房产项目风险理策建议
房产项目开发涉决策前期建设销售四阶段相关利益者包括竞争手银行顾客建设方中介公司政府等六类开发商项目营环节会利益相关者发生利益突种利益突项目风险重直接源项目风险理角度减少相关利益体间突努力项目建设创建良外部环境利项目风险降低
章前面研究成果基础企业部外部环境建设两方面提出创新性建设性意见独特视角思路详细分析保险房产金融创新等手段风险控制意义贡献
节企业角度提出强化项目风险理策建议
(1) 建立现代企业制度
目前国房产企业计划体制市场体制渡时间长许企业国成分国性质开发企业中理体制适应现代市场竞争求面快速变化市场形势等领导者作出判断情况已发生变化时制度组织结构讲企业应建立相应风险责制实行项目决策风险负责制进行企业营体制改造建立法制度体限责制度核心股份限公司重点产权清晰权责明确政企分开理科学现代房产开发企业现代房产企业制度强化开发企业风险理组织保障
房产项目项高风险综合性济活动项目决策工作必须建立高度责制基础法律制度明确企业决策者全权负责单位代企业决策者房产项目进行拍板决策干预决策者独立进行科学决策时建立严格项目决策风险负责制求决策者决策行带投资风险负推卸责尤国房产开发公司更发生重项目失误应追究相关决策者济法律责
房产项目策划决策全程中应充分体现集思广益做民集中统建立责权利相结合房产项目决策风险负责制项目决策者具强烈风险意识保证项目决策严肃性科学性避免决策观性盲目性负责避免减少
项目决策失误规避项目风险维护国资产利益保障企业健康稳定发展
(2) 编制科学完备风险理计划书
房产项目风险理计划书开发企业风险理活动象计划安排体现开发商风险理制度化约束房产开发企业必须企业全体成员活动切工作纳入风险理计划中通风险理计划书确定项风险理工作目标风险理部门风险理员权责位规定企业部门风险理工作识项目活动中存风险明确风险防范处理方法选择应确定风险理绩效评价标准等效保证风险理工作持续性通企业资源合理配置成获保障保障开发项目利实施实现企业济效益社会效益
(3) 强化项目风险研究
房产开发项目数额建设周期长涉面广具较高风险性项目四阶段中容易发生风险强化风险理中阶段风险识分析判断影响项目风险素综合运专家调查法幕景分析法流程图分析法环境分析法财务状况分析法事树分析法等风险识技术项目决策阶段进行科学房产项目行性研究通调查研究计算分析综合项目技术济社会效益行性进行证项目开发前期阶段涉面广包括政府金融等方面确定风险素众区域发展形势价情况严重影响该时期置决策风险识中强调置风险工程招标风险合理风险融资风险建设阶段发生风险更处置属控风险租售阶段风险济风险部决策理风险项目果法时租售会导致财务危机企业应断总结验认清阶段项目风险发现规律采取相应预防措施
(4) 建立企业风险理组织
项目开发四阶段存风险项目风险规避控制需相应风险理机构完成企业必须建立相应风险理部门(风险理委员会等)专门项目风险发生环节发展情况进行监督控制风险理部门项目风险理决策机构负责制定风险理方针政策总体战略目标风险识风险评价监测控制处置研究制定风险理激励约束机制评价指标等实行风险理问责制然理角度应风险控制萌芽状态样切实减少企业损失
较发挥房产项目风险理组织作开发商必须确定定风险理组织结构组织关系企业部门协调工作实现风险理目标
目前国房产企业风险理认识够充分没风险理组织形式专业风险理员风险理远没系统化组织化必须结合开发商外部环境建立相应风险理组织形式配备定专兼职风险理员包括风险理保险索理赔等专兼职风险理员负责开发项目风险识衡量防范处理风险理绩效评价等规划设计实施检查整企业风险理工作设立健全权责分明风险理组织房产项目风险理组织保障
(5) 建立信息资讯系统
信息资讯系统进行科学房产项目行性研究项目决策风险理基础项目开发风险贯穿四阶段信息量限制开发商利益相关者博弈中法作出准确判断
企业风险理决策需通信息资讯系统传达风险理员相关工作员通信息资讯系统房产开发商风险理员时收集关风险信息时掌握国外政治济社会房产市场等变化动态分析预测市场未变化趋势迅速反馈信息利决策者进行种决策建立信息流畅遍布整企业信息资讯系统房产项目风险理基础
(6) 认真研究项目利益相关者化竞争合作
房产项目开发涉竞争手银行顾客承包商纪公司政府等项目成功佳结局家成功研究利益相关者需求博弈中寻求合作找利益点事房产项目风险理高境界房产市场繁荣序项目开发合理项目定位中开发商取利润银行取利息承包商取劳务报酬顾客满足房屋需求纪公司取服务报酬实现赢项目开发理想目标仅某方利益出发顾利益做法势必项目陷入风险中博弈双方陷入囚徒困境
(7) 建立风险理绩效评价体系
风险理程中需采取种方案进行风险控制实现方案评估建立房产项
目风险理绩效评价指标体系评价体系包括包括绩效评价指标评价标准评价方法评价指标包括结果指标行指标两类相应评价标准分结果标准行标准两方面分优良中差三等级较科学评价风险理方案优劣
(8) 加强风险理培训
强化全员风险意识房产企业员工行构成开发项目重风险素减轻行关风险必须企业员工进行风险风险理教育容应包括关安全项目城市规划工程设计方面法律法规规范标准操作规程风险知识安全技安全态度等解开发项目面种风险解掌握防范处理风险方法强化风险意识深深认识疏忽错误行项目造成巨损失
(9) 熟悉掌握相关法律法规政策
房产开发阶段涉许相关法律法规政策中华民国土理法中华民国城镇国土权出转暂行条例城市规划法外商投资开发营成片土暂行理办法城市房产理法城市房产开发营理条例城市房屋拆迁理条例中华民国济合法建筑安装工程承包合条例等解理解透理解错误处理会导致延误工期增加项目成损害开发商形象等开发商说法律法规政策仅仅种行约束规范实现济效益保障熟悉掌握国现行房产法律种相关法律行业法规政策利效运法律武器防范保护身合法权益预防风险风险损失减少低限度
前面分析中知房产项目中遇金融风险项目言制约利开发首素资金项目资金位者原导致资金链断掉项目停滞作开发商应该积极种金融手段项目获取资金减少开发程中风险政府银行积极创造良融资台金融环境保险市场项目成功应项目利益相关方努力面种供采风险规避转移方法
(1)力发展完善房产抵押贷款
国房产项目采信贷间接融资方式种贷款方式极限制企业贷款资金额开发商缺乏足够信贷资产银行愿意太贷款般较难银行贷款<155>开发商旦项目失败企业资抵债遭受损失
终承受者必然国家观国外采抵押贷款手段房产融资方式通房产作抵押防范信贷风险减少良贷款保障国家利益时助开发商进行成功房产项目开发
(2)积极推动房产证券化
长期银行等金融机构直国房产开发公司融资象导致房产市场受信贷规模变化波动较利房产开发公司持续性发展房产证券化指房产企业通发行股票债券企业筹资社会化降低开发商金融机构赖程度国家信贷规模变动房产业击相应减时通房产证券化社会资金流效益市场需求房产企业企业市场需求导市场供求机制资金引导发挥外房产证券化企业项目风险分散股东分散单项目体承担项目风险
(3)发展房产保险
房产项目决策前期开发建设租售阶段时时刻刻受种风险威胁风险事件发生会导致开发商项目损失者产生某种责通力发展房产保险业务利保险风险分散转移规避功达减少风险损失<157>保险开发商获定济补偿房产开发营提供安全保障维护开发商济效益国房产保险业务发展处初始阶段方面险种单房屋财产保险险种房产责保险担保保险开展极少方面覆盖面窄业务量保险业滞房产开发消费中量风险法转移化解直接影响房产业发展促进国房产业发展加强风险理应力建立房产保险体系组建专业房产保险公司扩保险险种合理解决相关保险费率额问题规范房产保险技术规范投保理赔程序健全房产保险法律规范等
房产项目成功运作离开外部良发展环境政府宏观调控政策变化济增长速度变化项目成功起影响作项目风险控制中尤注意外部环境掌握市场变化断适应外部条件变化达降低风险目面着重分析政府企业项目开发营建良发展环境
(1)控制房产项目规模供结构调控
①计划调控
重点合理规划现开发土投保护农土城市开发土资源时房产开发住宅非住宅分类纳入国家区项目指导计划物业需求结构例制定种途土出计划限制土批租量调整房产级市场土供应结构达扩张物业供重偏开发规模缩减物业供重偏开发规模目实现调整类房产开发项目开发规模供结构住宅居民生活必需品涉面广带动性强带动房产建筑建材等相关产业金融保险中介服务业等发展政府土批租应予政策倾斜力扶持楼堂馆豪华墅等相市场需求剩项目应严格控制批租类途土
②信贷调控
根信贷资金占房产开发项目总额重房产项目规模速度合理安排类房产信贷资金量利率增加信贷效性房产项目方信贷规模符合调整物业供结构求房产项目行政府预定方进行政府信贷调控应适增加中低收入者住宅建设等符合社会需求房产开发项目信贷例增加信贷资金量降低信贷利率扩住宅供例项目规模
③财政调控
通增加减少国家预算中房产项目建设性预算支出扩紧缩公设施安居工程等方面政府项目提高降低房产开发流通相关税率抑制刺激房产项目利国家信发行房产债券吸收社会资金房产开发商方提供低息息贷款调节房产项目规模引导项目方政府财政调控应中低收入者住宅建设等符合社会需求房产开发项目予系列政策优惠包括实行贴息贷款免收土出金减免税费等鼓励类房产开发项目建设提高房产供结构中重
④项目审批调控
控制项目规模引导项目流建立严格房产开发项目申报审批备案制度房产开发预售制度级房产理部门应时汇总关房产开发项目资料社会公布市场严重供求房产项目原应予批准建设尚未开工应禁止开工
(2)房产消费需求消费结构调控
①消费信贷调控
围绕居民生产性生活性房产合理适度消费需求适应居民收入水消费层次结构控制住房揭规模力发展住房房产消费信贷增加房产消费信贷资金量降低消费信贷利率提高居民住房购买力实现住房潜需求效需求转化增住宅房产需求结构中重中特应注重解决中低收入者住房问题墅写字楼商场工业厂房等需求根济发展目标现状采适度紧政策需求纳入固定资产需求控制范围
②财政税收
利财政措施税收杠杆作调节房产消费需求推动房产需求结构优化例通政府财政消费补贴财政贴息税收减免扩居民住宅房产需求增加房产需求结构中重
③相关改革
进行相关济体制改革调动房产消费需求例深化住房制度改革快全面实现住房补贴货币化时提高公房租售价配合住房贷款揭增加市场商品房现实需求量调节商品房房产需求结构中重
需指出调节房产商品社会总供总需求衡重点应放区城市放住宅方面时注意房产商品效需求潜需求区注意协调房产业整国民济特区济发展适例衡发展总国现阶段房产项目宏观调控政策应控制级土市场源头土保护基础紧缩高档商场写字楼等楼堂馆项目盘活消化住宅存量发展房产金融中介服务培育物业理服务体系形成相互衔接稳定协调房产项目规模结构体系确保房产业健康持续稳定发展更满足建设生活需
(3)建立健全房产项目风险分担体系风险转市场
房产项目项阶段体参连续程参体包括开发商政府金融机构保险机构担保机构专业咨询中介机构消费者等行体房产开发程中承担着风险然分享风险收益正体加入形成房产项目风险社会化分担体系房产项目风险承担者数目增加风险够通种渠道疏散单体降低单体承担风险时形成优势互补增强房产项目总体抗风险力<159>房产项目风险分担体系中开发商房
产项目风险承担者承担中部分风险政府承担风险社会效益风险损失环境效益风险损失金融机构保险担保机构作房产项目风险受方承担开发商转移诸融资保险担保等方面部分风险专业咨询中介机构承担着咨询代理等方面风险消费者作房产商品终购买者者承担购买房产商品达预期功效房产商品技术性质量保值增值等方面满足消费者求风险良房产项目风险分担体系实现房产项目风险理保障相政府说具强风险承受力政府应通项目补贴税收优惠信贷扶持等适增加承担房产项目风险例
现代风险理基策略风险转济单位承担现代济体系中济体具风险承担理力通风险交易风险承受力低体实现风险转风险承受力高体风险——收益机理渡相应风险收益方房产项目程中许风险通风险转消减少例房产营销风险通定合转销售代理中介机构诸质量风险等通保险等风险交易工具转出国目前房产市场处发展阶段房产风险市场更尚未真正起步风险交易工具极匮乏风险交易成太透明房产项目风险少实现转移出疑房产项目风险理利阻碍房产业发展
(4)建立房产项目风险约束机制
国房产业发展已初步形成项目体元化项目审批层次融通资金渠道格局方然存项目规模失控项目结构失衡项目效益佳问题究原没建立房产项目风险约束机制房产项目活动中没相应制约关系调节控制房产项目行包括项目体风险约束机制项目审批风险约束机制融资风险约束机制
①项目体风险约束机制
国房产项目体目前政府房产开发公司项目者政府项目国房产开发公司说政府部门拥项目决策权审批权项目收益基政府政府作投资体作风险承担体风险项目营者承担营者没决策权营失误引起风险营者没承担风险责终国家承担必须建立房产项目体风险约束机制指导制定批准部门领导决策行带项目风险负责发生重项目失误应追究相关决策者部门领导行政法律责确保项目严肃性科学性时应加快国房
产企业现代企业制度改革实现政企分开明晰产权者营者分离企业理房产项目风险负责强化国资产理监督
②项目审批风险约束机制
目前国房产项目已形成层次审批机构市级审批省级审批等级审批机构审批权限明确审批权分散部门规划审批建设审批等仅项目审批时间长 延误项目时机审批机构没真正独立决策权法形成明确审批责明确级审批机关权利责撤撤精简项目审批机构时规范项目审批者行制定明确审批权限标准责标准奖惩措施作项目审批风险承担体出现问题该体全面负责做谨慎进行项目分析评价国家关政策进行房产项目审批严项目审批关
③融资风险约束机制
国融资机构现状没独立融资决策权某开发项目否予融资融少资受方面干扰远未摆脱作政府出纳机关状况然没决策权然承担融资风险造成风险国家承担合理局面必须建立资金融通风险约束机制融资机构融资决策全面负责承担相应融资风险
(5)建立全国区房产信息中心房产项目风险预警系统
现代风险理单消极损失补偿积极损失预防建立全国区房产信息中心房产项目风险预警系统政府指导房产业发展重影响房产企业济行重手段通房产济信息中心政府决策机构准确时全面获反映前房产项目总量供求房产结构等种信息风险损失历史资料种风险理措施效果资料通风险预警系统评价前房产济总体运行情况预测房产未发展趋势提供预警政府宏观决策提供科学促进房产济健康运行防范房产项目风险时房产开发商正确决策项目时机项目房产类型间接起调整房产项目结构调节房产项目风险作前定程度反映国房产济运行状况起风险预警作中房预警系统国房预警系统
针国房产项目风险理现状企业部发展外部环境建设扩种融资渠道等角度提出
详细建议房产开发企业加强房产项目风险理关键加强身抵抗风险力具体措施包括：建立现代企业制度编制科学完备风险理计划书强化项目风险理研究建立企业风险理组织建立信息咨询系统建立风险理绩效评价体系等金融角度提出扩融资渠道充分利保险企业发展外部环境讲需强调方面：控制房产项目规模供结构控制消费需求消费结构建立项目风险分担体系风险转市场建立房产项目风险约束机制等时文着重强调类利益相关者应采取赢合作
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房产项目开发涉决策前期建设销售四阶段相关利益者包括竞争手银行顾客建设方中介公司政府等六类开发商项目营环节会利益相关者发生利益突种利益突项目风险重直接源项目风险理角度减少相关利益体间突努力项目建设创建良外部环境利项目风险降低
章前面研究成果基础企业部外部环境建设两方面提出创新性建设性意见独特视角思路详细分析保险房产金融创新等手段风险控制意义贡献
节企业角度提出强化项目风险理策建议
(1) 建立现代企业制度
目前国房产企业计划体制市场体制渡时间长许企业国成分国性质开发企业中理体制适应现代市场竞争求面快速变化市场形势等领导者作出判断情况已发生变化时制度组织结构讲企业应建立相应风险责制实行项目决策风险负责制进行企业营体制改造建立法制度体限责制度核心股份限公司重点产权清晰权责明确政企分开理科学现代房产开发企业现代房产企业制度强化开发企业风险理组织保障
房产项目项高风险综合性济活动项目决策工作必须建立高度责制基础法律制度明确企业决策者全权负责单位代企业决策者房产项目进行拍板决策干预决策者独立进行科学决策时建立严格项目决策风险负责制求决策者决策行带投资风险负推卸责尤国房产开发公司更发生重项目失误应追究相关决策者济法律责
房产项目策划决策全程中应充分体现集思广益做民集中统建立责权利相结合房产项目决策风险负责制项目决策者具强烈风险意识保证项目决策严肃性科学性避免决策观性盲目性负责避免减少
项目决策失误规避项目风险维护国资产利益保障企业健康稳定发展
(2) 编制科学完备风险理计划书
房产项目风险理计划书开发企业风险理活动象计划安排体现开发商风险理制度化约束房产开发企业必须企业全体成员活动切工作纳入风险理计划中通风险理计划书确定项风险理工作目标风险理部门风险理员权责位规定企业部门风险理工作识项目活动中存风险明确风险防范处理方法选择应确定风险理绩效评价标准等效保证风险理工作持续性通企业资源合理配置成获保障保障开发项目利实施实现企业济效益社会效益
(3) 强化项目风险研究
房产开发项目数额建设周期长涉面广具较高风险性项目四阶段中容易发生风险强化风险理中阶段风险识分析判断影响项目风险素综合运专家调查法幕景分析法流程图分析法环境分析法财务状况分析法事树分析法等风险识技术项目决策阶段进行科学房产项目行性研究通调查研究计算分析综合项目技术济社会效益行性进行证项目开发前期阶段涉面广包括政府金融等方面确定风险素众区域发展形势价情况严重影响该时期置决策风险识中强调置风险工程招标风险合理风险融资风险建设阶段发生风险更处置属控风险租售阶段风险济风险部决策理风险项目果法时租售会导致财务危机企业应断总结验认清阶段项目风险发现规律采取相应预防措施
(4) 建立企业风险理组织
项目开发四阶段存风险项目风险规避控制需相应风险理机构完成企业必须建立相应风险理部门(风险理委员会等)专门项目风险发生环节发展情况进行监督控制风险理部门项目风险理决策机构负责制定风险理方针政策总体战略目标风险识风险评价监测控制处置研究制定风险理激励约束机制评价指标等实行风险理问责制然理角度应风险控制萌芽状态样切实减少企业损失
较发挥房产项目风险理组织作开发商必须确定定风险理组织结构组织关系企业部门协调工作实现风险理目标
目前国房产企业风险理认识够充分没风险理组织形式专业风险理员风险理远没系统化组织化必须结合开发商外部环境建立相应风险理组织形式配备定专兼职风险理员包括风险理保险索理赔等专兼职风险理员负责开发项目风险识衡量防范处理风险理绩效评价等规划设计实施检查整企业风险理工作设立健全权责分明风险理组织房产项目风险理组织保障
(5) 建立信息资讯系统
信息资讯系统进行科学房产项目行性研究项目决策风险理基础项目开发风险贯穿四阶段信息量限制开发商利益相关者博弈中法作出准确判断
企业风险理决策需通信息资讯系统传达风险理员相关工作员通信息资讯系统房产开发商风险理员时收集关风险信息时掌握国外政治济社会房产市场等变化动态分析预测市场未变化趋势迅速反馈信息利决策者进行种决策建立信息流畅遍布整企业信息资讯系统房产项目风险理基础
(6) 认真研究项目利益相关者化竞争合作
房产项目开发涉竞争手银行顾客承包商纪公司政府等项目成功佳结局家成功研究利益相关者需求博弈中寻求合作找利益点事房产项目风险理高境界房产市场繁荣序项目开发合理项目定位中开发商取利润银行取利息承包商取劳务报酬顾客满足房屋需求纪公司取服务报酬实现赢项目开发理想目标仅某方利益出发顾利益做法势必项目陷入风险中博弈双方陷入囚徒困境
(7) 建立风险理绩效评价体系
风险理程中需采取种方案进行风险控制实现方案评估建立房产项
目风险理绩效评价指标体系评价体系包括包括绩效评价指标评价标准评价方法评价指标包括结果指标行指标两类相应评价标准分结果标准行标准两方面分优良中差三等级较科学评价风险理方案优劣
(8) 加强风险理培训
强化全员风险意识房产企业员工行构成开发项目重风险素减轻行关风险必须企业员工进行风险风险理教育容应包括关安全项目城市规划工程设计方面法律法规规范标准操作规程风险知识安全技安全态度等解开发项目面种风险解掌握防范处理风险方法强化风险意识深深认识疏忽错误行项目造成巨损失
(9) 熟悉掌握相关法律法规政策
房产开发阶段涉许相关法律法规政策中华民国土理法中华民国城镇国土权出转暂行条例城市规划法外商投资开发营成片土暂行理办法城市房产理法城市房产开发营理条例城市房屋拆迁理条例中华民国济合法建筑安装工程承包合条例等解理解透理解错误处理会导致延误工期增加项目成损害开发商形象等开发商说法律法规政策仅仅种行约束规范实现济效益保障熟悉掌握国现行房产法律种相关法律行业法规政策利效运法律武器防范保护身合法权益预防风险风险损失减少低限度
前面分析中知房产项目中遇金融风险项目言制约利开发首素资金项目资金位者原导致资金链断掉项目停滞作开发商应该积极种金融手段项目获取资金减少开发程中风险政府银行积极创造良融资台金融环境保险市场项目成功应项目利益相关方努力面种供采风险规避转移方法
(1)力发展完善房产抵押贷款
国房产项目采信贷间接融资方式种贷款方式极限制企业贷款资金额开发商缺乏足够信贷资产银行愿意太贷款般较难银行贷款<155>开发商旦项目失败企业资抵债遭受损失
终承受者必然国家观国外采抵押贷款手段房产融资方式通房产作抵押防范信贷风险减少良贷款保障国家利益时助开发商进行成功房产项目开发
(2)积极推动房产证券化
长期银行等金融机构直国房产开发公司融资象导致房产市场受信贷规模变化波动较利房产开发公司持续性发展房产证券化指房产企业通发行股票债券企业筹资社会化降低开发商金融机构赖程度国家信贷规模变动房产业击相应减时通房产证券化社会资金流效益市场需求房产企业企业市场需求导市场供求机制资金引导发挥外房产证券化企业项目风险分散股东分散单项目体承担项目风险
(3)发展房产保险
房产项目决策前期开发建设租售阶段时时刻刻受种风险威胁风险事件发生会导致开发商项目损失者产生某种责通力发展房产保险业务利保险风险分散转移规避功达减少风险损失<157>保险开发商获定济补偿房产开发营提供安全保障维护开发商济效益国房产保险业务发展处初始阶段方面险种单房屋财产保险险种房产责保险担保保险开展极少方面覆盖面窄业务量保险业滞房产开发消费中量风险法转移化解直接影响房产业发展促进国房产业发展加强风险理应力建立房产保险体系组建专业房产保险公司扩保险险种合理解决相关保险费率额问题规范房产保险技术规范投保理赔程序健全房产保险法律规范等
房产项目成功运作离开外部良发展环境政府宏观调控政策变化济增长速度变化项目成功起影响作项目风险控制中尤注意外部环境掌握市场变化断适应外部条件变化达降低风险目面着重分析政府企业项目开发营建良发展环境
(1)控制房产项目规模供结构调控
①计划调控
重点合理规划现开发土投保护农土城市开发土资源时房产开发住宅非住宅分类纳入国家区项目指导计划物业需求结构例制定种途土出计划限制土批租量调整房产级市场土供应结构达扩张物业供重偏开发规模缩减物业供重偏开发规模目实现调整类房产开发项目开发规模供结构住宅居民生活必需品涉面广带动性强带动房产建筑建材等相关产业金融保险中介服务业等发展政府土批租应予政策倾斜力扶持楼堂馆豪华墅等相市场需求剩项目应严格控制批租类途土
②信贷调控
根信贷资金占房产开发项目总额重房产项目规模速度合理安排类房产信贷资金量利率增加信贷效性房产项目方信贷规模符合调整物业供结构求房产项目行政府预定方进行政府信贷调控应适增加中低收入者住宅建设等符合社会需求房产开发项目信贷例增加信贷资金量降低信贷利率扩住宅供例项目规模
③财政调控
通增加减少国家预算中房产项目建设性预算支出扩紧缩公设施安居工程等方面政府项目提高降低房产开发流通相关税率抑制刺激房产项目利国家信发行房产债券吸收社会资金房产开发商方提供低息息贷款调节房产项目规模引导项目方政府财政调控应中低收入者住宅建设等符合社会需求房产开发项目予系列政策优惠包括实行贴息贷款免收土出金减免税费等鼓励类房产开发项目建设提高房产供结构中重
④项目审批调控
控制项目规模引导项目流建立严格房产开发项目申报审批备案制度房产开发预售制度级房产理部门应时汇总关房产开发项目资料社会公布市场严重供求房产项目原应予批准建设尚未开工应禁止开工
(2)房产消费需求消费结构调控
①消费信贷调控
围绕居民生产性生活性房产合理适度消费需求适应居民收入水消费层次结构控制住房揭规模力发展住房房产消费信贷增加房产消费信贷资金量降低消费信贷利率提高居民住房购买力实现住房潜需求效需求转化增住宅房产需求结构中重中特应注重解决中低收入者住房问题墅写字楼商场工业厂房等需求根济发展目标现状采适度紧政策需求纳入固定资产需求控制范围
②财政税收
利财政措施税收杠杆作调节房产消费需求推动房产需求结构优化例通政府财政消费补贴财政贴息税收减免扩居民住宅房产需求增加房产需求结构中重
③相关改革
进行相关济体制改革调动房产消费需求例深化住房制度改革快全面实现住房补贴货币化时提高公房租售价配合住房贷款揭增加市场商品房现实需求量调节商品房房产需求结构中重
需指出调节房产商品社会总供总需求衡重点应放区城市放住宅方面时注意房产商品效需求潜需求区注意协调房产业整国民济特区济发展适例衡发展总国现阶段房产项目宏观调控政策应控制级土市场源头土保护基础紧缩高档商场写字楼等楼堂馆项目盘活消化住宅存量发展房产金融中介服务培育物业理服务体系形成相互衔接稳定协调房产项目规模结构体系确保房产业健康持续稳定发展更满足建设生活需
(3)建立健全房产项目风险分担体系风险转市场
房产项目项阶段体参连续程参体包括开发商政府金融机构保险机构担保机构专业咨询中介机构消费者等行体房产开发程中承担着风险然分享风险收益正体加入形成房产项目风险社会化分担体系房产项目风险承担者数目增加风险够通种渠道疏散单体降低单体承担风险时形成优势互补增强房产项目总体抗风险力<159>房产项目风险分担体系中开发商房
产项目风险承担者承担中部分风险政府承担风险社会效益风险损失环境效益风险损失金融机构保险担保机构作房产项目风险受方承担开发商转移诸融资保险担保等方面部分风险专业咨询中介机构承担着咨询代理等方面风险消费者作房产商品终购买者者承担购买房产商品达预期功效房产商品技术性质量保值增值等方面满足消费者求风险良房产项目风险分担体系实现房产项目风险理保障相政府说具强风险承受力政府应通项目补贴税收优惠信贷扶持等适增加承担房产项目风险例
现代风险理基策略风险转济单位承担现代济体系中济体具风险承担理力通风险交易风险承受力低体实现风险转风险承受力高体风险——收益机理渡相应风险收益方房产项目程中许风险通风险转消减少例房产营销风险通定合转销售代理中介机构诸质量风险等通保险等风险交易工具转出国目前房产市场处发展阶段房产风险市场更尚未真正起步风险交易工具极匮乏风险交易成太透明房产项目风险少实现转移出疑房产项目风险理利阻碍房产业发展
(4)建立房产项目风险约束机制
国房产业发展已初步形成项目体元化项目审批层次融通资金渠道格局方然存项目规模失控项目结构失衡项目效益佳问题究原没建立房产项目风险约束机制房产项目活动中没相应制约关系调节控制房产项目行包括项目体风险约束机制项目审批风险约束机制融资风险约束机制
①项目体风险约束机制
国房产项目体目前政府房产开发公司项目者政府项目国房产开发公司说政府部门拥项目决策权审批权项目收益基政府政府作投资体作风险承担体风险项目营者承担营者没决策权营失误引起风险营者没承担风险责终国家承担必须建立房产项目体风险约束机制指导制定批准部门领导决策行带项目风险负责发生重项目失误应追究相关决策者部门领导行政法律责确保项目严肃性科学性时应加快国房
产企业现代企业制度改革实现政企分开明晰产权者营者分离企业理房产项目风险负责强化国资产理监督
②项目审批风险约束机制
目前国房产项目已形成层次审批机构市级审批省级审批等级审批机构审批权限明确审批权分散部门规划审批建设审批等仅项目审批时间长 延误项目时机审批机构没真正独立决策权法形成明确审批责明确级审批机关权利责撤撤精简项目审批机构时规范项目审批者行制定明确审批权限标准责标准奖惩措施作项目审批风险承担体出现问题该体全面负责做谨慎进行项目分析评价国家关政策进行房产项目审批严项目审批关
③融资风险约束机制
国融资机构现状没独立融资决策权某开发项目否予融资融少资受方面干扰远未摆脱作政府出纳机关状况然没决策权然承担融资风险造成风险国家承担合理局面必须建立资金融通风险约束机制融资机构融资决策全面负责承担相应融资风险
(5)建立全国区房产信息中心房产项目风险预警系统
现代风险理单消极损失补偿积极损失预防建立全国区房产信息中心房产项目风险预警系统政府指导房产业发展重影响房产企业济行重手段通房产济信息中心政府决策机构准确时全面获反映前房产项目总量供求房产结构等种信息风险损失历史资料种风险理措施效果资料通风险预警系统评价前房产济总体运行情况预测房产未发展趋势提供预警政府宏观决策提供科学促进房产济健康运行防范房产项目风险时房产开发商正确决策项目时机项目房产类型间接起调整房产项目结构调节房产项目风险作前定程度反映国房产济运行状况起风险预警作中房预警系统国房预警系统
针国房产项目风险理现状企业部发展外部环境建设扩种融资渠道等角度提出
详细建议房产开发企业加强房产项目风险理关键加强身抵抗风险力具体措施包括：建立现代企业制度编制科学完备风险理计划书强化项目风险理研究建立企业风险理组织建立信息咨询系统建立风险理绩效评价体系等金融角度提出扩融资渠道充分利保险企业发展外部环境讲需强调方面：控制房产项目规模供结构控制消费需求消费结构建立项目风险分担体系风险转市场建立房产项目风险约束机制等时文着重强调类利益相关者应采取赢合作
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