商业产项目开发流程
1市场条件判断
开发商需项目初期首先项目拟选择区市场条件进行初步分析判断
该判断称初判断：进行针项目微观角度分析仅区市场状况潜力入手判断该城市区发展相应商业房产项目行性该项目定位宏观思考
商业房产形式种类较种商业房产形式存市场成熟性问题：果某区社会生产力水较低收入水高话投资商实力该区投资建设型商业房产项目
2项目位置选择
商业房产项目位置选择问题项目成功决定性实际方适合做商业房产开发某方具备相应条件做
商业房产鉴功特点位置周边条件求普通房产相住宅社区幢写字楼解决客流局限定范围商业房产解决客流会着营状态变化会发生倍增会发生锐减商业房产项目客流发生倍增时候项目位置否适应成重问题
针项目确定方案开发商组织团队进行该项工作研究分析委托专业咨询机构进行选址
3判断发展规模
完成商业房产项目选址工作需针特定项目址进行市场前景发展规模行性分析确定该项目市场基础周边商圈覆盖口情况客户流量客户流产生项目营业额项目发展规模等系列相关问题
例：位北京崇文门新世界商场期出租面积达74000方米二期出租面积达43000方米期1998年投入运营生意兴隆二期2000年开业二期长期营状况佳理商开始认商品组合原二期商品组合调整二期然营状况良直二期营状况改观实新世界二期运营佳原市场规模判断准确：崇文门区2000年尚足支撑面积十万方米商业说明开发商市场支撑发展规模判断够准确
该项工作属微观判断咨询机构分析时方法：市场调查基础建立相关分析模型测算出该项目址发生客户流量区均零售消费额判断测算出该项目零售额参区商业设施方米均零售额出该项目发展商业房产项目规模
咨询机构进行述分析时基础数信息取渠道分析结果咨询机构商业房产项目做市场分析时采政府年鉴作基础信息分析程中采较基市场验假设该种分析方法优点缺点明显某市场调查业咨询机构做商业房产项目市场分析时充分发挥优势量调查信息建立全方位分析模型项目市场潜力进行分析判断假设较少结更具时效性
认述两种咨询机构融合
做完市场咨询承受发展规模研究需项目特定位置市场潜力商圈分析等资料项目客户定位进行阶段性判断然阶段完成该项工作存偏差性需做初步确定时面环节中作出丰富调整
4项目土取政府许
完成商业房产项目市场前景发展规模分析面项目土取政府许问题土取指投资商政府土部门商定价格政府土部门相应块定期限土开发权政府许指政府相关部门申请建设商业房产项目政府相应计划委员会规划局商业委员会等政府机构批准等
项目土取两标准：
1）土规模标准商业房产项目土规模求：满足该项目身功需够
2）土价格标准土价格高低直接决定项目竞争优势尤项目运做初期土价格越低前期资金压力越
5项目定位细化
彻底细致研究分析项目目标客户市场定位产品形式特点启动策略财务测算等相关问题步骤项目成功否重素果定位出现偏差项目没成功反复探讨反复修改定位定位准确程度取决市场
通常第四第五步时实施取程中修正项目定位项目定位程中取工作已开始
6项目规划设计
项目规划设计包括项目方案设计初步设计施工图设计等中尤方案设计重中重：方案设计称宏观设计决定商业房产项目外部布局部功土利效率室空间利效率商铺出租价格潜力室空间合理动线布局等初步设计施工图设计称微观设计方案设计基础进行纯建筑工程角度深化细化
般开发商委托外国设计机构进行方案设计阶段设计委托国设计单位进行初步设计施工图设计该种组合降低设计成保证设计质量必须国外设计机构明确方案设计深度否方案设计深度达应求国设计机构法正确完成初步设计施工图设计者完成会量潜问题遗留开发商
7设计方案市场化
指投资商必须建筑师概念设计方案提供商业房产市场专家商业策划公司市场专家商业策划公司针概念设计提出基市场角度修改建议三方间沟通交流必须次循环限度保证终设计方案市场化理念具市场准确度
正开发商忽略重视十分重环节
原商业房产项目必须强调营百货店超市专卖店业态商业房产里面合理布局客流效引导需求果商业房产设计限度满足商户功需求商户简单选择选择该项目商业房产项目设计必须遵守市场需求
建筑师长处通建筑美学思路效创造美学空间建筑师展现特点风格美学空间概念关注建筑师美学空间概念身没错误建筑艺术品转化商业产品必须市场概念功概念融合进否该项目面空前市场压力
例：第五街商业街坊 商业房产项目建筑师市场专家咨询公司循环沟通该项目方案设计确定
8项目设计市场调整方案财务方案系统化整合
完成述项目设计市场调整方案财务融资方案需方案进行调整系统整合问题通调整整合判断项目规模投资回报关系否合理判断项目投资规模企业身资金资源背景否符合投资规律判断投资商身资金资源股权期间否合理行等果述判断结果存问题需回设计阶段进行相关调整循环进行市场调整方案财务融资方案验证确定终行方案
9项目方案政府许
指完成项目方案系统化整合需政府计划部门提交行性研究报告规划部门提交方案设计交通部门提交交通方案消防部门提交消防方案环保部门提交环境评估报告供电部门提交项目电方案天然气水公司市政理部门提交相应方案部门提交文件述部门认批准程项目方案政府许程常规讲需少半年时间需认真
述政府许项容中行性批复规划审批交通审批消防审批市政审批较核心部分影响项目终规划项目交通条件保证项目方案否满足消防规范项目否足够电力市政配套条件述审批发生较变化会影响项目投资回报预测
项目行性审批程中需合理安排政府公关活动
1）交通审批
交通审批指规划部门协助交通部门该商业房产项目交通进行审批通常需委托专业交通研究机构进行项目交通分析研究商业房产项目建成周边交通系统影响项目身交通组织进行方案设定分析研究行性交通条件交通组织成功运营起决定性作 交通问题成项目障碍成项目成功瓶颈商业房产项目讲良外部交通环境会效引导客流进入项目消费否会降低访客户数量良部交通设置避免交通堵塞促进项目部交通循环
2）消防审批
指消防部门该商业房产项目方案设计根国家消防规范进行审查终确定该方案否符合国家消防规范否予批准程果消防部门终否定该项目消防设计意味着前面作工作程度需返工造成极浪费 般说项目设计方案目前国落消防规范间存突似必然事情毕竟国消防规范保守作商业业态复杂形式商业房产项目突破中国消防规范话真正应功建设面种突开发商应探索双方衡点
3）规划审批
指项目区规划理部门开发商报项目方案设计项目规划条件基础结合诸交通审批消防审批等专项审批结果项目规划方案进行批准程规划审批结果商业房产项目操作程中项目成功起决定作环节规划审批旦定案商业房产方案基确定原修改修改否浪费太
规划审批程开发商极关键：果发生规划审批方案报方案差距较情况投资商说面需返工损失利益问题想保证规划审批计定目标实现必须效政府部门进行沟通做政府公关系工作等
10项目招投标
指开发商完成项目设计方案深化项目规划审批项目土许招投标程序确定项目施工企业监理单位工料测量师面阶段机电咨询商等便做项目施工准备程
11项目财务核算
指开发商完成项目设计方案建立委托专门财务融资机构该商业房产项目成收益投资回报率投资回报敏感性分析等进行专业化分析投资商项目进行投资微观量化决策财务分析核算程中财务融资机构需项目市场前景发展规模行性参考量引分析结
型商业房产项目该项工作需需做细尤采取销售模式商业房产项目财务核算工作简化
12资金需求方案
指财务融资机构结合项目财务核算进步细化项目资金需求量资金流量工作该项工作需首先项目工程资金量资金流进行宏观方案编制结合项目项资金需求终完成该项目资金需求方案
13融资方案
指开发商结合资金状况企业身资源股权策略等项目资金需求方案参象制定资金供计划强调投资商资金状况企业身资源股权策略参象金融工具基础企业身资源否非非市场素存企业效金融支持国商业房产投资商懂金融投资附企业资源特点项目运做时低估身资源重性高评价身项目中价值盲目产生股权高期导致融资方案行
项目财务核算资金需求方案融资方案开发商准确判断项目操作性关重测算相关方案准确度会直接影响投资商决策准确度
14项目融资
非开发商足够资金做支持非项目采取出售投资模式投资商旦完成项目设计方案财务融资方案决策推进项目运做程中重工作项目融资工作项目融资包括项目开发阶段资金准备项目运营期间资金准备两阶段容形式股权融资债权融资
开发商进行项目融资工作前首先进行项目融资决策工作准确商业房产项目融资策略方案进行决策限度保证融资工作效进行果开发商高估计该项目中股权期融资程中必然面失败终严重影响融资工作进程
完成融资决策进行首工作项目商业计划书编写工作项目商业计划书投资商金融机构解该项目效渠道
完成项目商业计划书编写工作开始该项目融资操作工作融资操作形式两种：1）委托专业融资服务机构进行融资2）组织融资团队进行融资两种融资方式相互间突果协调话会齐头进
第种融资操作初步进入商业房产投资领域投资商讲必少专业商业房产融资服务机构通特殊操作渠道该商业房产项目国际资直接快速兑接国际事商业产投资金融机构实际局限某圈子里面果金融圈子解机构熟悉盲目撞会耽误时间会取进展
然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时开发商需付出融资成需融资服务机构支付定融资启动费时需外支付相总融资金额255费作融资服务费述融资服务费标准国际融资通行收费标准开发商认述标准太高明确求15左右融资费融资服务机构专业化力绝数问题换言种融资机构太完成项目融资
第二种融资操作已商业房产项目操作验融资验投资商讲采纳投资商进行融资操作必须建立融资团队融资团队非简单两组成
15市场策划
项目市场策划项目成功关重高明市场策略降低项目成效开市场空间收益空间利润空间赢市场必须面市场竞争局面避免竞争市场策略制胜关键举
16招商
项目招商方式两种：1）委托专业招商咨询机构进行项目招商2）搭建招商团队进行招商工作商业房产项目讲国际知名零售商请进利整项目招商力店通常招商咨询机构更解国际知名零售商需求委托专业咨询机构进行项目前期招商更效促进项目进展
17价格策略
采取商铺出售方案项目讲开发商需商铺售价进行预测市场策略进行售价决策商铺售价首先商铺身价值决定次市场策略效提升商铺价值售价决策准确性利项目出售操作
价格策略三种：高开低走开走低开高走
18租金策略
开发商招商阶段需商铺租金进行科学预测预测必须现状市场研究未市场预测仅考虑身市场空间考虑竞争市场影响力租金判断项目招商意义非常准确租金定位提高项目招商效率
19理公司选择
项目取成功重素商业房产物业理理商招商工作融资工作工程进行积极影响作重性远远招商影响理商选择范围较国商业产理商较少国际香港东南亚等国家区机构
商业房产理公司介入方式1）理公司理参股2）聘请理公司
实理公司应该项目设计阶段参进项目招商融资处果项目项目刚开始运做时谈定知名理公司进行未项目理开发商融资时更容易投资伙伴认招商工作容易进行等
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1市场条件判断
开发商需项目初期首先项目拟选择区市场条件进行初步分析判断
该判断称初判断：进行针项目微观角度分析仅区市场状况潜力入手判断该城市区发展相应商业房产项目行性该项目定位宏观思考
商业房产形式种类较种商业房产形式存市场成熟性问题：果某区社会生产力水较低收入水高话投资商实力该区投资建设型商业房产项目
2项目位置选择
商业房产项目位置选择问题项目成功决定性实际方适合做商业房产开发某方具备相应条件做
商业房产鉴功特点位置周边条件求普通房产相住宅社区幢写字楼解决客流局限定范围商业房产解决客流会着营状态变化会发生倍增会发生锐减商业房产项目客流发生倍增时候项目位置否适应成重问题
针项目确定方案开发商组织团队进行该项工作研究分析委托专业咨询机构进行选址
3判断发展规模
完成商业房产项目选址工作需针特定项目址进行市场前景发展规模行性分析确定该项目市场基础周边商圈覆盖口情况客户流量客户流产生项目营业额项目发展规模等系列相关问题
例：位北京崇文门新世界商场期出租面积达74000方米二期出租面积达43000方米期1998年投入运营生意兴隆二期2000年开业二期长期营状况佳理商开始认商品组合原二期商品组合调整二期然营状况良直二期营状况改观实新世界二期运营佳原市场规模判断准确：崇文门区2000年尚足支撑面积十万方米商业说明开发商市场支撑发展规模判断够准确
该项工作属微观判断咨询机构分析时方法：市场调查基础建立相关分析模型测算出该项目址发生客户流量区均零售消费额判断测算出该项目零售额参区商业设施方米均零售额出该项目发展商业房产项目规模
咨询机构进行述分析时基础数信息取渠道分析结果咨询机构商业房产项目做市场分析时采政府年鉴作基础信息分析程中采较基市场验假设该种分析方法优点缺点明显某市场调查业咨询机构做商业房产项目市场分析时充分发挥优势量调查信息建立全方位分析模型项目市场潜力进行分析判断假设较少结更具时效性
认述两种咨询机构融合
做完市场咨询承受发展规模研究需项目特定位置市场潜力商圈分析等资料项目客户定位进行阶段性判断然阶段完成该项工作存偏差性需做初步确定时面环节中作出丰富调整
4项目土取政府许
完成商业房产项目市场前景发展规模分析面项目土取政府许问题土取指投资商政府土部门商定价格政府土部门相应块定期限土开发权政府许指政府相关部门申请建设商业房产项目政府相应计划委员会规划局商业委员会等政府机构批准等
项目土取两标准：
1）土规模标准商业房产项目土规模求：满足该项目身功需够
2）土价格标准土价格高低直接决定项目竞争优势尤项目运做初期土价格越低前期资金压力越
5项目定位细化
彻底细致研究分析项目目标客户市场定位产品形式特点启动策略财务测算等相关问题步骤项目成功否重素果定位出现偏差项目没成功反复探讨反复修改定位定位准确程度取决市场
通常第四第五步时实施取程中修正项目定位项目定位程中取工作已开始
6项目规划设计
项目规划设计包括项目方案设计初步设计施工图设计等中尤方案设计重中重：方案设计称宏观设计决定商业房产项目外部布局部功土利效率室空间利效率商铺出租价格潜力室空间合理动线布局等初步设计施工图设计称微观设计方案设计基础进行纯建筑工程角度深化细化
般开发商委托外国设计机构进行方案设计阶段设计委托国设计单位进行初步设计施工图设计该种组合降低设计成保证设计质量必须国外设计机构明确方案设计深度否方案设计深度达应求国设计机构法正确完成初步设计施工图设计者完成会量潜问题遗留开发商
7设计方案市场化
指投资商必须建筑师概念设计方案提供商业房产市场专家商业策划公司市场专家商业策划公司针概念设计提出基市场角度修改建议三方间沟通交流必须次循环限度保证终设计方案市场化理念具市场准确度
正开发商忽略重视十分重环节
原商业房产项目必须强调营百货店超市专卖店业态商业房产里面合理布局客流效引导需求果商业房产设计限度满足商户功需求商户简单选择选择该项目商业房产项目设计必须遵守市场需求
建筑师长处通建筑美学思路效创造美学空间建筑师展现特点风格美学空间概念关注建筑师美学空间概念身没错误建筑艺术品转化商业产品必须市场概念功概念融合进否该项目面空前市场压力
例：第五街商业街坊 商业房产项目建筑师市场专家咨询公司循环沟通该项目方案设计确定
8项目设计市场调整方案财务方案系统化整合
完成述项目设计市场调整方案财务融资方案需方案进行调整系统整合问题通调整整合判断项目规模投资回报关系否合理判断项目投资规模企业身资金资源背景否符合投资规律判断投资商身资金资源股权期间否合理行等果述判断结果存问题需回设计阶段进行相关调整循环进行市场调整方案财务融资方案验证确定终行方案
9项目方案政府许
指完成项目方案系统化整合需政府计划部门提交行性研究报告规划部门提交方案设计交通部门提交交通方案消防部门提交消防方案环保部门提交环境评估报告供电部门提交项目电方案天然气水公司市政理部门提交相应方案部门提交文件述部门认批准程项目方案政府许程常规讲需少半年时间需认真
述政府许项容中行性批复规划审批交通审批消防审批市政审批较核心部分影响项目终规划项目交通条件保证项目方案否满足消防规范项目否足够电力市政配套条件述审批发生较变化会影响项目投资回报预测
项目行性审批程中需合理安排政府公关活动
1）交通审批
交通审批指规划部门协助交通部门该商业房产项目交通进行审批通常需委托专业交通研究机构进行项目交通分析研究商业房产项目建成周边交通系统影响项目身交通组织进行方案设定分析研究行性交通条件交通组织成功运营起决定性作 交通问题成项目障碍成项目成功瓶颈商业房产项目讲良外部交通环境会效引导客流进入项目消费否会降低访客户数量良部交通设置避免交通堵塞促进项目部交通循环
2）消防审批
指消防部门该商业房产项目方案设计根国家消防规范进行审查终确定该方案否符合国家消防规范否予批准程果消防部门终否定该项目消防设计意味着前面作工作程度需返工造成极浪费 般说项目设计方案目前国落消防规范间存突似必然事情毕竟国消防规范保守作商业业态复杂形式商业房产项目突破中国消防规范话真正应功建设面种突开发商应探索双方衡点
3）规划审批
指项目区规划理部门开发商报项目方案设计项目规划条件基础结合诸交通审批消防审批等专项审批结果项目规划方案进行批准程规划审批结果商业房产项目操作程中项目成功起决定作环节规划审批旦定案商业房产方案基确定原修改修改否浪费太
规划审批程开发商极关键：果发生规划审批方案报方案差距较情况投资商说面需返工损失利益问题想保证规划审批计定目标实现必须效政府部门进行沟通做政府公关系工作等
10项目招投标
指开发商完成项目设计方案深化项目规划审批项目土许招投标程序确定项目施工企业监理单位工料测量师面阶段机电咨询商等便做项目施工准备程
11项目财务核算
指开发商完成项目设计方案建立委托专门财务融资机构该商业房产项目成收益投资回报率投资回报敏感性分析等进行专业化分析投资商项目进行投资微观量化决策财务分析核算程中财务融资机构需项目市场前景发展规模行性参考量引分析结
型商业房产项目该项工作需需做细尤采取销售模式商业房产项目财务核算工作简化
12资金需求方案
指财务融资机构结合项目财务核算进步细化项目资金需求量资金流量工作该项工作需首先项目工程资金量资金流进行宏观方案编制结合项目项资金需求终完成该项目资金需求方案
13融资方案
指开发商结合资金状况企业身资源股权策略等项目资金需求方案参象制定资金供计划强调投资商资金状况企业身资源股权策略参象金融工具基础企业身资源否非非市场素存企业效金融支持国商业房产投资商懂金融投资附企业资源特点项目运做时低估身资源重性高评价身项目中价值盲目产生股权高期导致融资方案行
项目财务核算资金需求方案融资方案开发商准确判断项目操作性关重测算相关方案准确度会直接影响投资商决策准确度
14项目融资
非开发商足够资金做支持非项目采取出售投资模式投资商旦完成项目设计方案财务融资方案决策推进项目运做程中重工作项目融资工作项目融资包括项目开发阶段资金准备项目运营期间资金准备两阶段容形式股权融资债权融资
开发商进行项目融资工作前首先进行项目融资决策工作准确商业房产项目融资策略方案进行决策限度保证融资工作效进行果开发商高估计该项目中股权期融资程中必然面失败终严重影响融资工作进程
完成融资决策进行首工作项目商业计划书编写工作项目商业计划书投资商金融机构解该项目效渠道
完成项目商业计划书编写工作开始该项目融资操作工作融资操作形式两种：1）委托专业融资服务机构进行融资2）组织融资团队进行融资两种融资方式相互间突果协调话会齐头进
第种融资操作初步进入商业房产投资领域投资商讲必少专业商业房产融资服务机构通特殊操作渠道该商业房产项目国际资直接快速兑接国际事商业产投资金融机构实际局限某圈子里面果金融圈子解机构熟悉盲目撞会耽误时间会取进展
然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时开发商需付出融资成需融资服务机构支付定融资启动费时需外支付相总融资金额255费作融资服务费述融资服务费标准国际融资通行收费标准开发商认述标准太高明确求15左右融资费融资服务机构专业化力绝数问题换言种融资机构太完成项目融资
第二种融资操作已商业房产项目操作验融资验投资商讲采纳投资商进行融资操作必须建立融资团队融资团队非简单两组成
15市场策划
项目市场策划项目成功关重高明市场策略降低项目成效开市场空间收益空间利润空间赢市场必须面市场竞争局面避免竞争市场策略制胜关键举
16招商
项目招商方式两种：1）委托专业招商咨询机构进行项目招商2）搭建招商团队进行招商工作商业房产项目讲国际知名零售商请进利整项目招商力店通常招商咨询机构更解国际知名零售商需求委托专业咨询机构进行项目前期招商更效促进项目进展
17价格策略
采取商铺出售方案项目讲开发商需商铺售价进行预测市场策略进行售价决策商铺售价首先商铺身价值决定次市场策略效提升商铺价值售价决策准确性利项目出售操作
价格策略三种：高开低走开走低开高走
18租金策略
开发商招商阶段需商铺租金进行科学预测预测必须现状市场研究未市场预测仅考虑身市场空间考虑竞争市场影响力租金判断项目招商意义非常准确租金定位提高项目招商效率
19理公司选择
项目取成功重素商业房产物业理理商招商工作融资工作工程进行积极影响作重性远远招商影响理商选择范围较国商业产理商较少国际香港东南亚等国家区机构
商业房产理公司介入方式1）理公司理参股2）聘请理公司
实理公司应该项目设计阶段参进项目招商融资处果项目项目刚开始运做时谈定知名理公司进行未项目理开发商融资时更容易投资伙伴认招商工作容易进行等
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