新收入准房产行业影响研究——碧桂园集团例
摘 ：着国市场济发展财政部2017年颁布新修订企业会计准第14号——收入取代2006年发布企业会计准第14号——收入克服旧收入准许足重举措定程度代表国会计方面相关法律改革进程逐步国际化标准迈进种发展趋势
观会计行业发展历程难发现收入准变化仅会企业财务业绩产生非常影响企业理运营产生深远重影响行业产生影响千差万文首先阐述新收入准变化分析该准修订房产行业影响碧桂园房产公司例进行案例研讨提出相关建议措施帮助房产企业更应准变化
关键词：房产行业新收入准收入确认
A brief analysis of the impact of new revenue standards on the real estate industry
Qiu Jiehui School of Accounting
Abstract With the development of market economy in our country the ministry of finance issued the newly revised accounting standards for enterprises No 14 revenue in 2017 replaced the accounting standards for enterprises No 14 revenue issued on February 15 2006 It is an important measure of overcoming the insufficiency of the old revenue standards At the same time it is also an important result that our country＇s accounting standards are improving and keeping the convergence with international accounting standards
There is no doubt that the changes of revenue standards will not only largely impact on the financial statements of the enterprise but also has a profound and significant influence on the management and operation of the enterprises The impact on all walks of life is also different This article presents major changes of the new revenue principles and then focus on the analysis of the effect of the revision of the standards on the real estate industry and puts forward relevant suggestions and measures in order to help enterprises to better cope with the revenue code revision
Key words Real Estate Industry New Revenue Standard Revenue Recognition
绪
收入评价公司业绩营力重指标公司重财务指标 定程度代表着企业部战略规划基表现形式收入够真正体现企业部财务状况理层判断身营坏直接参考企业应积极态度采取效措施时应变化应加强财务部门余相关部门间联系完善部合作体系强化合意识加快建设企业信息系统提高信息整合力
文选择房产行业进行研究原该行业受新收入准影响较核心收入确认时间实际生活中房产行业收入确认直难点究竟时点时间段确认收入众说纷纭旧收入准套房子未交付顾客前房款已全部收齐确认收入导致会计收入合销售额致中时间差会导致会计信息失真新收入准颁布定程度解决问题保证财务信息时性效性通新旧收入准旧收入准求风险报酬转移时候确认收入新颁布收入准规定客户取产品服务控制权时候确认收入表明现阶段企业部收入准千变万化企业必受深远重影响时企业营运理提出新求文通房产特定行业研究分析提出相应解决措施帮助房产行业更应该准变化
（）研究背景
会计行业部收入决定相关工作正常实施重衡量标准现阶段收入准存完善处法适应前济形势市场环境更进步减少行业部关收入问题相关纷争外着时代发展资市场逐步升级国际越越专业士加强业信息掌握程度伴着国济全球化带路建设国许企业国际市场占位逐步扩定程度国未发展提出新求强调国企业部会计准世界接轨外金融危机全球化影响逐步加求相关部门需严格统标准外国需采国际财务报告准增强财务报表致性提高体财务指标性新修订企业会计准第14号——收入（财会[2017]22号）正2014年5月颁布国际财务报告准第15号——客户合收入趋结果新收入准推行符合国国情需前数新济蓬勃发展互联网信息化避免浪潮新收入准修订企业IT系统提出新求表明企业发展程中需断接受新相关信息中包括做出新估计支持更广泛信息披露数
（二）研究意义
目前企业发展面着营环境断变化问题现行收入准企业部理工作中出现种样弊端例某情形建造合准边界相模糊容易导致相似交易程会根收入确认方法进行应影响企业部财务发展相关营状况进步发生变化原IFRS15 颁布收入确认问题解决提供定帮助具体实施工作中避免遭受种样质疑研究程中尝试房产行业相结合明确发展新收入准旧收入准相较解两者间区联系未国会计准发展奠定强力基础时国房产企业面准变化提出建议
（三） 研究方法创新点
文采案例研究法文献分析法相结合进行分析参考新收入准房产行业会计处理相关文献通回顾碧桂园2017年中期报告分析新收入准房产企业产生影响
创新处阐述新旧收入准容外文紧密结合案例房产行业中先采新收入准碧桂园例通财务报表相关披露重点分析新收入准企业财务指标信息披露会计科目数额带系列影响出房产企业应收入准变化建议采取措施足处新收入准2018年1月1日起正式实施已采新收入准房产企业十分限难获家企业数进行较身实务水欠缺会计准理解尚浅显研究思路够系统
二国外研究现状
（）国研究现状
IASBFASB制定新收入准发展国越越学者逐步开展新收入准制定工作关房产行业收入确认问题研究国学者讨十分热烈
陈贵鹏（2014）认IFRS15中专利权规定会科技媒体等存专利权行业产生定影响财务报告编制者说挑战会计处理背理信息获取解读需新系统采集理信息审阅公司薪酬计划复核合条款新准具新含义规划税收缴纳企业现金流影响
陈文绮（2016）认企业新收入准执行中需重点关注四点：销售合拟定交易价格确定信息披露增加系统更新需求
王艳瑾（2017）认新收入准电信行业方面影响仅涉会计财务涉市场合约力信息系统等方面业务电信企业应成立专项应组新政策造成影响进行研究应时更新信息系统加强部控制沟通梳理业务分析合适应新政策
段倩（2016）认应新准变化企业实施相关准标准包括（）更新财务报表披露信息格式完善披露信息（二）增强控效性完善绩效评价机制
武迪（2017）认针新准应该具体求客户取相关商品控制权时确认收入该程涉风险报酬基评定基础标准制定现行准深化改革根解决风险报酬否转移确立问题实施起较复杂该程中没明确表明收入确认时点现制定新准规定明确企业说更容易理解助财报者更进行决策
李运波2015发表房产开发产品销售收入确认干问题研究文中明确提出会计信息中两点求保障会计信息质量保障会计信息实质性产权户涉确认收入现已够达述求权责发生制方面言产权转移程中进行确认收入时存推迟确认收入较显著嫌疑致财务分析发生混乱出现虚假财务状况等导致企业法根财务分析制定效战略决策建议企业确认收入时应优先考虑竣工验收实际交付时点进行确认
（二）国外研究现状
Particia McConnell应该相关合基础确认企业收入具体确认金额确认时间进行明确规定保证行业体等会计信息间具性
Fergus Condon应该完成相应履约义务确认详细收入情况外企业赚取收入判断标准转移报酬风险作企业收入确认时间点相差较
澳洲会计师公会关IFRS15源客户合收入说明中指出企业应财务报表中披露报告期确认收入包括合负债中期初余额包括前年度实现履约义务交易价格变动
Ali Fatih DALKILIC文章收入确认源客户合收入转变中建议企业应重新评估前系统流程新方法保持致作出必改变ITERP系统应根收入确认五步法进行调整相关企业需提前IFRS15实行作相应准备工作
三房产行业收入确认方面存问题
房产行业身特殊性营特征特点开发周期长时项目周期跨越会计年度少两年四五年外房产企业部资金应较密集资金投入额度较般会选预售方式说商品未全部建造完成时顾客收取相应价款收款时间商品交付时间间差异性较房产行业具受政策环境影响投资回收期长涉部门行业众收费项目繁杂等特点需高度重视密切关注
现行收入准纳总结收入确认五前提条件报酬风险转移够计量发生成够计量获取收入流入定济利益享控制权继续理权然房产行业身具特殊性会出现问题：（）房产行业计量产品成时表现出相滞性特点原项目施工成决算间通常存定时间差项目进度相成计量会落二商品房建设相公配套设施基础设施等建设样处落位置特年盘项目实行滚动开发统规划策略期商品房完成交付入住然会花园等公配套设施施工者尚未开工法准确计量项目成（二）现行收入准规定需销售商品收入提供劳务收入区分开鉴实务判断具定困难性商品权应报酬风险完成转移时必须销售商品收入进行确认房屋作种特殊商品相关销售合法律法规销售条件进行严格约束外特殊条件顾客权商品进行退货选择商品交付商品房报酬风险转移核心说房屋符合相应购买标准交付客户房屋符合法律规定强制标准客户性化标准客户权求退房房产公司企业承担相应违约责客户接受商品房前提必须符合常规标准
外现行收入准求完工百分法确认收入会导致确认收入结算收入差额确认合费实际发生合费差额进会出现确认收入工程实际进度符结算收入实际进度符确认收入实际进度符情况会影响企业会计信息真实性性较准确估计完工百分判断风险报酬转移系列难题会计员专业水准职业素养提出较高求
四 新收入准房产行业影响——碧桂园集团例
新收入准统建造合现行收入放入收入确认模型区分业务类型劳务商品具明显界限规定企业必须履行合中项义务顾客拥商品控制权进行收入确认企业收入确认流程更具科学性性旧收入准相新收入准重交易会计处理进行明确指导特殊情况计量收入进行明确规定例附销售退回条款销售附质量保证条款销售总额法者净额法适客户额外购买选择权等
旧收入准求风险报酬转移时候确认收入新颁布收入准规定客户取产品服务控制权时候确认收入外新收入准中合概念进行明确求通五步法模型进行收入确认第步客户合进行准确识 第二步合中种履约义务进行准确识第三交易价格进行确认第四步单项履行义务中合理分配全部交易价格第五步项履约义务履行进行确认收入时准区分合包含单项履约义务类型「某时段履行履约义务 」「某时点履行履约义务」履约义务类型收入确认时点中「某时段履行履约义务 」履约进度确认「某时点履行履约义务」客户取相关商品控制权时点确认关履约进度确定方法新收入准原「完工百分法」换成投入法产出法
碧桂园集团家房产营业务著名综合性企业集团中国房产十强企业2007年香港市该集团2017年1月1日提前采IFRS15财政部2017年颁布企业会计准第14号——收入容基致导致财务报告相关数字会计政策调整碧桂园2017年中期报告房产企业实现旧收入准新收入准转变提供示范参考具较高分析价值
香港财务报告准第15号应前生效香港会计准第18号香港会计准第11号集团财务状况应香港财务报告准第15号受影响：
表11 综合财务状况表
2017年6月30日
考虑提早采纳
提早采纳
香港财务报告准
香港财务报告准
第15号结果
第15号影响
报告结果
民币千元
民币千元
民币千元
综合财务状况表（摘录）
建物业
371093991
(14787275)
356306716
贸易应收款
194179983
(4641859)
189538124
合资产
–
9932187
9932187
预收客户账款
290930455
(290930455)
–
贸易应付款
233543945
1179329
234723274
合负债
–
270042724
270042724
递延税负债
10420861
3289679
13710540
留存收益
42538049
5906092
48444141
非控制性权益
14886273
1015684
15901957
表12 综合全面收益表
综合全面收益表（摘录）
收入
62987757
14749997
77737754
销售成
(51015016)
(9626193)
(60641209)
营销市场推广成
(3120249)
(217063)
(3337312)
行政开支
(4074949)
36618
(4038331)
税费
(2427182)
(1609393)
(4036575)
表13 综合现金流量表
综合现金流量表（摘录）
营活动现金流量
— 期间利润
5039433
3333966
8373399
营运资变化
— 建物业持作销售已落成物业
(61836351)
14787275
(47049076)
— 合资产
–
(9932187)
(9932187)
— 合负债
–
59590642
59590642
— 预收客户账款
80478373
(80478373)
–
— 贸易应收款
(63555374)
4641859
(58913515)
— 贸易应付款
77582693
1179329
78762022
（资料源：碧桂园2017中期报告）
碧桂园中期报告出新收入准合资产合负债收入销售成金额均产生较影响财务报表数需新准进行相应调整受香港财务报告准第15号影响益持续合销售增长严控工程理时交付楼盘碧桂园房产开发收入持续增长收入较未采新收入准时增长14749997千元2016年相增长约355销售成较采新收入准前增加9626193千元前年相增长约338IFRS15收入确认强调合概念报告附注指出获合产生增量成果预计收回作合资产资化着相关合收入确认进行摊销综合财务状况表出合资产合负债采纳IFRS15前2016年底相均产生非常显著变化合资产计入损益累计确认收入客户累计收取款项间差额0增加9932187千元合负债客户累计收取款项计入损益累计确认收入间差额0增加270042724千元
外中期报告理层讨分析知提前采纳香港财务报告准15条中求企业第次采取准执行时理应第次执行开始影响数进行累加企业年初留存收益企业部财务报表中外项目涉金额进行调整见碧桂园2017年1月1日权益中留存收益期初余额增加民币31523百万元时受新收入准颁布房产行业日益激烈竞争影响碧桂园集团采取更严格风险控制措施强化合销售回款严控项成费支出确保营性现金流投资回报率良表现
2017年中期报告披露员工激励计划收入准重新修编会影响企业收入产生确认求企业重新做新预测评估2017年6月30日根员工激励计划累计持碧桂园股份总数107771551股2016年12月31日相保持变说明企业员工激励计划调整
综合财务状况表知受香港财务报告准第15号影响收入费成资化时点金额会发生调整导致涉税变动递延税负债较采纳新收入准前增加3289679千元2016年底相增长接倍实施新收入准前税费增加1609393千元前年相增长约344
值关注受IFRS15准影响某特定交易（事项）收入确认计量发生改变例综合财务状况表出预收客户账款相较香港财务报告准第15号执行前290930455千元降0
表2 分部资料
建筑装修
房产开发
装饰
物业投资
物业理
酒店营
集团合计
民币千元
民币千元
民币千元
民币千元
民币千元
民币千元
截2017年6月30日止六月
分部收入
74474618
10063617
76167
1414934
910999
86940335
某时点确认
59724621
–
–
–
–
59724621
段时间确认
14749997
10063617
76167
1414934
910999
27215714
分部间收入
–
(8957816)
–
(207120)
(37645)
(9202581)
收入（源外部客户）
74474618
1105801
76167
1207814
873354
77737754
物业厂房设备形资产
土权折旧摊销
234110
14073
–
7212
327995
583390
获取客户间合
产生增量成摊销
180445
–
–
–
–
180445
分部业绩
11253927
91574
194474
257486
(75235)
11722226
（资料源：碧桂园2017中期报告）
受采纳新收入准影响收入某时点确认段时间确认时新收入准求合收入类披露关信息旧收入准碧桂园收入确认求买方已收物业风险信息相应报酬物业工作已完成买家收已完工物业外买方已确认卖方获取相应应收款信息够进行出售物业收入确认
碧桂园中期财务资料附注知中房产开发合中两种义务履行进行明确求容「某时间节点履行履约义务」「某段时间履行履约义务 」两者合计74474618千元占集团合计数约857中建筑装修装饰物业投资物业理酒店营项目收入确认均改段时间履行履约义务履约进度确认收入
中期财务资料附注中仅披露物业厂房设备形资产土权折旧摊销披露获取客户间合产生增量成摊销香港财务报告准第15号规定果预计收回获合产生增量成作合资产资化着相关合收入确认进行摊销
考虑提早采纳IFRS15碧桂园2017半年部分财务指标示：
表3 财务指标
考虑香港财务报告准15号影响
未考虑香港财务报告准15号影响
毛利率（毛利销售收入）
2199
1901
营利润率（营利润销售收入）
1489
1053
应收账款周转率（销售收入应收账款）
46258
37327
应付账款周转率（销售成应付账款）
6144
5168
投资回报率（营利润已占资）
518
311
杠杆率（长期款已占资）
2781
2914
流动率（流动资产流动负债）
117
112
速动率（流动资产存货流动负债）
116
111
利息保障倍数（营利润利息费）
265
152
表笔者通分析碧桂园集团2017中期报告计算出部分指标显易见考虑香港财务报告准15号影响该公司项指标均明显提升综合营状况相未采纳新收入准时改善企业财务预算分析产生影响例流动率速动率升企业流动负债期时清偿保障程度提高偿债风险降低
外新收入准求披露合相关资产负债信息碧桂园中期报告附注中披露合资产明细提升财务信息透明度表示2017年1月1日2017年6月30日合资产总计增加3175840千元中获合成增长例高约526
表4 合资产
合资产明细列示：
2017年6月30日
2017年1月1日
民币千元
民币千元
出售建造物业相关合资产
4718333
3328104
建筑合相关合资产
1001343
667059
获合成
4212511
2761184
合资产总计
9932187
6756347
（资料源：碧桂园2017中期报告）
外关联方交易信息披露新收入准求关联方进行交易附注中体现出关联方性质交易类型容表知该集团关联士终控股股东干董事╱关系密切家属成员联营公司合营公司组成交易容购买设计服务建筑装修服务收入提供款担保交易截2017年6月30日合营企业关联方交易中占重约585较年增长约3035中干董事╱关系密切家属成员控制关联方交易占金额仅1775千元较2016年降约968原建筑装修服务收入幅减少
表5 关联士交易
201 2016年
（i）终控股股东控制：
截6月30日止六月
2017年
2016年
民币千元
民币千元
购买设计服务
1097963
80140
交易
4079
1825
1102042
81965
（ii）干董事╱关系密切家属成员控制：
建筑装修服务收入
762
54242
交易
1013
1066
1775
55308
（iii）联营公司：
提供款担保
8704295
3841060
建筑装修服务收入
341670
320365
交易
26011
2634
9071976
4164059
(iv)合营企业：
提供款担保
13621169
3324200
建筑装修服务收入
694617
229750
交易
39998
3694
14355784
3557644
（资料源：碧桂园2017中期报告）
民幣千元 民幣千元
通碧桂园集团研究分析总结出新收入准房产行业影响：
（）克服会计政策方法身确定性
碧桂园中期报告披露出：新收入准报表者更准确更评估未现金流量金额时点利企业利益相关者更清晰更具体解企业营情况
（二）提高会计信息披露透明度性
新收入准求房产企业否交易公布母公司子公司信息关联方进行交易附注中体现出关联方性质交易类型容新收入准披露提出全新定性定量求提升会计信息透明度加强反映企业营活动会计信息真实性进投资者社会公众更加真实解房产企业交易情况
（三）企业需利益相关者沟通
实施新收入准前企业需告知投资者利益关联方准修订企业整体业务影响中包含财务指标成股息影响等
（四）销售合签订业务模式造成影响
新收入准销售合收入确认基础准求合中义务单独计量确认收入需企业作出更估计判断增加收入确认确定性企业需重新考虑现合条款达保持特定收入水
（五） 促进企业业务理会计理机融合
IFRS15相新收入准格外企业确认收入具体方式进行强调尤运行收入形式需体现出企业客户进行商品转者相应服务转模式容企业确认金额应该法定程序理应获取金额数量时企业进行确认收入环节中需严格参数信息进行准确预测评估条款中求企业确认收入环节中起关重作业务部门收集信息定程度影响着核算信息否准确彻底实施新收入准进步保障信息准确性客观性企业部加强部门间合作严加筛选收集信息充分融合模式条款定价进行整体策划已必然趋势长述效措施必定会推动企业会计工作理进步融合发展实现全方位理目标
五结建议
着市场济全球化断推进国会计制度持续国际趋更服务国企业发展营业税改增值税实施国收入准进行改革企业积极适应改革快采取措施提升企业部财务理水促进企业持续性发展新收入准房产企业正确评估企业造成方面影响履约进度确认收入会导致收入确认提前定程度增加企业税务负担减少企业进行资金周转时间前房产企业快实施新收入准国际市场竞争中提高国际会计准致性程度部财务信息进行透明化处理推动国房产企业持续发展
（）完善房产企业财务信息系统
房产企业具投资周期长资金回收慢营风险特点房产企业实现良性发展增强持续性竞争力必须提升财务理水外现代房产企业规模较万科碧桂园恒产等企业时新济企业信息化程度断提高企业财务信息系统赖加深新收入准中发票开具方式时点确认金额财务报表披露容相应变化求财务系统理模式难适应求房产企业必须时更新完善财务系统
外新收入准提出更广泛披露新求准备新披露信息十分耗时房产企业应考虑升级更换系统工作量增加难避免
（二）企业财务员应加强关新收入准培训
房产企业发展定阶段部审计工作显十分重企业应完善审制度审员善发现问题操收入确认时间改变营业绩情形格外关注时提出解决问题措施方法时企业财务员加强关新收入准培训必须深入理解合涵合约定义务进行效区分利完成旧收入准新收入准渡
（三）重新评估企业理层员工业绩考核激励计划
受采纳新收入准影响收入确认时间金额会发生变化进导致相关财务指标改变企业需重新评估理层员工业绩考核指标企业总体营目标保持致
（四）重新考虑销售合拟定
现实施新准条件房产企业理应合条款含义进行重新审视审视现客户协议否需进行重新修编审视利未发展销售策略否需重新制定等企业未发展关重
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观会计行业发展历程难发现收入准变化仅会企业财务业绩产生非常影响企业理运营产生深远重影响行业产生影响千差万文首先阐述新收入准变化分析该准修订房产行业影响碧桂园房产公司例进行案例研讨提出相关建议措施帮助房产企业更应准变化
关键词：房产行业新收入准收入确认
A brief analysis of the impact of new revenue standards on the real estate industry
Qiu Jiehui School of Accounting
Abstract With the development of market economy in our country the ministry of finance issued the newly revised accounting standards for enterprises No 14 revenue in 2017 replaced the accounting standards for enterprises No 14 revenue issued on February 15 2006 It is an important measure of overcoming the insufficiency of the old revenue standards At the same time it is also an important result that our country＇s accounting standards are improving and keeping the convergence with international accounting standards
There is no doubt that the changes of revenue standards will not only largely impact on the financial statements of the enterprise but also has a profound and significant influence on the management and operation of the enterprises The impact on all walks of life is also different This article presents major changes of the new revenue principles and then focus on the analysis of the effect of the revision of the standards on the real estate industry and puts forward relevant suggestions and measures in order to help enterprises to better cope with the revenue code revision
Key words Real Estate Industry New Revenue Standard Revenue Recognition
绪
收入评价公司业绩营力重指标公司重财务指标 定程度代表着企业部战略规划基表现形式收入够真正体现企业部财务状况理层判断身营坏直接参考企业应积极态度采取效措施时应变化应加强财务部门余相关部门间联系完善部合作体系强化合意识加快建设企业信息系统提高信息整合力
文选择房产行业进行研究原该行业受新收入准影响较核心收入确认时间实际生活中房产行业收入确认直难点究竟时点时间段确认收入众说纷纭旧收入准套房子未交付顾客前房款已全部收齐确认收入导致会计收入合销售额致中时间差会导致会计信息失真新收入准颁布定程度解决问题保证财务信息时性效性通新旧收入准旧收入准求风险报酬转移时候确认收入新颁布收入准规定客户取产品服务控制权时候确认收入表明现阶段企业部收入准千变万化企业必受深远重影响时企业营运理提出新求文通房产特定行业研究分析提出相应解决措施帮助房产行业更应该准变化
（）研究背景
会计行业部收入决定相关工作正常实施重衡量标准现阶段收入准存完善处法适应前济形势市场环境更进步减少行业部关收入问题相关纷争外着时代发展资市场逐步升级国际越越专业士加强业信息掌握程度伴着国济全球化带路建设国许企业国际市场占位逐步扩定程度国未发展提出新求强调国企业部会计准世界接轨外金融危机全球化影响逐步加求相关部门需严格统标准外国需采国际财务报告准增强财务报表致性提高体财务指标性新修订企业会计准第14号——收入（财会[2017]22号）正2014年5月颁布国际财务报告准第15号——客户合收入趋结果新收入准推行符合国国情需前数新济蓬勃发展互联网信息化避免浪潮新收入准修订企业IT系统提出新求表明企业发展程中需断接受新相关信息中包括做出新估计支持更广泛信息披露数
（二）研究意义
目前企业发展面着营环境断变化问题现行收入准企业部理工作中出现种样弊端例某情形建造合准边界相模糊容易导致相似交易程会根收入确认方法进行应影响企业部财务发展相关营状况进步发生变化原IFRS15 颁布收入确认问题解决提供定帮助具体实施工作中避免遭受种样质疑研究程中尝试房产行业相结合明确发展新收入准旧收入准相较解两者间区联系未国会计准发展奠定强力基础时国房产企业面准变化提出建议
（三） 研究方法创新点
文采案例研究法文献分析法相结合进行分析参考新收入准房产行业会计处理相关文献通回顾碧桂园2017年中期报告分析新收入准房产企业产生影响
创新处阐述新旧收入准容外文紧密结合案例房产行业中先采新收入准碧桂园例通财务报表相关披露重点分析新收入准企业财务指标信息披露会计科目数额带系列影响出房产企业应收入准变化建议采取措施足处新收入准2018年1月1日起正式实施已采新收入准房产企业十分限难获家企业数进行较身实务水欠缺会计准理解尚浅显研究思路够系统
二国外研究现状
（）国研究现状
IASBFASB制定新收入准发展国越越学者逐步开展新收入准制定工作关房产行业收入确认问题研究国学者讨十分热烈
陈贵鹏（2014）认IFRS15中专利权规定会科技媒体等存专利权行业产生定影响财务报告编制者说挑战会计处理背理信息获取解读需新系统采集理信息审阅公司薪酬计划复核合条款新准具新含义规划税收缴纳企业现金流影响
陈文绮（2016）认企业新收入准执行中需重点关注四点：销售合拟定交易价格确定信息披露增加系统更新需求
王艳瑾（2017）认新收入准电信行业方面影响仅涉会计财务涉市场合约力信息系统等方面业务电信企业应成立专项应组新政策造成影响进行研究应时更新信息系统加强部控制沟通梳理业务分析合适应新政策
段倩（2016）认应新准变化企业实施相关准标准包括（）更新财务报表披露信息格式完善披露信息（二）增强控效性完善绩效评价机制
武迪（2017）认针新准应该具体求客户取相关商品控制权时确认收入该程涉风险报酬基评定基础标准制定现行准深化改革根解决风险报酬否转移确立问题实施起较复杂该程中没明确表明收入确认时点现制定新准规定明确企业说更容易理解助财报者更进行决策
李运波2015发表房产开发产品销售收入确认干问题研究文中明确提出会计信息中两点求保障会计信息质量保障会计信息实质性产权户涉确认收入现已够达述求权责发生制方面言产权转移程中进行确认收入时存推迟确认收入较显著嫌疑致财务分析发生混乱出现虚假财务状况等导致企业法根财务分析制定效战略决策建议企业确认收入时应优先考虑竣工验收实际交付时点进行确认
（二）国外研究现状
Particia McConnell应该相关合基础确认企业收入具体确认金额确认时间进行明确规定保证行业体等会计信息间具性
Fergus Condon应该完成相应履约义务确认详细收入情况外企业赚取收入判断标准转移报酬风险作企业收入确认时间点相差较
澳洲会计师公会关IFRS15源客户合收入说明中指出企业应财务报表中披露报告期确认收入包括合负债中期初余额包括前年度实现履约义务交易价格变动
Ali Fatih DALKILIC文章收入确认源客户合收入转变中建议企业应重新评估前系统流程新方法保持致作出必改变ITERP系统应根收入确认五步法进行调整相关企业需提前IFRS15实行作相应准备工作
三房产行业收入确认方面存问题
房产行业身特殊性营特征特点开发周期长时项目周期跨越会计年度少两年四五年外房产企业部资金应较密集资金投入额度较般会选预售方式说商品未全部建造完成时顾客收取相应价款收款时间商品交付时间间差异性较房产行业具受政策环境影响投资回收期长涉部门行业众收费项目繁杂等特点需高度重视密切关注
现行收入准纳总结收入确认五前提条件报酬风险转移够计量发生成够计量获取收入流入定济利益享控制权继续理权然房产行业身具特殊性会出现问题：（）房产行业计量产品成时表现出相滞性特点原项目施工成决算间通常存定时间差项目进度相成计量会落二商品房建设相公配套设施基础设施等建设样处落位置特年盘项目实行滚动开发统规划策略期商品房完成交付入住然会花园等公配套设施施工者尚未开工法准确计量项目成（二）现行收入准规定需销售商品收入提供劳务收入区分开鉴实务判断具定困难性商品权应报酬风险完成转移时必须销售商品收入进行确认房屋作种特殊商品相关销售合法律法规销售条件进行严格约束外特殊条件顾客权商品进行退货选择商品交付商品房报酬风险转移核心说房屋符合相应购买标准交付客户房屋符合法律规定强制标准客户性化标准客户权求退房房产公司企业承担相应违约责客户接受商品房前提必须符合常规标准
外现行收入准求完工百分法确认收入会导致确认收入结算收入差额确认合费实际发生合费差额进会出现确认收入工程实际进度符结算收入实际进度符确认收入实际进度符情况会影响企业会计信息真实性性较准确估计完工百分判断风险报酬转移系列难题会计员专业水准职业素养提出较高求
四 新收入准房产行业影响——碧桂园集团例
新收入准统建造合现行收入放入收入确认模型区分业务类型劳务商品具明显界限规定企业必须履行合中项义务顾客拥商品控制权进行收入确认企业收入确认流程更具科学性性旧收入准相新收入准重交易会计处理进行明确指导特殊情况计量收入进行明确规定例附销售退回条款销售附质量保证条款销售总额法者净额法适客户额外购买选择权等
旧收入准求风险报酬转移时候确认收入新颁布收入准规定客户取产品服务控制权时候确认收入外新收入准中合概念进行明确求通五步法模型进行收入确认第步客户合进行准确识 第二步合中种履约义务进行准确识第三交易价格进行确认第四步单项履行义务中合理分配全部交易价格第五步项履约义务履行进行确认收入时准区分合包含单项履约义务类型「某时段履行履约义务 」「某时点履行履约义务」履约义务类型收入确认时点中「某时段履行履约义务 」履约进度确认「某时点履行履约义务」客户取相关商品控制权时点确认关履约进度确定方法新收入准原「完工百分法」换成投入法产出法
碧桂园集团家房产营业务著名综合性企业集团中国房产十强企业2007年香港市该集团2017年1月1日提前采IFRS15财政部2017年颁布企业会计准第14号——收入容基致导致财务报告相关数字会计政策调整碧桂园2017年中期报告房产企业实现旧收入准新收入准转变提供示范参考具较高分析价值
香港财务报告准第15号应前生效香港会计准第18号香港会计准第11号集团财务状况应香港财务报告准第15号受影响：
表11 综合财务状况表
2017年6月30日
考虑提早采纳
提早采纳
香港财务报告准
香港财务报告准
第15号结果
第15号影响
报告结果
民币千元
民币千元
民币千元
综合财务状况表（摘录）
建物业
371093991
(14787275)
356306716
贸易应收款
194179983
(4641859)
189538124
合资产
–
9932187
9932187
预收客户账款
290930455
(290930455)
–
贸易应付款
233543945
1179329
234723274
合负债
–
270042724
270042724
递延税负债
10420861
3289679
13710540
留存收益
42538049
5906092
48444141
非控制性权益
14886273
1015684
15901957
表12 综合全面收益表
综合全面收益表（摘录）
收入
62987757
14749997
77737754
销售成
(51015016)
(9626193)
(60641209)
营销市场推广成
(3120249)
(217063)
(3337312)
行政开支
(4074949)
36618
(4038331)
税费
(2427182)
(1609393)
(4036575)
表13 综合现金流量表
综合现金流量表（摘录）
营活动现金流量
— 期间利润
5039433
3333966
8373399
营运资变化
— 建物业持作销售已落成物业
(61836351)
14787275
(47049076)
— 合资产
–
(9932187)
(9932187)
— 合负债
–
59590642
59590642
— 预收客户账款
80478373
(80478373)
–
— 贸易应收款
(63555374)
4641859
(58913515)
— 贸易应付款
77582693
1179329
78762022
（资料源：碧桂园2017中期报告）
碧桂园中期报告出新收入准合资产合负债收入销售成金额均产生较影响财务报表数需新准进行相应调整受香港财务报告准第15号影响益持续合销售增长严控工程理时交付楼盘碧桂园房产开发收入持续增长收入较未采新收入准时增长14749997千元2016年相增长约355销售成较采新收入准前增加9626193千元前年相增长约338IFRS15收入确认强调合概念报告附注指出获合产生增量成果预计收回作合资产资化着相关合收入确认进行摊销综合财务状况表出合资产合负债采纳IFRS15前2016年底相均产生非常显著变化合资产计入损益累计确认收入客户累计收取款项间差额0增加9932187千元合负债客户累计收取款项计入损益累计确认收入间差额0增加270042724千元
外中期报告理层讨分析知提前采纳香港财务报告准15条中求企业第次采取准执行时理应第次执行开始影响数进行累加企业年初留存收益企业部财务报表中外项目涉金额进行调整见碧桂园2017年1月1日权益中留存收益期初余额增加民币31523百万元时受新收入准颁布房产行业日益激烈竞争影响碧桂园集团采取更严格风险控制措施强化合销售回款严控项成费支出确保营性现金流投资回报率良表现
2017年中期报告披露员工激励计划收入准重新修编会影响企业收入产生确认求企业重新做新预测评估2017年6月30日根员工激励计划累计持碧桂园股份总数107771551股2016年12月31日相保持变说明企业员工激励计划调整
综合财务状况表知受香港财务报告准第15号影响收入费成资化时点金额会发生调整导致涉税变动递延税负债较采纳新收入准前增加3289679千元2016年底相增长接倍实施新收入准前税费增加1609393千元前年相增长约344
值关注受IFRS15准影响某特定交易（事项）收入确认计量发生改变例综合财务状况表出预收客户账款相较香港财务报告准第15号执行前290930455千元降0
表2 分部资料
建筑装修
房产开发
装饰
物业投资
物业理
酒店营
集团合计
民币千元
民币千元
民币千元
民币千元
民币千元
民币千元
截2017年6月30日止六月
分部收入
74474618
10063617
76167
1414934
910999
86940335
某时点确认
59724621
–
–
–
–
59724621
段时间确认
14749997
10063617
76167
1414934
910999
27215714
分部间收入
–
(8957816)
–
(207120)
(37645)
(9202581)
收入（源外部客户）
74474618
1105801
76167
1207814
873354
77737754
物业厂房设备形资产
土权折旧摊销
234110
14073
–
7212
327995
583390
获取客户间合
产生增量成摊销
180445
–
–
–
–
180445
分部业绩
11253927
91574
194474
257486
(75235)
11722226
（资料源：碧桂园2017中期报告）
受采纳新收入准影响收入某时点确认段时间确认时新收入准求合收入类披露关信息旧收入准碧桂园收入确认求买方已收物业风险信息相应报酬物业工作已完成买家收已完工物业外买方已确认卖方获取相应应收款信息够进行出售物业收入确认
碧桂园中期财务资料附注知中房产开发合中两种义务履行进行明确求容「某时间节点履行履约义务」「某段时间履行履约义务 」两者合计74474618千元占集团合计数约857中建筑装修装饰物业投资物业理酒店营项目收入确认均改段时间履行履约义务履约进度确认收入
中期财务资料附注中仅披露物业厂房设备形资产土权折旧摊销披露获取客户间合产生增量成摊销香港财务报告准第15号规定果预计收回获合产生增量成作合资产资化着相关合收入确认进行摊销
考虑提早采纳IFRS15碧桂园2017半年部分财务指标示：
表3 财务指标
考虑香港财务报告准15号影响
未考虑香港财务报告准15号影响
毛利率（毛利销售收入）
2199
1901
营利润率（营利润销售收入）
1489
1053
应收账款周转率（销售收入应收账款）
46258
37327
应付账款周转率（销售成应付账款）
6144
5168
投资回报率（营利润已占资）
518
311
杠杆率（长期款已占资）
2781
2914
流动率（流动资产流动负债）
117
112
速动率（流动资产存货流动负债）
116
111
利息保障倍数（营利润利息费）
265
152
表笔者通分析碧桂园集团2017中期报告计算出部分指标显易见考虑香港财务报告准15号影响该公司项指标均明显提升综合营状况相未采纳新收入准时改善企业财务预算分析产生影响例流动率速动率升企业流动负债期时清偿保障程度提高偿债风险降低
外新收入准求披露合相关资产负债信息碧桂园中期报告附注中披露合资产明细提升财务信息透明度表示2017年1月1日2017年6月30日合资产总计增加3175840千元中获合成增长例高约526
表4 合资产
合资产明细列示：
2017年6月30日
2017年1月1日
民币千元
民币千元
出售建造物业相关合资产
4718333
3328104
建筑合相关合资产
1001343
667059
获合成
4212511
2761184
合资产总计
9932187
6756347
（资料源：碧桂园2017中期报告）
外关联方交易信息披露新收入准求关联方进行交易附注中体现出关联方性质交易类型容表知该集团关联士终控股股东干董事╱关系密切家属成员联营公司合营公司组成交易容购买设计服务建筑装修服务收入提供款担保交易截2017年6月30日合营企业关联方交易中占重约585较年增长约3035中干董事╱关系密切家属成员控制关联方交易占金额仅1775千元较2016年降约968原建筑装修服务收入幅减少
表5 关联士交易
201 2016年
（i）终控股股东控制：
截6月30日止六月
2017年
2016年
民币千元
民币千元
购买设计服务
1097963
80140
交易
4079
1825
1102042
81965
（ii）干董事╱关系密切家属成员控制：
建筑装修服务收入
762
54242
交易
1013
1066
1775
55308
（iii）联营公司：
提供款担保
8704295
3841060
建筑装修服务收入
341670
320365
交易
26011
2634
9071976
4164059
(iv)合营企业：
提供款担保
13621169
3324200
建筑装修服务收入
694617
229750
交易
39998
3694
14355784
3557644
（资料源：碧桂园2017中期报告）
民幣千元 民幣千元
通碧桂园集团研究分析总结出新收入准房产行业影响：
（）克服会计政策方法身确定性
碧桂园中期报告披露出：新收入准报表者更准确更评估未现金流量金额时点利企业利益相关者更清晰更具体解企业营情况
（二）提高会计信息披露透明度性
新收入准求房产企业否交易公布母公司子公司信息关联方进行交易附注中体现出关联方性质交易类型容新收入准披露提出全新定性定量求提升会计信息透明度加强反映企业营活动会计信息真实性进投资者社会公众更加真实解房产企业交易情况
（三）企业需利益相关者沟通
实施新收入准前企业需告知投资者利益关联方准修订企业整体业务影响中包含财务指标成股息影响等
（四）销售合签订业务模式造成影响
新收入准销售合收入确认基础准求合中义务单独计量确认收入需企业作出更估计判断增加收入确认确定性企业需重新考虑现合条款达保持特定收入水
（五） 促进企业业务理会计理机融合
IFRS15相新收入准格外企业确认收入具体方式进行强调尤运行收入形式需体现出企业客户进行商品转者相应服务转模式容企业确认金额应该法定程序理应获取金额数量时企业进行确认收入环节中需严格参数信息进行准确预测评估条款中求企业确认收入环节中起关重作业务部门收集信息定程度影响着核算信息否准确彻底实施新收入准进步保障信息准确性客观性企业部加强部门间合作严加筛选收集信息充分融合模式条款定价进行整体策划已必然趋势长述效措施必定会推动企业会计工作理进步融合发展实现全方位理目标
五结建议
着市场济全球化断推进国会计制度持续国际趋更服务国企业发展营业税改增值税实施国收入准进行改革企业积极适应改革快采取措施提升企业部财务理水促进企业持续性发展新收入准房产企业正确评估企业造成方面影响履约进度确认收入会导致收入确认提前定程度增加企业税务负担减少企业进行资金周转时间前房产企业快实施新收入准国际市场竞争中提高国际会计准致性程度部财务信息进行透明化处理推动国房产企业持续发展
（）完善房产企业财务信息系统
房产企业具投资周期长资金回收慢营风险特点房产企业实现良性发展增强持续性竞争力必须提升财务理水外现代房产企业规模较万科碧桂园恒产等企业时新济企业信息化程度断提高企业财务信息系统赖加深新收入准中发票开具方式时点确认金额财务报表披露容相应变化求财务系统理模式难适应求房产企业必须时更新完善财务系统
外新收入准提出更广泛披露新求准备新披露信息十分耗时房产企业应考虑升级更换系统工作量增加难避免
（二）企业财务员应加强关新收入准培训
房产企业发展定阶段部审计工作显十分重企业应完善审制度审员善发现问题操收入确认时间改变营业绩情形格外关注时提出解决问题措施方法时企业财务员加强关新收入准培训必须深入理解合涵合约定义务进行效区分利完成旧收入准新收入准渡
（三）重新评估企业理层员工业绩考核激励计划
受采纳新收入准影响收入确认时间金额会发生变化进导致相关财务指标改变企业需重新评估理层员工业绩考核指标企业总体营目标保持致
（四）重新考虑销售合拟定
现实施新准条件房产企业理应合条款含义进行重新审视审视现客户协议否需进行重新修编审视利未发展销售策略否需重新制定等企业未发展关重
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