销 售 计 划
前言：
房产营销实质容销售控制房产开发销售企业言设计动态销售策略常做功课灵活运销售阶段价格杠杆制定套合理销售计划根推盘周期等实际情况进行调整价格营销组合素起效推动全局动态房产策略富创造性淋漓致销售周期体现已成房产营销核心轴心谨慎握市场需求价格介定调整程中微妙衡案操作成败关键现实中面买方市场缺乏系统化理工具全面例案验决策者常常会犯致命错误事实销售计划仅需技术性专业知识需创造性判断力购买者动机深刻认识某种意义言销售程房产价值兑现程
操作原：
期房销售价施工进度关发展投入资金引起成楼盘市场价实断变动中种价格变动市场价格合理变换样物业市场销售中处状态会截然
价格营销组合中唯产生销售收入素素代表成定价价格竞争进步成房产营销面第问题案价格基原：逐步渐进提高留升值空间时预先慎重安排价格测定序设置
司项目设置出五价格：开盘价封顶价竣工价入住价清盘价价格相适应销售例价格调时机合理集中封顶竣工入住三时间段价格基础设置干调节点次调价幅度前期购房者产生信心引导欲购未购者带刺激产生导购欲念
然价格作营销纲绝孤立物业形象进度市量机控制关佳价格体现应注意空满虚回四禁忌价格做空意折扣做满留客户升值空间做虚没市场购买基础回落意调
时楼市流行房价实种基价系数互相调节拉开坏关差价低价竞争唯出路合理价格调幅调频调节楼盘市场动态适应性国商公司测定案价格策略
针衢州市场特点特提醒南苑公司项目运作程中量避免出现四种情况：
1 定价价格调整分强调市场素
2 没配合销售变化作价格调整
3 调整营销组合中单独考虑价格未考虑营销组合中素
４阶段价格没产品项目细分市场变化差异
目标物化：
科学合理价格需创造性判断力购买者动机深刻认识效定价方法提高营销功效果：解购买者谁买做出购决策认识购买者述方面差异效定价效促销规划设计样重
根案特殊性房产价格固定成司案价值形成程分成七步骤：
项目升值潜力必备素根项目发展目标企业济实力处市场环境选择符合企业战略具体目标定位
作商铺公寓时运作楼盘案操作中必须做分设定分开执行强调纯公寓项目时尚定位部文化时求流产品相配
居住类生存基素高尚完美居住环境应符合舒适便利安全美观求充分解决类活动中居停学休息
居住区选择仅户型房价选择更户型价格区域环境社区规划物业理配套设施等系列素较选择综合结果作专业策划代理机构国商公司通衢州产市场监控量成熟社区分析认案强调时尚单身公寓概念完成销售价格目标前提需具备区素质（物化价值）素方面：
1 舒适：
户型力户型4050方米间针特定客户群量身订做周细致考虑者实际功需求次满足心理认感装修提列装修菜单免费设计统装修负责维护服务设施区文化周边娱乐购物场设施齐全区环境规划绿化带建筑品硬道路组成环境成居民获心理感情休闲空间区智化达星级标准全天保安服务
2便利
出行停车方便距交通干道距离合适足够停车位生活方便购物医疗餐饮满足身份求方便子女接受教育方便幼园学中学距离适中
3建筑材料：外立面选材做时尚高雅品位
公害材料烟尘噪音防水等科学处理
完美供水(纯净水进户直接饮)供电煤气系统
太阳热水器预先配置选优质器材
保证楼间日充足通风良
4物业理
区创造安全居住环境防火防盗交通安全项措施周密选择物业理公司提供家式服务物业公司开盘前敲定保安提前入场协助销售热线电话维护抢修环卫交通生活财务家庭清洁送餐送奶送书报等创造区文化氛围形成特色区活动区成温暖家庭
5景观
区景观软性景观
外景观水景品公园绿景观建筑立面品绿组成区景观
6设备
·文化娱乐设施
·建筑装饰材料料考究定品位
7样板间OR模型
现场布置样板间进行装潢体现楼盘品味进步客户造梦时真材实料客户立感受物值视觉击效果坚定客户购买信心
8售楼中心
售楼处装修体现项目特色展现张力延伸生活质量
工现场墙体喷绘形象墙体现
POP宣传系统重新布置项目展板墙楼书提袋单页等配备
9工程进度
工程进度达销售进度求标准快出形象体现项目视觉优势
二市场调查搜集目标市场信息测定需求考察竞争者销售状况价格水等相关素
（略）
三估算成根编制概预算实际验实时成踪控制估算成费水
（略）
四选择调价方法根南苑公司身实际情况项目营销策略求选择价格导
房产商调价三种导成导购买者导竞争导中成导包括成加成调价法目标调价法购买者导包括认知坐标调价法价值调价法竞争导包括领导调价法挑战调价法行市调价法解读案单身公寓概念锁定产品消费层——时尚青年投资返租族——购买者出发点调价方式形成案价格杠杆素
根两类身份惯引发案物业价值认知客户群认识价值种方法定价项目关键顾客物业价值认知销售者成利营销组合中非价格变量购买者心中确立认知价值制定价格必须符合认知价值
认知价值定价法产品市场定位思想非常符合针特定目标市场开发出时尚单身公寓物业概念时规划物业质量价格然通专业营销机构——国商公司估计该价格销售数量根销售决定项目销售额单位成
五确定基准价格根选定客户群购房者导
确定开发物业基准价格
购房者导认知价值定价法关键准确评价顾客认识果高估物业价值定价会偏高相反定价会偏低外效定价项目需进行详细市场调查测定市场需求现代社会品牌信誉导消费者消费意房产商品然购买者房产商品牌信心时然定价较高购买者会欣然前购买者推出案房产商具信心时公司定价较低消费者反会怀疑品质予信认知价值定价法特声定价法时公司更重通广告舆工具做物业市场推广工作公司形象宣传提高公司物业消费者心中位制定较高价格
六单元价格调整针单元房屋位置楼层等基准价格基础进行调整
购买者导测定出物业价格区幢楼基准均价格般简称均价具体单元价格房产商品异质性实际找着两完全相房产单元单元位置楼层购买者说效然房产商讲意味着成差异制定出区幢楼基准价格房产商需出售单元进行价格调整包括位置调整楼层调整调整
1价格调整济学讲述——效调节素
房产商品特殊性幢楼中单元价格相济学角度讲单元效效够满足消费者欲程度效高消费者愿意支付较费效低消费者支付较低费
2价格调整素
通衢州市场长时间运作难发现区中楼宇位置坐街状况楼宇间距区花园公建筑等配合设施距离该建筑物外观该楼房梯间户数等等综合影响系数般说南北坐街较楼间距配套设施外观气派景观效果物业价格较高
楼宇位置系数表
位置类二三四楼宇位置系数（）+5+225·单元楼层系数
项目单元处层数楼房间距光时间视野景观电梯配置情况居民生活性等综合影响系数衢州果六层层住宅般六楼较便宜二五楼居中三四楼贵
二层楼3层楼4层楼5层楼6层楼层12233２层0+2+2+1+13层0+3+4+44层3+2+35层406层5
·单元系数
指该单元通风采光视野景观面布局消费性综合影响系数般正面视野宽广景观美丽等价格较高
双单元南北东西单元系数+33单单元南北东西单元系数+44+22复杂单元东南西南东北西北单元系数
+4+224 价格调整公式
单元价格调整区干幢类物业基准价格调整系数出单元调整价格计算公式单元价格＝基准价格X单元调整系数（1＋楼宇位置系数）X（1＋单元系数）
见某种定价法定出基准均价格单元价格调整关键便合理确定调整系数具体调整系数必须根具体情况具体确定
七市场影响根市场变化情况企业身营销策略求时进行价格调整
1精确定出物业合理价格应量物业价值决定素进行量化分析
2体现营销整体架构房产价格形象化分常规价值潜价值
3获取利润兑现常规价值基础充分挖掘提升潜价值
价格控制三种情况应严格避免：
第1 价格调
房价楼盘开盘基原升跌旦楼盘调仅会严重挫伤已购房者积极性带市场负面效应会楼盘市场信誉度降影响楼盘销售
第2 价格做空
开发商制造气市场实际接受力较差情况旧提高市场销售价实际销售中意客户价折出现价格做空现象
第3 升值太快第4 缺少价格空间
开发商旦发现身楼盘市场出现业绩便误认市价格太低快调房价市场应预留空间失外表形式非常荣耀会推动市场少房产企业价格调例速度快楼盘推动市场旦发现价格控制失误欲调法调时便束手策
销售时间程：
衢州单身公寓项目总面积3648方米建筑密度52容积率312建筑构架（图示）
序列项目价格（圆）建筑面积（）备注单层商铺68801120双层商铺42001640住宅约14009000合计11760
案销售体现综合区位概念项目整体程区位品位价位三者综合指数动购买者针案特理概念性价取根工程进度住宅物业（单身公寓）销售程分筹备期开盘期热销期持销期消退期清盘期等阶段针阶段针性编排营销方式——开盘价（筹备期开盘期）封顶价（热销期）竣工价（持销期）入住价（消退期）清盘价（清盘期）时根工程销售变化安排广告投放商业物业受市场外围条件等原左右销售难度会销售含概住宅销售全程作特殊设定
根购房者导价值策略结合衢州市场环境项目住宅部分总体均价应1400元方米左右价格采性入市低开高走形式简单楼市价格概念实销售环节中难控制市场素
房产项目认真楼盘价格价格轴心动作楼市行情中开盘便面价格策略难点前期测定出严禁价格策略低开目吸引市场注目线路期价格提升价格调节幅度关键：幅递增调价点幅频涨般次涨幅58％设定米1400元左右楼盘次调价幅度60元100元间宜调价新天配适折扣策略作价格局部渡新客源时撤销折扣
控制价格两难点：调价频率二调价幅度
价格调节频率关键：虚实转换次调价物业总种市场瞬间断层难圆市场曲线没市场客房积累基础观调价仅会影响购买气会直接影响成效没导入概念价格调高前期购房客户积极影响洽谈客房副作市场相热销前提进行调价虚成份逐级盘实
项目单元处层数楼房间距光时间视野景观电梯配置情况居民生活性等综合影响系数衢州果六层层住宅般六楼较便宜二五楼居中三四楼贵案楼层加价采例：
楼层基价加价率6层35层14层+23层+32层0
发售初期确定楼层差价加折扣率（采部分15左右特价形式优惠40元方米）吸引客户注意力提高客户访问量聚集气形成抢购气象时逐步试探市场解客户群划分意
进入正式销售程应缩折扣率推出25左右房源逐步加楼层落差形成差价进行销售控制
销售率达目标封盘半月全面调整价格推出30房源阶段应畅销户型提高价格部分房源做广告特价房时消化处理免积压
销售形势稳定制定固定调价方法推出剩余部分房源期阶段例调销售尾盘时积压滞销户型次采特价酬宾清盘完成销售务
筹备期操作流程：广告预热（2月）——客户门——登记发卡（制作5000张南苑优惠卡卡附编号）——指定银行存款（万圆定期两月取出视作弃权）——确权
银行选择开户行——工商行帮助吸储形式合作锁定意客户存入银行万圆正式开盘前允许擅取出否视放弃选号权
开盘期续销售：身份证优惠卡存款条南苑销售中心选房（开盘期仅发售
30套）——付款签定合——封盘（半月涨价）——次类推——根销售进度作出微调
公寓总销售面积划分销售程：15（开盘期）——25（热销期）——30（持销期）——25（消退期）——5（清盘期）五销售阶段销售阶段销售务完成封盘半月前期销售工作善进行客户次积累时吸引市场注意力作成强势销售姿态广告工作配合进行广告发布集中预热期销售程封盘阶段强化广告效果形成广告销售广告销售程界定避免广告资源浪费时固定时间集中信息发布效吸引市场注意度段时间中楼盘推介出
前三阶段（开盘期热销期持销期）价格合签定价格基础加价20元方米优惠形式折扣客户期价格逐步调高形成项目利润具体操作参考环节：
筹 备 期：开盘前（200372003 8）
间树立企业身形象发放南苑购房卡形成项目美誉度忠诚度积累效客户提升开发区知名度进行续销售做铺垫称作销售预热期选择报纸宣传广告宣传形式广告画面宣传文字介绍项目身状况开发区未发展优势等容
准备工作：完成楼盘形象工程导入VI系统准备楼书宣传手册等销售资料编写答客户销售说辞进行客户预订工作
诉求重点：作企业形象广告塑造成熟专业实力雄厚开发公司形象突出公司背景介绍楼盘基状况
开 盘 期：正式领取销售许证月项目半封顶
2003820039均价：1320元方米完成销售额1782000元整
销售务：预计销售量：测定起售均价1360元方米优惠40元方米完成销售总面积151350方米
征召客户现场加折扣率（优惠40元方米间）消化筹备期意客户完善客户理流程促进成交
销售表价：
东（元）西（元）代收费6楼132913095005楼135813385004楼139813785003楼141213925002楼13701350500均价方米优惠40元实际均价13234元方米
诉求重点：根前期市场反映修正广告计划做产品广告介绍案详细情况召集客户现场
着重突出楼盘正式启动宣传产品树立品牌形象增加知名度吸引消费者目光取消费者信新闻媒体全方位消息报道宣传突出企业开发项目优势特点配合报纸专栏广告加深消费者印象
热 销 期：开盘期封顶
20039200310均价：1360元方米完成销售额3060000元整
销售务：预计销售量：前期实际成交价基础加价40元方米完成销售总面积
252250方米
完成销售务举办种促销活动开展第二渠道营销
销售表价：
东（元）西（元）代收费6楼134913295005楼137813585004楼141813985003楼143214125002楼13901370500均价方米优惠20元实际均价13634元方米诉求重点：增广告力度广度塑造楼盘形象增加知名度数熟悉解楼盘
全方位广告宣传种媒体时发布力求产品信息传播消费角落引导消费刺激购买欲达成销售协议型广告牌容更换产品销售题时产品信息时发布报纸电视电台全力宣传烘托销售气氛促进消费进行种宣传资料发放横幅广告型布幔广告发布反复诉求产品
持 销 期：封顶竣工
200310200312均价：1430元方米完成销售额3861000元整
销售务：预计销售量：第二阶段价格基础加价70元方米完成销售总面积302700方米
完成半销售率成立种业联谊会委员会等团体
销售表价：
东（元）西（元）代收费6楼141913995005楼144814285004楼148814685003楼150214825002楼14601440500均价方米优惠20元实际均价14304元方米
诉求重点：广告持续进支持配合销售完成项目公司形象塑造步开发奠定基础
户外广告发布时开展促销活动加深消费者楼盘认识促进购买完成楼盘竣工前进行次全方位宣传活动
消退期：竣工全面交付
20031220041均价：1490元方米完成销售额3861000元整
预计销售量：第三阶段基价基础加价60元方米完成销售总面积252250方米
利已声完善项目品牌形象消化意客户
销售表价：
东（元）西（元）代收费6楼147914595005楼150814885004楼154815285003楼156215425002楼15201500500均价方米优惠20元实际均价14904元方米
清 盘 期：交付
均价：1440元方米完成销售额648000元整
预计销售量：第四阶段基价基础9697折形式出现变相降价50元方米完成销售总面积5450方米
报纸电视电台新闻报道形式社会界表示感谢已建成楼盘加肯定坚定购买者信心树立开发商良形象发展良基础
销售务：推出剩余房源降价促销力求全面清盘
诉求重点：刊登答谢广告作企业形象广告
销售表价：
东（元）西（元）代收费6楼147914595005楼150814885004楼154815285003楼156215425002楼15201500500均价表价基础9697折实际均价1440元方米
案总建筑面积11760方米总户数——套预计案正式销售周期6月20038——20041
销售阶段模拟均价销售面积应回款备注筹备期接受预定发卡排号确权开盘期13201340135017820001809000038039热销期136013802250306000031050000390310持销期1430145027003861000391500003100312销退期149015102250335250033975000312031清盘期1440450648000合计141214321270350012874500阶段合价基础加20元方米成交价格调20元方米 根销售状况工程进度销售阶段方会断进行微调满足项优惠政策活动费支出整体均价做1400元方米商业物业面积价格备注单层112068807705600 双层164042006888000合计276014593600商铺销售贯穿项目销售总程做特说明
整区价值体系囊括住宅商业物业两部分总体价值体现两部分27297100元整整项目均价2320元方米左右
单身公寓卖点紧扣高品位购租房力白领阶层尤年轻时尚白领趣味需求租售市场优异表现然单身公寓简单家庭居住终极产品渡产品作市场细分化产品优势明显价格做高性较
200378
巴黎春天项目名称建议：
银桂春天华庭
银桂南苑风光
银桂阳光新干线
南苑市春天市阳光
南苑春堂
南苑雅仕阁
南苑理想城
南苑橘子红时
南苑花语欣园
南苑康润时代
南苑现代义
银桂南国花苑
南苑橙色家
南苑良园美
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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前言：
房产营销实质容销售控制房产开发销售企业言设计动态销售策略常做功课灵活运销售阶段价格杠杆制定套合理销售计划根推盘周期等实际情况进行调整价格营销组合素起效推动全局动态房产策略富创造性淋漓致销售周期体现已成房产营销核心轴心谨慎握市场需求价格介定调整程中微妙衡案操作成败关键现实中面买方市场缺乏系统化理工具全面例案验决策者常常会犯致命错误事实销售计划仅需技术性专业知识需创造性判断力购买者动机深刻认识某种意义言销售程房产价值兑现程
操作原：
期房销售价施工进度关发展投入资金引起成楼盘市场价实断变动中种价格变动市场价格合理变换样物业市场销售中处状态会截然
价格营销组合中唯产生销售收入素素代表成定价价格竞争进步成房产营销面第问题案价格基原：逐步渐进提高留升值空间时预先慎重安排价格测定序设置
司项目设置出五价格：开盘价封顶价竣工价入住价清盘价价格相适应销售例价格调时机合理集中封顶竣工入住三时间段价格基础设置干调节点次调价幅度前期购房者产生信心引导欲购未购者带刺激产生导购欲念
然价格作营销纲绝孤立物业形象进度市量机控制关佳价格体现应注意空满虚回四禁忌价格做空意折扣做满留客户升值空间做虚没市场购买基础回落意调
时楼市流行房价实种基价系数互相调节拉开坏关差价低价竞争唯出路合理价格调幅调频调节楼盘市场动态适应性国商公司测定案价格策略
针衢州市场特点特提醒南苑公司项目运作程中量避免出现四种情况：
1 定价价格调整分强调市场素
2 没配合销售变化作价格调整
3 调整营销组合中单独考虑价格未考虑营销组合中素
４阶段价格没产品项目细分市场变化差异
目标物化：
科学合理价格需创造性判断力购买者动机深刻认识效定价方法提高营销功效果：解购买者谁买做出购决策认识购买者述方面差异效定价效促销规划设计样重
根案特殊性房产价格固定成司案价值形成程分成七步骤：
项目升值潜力必备素根项目发展目标企业济实力处市场环境选择符合企业战略具体目标定位
作商铺公寓时运作楼盘案操作中必须做分设定分开执行强调纯公寓项目时尚定位部文化时求流产品相配
居住类生存基素高尚完美居住环境应符合舒适便利安全美观求充分解决类活动中居停学休息
居住区选择仅户型房价选择更户型价格区域环境社区规划物业理配套设施等系列素较选择综合结果作专业策划代理机构国商公司通衢州产市场监控量成熟社区分析认案强调时尚单身公寓概念完成销售价格目标前提需具备区素质（物化价值）素方面：
1 舒适：
户型力户型4050方米间针特定客户群量身订做周细致考虑者实际功需求次满足心理认感装修提列装修菜单免费设计统装修负责维护服务设施区文化周边娱乐购物场设施齐全区环境规划绿化带建筑品硬道路组成环境成居民获心理感情休闲空间区智化达星级标准全天保安服务
2便利
出行停车方便距交通干道距离合适足够停车位生活方便购物医疗餐饮满足身份求方便子女接受教育方便幼园学中学距离适中
3建筑材料：外立面选材做时尚高雅品位
公害材料烟尘噪音防水等科学处理
完美供水(纯净水进户直接饮)供电煤气系统
太阳热水器预先配置选优质器材
保证楼间日充足通风良
4物业理
区创造安全居住环境防火防盗交通安全项措施周密选择物业理公司提供家式服务物业公司开盘前敲定保安提前入场协助销售热线电话维护抢修环卫交通生活财务家庭清洁送餐送奶送书报等创造区文化氛围形成特色区活动区成温暖家庭
5景观
区景观软性景观
外景观水景品公园绿景观建筑立面品绿组成区景观
6设备
·文化娱乐设施
·建筑装饰材料料考究定品位
7样板间OR模型
现场布置样板间进行装潢体现楼盘品味进步客户造梦时真材实料客户立感受物值视觉击效果坚定客户购买信心
8售楼中心
售楼处装修体现项目特色展现张力延伸生活质量
工现场墙体喷绘形象墙体现
POP宣传系统重新布置项目展板墙楼书提袋单页等配备
9工程进度
工程进度达销售进度求标准快出形象体现项目视觉优势
二市场调查搜集目标市场信息测定需求考察竞争者销售状况价格水等相关素
（略）
三估算成根编制概预算实际验实时成踪控制估算成费水
（略）
四选择调价方法根南苑公司身实际情况项目营销策略求选择价格导
房产商调价三种导成导购买者导竞争导中成导包括成加成调价法目标调价法购买者导包括认知坐标调价法价值调价法竞争导包括领导调价法挑战调价法行市调价法解读案单身公寓概念锁定产品消费层——时尚青年投资返租族——购买者出发点调价方式形成案价格杠杆素
根两类身份惯引发案物业价值认知客户群认识价值种方法定价项目关键顾客物业价值认知销售者成利营销组合中非价格变量购买者心中确立认知价值制定价格必须符合认知价值
认知价值定价法产品市场定位思想非常符合针特定目标市场开发出时尚单身公寓物业概念时规划物业质量价格然通专业营销机构——国商公司估计该价格销售数量根销售决定项目销售额单位成
五确定基准价格根选定客户群购房者导
确定开发物业基准价格
购房者导认知价值定价法关键准确评价顾客认识果高估物业价值定价会偏高相反定价会偏低外效定价项目需进行详细市场调查测定市场需求现代社会品牌信誉导消费者消费意房产商品然购买者房产商品牌信心时然定价较高购买者会欣然前购买者推出案房产商具信心时公司定价较低消费者反会怀疑品质予信认知价值定价法特声定价法时公司更重通广告舆工具做物业市场推广工作公司形象宣传提高公司物业消费者心中位制定较高价格
六单元价格调整针单元房屋位置楼层等基准价格基础进行调整
购买者导测定出物业价格区幢楼基准均价格般简称均价具体单元价格房产商品异质性实际找着两完全相房产单元单元位置楼层购买者说效然房产商讲意味着成差异制定出区幢楼基准价格房产商需出售单元进行价格调整包括位置调整楼层调整调整
1价格调整济学讲述——效调节素
房产商品特殊性幢楼中单元价格相济学角度讲单元效效够满足消费者欲程度效高消费者愿意支付较费效低消费者支付较低费
2价格调整素
通衢州市场长时间运作难发现区中楼宇位置坐街状况楼宇间距区花园公建筑等配合设施距离该建筑物外观该楼房梯间户数等等综合影响系数般说南北坐街较楼间距配套设施外观气派景观效果物业价格较高
楼宇位置系数表
位置类二三四楼宇位置系数（）+5+225·单元楼层系数
项目单元处层数楼房间距光时间视野景观电梯配置情况居民生活性等综合影响系数衢州果六层层住宅般六楼较便宜二五楼居中三四楼贵
二层楼3层楼4层楼5层楼6层楼层12233２层0+2+2+1+13层0+3+4+44层3+2+35层406层5
·单元系数
指该单元通风采光视野景观面布局消费性综合影响系数般正面视野宽广景观美丽等价格较高
双单元南北东西单元系数+33单单元南北东西单元系数+44+22复杂单元东南西南东北西北单元系数
+4+224 价格调整公式
单元价格调整区干幢类物业基准价格调整系数出单元调整价格计算公式单元价格＝基准价格X单元调整系数（1＋楼宇位置系数）X（1＋单元系数）
见某种定价法定出基准均价格单元价格调整关键便合理确定调整系数具体调整系数必须根具体情况具体确定
七市场影响根市场变化情况企业身营销策略求时进行价格调整
1精确定出物业合理价格应量物业价值决定素进行量化分析
2体现营销整体架构房产价格形象化分常规价值潜价值
3获取利润兑现常规价值基础充分挖掘提升潜价值
价格控制三种情况应严格避免：
第1 价格调
房价楼盘开盘基原升跌旦楼盘调仅会严重挫伤已购房者积极性带市场负面效应会楼盘市场信誉度降影响楼盘销售
第2 价格做空
开发商制造气市场实际接受力较差情况旧提高市场销售价实际销售中意客户价折出现价格做空现象
第3 升值太快第4 缺少价格空间
开发商旦发现身楼盘市场出现业绩便误认市价格太低快调房价市场应预留空间失外表形式非常荣耀会推动市场少房产企业价格调例速度快楼盘推动市场旦发现价格控制失误欲调法调时便束手策
销售时间程：
衢州单身公寓项目总面积3648方米建筑密度52容积率312建筑构架（图示）
序列项目价格（圆）建筑面积（）备注单层商铺68801120双层商铺42001640住宅约14009000合计11760
案销售体现综合区位概念项目整体程区位品位价位三者综合指数动购买者针案特理概念性价取根工程进度住宅物业（单身公寓）销售程分筹备期开盘期热销期持销期消退期清盘期等阶段针阶段针性编排营销方式——开盘价（筹备期开盘期）封顶价（热销期）竣工价（持销期）入住价（消退期）清盘价（清盘期）时根工程销售变化安排广告投放商业物业受市场外围条件等原左右销售难度会销售含概住宅销售全程作特殊设定
根购房者导价值策略结合衢州市场环境项目住宅部分总体均价应1400元方米左右价格采性入市低开高走形式简单楼市价格概念实销售环节中难控制市场素
房产项目认真楼盘价格价格轴心动作楼市行情中开盘便面价格策略难点前期测定出严禁价格策略低开目吸引市场注目线路期价格提升价格调节幅度关键：幅递增调价点幅频涨般次涨幅58％设定米1400元左右楼盘次调价幅度60元100元间宜调价新天配适折扣策略作价格局部渡新客源时撤销折扣
控制价格两难点：调价频率二调价幅度
价格调节频率关键：虚实转换次调价物业总种市场瞬间断层难圆市场曲线没市场客房积累基础观调价仅会影响购买气会直接影响成效没导入概念价格调高前期购房客户积极影响洽谈客房副作市场相热销前提进行调价虚成份逐级盘实
项目单元处层数楼房间距光时间视野景观电梯配置情况居民生活性等综合影响系数衢州果六层层住宅般六楼较便宜二五楼居中三四楼贵案楼层加价采例：
楼层基价加价率6层35层14层+23层+32层0
发售初期确定楼层差价加折扣率（采部分15左右特价形式优惠40元方米）吸引客户注意力提高客户访问量聚集气形成抢购气象时逐步试探市场解客户群划分意
进入正式销售程应缩折扣率推出25左右房源逐步加楼层落差形成差价进行销售控制
销售率达目标封盘半月全面调整价格推出30房源阶段应畅销户型提高价格部分房源做广告特价房时消化处理免积压
销售形势稳定制定固定调价方法推出剩余部分房源期阶段例调销售尾盘时积压滞销户型次采特价酬宾清盘完成销售务
筹备期操作流程：广告预热（2月）——客户门——登记发卡（制作5000张南苑优惠卡卡附编号）——指定银行存款（万圆定期两月取出视作弃权）——确权
银行选择开户行——工商行帮助吸储形式合作锁定意客户存入银行万圆正式开盘前允许擅取出否视放弃选号权
开盘期续销售：身份证优惠卡存款条南苑销售中心选房（开盘期仅发售
30套）——付款签定合——封盘（半月涨价）——次类推——根销售进度作出微调
公寓总销售面积划分销售程：15（开盘期）——25（热销期）——30（持销期）——25（消退期）——5（清盘期）五销售阶段销售阶段销售务完成封盘半月前期销售工作善进行客户次积累时吸引市场注意力作成强势销售姿态广告工作配合进行广告发布集中预热期销售程封盘阶段强化广告效果形成广告销售广告销售程界定避免广告资源浪费时固定时间集中信息发布效吸引市场注意度段时间中楼盘推介出
前三阶段（开盘期热销期持销期）价格合签定价格基础加价20元方米优惠形式折扣客户期价格逐步调高形成项目利润具体操作参考环节：
筹 备 期：开盘前（200372003 8）
间树立企业身形象发放南苑购房卡形成项目美誉度忠诚度积累效客户提升开发区知名度进行续销售做铺垫称作销售预热期选择报纸宣传广告宣传形式广告画面宣传文字介绍项目身状况开发区未发展优势等容
准备工作：完成楼盘形象工程导入VI系统准备楼书宣传手册等销售资料编写答客户销售说辞进行客户预订工作
诉求重点：作企业形象广告塑造成熟专业实力雄厚开发公司形象突出公司背景介绍楼盘基状况
开 盘 期：正式领取销售许证月项目半封顶
2003820039均价：1320元方米完成销售额1782000元整
销售务：预计销售量：测定起售均价1360元方米优惠40元方米完成销售总面积151350方米
征召客户现场加折扣率（优惠40元方米间）消化筹备期意客户完善客户理流程促进成交
销售表价：
东（元）西（元）代收费6楼132913095005楼135813385004楼139813785003楼141213925002楼13701350500均价方米优惠40元实际均价13234元方米
诉求重点：根前期市场反映修正广告计划做产品广告介绍案详细情况召集客户现场
着重突出楼盘正式启动宣传产品树立品牌形象增加知名度吸引消费者目光取消费者信新闻媒体全方位消息报道宣传突出企业开发项目优势特点配合报纸专栏广告加深消费者印象
热 销 期：开盘期封顶
20039200310均价：1360元方米完成销售额3060000元整
销售务：预计销售量：前期实际成交价基础加价40元方米完成销售总面积
252250方米
完成销售务举办种促销活动开展第二渠道营销
销售表价：
东（元）西（元）代收费6楼134913295005楼137813585004楼141813985003楼143214125002楼13901370500均价方米优惠20元实际均价13634元方米诉求重点：增广告力度广度塑造楼盘形象增加知名度数熟悉解楼盘
全方位广告宣传种媒体时发布力求产品信息传播消费角落引导消费刺激购买欲达成销售协议型广告牌容更换产品销售题时产品信息时发布报纸电视电台全力宣传烘托销售气氛促进消费进行种宣传资料发放横幅广告型布幔广告发布反复诉求产品
持 销 期：封顶竣工
200310200312均价：1430元方米完成销售额3861000元整
销售务：预计销售量：第二阶段价格基础加价70元方米完成销售总面积302700方米
完成半销售率成立种业联谊会委员会等团体
销售表价：
东（元）西（元）代收费6楼141913995005楼144814285004楼148814685003楼150214825002楼14601440500均价方米优惠20元实际均价14304元方米
诉求重点：广告持续进支持配合销售完成项目公司形象塑造步开发奠定基础
户外广告发布时开展促销活动加深消费者楼盘认识促进购买完成楼盘竣工前进行次全方位宣传活动
消退期：竣工全面交付
20031220041均价：1490元方米完成销售额3861000元整
预计销售量：第三阶段基价基础加价60元方米完成销售总面积252250方米
利已声完善项目品牌形象消化意客户
销售表价：
东（元）西（元）代收费6楼147914595005楼150814885004楼154815285003楼156215425002楼15201500500均价方米优惠20元实际均价14904元方米
清 盘 期：交付
均价：1440元方米完成销售额648000元整
预计销售量：第四阶段基价基础9697折形式出现变相降价50元方米完成销售总面积5450方米
报纸电视电台新闻报道形式社会界表示感谢已建成楼盘加肯定坚定购买者信心树立开发商良形象发展良基础
销售务：推出剩余房源降价促销力求全面清盘
诉求重点：刊登答谢广告作企业形象广告
销售表价：
东（元）西（元）代收费6楼147914595005楼150814885004楼154815285003楼156215425002楼15201500500均价表价基础9697折实际均价1440元方米
案总建筑面积11760方米总户数——套预计案正式销售周期6月20038——20041
销售阶段模拟均价销售面积应回款备注筹备期接受预定发卡排号确权开盘期13201340135017820001809000038039热销期136013802250306000031050000390310持销期1430145027003861000391500003100312销退期149015102250335250033975000312031清盘期1440450648000合计141214321270350012874500阶段合价基础加20元方米成交价格调20元方米 根销售状况工程进度销售阶段方会断进行微调满足项优惠政策活动费支出整体均价做1400元方米商业物业面积价格备注单层112068807705600 双层164042006888000合计276014593600商铺销售贯穿项目销售总程做特说明
整区价值体系囊括住宅商业物业两部分总体价值体现两部分27297100元整整项目均价2320元方米左右
单身公寓卖点紧扣高品位购租房力白领阶层尤年轻时尚白领趣味需求租售市场优异表现然单身公寓简单家庭居住终极产品渡产品作市场细分化产品优势明显价格做高性较
200378
巴黎春天项目名称建议：
银桂春天华庭
银桂南苑风光
银桂阳光新干线
南苑市春天市阳光
南苑春堂
南苑雅仕阁
南苑理想城
南苑橘子红时
南苑花语欣园
南苑康润时代
南苑现代义
银桂南国花苑
南苑橙色家
南苑良园美
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