租赁合纠纷
房屋租赁合效力认定问题
出租承租订立房屋租赁合双方租赁房屋租金期限违约责等条款达成致意见合视成立房屋租赁合效力根关法律方性行政法规规定房屋租赁合效力应方面审查：
()审查合体否适格
出租承租否具备效民事行构成件否民事行力限制民事行力等
(二)审查租赁标物否法律法规禁止出租
法律法规没禁止出租房屋应出租广东省常委会1994年通广东省城镇房屋租赁条例第六条规定出租房屋：1未取产权者营理权2产权争议者产权受限制3分割房屋未取意4属违章建筑5符合安全标准6已抵押未抵押权意7法律法规禁止
建设部1995年第42号令发布城市房屋租赁理办法第六条规定列情形房屋出租：()未法取房屋权证 (二)司法机关行政机关法裁定决定查封者形式限制房产权利(三)房屋未取意(四)权属争议(五)属违法建筑(六)符合安全标准(
七)已抵押未抵押权意(八)符合公安环保卫生等部门关规定(九)关法律法规规定禁止出租情形
(三)审查否进行登记备案
1994年城市房产理法城市房屋租赁理办法广东省城镇房屋租赁条例规定租赁方应房产理部门登记备案义务城市房产理法规定登记备案关机关颁发房屋租赁证租赁行合法效证
简言非登记备案未取房屋租赁证租赁合效分析作立法目应规范房屋租赁市场确保国家税收策
认房屋租赁登记制度没存必济发展交易日益频繁切交易手续应越简便越登记制度会制约交易进行回避房屋特殊性房屋作动产身特征般流通物房屋交易应权属登记备案房屋租赁作房屋权中占权权出然应予登记备案
认现行合法规范租赁合容出租义务时未出现关提供出租权证书办理租赁登记手续规定鉴低位阶法律负荷价值高位阶法律负荷价值相抵触新法吸收旧法原房屋租赁进行登记备案种说法似道理分析站住脚
合法关租赁规定仅范指已包括房屋包括财产租赁房屋租赁作种特殊财产特法规规定违背法理特殊法效力般法效力合法房屋租
赁专门法规时调整房屋租赁法律关系时优先适房屋租赁专门法规实际合法租赁办理租赁登记手续规定没否定求办理租赁登记手续必性存立法价值抵触问题笔者认没登记备案房屋租赁受法律保护租赁合效
(四)审查房屋租赁合容否合法
审判实践中许房屋租赁合约定逾期支付租金水电费等滞纳金日3计滞纳金高导致滞纳金约定效认：出租房屋存法律法规禁止出租情形承租应参考中国民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期付租金等款项违约金外审查房屋出租否进行违法犯罪活动出租明知情况租赁合效
承租房屋进行装修租赁合确认效解处理
()承租装修物价值认定
承租般租赁房屋期根租赁合途房屋进行装修房屋租赁合中般均规定装饰物房屋租赁合期满出租偿收回合履行期间合效者事约定出租提前收回装修物存装饰物现价值确认问题笔者认首先应租赁双方装修物进行协调样解决问题时节省减少损失果协商成法院委托评估评估机构装修物价值进行评估般评估装修物正常年限计算折旧房屋装修物年限应租赁期限相符装修物收回时现价值应租赁期限计算标准折旧
(二)承租装修物处理补偿
装修物法律属添附物高民法院关贯彻执行<中华民国民法通>干问题意见(试行)第86条添附物规定：非产权财产增添附属物财产权意增添财产返时附属物处理约定约定办理没约定协商成够拆责令拆拆折价财产造成财产损失应负赔偿责装修物处理法律作出原规定国民法通添附物处理没直接规定高法院司法解释笼统审判实践中难握承租装修物处理补偿方面考虑：
1房屋租赁合合法效出租违约导致租赁合解承租房屋进行装修形成装修物果征出租意者合约定承租目合理添置装修物处理约定约定没约定协商成拆会严重影响价值责令承租行拆回拆装修物现价值进行评估出租承顶出租意装修承租非合约定承租目装修装修物处理约定约定没约定协商成拆会影响价值责令承租行拆拆回进行评估装修物损失出租承租作适补偿果承租错造成房屋损坏承租负责修复赔偿
2房屋租赁合合法效承租违约导致租赁合解承租房屋进行装修形成装修物征出租意者合约定承租目合理添置装饰物处理约定约定没约定协商成拆会严重影响价值责令承租行拆回拆回装修物进行评估装修物损失出租承租作适补偿出租意装修承租非合约定承租目装修装饰物处理约定约定没约定协商成拆会严重影响价值
责令承租行拆回拆回装修物偿出租承租错造成房屋损坏承租负责修复赔偿
3房屋租赁合合法效双方违约导致租赁合解承租房屋进行装修形成装修物征出租意合约定承租目合理添置装饰物处理约定约定没约定协商成拆会严重影响价值责令承租行拆回拆回装修物现价值进行评估装修物损失根双方违约责分担未征出租意非合约定承租目装修装饰物处理约定约定没约定协商成拆会严重影响价值责令承租行拆回拆回装修偿出租
违章建筑租赁合纠纷问题
房屋属违章建筑物订立租赁合效城市房产理法城市房屋租赁理办法广东省城镇房屋租赁条例明确规定庸置疑目前广东情况农村发展济积极招商引资办厂没规划报批报建建起量厂房工棚表面厂房出资(台商港商)合作办厂实质出租厂房收取租金显然样租赁行非法应受法律保护现实中农村集体收入部分种违章建筑出租获取村民分红块幸外商赚足钱长期拖欠租金逃跑甚留身债务村集体背种现状目前较突出起诉法院法院法法予保护村民怨气
法院现处种两难境方面法办案明知违章建筑出租予保护方面法院作方济秩序社会稳定维护者忍村民受巨济损
失法院法办案导致村民法院工作误解法院领导愿类似样违章建筑出租问题审判实践中究竟应处理困扰基层法院法官难题
违章建筑出租案件处理种观点
认租金适保护首先认定违章建筑出租非法租赁合效实际已租房屋场着实事求原应予定补偿租赁合效象买卖合返租赁种行合没法返计算补偿费时房部门评定租金标准计算笔者认采种计算方法租金予支持等承认违章建筑出租合法性认定违章建筑出租非法前提相矛盾
二认违章建筑出租非法应民法通第134条第3款规定非法活动予收缴惩罚乱建乱租击扰乱正常房屋租赁市场行站村民角度违章建设厂房工棚出租租金通合法途径收回感情难接受早知必初违法乱建果知道利益驱动险已时批评关政府职部门失职失察容果政府职部门农村违章建筑加监督处罚力度相信会造成天尬尴局面
违章建筑非法应予法收缴法律求规范房屋建筑租赁市场需代价迟早付出更严格说行政执法部门没种违章建设行进行处罚已顾农村济发展实样光收房租坐吃山空济发展没价值
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房屋租赁合效力认定问题
出租承租订立房屋租赁合双方租赁房屋租金期限违约责等条款达成致意见合视成立房屋租赁合效力根关法律方性行政法规规定房屋租赁合效力应方面审查：
()审查合体否适格
出租承租否具备效民事行构成件否民事行力限制民事行力等
(二)审查租赁标物否法律法规禁止出租
法律法规没禁止出租房屋应出租广东省常委会1994年通广东省城镇房屋租赁条例第六条规定出租房屋：1未取产权者营理权2产权争议者产权受限制3分割房屋未取意4属违章建筑5符合安全标准6已抵押未抵押权意7法律法规禁止
建设部1995年第42号令发布城市房屋租赁理办法第六条规定列情形房屋出租：()未法取房屋权证 (二)司法机关行政机关法裁定决定查封者形式限制房产权利(三)房屋未取意(四)权属争议(五)属违法建筑(六)符合安全标准(
七)已抵押未抵押权意(八)符合公安环保卫生等部门关规定(九)关法律法规规定禁止出租情形
(三)审查否进行登记备案
1994年城市房产理法城市房屋租赁理办法广东省城镇房屋租赁条例规定租赁方应房产理部门登记备案义务城市房产理法规定登记备案关机关颁发房屋租赁证租赁行合法效证
简言非登记备案未取房屋租赁证租赁合效分析作立法目应规范房屋租赁市场确保国家税收策
认房屋租赁登记制度没存必济发展交易日益频繁切交易手续应越简便越登记制度会制约交易进行回避房屋特殊性房屋作动产身特征般流通物房屋交易应权属登记备案房屋租赁作房屋权中占权权出然应予登记备案
认现行合法规范租赁合容出租义务时未出现关提供出租权证书办理租赁登记手续规定鉴低位阶法律负荷价值高位阶法律负荷价值相抵触新法吸收旧法原房屋租赁进行登记备案种说法似道理分析站住脚
合法关租赁规定仅范指已包括房屋包括财产租赁房屋租赁作种特殊财产特法规规定违背法理特殊法效力般法效力合法房屋租
赁专门法规时调整房屋租赁法律关系时优先适房屋租赁专门法规实际合法租赁办理租赁登记手续规定没否定求办理租赁登记手续必性存立法价值抵触问题笔者认没登记备案房屋租赁受法律保护租赁合效
(四)审查房屋租赁合容否合法
审判实践中许房屋租赁合约定逾期支付租金水电费等滞纳金日3计滞纳金高导致滞纳金约定效认：出租房屋存法律法规禁止出租情形承租应参考中国民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期付租金等款项违约金外审查房屋出租否进行违法犯罪活动出租明知情况租赁合效
承租房屋进行装修租赁合确认效解处理
()承租装修物价值认定
承租般租赁房屋期根租赁合途房屋进行装修房屋租赁合中般均规定装饰物房屋租赁合期满出租偿收回合履行期间合效者事约定出租提前收回装修物存装饰物现价值确认问题笔者认首先应租赁双方装修物进行协调样解决问题时节省减少损失果协商成法院委托评估评估机构装修物价值进行评估般评估装修物正常年限计算折旧房屋装修物年限应租赁期限相符装修物收回时现价值应租赁期限计算标准折旧
(二)承租装修物处理补偿
装修物法律属添附物高民法院关贯彻执行<中华民国民法通>干问题意见(试行)第86条添附物规定：非产权财产增添附属物财产权意增添财产返时附属物处理约定约定办理没约定协商成够拆责令拆拆折价财产造成财产损失应负赔偿责装修物处理法律作出原规定国民法通添附物处理没直接规定高法院司法解释笼统审判实践中难握承租装修物处理补偿方面考虑：
1房屋租赁合合法效出租违约导致租赁合解承租房屋进行装修形成装修物果征出租意者合约定承租目合理添置装修物处理约定约定没约定协商成拆会严重影响价值责令承租行拆回拆装修物现价值进行评估出租承顶出租意装修承租非合约定承租目装修装修物处理约定约定没约定协商成拆会影响价值责令承租行拆拆回进行评估装修物损失出租承租作适补偿果承租错造成房屋损坏承租负责修复赔偿
2房屋租赁合合法效承租违约导致租赁合解承租房屋进行装修形成装修物征出租意者合约定承租目合理添置装饰物处理约定约定没约定协商成拆会严重影响价值责令承租行拆回拆回装修物进行评估装修物损失出租承租作适补偿出租意装修承租非合约定承租目装修装饰物处理约定约定没约定协商成拆会严重影响价值
责令承租行拆回拆回装修物偿出租承租错造成房屋损坏承租负责修复赔偿
3房屋租赁合合法效双方违约导致租赁合解承租房屋进行装修形成装修物征出租意合约定承租目合理添置装饰物处理约定约定没约定协商成拆会严重影响价值责令承租行拆回拆回装修物现价值进行评估装修物损失根双方违约责分担未征出租意非合约定承租目装修装饰物处理约定约定没约定协商成拆会严重影响价值责令承租行拆回拆回装修偿出租
违章建筑租赁合纠纷问题
房屋属违章建筑物订立租赁合效城市房产理法城市房屋租赁理办法广东省城镇房屋租赁条例明确规定庸置疑目前广东情况农村发展济积极招商引资办厂没规划报批报建建起量厂房工棚表面厂房出资(台商港商)合作办厂实质出租厂房收取租金显然样租赁行非法应受法律保护现实中农村集体收入部分种违章建筑出租获取村民分红块幸外商赚足钱长期拖欠租金逃跑甚留身债务村集体背种现状目前较突出起诉法院法院法法予保护村民怨气
法院现处种两难境方面法办案明知违章建筑出租予保护方面法院作方济秩序社会稳定维护者忍村民受巨济损
失法院法办案导致村民法院工作误解法院领导愿类似样违章建筑出租问题审判实践中究竟应处理困扰基层法院法官难题
违章建筑出租案件处理种观点
认租金适保护首先认定违章建筑出租非法租赁合效实际已租房屋场着实事求原应予定补偿租赁合效象买卖合返租赁种行合没法返计算补偿费时房部门评定租金标准计算笔者认采种计算方法租金予支持等承认违章建筑出租合法性认定违章建筑出租非法前提相矛盾
二认违章建筑出租非法应民法通第134条第3款规定非法活动予收缴惩罚乱建乱租击扰乱正常房屋租赁市场行站村民角度违章建设厂房工棚出租租金通合法途径收回感情难接受早知必初违法乱建果知道利益驱动险已时批评关政府职部门失职失察容果政府职部门农村违章建筑加监督处罚力度相信会造成天尬尴局面
违章建筑非法应予法收缴法律求规范房屋建筑租赁市场需代价迟早付出更严格说行政执法部门没种违章建设行进行处罚已顾农村济发展实样光收房租坐吃山空济发展没价值
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