学林雅苑营销推广整合方案
前言
通贵公司前期接触沟通承接次营销策划思路针项目进入紧张开工开盘准备实际性阶段学林雅苑保持信心时应该时做迎接市场挑战准备面项目整合推广市场营销做出定性定量安排预留调整补充空间保证高速高效高质完成学林雅苑销售服务工作
方面：
（1） 制定握销售计划销售目标
（2） 针性营销策略项目销售周期中运
（3） 项目概念推广设定
（4） 项目整体营销保障体系
（5） 项目推广费预算
项目2005年度销售目标
销售分段周期
根项目工程进度市场情况计划项目整销售周期8月计划销售量达95项目工程进度学林雅苑销售分四阶段
销售时段
起止时间
销售目标
市场引导期
2005年3月15日—2005年4月28日
10％
开盘强销期
2005年4月30日－2005年7月30日
48％
续销期
2005年8月1日－2005年10月31日
88％
尾盘期
2005年11月1日 －2005年12月31日
95％
销售周期具体指标
项目预计实现销售总额15亿（包括住宅商铺车位）具体销售总额终报批销售面积准计划完成95根述销售周期划分项目工程进度销售周期特征计划2005年度145亿销售额
（1） 2005年度实际销售周期8月中2005年3月15日—4月28日计划实现销售额1500万
（2） 2005年4月30日—7月31日计划实现销售额5700万
2005年8月1日—10月31日计划实现销售额6300万
（3） 2005年11月1日—12月31日计划实现销售额1050万
附：项目销售计划实际回款
时间（2005）
34月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
合计
销售计划（万）
1500
1800
1800
2100
2100
2100
2100
600
450
实际回款
总
计
销售额
1500
12000
1050
14550
回款额
12150
945
13095
说明：关实际销售回款视项目工程进度销售许证取时间项目未取销售许证前收定金实际回款实际回款额销售许证取时间预计2005年度实现销售回款13095万（办理银行揭需段时间）
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二项目2005年度营销策略
根广泛市场调研客户分析结合市场需整合项目优势针目标客户群全面进行效市场推广
1住宅类营销推广策略
推广节奏计划
（1）形象推广前期（2005年3月15日—4月15日）
推广策略：制定符合项目定位标志等视觉形象完成工围墙包装项目形象展示中心外围引导
传播信息：享老城区便利生活圈学府邻文化相伴盛载文化美德家园呈现
传播媒体：确定项目案名制定系统统项目VI
助现场围墙：展示项目题形象
预期效果：接触目标客户群时项目形象奠定积累效客户
（2）部认购期（2005年4月15日—4月28日）
推广策略：制定符合项目定位标志等视觉形象利工围墙包装项目形象展示中心外围引导结合活动迅速项目形象奠定起
传播信息：接受咨询部认购
传播媒体：项目入市前发布形象广告
助现场围墙：展示项目题形象
促销活动：展开关心代关爱辈话题讨
预期效果：接触目标客户群时项目形象奠定积累效客户
（3）开盘热销期（2005年4月30日—7月31日）
推广策略：通开盘造势邀请目标客户参加开盘强势促进成交
传播信息：享老城区便利生活圈学府邻文化相伴盛载文化美德家园相约
传播媒体：发布开盘广告优惠活动信息
促销活动：教师优惠券教育成长券现场送出
预期效果：目标客户认项目价值迅速成交
（4）持续期尾盘期（2005年8月1日—12月31日）
推广策略：利工程进度节点组织相关题活动
传播信息：享老城区便利生活圈学府邻文化相伴盛载文化美德家园完美呈现
传播媒体：报纸杂志广播等
促销活动：题活动
相关策略运：
（1） 项目入市前通组织关心代关爱辈话题讨效积累目标客户
（2） 项目入市期通教师优惠券 教育成长券现场送出迅速促成交易
（3） 项目强销期持续期通相关题活动继续消化目标客户群送出教育基金形式购房优
惠（孩送成长购房基金老送休闲教育基金）
（4） 直接目标客户推广活动
（5） 分时段优惠活动
2商业类营销推广策略
计划采取两种策略：
（1）专业市场运作模式
成立专业面装饰材料专业城前期组织力量进行招商完成力品牌商家引进样采取售包租销售模式租赁型面装饰材料品牌商通理营时整商业群楼分割成带产权1020方米单位出售稳定租金回报投资产权单位业投资回报率
（2）化整零运作模式
次提供方案建议
3车位营销策略
运前次方案策略时建议区面先规划停车位前期车业购买车位
三项目概念推广策略
什买学林雅苑？—— 原实简单拥老城区便利生活圈深厚学府文化底蕴
创意原点：盛载文化美德家园
广告推广呈列： 学府邻 文化相伴
孩子未 家
盛载文化美德家园
四项目2005年度营销保障体系
1学林雅苑媒介推广策略
（）媒介目标（争取年度销售黄金档期510月场短快漂亮仗）
选择适媒体创意提供佳演出舞台发挥空间广告消费者产生佳说服效果
通科学媒介投放组合策略制造声势保证足够效达率避免必浪费前提吸引消费者前咨询感受现场氛围产生购买欲
树立发展商楼盘形象增强消费者信心发挥口碑宣传优势提高项目知名度美誉度通广告宣传力配合销售学林雅苑项目短时间进入销售成熟期迅速回笼资金
（二）媒介投放组合策略
时段结合销售周期媒体推广方式：现场包装报纸广告路牌DM单张现场活动
市场引导期
现场包装外围引导配合报纸广告传递项目入市信息迅速项目独特性展现出
强销期
报纸事件行销辅提升形象强调服务提供更便利购楼条件吸收消费者前咨询盘针卖点做纯销售式广告现场销售力配合促成更高成交额减少销售工作压力时发挥软性文章新闻炒作理性诉求配合宣传达购楼热潮目
持销期
报纸广告形象广告证言方式卖点广告催促式广告形成投放促销广告时配合短程促销活动解决销售中存问题矛盾
尾盘期
利报纸做感性诉求时利工程形象进度收尾阶段增强置业者购房信心消化存量
附：推广工具
（1） 传统工具：楼书宣传单页
（2） 户外：路牌项目展示中心外围引导
（3） 报纸广告：半岛市报 青岛晚报 青岛财日报
（4） 杂志广告：学术类杂志半岛新生活
（5） DM稿：针目标群直邮广告
媒介选择标准
选择青岛消费者影响力媒介——半岛市报青岛晚报
选择目标消费者接触媒介（教师类）——青岛财日报学术刊物
选择贴目标客户群体媒介—— 形象墙POP海报直邮广告等等
媒体运
（１）半岛市报
综合性型报纸日发行量达68万份针众读者家庭订阅率高读者忠诚度高
（２）青岛财日报交通频道广播电台等作辅助
广告发布频率
媒介广告发布时间频率互补充前期3波+中期6波+期2波硬广告
（三）媒介投放组合方案建议
报纸广告：
报纸广告效果容置疑针目前较特殊时间段必进行规模宣传迅速响学林雅苑品牌高品质入市
建议前期开盘日前月开始进行密集型击（建议前月周期半版半岛市报期媒体推广费相较高考虑报眼形式特定时段（节日活动期间）连续投放针互动推广需报纸进行规模宣传
广告牌：
广告牌效果较尤夜间视觉击力强建议选择项目周围校区路段配合项目入市形象发布周期12月户外广告
建议：选取销售中心互动形成强烈外围引导
DM（直邮广告）：
考虑作项目持续销售阶段宣传手段成低针性强传播途径简单方便贴消费群生活时市场造成定视觉击力容易市场接受
建议针时段点进行DM投放次序投放
广播媒体：
迅速加学林雅苑项目形象市场中认知度信息全面直击项目效推广目标客户群作传播面较广青岛市交通广播频道应列入推广选择手段
建议开盘强销期间考虑利广播媒体进行时段密集型硬性卖点活动信息释放增强项目市场认知度美誉度
杂志：
学术类专业杂志针项目中较份额教师类目标客户群体项目强销期持续期时信息全面称配合现场活动
建议项目强销期持续期时市场进行形象推广时该杂志作辅助
现场包装：
目前项目工程进度状况项目入市推广中导视系统中现场包装显尤重
建议市场引导期间完成项目性围墙喷绘广告外围引导路旗广告销售现场性布置（见销售中心布置系统）
2学林雅苑营销活动计划
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
学府邻
文化相伴
奠定项目入市基础目标客户进步解项目情况进加深项目关注程度时试探市场项目承接力充分积累客户项目深厚文化底蕴诠释出
广告
报纸广告：周四半岛市报12版硬广告分关心孩子关爱辈回项目盛载文化美德家园等系列刊出
路牌广告：配合接中心形成互动效果
文：工形象包装销售中心布置宣传物料销售道具等
前期通活动效引发关注积累目标客户群
促销活动
利接中心落成开放时机项目展示时通三系列形象广告邀请海名师组织发起关心代关爱辈社会话题
市场引导期 （315—428）
开盘强销期 （430—731）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
全面包装树立巩固项目鲜明形象动引导目标客户置业心理获目标客户群普遍认强化项目品牌形象挖掘潜客户综合运种推广手段针目标客户进行效宣传变潜需求效需求
宣传活动
开盘活动
通项目形象展示中心正式外开发开盘期前三天购买住宅商铺车位送出教师优惠券教育成长券优惠活动
盛载文化美德家园
广告
报纸广告：开盘活动硬广告活动期间展销会期间密集发布
专题新闻互动
促销活动
计划开盘期前三天通现场活动送出教师优惠券购房优惠5000元教育成长券购房优惠5000元礼包
持销期 （200581—20051031）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
广告
半岛市报学林雅苑形象广告学术杂志（互动）DM稿员直销
组织活动针性强时吸纳部分商家参消化项目中商业群楼
盛载文化美德家园
项目总形象分解抓住代良教育环境置业父母置业两类客户群
公关活动
针前期讨话题继续现场活动延伸：
组织次书画赛（活动列）
组织次老年休闲教育讨
促销活动
利9月10月份销售黄金周期开学时段现场送出教育基金（特定群体购房优惠）
尾盘期 （2005 111—20051231）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
盛载文化美德家园
针特殊客户需求调整销售策略消化潜客户阶段利细节卖点做宣传销售手法应该采取灵活方式注意收集客户反映情况期价格制定做出准确判断利业网络少量市场宣传吸引家注意争取单位售清
宣传活动
定
广告
定
公关活动
定
促销活动
定
（二）3—10月活动方案提案
活动：关心代 关爱辈坛
题：关心代 关爱辈
——学林雅苑 盛载文化美德家园
目：配合半岛市报针项目目标客户群体引发社会话题
初步亮相先期展示项目形象发展商形象
提前预告项目基情况唤起市场注意
时间：4月15日 点：海青学术厅
形式：媒体牵头目宣传通坛高度邀请业界士探讨文化美德载体
容：奠定项目 学府邻 文化相伴 盛载文化美德家园 鲜明形象
效果预测：达更市民参进关注学林雅苑开盘活动做前期铺垫
费：3万
活动二：开盘活动建议
节点：销售中心布置完成正式外展示项目形象
时间：4月30日星期六
点：学林雅苑展示中心
活动容：
（） 项目形象展示厅正式外开放
（1） 项目形象匹配物料布置
（2） 前期讨话题相关新闻图片剪辑布置现场
（二）促销 活动
（1） 开盘天购房额外获开发商真情回报教师优惠券教育成长券5000元购房优惠周购房优惠4000元（享受折扣）
（2） 邀请客户赠送精美礼品份
效果预测： 通项目形象展示制造现场气氛制造气展示学林雅苑涵魅力配合促销活动实施客户迅速心动行动
费预算：5万
活动三：学林雅苑杯灵感童绘蛋赛活动安排
赛时间：2005年8月15日午9：00——11：00
参员：12岁童均参加
活动点：学林雅苑展示中心
赛前准备：
组委会员确定（包括持参组织员现场活动秩序维护员等）
活动场选定布置赛场音响制品准备
蛋壳展示支架制作
邀请函印刷童资料卡制作
赛基章程赛场通告
邀请评委
奖品准备：现金（财务：1800元）
礼品（办公室：60伞）
赛现场操作点：
1 8月15日前社会征集作品收集整理做展示准备
2 8月15日午九时前组委会员场员统计完毕组形式确定现场绘画位置
3 持发言宣布绘蛋赛意义赛规（详见活动邀请函）
4 持宣布学林雅苑杯灵感童绘蛋赛正式开始……
5 赛期间组织员社会征集作品展示出
6 童资料卡发放参赛童
7 根童绘制完毕先序进行编号展示
8 11时根现场完成情况持宣布赛完成参赛作品收集展示
9 持请出评委分进行现场评
10 宣布赛结果现场发放奖品
11 悠扬音乐声中持宣布优秀作品巡回展概况赛结束
作品巡回展应注意事项
1 活动结束周作品学林雅苑销售展示厅展示
2 根联系学校具体情况进行学校巡回展（期间做车辆展品交接参观具体事宜）
五2005年度学林雅苑项目宣传推广费估算
1费总估算（项目总销售额06808例投放）
销售宣传费
计划（万元）
备 注
媒体投放费
42．00万元
1．报纸
27
8月销售周期分配投放
2．交通频道广播
5
2月投放
3．路牌
5
市区公路旁1年投放项目附引导
4媒体
5
二楼书等宣传品设计制作
10．00万元
三工现场包装
5．00万元
四接中心包装
15．00万元
四公关宣传活动
20．00万元
六费
10．00万元
合 计
102．00万元
2具体分期计划
分期
表现载体
时间
费估算（万元）
引导期
现场布置
4月28日前包装完成
20
工包装
3月15日前
5
销售物料
4月28日前
10
户外引导
4月15日前
5
广告
引导期发布三波12版半岛市报形象广告
3
活动
关心代关爱辈活动
1
开盘强销期
活动
现场活动
5
广告
结合开盘活动发布三波广告期广告
12
广播
5
媒体
学术专刊等
5
继续销售期
活动
两次题性活动（8月份9月份）
6
广告
结合活动发布广告三波
5
DM
10
尾盘期
广告（促销广告）
分两波投放广告
5
10
合计
102
附：项目销售中心包装建议
[学林雅苑]销售展示中心方案建议
销售展示中心作房产项目精神堡垒基针目标客户群效吸引阵时展示楼盘形象开发商品牌形象阻击竞争楼盘力销售宣传武器
位置：建议设工现场选取项目交通段租赁形式选取街门面外围停车位宽广告位
面积：建议200方米左右
装修：整建筑风格装修较强视觉击力充分精神堡垒重作完全发挥出部进行合理划分功区布局
功划分：划出统客户接区客户签约区模型展示区现场布景布置区
指示系统：
门头：吸引视线展示形象
形象墙：展示项目形象诠释题概念
展板：形象卖点广告
楼书：项目信息称宣传
户型图：销售道具
沙盘：销售道具
剪辑墙：活动板
计划制定目前结合初步确定销售进度工程进度进行阶段具体媒介运费终核算商榷工作沟通程中计划逐步细致完善次项目推盘程中结合具体工程进度开盘封顶出外立面入伙等事件会进步列出单项推广方案配合销售进行
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前言
通贵公司前期接触沟通承接次营销策划思路针项目进入紧张开工开盘准备实际性阶段学林雅苑保持信心时应该时做迎接市场挑战准备面项目整合推广市场营销做出定性定量安排预留调整补充空间保证高速高效高质完成学林雅苑销售服务工作
方面：
（1） 制定握销售计划销售目标
（2） 针性营销策略项目销售周期中运
（3） 项目概念推广设定
（4） 项目整体营销保障体系
（5） 项目推广费预算
项目2005年度销售目标
销售分段周期
根项目工程进度市场情况计划项目整销售周期8月计划销售量达95项目工程进度学林雅苑销售分四阶段
销售时段
起止时间
销售目标
市场引导期
2005年3月15日—2005年4月28日
10％
开盘强销期
2005年4月30日－2005年7月30日
48％
续销期
2005年8月1日－2005年10月31日
88％
尾盘期
2005年11月1日 －2005年12月31日
95％
销售周期具体指标
项目预计实现销售总额15亿（包括住宅商铺车位）具体销售总额终报批销售面积准计划完成95根述销售周期划分项目工程进度销售周期特征计划2005年度145亿销售额
（1） 2005年度实际销售周期8月中2005年3月15日—4月28日计划实现销售额1500万
（2） 2005年4月30日—7月31日计划实现销售额5700万
2005年8月1日—10月31日计划实现销售额6300万
（3） 2005年11月1日—12月31日计划实现销售额1050万
附：项目销售计划实际回款
时间（2005）
34月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
合计
销售计划（万）
1500
1800
1800
2100
2100
2100
2100
600
450
实际回款
总
计
销售额
1500
12000
1050
14550
回款额
12150
945
13095
说明：关实际销售回款视项目工程进度销售许证取时间项目未取销售许证前收定金实际回款实际回款额销售许证取时间预计2005年度实现销售回款13095万（办理银行揭需段时间）
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二项目2005年度营销策略
根广泛市场调研客户分析结合市场需整合项目优势针目标客户群全面进行效市场推广
1住宅类营销推广策略
推广节奏计划
（1）形象推广前期（2005年3月15日—4月15日）
推广策略：制定符合项目定位标志等视觉形象完成工围墙包装项目形象展示中心外围引导
传播信息：享老城区便利生活圈学府邻文化相伴盛载文化美德家园呈现
传播媒体：确定项目案名制定系统统项目VI
助现场围墙：展示项目题形象
预期效果：接触目标客户群时项目形象奠定积累效客户
（2）部认购期（2005年4月15日—4月28日）
推广策略：制定符合项目定位标志等视觉形象利工围墙包装项目形象展示中心外围引导结合活动迅速项目形象奠定起
传播信息：接受咨询部认购
传播媒体：项目入市前发布形象广告
助现场围墙：展示项目题形象
促销活动：展开关心代关爱辈话题讨
预期效果：接触目标客户群时项目形象奠定积累效客户
（3）开盘热销期（2005年4月30日—7月31日）
推广策略：通开盘造势邀请目标客户参加开盘强势促进成交
传播信息：享老城区便利生活圈学府邻文化相伴盛载文化美德家园相约
传播媒体：发布开盘广告优惠活动信息
促销活动：教师优惠券教育成长券现场送出
预期效果：目标客户认项目价值迅速成交
（4）持续期尾盘期（2005年8月1日—12月31日）
推广策略：利工程进度节点组织相关题活动
传播信息：享老城区便利生活圈学府邻文化相伴盛载文化美德家园完美呈现
传播媒体：报纸杂志广播等
促销活动：题活动
相关策略运：
（1） 项目入市前通组织关心代关爱辈话题讨效积累目标客户
（2） 项目入市期通教师优惠券 教育成长券现场送出迅速促成交易
（3） 项目强销期持续期通相关题活动继续消化目标客户群送出教育基金形式购房优
惠（孩送成长购房基金老送休闲教育基金）
（4） 直接目标客户推广活动
（5） 分时段优惠活动
2商业类营销推广策略
计划采取两种策略：
（1）专业市场运作模式
成立专业面装饰材料专业城前期组织力量进行招商完成力品牌商家引进样采取售包租销售模式租赁型面装饰材料品牌商通理营时整商业群楼分割成带产权1020方米单位出售稳定租金回报投资产权单位业投资回报率
（2）化整零运作模式
次提供方案建议
3车位营销策略
运前次方案策略时建议区面先规划停车位前期车业购买车位
三项目概念推广策略
什买学林雅苑？—— 原实简单拥老城区便利生活圈深厚学府文化底蕴
创意原点：盛载文化美德家园
广告推广呈列： 学府邻 文化相伴
孩子未 家
盛载文化美德家园
四项目2005年度营销保障体系
1学林雅苑媒介推广策略
（）媒介目标（争取年度销售黄金档期510月场短快漂亮仗）
选择适媒体创意提供佳演出舞台发挥空间广告消费者产生佳说服效果
通科学媒介投放组合策略制造声势保证足够效达率避免必浪费前提吸引消费者前咨询感受现场氛围产生购买欲
树立发展商楼盘形象增强消费者信心发挥口碑宣传优势提高项目知名度美誉度通广告宣传力配合销售学林雅苑项目短时间进入销售成熟期迅速回笼资金
（二）媒介投放组合策略
时段结合销售周期媒体推广方式：现场包装报纸广告路牌DM单张现场活动
市场引导期
现场包装外围引导配合报纸广告传递项目入市信息迅速项目独特性展现出
强销期
报纸事件行销辅提升形象强调服务提供更便利购楼条件吸收消费者前咨询盘针卖点做纯销售式广告现场销售力配合促成更高成交额减少销售工作压力时发挥软性文章新闻炒作理性诉求配合宣传达购楼热潮目
持销期
报纸广告形象广告证言方式卖点广告催促式广告形成投放促销广告时配合短程促销活动解决销售中存问题矛盾
尾盘期
利报纸做感性诉求时利工程形象进度收尾阶段增强置业者购房信心消化存量
附：推广工具
（1） 传统工具：楼书宣传单页
（2） 户外：路牌项目展示中心外围引导
（3） 报纸广告：半岛市报 青岛晚报 青岛财日报
（4） 杂志广告：学术类杂志半岛新生活
（5） DM稿：针目标群直邮广告
媒介选择标准
选择青岛消费者影响力媒介——半岛市报青岛晚报
选择目标消费者接触媒介（教师类）——青岛财日报学术刊物
选择贴目标客户群体媒介—— 形象墙POP海报直邮广告等等
媒体运
（１）半岛市报
综合性型报纸日发行量达68万份针众读者家庭订阅率高读者忠诚度高
（２）青岛财日报交通频道广播电台等作辅助
广告发布频率
媒介广告发布时间频率互补充前期3波+中期6波+期2波硬广告
（三）媒介投放组合方案建议
报纸广告：
报纸广告效果容置疑针目前较特殊时间段必进行规模宣传迅速响学林雅苑品牌高品质入市
建议前期开盘日前月开始进行密集型击（建议前月周期半版半岛市报期媒体推广费相较高考虑报眼形式特定时段（节日活动期间）连续投放针互动推广需报纸进行规模宣传
广告牌：
广告牌效果较尤夜间视觉击力强建议选择项目周围校区路段配合项目入市形象发布周期12月户外广告
建议：选取销售中心互动形成强烈外围引导
DM（直邮广告）：
考虑作项目持续销售阶段宣传手段成低针性强传播途径简单方便贴消费群生活时市场造成定视觉击力容易市场接受
建议针时段点进行DM投放次序投放
广播媒体：
迅速加学林雅苑项目形象市场中认知度信息全面直击项目效推广目标客户群作传播面较广青岛市交通广播频道应列入推广选择手段
建议开盘强销期间考虑利广播媒体进行时段密集型硬性卖点活动信息释放增强项目市场认知度美誉度
杂志：
学术类专业杂志针项目中较份额教师类目标客户群体项目强销期持续期时信息全面称配合现场活动
建议项目强销期持续期时市场进行形象推广时该杂志作辅助
现场包装：
目前项目工程进度状况项目入市推广中导视系统中现场包装显尤重
建议市场引导期间完成项目性围墙喷绘广告外围引导路旗广告销售现场性布置（见销售中心布置系统）
2学林雅苑营销活动计划
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
学府邻
文化相伴
奠定项目入市基础目标客户进步解项目情况进加深项目关注程度时试探市场项目承接力充分积累客户项目深厚文化底蕴诠释出
广告
报纸广告：周四半岛市报12版硬广告分关心孩子关爱辈回项目盛载文化美德家园等系列刊出
路牌广告：配合接中心形成互动效果
文：工形象包装销售中心布置宣传物料销售道具等
前期通活动效引发关注积累目标客户群
促销活动
利接中心落成开放时机项目展示时通三系列形象广告邀请海名师组织发起关心代关爱辈社会话题
市场引导期 （315—428）
开盘强销期 （430—731）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
全面包装树立巩固项目鲜明形象动引导目标客户置业心理获目标客户群普遍认强化项目品牌形象挖掘潜客户综合运种推广手段针目标客户进行效宣传变潜需求效需求
宣传活动
开盘活动
通项目形象展示中心正式外开发开盘期前三天购买住宅商铺车位送出教师优惠券教育成长券优惠活动
盛载文化美德家园
广告
报纸广告：开盘活动硬广告活动期间展销会期间密集发布
专题新闻互动
促销活动
计划开盘期前三天通现场活动送出教师优惠券购房优惠5000元教育成长券购房优惠5000元礼包
持销期 （200581—20051031）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
广告
半岛市报学林雅苑形象广告学术杂志（互动）DM稿员直销
组织活动针性强时吸纳部分商家参消化项目中商业群楼
盛载文化美德家园
项目总形象分解抓住代良教育环境置业父母置业两类客户群
公关活动
针前期讨话题继续现场活动延伸：
组织次书画赛（活动列）
组织次老年休闲教育讨
促销活动
利9月10月份销售黄金周期开学时段现场送出教育基金（特定群体购房优惠）
尾盘期 （2005 111—20051231）
题
阶段目标
营销手段
推广容题媒体具体时间
备注
盛载文化美德家园
针特殊客户需求调整销售策略消化潜客户阶段利细节卖点做宣传销售手法应该采取灵活方式注意收集客户反映情况期价格制定做出准确判断利业网络少量市场宣传吸引家注意争取单位售清
宣传活动
定
广告
定
公关活动
定
促销活动
定
（二）3—10月活动方案提案
活动：关心代 关爱辈坛
题：关心代 关爱辈
——学林雅苑 盛载文化美德家园
目：配合半岛市报针项目目标客户群体引发社会话题
初步亮相先期展示项目形象发展商形象
提前预告项目基情况唤起市场注意
时间：4月15日 点：海青学术厅
形式：媒体牵头目宣传通坛高度邀请业界士探讨文化美德载体
容：奠定项目 学府邻 文化相伴 盛载文化美德家园 鲜明形象
效果预测：达更市民参进关注学林雅苑开盘活动做前期铺垫
费：3万
活动二：开盘活动建议
节点：销售中心布置完成正式外展示项目形象
时间：4月30日星期六
点：学林雅苑展示中心
活动容：
（） 项目形象展示厅正式外开放
（1） 项目形象匹配物料布置
（2） 前期讨话题相关新闻图片剪辑布置现场
（二）促销 活动
（1） 开盘天购房额外获开发商真情回报教师优惠券教育成长券5000元购房优惠周购房优惠4000元（享受折扣）
（2） 邀请客户赠送精美礼品份
效果预测： 通项目形象展示制造现场气氛制造气展示学林雅苑涵魅力配合促销活动实施客户迅速心动行动
费预算：5万
活动三：学林雅苑杯灵感童绘蛋赛活动安排
赛时间：2005年8月15日午9：00——11：00
参员：12岁童均参加
活动点：学林雅苑展示中心
赛前准备：
组委会员确定（包括持参组织员现场活动秩序维护员等）
活动场选定布置赛场音响制品准备
蛋壳展示支架制作
邀请函印刷童资料卡制作
赛基章程赛场通告
邀请评委
奖品准备：现金（财务：1800元）
礼品（办公室：60伞）
赛现场操作点：
1 8月15日前社会征集作品收集整理做展示准备
2 8月15日午九时前组委会员场员统计完毕组形式确定现场绘画位置
3 持发言宣布绘蛋赛意义赛规（详见活动邀请函）
4 持宣布学林雅苑杯灵感童绘蛋赛正式开始……
5 赛期间组织员社会征集作品展示出
6 童资料卡发放参赛童
7 根童绘制完毕先序进行编号展示
8 11时根现场完成情况持宣布赛完成参赛作品收集展示
9 持请出评委分进行现场评
10 宣布赛结果现场发放奖品
11 悠扬音乐声中持宣布优秀作品巡回展概况赛结束
作品巡回展应注意事项
1 活动结束周作品学林雅苑销售展示厅展示
2 根联系学校具体情况进行学校巡回展（期间做车辆展品交接参观具体事宜）
五2005年度学林雅苑项目宣传推广费估算
1费总估算（项目总销售额06808例投放）
销售宣传费
计划（万元）
备 注
媒体投放费
42．00万元
1．报纸
27
8月销售周期分配投放
2．交通频道广播
5
2月投放
3．路牌
5
市区公路旁1年投放项目附引导
4媒体
5
二楼书等宣传品设计制作
10．00万元
三工现场包装
5．00万元
四接中心包装
15．00万元
四公关宣传活动
20．00万元
六费
10．00万元
合 计
102．00万元
2具体分期计划
分期
表现载体
时间
费估算（万元）
引导期
现场布置
4月28日前包装完成
20
工包装
3月15日前
5
销售物料
4月28日前
10
户外引导
4月15日前
5
广告
引导期发布三波12版半岛市报形象广告
3
活动
关心代关爱辈活动
1
开盘强销期
活动
现场活动
5
广告
结合开盘活动发布三波广告期广告
12
广播
5
媒体
学术专刊等
5
继续销售期
活动
两次题性活动（8月份9月份）
6
广告
结合活动发布广告三波
5
DM
10
尾盘期
广告（促销广告）
分两波投放广告
5
10
合计
102
附：项目销售中心包装建议
[学林雅苑]销售展示中心方案建议
销售展示中心作房产项目精神堡垒基针目标客户群效吸引阵时展示楼盘形象开发商品牌形象阻击竞争楼盘力销售宣传武器
位置：建议设工现场选取项目交通段租赁形式选取街门面外围停车位宽广告位
面积：建议200方米左右
装修：整建筑风格装修较强视觉击力充分精神堡垒重作完全发挥出部进行合理划分功区布局
功划分：划出统客户接区客户签约区模型展示区现场布景布置区
指示系统：
门头：吸引视线展示形象
形象墙：展示项目形象诠释题概念
展板：形象卖点广告
楼书：项目信息称宣传
户型图：销售道具
沙盘：销售道具
剪辑墙：活动板
计划制定目前结合初步确定销售进度工程进度进行阶段具体媒介运费终核算商榷工作沟通程中计划逐步细致完善次项目推盘程中结合具体工程进度开盘封顶出外立面入伙等事件会进步列出单项推广方案配合销售进行
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