重庆高层物业产品创新趋势研究
旭日产研究
2005年秋季房交会10月23日结束次房交会参展楼盘210全新亮相楼盘26
统计次秋交会130普通高层项目占总项目数6成部分年花园洋房墅流产品开发商完成相应续产品外新推楼盘方转高层龙湖观山水紫城高层金科廊桥水岸观天高层……城六区渝北两路巴南北碚少中规模高层住宅放量
统计预测2005年半年重庆高层放量会500万方米总体重庆明年高层量增加价格稳中升受土供应价格影响高层城市住宅流预计明年会高层龙湖金科复融侨等线开发商推出量高层
高层物业总概
1 物业类型供应概述：
房交会展出高层现发展趋势高层物业发展城市建设流亮相高层项目130占参展楼盘数目62％展出写字楼项目3墅花园洋房项目52高层占决数
预计明年高层物业放量继续升温达1000万方米
2 济技术指标：
传统意义高层建筑通常高密度高容积率作出园林景观通常压迫感然高层低密度龙湖·水晶郦城令找开阔气感觉般说高层容积率较复·城容积率19建筑密度仅1031％高层做样豪迈实属易生活品质提高开发商绿化率控制30％高层物业低中高趋势：低密度中容积率高绿化率
楼盘名称
容积率
绿化率
建筑密度
融侨半岛·云满庭
409
36
15
复·城
19
52
10
阳光100国际新城
251
35
29
3 产品：
新推楼盘中逐渐中户型发展趋势日益显现面积相应减紧凑型住宅前途次房交会实际交易数：70～110米范围住房受欢迎均90方米住房需求达70
楼盘
户型
面积
价格
风格
长安丽
两房三房
80140
3400
新加坡园林景观
金·天泰广场
两房三房
72118
2900
——
雪梨澳乡
房两房三房
2580
未定
澳洲风情
爱家丽
两房三房
70180
未定
意利风格
长安丽产品突破原高层观念增强居住舒适性区采取围合式结构引进新加坡园林景观做城市资源协调配合怡景天域板江景豪宅等项目出现充分说明高层观念突破高层项目定位仅仅针中低端客户高层物业高端化定位趋势显著
4 区域分布：
统计数高层分布区域江北南岸北部新区占前三位仅南坪观音桥等市中心云集百万方米高层城市中心高层住宅集群效应显现区域高层少高新区沙坪坝区渝中区高层放量非常时次房交会出出高层建筑郊区发展趋势
5 建筑外观：
高层建筑受身特点限制基采现代风格外形俊朗挺拔水晶郦城挺拔疏朗建筑形态外观重塑高层电梯公寓美感佳禾钰茂·香港城采非常冷峻灰黑色体现天空城超前现代
6 需求方面：
新购房需求报告出消费者高层需求量增加次调查中消费者选择高层占414％春季房交会选择高层消费者占2066％消费者居住观念改变龙湖（紫城观山水）金科（绿韵康城廊桥水岸）鲁星城融侨（云满庭）华宇（金砂港湾渝州新林泉雅舍）等线楼盘供应消费引导关高层物业品质居住舒适性提高相关联
综居住观念变化高层物业产品断创新整城市建筑中高层物业绝流总体言旭日产研究认重庆高层物业分化升级包括二流：
l 郊高层密度降低容积率趋低绿化率趋高强调规模社区环境注重营造完善城市配套功
l 城市中心区高层强调景观性做城市资源协调配合
二高层物业产品创新
土三品牌房商（华宇龙湖金科）年约走高层路线房交会首次露脸渝中名郡春风·城市心筑爱加丽中华新城等新项目唱着高层歌
着众开发商纷纷涉足开发高层住宅楼盘重庆楼市新高层时代呼啸传统意义高层相新高层创新机会
越发成熟高层物业产品购房者真正需解析高层产品：
（）规划创新：
水晶郦城出现标志新高层开始逐步规划作探索尝试龙湖水晶郦城项目规划中胆推出高层低密度布局方式70米楼体景观间距颠覆高层围合式布局传统思路花园洋房等层住宅相高层绝部分优势集中表现良景观性新高层规划探索尝试实现高层景观环境进步突破
（二）技术创新：
新高层出现够旧高层公寓区分开新技术运关键建筑科学技术发展新高层发展提供技术保障米兰天空创奥韵方面代表作市目前建筑节示范住宅区米兰天空墙体中采保温隔热技术时运塑钢双层玻璃介绍建筑节技术够源利率提高
50％创奥韵西南区第家国家健康住宅示范区围绕着节健康住宅舒适性该项目建筑新技术新材料运做尝试重庆首家时采中空玻璃外墙保温隔热浮筑楼盘隔声技术
（三）观念创新：
新高层发展必须观念创新介绍金科·绿韵康城期产品突破原高层观念采风车状设计够实现三面通风采光增强居住舒适性外海客灜洲怡景天域出现充分说明高层观念突破高层项目定位仅仅针中低端客户高层高端豪宅关键墅产品差异化
（四）产品创新：
年房交会高层物业卖点现
Ø 板式高层提升居住品质：板式高层高层物业2005年品质提升方鲁星城二期推板式高层怡景天域推出板式江景豪宅
Ø 二入户花园设置改高层住宅没私家花园俗套推出新盘中设置入户花园沙坪坝区雪梨澳乡25ｍ²MINI公寓75ｍ²舒适居室例外设置320ｍ²入户花园快节奏生活劳顿身心彻底放松
Ø 三阳台趋高层设计中客厅景观阳台厨房外生活阳台次房交会参展爱家丽细数套三房模型阳台数竟5均步式阳台添室观景点阳光绿相映成趣休闲观景怡然客厅书房阳台阳台面积拓宽1318ｍ²动静具创意
Ø 四独立式餐厅设置餐厅位置般客厅旁边独立式餐厅出现进餐环境改变
Ø 五双卫生间设置三房户型般会设置2卫生间现居家更讲究舒适性私密性两房户型中样设置2卫生间紫城户型中卫面积43
ｍ²51ｍ²客卫面积稍般43ｍ²卫生间数量增加外限空间入厕区盥洗区分隔形成干湿分区舒适性提高
Ø 六功房途样化功书房储藏室衣帽间保姆房宠物房等途功房户型设置中逐步细化广泛应尤衣帽间通常卫相邻面积设定4ｍ²左右般方正户型外装修出现圆形设计具格
Ø 七卧三面采光设置卧面积般设置15ｍ²24ｍ²左右飘窗设计新兴卧室转角落窗弧形墙面带灵动居室视觉空间观山水样板房发现卧非弧形墙面三面均采光重庆户型设计中十分罕见
总体言旭日产研究认重庆高层物业产品创新趋势核心：
l 产品创新强调居住舒适性生活品质提升
l 注重产品细节处性化设计居住舒适性考量开发商提升产品价值关键
三总结
城市中心高层住宅更代表城市总体形象住宅发展水建设市中心高层住宅产品提升产品附加值开发商说责非常重
房交会体验越越高层建筑矗立天已接受变化样高层住宅技术创新高层层花园洋房间关联性鉴性高层住宅发展素
重庆市高层住宅市场发展迅速高层分布城市区域区域发展基较均衡区高层供应中江北区北部新区南岸区热点区域价格根区域位置定区域价差逐渐缩走势稳产品质量提高产品元化符合层次消费者需特中户型产品升温扩消费群
旭日产研究 李华文
附：部分高层住宅调查表
楼盘名称
区位
区域
体量（万方）
容积率
绿化率
户型
面积ｍ²
空间形式
价格
形式
雪梨澳乡
副中心
沙坪坝区
9
7
30％
房两房三房
2580
层跃层
未定
板式
东春天EF组团
郊区
渝北区
30
231
40％
76128
3400
龙湖紫城
郊区
渝北区
39
252
50％
三房四房
98127
层
3800
点式
尚源印象
郊区
渝北区
105
182
未定
典雅麒龙山水
郊区
巴南区
11
169
38
三房
111
错层
2580
爱家丽
郊区
渝北区
50
195
50％
两房三房
78180
层跃层
未定
东海长洲
副中心
南岸区
45
552
30
2980
长安丽
副中心
江北区
276
32
33
两房三房
80140
3400
板式点式结合
金天泰广场
副中心
渡口区
13
578
22
两房三房
72118
错层跃层
2900
点式
融侨半岛云满庭
滨江
南岸区
24
409
36
3700
洲际半岛新城
中心区
渝中区
10
598
45
120160
4500
阳光100城市广场
滨江
江北区
40
6
30
40172
3350
建筑综合体
海棠晓月·怡景天域
滨江
南岸区
79
298
46
230280
跃层
5600
板式豪宅
卓越美丽山水
滨江
沙坪坝区
161
399
33
三房
3350
点式
复城
郊区
渝北区
80
19
52
100120
3600
板式点式结合
国瑞城
副中心
渡口区
277
434
20％
2800
香港城
副中心
渡口区
15
541
27
层
2800
点式
半岛中驰荟景
中心区
渝中区
20
户型
未定
9栋高层
注：黑色字体新亮相楼盘
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旭日产研究
2005年秋季房交会10月23日结束次房交会参展楼盘210全新亮相楼盘26
统计次秋交会130普通高层项目占总项目数6成部分年花园洋房墅流产品开发商完成相应续产品外新推楼盘方转高层龙湖观山水紫城高层金科廊桥水岸观天高层……城六区渝北两路巴南北碚少中规模高层住宅放量
统计预测2005年半年重庆高层放量会500万方米总体重庆明年高层量增加价格稳中升受土供应价格影响高层城市住宅流预计明年会高层龙湖金科复融侨等线开发商推出量高层
高层物业总概
1 物业类型供应概述：
房交会展出高层现发展趋势高层物业发展城市建设流亮相高层项目130占参展楼盘数目62％展出写字楼项目3墅花园洋房项目52高层占决数
预计明年高层物业放量继续升温达1000万方米
2 济技术指标：
传统意义高层建筑通常高密度高容积率作出园林景观通常压迫感然高层低密度龙湖·水晶郦城令找开阔气感觉般说高层容积率较复·城容积率19建筑密度仅1031％高层做样豪迈实属易生活品质提高开发商绿化率控制30％高层物业低中高趋势：低密度中容积率高绿化率
楼盘名称
容积率
绿化率
建筑密度
融侨半岛·云满庭
409
36
15
复·城
19
52
10
阳光100国际新城
251
35
29
3 产品：
新推楼盘中逐渐中户型发展趋势日益显现面积相应减紧凑型住宅前途次房交会实际交易数：70～110米范围住房受欢迎均90方米住房需求达70
楼盘
户型
面积
价格
风格
长安丽
两房三房
80140
3400
新加坡园林景观
金·天泰广场
两房三房
72118
2900
——
雪梨澳乡
房两房三房
2580
未定
澳洲风情
爱家丽
两房三房
70180
未定
意利风格
长安丽产品突破原高层观念增强居住舒适性区采取围合式结构引进新加坡园林景观做城市资源协调配合怡景天域板江景豪宅等项目出现充分说明高层观念突破高层项目定位仅仅针中低端客户高层物业高端化定位趋势显著
4 区域分布：
统计数高层分布区域江北南岸北部新区占前三位仅南坪观音桥等市中心云集百万方米高层城市中心高层住宅集群效应显现区域高层少高新区沙坪坝区渝中区高层放量非常时次房交会出出高层建筑郊区发展趋势
5 建筑外观：
高层建筑受身特点限制基采现代风格外形俊朗挺拔水晶郦城挺拔疏朗建筑形态外观重塑高层电梯公寓美感佳禾钰茂·香港城采非常冷峻灰黑色体现天空城超前现代
6 需求方面：
新购房需求报告出消费者高层需求量增加次调查中消费者选择高层占414％春季房交会选择高层消费者占2066％消费者居住观念改变龙湖（紫城观山水）金科（绿韵康城廊桥水岸）鲁星城融侨（云满庭）华宇（金砂港湾渝州新林泉雅舍）等线楼盘供应消费引导关高层物业品质居住舒适性提高相关联
综居住观念变化高层物业产品断创新整城市建筑中高层物业绝流总体言旭日产研究认重庆高层物业分化升级包括二流：
l 郊高层密度降低容积率趋低绿化率趋高强调规模社区环境注重营造完善城市配套功
l 城市中心区高层强调景观性做城市资源协调配合
二高层物业产品创新
土三品牌房商（华宇龙湖金科）年约走高层路线房交会首次露脸渝中名郡春风·城市心筑爱加丽中华新城等新项目唱着高层歌
着众开发商纷纷涉足开发高层住宅楼盘重庆楼市新高层时代呼啸传统意义高层相新高层创新机会
越发成熟高层物业产品购房者真正需解析高层产品：
（）规划创新：
水晶郦城出现标志新高层开始逐步规划作探索尝试龙湖水晶郦城项目规划中胆推出高层低密度布局方式70米楼体景观间距颠覆高层围合式布局传统思路花园洋房等层住宅相高层绝部分优势集中表现良景观性新高层规划探索尝试实现高层景观环境进步突破
（二）技术创新：
新高层出现够旧高层公寓区分开新技术运关键建筑科学技术发展新高层发展提供技术保障米兰天空创奥韵方面代表作市目前建筑节示范住宅区米兰天空墙体中采保温隔热技术时运塑钢双层玻璃介绍建筑节技术够源利率提高
50％创奥韵西南区第家国家健康住宅示范区围绕着节健康住宅舒适性该项目建筑新技术新材料运做尝试重庆首家时采中空玻璃外墙保温隔热浮筑楼盘隔声技术
（三）观念创新：
新高层发展必须观念创新介绍金科·绿韵康城期产品突破原高层观念采风车状设计够实现三面通风采光增强居住舒适性外海客灜洲怡景天域出现充分说明高层观念突破高层项目定位仅仅针中低端客户高层高端豪宅关键墅产品差异化
（四）产品创新：
年房交会高层物业卖点现
Ø 板式高层提升居住品质：板式高层高层物业2005年品质提升方鲁星城二期推板式高层怡景天域推出板式江景豪宅
Ø 二入户花园设置改高层住宅没私家花园俗套推出新盘中设置入户花园沙坪坝区雪梨澳乡25ｍ²MINI公寓75ｍ²舒适居室例外设置320ｍ²入户花园快节奏生活劳顿身心彻底放松
Ø 三阳台趋高层设计中客厅景观阳台厨房外生活阳台次房交会参展爱家丽细数套三房模型阳台数竟5均步式阳台添室观景点阳光绿相映成趣休闲观景怡然客厅书房阳台阳台面积拓宽1318ｍ²动静具创意
Ø 四独立式餐厅设置餐厅位置般客厅旁边独立式餐厅出现进餐环境改变
Ø 五双卫生间设置三房户型般会设置2卫生间现居家更讲究舒适性私密性两房户型中样设置2卫生间紫城户型中卫面积43
ｍ²51ｍ²客卫面积稍般43ｍ²卫生间数量增加外限空间入厕区盥洗区分隔形成干湿分区舒适性提高
Ø 六功房途样化功书房储藏室衣帽间保姆房宠物房等途功房户型设置中逐步细化广泛应尤衣帽间通常卫相邻面积设定4ｍ²左右般方正户型外装修出现圆形设计具格
Ø 七卧三面采光设置卧面积般设置15ｍ²24ｍ²左右飘窗设计新兴卧室转角落窗弧形墙面带灵动居室视觉空间观山水样板房发现卧非弧形墙面三面均采光重庆户型设计中十分罕见
总体言旭日产研究认重庆高层物业产品创新趋势核心：
l 产品创新强调居住舒适性生活品质提升
l 注重产品细节处性化设计居住舒适性考量开发商提升产品价值关键
三总结
城市中心高层住宅更代表城市总体形象住宅发展水建设市中心高层住宅产品提升产品附加值开发商说责非常重
房交会体验越越高层建筑矗立天已接受变化样高层住宅技术创新高层层花园洋房间关联性鉴性高层住宅发展素
重庆市高层住宅市场发展迅速高层分布城市区域区域发展基较均衡区高层供应中江北区北部新区南岸区热点区域价格根区域位置定区域价差逐渐缩走势稳产品质量提高产品元化符合层次消费者需特中户型产品升温扩消费群
旭日产研究 李华文
附：部分高层住宅调查表
楼盘名称
区位
区域
体量（万方）
容积率
绿化率
户型
面积ｍ²
空间形式
价格
形式
雪梨澳乡
副中心
沙坪坝区
9
7
30％
房两房三房
2580
层跃层
未定
板式
东春天EF组团
郊区
渝北区
30
231
40％
76128
3400
龙湖紫城
郊区
渝北区
39
252
50％
三房四房
98127
层
3800
点式
尚源印象
郊区
渝北区
105
182
未定
典雅麒龙山水
郊区
巴南区
11
169
38
三房
111
错层
2580
爱家丽
郊区
渝北区
50
195
50％
两房三房
78180
层跃层
未定
东海长洲
副中心
南岸区
45
552
30
2980
长安丽
副中心
江北区
276
32
33
两房三房
80140
3400
板式点式结合
金天泰广场
副中心
渡口区
13
578
22
两房三房
72118
错层跃层
2900
点式
融侨半岛云满庭
滨江
南岸区
24
409
36
3700
洲际半岛新城
中心区
渝中区
10
598
45
120160
4500
阳光100城市广场
滨江
江北区
40
6
30
40172
3350
建筑综合体
海棠晓月·怡景天域
滨江
南岸区
79
298
46
230280
跃层
5600
板式豪宅
卓越美丽山水
滨江
沙坪坝区
161
399
33
三房
3350
点式
复城
郊区
渝北区
80
19
52
100120
3600
板式点式结合
国瑞城
副中心
渡口区
277
434
20％
2800
香港城
副中心
渡口区
15
541
27
层
2800
点式
半岛中驰荟景
中心区
渝中区
20
户型
未定
9栋高层
注：黑色字体新亮相楼盘
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