物业理调研报告
物业理城市理社会建设矛盾集中体现领域规范物业理谐社会建设总体战略中重容 市物业理工作文明城市创建重组成部分根安排**市物业理工作进行调研具体调研情况：
物业理基情况
总体市物业理工作四特点：物业理市场处发育初步阶段二物业理总体水较低三业委员会作发挥四物业理行业监体制完善
（）物业企业现状
市物业理 年前开始起步发展仅 年时间调查截 年底市注册物业企业24家中三级资质企业10家业员367余外物业企业市开展服务3家业员约32
（二）物业发展现状
目前全市物业理区34物业理面积2391万方米
1新建城市住宅区物业发展现状市新建住宅区指2010年开工建设住宅区16房屋建筑面积143万方米住宅套数12万余套物业理覆盖率达95中国际现代城住宅区获**市物业理示范（优秀）区称号
2 老区物业发展现状老区2010年建成住宅区18房屋建筑面积961万方米住宅套数085万余套物业理覆盖率
足50
3住宅专项维修资金集情况2010年开始集住宅专项维修资金累计集资金137279万余元
（三）区业委员会现状
截止2013年底全市住宅区已成立业委员会6调研中发现 905区业物业状况漠关心造成业会召开困难619区业入住年没召开业会没组建业委员会物业理处前期物业理状态业物业理企业间矛盾缺乏沟通渠道法解决50区业委员会成立程序规范未通业会选举产生625区规定成立业委员会未起应作
（四）物业理行政机制现状
物业理条例 市物业理实施办法（暂行）中明确：（1）房产行政部门物业物业理部门辖区物业理活动进行监督理（2）居民委员会村民委员会法社区进行理提供服务社区物业理活动进行指导监督调解物业理纠纷（3）街道办事处乡镇民政府协助关行政理部门物业理进行监督物业理社区理社区服务相互关系进行协调实际工作中市房局手足物业理中问题疲应付街道社区居委会难插手区物业理工作物业公司法制约物业公司通常理睬工作配合甚阻扰街道社区居委会正常工作 市物业理实施办法（暂行）中关职划分物业理涉国土住建民政城物价公安工商供水供电质检通信街道社区居委会等相关部门配合相关部门普遍存
重建设轻理思想没形成工作合力物业理中存问题缺乏相关应急机制效理措施导致物业理问题突出
2010年市针物业理工作先出台 市物业理实施办法（暂行） 市住宅维修资金理实施办法市房局出台配套性文件 市物业理实施细关规范 市普通住宅区物业服务等级标准市城区物业服务费指导价格通知关规范物业承接查验工作通知等文件理物业理体制规范物业理行提高老住宅区物水发挥业治机构作加强物业专项维修资金理等定基础
二物业理存问题原分析
（）物业企业存问题原分析
1物业服务公司弱散突出着房产业迅速发展年市物业公司数量急剧增加总体发展参差齐均物业理区建筑面积仅7万方米物业公司理面积足10万方米理项目较理规模综合实力差专业化水低造成物业服务社会资源浪费效率低效益差难进步吸引优秀事物业服务行业
2物业企业服务意识强调查结果物业企业动门服务率32区业物业服务员综合满意度61表明物业公司服务意识强
3物业理企业营理规范少数企业牺牲业资产保值增值区环境代价产生种污染等负面影响直接侵害业利益二少数物业企业身济利益出发擅区公部位开展营全部收入企业方三少数物业企业存恶性竞争低价倾销压低服务标准
4物业理企业员整体素质高物业理企业员工缺乏客户意识服务态度端正服务语文明业正求时满足二物业理企业缺乏专业员例日常维修物业理项重工作维修时位业物业企业服务质量产生怀疑甚出现矛盾
5物业服务企业生存环境存缺陷营困难物业服务收费标准低严重制约行业健康发展调查市24家物业企业34项目31项目亏损项目硬撑迫撤离服务楼盘二政府没建立物业服务调节机制衡机制例：职机构理着水电气价格物业服务价格没建立相应衡机制水电气价格断升时物业服务成增加没消化源样成费价格涨时物业服务成然没消化源导致收入支出剪刀叉现象物业服务企业生存危机日益突出三物业服务业员报酬低调查表明区物业服务业员均报酬仅1200元月低社会均工资没购买社会保险劳资双方潜矛盾十分突出
（二）物业发展存问题原分析
1物业服务费收取难表现：服务员责心强服务质量差服务位导致住户意见拒绝缴费二业物业消费意识淡薄较部分业农村物业理概念深物业服务配合度高接受新生社会产物三建设工程遗留问题着物业交接问题转嫁物业服务企业成住户缴费口五业身原业部纠纷业出租房屋等原致缴费时等
2建设工程遗留问题引发物业纠纷
三种情况：
（1）工程质量遗留问题表现：①通竣工验收业交房时存设施设备完备情况理区域环境道路景点等设施未完工影响业居住房屋体外墙渗漏等等②前期物业服务现开发商属物业公司承担数业认开发商建设质量完善关承诺兑现责然应物业公司承担作衡量物业公司服务效果重指标③开发中工程质量遗留问题难时根解决问题遗留物业阶段业接房难开发商交道容易转嫁物业公司引发矛盾
（2）开发商物业销售中遗留问题：①未安装户表（前期老区集资房）②销售广告容实际交房时致③擅区公部分（屋顶公绿化等）承诺少数业④擅改变公设施途物房途会车库途等
（3）建分带问题市开发企业属物业公司物业服务定位促销售服务仅作开发附属产品物业公司开发商锅吃饭导致部分物业公司失独立生存力
3老住宅区基础设施差缺乏专项维修资金市2000年前建成住宅区配套建设水低 基础设施设备差娱乐休闲设施少目前许住宅区部位公设施设备急需维修养护改造娱乐休闲设施急需改善区没专项维修资金根力进行旧区改造
4住宅专项维修资金集存问题
（1）住宅专项维修资金收缴困难集中已办理房产证业愿意缴纳住宅专项维修资金造成幢房屋区部分业集住宅专项维修资金
（2）开发企业挪已集住宅专项维修资金住宅专项维修资金般开发企业统收取交财政局房局指定专帐户开发企业时交房局造成住宅专项维修资金拖欠容易激发业间矛盾期物业理带困难
（三）区业委员会存问题原分析
1业委员会选举产生程中存着瑕疵区业委员会成立程序规范未通业会选举产生导致成立作发挥普遍理想实践中业委员会监督缺乏效手段业难组织参加理表达物业理法
2组成业委员会员结构够理想委员退休老年组成年龄结构老化知识水专业素质普遍高法律意识相淡薄
3业委员会费源法行解决业委员会资金源通三种方法筹集：区全体业分摊二通营区公部位收益获取费三通赞助取实际操作中三种资金源渠道均难度法实行没费源业委员会日常工作难开展
4业委员会没办公房办公场调查区80区没业委会房果租房作办公房仅费高业委员会工作方便
5业会业代表会召开困难时间点均确定会业难达23业参意识强连书面征求意见难度导致重事项法决定
（四）物业理机制存问题原分析
1物业理法律法规健全首先物业理立法滞2007年10月1日实施物权法关章节规定2003年9月1日正式实施物业理条例方性相关配套法规外直没国家级行业法规遵循次物业理法律关系体间权利义务关系清具体表现：法律责清楚供水供电供气等关单位物业服务企业济关系明确作济合方体业委员会否具备诉讼资格等等
2物业理体制完善物业理涉规划建筑等部门时种矛盾会交织起全市缺乏部门效协调方造成行政理物业理关系难理头理问题久拖绝开发商物业企业业政府相关职部门间职责清街道社区综合协调作尚未充分发挥房屋理房产部门负责房屋性质改变责体明确行政监力度：数区业车库住房营接通水气等存安全隐患居民反映强烈水气部门认户申请符合安装条件办理手续作房屋部门房局法干预
3物业服务缺乏市场竞争机制市物业服务市场没真正引入市场竞争机制数物业企业通招投标进入物业市场造成许物业企业缺乏竞争意识责意识调查市专业物业公司占375％开发商属企业占541％外聘服务企业占125％数物业企业开发商相互赖关系
三完善物业理建议措施
（）加强市物业企业服务质量建议措施
１创造条件积极鼓励物业公司兼合走强强联合路做做强物业公司做响物业公司品牌鼓励实力社会实体兴办物业公司事老区物业服务企业政策予扶持优惠
２提高物业企业理水物业企业应严格执行物权法争取政府支持时提高营力加强业业委会沟通交流达成识二断提高服务质量断创新服务项目项服务工作程序规范化编制成具体操作手册成员工行动指南三培养造高素质服务团队物业服务企业员工进行专业技培训时更应该注重素质方面培训四物业服务公司实行收费考核建立部激励机制
（二）加快市物业行业发展建议措施
1加政府政策扶持力度物业服务企业营业税免收税减半征收农转非4050员参国企业岗4050员政策执行鼓励企业扩农民工增加业岗位
2加宣传力度引导正确物业消费观念深入宣传物业理条例 市物业理实施办法（暂行）等关法律法规广业解物业理区环境重性物业企业进步明确工作性质更法律合范围提供优质物业服务推动整物业服务行业健康序发展
（三）完善区业委员会制度建议措施
１逐步推行业诚信档案建立区业水电气物业理等费交纳参加业会业代表会等会议出席率觉维护区公设施设备等相关行逐步建立电子信档案
２政府相关部门参业委员会组建首届业会召开业委员会组建应街道办事处社区居委会组织房公安部门指导监督程序进行关材料报社区居委会街道办事处房局备案登记公安机关根备案登记表刻发印章
３业治机构理纳入社区理范围业委员会应觉接受社区居委会领导参加社区居委会举办项活动时邀请社区居委会参加业委会活动业业间业委会业间业业委会物业公司间出现种矛盾纠纷社区居委会应动出面协调处理街道办事处应予协助
4加强组织业委员会成员培训提高业委会成员总体素质
（四）建立健全物业理新机制建议措施
1建立健全物业理行政新机制属理原成立组织领导社区居委会业委员会物业服务企业构成三方联动社区服务工作新机制实现双进入交叉职业委员会成员物业公司理社区居委会组职社区居委会干部义务担物业公司总监业委员会副区中设立社区便民服务部物业公司指派专值班负责接处理业投诉日常生活事务业委员会定期值日社区居委会配备专门物员落实相关费帮助物业公司调解纠纷协调矛盾特解决公服务户籍计生社保民政业等涉民生问题
民政公安计生社保社国土住建房工商供水供电乡镇办事处等部门窗口单位物业企业进行接物业企业代业办理日常生活事务时职部门应提供便民服务通道业办理相关手续时求提供该区物业公司业委员会社区居委会证明业慢慢认物业公司业委员会级组织渐渐接受物业行业逐步形成物业理服务意识时启动职部门领导问责机制履职位进行问责提高部门理动性逐步形成政企联动区理社区化机制具体步骤选择城区建筑面积较入住率较高区作试点积累验期稳步推进
2建立前期物业理监机制房屋预售开始物业理应步介入房屋功布局网建设等提出专业合理性建议供开发建设企业采纳期物业坚实基础物业企业前期介入产生费开发建设企业承担建立物业招投标竞争机制根市物业理发展需启动物业理招投标制度
3建立物业理矛盾纠纷调处新机制探索建立物业理纠纷调处新机制建议物业矛盾纠纷纳入司法调解逐步建立完善司法调解制度化解居民纠纷时处理侵害居民合法权益事件
外物业纠纷中部分房屋质量部位公设施设备完善引起区规划审批竣工验收时加强理物业承接查验房屋交付方面实行备案制度严格房屋质量设施设备配套关物业理奠定硬件基础
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物业理调研报告
物业理城市理社会建设矛盾集中体现领域规范物业理谐社会建设总体战略中重容 市物业理工作文明城市创建重组成部分根安排**市物业理工作进行调研具体调研情况：
物业理基情况
总体市物业理工作四特点：物业理市场处发育初步阶段二物业理总体水较低三业委员会作发挥四物业理行业监体制完善
（）物业企业现状
市物业理 年前开始起步发展仅 年时间调查截 年底市注册物业企业24家中三级资质企业10家业员367余外物业企业市开展服务3家业员约32
（二）物业发展现状
目前全市物业理区34物业理面积2391万方米
1新建城市住宅区物业发展现状市新建住宅区指2010年开工建设住宅区16房屋建筑面积143万方米住宅套数12万余套物业理覆盖率达95中国际现代城住宅区获**市物业理示范（优秀）区称号
2 老区物业发展现状老区2010年建成住宅区18房屋建筑面积961万方米住宅套数085万余套物业理覆盖率
足50
3住宅专项维修资金集情况2010年开始集住宅专项维修资金累计集资金137279万余元
（三）区业委员会现状
截止2013年底全市住宅区已成立业委员会6调研中发现 905区业物业状况漠关心造成业会召开困难619区业入住年没召开业会没组建业委员会物业理处前期物业理状态业物业理企业间矛盾缺乏沟通渠道法解决50区业委员会成立程序规范未通业会选举产生625区规定成立业委员会未起应作
（四）物业理行政机制现状
物业理条例 市物业理实施办法（暂行）中明确：（1）房产行政部门物业物业理部门辖区物业理活动进行监督理（2）居民委员会村民委员会法社区进行理提供服务社区物业理活动进行指导监督调解物业理纠纷（3）街道办事处乡镇民政府协助关行政理部门物业理进行监督物业理社区理社区服务相互关系进行协调实际工作中市房局手足物业理中问题疲应付街道社区居委会难插手区物业理工作物业公司法制约物业公司通常理睬工作配合甚阻扰街道社区居委会正常工作 市物业理实施办法（暂行）中关职划分物业理涉国土住建民政城物价公安工商供水供电质检通信街道社区居委会等相关部门配合相关部门普遍存
重建设轻理思想没形成工作合力物业理中存问题缺乏相关应急机制效理措施导致物业理问题突出
2010年市针物业理工作先出台 市物业理实施办法（暂行） 市住宅维修资金理实施办法市房局出台配套性文件 市物业理实施细关规范 市普通住宅区物业服务等级标准市城区物业服务费指导价格通知关规范物业承接查验工作通知等文件理物业理体制规范物业理行提高老住宅区物水发挥业治机构作加强物业专项维修资金理等定基础
二物业理存问题原分析
（）物业企业存问题原分析
1物业服务公司弱散突出着房产业迅速发展年市物业公司数量急剧增加总体发展参差齐均物业理区建筑面积仅7万方米物业公司理面积足10万方米理项目较理规模综合实力差专业化水低造成物业服务社会资源浪费效率低效益差难进步吸引优秀事物业服务行业
2物业企业服务意识强调查结果物业企业动门服务率32区业物业服务员综合满意度61表明物业公司服务意识强
3物业理企业营理规范少数企业牺牲业资产保值增值区环境代价产生种污染等负面影响直接侵害业利益二少数物业企业身济利益出发擅区公部位开展营全部收入企业方三少数物业企业存恶性竞争低价倾销压低服务标准
4物业理企业员整体素质高物业理企业员工缺乏客户意识服务态度端正服务语文明业正求时满足二物业理企业缺乏专业员例日常维修物业理项重工作维修时位业物业企业服务质量产生怀疑甚出现矛盾
5物业服务企业生存环境存缺陷营困难物业服务收费标准低严重制约行业健康发展调查市24家物业企业34项目31项目亏损项目硬撑迫撤离服务楼盘二政府没建立物业服务调节机制衡机制例：职机构理着水电气价格物业服务价格没建立相应衡机制水电气价格断升时物业服务成增加没消化源样成费价格涨时物业服务成然没消化源导致收入支出剪刀叉现象物业服务企业生存危机日益突出三物业服务业员报酬低调查表明区物业服务业员均报酬仅1200元月低社会均工资没购买社会保险劳资双方潜矛盾十分突出
（二）物业发展存问题原分析
1物业服务费收取难表现：服务员责心强服务质量差服务位导致住户意见拒绝缴费二业物业消费意识淡薄较部分业农村物业理概念深物业服务配合度高接受新生社会产物三建设工程遗留问题着物业交接问题转嫁物业服务企业成住户缴费口五业身原业部纠纷业出租房屋等原致缴费时等
2建设工程遗留问题引发物业纠纷
三种情况：
（1）工程质量遗留问题表现：①通竣工验收业交房时存设施设备完备情况理区域环境道路景点等设施未完工影响业居住房屋体外墙渗漏等等②前期物业服务现开发商属物业公司承担数业认开发商建设质量完善关承诺兑现责然应物业公司承担作衡量物业公司服务效果重指标③开发中工程质量遗留问题难时根解决问题遗留物业阶段业接房难开发商交道容易转嫁物业公司引发矛盾
（2）开发商物业销售中遗留问题：①未安装户表（前期老区集资房）②销售广告容实际交房时致③擅区公部分（屋顶公绿化等）承诺少数业④擅改变公设施途物房途会车库途等
（3）建分带问题市开发企业属物业公司物业服务定位促销售服务仅作开发附属产品物业公司开发商锅吃饭导致部分物业公司失独立生存力
3老住宅区基础设施差缺乏专项维修资金市2000年前建成住宅区配套建设水低 基础设施设备差娱乐休闲设施少目前许住宅区部位公设施设备急需维修养护改造娱乐休闲设施急需改善区没专项维修资金根力进行旧区改造
4住宅专项维修资金集存问题
（1）住宅专项维修资金收缴困难集中已办理房产证业愿意缴纳住宅专项维修资金造成幢房屋区部分业集住宅专项维修资金
（2）开发企业挪已集住宅专项维修资金住宅专项维修资金般开发企业统收取交财政局房局指定专帐户开发企业时交房局造成住宅专项维修资金拖欠容易激发业间矛盾期物业理带困难
（三）区业委员会存问题原分析
1业委员会选举产生程中存着瑕疵区业委员会成立程序规范未通业会选举产生导致成立作发挥普遍理想实践中业委员会监督缺乏效手段业难组织参加理表达物业理法
2组成业委员会员结构够理想委员退休老年组成年龄结构老化知识水专业素质普遍高法律意识相淡薄
3业委员会费源法行解决业委员会资金源通三种方法筹集：区全体业分摊二通营区公部位收益获取费三通赞助取实际操作中三种资金源渠道均难度法实行没费源业委员会日常工作难开展
4业委员会没办公房办公场调查区80区没业委会房果租房作办公房仅费高业委员会工作方便
5业会业代表会召开困难时间点均确定会业难达23业参意识强连书面征求意见难度导致重事项法决定
（四）物业理机制存问题原分析
1物业理法律法规健全首先物业理立法滞2007年10月1日实施物权法关章节规定2003年9月1日正式实施物业理条例方性相关配套法规外直没国家级行业法规遵循次物业理法律关系体间权利义务关系清具体表现：法律责清楚供水供电供气等关单位物业服务企业济关系明确作济合方体业委员会否具备诉讼资格等等
2物业理体制完善物业理涉规划建筑等部门时种矛盾会交织起全市缺乏部门效协调方造成行政理物业理关系难理头理问题久拖绝开发商物业企业业政府相关职部门间职责清街道社区综合协调作尚未充分发挥房屋理房产部门负责房屋性质改变责体明确行政监力度：数区业车库住房营接通水气等存安全隐患居民反映强烈水气部门认户申请符合安装条件办理手续作房屋部门房局法干预
3物业服务缺乏市场竞争机制市物业服务市场没真正引入市场竞争机制数物业企业通招投标进入物业市场造成许物业企业缺乏竞争意识责意识调查市专业物业公司占375％开发商属企业占541％外聘服务企业占125％数物业企业开发商相互赖关系
三完善物业理建议措施
（）加强市物业企业服务质量建议措施
１创造条件积极鼓励物业公司兼合走强强联合路做做强物业公司做响物业公司品牌鼓励实力社会实体兴办物业公司事老区物业服务企业政策予扶持优惠
２提高物业企业理水物业企业应严格执行物权法争取政府支持时提高营力加强业业委会沟通交流达成识二断提高服务质量断创新服务项目项服务工作程序规范化编制成具体操作手册成员工行动指南三培养造高素质服务团队物业服务企业员工进行专业技培训时更应该注重素质方面培训四物业服务公司实行收费考核建立部激励机制
（二）加快市物业行业发展建议措施
1加政府政策扶持力度物业服务企业营业税免收税减半征收农转非4050员参国企业岗4050员政策执行鼓励企业扩农民工增加业岗位
2加宣传力度引导正确物业消费观念深入宣传物业理条例 市物业理实施办法（暂行）等关法律法规广业解物业理区环境重性物业企业进步明确工作性质更法律合范围提供优质物业服务推动整物业服务行业健康序发展
（三）完善区业委员会制度建议措施
１逐步推行业诚信档案建立区业水电气物业理等费交纳参加业会业代表会等会议出席率觉维护区公设施设备等相关行逐步建立电子信档案
２政府相关部门参业委员会组建首届业会召开业委员会组建应街道办事处社区居委会组织房公安部门指导监督程序进行关材料报社区居委会街道办事处房局备案登记公安机关根备案登记表刻发印章
３业治机构理纳入社区理范围业委员会应觉接受社区居委会领导参加社区居委会举办项活动时邀请社区居委会参加业委会活动业业间业委会业间业业委会物业公司间出现种矛盾纠纷社区居委会应动出面协调处理街道办事处应予协助
4加强组织业委员会成员培训提高业委会成员总体素质
（四）建立健全物业理新机制建议措施
1建立健全物业理行政新机制属理原成立组织领导社区居委会业委员会物业服务企业构成三方联动社区服务工作新机制实现双进入交叉职业委员会成员物业公司理社区居委会组职社区居委会干部义务担物业公司总监业委员会副区中设立社区便民服务部物业公司指派专值班负责接处理业投诉日常生活事务业委员会定期值日社区居委会配备专门物员落实相关费帮助物业公司调解纠纷协调矛盾特解决公服务户籍计生社保民政业等涉民生问题
民政公安计生社保社国土住建房工商供水供电乡镇办事处等部门窗口单位物业企业进行接物业企业代业办理日常生活事务时职部门应提供便民服务通道业办理相关手续时求提供该区物业公司业委员会社区居委会证明业慢慢认物业公司业委员会级组织渐渐接受物业行业逐步形成物业理服务意识时启动职部门领导问责机制履职位进行问责提高部门理动性逐步形成政企联动区理社区化机制具体步骤选择城区建筑面积较入住率较高区作试点积累验期稳步推进
2建立前期物业理监机制房屋预售开始物业理应步介入房屋功布局网建设等提出专业合理性建议供开发建设企业采纳期物业坚实基础物业企业前期介入产生费开发建设企业承担建立物业招投标竞争机制根市物业理发展需启动物业理招投标制度
3建立物业理矛盾纠纷调处新机制探索建立物业理纠纷调处新机制建议物业矛盾纠纷纳入司法调解逐步建立完善司法调解制度化解居民纠纷时处理侵害居民合法权益事件
外物业纠纷中部分房屋质量部位公设施设备完善引起区规划审批竣工验收时加强理物业承接查验房屋交付方面实行备案制度严格房屋质量设施设备配套关物业理奠定硬件基础
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