房产项目类型基础概念
传统项目类型 种划分标准综合建筑形式济意义考虑素
墅 代表着总面积总价昂贵独立建筑空间独建筑外形
公寓 公寓特征单价高品质化配套服务市区中心位置外装修讲究
普通住宅 普通住宅标志单价相较低分布处建筑形式灵活楼房
项目类型发展丰富
济适房政府开发商实行定程度补贴销售时政府实行高限价销售象面市户口居民
板楼塔楼孰优孰劣争细化概念获广泛认知度
板塔争京城产圈总动员式口水战板楼优势形象消费者心中占风
公寓建筑形式单全塔楼形式出现年板楼形式公寓项目渐
着板塔争批板楼公寓涌现市区中心位置高档配套服务板楼公寓成新时尚
城市墅兴起Townhouse出现热炒风靡确立种新建筑形式流位
Townhouse风声水起第批Townhouse火风Townhouse困究竟 Townhouse业界摸索中
项目类型新界定
墅Townhouse板楼塔楼线索分深入研究四种流建筑形式——
墅概念：
墅作种建筑类型明确概念顾名思义字外处意思
墅野土两字组合字面作山野解
传统墅定义素：作墅首先远离繁华喧闹城镇第二较规模私家花园第三更高私密性求第四建风景名胜型游乐设施附山水方
概念延伸：城市墅
年墅项目城市中心发展尤着阳公园周围墅项目兴起城市墅成新名词方面位居中心城市墅具交通条件优越配套设施完备长处正相较传统郊区墅城市墅具备相应开阔面貌目前郊区墅然墅市场导项目
Townhouse基解读1
原始Townhouse概念：
TOWNHOUSE原始概念联排住宅天独立院子车库二战西方国家发展新城镇时出现住宅形态楼体高度超34层特点集中表现：离城方便班工作环境优美成城市发展程中住宅郊区化种代表形态
北京Townhouse缘起：
墅开阔环境舒展空间量占面积决定决定价格步远离市区生活配套带考验
公寓位市中心生活设施便利建筑密度容积率高单价高昂
Townhouse作墅公寓两者妥协物应运生
Townhouse基解读2
北京受认TOWNHOUSE项目符合十标准——
1位置：应位城市边缘带车程530分钟满足第居求生活工作两便利
2交通：周边应完善交通道路网络高速公路强调交通易达性便捷性
3环境：仅强调社区环境周边应优美然环境
4规模：社区容积率般超0．6规模15万方米满足社区配套生活品位求
5规划：社区规划强调建筑然融合合理布置建筑道路景观关系
6建筑：社区强调建筑部功布局空间尺度握室外灰色空间创造外形色彩尤引
7配套：社区处城市边缘教育商业医疗休闲等配套设施必需齐备
8价格：套售价控制80万180万元间
9服务：社区物业服务突出优质贴心位
10文化：应营造出文化氛围满足客户精神生活需求
Townhouse四种形式
通常称Townhouse联排墅Townhouse出现联排墅标志实际纯粹Townhouse项目中般包括四类建筑形式联排双拼叠拼独栋
项目中通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼
板楼塔楼项目类型
板楼塔楼基解读1
板楼塔楼通建筑形式明显相较言研究中板楼塔楼相提更区隔解二者特点
国家住宅工程中心板楼塔楼定义：
板楼——指住宅单元组合成单元均设楼梯楼梯电梯皆住宅单元单独楼梯电梯
塔楼——指楼梯电梯核心布置套住房高层住宅通俗说塔楼电梯楼梯布局核心楼层四面走直接进入户
板楼塔楼外两方面均产生影响：
外部——建筑高度密度容积率
部——户型销售分摊
板楼基形式
高层板楼：９１２层左右板楼
高层板楼：16层甚更高称高层板楼
层板楼：６层
q 供应量高层重：
2001年高层占例逐渐递增高层板楼供应量三种板楼中
q 满意度层居首：
消费者满意度调查重６０％消费者中意层板楼
q 均售价高层板楼低：
容积率高等条件等档次高层板楼均售价低
塔楼基形式
传统塔楼形式：十字型方形塔楼
改革塔楼形式：蝶型塔楼
q 传统塔楼相蝶塔建筑特征：
§ 外形轻盈
蝶式建筑般半蝶半塔户户紧密相连没张开翅膀蝴蝶改变传统塔楼外观体态臃肿体态轻盈秀丽外观较新颖
§ 采光通风突破
蝶形建筑设计效避免区栋楼宇间相互遮挡弊端数单元南北实现采光通风性突破
§ 斜角存成新问题
蝶式建筑中户间连接然紧密户户间相互影响相互赖较产生出户型设计中难避免斜角问题蝶式建筑标签蝶式建筑寻求突破必须跨越障碍
q 传统塔楼相蝶塔市场适应性：
§ 衡成建筑形式
板楼售价明显高塔楼传统塔楼采光通风活动空间采取牺牲没明显板塔偏消费者言蝶塔帮助实现成户型衡
板塔优劣势集锦
较角度
板楼
塔楼
备注
建筑密度
低
高
建筑均高度
低*
高*
直接构成优劣势高层建筑利观景容易受遮挡间接利
出入空间
容积率
低
高
通风
畅
户户阳
常采居室
采光
户户阳南北通透
存灰色空间
层分布户型单位单位间互遮挡采光负面影响户型难全面顾间居室采光设置
高度问题较容易受遮挡
高度问题较容易受遮挡
户型灵活程度
低
高
塔楼采框架结构少数承重梁外户分隔墙基拆改
率
板楼户型率均达80高达90
塔楼户型率常足70受规空间局限难设计高率
率越高空间程度越高价格成越低
销售分摊
低
高
塔楼道电梯称户型等素造成公摊面积高
单价
高
低
牺牲建筑密度容积率塔楼建筑成远远低板楼
户型——塔楼突围
塔楼市场形势危难建筑形式突破实验开发商开始实行市场定位突破中户型社区定位奋力博挽回塔楼市场位
户型社区长短处：
建筑形式言户型社区通常表现层楼78户甚10户单位塔楼劣势更加突出
户型总价低吸引消费者实际单价性价较高
户型社区成功源细分市场定位准确抓住目标消费者心理称博市场推广典范
消费者角度项目类型较
消费者项目类型偏
排定范畴价格影响素较理想状态普通北京市民住宅项目类型消费心理：首选层板楼然高层板楼塔楼townhouse
北京住宅建筑类型受欢迎程度调查：高达5908％购房者选择层板楼1746％购房者选择高层板楼选择塔楼149％选择Townhouse857％
定价较
价格较
（档次条件）
墅
Townhouse
板楼
塔楼
均单价
高
次高
单价较：独栋>双拼>叠拼〉联排
高板楼
单价较：层>高层>高层
低
蝶塔>传统塔楼
均总价
高
总建筑面积
单价总价：
墅Townhouse项目然难市场份额进步
板楼塔楼100米户型维持分水岭状态
居民收入相宜5000元单价普通住宅广阔市场空间
区域分布
区域分布
（均半径）
墅
Townhouse
板楼
塔楼
然理位置
然风光出众
然理位置选址
济理位置
市政配套足
数分布郊区牺牲济理位置
公寓〉普通住宅〉济适房
区域需求项目类型偏
墅Townhouse板楼塔楼然济理位置条件中谁拥良交通环境赢竞争先机
交通便利成消费者住宅区域首考虑素：
次调查中503％访者希项目周边良公交通交通问题已广购房者普遍关注问题具该项优势房产项目成首选28％购房者希购房产成熟社区19％调查者希升值潜力26％希目前热点区域购房
见部分消费者开始住宅市场作种投资北京着错投资环境具体操作问题诸税费高二级市场拖沓前租赁市场信较差成制约房产投资素
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传统项目类型 种划分标准综合建筑形式济意义考虑素
墅 代表着总面积总价昂贵独立建筑空间独建筑外形
公寓 公寓特征单价高品质化配套服务市区中心位置外装修讲究
普通住宅 普通住宅标志单价相较低分布处建筑形式灵活楼房
项目类型发展丰富
济适房政府开发商实行定程度补贴销售时政府实行高限价销售象面市户口居民
板楼塔楼孰优孰劣争细化概念获广泛认知度
板塔争京城产圈总动员式口水战板楼优势形象消费者心中占风
公寓建筑形式单全塔楼形式出现年板楼形式公寓项目渐
着板塔争批板楼公寓涌现市区中心位置高档配套服务板楼公寓成新时尚
城市墅兴起Townhouse出现热炒风靡确立种新建筑形式流位
Townhouse风声水起第批Townhouse火风Townhouse困究竟 Townhouse业界摸索中
项目类型新界定
墅Townhouse板楼塔楼线索分深入研究四种流建筑形式——
墅概念：
墅作种建筑类型明确概念顾名思义字外处意思
墅野土两字组合字面作山野解
传统墅定义素：作墅首先远离繁华喧闹城镇第二较规模私家花园第三更高私密性求第四建风景名胜型游乐设施附山水方
概念延伸：城市墅
年墅项目城市中心发展尤着阳公园周围墅项目兴起城市墅成新名词方面位居中心城市墅具交通条件优越配套设施完备长处正相较传统郊区墅城市墅具备相应开阔面貌目前郊区墅然墅市场导项目
Townhouse基解读1
原始Townhouse概念：
TOWNHOUSE原始概念联排住宅天独立院子车库二战西方国家发展新城镇时出现住宅形态楼体高度超34层特点集中表现：离城方便班工作环境优美成城市发展程中住宅郊区化种代表形态
北京Townhouse缘起：
墅开阔环境舒展空间量占面积决定决定价格步远离市区生活配套带考验
公寓位市中心生活设施便利建筑密度容积率高单价高昂
Townhouse作墅公寓两者妥协物应运生
Townhouse基解读2
北京受认TOWNHOUSE项目符合十标准——
1位置：应位城市边缘带车程530分钟满足第居求生活工作两便利
2交通：周边应完善交通道路网络高速公路强调交通易达性便捷性
3环境：仅强调社区环境周边应优美然环境
4规模：社区容积率般超0．6规模15万方米满足社区配套生活品位求
5规划：社区规划强调建筑然融合合理布置建筑道路景观关系
6建筑：社区强调建筑部功布局空间尺度握室外灰色空间创造外形色彩尤引
7配套：社区处城市边缘教育商业医疗休闲等配套设施必需齐备
8价格：套售价控制80万180万元间
9服务：社区物业服务突出优质贴心位
10文化：应营造出文化氛围满足客户精神生活需求
Townhouse四种形式
通常称Townhouse联排墅Townhouse出现联排墅标志实际纯粹Townhouse项目中般包括四类建筑形式联排双拼叠拼独栋
项目中通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼
板楼塔楼项目类型
板楼塔楼基解读1
板楼塔楼通建筑形式明显相较言研究中板楼塔楼相提更区隔解二者特点
国家住宅工程中心板楼塔楼定义：
板楼——指住宅单元组合成单元均设楼梯楼梯电梯皆住宅单元单独楼梯电梯
塔楼——指楼梯电梯核心布置套住房高层住宅通俗说塔楼电梯楼梯布局核心楼层四面走直接进入户
板楼塔楼外两方面均产生影响：
外部——建筑高度密度容积率
部——户型销售分摊
板楼基形式
高层板楼：９１２层左右板楼
高层板楼：16层甚更高称高层板楼
层板楼：６层
q 供应量高层重：
2001年高层占例逐渐递增高层板楼供应量三种板楼中
q 满意度层居首：
消费者满意度调查重６０％消费者中意层板楼
q 均售价高层板楼低：
容积率高等条件等档次高层板楼均售价低
塔楼基形式
传统塔楼形式：十字型方形塔楼
改革塔楼形式：蝶型塔楼
q 传统塔楼相蝶塔建筑特征：
§ 外形轻盈
蝶式建筑般半蝶半塔户户紧密相连没张开翅膀蝴蝶改变传统塔楼外观体态臃肿体态轻盈秀丽外观较新颖
§ 采光通风突破
蝶形建筑设计效避免区栋楼宇间相互遮挡弊端数单元南北实现采光通风性突破
§ 斜角存成新问题
蝶式建筑中户间连接然紧密户户间相互影响相互赖较产生出户型设计中难避免斜角问题蝶式建筑标签蝶式建筑寻求突破必须跨越障碍
q 传统塔楼相蝶塔市场适应性：
§ 衡成建筑形式
板楼售价明显高塔楼传统塔楼采光通风活动空间采取牺牲没明显板塔偏消费者言蝶塔帮助实现成户型衡
板塔优劣势集锦
较角度
板楼
塔楼
备注
建筑密度
低
高
建筑均高度
低*
高*
直接构成优劣势高层建筑利观景容易受遮挡间接利
出入空间
容积率
低
高
通风
畅
户户阳
常采居室
采光
户户阳南北通透
存灰色空间
层分布户型单位单位间互遮挡采光负面影响户型难全面顾间居室采光设置
高度问题较容易受遮挡
高度问题较容易受遮挡
户型灵活程度
低
高
塔楼采框架结构少数承重梁外户分隔墙基拆改
率
板楼户型率均达80高达90
塔楼户型率常足70受规空间局限难设计高率
率越高空间程度越高价格成越低
销售分摊
低
高
塔楼道电梯称户型等素造成公摊面积高
单价
高
低
牺牲建筑密度容积率塔楼建筑成远远低板楼
户型——塔楼突围
塔楼市场形势危难建筑形式突破实验开发商开始实行市场定位突破中户型社区定位奋力博挽回塔楼市场位
户型社区长短处：
建筑形式言户型社区通常表现层楼78户甚10户单位塔楼劣势更加突出
户型总价低吸引消费者实际单价性价较高
户型社区成功源细分市场定位准确抓住目标消费者心理称博市场推广典范
消费者角度项目类型较
消费者项目类型偏
排定范畴价格影响素较理想状态普通北京市民住宅项目类型消费心理：首选层板楼然高层板楼塔楼townhouse
北京住宅建筑类型受欢迎程度调查：高达5908％购房者选择层板楼1746％购房者选择高层板楼选择塔楼149％选择Townhouse857％
定价较
价格较
（档次条件）
墅
Townhouse
板楼
塔楼
均单价
高
次高
单价较：独栋>双拼>叠拼〉联排
高板楼
单价较：层>高层>高层
低
蝶塔>传统塔楼
均总价
高
总建筑面积
单价总价：
墅Townhouse项目然难市场份额进步
板楼塔楼100米户型维持分水岭状态
居民收入相宜5000元单价普通住宅广阔市场空间
区域分布
区域分布
（均半径）
墅
Townhouse
板楼
塔楼
然理位置
然风光出众
然理位置选址
济理位置
市政配套足
数分布郊区牺牲济理位置
公寓〉普通住宅〉济适房
区域需求项目类型偏
墅Townhouse板楼塔楼然济理位置条件中谁拥良交通环境赢竞争先机
交通便利成消费者住宅区域首考虑素：
次调查中503％访者希项目周边良公交通交通问题已广购房者普遍关注问题具该项优势房产项目成首选28％购房者希购房产成熟社区19％调查者希升值潜力26％希目前热点区域购房
见部分消费者开始住宅市场作种投资北京着错投资环境具体操作问题诸税费高二级市场拖沓前租赁市场信较差成制约房产投资素
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