成济适住房塔基普通住宅核心豪华住宅塔尖金字塔型层次商品住宅供应体系三类价位住宅基满足收入阶层消费层次消费者住房需求中价位1200元—1800元方米左右带国家补贴性质济适住房满足解决数中低收入工薪阶层消费群体住房需求价位1800元—2000元方米左右理位置优越居住环境房屋质量高普通住宅中高收入阶层消费象成新疆住宅发展流方
乌鲁木齐市房产市场起步较晚发展迅速2000年起出现量高层高层住宅墅类住宅丰富完善商品住宅种类推行住宅商品化程中乌鲁木齐已发展形成元化住宅供应体系初步完成商品住宅品种结构升级
32购房成住宅消费市场体
着国住房体制改革深入购房已逐步取代集团购买成商品房市场消费体房屋消费已成继众日消费品家庭生活首消费需求银行信贷消费推出促进提升居民住房购买力城市居民住房潜需求转化效需求已售出交易类房屋中8成购房者采银行贷款消费方式房产市场发挥更推动作
33城市扩张改造拉动房产行业整体发展
国务院2002年7月批准乌鲁木齐市新轮城市总体规划新规划城市面积等乌鲁木齐市现规划面积6倍房产发展周期性规律乌鲁木齐房产行业目前已进入新增长期种增长势头年中会继续着未房产生产基数逐年增加房产供应量需求量会出现阶段性周期性起伏总体需求量然1200—1300万方米间具体乌鲁木齐市场年市场供应总量保持600万米左右住宅供应量保持400万米左右时房屋开发适度适范围会出现面积剩现象
三乌鲁木齐鲤鱼山拟征购土概述
1理位置周边环境
新疆鸿福房产开发公司拟征购土位乌鲁木齐市天山区北端鲤鱼山路8号该片土原新疆制药厂宅紧邻新疆医科学医科学附属医院（新疆医院）兰州军区乌鲁木齐总医院新疆师范学新疆财贸学校等知名单位乌鲁木齐城市北线居民商业文化区域新疆传统医疗卫生聚集
鲤鱼山周边区相独立商业居住版块然带定工业区成份整体环境乌鲁木齐属
绿化密集区着天独厚环境优势1998年华源广汇等房产开发企业已鲤鱼山带兴建完成部分住宅区鲤鱼山路新医路形成中高档住宅区片区形象提高鲤鱼山路整块土价值
乌鲁木齐城市域狭长景观资源严重缺乏中高收入阶层年置业趋势环境然资源求越越高鲤鱼山路山傍景观景资源时乌鲁木齐商务区域拥完善交通商务工作生活娱乐设施统计该片区历年商品住宅总供应量68万方米历年商品房住宅销售总量625万方米销售率超90商业项目住宅项目开发前景
2景观资源市政配套
该片土乌鲁木齐鲤鱼山景观走廊背鲤鱼山公园新疆民族风情园乌鲁木齐惟市水系渠中间穿越红山景观区形成应乌鲁木齐城市北线景观带绿化带片区夏季均气温低市中心2摄氏度冬季均气温高市中心2摄氏度居住环境优良风景优美
做传统中心居住该片区市政配套完善南北东西分鲤鱼山路新医路友路北京路等城市干道河滩快速公路相距500米9条公交线路通片区四面通畅交通便捷
区域附友路十字乌鲁木齐商业区1000米生活圈分布着友商场富成百货赛特购物中心深圳城等知名零售商业肯德基百富汉堡等知名餐饮娱乐网点生活购物便利
周边学院林立幼园中学医院等星罗棋布文气氛浓郁乌鲁木齐市区理想文居住区
3土成土开发权
做城市中心居住该土新功规划进入偿出范围2001年4月新疆啤酒花股份限公司投标方式取该片土（原新疆制药厂）126万方米土开发权出金额10100万元（参较：2000年12月乌鲁木齐南门体育馆107万米土竞卖方式出实际交易金额41000万元）两年新疆啤酒花股份限公司需交纳土出金5600万元（已交纳1200万元）投入前期拆迁费约3000万元（已投入）完成四通土成增加19000万元左右
价乌鲁木齐2年前三类土标准定价新城市规划中该土已确认类开发乌鲁木齐2003年土出标准该片土出金需增加3600万元
四拟征购土开发权转情况
1土转背景
新疆啤酒花股份限公司获该片土开发权拟名阳光带商住开发计划报治区计划委员会根新计投资561号文件治区计委关达治区2001年商品房开发建设投资计划（第三批）通知该项目获准建设35万米商住房啤酒花房产聘请澳利亚DCN公司持项目规划设计工作2002年4月通乌鲁木齐市规划局审核批准
2002年7月啤酒花股份投资开发住宅项目裕景花园质量问题遭遇业投诉退房求
满足情况部分业集体访该事件新闻媒介曝光啤酒花股份房产项目受严重挫伤销售开发陷入停滞该项目开发阶段迫中断年企业整改新疆啤酒花股分限公司酝酿企业转型决定放弃房产市场巩固发展啤酒花种植业鲤鱼山土开发权转进入程序
2土收购意土费
该土开发权转信息发布新疆房产企业均表示出强烈收购意新疆鸿福集团获知信息召开专门会议进行研讨会者致认该土符合鸿福房产公司续项目开发求应予争取啤酒花股份获悉新疆鸿福集团收购意新疆鸿福集团企业实力予充分肯定新疆鸿福集团土开发权转事宜进行次洽谈
双方协商啤酒花股份企业属乌鲁木齐鲤鱼山路126万方米土开发权（包括规划设计方案政府政策批复文件等）
转新疆鸿福房产开发公司转价格实际投入成计算包括土购买成10100万元土出金5600万元前期拆迁费3000万元土转利润1000万元四项合计整体转费20000万元
意确定新疆鸿福集团新疆鸿福房产公司出土合法性效性做全面审核专业咨询土情况进行勘测认该宗土前期工作报价真实误收购新疆鸿福房产公司变更资产权进入开发程
五项目开发定位
完成土收购工作鸿福集团项目整体规划做出调整更符合新疆房产市场前需商住重充分发挥土价值合理规划土面积
1商业开发
11商业定位
利现土周边街环境结合新医路线新疆医科学（附属医院）兰州军区乌鲁木齐总医院等医药医疗单位群聚优势新医路线开发建设鸿福医药医疗保健产品条街（暂名）
整体建筑3层12层店面商铺3层配套写字间
12定位
乌鲁木齐医药医疗保健产品销售网点散乱分布火车南站奇台路开发区贵州路带综合性商业市场严重剩情况目前止乌鲁木齐没出现家规范聚集性医药产品专营市场该土周边区域传统医疗药品集散然市场成熟立条件充分鸿福集团属鸿福医药连锁已形成规模品牌优势年医药类市场运作验政策报批理成章部条件外部条件均符合该类型项目开发条件
该项目建成成新疆第家医药医疗保健产品专营市场发展前景销售（招商）难度
13商业规模
遵循鸿福房产公司乌鲁木齐市场重住轻商发展规划商业面积充分利土条件原合理控制开发量中型规模适度适量原
商业项目计划建设新医路线街段长度约300米左右进深20米设计单层建筑面积6000米左右12层商铺面积12000米3层写字间面积6000米容纳5080医药企业入市营
14效益评估
该项目投资周期短建设成低总面积18000米计建筑成约1800万元年开发年完成年获益
调查表明该段低层商铺销售价2200025000元米左右该项目低层商铺价格20000元米左右定位应该具备市场竞争力
1层20000元米2层12000元米3层4000元米计算开发完成销售总额21600万元减建筑成营销成仅项基收回全部土成实际面积仅土总面积10
2住宅开发
11住宅定位
遵政府商品房住宅品质开发理念开发科技开发求注重居住区环境功质量注重民族俗文化传统注重住宅科技现代化符合房产理念升级消费升级中档品质住宅配套开发幼园会商业购物娱乐休闲等公设施全面引进智化设施中高收入阶层提供优美居环境
12定位
乌鲁木齐住宅开发结构性剩表现高端消费者象高层高层住宅剩普通消费者象普通层住宅供应足价格适中品质优良环境配套服务完善中档住宅严重足着购房消费日益理性次置业者受低价格误导房屋品质求越越高
市场统计表明2003年4月乌鲁木齐区高层高层住宅空置率62层济适房空置率255层商品房空置率仅17品质型开发企业中新天房产康普房产层商品房销售率均达85充分说明价格适中品质优良商品房前乌鲁木齐住宅市场缺口市场进行进步细分出销售价16002000元米均价17001800元米中档产品（段相较基社区绿化外立面贴砖房屋品质保证）供应足年度入市新盘相较少预计23年该类型产品足够市场潜量
13居住规模（项目技术指标列表）
序号
项 目
指 标
1
红线总面积（包括街商业）
110000米
2
住宅
300000米
3
幼园
8000米
4
商业服务（指会商业建筑）
20000米
5
半车库
17800米（含容积率）
6
居住户数
2900户
7
家庭系数
35
8
居住数
10300
9
容积率
26
10
建筑密度
27
11
绿化率
45
12
停车位
1036（035辆户）
13规划设计
澳利亚DCM公司已确立规划设计基础项目总体规划进行调整保留TOWNHOUSE（联排墅）层住宅幼园会等项目缩减高层建筑删高层建筑社区学校项目规划更符合乌鲁木齐市场实际消费需
景观规划中着重利鲤鱼山山景绿化带充分利然条件保留然形成成品绿化林渠引入住宅社区形成环流水系水资源严重缺乏乌鲁木齐建成第真正意义山景水景相融合景观楼盘
区布置点状团簇绿带状林萌步行道贯穿整绿化系统居住区形成山光水色绿萌环绕优雅乡居特色
社区交通采环行干道然行道步入楼亭做车分流
TOWNHOUSE层建筑高层建筑建筑物分三视线层次合理搭配例高度加强整体建筑错落感
通生态绿化区分三题居住社区庭院社区广场休闲娱乐区公空间联结沟通三居住区实现社区完整统
14效益评估
该项目工程浩开发周期长（预计三年完成）产品层次高层建筑面积受控制高端产品占重均数项目效益做出测评
均计入社区环境建设成公设施建设成乌鲁木齐高品质框架式层商品房建筑成10001100元米左右（包括联排墅）高层住宅建筑成13001400元左右均成1200元米计总建筑面积300000米计建筑成约36000万元
减公设施（幼园会）项目售面积约290000米
该区域墅类住宅销售价格3500元米左右高层住宅销售价格2500元米左右层住宅销售价格1700元米计算根产品类型占例均销售价格应该2200元米（评估价均市场低价）
2200元米计销售总额约63800万元减边际费营销费预知费税收等住宅项目净利润20000万元
六项目投资计划开发周期
新疆鸿福房产开发公司获该片土开发权计划分三年三期开发完成根规划特点2003年7月前完成土收购项目投资计划开发周期步骤：
1第期2003年7月——2003年12月
◎土投资19亿元土外交易成约1000万元期建设投资1800万元年度投资总额22000万元
◎完成新医路街商业项目 鸿福医药医疗保健产品条街（暂名）开发工作争取年底前入住营业
◎实现销售20000万元左右基收回土成
2第二期2004年4月——2004年12月
◎住宅建设投资14000万元基础设施公设施建设投资3000万元年度投资总额17000万元
◎完成TOWNHOUSE区道路两侧高层住宅商铺开发120000米完成社区会幼园等公设施开发10000米完成区道路绿化工程
◎完成住宅销售70完成销售额20000万元左右初步实现产品获利
3第三期：2005年4月——2006年10月
◎住宅建设投资18000万元配套设施投资1000万元两年期投资总额19000万元
◎完成层住宅开发170000米完成区配套设施建设整体工程全面峻工
◎2005年度销售完成住宅销售70剩余尾盘2006年10月前清理完毕实现销售额40000万元左右实现净盈利20000万元左右
七项目营销计划
◎鉴新疆鸿福房产开发公司库尔勒金色时代广场开发模式招聘专业营销策划机构销售代理机构介入项目营销总体利润额充分保证前提营销策划机构提供项目销售总额05服务费销售代理机构提供项目销售总额3代理佣金风险担利益享形成开发策划营销三位体专业化运作团体
◎住宅项目开发前完成社区会建设销售阶段会做现场售楼中心解决售楼需时避免重复建设节省开发成
◎项目时间跨度开发周期长营销工作展开前制作沙盘模型效果图电视实景模拟（三维动画）等技术系统全面展示项目未形象提高项目品牌力形象力
八财务效益测算
1项目成（投资总额）估算表
序号
项 目
总额（万元）
备 注
1
土征购
20000
含土出金（缓交）拆迁费规划费
2
建设投资（含基建环境设施）
37800
街商业住宅两项
3
理费
854
销售收入1
4
销售费（营销策划销售代理）
2989
销售收入35
5
税金
4270
销售收入5
◎
开发总成
65913万元
序号
项 目
总额（万元）
备 注
1
新医路街商业
21600
医药医疗保健产品条街（暂名）
2
住宅
63800
THS高层层
3
住宅区部商业街
1000
预估实际销售额应高预算标准
4
车库
确定
暂进入销售预算
◎
销售总收入
86400万元
2项目销售（收益总额）估算表
3财务指标
31项目利润
项目销售总额－项目成总额
86400万元 — 65913万元
20487万元
32销售利润率
（税前利润÷销售总额）×100
（20487万元÷ 86400万元）×100
237
33成利润率
（税前利润÷投资总额）×100
（20487万元÷ 65913万元）×100
3108
34财务总结
房产开发中成利润率估算达15时项目具备足够行性该片土开发改变原
规划增加新医路线商业面积缩减区部高层住宅总体成降成利润率升具更加明确获利
九资金筹备计划
遵循新疆鸿福房产开发公司逐步拓展稳步发展营方针获该片土开发权新疆鸿福房产开发公司循序渐进滚动开发原分三年三期开发完成项目开发总成分期分批方式滚动投入养房建房
项目需资金第年度土收购资金首期商业项目建设资金前期投资22000万元资金源：
1新疆鸿福房产开发公司资金约7000万元
2新疆鸿福房产开发公司土质压贷款15000万元
3新疆鸿福房产开发公司合作开发方式营机构融资
期开发完成利实现销售二期开发资金位二期开发完成利实现销售已初步实现盈利三期开发资金位
综合分析该项目实施开发需银行金融机构贷通融资企业部协调项目资金完全位
十结
1998年开始乌鲁木齐城市类二类居住商业已基出完毕长时间会出现面积成片土交易受土竞卖政策影响旧城改造项目（南门体育馆中山路商业条街）土价格已失控价偏高城市中心土广泛商业项目开发导致综合性商业项目剩加城市中心带房产开发风险
市郊区域成片土出价格相偏低市政设施完善部分出土暂具备开发条件样存较开发风险华源房卡子湾区投资开发华美·文轩家园建工房九家湾区投资开发木材厂居住区等均立条件差出现销售困难
土条件企业条件判断乌鲁木齐鲤鱼山路成片土收购鸿福房产公司促成产业升级巩固市场基础次机会该项目实施成相较低获益面广利润率高具良社会效益济效益
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