虹口区四川北路81号块
行性研究报告
目 录
第章 项目概况 1
第二章 市场分析 2
第三章 开发设想 5
第四章 开发进度 9
第五章 投资估算 10
第六章 初步结建议 12
附件：
1 项目总面图
2 项目竞争楼盘汇总表
3 商业售价定位表
4 竞争楼盘位置图
第章 项 目 概 况
11项目背景
虹口区四川北路81号块两部分组成占约10亩海市虹口区第二工俱乐部（简称二俱）占约30亩居民工厂学校医院商店等根海市虹口区规划二俱外块改造已列入虹口区新轮旧区改造计划
12块周边现状
该块位海市虹口区四川北路西东宝兴路北宝源路东俞泾浦南块总占面积27700方米约合415亩块四川北路长约110米东宝兴路长约240米块中第二工俱乐部企业2家1学外余约800户居民部分属危棚简屋
该块位虹口区中南部周边交通便捷南北四川路四路通外滩市区方外块西侧轨道交通明珠线东宝兴路站块西侧50米处周围公交线路轻轨明珠线18路21路101路47路等块紧海市知名商业街四川路商业设施齐备块南侧约100米处规划虹口区型公绿块1公里范围分布：福德百货东宝百货海七百伦路文化名街等周边商业学校超市医院等设施齐全
第二章 市 场 分 析
21宏观市场分析
年半年房产二级市场销商品房预售保持较高增长势头海市房产交易中心统计年半年商品房预售面积较年期增长263％销商品房批准预售面积实际销售面积年期１：０9４升年１：１56供求关系开始转变出现供应求局面
表1 2001年16月海市房产市场数汇总
2001年16月
2000年16月
增长
房产开发投资额
2445258万元
1986468
231％
销商品房土出面积
209785
2173072
903％
建建筑面积
515272
4114188
875％
商品房新开工面积
9089660
7876680
154％
商品房竣工面积
4298042
3095774
388％
已登记商品房预售面积
7730990
6120268
263％
已登记存量房买卖面积
6190892
3130836
977％
根中房海指数办公室2001年5月份调查海房产市场期持续保持价升量增火爆局面5月份中房海综合指数730点2000年5月涨12年初住房预售标准提高减少新开楼盘数量两月已恢复年水售价提升水已局部区域全面扩散全市城域房价稳中趋升成市场倾
着市房产运作断深化发展商断创新开发理念全面提高居住质量推动海房产已进入新历史发展阶段关士预测海房产业会进入长期繁荣发展新阶段
22区域市场分析
虹口区海苏州河北传统住宅区域商业区域整区域呈狭长状杨浦宝山闸北黄浦相隔江相浦东新区谓理位置优越区域贯穿高架轻轨交通便利
浓厚历史底蕴优越理位置四川北路商业街兴旺直北部居民心目中虹口区理想居住尤宝山闸北杨浦居民
根统计数2001年季度虹口区均成交价4281元／方米较季度涨395元／米
项目位虹口传统房产热点区域四川路线该区域虹口公园四川北路中心外辐射欧阳路心路水电路连路文化商业基础较直投资开发热点区域期助四川路成熟商业轻轨开通该区域楼盘价位品质更层楼房价势涨45006000元方米附楼盘精武厦荣欣厦虹叶花苑等般楼盘定位中高档
周边未年竞争项目该块南部500米处型公绿周边项目虹口区计委处获悉该绿周边海明佳房产开发25万米住宅区合谈判基完成预计明佳房产会建造豪宅社区预期销售均价会7000元米该项目环境优块未块具竞争项目
23周边竞争楼盘分析
（1） 精武厦
该项目位东宝兴路已北四川北路东四川路规划幢24层高层总建筑面积25000米中1—9楼商业裙房9—24层住宅房型：三房二厅16189米四房二厅17723米占40套2001年6月入伙售价5500—6200元米该项目单幢高层毫环境言房型单总体销售状况般
（2） 荣欣厦
该项目位海伦西路北四川路西规划两幢24层高层总建筑面积29000米中1—3层商业裙房房型：房厅875二房厅115三房厅15182001年6月入伙售价5900—7300元米该项目精武厦类似见缝插针式住宅基区环境房型偏销售状况般
（3） 金宝厦
金宝厦位宝山路年前开发老楼盘段外没优势目前处清盘期价格低仅4850－5850元间
（4） 天伦家园
天伦家园位海伦西路邢家桥路区占2000方米建筑面积6000方米仅2幢层电梯房销售单价4900～5700元方米目前已入伙销售状况良
24市场分析基结
该块周边房产项目住宅售价5500—6000元米根周边房产项目较外综合明珠线该项目噪音方面负面影响四川路商业街代性块南面期兴建型公绿虹口区计划东宝兴路规划休闲商业街利素预计该块市场均售价保守正常分类：
保守
正常
乐观
住宅
5500
6000
6500
商业
11000
14000
16000
车位
10万
11万
12万
商业售价参见附件3
第三章 开 发 设 想
31概述
着海市府提出新轮旧房改造优惠政策出台海中心城区房产开发发生巨变化房产特优势段段段成年开发商关注重点众消费观念发生巨变化已满足住宅基功区环境标准物业理等求外追捧两类住宅类中心城区兼具投资居住便利中高档住宅类郊区墅四川路81号块充分体现段优势虹口区政府四川路线做文章虬江路四川路东南角兴建41公顷型绿该绿距81号块仅500米左右
东宝兴路（81号块南侧）兴建文化娱乐购物休闲步行街81号块西侧轻轨车站（东宝兴路站）连通块北面河（俞泾浦）污水处理正整治中年该河游艇鱼结合楼盘开发河南岸区道美丽风景线
32总体面布局设想
四川路81号块总面积27700方米容积率40规划总建筑面积110800方米住宅块周边布置原南低北高区设二出入口入口设四川路俞泾浦河边次入口设区西边规划道路车分流区设置车库约7500方米库布置区景观绿化四川路东宝兴路布置2～3层高商场（铺）约15000方米商场屋顶布置景观绿化活动中心设置建设活动设施做部分会部分架空屋顶景观伸入室区河道路宽6米道路宽3米（供消防搬家）整体规划讲究空间形态绿化景观建筑立面采光通风消防日节降低噪音（源轻轨四川路）
33商场建筑设计
四川路留出北面区入口量布置商场柱距8米左右进深24米左右建三层东宝兴路量布置二层商铺柱距8米左右进深16米左右商场立面住宅协调室外石材玻璃窗装饰体现豪华商场概念室毛胚采菜单式装修
34住宅建筑设计
整区设置高层高层住宅高层东宝兴路布置块南侧高层河布置块北侧充分利日满足高层住宅景观求（41公顷绿南面500米处）住宅面设计讲究房型样化功分区合理尤注重卧客厅餐厅厨房卫生等空间面积合理性坚持做六明：明厅明房明厨明卫明电梯厅明楼梯间改善室通风空调机摆放位置设计建议考虑层高29米
高层住宅15层高层住宅24层顶二层设复式住宅力户型125方米三房二厅100方米二房二厅力争力户型总价控制60～75万元左右
区住宅外立面采简洁明快现代风格
35配套容量
1 电力：总装机容量5000千瓦中：住宅4500千瓦（户均6千瓦计）公建商业500千瓦海市供电局关规定区拟设1万伏变电站组
2 水：高日水量1000立方米中：住宅790立方米（均日水量升035立方米计）公建商业110立方米满足高层（高层）建筑消防规范求区应设水二路进水直接市政网引入区
3 排水：区排水系统分流制雨污水分流高日生活污水排水量约1000立方米生活污水区网汇集处理达标排入市政网区水面积27700方米雨水区雨水网汇集排入城市雨水网
4 燃气：户设6立方米表区高时气量约800立方米海市煤气公司规划设计相关规定区拟设调压站座气源中压市政网引入
5 电话：区需2000电话中：住宅1500（户2计）公建商业500
6 线电视：区拟设2000线电视终端中：住宅1500终端（户2终端计）公建商业500终端
7 环卫：区设化粪池生活污水二级生化处理达标排入市政网区生活垃圾袋装集中环卫作业部门负责清运垃圾房设独立水电计量商业设施海市环境卫生门前三包政策进行理
36环境保护
1 噪声：建成区位安静生活区周边环境噪声影响街商业设施布置应充分考虑营活动住宅居民影响设计中应住宅商业二种功设置相应隔离渡措施
2 废气：整项目建设建成均污染性气源产生设计时拟采外直排式排放减少室厨房油烟废气影响
3 废水：生活污水前述方式排放周边环境影响二级生化水处理装置设区集中绿化处减观瞻嗅觉影响公建中餐饮部分应设置隔油装置公建中布置产生污染性废水容
4 环境布局：绿化率：35％集中绿化10％结合建筑设计区布置相应绿化雕塑品区设置透绿式围墙美化区周边环境
5 交通组织：区设二机动车出入口机动车辆进出街坊干道路幅6米次通道路幅3米街坊道路直达号舍出入口电子监控装置效物业理系统保证区交通组织次序井井条区商场流（含营业员顾客）住宅流效分流设计时应重点结合区侧俞泾浦河天然水优势美化驳岸等防汛设施防汛规范必设6米防汛通道设计成满足防汛求区提供机动车通行业提供赏水休闲空间途组合通道
37块技术济指标
总占面积： 27700 M2
总建筑面积： 120775 M2
建筑面积：110800 M2
居住面积： 92200 M2
公建面积： 18600 M2
建筑面积： 9975 M2
容积率： 40
机动车位： 285
总户数： 868户
第四章 开 发 进 度
项目发展进度销售计划图
项目
时限
建设期
2001年
2002年
2003年
三季
四季
季
二季
三季
四季
季
二季
三季
签定合作改造协议
半月
签定动迁委托协议
半月
块动拆迁
6月
完成确定设计务书
1月
规划设计
1月
报建
1月
设计扩初
1月
施工图设计深化
2月
施工
18月
销售
住宅
10月
20％
40％
30％
10％
商业
10月
20％
40％
30％
10％
车位
6月
30％
50％
20％
第五章 投 资 估 算
51 前期开发费
项目土总价26877万（包括土出金三通等费）总建筑面积110800方米销售面积106800方米（住宅92200方米商业14600方米）价折入售建筑面积2519元方米
52 建安工程费
高层1800元方米商业建安费2800元方米会公建建筑安装费2400元方米车库建筑安装费2500元方米计算：
A项目售面积建安工程费20684万元
B售面积建安工程费840万元
C车库建安费2494万元
D基础配套费6141万元
E费240万元
F项合计建安费总额：30399万元
具体项目成盈利预测见表
序
号
容
计算公式
保守
正常
乐观
说 明
单位成
总额
单位成
总额
单位成
总额
(元米)
(万元)
(元米)
(万元)
(元米)
(万元)
1售面积销售收入 （万元）
住宅+商场
6252
66770
7094
75760
7799
83290
土总面积
27700
米
11住宅售价（元米）
5500
50710
6000
55320
6500
59930
建设面积
27700
米
12商场售价（元米）
11000
16060
14000
20440
16000
23360
容积率
400
2 车位收入（万元）
1000
2850
1100
3135
1200
3420
总建筑面积
120775
米
销售总收入 （万元）
住宅+商场
6519
69620
7387
78895
8119
86710
1 容积率面积
110800
米
二
发展费
6230
66533
6282
67093
6326
67565
11 销售面积
106800
米
1
土费
转补偿费
2451
26177
2451
26177
2451
26177
111高层住宅
92200
米
土出金
66
700
66
700
66
700
112商业
14600
米
土契税
土出金*
300
20
21
20
21
20
21
12 公建面积
4000
米
计
述费
2519
26898
2519
26898
2519
26898
121 公建(幼稚园会)
3000
米
2
前期费
勘察设计费
建安成
250
56
600
56
600
56
600
122 区公建配套(变电站)
1000
米
前期开办费
5
53
5
53
5
53
2 室车库
9975
米
计
61
654
61
654
61
654
285
车位
3
售面积建安费
1937
20684
1937
20684
1937
20684
土转费
26177
售面积建筑费
建安费*售面积销售面积
79
840
79
840
79
840
米土价
9450
建安费
车库建安费
建安费*车库面积销售面积
233
2494
233
2494
233
2494
土出金(仅二俱交纳免缴)
700
费
全部建安费
10
22
240
22
240
22
240
高建筑安装费
1350
元米
基础配套费
575
6141
575
6141
575
6141
高层建筑安装费
1800
元米
计
2846
30399
2846
30399
2846
30399
商业建筑安装费
2800
元米
4
销售税金
销售收入（505*52）
263
230
2461
261
2789
287
3065
公建(会幼稚园)建筑安装费
2400
元米
销售费
销售费
销售收入
25
163
1741
185
1972
203
2168
区公建配套(变电站)建筑安装费
1200
元米
计
393
4202
446
4761
490
5233
车库建筑安装费
2500
元米
5
理费
全部建安费(3)项
25
71
760
71
760
71
760
基础配套费
575
元米
间接费
费
0
0
0
0
0
0
中：外配套费(住宅建设配套费)
210
元米
利息
含项目全部投资利息
281
3000
281
3000
281
3000
区配套费(水电气增容费等)
220
元米
计
352
3760
352
3760
352
3760
总图费(室外总体费)
85
元米
6
预见费
(2+3)项
20
58
621
58
621
58
621
费
60
元米
三
税前成
发展费销售税金
5999
64072
6021
64304
6039
64500
计
5999
64072
6021
64304
6039
64500
1住宅建安费初装修考虑
四
税前利润
（已交营业税）
销售收入发展费
289
3087
1105
11802
1793
19145
2水电气增容费包括区配套费
五
税项
税
税前利润
0
0
0
0
0
0
0
3会等配套项目未考虑商业收入
计
0
0
0
0
0
0
六
税成
发展费+税项
6230
66533
6282
67093
6326
67565
4营业税返30计算
七
税利润
销售收入税成
289
3087
1105
11802
1793
19145
5税全免计算
八
总成利润率
税利润税前成
482
1835
2923
第六章 初步结建议
调查分析评估该项目评估结：
1 该项目区相关政府部门合作程操作风险较
2 该项目土动迁成均已区属动迁公司包干该块政府部门争取列入虹口区旧改块享受旧改相关政策
3 测算该块投资回报率（静态）高18％具财务评估行性
4 该块理位置优越毗邻繁华四川路商业街轨道交通明珠线外规划中该块南侧兴建休闲步行街型公绿前景广阔实现利润提高
鉴述结司建议吸纳该块开发高档住宅商场具体操作确定前期动迁成落实旧改优惠政策前提成立项目公司形式开发该块
附件1：项目总面图
附件2：四川路项目竞争楼盘汇总
名称
址
建筑面积
2房
3房
低价
高价
入伙日期
销售率
类型
楼盘概况
2房3房
飘鹰东方花园
曲阳路68号
（四路口）
高
150000
2：1
103
120
130
152
5100
6000
2001年12月
60
绿洲紫荆花园
欧阳路289号
（四路口）
高高
10幢高2幢高层
150000
37
74
125
138
160
4800
6500
现房
90
采虹名邸花园城
花园路250号
(中山北路）
高
1期：4幢层1幢高
160000
5000
5600
2002年
70
嘉宏紫薇园
心路28弄
（轻轨边）
高高
2幢高层3幢高
70000
1：1
93
111
131
176
5000
6000
现房
70
虹口商城
四川北路1457号（虬江路口）
高层
1幢商住楼15层商场
50000
3：7
85
169
5300
6800
现房
50
荣欣厦首席名邸
四川北路1851号（海伦西路）
高层
商住楼
30000
3：7
92
127
147
152
5500
7000
现房
50
金宝厦
宝山路647号
（轻轨站）
高层
2幢高层
40000
4：6
106
106
144
148
4850
4950
现房
80
天伦家园
海伦西路
（邢家桥路）
2幢层电梯房
6000
4900
5700
现房
隆达公寓－虹口城
横浜路230号
高
15000
107
113
102
133
4800
5300
2002年3月
60
附件3：商业售价定位：
保守售价
宝源路
东宝兴路
河
四川路
总价
均价
进深15米面宽80米
进深20米面宽140米
进深15米面宽150米
进深30米面宽100米
单层面积
0
2800
0
3000
14600
1层单价
0
10000
0
20000
88000000
15172
2层单价
6000
12000
52800000
9103
3层单价
8000
24000000
8000
合计
164800000
11288
正常售价
宝源路
东宝兴路
河
四川路
总价
单层面积
0
2800
0
3000
14600
1层单价
12000
25000
108600000
18724
2层单价
8000
15000
67400000
11621
3层单价
10000
30000000
10000
合计
206000000
14110
乐观售价
宝源路
东宝兴路
河
四川路
总价
单层面积
0
2800
0
3000
14600
1层单价
15000
28000
126000000
21724
2层单价
10000
16800
78400000
13517
3层单价
11200
33600000
11200
合计
238000000
16301
参考楼盘
位置
1层售价
2层售价
备注
四川路参考：
荣欣厦
四川北路海伦西路
30000
18000
1层售出
虹口商城
四川北路虬江路
22000
19000
非独立进出商铺50％销售率
东宝兴路参考：
精武厦
东宝兴路四川北路
15000
10000
项目
虹口商城
金宝厦
精武厦
荣欣厦
天伦家园
隆达公寓－虹口城
嘉宏紫薇园
采虹名邸－花园城
绿洲紫荆花园
附件4：竞争楼盘位置图
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虹口区四川北路81号块
行性研究报告
目 录
第章 项目概况 1
第二章 市场分析 2
第三章 开发设想 5
第四章 开发进度 9
第五章 投资估算 10
第六章 初步结建议 12
附件：
1 项目总面图
2 项目竞争楼盘汇总表
3 商业售价定位表
4 竞争楼盘位置图
第章 项 目 概 况
11项目背景
虹口区四川北路81号块两部分组成占约10亩海市虹口区第二工俱乐部（简称二俱）占约30亩居民工厂学校医院商店等根海市虹口区规划二俱外块改造已列入虹口区新轮旧区改造计划
12块周边现状
该块位海市虹口区四川北路西东宝兴路北宝源路东俞泾浦南块总占面积27700方米约合415亩块四川北路长约110米东宝兴路长约240米块中第二工俱乐部企业2家1学外余约800户居民部分属危棚简屋
该块位虹口区中南部周边交通便捷南北四川路四路通外滩市区方外块西侧轨道交通明珠线东宝兴路站块西侧50米处周围公交线路轻轨明珠线18路21路101路47路等块紧海市知名商业街四川路商业设施齐备块南侧约100米处规划虹口区型公绿块1公里范围分布：福德百货东宝百货海七百伦路文化名街等周边商业学校超市医院等设施齐全
第二章 市 场 分 析
21宏观市场分析
年半年房产二级市场销商品房预售保持较高增长势头海市房产交易中心统计年半年商品房预售面积较年期增长263％销商品房批准预售面积实际销售面积年期１：０9４升年１：１56供求关系开始转变出现供应求局面
表1 2001年16月海市房产市场数汇总
2001年16月
2000年16月
增长
房产开发投资额
2445258万元
1986468
231％
销商品房土出面积
209785
2173072
903％
建建筑面积
515272
4114188
875％
商品房新开工面积
9089660
7876680
154％
商品房竣工面积
4298042
3095774
388％
已登记商品房预售面积
7730990
6120268
263％
已登记存量房买卖面积
6190892
3130836
977％
根中房海指数办公室2001年5月份调查海房产市场期持续保持价升量增火爆局面5月份中房海综合指数730点2000年5月涨12年初住房预售标准提高减少新开楼盘数量两月已恢复年水售价提升水已局部区域全面扩散全市城域房价稳中趋升成市场倾
着市房产运作断深化发展商断创新开发理念全面提高居住质量推动海房产已进入新历史发展阶段关士预测海房产业会进入长期繁荣发展新阶段
22区域市场分析
虹口区海苏州河北传统住宅区域商业区域整区域呈狭长状杨浦宝山闸北黄浦相隔江相浦东新区谓理位置优越区域贯穿高架轻轨交通便利
浓厚历史底蕴优越理位置四川北路商业街兴旺直北部居民心目中虹口区理想居住尤宝山闸北杨浦居民
根统计数2001年季度虹口区均成交价4281元／方米较季度涨395元／米
项目位虹口传统房产热点区域四川路线该区域虹口公园四川北路中心外辐射欧阳路心路水电路连路文化商业基础较直投资开发热点区域期助四川路成熟商业轻轨开通该区域楼盘价位品质更层楼房价势涨45006000元方米附楼盘精武厦荣欣厦虹叶花苑等般楼盘定位中高档
周边未年竞争项目该块南部500米处型公绿周边项目虹口区计委处获悉该绿周边海明佳房产开发25万米住宅区合谈判基完成预计明佳房产会建造豪宅社区预期销售均价会7000元米该项目环境优块未块具竞争项目
23周边竞争楼盘分析
（1） 精武厦
该项目位东宝兴路已北四川北路东四川路规划幢24层高层总建筑面积25000米中1—9楼商业裙房9—24层住宅房型：三房二厅16189米四房二厅17723米占40套2001年6月入伙售价5500—6200元米该项目单幢高层毫环境言房型单总体销售状况般
（2） 荣欣厦
该项目位海伦西路北四川路西规划两幢24层高层总建筑面积29000米中1—3层商业裙房房型：房厅875二房厅115三房厅15182001年6月入伙售价5900—7300元米该项目精武厦类似见缝插针式住宅基区环境房型偏销售状况般
（3） 金宝厦
金宝厦位宝山路年前开发老楼盘段外没优势目前处清盘期价格低仅4850－5850元间
（4） 天伦家园
天伦家园位海伦西路邢家桥路区占2000方米建筑面积6000方米仅2幢层电梯房销售单价4900～5700元方米目前已入伙销售状况良
24市场分析基结
该块周边房产项目住宅售价5500—6000元米根周边房产项目较外综合明珠线该项目噪音方面负面影响四川路商业街代性块南面期兴建型公绿虹口区计划东宝兴路规划休闲商业街利素预计该块市场均售价保守正常分类：
保守
正常
乐观
住宅
5500
6000
6500
商业
11000
14000
16000
车位
10万
11万
12万
商业售价参见附件3
第三章 开 发 设 想
31概述
着海市府提出新轮旧房改造优惠政策出台海中心城区房产开发发生巨变化房产特优势段段段成年开发商关注重点众消费观念发生巨变化已满足住宅基功区环境标准物业理等求外追捧两类住宅类中心城区兼具投资居住便利中高档住宅类郊区墅四川路81号块充分体现段优势虹口区政府四川路线做文章虬江路四川路东南角兴建41公顷型绿该绿距81号块仅500米左右
东宝兴路（81号块南侧）兴建文化娱乐购物休闲步行街81号块西侧轻轨车站（东宝兴路站）连通块北面河（俞泾浦）污水处理正整治中年该河游艇鱼结合楼盘开发河南岸区道美丽风景线
32总体面布局设想
四川路81号块总面积27700方米容积率40规划总建筑面积110800方米住宅块周边布置原南低北高区设二出入口入口设四川路俞泾浦河边次入口设区西边规划道路车分流区设置车库约7500方米库布置区景观绿化四川路东宝兴路布置2～3层高商场（铺）约15000方米商场屋顶布置景观绿化活动中心设置建设活动设施做部分会部分架空屋顶景观伸入室区河道路宽6米道路宽3米（供消防搬家）整体规划讲究空间形态绿化景观建筑立面采光通风消防日节降低噪音（源轻轨四川路）
33商场建筑设计
四川路留出北面区入口量布置商场柱距8米左右进深24米左右建三层东宝兴路量布置二层商铺柱距8米左右进深16米左右商场立面住宅协调室外石材玻璃窗装饰体现豪华商场概念室毛胚采菜单式装修
34住宅建筑设计
整区设置高层高层住宅高层东宝兴路布置块南侧高层河布置块北侧充分利日满足高层住宅景观求（41公顷绿南面500米处）住宅面设计讲究房型样化功分区合理尤注重卧客厅餐厅厨房卫生等空间面积合理性坚持做六明：明厅明房明厨明卫明电梯厅明楼梯间改善室通风空调机摆放位置设计建议考虑层高29米
高层住宅15层高层住宅24层顶二层设复式住宅力户型125方米三房二厅100方米二房二厅力争力户型总价控制60～75万元左右
区住宅外立面采简洁明快现代风格
35配套容量
1 电力：总装机容量5000千瓦中：住宅4500千瓦（户均6千瓦计）公建商业500千瓦海市供电局关规定区拟设1万伏变电站组
2 水：高日水量1000立方米中：住宅790立方米（均日水量升035立方米计）公建商业110立方米满足高层（高层）建筑消防规范求区应设水二路进水直接市政网引入区
3 排水：区排水系统分流制雨污水分流高日生活污水排水量约1000立方米生活污水区网汇集处理达标排入市政网区水面积27700方米雨水区雨水网汇集排入城市雨水网
4 燃气：户设6立方米表区高时气量约800立方米海市煤气公司规划设计相关规定区拟设调压站座气源中压市政网引入
5 电话：区需2000电话中：住宅1500（户2计）公建商业500
6 线电视：区拟设2000线电视终端中：住宅1500终端（户2终端计）公建商业500终端
7 环卫：区设化粪池生活污水二级生化处理达标排入市政网区生活垃圾袋装集中环卫作业部门负责清运垃圾房设独立水电计量商业设施海市环境卫生门前三包政策进行理
36环境保护
1 噪声：建成区位安静生活区周边环境噪声影响街商业设施布置应充分考虑营活动住宅居民影响设计中应住宅商业二种功设置相应隔离渡措施
2 废气：整项目建设建成均污染性气源产生设计时拟采外直排式排放减少室厨房油烟废气影响
3 废水：生活污水前述方式排放周边环境影响二级生化水处理装置设区集中绿化处减观瞻嗅觉影响公建中餐饮部分应设置隔油装置公建中布置产生污染性废水容
4 环境布局：绿化率：35％集中绿化10％结合建筑设计区布置相应绿化雕塑品区设置透绿式围墙美化区周边环境
5 交通组织：区设二机动车出入口机动车辆进出街坊干道路幅6米次通道路幅3米街坊道路直达号舍出入口电子监控装置效物业理系统保证区交通组织次序井井条区商场流（含营业员顾客）住宅流效分流设计时应重点结合区侧俞泾浦河天然水优势美化驳岸等防汛设施防汛规范必设6米防汛通道设计成满足防汛求区提供机动车通行业提供赏水休闲空间途组合通道
37块技术济指标
总占面积： 27700 M2
总建筑面积： 120775 M2
建筑面积：110800 M2
居住面积： 92200 M2
公建面积： 18600 M2
建筑面积： 9975 M2
容积率： 40
机动车位： 285
总户数： 868户
第四章 开 发 进 度
项目发展进度销售计划图
项目
时限
建设期
2001年
2002年
2003年
三季
四季
季
二季
三季
四季
季
二季
三季
签定合作改造协议
半月
签定动迁委托协议
半月
块动拆迁
6月
完成确定设计务书
1月
规划设计
1月
报建
1月
设计扩初
1月
施工图设计深化
2月
施工
18月
销售
住宅
10月
20％
40％
30％
10％
商业
10月
20％
40％
30％
10％
车位
6月
30％
50％
20％
第五章 投 资 估 算
51 前期开发费
项目土总价26877万（包括土出金三通等费）总建筑面积110800方米销售面积106800方米（住宅92200方米商业14600方米）价折入售建筑面积2519元方米
52 建安工程费
高层1800元方米商业建安费2800元方米会公建建筑安装费2400元方米车库建筑安装费2500元方米计算：
A项目售面积建安工程费20684万元
B售面积建安工程费840万元
C车库建安费2494万元
D基础配套费6141万元
E费240万元
F项合计建安费总额：30399万元
具体项目成盈利预测见表
序
号
容
计算公式
保守
正常
乐观
说 明
单位成
总额
单位成
总额
单位成
总额
(元米)
(万元)
(元米)
(万元)
(元米)
(万元)
1售面积销售收入 （万元）
住宅+商场
6252
66770
7094
75760
7799
83290
土总面积
27700
米
11住宅售价（元米）
5500
50710
6000
55320
6500
59930
建设面积
27700
米
12商场售价（元米）
11000
16060
14000
20440
16000
23360
容积率
400
2 车位收入（万元）
1000
2850
1100
3135
1200
3420
总建筑面积
120775
米
销售总收入 （万元）
住宅+商场
6519
69620
7387
78895
8119
86710
1 容积率面积
110800
米
二
发展费
6230
66533
6282
67093
6326
67565
11 销售面积
106800
米
1
土费
转补偿费
2451
26177
2451
26177
2451
26177
111高层住宅
92200
米
土出金
66
700
66
700
66
700
112商业
14600
米
土契税
土出金*
300
20
21
20
21
20
21
12 公建面积
4000
米
计
述费
2519
26898
2519
26898
2519
26898
121 公建(幼稚园会)
3000
米
2
前期费
勘察设计费
建安成
250
56
600
56
600
56
600
122 区公建配套(变电站)
1000
米
前期开办费
5
53
5
53
5
53
2 室车库
9975
米
计
61
654
61
654
61
654
285
车位
3
售面积建安费
1937
20684
1937
20684
1937
20684
土转费
26177
售面积建筑费
建安费*售面积销售面积
79
840
79
840
79
840
米土价
9450
建安费
车库建安费
建安费*车库面积销售面积
233
2494
233
2494
233
2494
土出金(仅二俱交纳免缴)
700
费
全部建安费
10
22
240
22
240
22
240
高建筑安装费
1350
元米
基础配套费
575
6141
575
6141
575
6141
高层建筑安装费
1800
元米
计
2846
30399
2846
30399
2846
30399
商业建筑安装费
2800
元米
4
销售税金
销售收入（505*52）
263
230
2461
261
2789
287
3065
公建(会幼稚园)建筑安装费
2400
元米
销售费
销售费
销售收入
25
163
1741
185
1972
203
2168
区公建配套(变电站)建筑安装费
1200
元米
计
393
4202
446
4761
490
5233
车库建筑安装费
2500
元米
5
理费
全部建安费(3)项
25
71
760
71
760
71
760
基础配套费
575
元米
间接费
费
0
0
0
0
0
0
中：外配套费(住宅建设配套费)
210
元米
利息
含项目全部投资利息
281
3000
281
3000
281
3000
区配套费(水电气增容费等)
220
元米
计
352
3760
352
3760
352
3760
总图费(室外总体费)
85
元米
6
预见费
(2+3)项
20
58
621
58
621
58
621
费
60
元米
三
税前成
发展费销售税金
5999
64072
6021
64304
6039
64500
计
5999
64072
6021
64304
6039
64500
1住宅建安费初装修考虑
四
税前利润
（已交营业税）
销售收入发展费
289
3087
1105
11802
1793
19145
2水电气增容费包括区配套费
五
税项
税
税前利润
0
0
0
0
0
0
0
3会等配套项目未考虑商业收入
计
0
0
0
0
0
0
六
税成
发展费+税项
6230
66533
6282
67093
6326
67565
4营业税返30计算
七
税利润
销售收入税成
289
3087
1105
11802
1793
19145
5税全免计算
八
总成利润率
税利润税前成
482
1835
2923
第六章 初步结建议
调查分析评估该项目评估结：
1 该项目区相关政府部门合作程操作风险较
2 该项目土动迁成均已区属动迁公司包干该块政府部门争取列入虹口区旧改块享受旧改相关政策
3 测算该块投资回报率（静态）高18％具财务评估行性
4 该块理位置优越毗邻繁华四川路商业街轨道交通明珠线外规划中该块南侧兴建休闲步行街型公绿前景广阔实现利润提高
鉴述结司建议吸纳该块开发高档住宅商场具体操作确定前期动迁成落实旧改优惠政策前提成立项目公司形式开发该块
附件1：项目总面图
附件2：四川路项目竞争楼盘汇总
名称
址
建筑面积
2房
3房
低价
高价
入伙日期
销售率
类型
楼盘概况
2房3房
飘鹰东方花园
曲阳路68号
（四路口）
高
150000
2：1
103
120
130
152
5100
6000
2001年12月
60
绿洲紫荆花园
欧阳路289号
（四路口）
高高
10幢高2幢高层
150000
37
74
125
138
160
4800
6500
现房
90
采虹名邸花园城
花园路250号
(中山北路）
高
1期：4幢层1幢高
160000
5000
5600
2002年
70
嘉宏紫薇园
心路28弄
（轻轨边）
高高
2幢高层3幢高
70000
1：1
93
111
131
176
5000
6000
现房
70
虹口商城
四川北路1457号（虬江路口）
高层
1幢商住楼15层商场
50000
3：7
85
169
5300
6800
现房
50
荣欣厦首席名邸
四川北路1851号（海伦西路）
高层
商住楼
30000
3：7
92
127
147
152
5500
7000
现房
50
金宝厦
宝山路647号
（轻轨站）
高层
2幢高层
40000
4：6
106
106
144
148
4850
4950
现房
80
天伦家园
海伦西路
（邢家桥路）
2幢层电梯房
6000
4900
5700
现房
隆达公寓－虹口城
横浜路230号
高
15000
107
113
102
133
4800
5300
2002年3月
60
附件3：商业售价定位：
保守售价
宝源路
东宝兴路
河
四川路
总价
均价
进深15米面宽80米
进深20米面宽140米
进深15米面宽150米
进深30米面宽100米
单层面积
0
2800
0
3000
14600
1层单价
0
10000
0
20000
88000000
15172
2层单价
6000
12000
52800000
9103
3层单价
8000
24000000
8000
合计
164800000
11288
正常售价
宝源路
东宝兴路
河
四川路
总价
单层面积
0
2800
0
3000
14600
1层单价
12000
25000
108600000
18724
2层单价
8000
15000
67400000
11621
3层单价
10000
30000000
10000
合计
206000000
14110
乐观售价
宝源路
东宝兴路
河
四川路
总价
单层面积
0
2800
0
3000
14600
1层单价
15000
28000
126000000
21724
2层单价
10000
16800
78400000
13517
3层单价
11200
33600000
11200
合计
238000000
16301
参考楼盘
位置
1层售价
2层售价
备注
四川路参考：
荣欣厦
四川北路海伦西路
30000
18000
1层售出
虹口商城
四川北路虬江路
22000
19000
非独立进出商铺50％销售率
东宝兴路参考：
精武厦
东宝兴路四川北路
15000
10000
项目
虹口商城
金宝厦
精武厦
荣欣厦
天伦家园
隆达公寓－虹口城
嘉宏紫薇园
采虹名邸－花园城
绿洲紫荆花园
附件4：竞争楼盘位置图
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