房产开发建设受济评估
通常说企业通渠道获取土：招拍挂出土协议出土补偿置换配套国集体土租赁等年通招标拍卖挂牌方式进行土出已成政府出土渠道时城市招标拍卖挂牌方式分常规方法捆绑式方法综合评标法等杭州通常实行常规招拍挂法出价高条件确定受海采综合评标法考虑土出金外兼顾某社会效益外通三种方式出土分净出毛出
文中讨受房产开发建设仅指企业通招标拍卖挂牌方式获取净
受土评估步骤
测算欲受开发建设价值通常采假设开发法欲受土未开发完成价值减未正常开发成税费利润等求取土客观合理价值
运假设开发法测算土价格般分列六步骤进行：调查土基情况选择佳物业开发类型估计开发营期预测开发完成项目价值测算开发成进行具体计算求土价格
（）调查土基情况
包括三方面容：
1调查土位置包括三层次：土城市性质土
城市区域性质土具体坐落状况
调查情况选择佳土途确定合适开发档次服务例：受郑州项目土前需解郑州城市性质中原区位需解郑东新区区域性质郑州河南位郑东新区郑州市区关系政府该区政策规划建设设想等外需解块该区具体坐落状况周遭环境进出便利否等
2清楚土面积形状整程度势基础设施通达程度等解测算开发成等费服务
3清楚规划设计条件包括解规定途建设高度容积率等确定佳物业开发类型服务明确规划条件否合理
例杭州出20052号块时规划条件中容积率设定1113时建筑限高现场勘察发现整势较高差根建筑密度实际容积率做09左右价测算影响重
（二）选择佳物业开发类型
选择佳物业开发类型必须考量受土途规模周边物业档次等
政府出土程中绝数容积率已定规模已基确定步骤关键选择物业佳类型佳档次佳
定位
常方法根欲受块容积率规划条件周边环境参公司现产品系列进行评判种方法便测算开发成参考城市产品便测算开发完成项目价值
选择佳物业开发类型：前面介绍20052号块位占11方公里西溪湿南面实际容积率09限高求建筑层数34层左右块土物业开发类型面两种选择：选择类似海鼎邦丽池产品二选择类似北京青龙桥产品
两种选择仅影响步预测开发完成房产价值终影响土价值判断
选择佳物业定位：2004年52块位杭州市转塘镇规划建筑面积20万方米中公建面积3万方米该区域公建部分途定位成写字楼会面较市场风险该块估价中必须考虑公建部分定位开发风险样预测土价格影响较
物业佳开发类型定位定认识便进行相关参数估算
表格：
参数
计算
备注
建筑面积（m
土面积×容积率
2）
中：住宅
公建
规划条件规定规划条件确定公建面积规划条件规定佳途确定公建面积
二总户数（户）
建筑面积÷户均面积
根佳物业开发类型确定户均面积
三车位数（）
根佳物业开发类型确定车位配
中：
四建筑面积（m2）
车位数×车位建筑面积
公司开发区验数值含防行车等面积
五售面积（m2）
中：住宅
建筑面积物房面积社区房面积会面积
物房面积：总建筑面积7‰社区房面积：100户配置30 m2（杭州标准）
公建
物房等售面积公建面积中扣视具体情况定
车位
车位数×车位实面积
公司开发区验数值
六总建筑面积（m2）
建筑面积+建筑面积
（三）估计开发营期
参常济评估方式开发营期起点指交纳第笔土款项日期终点指预计未房产开发完成日期交付日期
确定开发营期目握开发成期间费等款项发生时间数额投资利息
常规产品开发周期通常验数值进行估计房产公司相工期略长
1层公寓：10～15万方米期：
实例：预计开发周期24月
2高层高层：10～15万方米期：
实例：开发营期31月
3墅：情况较复杂统开发周期
现实中某特殊素影响开发期延长基础开挖程中发现重文物遭遇恶劣天气等开发期延长企业承担更投资利息类特殊非正常素估计开发营期时般予考虑
（四）估算开发完成项目价值
采假设开发法评估关键性步预测开发完成项目价值通常采市场法考虑类似物业成交价格未变动趋势般分步骤：
1选取实例
握正常市场价格行情需选择符合条件交易实例作参较实例实例选取原：项目性点类似性时间接性交易正常性
般求选取310实例
2建立价格基础
选取实例实例成交价格进行换算处理间口径致相互统需求价格单位进行续修正调整建立基础
写字楼出租价格中建筑面积出租单位实面积出租单位时出租面积口径进行统便较
3交易日期调整
实例成交日期估价时点期间着时间推移房产价格发生三种变化稳涨跌
房产价格稳发展时需进行交易日期调整需考虑两种素：
欲受土处非常成熟区域周边未年较基础设施配设施套变动城市中心土
然欲受土位正规模建设新区市场新区预期较目前价格已超实际价值已太想象空间2005年6号块位滨江区周边项目成交价格70007500元m2估价时认价格已太想象空间需调整交易日期
房产价格涨跌时必须进行交易日期调整测算处九堡区域2004年73号块时搜寻区域实例成交价格较低认着城市东扩江进步开发该区域量市政配套设施建设九堡区域较发展前景房产价格会较涨幅时便需进行交易日期调整
进行交易日期调整般公式：
＝
×
估价时点时价格
交易日期调整系数
实例成交日期时价格
现实中通常验判断确定交易日期调整系数
4物业状况调整
预测开发完成项目价值中关键步
进行物业状况调整首先应列出预估项目未市场价格影响方面素包括区位方面：繁华程度交通便捷度环境景观公服务设施完善程度等权益状况：土年限容积率等规划条件等实物状况：新旧程度建筑规模工程质量等
然实例预估项目方面进行逐项较找出间差异造成价格差异程度根价格差异实例进行调整
较常方法直接评分法预估项目物业状况基准通常定100分实例物业状况逐项进行较分实例物业状况预估项目状况差分数低100分反高100分然分数转化调整价格率
物业状况直接较表
物业状况
估价象
实例A
实例B
实例C
区
位
繁华程度
100
交通便捷度
100
……
100
权
益
土年限
100
容积率
100
……
100
实
物
新旧程度
100
建筑规模
100
……
100
综合
1
100
100
预估项目物业状况价格
实例物业状况价格
实例相
预估象分
× ＝
5求取准价格
实例交易日期物业状况修正调整实际成交价格变成预估项目估价时点客观价格计算方法：
象状况价格
实例状况价格
房产状况
调 整
估价时点价格
成交日期价格
预估象 准价格
实例价格
交易日期
调 整
＝ ×＝ × ×
修正调整准价格进行简单算术均综合成准价格：
开发完成项目价值（总销售收入）＝准价格×开发完成项目售面积
便较需计算三销售单价：
销售单价＝ 总销售收入
总建筑面积
销售单价二＝ 总销售收入
售面积
销售单价三＝总销售收入－车库销售收入
售面积
（五）测算开发成
假设开发法视成法倒算开发成测算中公司三产品系列：层高层墅参相似项目进行种费测算表格：
需说明：
1前期费工程费：总金额＝单价×总建筑面积单价参类似项目成踪表中实际发生单价
2财务费：投资利息需计息款项包括欲受土价格开发成理费税费
计息期：计息起点第笔土款发生时间点终点累计现金流出现正数时间点便计算发生时间点通常半年划分
计息方式：单利计算利率银行贷款利率准
投资利息＝金A×利率×计息周期＋金B×利率×计息周期＋……＋金N×利率×计息周期
3成：便较需计算三单价成：
单价成＝总成
总建筑面积
单价成二＝总成
总售面积
单价成三＝总成－车库销售收入
售面积
4
欲受土需代建道路绿化等需计入成
（六）土价值
前面调查测算已知欲受土开发完成项目价值开发成须确定目标利润便欲受土价格
欲受土价格＝开发完成项目价值－开发成－目标利润
外种辅助测算土价格方法：
搜寻欲受土周边历年土出案例采文介绍市场法进行交易日期块状况调整判断土价格
测算20056号块时搜寻周边市场2001年2004年出成交实例27宗成交案例然块状况交易日期进行分析作判断20056号块土价格
需说明述计算出欲受土价格仅指土净出金包括契税等相关费
城市具体操作情况城市净出金中般已包括土征费（含土补偿费拆迁安置补助费青苗费征理费等费）级差租收益市政配套费杭州土出已包含契税外税费城市净出金包括市政配套费部分方政府加收税费海未包括市政配套费计算程中留意
计算出结果理想中土价格实际竞买程中情况较复杂变应付竞买程中突发事件规避市场风险需考虑项目销售收入土价格时变动情况产生利润否够满足求作土竞买时参考计算表格：
销售收入变动幅度
+10
0
10
土价格变动
+10
0
10
+10
0
10
+10
0
10
土总成（含税费）（万元）
总成（万元）
利润（万元）
成利润率
销售利润率
（注：销售收入土价格浮动范围根项目确定）
总成＝开发成+土总成
利润＝销售收入总成
成利润率＝利润÷总成
销售利润率＝利润÷总收入
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通常说企业通渠道获取土：招拍挂出土协议出土补偿置换配套国集体土租赁等年通招标拍卖挂牌方式进行土出已成政府出土渠道时城市招标拍卖挂牌方式分常规方法捆绑式方法综合评标法等杭州通常实行常规招拍挂法出价高条件确定受海采综合评标法考虑土出金外兼顾某社会效益外通三种方式出土分净出毛出
文中讨受房产开发建设仅指企业通招标拍卖挂牌方式获取净
受土评估步骤
测算欲受开发建设价值通常采假设开发法欲受土未开发完成价值减未正常开发成税费利润等求取土客观合理价值
运假设开发法测算土价格般分列六步骤进行：调查土基情况选择佳物业开发类型估计开发营期预测开发完成项目价值测算开发成进行具体计算求土价格
（）调查土基情况
包括三方面容：
1调查土位置包括三层次：土城市性质土
城市区域性质土具体坐落状况
调查情况选择佳土途确定合适开发档次服务例：受郑州项目土前需解郑州城市性质中原区位需解郑东新区区域性质郑州河南位郑东新区郑州市区关系政府该区政策规划建设设想等外需解块该区具体坐落状况周遭环境进出便利否等
2清楚土面积形状整程度势基础设施通达程度等解测算开发成等费服务
3清楚规划设计条件包括解规定途建设高度容积率等确定佳物业开发类型服务明确规划条件否合理
例杭州出20052号块时规划条件中容积率设定1113时建筑限高现场勘察发现整势较高差根建筑密度实际容积率做09左右价测算影响重
（二）选择佳物业开发类型
选择佳物业开发类型必须考量受土途规模周边物业档次等
政府出土程中绝数容积率已定规模已基确定步骤关键选择物业佳类型佳档次佳
定位
常方法根欲受块容积率规划条件周边环境参公司现产品系列进行评判种方法便测算开发成参考城市产品便测算开发完成项目价值
选择佳物业开发类型：前面介绍20052号块位占11方公里西溪湿南面实际容积率09限高求建筑层数34层左右块土物业开发类型面两种选择：选择类似海鼎邦丽池产品二选择类似北京青龙桥产品
两种选择仅影响步预测开发完成房产价值终影响土价值判断
选择佳物业定位：2004年52块位杭州市转塘镇规划建筑面积20万方米中公建面积3万方米该区域公建部分途定位成写字楼会面较市场风险该块估价中必须考虑公建部分定位开发风险样预测土价格影响较
物业佳开发类型定位定认识便进行相关参数估算
表格：
参数
计算
备注
建筑面积（m
土面积×容积率
2）
中：住宅
公建
规划条件规定规划条件确定公建面积规划条件规定佳途确定公建面积
二总户数（户）
建筑面积÷户均面积
根佳物业开发类型确定户均面积
三车位数（）
根佳物业开发类型确定车位配
中：
四建筑面积（m2）
车位数×车位建筑面积
公司开发区验数值含防行车等面积
五售面积（m2）
中：住宅
建筑面积物房面积社区房面积会面积
物房面积：总建筑面积7‰社区房面积：100户配置30 m2（杭州标准）
公建
物房等售面积公建面积中扣视具体情况定
车位
车位数×车位实面积
公司开发区验数值
六总建筑面积（m2）
建筑面积+建筑面积
（三）估计开发营期
参常济评估方式开发营期起点指交纳第笔土款项日期终点指预计未房产开发完成日期交付日期
确定开发营期目握开发成期间费等款项发生时间数额投资利息
常规产品开发周期通常验数值进行估计房产公司相工期略长
1层公寓：10～15万方米期：
实例：预计开发周期24月
2高层高层：10～15万方米期：
实例：开发营期31月
3墅：情况较复杂统开发周期
现实中某特殊素影响开发期延长基础开挖程中发现重文物遭遇恶劣天气等开发期延长企业承担更投资利息类特殊非正常素估计开发营期时般予考虑
（四）估算开发完成项目价值
采假设开发法评估关键性步预测开发完成项目价值通常采市场法考虑类似物业成交价格未变动趋势般分步骤：
1选取实例
握正常市场价格行情需选择符合条件交易实例作参较实例实例选取原：项目性点类似性时间接性交易正常性
般求选取310实例
2建立价格基础
选取实例实例成交价格进行换算处理间口径致相互统需求价格单位进行续修正调整建立基础
写字楼出租价格中建筑面积出租单位实面积出租单位时出租面积口径进行统便较
3交易日期调整
实例成交日期估价时点期间着时间推移房产价格发生三种变化稳涨跌
房产价格稳发展时需进行交易日期调整需考虑两种素：
欲受土处非常成熟区域周边未年较基础设施配设施套变动城市中心土
然欲受土位正规模建设新区市场新区预期较目前价格已超实际价值已太想象空间2005年6号块位滨江区周边项目成交价格70007500元m2估价时认价格已太想象空间需调整交易日期
房产价格涨跌时必须进行交易日期调整测算处九堡区域2004年73号块时搜寻区域实例成交价格较低认着城市东扩江进步开发该区域量市政配套设施建设九堡区域较发展前景房产价格会较涨幅时便需进行交易日期调整
进行交易日期调整般公式：
＝
×
估价时点时价格
交易日期调整系数
实例成交日期时价格
现实中通常验判断确定交易日期调整系数
4物业状况调整
预测开发完成项目价值中关键步
进行物业状况调整首先应列出预估项目未市场价格影响方面素包括区位方面：繁华程度交通便捷度环境景观公服务设施完善程度等权益状况：土年限容积率等规划条件等实物状况：新旧程度建筑规模工程质量等
然实例预估项目方面进行逐项较找出间差异造成价格差异程度根价格差异实例进行调整
较常方法直接评分法预估项目物业状况基准通常定100分实例物业状况逐项进行较分实例物业状况预估项目状况差分数低100分反高100分然分数转化调整价格率
物业状况直接较表
物业状况
估价象
实例A
实例B
实例C
区
位
繁华程度
100
交通便捷度
100
……
100
权
益
土年限
100
容积率
100
……
100
实
物
新旧程度
100
建筑规模
100
……
100
综合
1
100
100
预估项目物业状况价格
实例物业状况价格
实例相
预估象分
× ＝
5求取准价格
实例交易日期物业状况修正调整实际成交价格变成预估项目估价时点客观价格计算方法：
象状况价格
实例状况价格
房产状况
调 整
估价时点价格
成交日期价格
预估象 准价格
实例价格
交易日期
调 整
＝ ×＝ × ×
修正调整准价格进行简单算术均综合成准价格：
开发完成项目价值（总销售收入）＝准价格×开发完成项目售面积
便较需计算三销售单价：
销售单价＝ 总销售收入
总建筑面积
销售单价二＝ 总销售收入
售面积
销售单价三＝总销售收入－车库销售收入
售面积
（五）测算开发成
假设开发法视成法倒算开发成测算中公司三产品系列：层高层墅参相似项目进行种费测算表格：
需说明：
1前期费工程费：总金额＝单价×总建筑面积单价参类似项目成踪表中实际发生单价
2财务费：投资利息需计息款项包括欲受土价格开发成理费税费
计息期：计息起点第笔土款发生时间点终点累计现金流出现正数时间点便计算发生时间点通常半年划分
计息方式：单利计算利率银行贷款利率准
投资利息＝金A×利率×计息周期＋金B×利率×计息周期＋……＋金N×利率×计息周期
3成：便较需计算三单价成：
单价成＝总成
总建筑面积
单价成二＝总成
总售面积
单价成三＝总成－车库销售收入
售面积
4
欲受土需代建道路绿化等需计入成
（六）土价值
前面调查测算已知欲受土开发完成项目价值开发成须确定目标利润便欲受土价格
欲受土价格＝开发完成项目价值－开发成－目标利润
外种辅助测算土价格方法：
搜寻欲受土周边历年土出案例采文介绍市场法进行交易日期块状况调整判断土价格
测算20056号块时搜寻周边市场2001年2004年出成交实例27宗成交案例然块状况交易日期进行分析作判断20056号块土价格
需说明述计算出欲受土价格仅指土净出金包括契税等相关费
城市具体操作情况城市净出金中般已包括土征费（含土补偿费拆迁安置补助费青苗费征理费等费）级差租收益市政配套费杭州土出已包含契税外税费城市净出金包括市政配套费部分方政府加收税费海未包括市政配套费计算程中留意
计算出结果理想中土价格实际竞买程中情况较复杂变应付竞买程中突发事件规避市场风险需考虑项目销售收入土价格时变动情况产生利润否够满足求作土竞买时参考计算表格：
销售收入变动幅度
+10
0
10
土价格变动
+10
0
10
+10
0
10
+10
0
10
土总成（含税费）（万元）
总成（万元）
利润（万元）
成利润率
销售利润率
（注：销售收入土价格浮动范围根项目确定）
总成＝开发成+土总成
利润＝销售收入总成
成利润率＝利润÷总成
销售利润率＝利润÷总收入
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