松江新城土开发成出价格测算方案
投资控制部编制
二零零二年二月二十日
目 录
1 国土制度
2 城市土价格形成程形成机制
3 房产估价原理介绍
4 单位土开发成分析
5 块价格估价方法
6 课题：成法进行价测算
7 委托专业评估机构进行块估价
1国土制度
国口均耕少土资源严重足国家十分珍惜合理利土切实保护耕国基国策土基国情决定国必须实行世界严格土理制度
国实行土社会义公制全民制劳动群众集体制全民国家土权国务院代表国家行
单位侵占买卖者形式非法转土目前国土制度坚持社会义公制前提实行土权权两权分离土权法转国家公利益需法集体土实行征征列土国务院批准：基农田基农田外耕超三十五公顷土超七十公顷征述规定外土省治区直辖市民政府批准报国务院备案征农应先行办理农转审批征土征土原途予补偿征耕补偿费包括土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费征耕土补偿费该耕征前三年均年产值六十倍征耕安置补助费需安置农业口数计算需安置农业口数征耕数量征前征单位均占耕数量计算需安置农业口安置补助费标准该耕征前三年均年产值四六倍公顷征耕安置补助费高超征前三年均年产值十五倍征土土补偿费安置补助费标准省治区直辖市参征耕土补偿费安置补助费标准规定征土附着物青苗补偿标准省治区直辖市规定征城市郊区菜单位应国家关规定缴纳新菜开发建设基金
国家实行土途制制度国家编制土利总体规划规定土途土分农建设未利严格限制农转建设控制建设总量耕实行特殊保护农指直接农业生产土包括耕林草农田水利养殖水面等建设指建造建筑物构筑物土包括城乡住宅公设施工矿交通水利设施旅游军事设施等未利指农建设外土
合理利土避免浪费进步加强土理改土偿偿外充分体现土价值（价格）单位济约束样土权济实现国建立社会义市场济充分利市场量发展商品然包括土商品土种生产营缺少生产资料社会义初级阶段土作商品偿更激励珍惜土充分提高土利效率
2城市土价格形成程形成机制
21国城市土价格形成程
国城市土价格伴着济体制改革逐步形成形成程致分三阶段：
第阶段19491954年城市土价格逐渐消失新中国成立国家没收国民政府．官僚买办资外国资家土分配国营企业政府部门公团体工等土者1954年前土者国家交纳租费时期城市土价格存1954年2月24日时政务院发文件规定国营企业机关部队学校等政府批准占土政府缴纳租费城市土价格已复存文件中出价消失深层次原时期高度集中计划体制已建立国家企业事业单位实行统收统支收取租费真正增加国家收入反会提高企业生产成扩国家预算增加必事务手续
第二阶段19541979年城市土价约1956年城市土通没收官僚资土资义工商企业改造实际成国土已基偿分配完毕新者国家申请土时国家征农民土者征城镇原者土划拨新者征农民土征城市原者土国家采取没收办法征者补偿补偿费国家规定单位交国家国家支付征者阶段新者取城市土代价通常说偿征费城市土价格确切说阶段城市土价进步分析出征费然单位支付时统收统支资金计划理制度单位建设投资全部财政拨款征费负担终落财政正政府企事业单位间父子关系形成种费负担传导机制征费高低构成单位实际济约束国家长期直压低征费保证工业化城市化进程说明城市土价格阶段没存必
第三阶段1980年城市土价格逐步形成外开放政策引外国企业外国企业中国土然等中国企业中国土中国城市土制度改革初1980年中外合资合作企业征收场费开始1980年7月26日国务院关中外合营企业建设暂行规定指出中外合营企业新征利原企业场应计收场费城市加抚．广州开始国企业收取土费场（土）费实质租说国家征收场（土）费标志着国城市土开始价格形式（准确讲价雏形）方面着国企业利改税建设投资财政拨款改银行贷款企业开始独立性统收统支局面开始破种环境企业开始愿利余土换取资金必需品钱财政钱取需土种违背时法律私土交易隐形土市场开始出现种隐形土市场出现标志着国城市土价格真正形成种价没法律认1990年5月19日国务院发布中华民国城镇国土权出转暂行条例标志着国城市土级市场二级市场价格正式全面形成目前国城市土级市场价格出价出租租入股股息股利三种形式二级市场价格转价转租租金两种形式
22国城市土价格形成机制
221城市土级市场价格形成机制
2211出价形成机制
（1）协议价形成机制总体讲协议价出方受方特定城市土进行谈判形成协议价高低土市场供需状况土预期收益决定取决供需双方动机作受方房产开发公司般生产营企业动机较单纯赚取更利润作出方方政府动机较复杂城市土方政府具重效样协议价方政府动机决定招商引资发展方济成方政府供动机时协议价般较低相征拆迁费土开发成时甚低成增加方财政收入改善城市基础设施成方政府动机时协议价般略高方避免中央政府分享土收益采取实物价形式
（2）招标价形成机制招标出土政府公开招标邀请符合条件投标投标评标确定中标者协议出相招标出引进竞争机制招标择优选择机会投标展出价高者定中标中标者出价中等条件优越投标出招标价种竞争性价完全土预期收益决定社会公目标者说政府意图形成中起着非常重作
（3）拍卖价形成机制土拍卖指特定时间公开场合竞投者规定方式应价价高者原出土拍卖出招标出竞争性出方式差异招标出中投标入相互知道竞争手条件般次投标机会拍卖出竞买间公开竞争竞买入根手提出报价提出更高报价拍卖出富竞争性拍卖价完全市场竞争机制产物完全土佳预期收益决定结果三种出价中拍卖价高
需补充说明招标价拍卖价形成具竞争性种竞争种垄断竞争：出块途容积率建筑密度等政府决定竞投者政府间存竞争竞争仅发生竞投者间种垄断竞争方式积极面消极面利城市规划实施避免竞争条件土资源配置合理城市规划身合理种竞争具先天性足会城市济发展居民生活造成极危害
2212租形成机制
出租城市土级市场种交易方式方政府直接者出租土权年收取租目前种交易方式处试点探索阶段现根全国试点县市情况说明租形成机制租市场竞争产物星政府单方面确定制度济学角度讲出租制（称年租制）出现种强制性制度变迁推行速度较快湖北省襄阳县年时间全面实行年租制截1997年9月底全县签订土权出租合1637份租总额达4219万元
增加财政收入考虑企业承受力政府确定租标准两项原全面征收租增加方财政收入目前相部分企业太景气政府减少年租制实施阻力考虑企业年交租济承受力低制定租标准四川省攀枝花市制定租标准相标准租（标定价X土原利率）30％50％湖北省襄阳县租标准相征成2％－6％河南省许昌市租标准方米3－8元
2213入股股息股利形成机制
着国企业股份制改造进行城市土级市场出现入股种交易方式土入股指国家土资产投入股份公司股份公司国家支付土股股息股利国股包括国土股社会公众股样转股息股利国土资产获全部收益视城市土级市场种特殊价格形式
考虑股权转国土股社会公众股获取收益应致股利国土股收益取决国土资产占股份股份公司盈利股息胜利分配方案国土资产占股份土资产价格评估着密切关系考虑素条件国土股收益取决股份公司组建时价评估
目前国宗价评估特改制企业产评估基政府关部门价评估机构垄断评估结果方政府土部门初审省级国家土部门确认目前情况确认名义步骤初审关键估价机构方政府土部门企业意图进行技术包装估价结果通初审关没问题估价机构身利益实际操作中改制企业根获市额度净资产数量确定土资产某价位土估价机构进行技术包装’确定具体价格国企业净资产量般非常非土资产调账余抬高净资产收益率利公司募集资金采取压低土价格办法例湖北省某市两市公司国企业资产量乡镇企业资产量较处城镇条件相差段条件基致价理应接者差异甚微估价结果相差国企业土方米价格者低50元
出目前企业改制中价评估规范估价结果受素影响终土权入股价形式——股息股利产生影响
222城市土二级市场价格形成机制
城市土二级市场交易表现房产交易房产交易包括房产出租房产买卖两种方式城市土二级市场价格通房租房价表现房租房价形成机制反映城市土二级市场价格形成机制
根国关法律规定房租房价分显性隐性两种显性房价（租）指房产转方支付级市场价转房产形成价格隐性房价（租）指房产转方未支付级市场价转房产形成价格称黑市房价（租）目前情况显性价格表现商品房价隐性价格表现私旧房租金两者形成机制基致文仅隐性房租形成机制说明城市土二级市场价格形成机制（暂租房租数量关系）
l房租反映市场供求关系
短期供出租房产数量定供天弹性房租完全房产需求决定需求增加房租升需求减少房租降长期讲房产供弹性房租房产供需决定需求增加幅度供增加幅度房租升需求增加幅度供增加幅度房租降
2房租完全市场竞争产物
级市场土拍卖招标出具竞争性竞争存承受方间二级市场房产租赁出租方间竞争承租方间竞争济高速增长时期房产市场现出供应求局面供方处利位竞争承租方间竞争表现谁出价高租谁调查广西防城港市港口区1992年情况致级段商业铺面年租金方米高达3000－4000元济出现衰退时房产市场萧条已建成房产量空置租需求方处利位竞争出租方间竞争表现谁价低租谁房租部分租租支付出租方降低房租余1994年广西防城港市港日区出现种情况1995年更加明显1995年商业铺面关门率高达40％宾馆饭店空房率高达60％级段商业铺面年租金方米1000－15元1992年相方米降2000－2500元
3房租形成受政府影响
广西湖北部分县市调查政府房屋租赁缺乏效理工商税务部门理出征税收费目房屋租赁双方减少税费支出隐瞒租金减少征税收费成工商税务部门普遍采取定税定费制受政府影响名义租金实际租金形成根受政府影响
3房产估价原理介绍
31房产价格评估制度介绍
中华民国城市房产理法规定国家实行房产价格评估制度国家实行房产价格评估员资格认定制度根国家法律法规房产估价分两种类型：①政策性估价②市场性估价政策性估价市场性估价均应委托房产估价资质证书专业估价机构进行估价专业估价机构接受委托房产估价规范进行独立客观公正估价
估价理指房产估价行业行政部门法律法规关规范性文件房产估价活动进行理1995年八届常委会通中华民国房产法明确规定国家实行房产价格评估制度国家实行房产评估员资格认定制度房产估价理提供重法律市房产估价行政部门海市房屋土资源理局房产估价理制度包括房产估价机构事估价员资质资格理技术规范规程理二方面
（1）房产估价机构资质理
国家房产估价机构实行资质审批年检制度目前海市房产估价机构实行ABC三级等级制度
理规定：
土估价机构理暂行规定（[1993]国土[籍]字第29号）
关严格土评估机构资质等级加强评估业务理通知（国土资发[1999]113号）
关房产价格评估机构资质等级理干规定（建房[1997]12号）
关房产价格评估机构备案理通知（沪房交[1995]317号）
关B级房产价格评估机构业范围补充通知（沪房交[1996]648号）
关房产价格必须评估范围政府指定评估规定通知（沪房交[1996]1017号）
（2）房产估价专业员资格理
国家通实行执业资格理制度房产估价员进行理目前事房产估价专业员执业资格注册房产估价师土估价师房产估价员
关理规定：
房产估价师执业资格制度暂行规定（建房[1995]147号）
房产估价师执业资格考试实施办法（建房[1995]247号）
土估价师资格考试暂行规定（[1993]国土[籍]字第28号）
房产估价技术规范规程进行房产价格评估技术标准准中华民国境事房产估价必须遵循标准准
房产估价技术规范规程：
（1）房产估价规范（简称规范）
规范国家质量技术监督局国家建设部联合发布中华民国国家标准规范规定房产估价原程序结果估价报告房产估价员机构职业道德标准规范制定目：1规范房产估价行2统房产估价程序方法3促房产估价结果客观公正合理
（2）城镇土估价规程（试行）（简称规程）
规程原国家土理局（现国家国土资源部）批准中华民国行业标准规程规定土估价目运范围技术途径估价成果等容规程着重基准价宗价评估种方法公式参数
32房产价格评估原理介绍
房产估价全称房产价格评估台湾称动产估价香港称物业估价意思房产估价指专业估价员根估价目遵循估价原估价程序选适宜估价方法综合分析影响房产价格素基础房产估价时点客观合理价格价值进行估算判定种活动
估价目指估价结果期途者说指种需评估房产价格房产估价目具体分土权出作价入股房产转租赁抵押保险纳税征房屋拆迁补偿房产分割合房产纠纷房产拍卖投资决策企业种济活动中涉房产估价（企业合资合作联营股份制改组合兼等）估价结果价格类型分土出底价入股价格买卖价格租赁价格抵押价格投保价格课税价格征价格投资价格等等需指出估价目影响估价结果估价目相应估价原素采估价方法
估价原指估价员房产估价反复实践理探索中基房产价格形成程客观规律认识总结出简明扼估价活动中应遵循法标准应注意问题房产估价原：合法原高佳原代原估价时点原
合法原：指房产估价必须符合国家法律法规政府关规定
高佳原：指房产估价必须合法条件估价象房产充分发挥高佳效估价前提
代原：指房产估价必须市场具相效房产价格应相般原理进行估价
估价时点原：估价时点称评估基准日估价象房产估价额指具体日期反映房产估价结果具强时间相关性时效性
估价时点指估价结果应日期者说指估价象房产估价额指具体日期通常年月日表示房产市场断变化房产价格具强时间性某时点价格时点宗房产会价格
客观合理价格（价值）指基估价时点正常交易情况（排非正常素影响）某宗房产某种估价目实现价格房产估价估价象房产客观合理价格价值估算判定种公市价事提供公信价格参考等房产交易双方实际成交价格需指出宗房产市场实际成交价格通常会着时间推移房产供求关系变化交易双方心态等常变动
房产价格水众影响房产价格素相互作结果者说素交叉影响汇聚成房产估价难点估价中般价格影响素区分素区域素般素三层次：
素指房产身具特点条件例土素质貌势形日通风干湿邻接街道条件市政设施接程度等等房屋素结构类型式样装修设备质量户型层次建造年代等等
区域素指房产处区环境特点：商业服务业繁华程度道路交通通畅程度交通便捷程度城市基础设施状况等等
般素指影响房产价格般普遍素包括济素社会素政治素心理素等等
房产价格估价方法目前致成熟方法五种 成法收益法市场较法假设开发法基准价系数修正法
委托估价时应明确基事项包括
（1）明确估价象实体状况土应明确籍范围籍号坐落位置途面积形状等房屋应明确坐落位置（门牌号码）结构层数面积情况等
（2）明确估价象权利状态完全产权已设定某种项权利完全产权房屋部分墙体属等等必须明确
（3）明确估价象范围单纯评估土价值单纯评估房屋价值评估幢房屋中某部位等等必须明确
（4）明确估价目房产出估价目估价结果必须明确委托估价请求估价目什区分性质估价
（5）明确估价时点某房产估价结果表示该房产某特定时点价格必须明确估价时点果确定估价时点房产估价没意义
（6）明确估价报告交付日期交付估价报告日期般委托估价方提出委托估价方受理估价方协商确定般估价报告作业日期715工作日
4单位土开发成分析
土开发成征费动拆迁费市政基础配套设施工程建设费（包括项目前期调查工程质勘探形测量设计费监理费审价费等）财务费理费等组成
单位土开发模式政府推动＋市场运作方式进行土开发营征农民集体土方式发生土权转移农民集体转国家必然原权进行补偿根土理法第四十七条规定：征耕补偿费包括土补偿费安置补偿费附着物青苗补偿费征土土补偿费安置费标准省治区直辖市参征土补偿费安置补偿费标准规定征城市郊区菜单位应国家关规定交纳新菜开发基金征行实质国家法采取强制性手段实质原未收益补偿租资化种表现土取费
公司完成农民集体土征土便成国土基础生进行八通开发建设变成熟出支付土出金土权出金土批租时次性收取费土效年限价格称价出金包括土开发投资费期金额土费前者包括征动迁块直接配套基础设施费开发投资次性补偿者土资源费租土权济体现批租50年次性支付包括全部年限费
公司承担着国土代出工作出完成法国家土理部门缴纳土费取土证法获土营权部分需缴费目前已征费中预计列
5土块价格估价方法
土权出价三种方式协议招标拍卖种方法出均需出底价土出金底价计算方式根发布价文件确定出块土级效面积土途容积率建筑系数等规划指标计算注意出块途容积率建筑密度等政府决定城市国土权出价格受列素影响：素土关系影响范围分般素区域素素般素包括行政素土制度住房制度城市规划价政策税收政策等口社会国际济素等区域素应包括土区然社会济条件条件相互作产生区特性区产价格水产生决定性影响素包括位置交通基础设施条件城市规划限制等素应包括土面积宽度形状坡度市政设施年限等
合理确定块价格根房产估价规范城镇土估价规程（试行）求五种中二三种方法取定：
第成法 指求取估价象估价时点重置价格重建价格扣折旧估算估价象客观合理价格价值方法成法适房产市场发达难运市场较法房产估价收益少出现买卖公建筑较适
土出价格应根土开发成 土途土等级
土效益市场情况土理位置（道路水景街等情况）利润税金等素合理确定
第二收益法指预计估价象未期正常净收益选适资化率折算估价时点现值累加估算估价象客观合理价格价值方法收益法适评估收益潜收益房产
第三市场较法指估价象估价时点期交易类似房产进行较类似房产已知价格进行交易日期交易情况区域素素等修正估算估价象客观合理价格价值方法市场较法理代原理适类似房产交易实例较场合房产较发达情况种说服力较强具现实性常估价方法
第四假设开发法预计估价象开发完成价值扣预计正常开发成税费利润等估算估价象客观合理价格价值方法假设开发适具投资开发开发潜力房产估价运方法应握开发房产投资开发前状态投资开发房产营方式预测开发完成房产价值宜采市场较法应考虑类似房产价格未变动趋势 运假设开发法估价必须考虑资金时间价值实际操作中宜采现方法难采折现方法时采计算利息方法方法较适土块估价根现时般建筑成建成房产售价确定块价格
第五基准价系数修正法基准价标定（准）价市价格部门会市土理部门等关部门拟定市民政府批准定期社会公布政府确定公布基准价区估价象处段基准价调整出估价象宗价格方法运基准价修正法评估宗价格时应基准价关规定执行基准价城镇定时期土区域级途土权单位面积均价格标定（准）价基准价基础确定标准宗正常土市场正常营理条件某期日土权价格
6课题：成法进行价测算
成法指求取估价象估价时点重置价格重建价格扣折旧估算估价象客观合理价格价值方法土生开发成熟时权尚未出折旧谈起土建造成加适利税构成块低出价格
单块言花费成属单象计算成简单时块出价格直接耗费成着必然联系单块情况土途等级理位置等事先确定
果面积开发话某块出价格直接耗费成没必然联系售价高成低反然块出价格土途土等级土效益市场情况土理位置交通情况周围绿化环境等等素着密切关系时候果确定块出价格计算块块成没意义果财务角度核算成计算块块成
面积土开发情况总成投入计算较简单总成分配单块呢？难题果均分配话简单土开发总成征费动拆迁费市政工程基础配套设施建设费财务费理费等组成算出总成利块总面积出块方米成价计算出块成样计算出均成没反映出单块块真实成实重块出价格没关系出某种目非计算话认应该采原较时根相价值（出价格高）权重原进行合理分配
原指某块周边道路侧河流侧发生征拆迁工程费属该区域块周边道路河流建设（含桥梁工程）费半属该区域块财务费理费该区域块前述费总费权重进行分摊果该区域块单块时简单果该区域块包含块块采权重原进行合理分配谁价值高权重例谁分摊成应该高
面单位开发计划中第10区块分析：
第10区块南侧高速公路高速公路拟建绿化带西侧油墩港拟建施贤路油墩港桥北侧横泾港拟建辰塔路横泾港桥三新路横泾港桥东侧三新路区域施贤路辰塔路穿越该块相独立性该块征动拆迁费核算属该块市政工程基础配套设施建设费根原够核算属区高速公路绿化带工程费全额分摊油墩港桥工程费全额分摊辰塔路横泾港桥三新路横泾港桥工程费半额分摊属区横泾港治理费半额分摊属区三新路工程费半额分摊属区施贤路辰塔路全额分摊整场区场整绿化费等工程费全额分摊
财务费理费该区域块前述费总费权重进行分摊假设第10区块单元块总成已核算出果第10区块细化块出话运权重原总成进行合理 摊配根谁价值高谁分摊成应该高时块价值进行测算根土规划途容积率建筑密度土等级土效益市场情况土理位置交通情况周围绿化环境等素评定块相价值取定块权重总成合理分配块块出底价提供参考
7委托专业评估机构进行块估价
根中华民国城市房产理法规定国家实行房产价格评估制度国家实行房产价格评估员资格认定制度房产估价均应委托房产估价资质证书专业估价机构进行估价专业估价机构接受委托房产估价规范进行独立客观公正估价
公司开发块估价均需委托专业资质评估机构进行评估委托估价时需提供相应详细资料求评估机构少三种方法进行估价根方法出价格进行综合加权取定块
客观合理价格（价值）价格作公司块出底价
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松江新城土开发成出价格测算方案
投资控制部编制
二零零二年二月二十日
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1 国土制度
2 城市土价格形成程形成机制
3 房产估价原理介绍
4 单位土开发成分析
5 块价格估价方法
6 课题：成法进行价测算
7 委托专业评估机构进行块估价
1国土制度
国口均耕少土资源严重足国家十分珍惜合理利土切实保护耕国基国策土基国情决定国必须实行世界严格土理制度
国实行土社会义公制全民制劳动群众集体制全民国家土权国务院代表国家行
单位侵占买卖者形式非法转土目前国土制度坚持社会义公制前提实行土权权两权分离土权法转国家公利益需法集体土实行征征列土国务院批准：基农田基农田外耕超三十五公顷土超七十公顷征述规定外土省治区直辖市民政府批准报国务院备案征农应先行办理农转审批征土征土原途予补偿征耕补偿费包括土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费征耕土补偿费该耕征前三年均年产值六十倍征耕安置补助费需安置农业口数计算需安置农业口数征耕数量征前征单位均占耕数量计算需安置农业口安置补助费标准该耕征前三年均年产值四六倍公顷征耕安置补助费高超征前三年均年产值十五倍征土土补偿费安置补助费标准省治区直辖市参征耕土补偿费安置补助费标准规定征土附着物青苗补偿标准省治区直辖市规定征城市郊区菜单位应国家关规定缴纳新菜开发建设基金
国家实行土途制制度国家编制土利总体规划规定土途土分农建设未利严格限制农转建设控制建设总量耕实行特殊保护农指直接农业生产土包括耕林草农田水利养殖水面等建设指建造建筑物构筑物土包括城乡住宅公设施工矿交通水利设施旅游军事设施等未利指农建设外土
合理利土避免浪费进步加强土理改土偿偿外充分体现土价值（价格）单位济约束样土权济实现国建立社会义市场济充分利市场量发展商品然包括土商品土种生产营缺少生产资料社会义初级阶段土作商品偿更激励珍惜土充分提高土利效率
2城市土价格形成程形成机制
21国城市土价格形成程
国城市土价格伴着济体制改革逐步形成形成程致分三阶段：
第阶段19491954年城市土价格逐渐消失新中国成立国家没收国民政府．官僚买办资外国资家土分配国营企业政府部门公团体工等土者1954年前土者国家交纳租费时期城市土价格存1954年2月24日时政务院发文件规定国营企业机关部队学校等政府批准占土政府缴纳租费城市土价格已复存文件中出价消失深层次原时期高度集中计划体制已建立国家企业事业单位实行统收统支收取租费真正增加国家收入反会提高企业生产成扩国家预算增加必事务手续
第二阶段19541979年城市土价约1956年城市土通没收官僚资土资义工商企业改造实际成国土已基偿分配完毕新者国家申请土时国家征农民土者征城镇原者土划拨新者征农民土征城市原者土国家采取没收办法征者补偿补偿费国家规定单位交国家国家支付征者阶段新者取城市土代价通常说偿征费城市土价格确切说阶段城市土价进步分析出征费然单位支付时统收统支资金计划理制度单位建设投资全部财政拨款征费负担终落财政正政府企事业单位间父子关系形成种费负担传导机制征费高低构成单位实际济约束国家长期直压低征费保证工业化城市化进程说明城市土价格阶段没存必
第三阶段1980年城市土价格逐步形成外开放政策引外国企业外国企业中国土然等中国企业中国土中国城市土制度改革初1980年中外合资合作企业征收场费开始1980年7月26日国务院关中外合营企业建设暂行规定指出中外合营企业新征利原企业场应计收场费城市加抚．广州开始国企业收取土费场（土）费实质租说国家征收场（土）费标志着国城市土开始价格形式（准确讲价雏形）方面着国企业利改税建设投资财政拨款改银行贷款企业开始独立性统收统支局面开始破种环境企业开始愿利余土换取资金必需品钱财政钱取需土种违背时法律私土交易隐形土市场开始出现种隐形土市场出现标志着国城市土价格真正形成种价没法律认1990年5月19日国务院发布中华民国城镇国土权出转暂行条例标志着国城市土级市场二级市场价格正式全面形成目前国城市土级市场价格出价出租租入股股息股利三种形式二级市场价格转价转租租金两种形式
22国城市土价格形成机制
221城市土级市场价格形成机制
2211出价形成机制
（1）协议价形成机制总体讲协议价出方受方特定城市土进行谈判形成协议价高低土市场供需状况土预期收益决定取决供需双方动机作受方房产开发公司般生产营企业动机较单纯赚取更利润作出方方政府动机较复杂城市土方政府具重效样协议价方政府动机决定招商引资发展方济成方政府供动机时协议价般较低相征拆迁费土开发成时甚低成增加方财政收入改善城市基础设施成方政府动机时协议价般略高方避免中央政府分享土收益采取实物价形式
（2）招标价形成机制招标出土政府公开招标邀请符合条件投标投标评标确定中标者协议出相招标出引进竞争机制招标择优选择机会投标展出价高者定中标中标者出价中等条件优越投标出招标价种竞争性价完全土预期收益决定社会公目标者说政府意图形成中起着非常重作
（3）拍卖价形成机制土拍卖指特定时间公开场合竞投者规定方式应价价高者原出土拍卖出招标出竞争性出方式差异招标出中投标入相互知道竞争手条件般次投标机会拍卖出竞买间公开竞争竞买入根手提出报价提出更高报价拍卖出富竞争性拍卖价完全市场竞争机制产物完全土佳预期收益决定结果三种出价中拍卖价高
需补充说明招标价拍卖价形成具竞争性种竞争种垄断竞争：出块途容积率建筑密度等政府决定竞投者政府间存竞争竞争仅发生竞投者间种垄断竞争方式积极面消极面利城市规划实施避免竞争条件土资源配置合理城市规划身合理种竞争具先天性足会城市济发展居民生活造成极危害
2212租形成机制
出租城市土级市场种交易方式方政府直接者出租土权年收取租目前种交易方式处试点探索阶段现根全国试点县市情况说明租形成机制租市场竞争产物星政府单方面确定制度济学角度讲出租制（称年租制）出现种强制性制度变迁推行速度较快湖北省襄阳县年时间全面实行年租制截1997年9月底全县签订土权出租合1637份租总额达4219万元
增加财政收入考虑企业承受力政府确定租标准两项原全面征收租增加方财政收入目前相部分企业太景气政府减少年租制实施阻力考虑企业年交租济承受力低制定租标准四川省攀枝花市制定租标准相标准租（标定价X土原利率）30％50％湖北省襄阳县租标准相征成2％－6％河南省许昌市租标准方米3－8元
2213入股股息股利形成机制
着国企业股份制改造进行城市土级市场出现入股种交易方式土入股指国家土资产投入股份公司股份公司国家支付土股股息股利国股包括国土股社会公众股样转股息股利国土资产获全部收益视城市土级市场种特殊价格形式
考虑股权转国土股社会公众股获取收益应致股利国土股收益取决国土资产占股份股份公司盈利股息胜利分配方案国土资产占股份土资产价格评估着密切关系考虑素条件国土股收益取决股份公司组建时价评估
目前国宗价评估特改制企业产评估基政府关部门价评估机构垄断评估结果方政府土部门初审省级国家土部门确认目前情况确认名义步骤初审关键估价机构方政府土部门企业意图进行技术包装估价结果通初审关没问题估价机构身利益实际操作中改制企业根获市额度净资产数量确定土资产某价位土估价机构进行技术包装’确定具体价格国企业净资产量般非常非土资产调账余抬高净资产收益率利公司募集资金采取压低土价格办法例湖北省某市两市公司国企业资产量乡镇企业资产量较处城镇条件相差段条件基致价理应接者差异甚微估价结果相差国企业土方米价格者低50元
出目前企业改制中价评估规范估价结果受素影响终土权入股价形式——股息股利产生影响
222城市土二级市场价格形成机制
城市土二级市场交易表现房产交易房产交易包括房产出租房产买卖两种方式城市土二级市场价格通房租房价表现房租房价形成机制反映城市土二级市场价格形成机制
根国关法律规定房租房价分显性隐性两种显性房价（租）指房产转方支付级市场价转房产形成价格隐性房价（租）指房产转方未支付级市场价转房产形成价格称黑市房价（租）目前情况显性价格表现商品房价隐性价格表现私旧房租金两者形成机制基致文仅隐性房租形成机制说明城市土二级市场价格形成机制（暂租房租数量关系）
l房租反映市场供求关系
短期供出租房产数量定供天弹性房租完全房产需求决定需求增加房租升需求减少房租降长期讲房产供弹性房租房产供需决定需求增加幅度供增加幅度房租升需求增加幅度供增加幅度房租降
2房租完全市场竞争产物
级市场土拍卖招标出具竞争性竞争存承受方间二级市场房产租赁出租方间竞争承租方间竞争济高速增长时期房产市场现出供应求局面供方处利位竞争承租方间竞争表现谁出价高租谁调查广西防城港市港口区1992年情况致级段商业铺面年租金方米高达3000－4000元济出现衰退时房产市场萧条已建成房产量空置租需求方处利位竞争出租方间竞争表现谁价低租谁房租部分租租支付出租方降低房租余1994年广西防城港市港日区出现种情况1995年更加明显1995年商业铺面关门率高达40％宾馆饭店空房率高达60％级段商业铺面年租金方米1000－15元1992年相方米降2000－2500元
3房租形成受政府影响
广西湖北部分县市调查政府房屋租赁缺乏效理工商税务部门理出征税收费目房屋租赁双方减少税费支出隐瞒租金减少征税收费成工商税务部门普遍采取定税定费制受政府影响名义租金实际租金形成根受政府影响
3房产估价原理介绍
31房产价格评估制度介绍
中华民国城市房产理法规定国家实行房产价格评估制度国家实行房产价格评估员资格认定制度根国家法律法规房产估价分两种类型：①政策性估价②市场性估价政策性估价市场性估价均应委托房产估价资质证书专业估价机构进行估价专业估价机构接受委托房产估价规范进行独立客观公正估价
估价理指房产估价行业行政部门法律法规关规范性文件房产估价活动进行理1995年八届常委会通中华民国房产法明确规定国家实行房产价格评估制度国家实行房产评估员资格认定制度房产估价理提供重法律市房产估价行政部门海市房屋土资源理局房产估价理制度包括房产估价机构事估价员资质资格理技术规范规程理二方面
（1）房产估价机构资质理
国家房产估价机构实行资质审批年检制度目前海市房产估价机构实行ABC三级等级制度
理规定：
土估价机构理暂行规定（[1993]国土[籍]字第29号）
关严格土评估机构资质等级加强评估业务理通知（国土资发[1999]113号）
关房产价格评估机构资质等级理干规定（建房[1997]12号）
关房产价格评估机构备案理通知（沪房交[1995]317号）
关B级房产价格评估机构业范围补充通知（沪房交[1996]648号）
关房产价格必须评估范围政府指定评估规定通知（沪房交[1996]1017号）
（2）房产估价专业员资格理
国家通实行执业资格理制度房产估价员进行理目前事房产估价专业员执业资格注册房产估价师土估价师房产估价员
关理规定：
房产估价师执业资格制度暂行规定（建房[1995]147号）
房产估价师执业资格考试实施办法（建房[1995]247号）
土估价师资格考试暂行规定（[1993]国土[籍]字第28号）
房产估价技术规范规程进行房产价格评估技术标准准中华民国境事房产估价必须遵循标准准
房产估价技术规范规程：
（1）房产估价规范（简称规范）
规范国家质量技术监督局国家建设部联合发布中华民国国家标准规范规定房产估价原程序结果估价报告房产估价员机构职业道德标准规范制定目：1规范房产估价行2统房产估价程序方法3促房产估价结果客观公正合理
（2）城镇土估价规程（试行）（简称规程）
规程原国家土理局（现国家国土资源部）批准中华民国行业标准规程规定土估价目运范围技术途径估价成果等容规程着重基准价宗价评估种方法公式参数
32房产价格评估原理介绍
房产估价全称房产价格评估台湾称动产估价香港称物业估价意思房产估价指专业估价员根估价目遵循估价原估价程序选适宜估价方法综合分析影响房产价格素基础房产估价时点客观合理价格价值进行估算判定种活动
估价目指估价结果期途者说指种需评估房产价格房产估价目具体分土权出作价入股房产转租赁抵押保险纳税征房屋拆迁补偿房产分割合房产纠纷房产拍卖投资决策企业种济活动中涉房产估价（企业合资合作联营股份制改组合兼等）估价结果价格类型分土出底价入股价格买卖价格租赁价格抵押价格投保价格课税价格征价格投资价格等等需指出估价目影响估价结果估价目相应估价原素采估价方法
估价原指估价员房产估价反复实践理探索中基房产价格形成程客观规律认识总结出简明扼估价活动中应遵循法标准应注意问题房产估价原：合法原高佳原代原估价时点原
合法原：指房产估价必须符合国家法律法规政府关规定
高佳原：指房产估价必须合法条件估价象房产充分发挥高佳效估价前提
代原：指房产估价必须市场具相效房产价格应相般原理进行估价
估价时点原：估价时点称评估基准日估价象房产估价额指具体日期反映房产估价结果具强时间相关性时效性
估价时点指估价结果应日期者说指估价象房产估价额指具体日期通常年月日表示房产市场断变化房产价格具强时间性某时点价格时点宗房产会价格
客观合理价格（价值）指基估价时点正常交易情况（排非正常素影响）某宗房产某种估价目实现价格房产估价估价象房产客观合理价格价值估算判定种公市价事提供公信价格参考等房产交易双方实际成交价格需指出宗房产市场实际成交价格通常会着时间推移房产供求关系变化交易双方心态等常变动
房产价格水众影响房产价格素相互作结果者说素交叉影响汇聚成房产估价难点估价中般价格影响素区分素区域素般素三层次：
素指房产身具特点条件例土素质貌势形日通风干湿邻接街道条件市政设施接程度等等房屋素结构类型式样装修设备质量户型层次建造年代等等
区域素指房产处区环境特点：商业服务业繁华程度道路交通通畅程度交通便捷程度城市基础设施状况等等
般素指影响房产价格般普遍素包括济素社会素政治素心理素等等
房产价格估价方法目前致成熟方法五种 成法收益法市场较法假设开发法基准价系数修正法
委托估价时应明确基事项包括
（1）明确估价象实体状况土应明确籍范围籍号坐落位置途面积形状等房屋应明确坐落位置（门牌号码）结构层数面积情况等
（2）明确估价象权利状态完全产权已设定某种项权利完全产权房屋部分墙体属等等必须明确
（3）明确估价象范围单纯评估土价值单纯评估房屋价值评估幢房屋中某部位等等必须明确
（4）明确估价目房产出估价目估价结果必须明确委托估价请求估价目什区分性质估价
（5）明确估价时点某房产估价结果表示该房产某特定时点价格必须明确估价时点果确定估价时点房产估价没意义
（6）明确估价报告交付日期交付估价报告日期般委托估价方提出委托估价方受理估价方协商确定般估价报告作业日期715工作日
4单位土开发成分析
土开发成征费动拆迁费市政基础配套设施工程建设费（包括项目前期调查工程质勘探形测量设计费监理费审价费等）财务费理费等组成
单位土开发模式政府推动＋市场运作方式进行土开发营征农民集体土方式发生土权转移农民集体转国家必然原权进行补偿根土理法第四十七条规定：征耕补偿费包括土补偿费安置补偿费附着物青苗补偿费征土土补偿费安置费标准省治区直辖市参征土补偿费安置补偿费标准规定征城市郊区菜单位应国家关规定交纳新菜开发基金征行实质国家法采取强制性手段实质原未收益补偿租资化种表现土取费
公司完成农民集体土征土便成国土基础生进行八通开发建设变成熟出支付土出金土权出金土批租时次性收取费土效年限价格称价出金包括土开发投资费期金额土费前者包括征动迁块直接配套基础设施费开发投资次性补偿者土资源费租土权济体现批租50年次性支付包括全部年限费
公司承担着国土代出工作出完成法国家土理部门缴纳土费取土证法获土营权部分需缴费目前已征费中预计列
5土块价格估价方法
土权出价三种方式协议招标拍卖种方法出均需出底价土出金底价计算方式根发布价文件确定出块土级效面积土途容积率建筑系数等规划指标计算注意出块途容积率建筑密度等政府决定城市国土权出价格受列素影响：素土关系影响范围分般素区域素素般素包括行政素土制度住房制度城市规划价政策税收政策等口社会国际济素等区域素应包括土区然社会济条件条件相互作产生区特性区产价格水产生决定性影响素包括位置交通基础设施条件城市规划限制等素应包括土面积宽度形状坡度市政设施年限等
合理确定块价格根房产估价规范城镇土估价规程（试行）求五种中二三种方法取定：
第成法 指求取估价象估价时点重置价格重建价格扣折旧估算估价象客观合理价格价值方法成法适房产市场发达难运市场较法房产估价收益少出现买卖公建筑较适
土出价格应根土开发成 土途土等级
土效益市场情况土理位置（道路水景街等情况）利润税金等素合理确定
第二收益法指预计估价象未期正常净收益选适资化率折算估价时点现值累加估算估价象客观合理价格价值方法收益法适评估收益潜收益房产
第三市场较法指估价象估价时点期交易类似房产进行较类似房产已知价格进行交易日期交易情况区域素素等修正估算估价象客观合理价格价值方法市场较法理代原理适类似房产交易实例较场合房产较发达情况种说服力较强具现实性常估价方法
第四假设开发法预计估价象开发完成价值扣预计正常开发成税费利润等估算估价象客观合理价格价值方法假设开发适具投资开发开发潜力房产估价运方法应握开发房产投资开发前状态投资开发房产营方式预测开发完成房产价值宜采市场较法应考虑类似房产价格未变动趋势 运假设开发法估价必须考虑资金时间价值实际操作中宜采现方法难采折现方法时采计算利息方法方法较适土块估价根现时般建筑成建成房产售价确定块价格
第五基准价系数修正法基准价标定（准）价市价格部门会市土理部门等关部门拟定市民政府批准定期社会公布政府确定公布基准价区估价象处段基准价调整出估价象宗价格方法运基准价修正法评估宗价格时应基准价关规定执行基准价城镇定时期土区域级途土权单位面积均价格标定（准）价基准价基础确定标准宗正常土市场正常营理条件某期日土权价格
6课题：成法进行价测算
成法指求取估价象估价时点重置价格重建价格扣折旧估算估价象客观合理价格价值方法土生开发成熟时权尚未出折旧谈起土建造成加适利税构成块低出价格
单块言花费成属单象计算成简单时块出价格直接耗费成着必然联系单块情况土途等级理位置等事先确定
果面积开发话某块出价格直接耗费成没必然联系售价高成低反然块出价格土途土等级土效益市场情况土理位置交通情况周围绿化环境等等素着密切关系时候果确定块出价格计算块块成没意义果财务角度核算成计算块块成
面积土开发情况总成投入计算较简单总成分配单块呢？难题果均分配话简单土开发总成征费动拆迁费市政工程基础配套设施建设费财务费理费等组成算出总成利块总面积出块方米成价计算出块成样计算出均成没反映出单块块真实成实重块出价格没关系出某种目非计算话认应该采原较时根相价值（出价格高）权重原进行合理分配
原指某块周边道路侧河流侧发生征拆迁工程费属该区域块周边道路河流建设（含桥梁工程）费半属该区域块财务费理费该区域块前述费总费权重进行分摊果该区域块单块时简单果该区域块包含块块采权重原进行合理分配谁价值高权重例谁分摊成应该高
面单位开发计划中第10区块分析：
第10区块南侧高速公路高速公路拟建绿化带西侧油墩港拟建施贤路油墩港桥北侧横泾港拟建辰塔路横泾港桥三新路横泾港桥东侧三新路区域施贤路辰塔路穿越该块相独立性该块征动拆迁费核算属该块市政工程基础配套设施建设费根原够核算属区高速公路绿化带工程费全额分摊油墩港桥工程费全额分摊辰塔路横泾港桥三新路横泾港桥工程费半额分摊属区横泾港治理费半额分摊属区三新路工程费半额分摊属区施贤路辰塔路全额分摊整场区场整绿化费等工程费全额分摊
财务费理费该区域块前述费总费权重进行分摊假设第10区块单元块总成已核算出果第10区块细化块出话运权重原总成进行合理 摊配根谁价值高谁分摊成应该高时块价值进行测算根土规划途容积率建筑密度土等级土效益市场情况土理位置交通情况周围绿化环境等素评定块相价值取定块权重总成合理分配块块出底价提供参考
7委托专业评估机构进行块估价
根中华民国城市房产理法规定国家实行房产价格评估制度国家实行房产价格评估员资格认定制度房产估价均应委托房产估价资质证书专业估价机构进行估价专业估价机构接受委托房产估价规范进行独立客观公正估价
公司开发块估价均需委托专业资质评估机构进行评估委托估价时需提供相应详细资料求评估机构少三种方法进行估价根方法出价格进行综合加权取定块
客观合理价格（价值）价格作公司块出底价
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