第九商业街营销推广方案
市场概述
1区域（库车县）商业概述
11中抵挡商品商业形态集贸市场代表商场专卖店等现代商业形态仅占极例
12商品销售集中日百货商品农副产品中高档品牌商品消费量限
2区域（库车县）商业结构
21文化路中高档商品销售集中库车县商场品牌店天山路中抵挡商品销售形成集贸市场超市等商业形态
22着城市济发展面积商业开发商城型综合市场代表商业物业量供应市场库车商业形态传统商业现代商业转型商业消费市场增长消费水提升限导致部分商业物业出现滞销营户盈利力开始降
3区域（库车县）商业物业开发现状趋势
31根初步统计库车县20032004年度开发量10000米规模商业项目5包括天五商业批发城开发面积4万米杏花园商业圆二期开发面积675万米金桥文化广场开发面积约2万米国贸购物中心开发面积1万米仅项目开发总量高达14万米果加数千米商业开发商住楼底商量供应预计明两年库车县开发销售商业楼盘总面积突破20万米县域40万口城区15万口库车县言仅消化楼盘需4——5年时间（历史销售量计算）市场压力剩情况想知
32商业发展趋势判断库车县商业区域进步文化路天山路集聚托原商业环境文化路建成批中高档定位商场预计开发面积4万米左右库车现消费水统计中高档商业市场严重剩
33天山路集贸市场型综合卖场形成商场型超市集贸市场等种业态结合商业开发模式该片区商业规模商区竞争力进步提升核心商圈位逐步形成量时间相集中开发该片区商业楼盘销售带巨压力
4消费者状况
41少数民族占绝列汉族口城区增长迅速
42中低档商品市场消费体
43日品等生活必需品消费流商品
44县城居民收入水正提高着外口增加中档非生活必需品消费增长显著
5营户状况
营户普遍存种矛盾心理——库车济发展前景营状况况愈忧虑造成种现象原商业市场发展速度远远超出消费增长速度时宏观济城市济发展消费贡献步产生般会出现迟滞效应伴着商业楼盘量供应种矛盾更加突出导致营户盈利水进步降低商户营投资信心更显足持币观心态加重
二竞争物业
1直接竞争手——天五商业批发城
11项目概况
天五商业批发城位五路天山路交汇处天工房产开发公司开发总投资4000万建筑面积4万米约2000铺位售价2700元——3700元等门面售价5000——7000元天山路门面售出80楼层销售率足20
12项目优势
区位优势：位天山路五路交汇处街面较长
商业环境优势：直面库车气旺亿家百货背天五农贸市场流量商气旺盛
规划优势：板式条楼便商品分区定位分割摊位面积总价低符合库车市场购买力
13项目劣势
定位问题：项目市场定位低利天五农贸市场形成错位营导致市场间竞争
工期问题：现处基施工阶段预计交付时间明年8月丧失年利销售时机
价格问题：价格定位偏高周边楼盘相具备竞争力
销售问题：采简单拉客方式价格混乱承诺难兑现旦市场出现利现阶段赖定金（预售许证）产生销售难保全
2间接竞争手——国贸购物中心
国贸购物中心位解放路文化路交汇处国贸房产开发公司开发项目三层层总建筑面积1万米负层定位超市二层定位高档百货（层街门面）三层定位高档餐饮售价2500元——3800元米门面售价5000——7000元门面房现已售出70三层整体租赁温州酒店余物业销售足15
3间接竞争手——金桥文化广场
金桥文化广场位文化路左邻民广场右邻友谊路项目规划钢架玻璃幕结构层计划金桥超市直接进驻三层总建筑面积约2万米项目规划设计方案尚未确定项目未进入施工阶段销售工作延缓中期做简单项目咨询开发企业推介
三SWOT分析
1优势机会点
11商业背景优势处前成熟商业区
12段优势三面邻街直面天山路左邻五路右邻团结路
13价格优势周边性质楼盘价格低5——10
14规模优势总开发面积接七万米便形成集聚效应
15宏观济城市济发展机会库车投资开发潜力巨济发展前景良商业营商业投资创造巨市场机遇
2问题威胁点
21商业规划序区域清晰功明确
22体二层部分三四层结构布局利形成层整体市场格局利商业垂直流问题
23市场前期销售未考虑市场定位致现阶段市场没明确营定位意招商意入住整市场定位形成障碍
24没建立起基销售基础销售制度明确销售队伍素质较低没充分利国家软硬政策导致现阶段出现巨销售压力
25面商业剩威胁营投资户信心足持币观心态严重
四项目定位（简）
1转型定位必性
11目：改变商城定位局限性发挥错位定位优势形成该片区商业形态（该片区商业定位商城集贸市场）终达适应库车县商业市场状况新商业定位达促进销售目
12方法：根库车商业市场门面房需求量销售状况结合项目商业街招牌店规划特点商业园定位题式商业街定位转型发挥外街街招牌店优势凸显规划优势商业前景价值形成项目独项目竞争优势
2转型定位
21项目定位：题商业街——库车商贸旅游文化窗口
22规划定位：间间街铺户户招牌店
23投资定位：家铺终身产权销售
3商业符号定位
31项目符号：第九商业街——突出区域性
32商业符号：第九商业街——突出商业性现代性领先性
4商业功定位
41街——服装鞋帽条街
营商品：服装鞋帽
商品档次：中档中抵挡
42中城——精品购物广场
营商品：家电数码通讯精品配饰黄金珠宝化装品
商品档次：中档中高档
41外街——日百货条街
营商品：日百货商品针纺织品床品布料民族商
品
商品档次：中低档低档
5定位目标
51外动静低档中高档目标消费休闲消费
52外序划行市整体统相独立
53中高中挡中低档价格互补种商品品类齐全形成专业性综合市场
54实现二期商业互补互促
五营销计划
1营销筹备阶段（91——910）
——现场包装包括售楼处期现房二期工功牌导视牌形象识 卖场店面门头等
——销售员工作分工潜客户摸底
——制订详细广告促销计划
——销售物料位包括海报楼书招商手册销售手册
——广告创意设计
——售楼员现场接部分招商展开
2前期招商阶段（910——930）
——市场招商采取先户户先品牌户般户招商策略
——市场营销针招商商户展开广告推广促销
——市场理做商户入住工作理工作市场规划工作
——开业筹备完成开业活动策划筹备工作做开业准备
——市场招商率达30市场商户进驻率（招商销售）达40初步具备开业条件
3市场开业筹备阶段（930——1018）
——做市场开业前活动策划宣传组织工作
——配合市场开业进步针户进行热势宣传工作
——利开业机会等观群进行引势诱导工作
——做聚集市场气完善市场理营工作
——开业前市场招商率达40入住率（招商销售）达60
4市场开业销售阶段（106——115）
——助户品牌户进驻形成感召力充分利开业期间良市场营氛围扩散户招商成果
——计划1018日开业做开业期间广告促销形成旺盛气良营氛围
——做开业市场理广告促销活动推广保证市场旺盛气持续
——市场开业天策划组织促销群众性文化活动
——完成工作重点招商销售转移加销售力度扩销售成果
——充分利户进驻市场开业等利点进行营销推广促进销售
——市场招商率达50商户进驻率达70
——市场计划利开业市场营理步入良性循环
——期市场（剩余面积）销售率达20二期市场销售率达10
5．4销售重点期（1115——115）
——期销售全方位力度展开
——二期销售推广全面展开
——二期开业筹备市场开业
——1215日期销售率达40115日期销售率达50
——1215日二期销售率达25115日二期销售率达40
六租售面积策略性确定
截止方案提交日期规划方尚未提供项目面结构图法图示形式准确标明租售位置实际面积面积划分原执订：
1销售招商区域
11二期外街街铺面全部出售租赁
12街（南北两翼）层铺面全部出售租赁
13期中街（街道中心商铺）已确定家电通讯户整体引进方式招租外余商铺底层原销售租赁引进品牌影响力长期发展意户针中街层商铺执订相应承租政策承租方式招商
14二期B座针餐饮业娱乐业销售租赁
15二期D座针商品营户销售租赁
2租赁免租引进区域
21期街（南北两翼）二三层租赁市场形成规模逐步引导二层营户购买三层长期租赁营
22期中街（街道中心商铺）二层铺面长期租赁
23二期D座二层铺面租赁招商市场形成规模逐步引导营户购买
3销售控制
层：20招商80销售目标户品牌户针散户招商
二层：50招商50销售目标散户
中城：90招商10销售目标户整体租赁
4租售例
41开业阶段（10月18日前）：出租率占入住率70销售率占入住率30
42销售完成阶段（1月15日前）：出租率占入住率50销售率占入住率50
5营销评估
51方案已确定销售租赁基区域实际租售面积销售执行程中现场销售控制表方式申报星期申报次
52市场入住率达70销售控制符合方案提出控制例租售例时应视营销成功
53营销评估面积单位核算
七招商政策
1户
卖场面积400米带动市场流作显著散户进驻具较强感召力次性免租两年
2品牌户
卖场面积120——400米间散户进驻具较强感召力次性签订三年租赁合时免租两年
3散户
卖场面积120米次性签订租赁合两年时免租年
八销售政策
1次性购买
次性付清全部购房款时现行销售价格基础予5优惠利
2年分期付款购买
交纳40首付款余款年期限分期支付时现行销售价格基础予3优惠利
3揭购买
首付40银行提供6010年期揭贷款优惠政策银行揭合签订30天办理位开发商提供揭银行相关手续销售方协助开发商办理揭程序
4预订金购买
针二期销售预售许证发放前意客户购房款10收取预订款预订合签订预订房屋予保留违犯双方约定情况预订款原予退
九广告策略
1媒体组合
整体销售阶段户外T形旗造势影视广告做全面覆盖配合
分阶段销售期印刷品广告报纸广告做阶段销售渲染
2广告区域
电视广告：库车阿克苏库尔勒沙雅拜城新
报纸广告：阿克苏（偏重）库尔勒（适度）
印刷品广告：库车（偏重）阿克苏（适度）沙雅拜城新（补充）
3广告形式
印刷品：海报楼书招商手册（折页）
户外广告：布标T型旗
影视广告：30秒促销广告配合专题新闻
报纸广告：硬广告软文新闻
4公关策略
41政府公关
获免税免费等项优惠政策
42户公关
协助政府组织招商团全国进行户招商
43市场公关
长期现场举行种文艺演出社会活动聚拢现场气
6广告费
整体推广（宣传）费40万元标准资源足情况行提交广告传播方案项目推广报告申请补充广告资源
7费支出
代理公司提供阶段性广告传播计划双方讨认情况代理公司进入广告设计创意制作发布程费开发商掌握双方协商确定计划支出
广告制作委托代理公司执行开发商委托第三方执行执行结果必须达计划求
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市场概述
1区域（库车县）商业概述
11中抵挡商品商业形态集贸市场代表商场专卖店等现代商业形态仅占极例
12商品销售集中日百货商品农副产品中高档品牌商品消费量限
2区域（库车县）商业结构
21文化路中高档商品销售集中库车县商场品牌店天山路中抵挡商品销售形成集贸市场超市等商业形态
22着城市济发展面积商业开发商城型综合市场代表商业物业量供应市场库车商业形态传统商业现代商业转型商业消费市场增长消费水提升限导致部分商业物业出现滞销营户盈利力开始降
3区域（库车县）商业物业开发现状趋势
31根初步统计库车县20032004年度开发量10000米规模商业项目5包括天五商业批发城开发面积4万米杏花园商业圆二期开发面积675万米金桥文化广场开发面积约2万米国贸购物中心开发面积1万米仅项目开发总量高达14万米果加数千米商业开发商住楼底商量供应预计明两年库车县开发销售商业楼盘总面积突破20万米县域40万口城区15万口库车县言仅消化楼盘需4——5年时间（历史销售量计算）市场压力剩情况想知
32商业发展趋势判断库车县商业区域进步文化路天山路集聚托原商业环境文化路建成批中高档定位商场预计开发面积4万米左右库车现消费水统计中高档商业市场严重剩
33天山路集贸市场型综合卖场形成商场型超市集贸市场等种业态结合商业开发模式该片区商业规模商区竞争力进步提升核心商圈位逐步形成量时间相集中开发该片区商业楼盘销售带巨压力
4消费者状况
41少数民族占绝列汉族口城区增长迅速
42中低档商品市场消费体
43日品等生活必需品消费流商品
44县城居民收入水正提高着外口增加中档非生活必需品消费增长显著
5营户状况
营户普遍存种矛盾心理——库车济发展前景营状况况愈忧虑造成种现象原商业市场发展速度远远超出消费增长速度时宏观济城市济发展消费贡献步产生般会出现迟滞效应伴着商业楼盘量供应种矛盾更加突出导致营户盈利水进步降低商户营投资信心更显足持币观心态加重
二竞争物业
1直接竞争手——天五商业批发城
11项目概况
天五商业批发城位五路天山路交汇处天工房产开发公司开发总投资4000万建筑面积4万米约2000铺位售价2700元——3700元等门面售价5000——7000元天山路门面售出80楼层销售率足20
12项目优势
区位优势：位天山路五路交汇处街面较长
商业环境优势：直面库车气旺亿家百货背天五农贸市场流量商气旺盛
规划优势：板式条楼便商品分区定位分割摊位面积总价低符合库车市场购买力
13项目劣势
定位问题：项目市场定位低利天五农贸市场形成错位营导致市场间竞争
工期问题：现处基施工阶段预计交付时间明年8月丧失年利销售时机
价格问题：价格定位偏高周边楼盘相具备竞争力
销售问题：采简单拉客方式价格混乱承诺难兑现旦市场出现利现阶段赖定金（预售许证）产生销售难保全
2间接竞争手——国贸购物中心
国贸购物中心位解放路文化路交汇处国贸房产开发公司开发项目三层层总建筑面积1万米负层定位超市二层定位高档百货（层街门面）三层定位高档餐饮售价2500元——3800元米门面售价5000——7000元门面房现已售出70三层整体租赁温州酒店余物业销售足15
3间接竞争手——金桥文化广场
金桥文化广场位文化路左邻民广场右邻友谊路项目规划钢架玻璃幕结构层计划金桥超市直接进驻三层总建筑面积约2万米项目规划设计方案尚未确定项目未进入施工阶段销售工作延缓中期做简单项目咨询开发企业推介
三SWOT分析
1优势机会点
11商业背景优势处前成熟商业区
12段优势三面邻街直面天山路左邻五路右邻团结路
13价格优势周边性质楼盘价格低5——10
14规模优势总开发面积接七万米便形成集聚效应
15宏观济城市济发展机会库车投资开发潜力巨济发展前景良商业营商业投资创造巨市场机遇
2问题威胁点
21商业规划序区域清晰功明确
22体二层部分三四层结构布局利形成层整体市场格局利商业垂直流问题
23市场前期销售未考虑市场定位致现阶段市场没明确营定位意招商意入住整市场定位形成障碍
24没建立起基销售基础销售制度明确销售队伍素质较低没充分利国家软硬政策导致现阶段出现巨销售压力
25面商业剩威胁营投资户信心足持币观心态严重
四项目定位（简）
1转型定位必性
11目：改变商城定位局限性发挥错位定位优势形成该片区商业形态（该片区商业定位商城集贸市场）终达适应库车县商业市场状况新商业定位达促进销售目
12方法：根库车商业市场门面房需求量销售状况结合项目商业街招牌店规划特点商业园定位题式商业街定位转型发挥外街街招牌店优势凸显规划优势商业前景价值形成项目独项目竞争优势
2转型定位
21项目定位：题商业街——库车商贸旅游文化窗口
22规划定位：间间街铺户户招牌店
23投资定位：家铺终身产权销售
3商业符号定位
31项目符号：第九商业街——突出区域性
32商业符号：第九商业街——突出商业性现代性领先性
4商业功定位
41街——服装鞋帽条街
营商品：服装鞋帽
商品档次：中档中抵挡
42中城——精品购物广场
营商品：家电数码通讯精品配饰黄金珠宝化装品
商品档次：中档中高档
41外街——日百货条街
营商品：日百货商品针纺织品床品布料民族商
品
商品档次：中低档低档
5定位目标
51外动静低档中高档目标消费休闲消费
52外序划行市整体统相独立
53中高中挡中低档价格互补种商品品类齐全形成专业性综合市场
54实现二期商业互补互促
五营销计划
1营销筹备阶段（91——910）
——现场包装包括售楼处期现房二期工功牌导视牌形象识 卖场店面门头等
——销售员工作分工潜客户摸底
——制订详细广告促销计划
——销售物料位包括海报楼书招商手册销售手册
——广告创意设计
——售楼员现场接部分招商展开
2前期招商阶段（910——930）
——市场招商采取先户户先品牌户般户招商策略
——市场营销针招商商户展开广告推广促销
——市场理做商户入住工作理工作市场规划工作
——开业筹备完成开业活动策划筹备工作做开业准备
——市场招商率达30市场商户进驻率（招商销售）达40初步具备开业条件
3市场开业筹备阶段（930——1018）
——做市场开业前活动策划宣传组织工作
——配合市场开业进步针户进行热势宣传工作
——利开业机会等观群进行引势诱导工作
——做聚集市场气完善市场理营工作
——开业前市场招商率达40入住率（招商销售）达60
4市场开业销售阶段（106——115）
——助户品牌户进驻形成感召力充分利开业期间良市场营氛围扩散户招商成果
——计划1018日开业做开业期间广告促销形成旺盛气良营氛围
——做开业市场理广告促销活动推广保证市场旺盛气持续
——市场开业天策划组织促销群众性文化活动
——完成工作重点招商销售转移加销售力度扩销售成果
——充分利户进驻市场开业等利点进行营销推广促进销售
——市场招商率达50商户进驻率达70
——市场计划利开业市场营理步入良性循环
——期市场（剩余面积）销售率达20二期市场销售率达10
5．4销售重点期（1115——115）
——期销售全方位力度展开
——二期销售推广全面展开
——二期开业筹备市场开业
——1215日期销售率达40115日期销售率达50
——1215日二期销售率达25115日二期销售率达40
六租售面积策略性确定
截止方案提交日期规划方尚未提供项目面结构图法图示形式准确标明租售位置实际面积面积划分原执订：
1销售招商区域
11二期外街街铺面全部出售租赁
12街（南北两翼）层铺面全部出售租赁
13期中街（街道中心商铺）已确定家电通讯户整体引进方式招租外余商铺底层原销售租赁引进品牌影响力长期发展意户针中街层商铺执订相应承租政策承租方式招商
14二期B座针餐饮业娱乐业销售租赁
15二期D座针商品营户销售租赁
2租赁免租引进区域
21期街（南北两翼）二三层租赁市场形成规模逐步引导二层营户购买三层长期租赁营
22期中街（街道中心商铺）二层铺面长期租赁
23二期D座二层铺面租赁招商市场形成规模逐步引导营户购买
3销售控制
层：20招商80销售目标户品牌户针散户招商
二层：50招商50销售目标散户
中城：90招商10销售目标户整体租赁
4租售例
41开业阶段（10月18日前）：出租率占入住率70销售率占入住率30
42销售完成阶段（1月15日前）：出租率占入住率50销售率占入住率50
5营销评估
51方案已确定销售租赁基区域实际租售面积销售执行程中现场销售控制表方式申报星期申报次
52市场入住率达70销售控制符合方案提出控制例租售例时应视营销成功
53营销评估面积单位核算
七招商政策
1户
卖场面积400米带动市场流作显著散户进驻具较强感召力次性免租两年
2品牌户
卖场面积120——400米间散户进驻具较强感召力次性签订三年租赁合时免租两年
3散户
卖场面积120米次性签订租赁合两年时免租年
八销售政策
1次性购买
次性付清全部购房款时现行销售价格基础予5优惠利
2年分期付款购买
交纳40首付款余款年期限分期支付时现行销售价格基础予3优惠利
3揭购买
首付40银行提供6010年期揭贷款优惠政策银行揭合签订30天办理位开发商提供揭银行相关手续销售方协助开发商办理揭程序
4预订金购买
针二期销售预售许证发放前意客户购房款10收取预订款预订合签订预订房屋予保留违犯双方约定情况预订款原予退
九广告策略
1媒体组合
整体销售阶段户外T形旗造势影视广告做全面覆盖配合
分阶段销售期印刷品广告报纸广告做阶段销售渲染
2广告区域
电视广告：库车阿克苏库尔勒沙雅拜城新
报纸广告：阿克苏（偏重）库尔勒（适度）
印刷品广告：库车（偏重）阿克苏（适度）沙雅拜城新（补充）
3广告形式
印刷品：海报楼书招商手册（折页）
户外广告：布标T型旗
影视广告：30秒促销广告配合专题新闻
报纸广告：硬广告软文新闻
4公关策略
41政府公关
获免税免费等项优惠政策
42户公关
协助政府组织招商团全国进行户招商
43市场公关
长期现场举行种文艺演出社会活动聚拢现场气
6广告费
整体推广（宣传）费40万元标准资源足情况行提交广告传播方案项目推广报告申请补充广告资源
7费支出
代理公司提供阶段性广告传播计划双方讨认情况代理公司进入广告设计创意制作发布程费开发商掌握双方协商确定计划支出
广告制作委托代理公司执行开发商委托第三方执行执行结果必须达计划求
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