基PMBOK思想房产项目理探讨
引言
PMBOK(Project Management Body of Knowledge)美国项目理学会PMI(Project Management Institute)早七十年代末率先提出发展天已30年历史国际标准化组织该文件框架制订ISO10006关项目理标准PMBOK中涉项目理知识领域划分九部分五基程：项目整体理项目范围理项目时间理项目费理项目质量理项目力资源理项目沟通理项目风险理项目采购理项目启动程项目计划程项目执行程项目监控程项目收尾程PMBOK重价值出种项目理思考方式项目理环境项目理程组项目理知识范畴出发项目理该体系公认全球项目理标准体系目前国国外公司PMBOK蓝逐步建立统项目理思想环境利项目理工作深化高效性[1]
房产项目理程特点非常符合PMBOK思想PMI倡导项目理思维模式唯模式更约束作项目理者应该具创造开拓意识认识方法学甚突破精神勇气PMBOM思想项目质量进度成范围机控制必须采系统效控制手段采项目理方法进行理非常效手段项目必须规定时间定预算范围质量等级完成交付客户达客户满意双方利益化程受种约束条件假设限制作开发商必须满足约束条件完成项目取终利润[2]
PMBOK面程系统理思想理工具理方法效解决项目中涉种程问题拥项目理思想理念业士俯瞰房产开发全程时候发现房产开发程复杂系统项目具典型项目应具特征生命周期中存类问题利项目理效解决国外许房产开发企业应项目理早已取显著效果面站项目理角度讨房产项目部分PMBOM思想结合
1 房产项目理程中三重思想
房产开发历许程阶段中步典型项目关键步失败足轻易资金土样轻易化乌失败步通实施项目理规避房产项目理开发程快乐开发程痛苦说房产开发企业需理思想理工具正项
目理没什理思想工具项目理更够房产开发企业带真实利益房产项目理需注意三重思想
11计划理体系思想
项目计划仅局限传统进度计划详细质量理计划风险应计划采购理计划成理计划沟通理计划进度理计划范围理计划等样保证项目时保质完成程中计划项目进展进行检查审计绩效分析必时计划进行更新优化项目计划理系统涵盖广泛知识体系涉计划初计划定记录组织程资产里终计划项目进行程中计划断完善细化计划理程中PMBOK思想：预防错误成总低补救错误成高质量计划出非检查出检查出势必增致成实加质量投入房产项目理程中计划理变更控制节约成保证质量重点
12 良沟通体系思想
作项目理部分时间精力花项目方方面面沟通PMI认项目理沟通时间占7590例：正式非正式口头沟通正式非正式书面沟通外垂直横沟通具体定期例会现场走访计划评审会议项目关键利害关系沟通等等项目信息效信息沟通方式沟通系统仅包含种手段需种汇报制度审计报告绩效报告项目公文流传流程等[2]
13项目约束条件假设变化思想
项目约束条件假设出现PMBOK知识体系中根实际情况样会差异项目影响非常约束条件假设集中客户需求源销售部门反馈产生项目变更项目合规定资源限制未知条件需假设完成政府机关文件约束法规政策项目已启动会导致项目失败然约束条件假设会增加项目风险需约束假设风险理结合起起保证整项目利实施[3]
2 关键利害关系项目理成败保证
房产项目理程中项目理难免重利害关系交道例：政府部
门城市规划局项目设计院监理公司总承包商材料供应商项目组物业理公司……项目理程中会合作伙伴等利害关系合作伙伴初始选择动权房产开发商选择合作程中发现理想时房产开发商处动位然房产开发商合作方相关合条款约束旦问题出现损失赔偿限商场战场时间耽搁机遇错声誉受影响隐型损失法金钱估算
时作关键利害关系项目理项目理中起着极关键作决定项目成败关键性角色房产企业项目理建筑领域专家PMBOK思想项目理理通定技术行定具领导计划沟通成质量采购合时间理等方面知识力技术理样样精通作项目理定PMBOK思想解决技术理矛盾国外发达国家般配置懂理项目理精通技术专业员作项目理副手项目技术负责长期国房产企业年直注重专业培训项目理推行程中普遍感缺乏合格项目理通培训提高项目理素质决定否带出支合格项目理队伍具备支高素质项目理队伍项目体项工作健康序环境开展
3 项目启动阶段整项目理程重点
项目前期启动阶段济技术相结合取令满意济效果阶段公司实力足甚助外部力量请业专家者咨询公司帮助决策花钱办事会取事半功倍效果启动阶段整项目建设成影响80项目风险阶段识决定该项目开发质量成败
理然阐述非常清楚实际操作中许房产开发商明白道理注重项目资运作重点考虑样皮皮黄金段价格量低建设程转交施工队施工阶段节约成盲目强调项目开发周期强调加快建设速度压缩建设周期样快销售实现资金回笼实项目前期投入精力项目计划进行详细编制项目风险考虑充分项目资金流保证项目假设约束条件明确项目全生命周期成分析等等认真样会项目取较济效益房产项目初期阶段认真分析规划建筑方案结构类型电气暖通政府支持拆迁征等应认真组织证断改进修正应轻视程
4 质量理意义重
房产项目质量包括：块段选择质量行性研究质量项目前期策划质量设计质量工程实施质量物业理质量等房产开发项目生命周期PMBOK生命周期思想相符合：前期行性研究设计计划实施交付收尾四阶段做四阶段工作阶段提交符合市场需客户满意产品房产开发项目说关重关系整项目成败根[4]
41通完善项目理保证项目质量
建筑产品工业产品工业产品流水线生产影响产品质量素相较少批次产品质量较稳定建筑产品质量影响素员材料机械施工方法环境等均会建筑产品质量产生影响外项目建设理涉种学科建筑结构暖通电气排水造价理学等等需监理等合作单位供电供水供气等社会关系协调处理力需新型建材新型施工工艺学接受应力
42 建立开发项目质量理责制
PMBOK认项目质量85理理层理水项目重项目理项目程质量负责质量理产品质量负责项目成员交付成果质量负责基PMBOK思想项目计划职责中明确规定质量责例：型房产项目中质量理职责：根投资项目开发战略市场定位目标负责编制开发项目质量计划组织实施质量计划规定踪督促检查项目质量计划执行情况特质量控制点验证检查评审活动发现重理方面技术方面质量问题组织研究解决项目理报告编制项目质量报告报级质检部门项目理项目质量理质量监督检查代项目岗位质量职责项目理专业负责部室专业员均应完成应负质量责项目质量保证
43 建立质量评审制度
建立质量评审制度保证提高开发项目前期成果质量重手段采头脑风暴法德尔菲法进行评审吸取更专家知识智慧时发现问题优化前期工作成果邀请咨询公司项目进行理咨询然咨询公司理层起进行部评审部评审完成咨询成果提交委托方建设方项目理邀请关专家咨询成果进行评审完善形成性相应记录文件提高投资效益
44 建设施工程质量控制
PMBOK中质量控制工具技术：果图控制图流程图直方图帕累托图趋势图散点图统计抽样检查等[1]工具技术房产项目质量理相符合够淋漓致加应：项目施工程中质量控制实际程序控制程偏差控制房产开发项目建设程中程控制运合确定质量标准施工图设计总说明实际工作成品半成品进行较找出偏差运批准施工方案施工作业序实际工作程序进行较找出偏差运抽查巡查普查等手段整作业程进行踪出施工单位现场项目部现阶段施工序方法质量标准继续作业进行整改意见建议确保工程工作程质量确保程质量确保产品终质量
5 重视风险分析控制
房产开发程序程PMBOK思想项目环境交付成果费质量进度等引起风险素分析利风险规划风险识风险定性定量分析风险应策略风险监控程加强房产项目风险理[1]房产项目风险概括：
①项目启动阶段交付成果正确性行性研究报告正确性
②产品定位准确度
③环境评估准确性
④代产品研究深入度代产品代性
⑤规划设计方案先进性合理性适性
⑥项目开发资金项目规模开发节拍否匹配
⑦项目营销定位项目产品实施中成质量进度目标绩效目标协调协调度
⑧项目团队理理念工作方式理力执行力否满足产品品质项目团队需求
⑨勘初步设计施工图设计景观园林设计等单位提供服务否产品定位需提供服务相匹配
⑩项目选择施工单位监理公司提供服务材料供应商提供成品半成品否产品定位需提供服务产品相匹配
出前期行性研究真实性性第风险整项目风险项目启动阶段房产开发项目程序环境评估法律程序摆行性研究批准进行PMBOK思想体系中强调正面合理面风险规避转移缓解等办法应风险风险识般情况风险登记册中注意排前10位风险
6 忽视项目收尾工作
房产项目完成交付说项目理结束新开始PMBOK思想认收尾理收尾合收尾组成理收尾阶段完成时进行免重组织程资产丢失房产项目结束收尾工作：
①房屋交付应该项目建设程进行回顾总结分析建设中验教训形成组织程资产利完善项目理容总包商施工理水分包单位施工情况供应商供应材料质量情况施工中易发生问题 解决方式……项目建设进行全面评估
②否公司物业部门理交物业公司理项目建设设计施工中应考虑日维修维护采节产品减少日运行费便日安全防卫等物业理提高楼盘品质延长房屋寿命时扩房产开发商影响提高知名度提高信誉企业效益发展壮激烈房产市场竞争中永远立败[5]
7 结束语
项目理实施套理系统引入仅仅套量身造理信息系统者软件套全新理思想注入种崭新企业文化革命项目理知识体系应该掌握特理解PMBOK思想通种思想方法工具结合理房产项目国目前正积极培养PMP理房产项目项目种理思想推行场变革项目理效性已广泛认先进思想企业实际相结合需事项目理工作员进行系统培训断学断进步慢慢导入企业整理体系中
参考文献：
[1]卢杰王勇译美国项目理协会著项目理知识体系指南(第3版)[M]电子工业出版社200507
[2]张斌项目理协会(PMI)标准体系简析[J] 项目理技术2006(3)3740
[3]蒋进项目理房产开发中心环节[J]中国住宅设施2004(7)710
[4]苏双全房产项目理[J]中国科技信息2005(23B)8080
[5]周宁峰PMBOK建设项目理点启示[J]建筑技术200334(4)302303
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引言
PMBOK(Project Management Body of Knowledge)美国项目理学会PMI(Project Management Institute)早七十年代末率先提出发展天已30年历史国际标准化组织该文件框架制订ISO10006关项目理标准PMBOK中涉项目理知识领域划分九部分五基程：项目整体理项目范围理项目时间理项目费理项目质量理项目力资源理项目沟通理项目风险理项目采购理项目启动程项目计划程项目执行程项目监控程项目收尾程PMBOK重价值出种项目理思考方式项目理环境项目理程组项目理知识范畴出发项目理该体系公认全球项目理标准体系目前国国外公司PMBOK蓝逐步建立统项目理思想环境利项目理工作深化高效性[1]
房产项目理程特点非常符合PMBOK思想PMI倡导项目理思维模式唯模式更约束作项目理者应该具创造开拓意识认识方法学甚突破精神勇气PMBOM思想项目质量进度成范围机控制必须采系统效控制手段采项目理方法进行理非常效手段项目必须规定时间定预算范围质量等级完成交付客户达客户满意双方利益化程受种约束条件假设限制作开发商必须满足约束条件完成项目取终利润[2]
PMBOK面程系统理思想理工具理方法效解决项目中涉种程问题拥项目理思想理念业士俯瞰房产开发全程时候发现房产开发程复杂系统项目具典型项目应具特征生命周期中存类问题利项目理效解决国外许房产开发企业应项目理早已取显著效果面站项目理角度讨房产项目部分PMBOM思想结合
1 房产项目理程中三重思想
房产开发历许程阶段中步典型项目关键步失败足轻易资金土样轻易化乌失败步通实施项目理规避房产项目理开发程快乐开发程痛苦说房产开发企业需理思想理工具正项
目理没什理思想工具项目理更够房产开发企业带真实利益房产项目理需注意三重思想
11计划理体系思想
项目计划仅局限传统进度计划详细质量理计划风险应计划采购理计划成理计划沟通理计划进度理计划范围理计划等样保证项目时保质完成程中计划项目进展进行检查审计绩效分析必时计划进行更新优化项目计划理系统涵盖广泛知识体系涉计划初计划定记录组织程资产里终计划项目进行程中计划断完善细化计划理程中PMBOK思想：预防错误成总低补救错误成高质量计划出非检查出检查出势必增致成实加质量投入房产项目理程中计划理变更控制节约成保证质量重点
12 良沟通体系思想
作项目理部分时间精力花项目方方面面沟通PMI认项目理沟通时间占7590例：正式非正式口头沟通正式非正式书面沟通外垂直横沟通具体定期例会现场走访计划评审会议项目关键利害关系沟通等等项目信息效信息沟通方式沟通系统仅包含种手段需种汇报制度审计报告绩效报告项目公文流传流程等[2]
13项目约束条件假设变化思想
项目约束条件假设出现PMBOK知识体系中根实际情况样会差异项目影响非常约束条件假设集中客户需求源销售部门反馈产生项目变更项目合规定资源限制未知条件需假设完成政府机关文件约束法规政策项目已启动会导致项目失败然约束条件假设会增加项目风险需约束假设风险理结合起起保证整项目利实施[3]
2 关键利害关系项目理成败保证
房产项目理程中项目理难免重利害关系交道例：政府部
门城市规划局项目设计院监理公司总承包商材料供应商项目组物业理公司……项目理程中会合作伙伴等利害关系合作伙伴初始选择动权房产开发商选择合作程中发现理想时房产开发商处动位然房产开发商合作方相关合条款约束旦问题出现损失赔偿限商场战场时间耽搁机遇错声誉受影响隐型损失法金钱估算
时作关键利害关系项目理项目理中起着极关键作决定项目成败关键性角色房产企业项目理建筑领域专家PMBOK思想项目理理通定技术行定具领导计划沟通成质量采购合时间理等方面知识力技术理样样精通作项目理定PMBOK思想解决技术理矛盾国外发达国家般配置懂理项目理精通技术专业员作项目理副手项目技术负责长期国房产企业年直注重专业培训项目理推行程中普遍感缺乏合格项目理通培训提高项目理素质决定否带出支合格项目理队伍具备支高素质项目理队伍项目体项工作健康序环境开展
3 项目启动阶段整项目理程重点
项目前期启动阶段济技术相结合取令满意济效果阶段公司实力足甚助外部力量请业专家者咨询公司帮助决策花钱办事会取事半功倍效果启动阶段整项目建设成影响80项目风险阶段识决定该项目开发质量成败
理然阐述非常清楚实际操作中许房产开发商明白道理注重项目资运作重点考虑样皮皮黄金段价格量低建设程转交施工队施工阶段节约成盲目强调项目开发周期强调加快建设速度压缩建设周期样快销售实现资金回笼实项目前期投入精力项目计划进行详细编制项目风险考虑充分项目资金流保证项目假设约束条件明确项目全生命周期成分析等等认真样会项目取较济效益房产项目初期阶段认真分析规划建筑方案结构类型电气暖通政府支持拆迁征等应认真组织证断改进修正应轻视程
4 质量理意义重
房产项目质量包括：块段选择质量行性研究质量项目前期策划质量设计质量工程实施质量物业理质量等房产开发项目生命周期PMBOK生命周期思想相符合：前期行性研究设计计划实施交付收尾四阶段做四阶段工作阶段提交符合市场需客户满意产品房产开发项目说关重关系整项目成败根[4]
41通完善项目理保证项目质量
建筑产品工业产品工业产品流水线生产影响产品质量素相较少批次产品质量较稳定建筑产品质量影响素员材料机械施工方法环境等均会建筑产品质量产生影响外项目建设理涉种学科建筑结构暖通电气排水造价理学等等需监理等合作单位供电供水供气等社会关系协调处理力需新型建材新型施工工艺学接受应力
42 建立开发项目质量理责制
PMBOK认项目质量85理理层理水项目重项目理项目程质量负责质量理产品质量负责项目成员交付成果质量负责基PMBOK思想项目计划职责中明确规定质量责例：型房产项目中质量理职责：根投资项目开发战略市场定位目标负责编制开发项目质量计划组织实施质量计划规定踪督促检查项目质量计划执行情况特质量控制点验证检查评审活动发现重理方面技术方面质量问题组织研究解决项目理报告编制项目质量报告报级质检部门项目理项目质量理质量监督检查代项目岗位质量职责项目理专业负责部室专业员均应完成应负质量责项目质量保证
43 建立质量评审制度
建立质量评审制度保证提高开发项目前期成果质量重手段采头脑风暴法德尔菲法进行评审吸取更专家知识智慧时发现问题优化前期工作成果邀请咨询公司项目进行理咨询然咨询公司理层起进行部评审部评审完成咨询成果提交委托方建设方项目理邀请关专家咨询成果进行评审完善形成性相应记录文件提高投资效益
44 建设施工程质量控制
PMBOK中质量控制工具技术：果图控制图流程图直方图帕累托图趋势图散点图统计抽样检查等[1]工具技术房产项目质量理相符合够淋漓致加应：项目施工程中质量控制实际程序控制程偏差控制房产开发项目建设程中程控制运合确定质量标准施工图设计总说明实际工作成品半成品进行较找出偏差运批准施工方案施工作业序实际工作程序进行较找出偏差运抽查巡查普查等手段整作业程进行踪出施工单位现场项目部现阶段施工序方法质量标准继续作业进行整改意见建议确保工程工作程质量确保程质量确保产品终质量
5 重视风险分析控制
房产开发程序程PMBOK思想项目环境交付成果费质量进度等引起风险素分析利风险规划风险识风险定性定量分析风险应策略风险监控程加强房产项目风险理[1]房产项目风险概括：
①项目启动阶段交付成果正确性行性研究报告正确性
②产品定位准确度
③环境评估准确性
④代产品研究深入度代产品代性
⑤规划设计方案先进性合理性适性
⑥项目开发资金项目规模开发节拍否匹配
⑦项目营销定位项目产品实施中成质量进度目标绩效目标协调协调度
⑧项目团队理理念工作方式理力执行力否满足产品品质项目团队需求
⑨勘初步设计施工图设计景观园林设计等单位提供服务否产品定位需提供服务相匹配
⑩项目选择施工单位监理公司提供服务材料供应商提供成品半成品否产品定位需提供服务产品相匹配
出前期行性研究真实性性第风险整项目风险项目启动阶段房产开发项目程序环境评估法律程序摆行性研究批准进行PMBOK思想体系中强调正面合理面风险规避转移缓解等办法应风险风险识般情况风险登记册中注意排前10位风险
6 忽视项目收尾工作
房产项目完成交付说项目理结束新开始PMBOK思想认收尾理收尾合收尾组成理收尾阶段完成时进行免重组织程资产丢失房产项目结束收尾工作：
①房屋交付应该项目建设程进行回顾总结分析建设中验教训形成组织程资产利完善项目理容总包商施工理水分包单位施工情况供应商供应材料质量情况施工中易发生问题 解决方式……项目建设进行全面评估
②否公司物业部门理交物业公司理项目建设设计施工中应考虑日维修维护采节产品减少日运行费便日安全防卫等物业理提高楼盘品质延长房屋寿命时扩房产开发商影响提高知名度提高信誉企业效益发展壮激烈房产市场竞争中永远立败[5]
7 结束语
项目理实施套理系统引入仅仅套量身造理信息系统者软件套全新理思想注入种崭新企业文化革命项目理知识体系应该掌握特理解PMBOK思想通种思想方法工具结合理房产项目国目前正积极培养PMP理房产项目项目种理思想推行场变革项目理效性已广泛认先进思想企业实际相结合需事项目理工作员进行系统培训断学断进步慢慢导入企业整理体系中
参考文献：
[1]卢杰王勇译美国项目理协会著项目理知识体系指南(第3版)[M]电子工业出版社200507
[2]张斌项目理协会(PMI)标准体系简析[J] 项目理技术2006(3)3740
[3]蒋进项目理房产开发中心环节[J]中国住宅设施2004(7)710
[4]苏双全房产项目理[J]中国科技信息2005(23B)8080
[5]周宁峰PMBOK建设项目理点启示[J]建筑技术200334(4)302303
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