浦东新区泾南新村Ⅱ块
商品住宅项目
行性研究报告
海中迪置业限公司
二OO年十月
目 录
前 言
第章 项目概况
第二章 市场分析
第三章 设计方案
第四章 市政配套环境保护节
第五章 项目法项目营理
第六章 建设进度
第七章 投资估算资金资金筹措
第八章 财务效益分析
第九章 结建议
附表
建设投资估算表
二 营业收入预测表
三 营业成预测表
四 损益表
五 现金流量表
六 敏感性分析表
附件
项目建议书批复
二 选址意见书批复
三 海中迪置业限公司营业执
四 海中迪置业限公司暂定资质证书
五 水电煤等配套单位意见
六 关资金位证明
附图
面图
二 房型图
前 言
海建成国际济金融贸易中心社会结构济布局口分布等诸素合理规划调整疑必少20世纪90年代加快海市商品住宅建设改善居民居住条件海房产开发企业做出巨贡献
位浦东新区泾南新村Ⅱ块长期建筑陈旧时房较居民居住质量较差落周边陆家嘴区飞速发展
海中迪置业限公司反复调查研究2001年初决定投资该区72325方米区域进行开放改造建设商品住宅项目暂名泾南新村Ⅱ块商品住宅项目项目建议书已2001年9月16日海市浦东新区发展计划局浦计投（2001）991号文批复意项目选址意见书2001年 月 日海市浦东新区规划局 （2001） 号文批复意
着海市住宅市场趋景气加快项目基建设改善周边居住环境时机已
根建设基情况项目初步方案遵循关规定编制泾南新村Ⅱ块商品住宅项目行性研究报告
第章 项目概况
11编制
111项目建议书批复见附件1
112规划选址意见书见附件2
12项目名称
泾南新村Ⅱ块商品住宅项目
13建设点
项目基位浦东新区泾南新村Ⅱ块东巨野路南已建中新家园申立苑西民生路北羽山路基占面积约72325方米总建筑面积约108480方米
14项目法
海中迪置业限公司
法代表：朱胜杰
注册址：海市浦东新区南泉路1315号222室
注册资金：民币贰仟万元
企业类型：限责公司
海中迪置业限公司中华企业股份限公司海古北（集团）限公司海民办前进进修学院合作成立房产开发公司事房产开发营咨询物业理建筑装潢材料五金交电销售室装潢2001年8月13日获海市房屋土资源理局颁发中华民国房产开发企业暂定资质证书
海中迪置业限公司营业执见附件3公司暂定资质证书见附件4
15建设容
泾南新村Ⅱ块商品住宅项目面积72325方米总建筑面积108480方米中住宅类型层高层相结合建筑面积100560m2商业公建面积2940 m2会面积1980 m2幼托公建面积3000 m2
16建设投资
估算项目建设投资18595万元（含土动迁补偿费22283万元）中土建设备安装工程费14189万元基建费3981万元预备费425万元
17财务效益测算
测算项目全部投资财务部收益率268高银行年贷款利率64352001年9月折现时点7折现率测算财务净现值6204万元静态投资回收期221年（含2年建设期）动态投资回收期258年（含2年建设期）项目财务行
18项目社会效益
181加快改变该区原面貌利周边陆家嘴花园香榭丽花园联洋新社区该区域提升高档生态居住区域
182项目建成缴政府类税费8141万元方财政市政建设作出贡献
第二章 市场分析
海房产市场特点总体处较稳状态住宅市场情况尤2000年着宏观环境逐步变出现新特点显著市场形势进步趋新建楼盘畅销中房海住宅指数2001年6月升11点涨幅167月升12点涨幅1799年11月止跌回升住房价格年7月份累计已升10类房产市场统计数表明住宅市场已进入新景气发展阶段海房价牢扎实基础稳中趋升物值
21市场总体供求状况
211宏观环境分析
海住宅市场景气建立宏观济持续增长基础海均GDP正处4000～8000美元发展阶段中住房增量发展时兼顾舒适型享受型消费需求着GDP增长恩格尔系数断降住宅成居民消费倾
海住宅市场景气建立制度创新基础95年房价开始跌空置量逐年剧增情况海市政府采取系列政策措施供应方面严控土供应消化空置房降低合理税费消费方面着重培育房产市场推出整套市场运作创新制度出售旧公房原租赁者成业破售公房须5年市约束推动二三级市场联动
海住宅市场景气建立全面提高住房品质基础基础处理结构抗震生态绿化容积密度数字社区门窗电梯等质量标准显著进步质飞跃住宅城市建设配套方面10年海城市现代化进程世界城市史罕见高架道路铁隧道型绿等建设投资通城市租成住宅外部转移成10年房产市场化取改革逐步实现供求趋衡度较高利润率已幅降趋社会均利润
212市场发展分析
年海市政府先采取系列措施完善培育市场制定新住宅建设标准加强房产市场法律法规建设制定类住房市规定等住宅市场正纳入规范序发展轨道中
住宅购买象中购买重断升时住宅质量断提高适应购房者需发展商更加注意住宅环境配套设施房型整海商品住宅面貌焕然新海市1999年2000年评选出佳房型住宅设计功日趋合理够满足层次士购房需求
时市住宅消费市场中居住观念断进步买房走先环境段房型功然讨房价高低三部曲特绿率已成楼盘优劣标志识房型孰孰差成楼市常客基功目前消费者楼盘功开发已形成识：厅卧合适端正厨房卫生间狭洗衣机冰箱专门位置甚阳台取舍道楼梯宽窄装饰成楼盘品质重素
213区位素分析
年海市新市楼盘总体质量已显著提高购房者更选择余购房者观念正发生变化段交通外良绿化文环境合理房型完善配套设施成购房者十分注重方面
项目言基位陆家嘴区毗邻浦东新区花木文化行政中心区位优势明显轨道交通发达公交路线四通八达进中学世纪公园源深体育中心该区形成浓厚文化氛围时羽山路线陆家嘴花园香榭丽花园等住宅区已该区成众购房者高档生态居住区域吸引相批购买力较高购房者
214价格分析
2000年开发开放浦东政策市政设施生态环境极改善浦东新区房产市场急剧升温房价已涨20左右锦绣路世纪公园线高档楼盘华丽家族天安花园等价格已超8000元羽山路线香榭丽花园陆家嘴花园二期价格均达6000～7000元位浦东塘桥怡东花园乔顿花园等价格已突破5000元房价涨情形良居住环境吸引批批购房者纷沓浦东房价涨空间
215目标客户购买力分析
段交通环境项配套设施优势收入较高私营业律师港澳台沪员陆家嘴金融贸易区金桥出口加工区部分外高桥保税区收入较高白领产生较强吸引力
项目定位高档生态居住区房型设计三室二厅面积130～150方米间总价控制60～80万间时考虑部分面积较房型满足年轻白领需求
22项目售价预测
根项目周边区新建建住宅项目售价情况项目身特点预计项目住宅方米销售均价5500元较客观适宜
第三章 设计方案
31设计指导思想
设计指导思想面二十世纪建设绿色生态型高智化居住环境目标强化区居住功合理安排居住配套通讯设施提高生活质量居民创造高绿化率高智化布局合理功齐备交通便捷生活方便现代化高档生态居住区
32总体设计
项目位浦东新区泾南新村Ⅱ块理位置十分优越新兴标志性高档住宅区区南面花木文化行政中心新联洋社区西接陆家嘴花园二期高档居住区北进中学分校附基层文教医疗机构完善交通便捷购物方便
区高层住宅相结合形成高低起伏建筑群落区设置型集中绿化区域草乔木花卉景观池民生路入口带设置社区活动中心――会部分商业设施巨野路侧建造幼园托等公建设施
整区次规划实施土面积72325方米建8幢高层3幢层住宅建筑面积108480方米（中住宅面积100560方米会商场幼托等公建面积7920方米）建筑面积18400方米车库
总面图见附图1建筑指标详见表3－1
表3－1 技术指标表
序 号
指 标
数 值
1．
总面积（方米）
72325
2．
建筑面积（方米）
108480
21
住宅面积（方米）
100560
211
层住宅（方米）
23540
212
高层住宅（方米）
77020
22
会（方米）
1980
23
商场（方米）
2940
24
幼托（方米）
3000
3
建筑面积
18400
4
建筑密度
165
5
总户数
784户
6
综合容积率
150
7
集中绿化率
229
8．
绿化率
524
9
停车位
470辆
33建筑结构设计
331结构设计
基础设计层采复合桩基高层采桩基车库采锚桩2层商场会幼托采天然基
部结构层钢筋混凝土异型柱结构高层钢筋混凝土剪力墙结构商场会幼托钢筋混凝土框架结构车库梁楼盖结构
工程7度设防场类Ⅵ类
332建筑设计
建筑造型采现代气息强烈构成方式层采框架结构体系高层采板结构体系建筑造型更趋丰富层顶部3层弧形玻璃面高层面积落门窗胆漏空挑板立面造型丰富层次统乏变化结合屋顶绿化台（阳台）绿化宛组组现代雕塑中穿行乐穷
户型设计采梯二户配合部分梯三户量引入梯户概念户型三室二厅二卫设室二厅二室二厅等种户型选性强户户阳日充沛客厅景观视野开阔户型合理客厅餐厅分区明确餐厅绝数均良然采光厨卫宽敞实
房型图见附图2
33排水设计
331生活水
工程高日水量937m3d水方式：区公建均市政水网直接供水高层采水池水泵屋顶水箱供水层采区集中变频供水
332消防水
高层电梯前室楼梯出入口商场等处设消火栓箱箱设置消防泵启动钮系统设置水泵接合器周围15～40米设置室外消火栓消防水基幢建筑考虑室消火栓水量20ls室外消火栓水量15Ls消防水直接市政网中抽吸
333排水
室采废水分流制室外污废水合排二级生化处理装置处理达标排入市政道污水量844
m3d雨水汇集直接排入市政雨水干
34电气设计
341强电系统
强电系统设计包括：基电力配电明系统设计防雷接电气保安接系统设计基总装机容量：7894KW总功负荷：6315KW总视负荷：6864KVA
工程拟区基设电业箱式变电站座电业箱式变电站均二路10KV高压进线
342弱电系统
工程会底层设电话交换间电话通讯总光缆埋引市话局网电话交接间进行光电转换工程住宅户设直线电话2户商场会部分30m2门设电话终端干电话总容量约1770门
工程设置线电视系统线电视总线埋引线电视网分配分支器户工程住宅户设电视终端2商场会根具体情况设置电视终端干
区安保系统楼宇讲子系统区摄监控子系统红外监控子系统组成
343防雷接系统
工程防雷接电器设备接零保护重复接弱电系统工作接均利建筑物基础底板基桩构成统联合接体该接体接电阻R<1W
工程二三级防雷系统屋面采避雷带避雷针相结合防雷装置避雷带25×4镀锌扁钢避雷引线利砼柱砼剪力墙钢筋基础底板桩钢筋焊接防侧击雷工程栋楼底层开始隔二层建筑外墙利圈梁式砼剪力墙中钢筋连接接作防侧击雷均压环
35煤气
气源城市网天然气供住宅燃气热水器二眼灶户煤气表容量4m3h
第四章 市政配套环境保护节
41市政配套
411水
项目日水量约937m3消防水量20Ls海市水浦东限公司征询配套
412排水
项目日排污废水量844m3室外污废水合排二级生化处理装置处理达标排入市政道
413供电
项目电总量合计7894KW海市电力公司浦东供电征询配套
414煤气
海燃气浦东销售限公司征询配套
目前建设单位已市政配套关方面征询意见详见附件5
42环境保护
项目三废产生治理污水油烟排气设备噪声
421废水处理
厨房废水隔油处理然生活污水处理达标起排入市政污水网
422废水治理排放
厨房灶头设油烟滤排气罩烟气滤高空排放厕设独立排风系统
423噪声处理
项目中设备水泵风机等均选低噪声产品机房采取隔离措施机房墙顶棚设置吸声材料降低噪声减少外界影响振动设备安装时设置减震器减少振动
43节
项目选国家颁布节型设备风机水泵变压器降低耗
项目明采节高效灯具荧光灯等
第五章 项目法项目营理
51项目法
根关规定项目建设单位应实行项目法制度项目项目法海中迪置业限公司该公司整项目策划资金筹措建设实施营实行全程负责
52项目营理
项目建成项目营项目法负责委托专业物业理公司负责物业理
第六章 建设进度
项目2001年3月开始编制项目建议书行性研究计划2001年12月开工2003年12月竣工建设期2年建设形象进度详见表61
序号
时间
容
2001年
2002年
2003年
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
行性研究
2
初步设计
3
施工图设计
4
工程
5
工程
6
设备装饰工程
7
市政配套工程
8
收尾工程
9
竣工
第七章 投资估算资金资金筹措
71项目投资估算范围
项目工程建设投资估算中包括住宅房二次精装修等费
72投资估算编制
Ø 建设投资根项目基设计方案关前期工作方面部分基础资料
Ø 海市建委1993土建综合预算定额
Ø 设备采现行市场价格
73建设投资估算容
Ø 总体工程包括室外线系统道路绿化等
Ø 项目全部土建建筑物外立面装修部次性装修
Ø 勘察设计费米25元计
Ø 住宅维修基金
Ø 预备费工程预见费建安工程费3计
74投资估算
估算项目建设投资18595万元（含土动迁补偿费22283万元）中土建设备安装工程费14189万元基建费3981万元预备费425万元建设投资估算详见附表
75资金资金筹措
根项目实行资金制度规定项目实际情况项目资金约3000万元项目法前期投入资金已达项目报建需资金求详见附件5余建设资金项目法单位筹通预售解决
第八章 财务效益分析
81分析说明
财务分析根国家现行财税体制进行
财务分析计算期275年中建设期2年
项目建成商品住宅机动车位全部出售暂考虑物业理收入成
82营业收入
821住宅销售
项目建成100560方米住宅面积全部市场价出售房产销售采取预售现售相结合方式销售均价5500元方米计销售进度见表（表63）
住宅销售进度（售房资金季度回笼50剩余50季度回笼）：
时间
容
建 设 期
02年
2003年
2004年
4
1
2
3
4
1
2
3
4
销售例（）
25
25
15
15
10
10
822车位销售
项目建470车位全部采预售现售方式出售车位均售价10万元销售收入期回笼销售进度见表（表6－4）
时间
容
建 设 期
02年
2003年
2004年
4
1
2
3
4
1
2
3
4
销售例（）
15
15
15
15
15
15
10
总销售收入60008万元营收入预测表见附表二
83销售税金
项目销售收入5交纳营业税分应纳税额73103025交纳城市建设维护费教育费附加堤防费义务兵优金河道维护费合计55775
84营业成
841土拆迁补偿费
根协议土拆迁补偿费22283万元
842建设投资
根先前估算建设投资18595万元
843销售费
代理费广告费分销售收入1计计1200万元
844费
权属登记费印花税等合计56万元
总成费预测表见附表三
85土增值税
项目属普通标准住宅免交土增值税
86利润
861税
营利润33交纳税
862利润分配
税利润15计提公益金公积金
损益表见附表四
87财务效益分析
测算项目全部投资财务部收益率268高银行年贷款利率64352001年9月折现时点7折现率测算财务净现值6204万元静态投资回收期221年（含2年建设期）动态投资回收期258年（含2年建设期）项目财务行
项目现金流量表见附表五
88确定性分析
881盈亏衡分析
项目盈亏衡价格4750元方米时项目保
882敏感性分析
销售价格开发成分变化时项目财务分析指标影响程度分进行分析结果表明项目抗风险力较
敏感性分析表见附表六
第九章 结建议
91结
项目建设符合该区改造规划该区发展带利影响项目启动资金已基落实建设条件基成熟项目财务评价结果较项目建设基行
92建议
建议根规划求单体方案设计阶段进步优化完善设计
附表 建设投资匡算表
序号
容
建筑面积(m2)
单位面积造价
(元 m2)
总 计
(万元)
1
前期开发费：
设计勘察审
配套征询招投标：
108480
35
25
10
379
271
108
2
土建设备安装：
住宅部分（含电梯）：
公建部分：
智化配套费：
108480
100560
7920
108480
1300
1000
30
14189
13072
792
325
3
街坊配套总体工程：
108480
250
2712
4
维修基金：
100560
518389
490
5
理费：
400
6
预备费：
425
合 计
18595
附表二 营收入预测表 单位（万元）
项目
合计
计算期
2002年
2003年
2004年
．售房收入
55308
2002年预售25
13827
13827
2003年预售65
35950
35950
2004年销售10
5531
5531
二．车位销售收入
4700
2002年预售60
2820
2820
2003年销售40
1880
1880
合 计
60008
13827
38770
7411
附表三 总成费预测表 单位（万元）
2001年
2002年
2003年
2004年
1土拆迁补偿费
22283
10000
12283
2建设投资
18595
379
6706
9018
2492
3销售费
1200
138
858
204
4费
56
40
16
总成费
42134
10379
19127
9916
2712
附表四 损益表 单位（万元）
项目
合计
计算期
2001年
2002年
2003年
2004年
1销售收入
60008
69135
429183
101762
2总成
42134
10379
19127
9916
2712
3销售税金
3347
3856
23938
5676
4税前利润
14527
14527
5税
4794
4794
6税利润
9733
9733
7公积金公益金
1460
1460
8净利润
8273
8273
附表五 现金流量表 单位（万元）
项目
合计
计算期
2001年
2002年
2003年
2004年
1现金流入
60008
69135
429183
101762
2现金流出
21总成费
42134
10379
19127
9916
2712
22销售税金
3347
3856
23938
5676
23税
4794
4794
24公益金
485
485
3净现金流量
9248
10379
125991
306085
16176
4累计净现金流量
9248
10379
229781
76305
9248
5净现值
6204
104857
119178
271596
14476
6累计净现值
6204
104857
224035
47561
6204
部收益率
268
净现值(I7)
6204万元（2001年9月折现点）
静态投资回收期
221年（含建设期）
动态投资回收期
258年（含建设期）
附表六 敏感性分析表
部收益率
财务净现值
静态 投资回收期
动态 投资回收期
i7(万元)
年
年
基方案
268
6204
221
258
建设投资增加2
242
5437
234
271
销售收入减少2
241
5301
233
270
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浦东新区泾南新村Ⅱ块
商品住宅项目
行性研究报告
海中迪置业限公司
二OO年十月
目 录
前 言
第章 项目概况
第二章 市场分析
第三章 设计方案
第四章 市政配套环境保护节
第五章 项目法项目营理
第六章 建设进度
第七章 投资估算资金资金筹措
第八章 财务效益分析
第九章 结建议
附表
建设投资估算表
二 营业收入预测表
三 营业成预测表
四 损益表
五 现金流量表
六 敏感性分析表
附件
项目建议书批复
二 选址意见书批复
三 海中迪置业限公司营业执
四 海中迪置业限公司暂定资质证书
五 水电煤等配套单位意见
六 关资金位证明
附图
面图
二 房型图
前 言
海建成国际济金融贸易中心社会结构济布局口分布等诸素合理规划调整疑必少20世纪90年代加快海市商品住宅建设改善居民居住条件海房产开发企业做出巨贡献
位浦东新区泾南新村Ⅱ块长期建筑陈旧时房较居民居住质量较差落周边陆家嘴区飞速发展
海中迪置业限公司反复调查研究2001年初决定投资该区72325方米区域进行开放改造建设商品住宅项目暂名泾南新村Ⅱ块商品住宅项目项目建议书已2001年9月16日海市浦东新区发展计划局浦计投（2001）991号文批复意项目选址意见书2001年 月 日海市浦东新区规划局 （2001） 号文批复意
着海市住宅市场趋景气加快项目基建设改善周边居住环境时机已
根建设基情况项目初步方案遵循关规定编制泾南新村Ⅱ块商品住宅项目行性研究报告
第章 项目概况
11编制
111项目建议书批复见附件1
112规划选址意见书见附件2
12项目名称
泾南新村Ⅱ块商品住宅项目
13建设点
项目基位浦东新区泾南新村Ⅱ块东巨野路南已建中新家园申立苑西民生路北羽山路基占面积约72325方米总建筑面积约108480方米
14项目法
海中迪置业限公司
法代表：朱胜杰
注册址：海市浦东新区南泉路1315号222室
注册资金：民币贰仟万元
企业类型：限责公司
海中迪置业限公司中华企业股份限公司海古北（集团）限公司海民办前进进修学院合作成立房产开发公司事房产开发营咨询物业理建筑装潢材料五金交电销售室装潢2001年8月13日获海市房屋土资源理局颁发中华民国房产开发企业暂定资质证书
海中迪置业限公司营业执见附件3公司暂定资质证书见附件4
15建设容
泾南新村Ⅱ块商品住宅项目面积72325方米总建筑面积108480方米中住宅类型层高层相结合建筑面积100560m2商业公建面积2940 m2会面积1980 m2幼托公建面积3000 m2
16建设投资
估算项目建设投资18595万元（含土动迁补偿费22283万元）中土建设备安装工程费14189万元基建费3981万元预备费425万元
17财务效益测算
测算项目全部投资财务部收益率268高银行年贷款利率64352001年9月折现时点7折现率测算财务净现值6204万元静态投资回收期221年（含2年建设期）动态投资回收期258年（含2年建设期）项目财务行
18项目社会效益
181加快改变该区原面貌利周边陆家嘴花园香榭丽花园联洋新社区该区域提升高档生态居住区域
182项目建成缴政府类税费8141万元方财政市政建设作出贡献
第二章 市场分析
海房产市场特点总体处较稳状态住宅市场情况尤2000年着宏观环境逐步变出现新特点显著市场形势进步趋新建楼盘畅销中房海住宅指数2001年6月升11点涨幅167月升12点涨幅1799年11月止跌回升住房价格年7月份累计已升10类房产市场统计数表明住宅市场已进入新景气发展阶段海房价牢扎实基础稳中趋升物值
21市场总体供求状况
211宏观环境分析
海住宅市场景气建立宏观济持续增长基础海均GDP正处4000～8000美元发展阶段中住房增量发展时兼顾舒适型享受型消费需求着GDP增长恩格尔系数断降住宅成居民消费倾
海住宅市场景气建立制度创新基础95年房价开始跌空置量逐年剧增情况海市政府采取系列政策措施供应方面严控土供应消化空置房降低合理税费消费方面着重培育房产市场推出整套市场运作创新制度出售旧公房原租赁者成业破售公房须5年市约束推动二三级市场联动
海住宅市场景气建立全面提高住房品质基础基础处理结构抗震生态绿化容积密度数字社区门窗电梯等质量标准显著进步质飞跃住宅城市建设配套方面10年海城市现代化进程世界城市史罕见高架道路铁隧道型绿等建设投资通城市租成住宅外部转移成10年房产市场化取改革逐步实现供求趋衡度较高利润率已幅降趋社会均利润
212市场发展分析
年海市政府先采取系列措施完善培育市场制定新住宅建设标准加强房产市场法律法规建设制定类住房市规定等住宅市场正纳入规范序发展轨道中
住宅购买象中购买重断升时住宅质量断提高适应购房者需发展商更加注意住宅环境配套设施房型整海商品住宅面貌焕然新海市1999年2000年评选出佳房型住宅设计功日趋合理够满足层次士购房需求
时市住宅消费市场中居住观念断进步买房走先环境段房型功然讨房价高低三部曲特绿率已成楼盘优劣标志识房型孰孰差成楼市常客基功目前消费者楼盘功开发已形成识：厅卧合适端正厨房卫生间狭洗衣机冰箱专门位置甚阳台取舍道楼梯宽窄装饰成楼盘品质重素
213区位素分析
年海市新市楼盘总体质量已显著提高购房者更选择余购房者观念正发生变化段交通外良绿化文环境合理房型完善配套设施成购房者十分注重方面
项目言基位陆家嘴区毗邻浦东新区花木文化行政中心区位优势明显轨道交通发达公交路线四通八达进中学世纪公园源深体育中心该区形成浓厚文化氛围时羽山路线陆家嘴花园香榭丽花园等住宅区已该区成众购房者高档生态居住区域吸引相批购买力较高购房者
214价格分析
2000年开发开放浦东政策市政设施生态环境极改善浦东新区房产市场急剧升温房价已涨20左右锦绣路世纪公园线高档楼盘华丽家族天安花园等价格已超8000元羽山路线香榭丽花园陆家嘴花园二期价格均达6000～7000元位浦东塘桥怡东花园乔顿花园等价格已突破5000元房价涨情形良居住环境吸引批批购房者纷沓浦东房价涨空间
215目标客户购买力分析
段交通环境项配套设施优势收入较高私营业律师港澳台沪员陆家嘴金融贸易区金桥出口加工区部分外高桥保税区收入较高白领产生较强吸引力
项目定位高档生态居住区房型设计三室二厅面积130～150方米间总价控制60～80万间时考虑部分面积较房型满足年轻白领需求
22项目售价预测
根项目周边区新建建住宅项目售价情况项目身特点预计项目住宅方米销售均价5500元较客观适宜
第三章 设计方案
31设计指导思想
设计指导思想面二十世纪建设绿色生态型高智化居住环境目标强化区居住功合理安排居住配套通讯设施提高生活质量居民创造高绿化率高智化布局合理功齐备交通便捷生活方便现代化高档生态居住区
32总体设计
项目位浦东新区泾南新村Ⅱ块理位置十分优越新兴标志性高档住宅区区南面花木文化行政中心新联洋社区西接陆家嘴花园二期高档居住区北进中学分校附基层文教医疗机构完善交通便捷购物方便
区高层住宅相结合形成高低起伏建筑群落区设置型集中绿化区域草乔木花卉景观池民生路入口带设置社区活动中心――会部分商业设施巨野路侧建造幼园托等公建设施
整区次规划实施土面积72325方米建8幢高层3幢层住宅建筑面积108480方米（中住宅面积100560方米会商场幼托等公建面积7920方米）建筑面积18400方米车库
总面图见附图1建筑指标详见表3－1
表3－1 技术指标表
序 号
指 标
数 值
1．
总面积（方米）
72325
2．
建筑面积（方米）
108480
21
住宅面积（方米）
100560
211
层住宅（方米）
23540
212
高层住宅（方米）
77020
22
会（方米）
1980
23
商场（方米）
2940
24
幼托（方米）
3000
3
建筑面积
18400
4
建筑密度
165
5
总户数
784户
6
综合容积率
150
7
集中绿化率
229
8．
绿化率
524
9
停车位
470辆
33建筑结构设计
331结构设计
基础设计层采复合桩基高层采桩基车库采锚桩2层商场会幼托采天然基
部结构层钢筋混凝土异型柱结构高层钢筋混凝土剪力墙结构商场会幼托钢筋混凝土框架结构车库梁楼盖结构
工程7度设防场类Ⅵ类
332建筑设计
建筑造型采现代气息强烈构成方式层采框架结构体系高层采板结构体系建筑造型更趋丰富层顶部3层弧形玻璃面高层面积落门窗胆漏空挑板立面造型丰富层次统乏变化结合屋顶绿化台（阳台）绿化宛组组现代雕塑中穿行乐穷
户型设计采梯二户配合部分梯三户量引入梯户概念户型三室二厅二卫设室二厅二室二厅等种户型选性强户户阳日充沛客厅景观视野开阔户型合理客厅餐厅分区明确餐厅绝数均良然采光厨卫宽敞实
房型图见附图2
33排水设计
331生活水
工程高日水量937m3d水方式：区公建均市政水网直接供水高层采水池水泵屋顶水箱供水层采区集中变频供水
332消防水
高层电梯前室楼梯出入口商场等处设消火栓箱箱设置消防泵启动钮系统设置水泵接合器周围15～40米设置室外消火栓消防水基幢建筑考虑室消火栓水量20ls室外消火栓水量15Ls消防水直接市政网中抽吸
333排水
室采废水分流制室外污废水合排二级生化处理装置处理达标排入市政道污水量844
m3d雨水汇集直接排入市政雨水干
34电气设计
341强电系统
强电系统设计包括：基电力配电明系统设计防雷接电气保安接系统设计基总装机容量：7894KW总功负荷：6315KW总视负荷：6864KVA
工程拟区基设电业箱式变电站座电业箱式变电站均二路10KV高压进线
342弱电系统
工程会底层设电话交换间电话通讯总光缆埋引市话局网电话交接间进行光电转换工程住宅户设直线电话2户商场会部分30m2门设电话终端干电话总容量约1770门
工程设置线电视系统线电视总线埋引线电视网分配分支器户工程住宅户设电视终端2商场会根具体情况设置电视终端干
区安保系统楼宇讲子系统区摄监控子系统红外监控子系统组成
343防雷接系统
工程防雷接电器设备接零保护重复接弱电系统工作接均利建筑物基础底板基桩构成统联合接体该接体接电阻R<1W
工程二三级防雷系统屋面采避雷带避雷针相结合防雷装置避雷带25×4镀锌扁钢避雷引线利砼柱砼剪力墙钢筋基础底板桩钢筋焊接防侧击雷工程栋楼底层开始隔二层建筑外墙利圈梁式砼剪力墙中钢筋连接接作防侧击雷均压环
35煤气
气源城市网天然气供住宅燃气热水器二眼灶户煤气表容量4m3h
第四章 市政配套环境保护节
41市政配套
411水
项目日水量约937m3消防水量20Ls海市水浦东限公司征询配套
412排水
项目日排污废水量844m3室外污废水合排二级生化处理装置处理达标排入市政道
413供电
项目电总量合计7894KW海市电力公司浦东供电征询配套
414煤气
海燃气浦东销售限公司征询配套
目前建设单位已市政配套关方面征询意见详见附件5
42环境保护
项目三废产生治理污水油烟排气设备噪声
421废水处理
厨房废水隔油处理然生活污水处理达标起排入市政污水网
422废水治理排放
厨房灶头设油烟滤排气罩烟气滤高空排放厕设独立排风系统
423噪声处理
项目中设备水泵风机等均选低噪声产品机房采取隔离措施机房墙顶棚设置吸声材料降低噪声减少外界影响振动设备安装时设置减震器减少振动
43节
项目选国家颁布节型设备风机水泵变压器降低耗
项目明采节高效灯具荧光灯等
第五章 项目法项目营理
51项目法
根关规定项目建设单位应实行项目法制度项目项目法海中迪置业限公司该公司整项目策划资金筹措建设实施营实行全程负责
52项目营理
项目建成项目营项目法负责委托专业物业理公司负责物业理
第六章 建设进度
项目2001年3月开始编制项目建议书行性研究计划2001年12月开工2003年12月竣工建设期2年建设形象进度详见表61
序号
时间
容
2001年
2002年
2003年
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
行性研究
2
初步设计
3
施工图设计
4
工程
5
工程
6
设备装饰工程
7
市政配套工程
8
收尾工程
9
竣工
第七章 投资估算资金资金筹措
71项目投资估算范围
项目工程建设投资估算中包括住宅房二次精装修等费
72投资估算编制
Ø 建设投资根项目基设计方案关前期工作方面部分基础资料
Ø 海市建委1993土建综合预算定额
Ø 设备采现行市场价格
73建设投资估算容
Ø 总体工程包括室外线系统道路绿化等
Ø 项目全部土建建筑物外立面装修部次性装修
Ø 勘察设计费米25元计
Ø 住宅维修基金
Ø 预备费工程预见费建安工程费3计
74投资估算
估算项目建设投资18595万元（含土动迁补偿费22283万元）中土建设备安装工程费14189万元基建费3981万元预备费425万元建设投资估算详见附表
75资金资金筹措
根项目实行资金制度规定项目实际情况项目资金约3000万元项目法前期投入资金已达项目报建需资金求详见附件5余建设资金项目法单位筹通预售解决
第八章 财务效益分析
81分析说明
财务分析根国家现行财税体制进行
财务分析计算期275年中建设期2年
项目建成商品住宅机动车位全部出售暂考虑物业理收入成
82营业收入
821住宅销售
项目建成100560方米住宅面积全部市场价出售房产销售采取预售现售相结合方式销售均价5500元方米计销售进度见表（表63）
住宅销售进度（售房资金季度回笼50剩余50季度回笼）：
时间
容
建 设 期
02年
2003年
2004年
4
1
2
3
4
1
2
3
4
销售例（）
25
25
15
15
10
10
822车位销售
项目建470车位全部采预售现售方式出售车位均售价10万元销售收入期回笼销售进度见表（表6－4）
时间
容
建 设 期
02年
2003年
2004年
4
1
2
3
4
1
2
3
4
销售例（）
15
15
15
15
15
15
10
总销售收入60008万元营收入预测表见附表二
83销售税金
项目销售收入5交纳营业税分应纳税额73103025交纳城市建设维护费教育费附加堤防费义务兵优金河道维护费合计55775
84营业成
841土拆迁补偿费
根协议土拆迁补偿费22283万元
842建设投资
根先前估算建设投资18595万元
843销售费
代理费广告费分销售收入1计计1200万元
844费
权属登记费印花税等合计56万元
总成费预测表见附表三
85土增值税
项目属普通标准住宅免交土增值税
86利润
861税
营利润33交纳税
862利润分配
税利润15计提公益金公积金
损益表见附表四
87财务效益分析
测算项目全部投资财务部收益率268高银行年贷款利率64352001年9月折现时点7折现率测算财务净现值6204万元静态投资回收期221年（含2年建设期）动态投资回收期258年（含2年建设期）项目财务行
项目现金流量表见附表五
88确定性分析
881盈亏衡分析
项目盈亏衡价格4750元方米时项目保
882敏感性分析
销售价格开发成分变化时项目财务分析指标影响程度分进行分析结果表明项目抗风险力较
敏感性分析表见附表六
第九章 结建议
91结
项目建设符合该区改造规划该区发展带利影响项目启动资金已基落实建设条件基成熟项目财务评价结果较项目建设基行
92建议
建议根规划求单体方案设计阶段进步优化完善设计
附表 建设投资匡算表
序号
容
建筑面积(m2)
单位面积造价
(元 m2)
总 计
(万元)
1
前期开发费：
设计勘察审
配套征询招投标：
108480
35
25
10
379
271
108
2
土建设备安装：
住宅部分（含电梯）：
公建部分：
智化配套费：
108480
100560
7920
108480
1300
1000
30
14189
13072
792
325
3
街坊配套总体工程：
108480
250
2712
4
维修基金：
100560
518389
490
5
理费：
400
6
预备费：
425
合 计
18595
附表二 营收入预测表 单位（万元）
项目
合计
计算期
2002年
2003年
2004年
．售房收入
55308
2002年预售25
13827
13827
2003年预售65
35950
35950
2004年销售10
5531
5531
二．车位销售收入
4700
2002年预售60
2820
2820
2003年销售40
1880
1880
合 计
60008
13827
38770
7411
附表三 总成费预测表 单位（万元）
2001年
2002年
2003年
2004年
1土拆迁补偿费
22283
10000
12283
2建设投资
18595
379
6706
9018
2492
3销售费
1200
138
858
204
4费
56
40
16
总成费
42134
10379
19127
9916
2712
附表四 损益表 单位（万元）
项目
合计
计算期
2001年
2002年
2003年
2004年
1销售收入
60008
69135
429183
101762
2总成
42134
10379
19127
9916
2712
3销售税金
3347
3856
23938
5676
4税前利润
14527
14527
5税
4794
4794
6税利润
9733
9733
7公积金公益金
1460
1460
8净利润
8273
8273
附表五 现金流量表 单位（万元）
项目
合计
计算期
2001年
2002年
2003年
2004年
1现金流入
60008
69135
429183
101762
2现金流出
21总成费
42134
10379
19127
9916
2712
22销售税金
3347
3856
23938
5676
23税
4794
4794
24公益金
485
485
3净现金流量
9248
10379
125991
306085
16176
4累计净现金流量
9248
10379
229781
76305
9248
5净现值
6204
104857
119178
271596
14476
6累计净现值
6204
104857
224035
47561
6204
部收益率
268
净现值(I7)
6204万元（2001年9月折现点）
静态投资回收期
221年（含建设期）
动态投资回收期
258年（含建设期）
附表六 敏感性分析表
部收益率
财务净现值
静态 投资回收期
动态 投资回收期
i7(万元)
年
年
基方案
268
6204
221
258
建设投资增加2
242
5437
234
271
销售收入减少2
241
5301
233
270
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