题目： 房产项目投资风险分析
目录
第章 绪 1
11课题背景 1
1．2国外房产投资风险研究现状 1
1．2．1国外风险研究现状 1
1．2．2国房产风险研究现状 1
1．3文研究容意义 2
1．3．1文研究容 2
1．3．2文研究方法 2
第二章 房产投资风险分析理研究 3
2．1房产投资风险涵义 3
2．1．1房产投资风险定义特征 3
2．1．2房产投资特征投资风险关系 3
第三章 房产投资风险 5
31房产投资风险阶段性 5
3．1．1证设计阶段投资风险 5
3．1．2 筹措资金阶段投资风险 5
3．1．3 项目建设阶段投资风险 6
3．1．4项目试运营阶段投资风险 6
3．1．5 项目正常运营阶段投资风险 7
32 房产风险理 7
3．2．1房产开发风险理概念 7
3．2．3房产开发风险理手段 7
第四章 西安市房产风险实证分析 9
41 房产投资风险指标确定 9
42 泡沫指标西安市房产投资风险宏观测度 10
421 房产投资占 GDP 重 10
422 房价收入 12
第五章 结 15
参考文献 15
第章 绪
11课题背景
伴济快速发展房产投资活动日益活跃房产业已成国国民济发展重支柱性产业房产业二十年特五年发展已成国民济新增长点启动需消费热点拉动国民济增长保持国民济持续健康快速发展起重作国房产业发展历三发展期：1984年1988年约五年时间实现第次历史性发展19911995年约五年时间房产业历弱强规范理性发展第二发展期1998年起国市场逐步完善成熟国房产业进入新发展期市场稳步发展住宅建设规模持续增长住宅品质断提高住宅产业粗放型集约型转变科技进步产业贡献率逐步提高
房产业高风险盈利水相较高行业房产投资然着较高投资收益时存着较风险房产投资数量投资回收周期较长涉风险广泛复杂容易受国家区济情况影响难预测市场未走势
1．2国外房产投资风险研究现状
1．2．1国外风险研究现状
西方发达国家然系统进行行房产开发营风险研究较少局部投资风险研究早开始丁特二三十年风险分析已发展成门独立学科研究里程划分二阶段：1960年前投资风险研究传统济财会分析法1960年理方法引入研究领域创立工程理科学法增强解决实际问题力
1．2．2国房产风险研究现状
国房产业发达国家成熟房产业相仅处产业发展初级阶段
存问题投资决策者基停留验决策水片面追求高利润盲目开发营违规操作高风险投资重视市场调查缺乏科学济预测客观行性分析缺少完善投资决策方法仅验简单计算进行决策加客观某利素影响极易造成投资集中投资热房产业面巨营风险时房产开发营资金密集型产业次性资金投入量巨资金运转缓慢财务费占投资重较旦决策失准时机错失会产生极风险目前国投资风险研究够深入未升应理位
国房产投资风险理国外差距具体表现：
(1)模型误差方面：确定风险数模型实际存出入
(2)信息决策方面：决策系统信息极完备
(3)市场分析方面：市场供需情况解清
研究适合国房产实际情况较准确定量定性系统分析决策方法具深远理实践意义目前国房产界研究热点问题
1．3文研究容意义
1．3．1文研究容
房产投资般分前期决策投资实施房产营三基阶段阶段存着风险种风险动态变化风险理风险识风险估测风险评价风险控制理效果评价等组成周复始程文房产前期决策阶段风险评价房产投资项目风险评价建立房产投资项目风险认识基础通影响房产投资决策素分析风险素影响程度进行评价终风险决策提供
1．3．2文研究方法
文风险理基理房产投资分析决策中应风险理角度出发根房产投资具特性房产投资中风险素进行纳总结通种风险评价方法较总结研究种风险素房产投资影响基础通西安市房产项目分析说明宏观风险
第二章 房产投资风险分析理研究
2．1房产投资风险涵义
2．1．1房产投资风险定义特征
房产投资风险指房产开发商未某项房产投资决策客观条件确定性导致该项房产投资资损失实际收益期收益产生负偏差程度发生概率开发商房产投资程中遭受种损失范围幅度性包括开发商直接间接损失心
风险威胁机会够更理解风险性质行效分析理仅避免预见灾难获更加利润率减少应急费释放资源务抓住认风险太高放弃利投资机会房产投资风险特征房产风险质规律表现正确认识房产投资风险特征建立完善风险控制理机制减少风险损失降低风险发生提高投资活动效率具重意义
2．1．2房产投资特征投资风险关系
房产商品具固定性耐久性样性等特性房产市场资金量周期长影响素复杂特殊市场房产投资具投资特点决定房产投资风险客观存根房产投资特点总结出投资风险产生密切关系四素：
(1)投资成
房产开发项目投资程巨额资金投入程购买工程建设发布广告市销售出租营中涉众环节需注入量资金
房产投资者说资金筹措项目否期质完成重环房产投资规模越投资者承担风险越否期筹措项目利开展需资金成开发商直接面难题
(2)投资周期长
房产开发期长短决定房产项目风险素开发期越长种费特期费房屋售价租金愈确定风险越房产项目旦确定资金投入难根情况发展加改变调整投资者开发周期长导致房产商品滞效应风险
(3)投资固定性性
土具移动性建筑物固定移动土房屋总称动产房产移动性房产商品区商品种重特性土移动造成城镇区处区域段差异性城市繁华商业中心房产价值必定远远高市郊边缘区房产价值房产性指宗房产相然两幢建筑物外形部装演完全样位置环境期限功完全样两宗房产实质样宗房产幢公寓中存着楼层景观面积等方面差房产价格租金带差异
第三章 房产投资风险
房产投资项序科学投资济活动系列环节机构成项房产投资想获成功首先必须遵循合理投资程序环节失误疏漏投资带巨损失外认清房产投资运作程序．利投资者分期握期存投资风险安排适防范措施必进行房产投资前解般投资运作程序
完整房产开发程序通常始开发商效投资意继进行项目规划设计资金筹集．实施项目开发建设验收出售出租实施全寿命周期物业理逻辑关系言股分六实施阶段：1行性研究选定开发址2符合城市规划条倒3资金筹措4设计施工5竣工验收6出租出售
31房产投资风险阶段性
3．1．1证设计阶段投资风险
房产开发商验丰富．项目外包装漂亮实质．关项目许容诸贷款额贷款利率售价出租收入市场需求等仅仅猜测已投资者够预测成果仅仅开发商相信行性研究报告阶段投资风险房产寿命周期阶段中阶段投资风险阶段投资投资者报酬承诺优惠旦投资成功利润高阶段投资者言认真审核开发商项目行性研究报告项指标进行评估审查设计方案否合理出租率否估高项目运营成否估低建设费否少估算等投资者根项目风险性盈利性估价．结合投资策略．确定否投资投资少阶段投资风险太专门开发商世界普通投资者世界
般原房产开发早期土价格较低处卖方市场条件投资者阶段投资获取高额利润
3．1．2 筹措资金阶段投资风险
阶段设计方案样阶段性初步成果毕竟书面文字资料蓝图否变成现实谜未知数阶段投资风险然起证设计阶段讲稍微已开发商筹措资金源般：资金银行贷款发售债券发售股票吸收投资预收工程款等果开发商拥资金数额越投资风险越反然果开发商资金少足10％30％投资该项房产风险相抗风险力弱投资者说敬远然果抗风险力强该项目信心．决心投资时开发商作出优厚利承诺果银行贷款已落实发售债券股票申请已批准吸收投资额较预收工程款已着落投资风险少利润相减投资者言追验投资者较适宜作法
3．1．3 项目建设阶段投资风险
阶段实实项目资金位成果阶段投资风险两阶段阶段风险：
1)否较低价格找合适承包商
2)承包商否期质量完成建设务
3)材料价格会会幅度涨
4)房产升值潜力否实现：
5)竞争性项目会会出现房产价格会会降：
6)会会发生重然灾害社会动荡等
减述风险采取许行效措施信誉承包商建立伙伴关系设置预备款应付急储备材料实行材料费包干办法参加保险加强市场预测实行区性规模开发避免竞争性干扰等
阶段投资者追求：
1)期货房现贷房差价：
2)项目营利润：
3)房产升值潜力：
4)利位置楼层等
阶段投资者少具备条件：
1)房产升值握准确信心十足：
2)善营类项目
3)房产市场行情握准确：
4)重位置楼层选择
3．1．4项目试运营阶段投资风险
阶段项目效益开始发挥许问题已致清甚够清
投资风险性相前三阶段言阶段投资风险：
1)出租率否达预期目标：
2)营支出否会超出营收入否会足：
3)试运营期限否会长
4)会会出现竞争性项目干扰
减少述风险需该项目加强宣传扩知名度：需提供优质服务吸引顾客需加强项目营理减支出增收入缩短试运营时间阶段投资者追求：项目进入正常运营阶段前抓住晟时机低代价获赚取止常营利润权力投资者必须正常运营阶段诱利润感兴趣握份利润
3．1．5 项目正常运营阶段投资风险
阶段项目营已步入正轨营收支基稳定阶段投资风险阶段中时投资机会较少项目原拥者愿转手二投资机会投资代价投资收益相时投资追求营利润风险项目营计划方案否实现阶段适善长租赁营投资者适善营愿风险投资者
32 房产风险理
3．2．1房产开发风险理概念
风险存客观必然性．决定企业理必须种风险作出反应．求企业必须重视风险理谓房产开发风险理．指开发企业充分认识面风险基础运种手段措施风险进行控制处理．成确企业开发连续性稳定效益性种理活动
3．2．3房产开发风险理手段
房产开发风险客观存开发企业采取定手段风险降低程度
(1)准确预测
开放商利切信息资料充分考虑开发项目竞争预测开发项目费收益
(2) 早完成开发项目
开发项目风险济社会条件变化般说开发期越长．社会济条件变化程度越太降低风险程度开发商应快完成开发项目
(3)预租预售
工程完工房产空置风险租金降风险售价跌落风险通预租预售安排避免工程完工前租户客户签订租约预售合租期销售日项目完工日算起
然预租预售时应注意问题．开发企业风险降低意味着交易客户风险提高果签定固定价格合种价会签约时市场价格高许例贷款利率固定利率值高固定建造费承包费高预售售价压低等等
开发项目风险开发企业目风险获利润
第四章 西安市房产风险实证分析
41 房产投资风险指标确定
影响房产投资风险素复杂进行投资风险分析需素进
行简化量化样利投资者进行直观判断分析
文中宏观济背景选择西安市房产业相关数
房产行业宏观投资环境进行研究房产投资占 GDP 重房产投资
增长率房产投资增长率 GDP 增长率率表示房产投资否存热
协调现象商品房销售额增长率商品房销售面积增长率空置率表示市场整
体供求状况商品房价格增长率房价收入等表示商品房需求否正常外
金融类指标较预测房产投资风险货币供量增长率揭利率
房产贷款增长率
面分析根文研究重点房产投资宏观风险指标列
成表 41
表41 房产投资宏观风险指标
面研究中采取济分析法方法采房产泡沫中常两指标：房产投资占 GDP 重房价收入指标指数合成法风险进行深化
42 泡沫指标西安市房产投资风险宏观测度
421 房产投资占 GDP 重
2000 年西安市房产开发投资额 5185 亿元占 GDP 重 802 20002002年房产开发投资占 GDP 重变化 2003 年房产开发投资总额开始幅升 2002 年 7937 亿元跃 2003 年 12482 亿元占 GDP 重 2002年 96升 1319 2003 年开始房产投资额占 GDP 重年约 2 百分点增长 2009 年房产投资完成额达 69634 亿元占 GDP 重 2556
表42 西安市房产开发投资完成额占 GDP 重
根国际验房产投资占 GDP 重 10属合理范围1015泡沫预警区15房产开发投资泡沫显现果标准国数城市世纪九十年代末已存严重房产泡沫北京 1996 年房产投资占 GDP 重始终 152003 年达 3339说明北京 2003 年出现房产泡沫显然事实符区房产市场出现泡沫时房产投资必然短期幅升偏离长期均值投资速度幅快速升考虑国现实情况区情况相结合西安情况文取西安市 20002009 年房产投资占 GDP 均值 1608似值 16泡沫测度标准值根指标西安市房产市场 2005 年出现泡沫
图 41 西安市 GDP房产投资完成额图
图 42 西安市房产投资完成额占 GDP 重
422 房价收入
房价收入指房价居民收入值反映居民家庭住房支付力：值越高支付力越低市场中房价收入超定界值说明群体性投机行已较
严重房产泡沫已产生国际该指标具体两种算法：第种商品住宅均单套销售价格居民均家庭年收入值世界银行算法种算法居住单元中等市场价格中等家庭年收入值种算法求数法统计数中获相较种算法关世界银行算法研究时间更长更深入采第种世界银行算法进步分析中国前房产发展实际情况房产开发集中城镇（农村房产开发农民建房屋行略）公式中项指标应取城镇指标实际值采世界银行算法房价收入公式：
通设定首付利率贷款期限年住房贷款款金额占收入重等估算出房价收入指标界值验国专家认该算法合理区间 58界值般认 8考虑数统计口径更关注房价趋势
表44西安市房产房价收入
图 43 西安市商品房销售额销售面积
图44房价均年支配收入
图45房价收入图例
表中出房价收入整体呈升趋势数中出西安市20002009 年间年房价收入没超 8说明西安房产存泡沫高值仅仅 704果考虑家庭口数现市场流房屋面积话会较真实房价收入西安市 2000 2009 年均户口分 29930330130429929329291282284 西安年开发房屋均面积 100 方左右果加入样考虑西安市历年房价收入 8031039939912104212211049917909722面数西安房产 2000出现泡沫 2006 达峰值 10492009房价收入值首次降 8 说明西安市房产业已回形势
第五章 结
文介绍相关理基础选取房产泡沫指标度量房产市场
风险西安统计年鉴中选年数西安市房产市场进行风
险测度文出结：
（1）西安市房产市场宏观风险 2000 年 2009 年波动2005 年达
峰值 145风险 2005 年开始值逐渐降国家宏观调控分布开
注意 2008 年综合指数 0948说明市场定风险苗头
应提高警惕总体2004 2005 2006 年市场宏观风险较开发商应格外关
注章出风险低高高低断变化
（2）单指标说房产市场宏观风险年份综合指数合
成指标值更合理反映市场宏观风险具体状况
（3） 指标选取文选取家常指标外文尝试指标进步确定市场宏观风险
参考文献：
[1] 张宇祥 李影超 仇晓宇 房产投资风险防范策略分析[J] 商业研究 2001 1 078
[2] 贾楠 刘志 关房产投资风险类型研究[J] 建筑理现代化 2002 2(67) 3840
[3] 郭刚 房产投资风险理[J] 新西部 2008 8(5)
[4] 粟国敏 房产项目投资风险评价研究[J] 工业技术济 2003 6 7881
[5] 范国 房产投资理[M] 武汉学出版社 2004
[6] 骈永富 阎俊爱 房产投资分析决策[M] 中国物价出版社 2003
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题目： 房产项目投资风险分析
目录
第章 绪 1
11课题背景 1
1．2国外房产投资风险研究现状 1
1．2．1国外风险研究现状 1
1．2．2国房产风险研究现状 1
1．3文研究容意义 2
1．3．1文研究容 2
1．3．2文研究方法 2
第二章 房产投资风险分析理研究 3
2．1房产投资风险涵义 3
2．1．1房产投资风险定义特征 3
2．1．2房产投资特征投资风险关系 3
第三章 房产投资风险 5
31房产投资风险阶段性 5
3．1．1证设计阶段投资风险 5
3．1．2 筹措资金阶段投资风险 5
3．1．3 项目建设阶段投资风险 6
3．1．4项目试运营阶段投资风险 6
3．1．5 项目正常运营阶段投资风险 7
32 房产风险理 7
3．2．1房产开发风险理概念 7
3．2．3房产开发风险理手段 7
第四章 西安市房产风险实证分析 9
41 房产投资风险指标确定 9
42 泡沫指标西安市房产投资风险宏观测度 10
421 房产投资占 GDP 重 10
422 房价收入 12
第五章 结 15
参考文献 15
第章 绪
11课题背景
伴济快速发展房产投资活动日益活跃房产业已成国国民济发展重支柱性产业房产业二十年特五年发展已成国民济新增长点启动需消费热点拉动国民济增长保持国民济持续健康快速发展起重作国房产业发展历三发展期：1984年1988年约五年时间实现第次历史性发展19911995年约五年时间房产业历弱强规范理性发展第二发展期1998年起国市场逐步完善成熟国房产业进入新发展期市场稳步发展住宅建设规模持续增长住宅品质断提高住宅产业粗放型集约型转变科技进步产业贡献率逐步提高
房产业高风险盈利水相较高行业房产投资然着较高投资收益时存着较风险房产投资数量投资回收周期较长涉风险广泛复杂容易受国家区济情况影响难预测市场未走势
1．2国外房产投资风险研究现状
1．2．1国外风险研究现状
西方发达国家然系统进行行房产开发营风险研究较少局部投资风险研究早开始丁特二三十年风险分析已发展成门独立学科研究里程划分二阶段：1960年前投资风险研究传统济财会分析法1960年理方法引入研究领域创立工程理科学法增强解决实际问题力
1．2．2国房产风险研究现状
国房产业发达国家成熟房产业相仅处产业发展初级阶段
存问题投资决策者基停留验决策水片面追求高利润盲目开发营违规操作高风险投资重视市场调查缺乏科学济预测客观行性分析缺少完善投资决策方法仅验简单计算进行决策加客观某利素影响极易造成投资集中投资热房产业面巨营风险时房产开发营资金密集型产业次性资金投入量巨资金运转缓慢财务费占投资重较旦决策失准时机错失会产生极风险目前国投资风险研究够深入未升应理位
国房产投资风险理国外差距具体表现：
(1)模型误差方面：确定风险数模型实际存出入
(2)信息决策方面：决策系统信息极完备
(3)市场分析方面：市场供需情况解清
研究适合国房产实际情况较准确定量定性系统分析决策方法具深远理实践意义目前国房产界研究热点问题
1．3文研究容意义
1．3．1文研究容
房产投资般分前期决策投资实施房产营三基阶段阶段存着风险种风险动态变化风险理风险识风险估测风险评价风险控制理效果评价等组成周复始程文房产前期决策阶段风险评价房产投资项目风险评价建立房产投资项目风险认识基础通影响房产投资决策素分析风险素影响程度进行评价终风险决策提供
1．3．2文研究方法
文风险理基理房产投资分析决策中应风险理角度出发根房产投资具特性房产投资中风险素进行纳总结通种风险评价方法较总结研究种风险素房产投资影响基础通西安市房产项目分析说明宏观风险
第二章 房产投资风险分析理研究
2．1房产投资风险涵义
2．1．1房产投资风险定义特征
房产投资风险指房产开发商未某项房产投资决策客观条件确定性导致该项房产投资资损失实际收益期收益产生负偏差程度发生概率开发商房产投资程中遭受种损失范围幅度性包括开发商直接间接损失心
风险威胁机会够更理解风险性质行效分析理仅避免预见灾难获更加利润率减少应急费释放资源务抓住认风险太高放弃利投资机会房产投资风险特征房产风险质规律表现正确认识房产投资风险特征建立完善风险控制理机制减少风险损失降低风险发生提高投资活动效率具重意义
2．1．2房产投资特征投资风险关系
房产商品具固定性耐久性样性等特性房产市场资金量周期长影响素复杂特殊市场房产投资具投资特点决定房产投资风险客观存根房产投资特点总结出投资风险产生密切关系四素：
(1)投资成
房产开发项目投资程巨额资金投入程购买工程建设发布广告市销售出租营中涉众环节需注入量资金
房产投资者说资金筹措项目否期质完成重环房产投资规模越投资者承担风险越否期筹措项目利开展需资金成开发商直接面难题
(2)投资周期长
房产开发期长短决定房产项目风险素开发期越长种费特期费房屋售价租金愈确定风险越房产项目旦确定资金投入难根情况发展加改变调整投资者开发周期长导致房产商品滞效应风险
(3)投资固定性性
土具移动性建筑物固定移动土房屋总称动产房产移动性房产商品区商品种重特性土移动造成城镇区处区域段差异性城市繁华商业中心房产价值必定远远高市郊边缘区房产价值房产性指宗房产相然两幢建筑物外形部装演完全样位置环境期限功完全样两宗房产实质样宗房产幢公寓中存着楼层景观面积等方面差房产价格租金带差异
第三章 房产投资风险
房产投资项序科学投资济活动系列环节机构成项房产投资想获成功首先必须遵循合理投资程序环节失误疏漏投资带巨损失外认清房产投资运作程序．利投资者分期握期存投资风险安排适防范措施必进行房产投资前解般投资运作程序
完整房产开发程序通常始开发商效投资意继进行项目规划设计资金筹集．实施项目开发建设验收出售出租实施全寿命周期物业理逻辑关系言股分六实施阶段：1行性研究选定开发址2符合城市规划条倒3资金筹措4设计施工5竣工验收6出租出售
31房产投资风险阶段性
3．1．1证设计阶段投资风险
房产开发商验丰富．项目外包装漂亮实质．关项目许容诸贷款额贷款利率售价出租收入市场需求等仅仅猜测已投资者够预测成果仅仅开发商相信行性研究报告阶段投资风险房产寿命周期阶段中阶段投资风险阶段投资投资者报酬承诺优惠旦投资成功利润高阶段投资者言认真审核开发商项目行性研究报告项指标进行评估审查设计方案否合理出租率否估高项目运营成否估低建设费否少估算等投资者根项目风险性盈利性估价．结合投资策略．确定否投资投资少阶段投资风险太专门开发商世界普通投资者世界
般原房产开发早期土价格较低处卖方市场条件投资者阶段投资获取高额利润
3．1．2 筹措资金阶段投资风险
阶段设计方案样阶段性初步成果毕竟书面文字资料蓝图否变成现实谜未知数阶段投资风险然起证设计阶段讲稍微已开发商筹措资金源般：资金银行贷款发售债券发售股票吸收投资预收工程款等果开发商拥资金数额越投资风险越反然果开发商资金少足10％30％投资该项房产风险相抗风险力弱投资者说敬远然果抗风险力强该项目信心．决心投资时开发商作出优厚利承诺果银行贷款已落实发售债券股票申请已批准吸收投资额较预收工程款已着落投资风险少利润相减投资者言追验投资者较适宜作法
3．1．3 项目建设阶段投资风险
阶段实实项目资金位成果阶段投资风险两阶段阶段风险：
1)否较低价格找合适承包商
2)承包商否期质量完成建设务
3)材料价格会会幅度涨
4)房产升值潜力否实现：
5)竞争性项目会会出现房产价格会会降：
6)会会发生重然灾害社会动荡等
减述风险采取许行效措施信誉承包商建立伙伴关系设置预备款应付急储备材料实行材料费包干办法参加保险加强市场预测实行区性规模开发避免竞争性干扰等
阶段投资者追求：
1)期货房现贷房差价：
2)项目营利润：
3)房产升值潜力：
4)利位置楼层等
阶段投资者少具备条件：
1)房产升值握准确信心十足：
2)善营类项目
3)房产市场行情握准确：
4)重位置楼层选择
3．1．4项目试运营阶段投资风险
阶段项目效益开始发挥许问题已致清甚够清
投资风险性相前三阶段言阶段投资风险：
1)出租率否达预期目标：
2)营支出否会超出营收入否会足：
3)试运营期限否会长
4)会会出现竞争性项目干扰
减少述风险需该项目加强宣传扩知名度：需提供优质服务吸引顾客需加强项目营理减支出增收入缩短试运营时间阶段投资者追求：项目进入正常运营阶段前抓住晟时机低代价获赚取止常营利润权力投资者必须正常运营阶段诱利润感兴趣握份利润
3．1．5 项目正常运营阶段投资风险
阶段项目营已步入正轨营收支基稳定阶段投资风险阶段中时投资机会较少项目原拥者愿转手二投资机会投资代价投资收益相时投资追求营利润风险项目营计划方案否实现阶段适善长租赁营投资者适善营愿风险投资者
32 房产风险理
3．2．1房产开发风险理概念
风险存客观必然性．决定企业理必须种风险作出反应．求企业必须重视风险理谓房产开发风险理．指开发企业充分认识面风险基础运种手段措施风险进行控制处理．成确企业开发连续性稳定效益性种理活动
3．2．3房产开发风险理手段
房产开发风险客观存开发企业采取定手段风险降低程度
(1)准确预测
开放商利切信息资料充分考虑开发项目竞争预测开发项目费收益
(2) 早完成开发项目
开发项目风险济社会条件变化般说开发期越长．社会济条件变化程度越太降低风险程度开发商应快完成开发项目
(3)预租预售
工程完工房产空置风险租金降风险售价跌落风险通预租预售安排避免工程完工前租户客户签订租约预售合租期销售日项目完工日算起
然预租预售时应注意问题．开发企业风险降低意味着交易客户风险提高果签定固定价格合种价会签约时市场价格高许例贷款利率固定利率值高固定建造费承包费高预售售价压低等等
开发项目风险开发企业目风险获利润
第四章 西安市房产风险实证分析
41 房产投资风险指标确定
影响房产投资风险素复杂进行投资风险分析需素进
行简化量化样利投资者进行直观判断分析
文中宏观济背景选择西安市房产业相关数
房产行业宏观投资环境进行研究房产投资占 GDP 重房产投资
增长率房产投资增长率 GDP 增长率率表示房产投资否存热
协调现象商品房销售额增长率商品房销售面积增长率空置率表示市场整
体供求状况商品房价格增长率房价收入等表示商品房需求否正常外
金融类指标较预测房产投资风险货币供量增长率揭利率
房产贷款增长率
面分析根文研究重点房产投资宏观风险指标列
成表 41
表41 房产投资宏观风险指标
面研究中采取济分析法方法采房产泡沫中常两指标：房产投资占 GDP 重房价收入指标指数合成法风险进行深化
42 泡沫指标西安市房产投资风险宏观测度
421 房产投资占 GDP 重
2000 年西安市房产开发投资额 5185 亿元占 GDP 重 802 20002002年房产开发投资占 GDP 重变化 2003 年房产开发投资总额开始幅升 2002 年 7937 亿元跃 2003 年 12482 亿元占 GDP 重 2002年 96升 1319 2003 年开始房产投资额占 GDP 重年约 2 百分点增长 2009 年房产投资完成额达 69634 亿元占 GDP 重 2556
表42 西安市房产开发投资完成额占 GDP 重
根国际验房产投资占 GDP 重 10属合理范围1015泡沫预警区15房产开发投资泡沫显现果标准国数城市世纪九十年代末已存严重房产泡沫北京 1996 年房产投资占 GDP 重始终 152003 年达 3339说明北京 2003 年出现房产泡沫显然事实符区房产市场出现泡沫时房产投资必然短期幅升偏离长期均值投资速度幅快速升考虑国现实情况区情况相结合西安情况文取西安市 20002009 年房产投资占 GDP 均值 1608似值 16泡沫测度标准值根指标西安市房产市场 2005 年出现泡沫
图 41 西安市 GDP房产投资完成额图
图 42 西安市房产投资完成额占 GDP 重
422 房价收入
房价收入指房价居民收入值反映居民家庭住房支付力：值越高支付力越低市场中房价收入超定界值说明群体性投机行已较
严重房产泡沫已产生国际该指标具体两种算法：第种商品住宅均单套销售价格居民均家庭年收入值世界银行算法种算法居住单元中等市场价格中等家庭年收入值种算法求数法统计数中获相较种算法关世界银行算法研究时间更长更深入采第种世界银行算法进步分析中国前房产发展实际情况房产开发集中城镇（农村房产开发农民建房屋行略）公式中项指标应取城镇指标实际值采世界银行算法房价收入公式：
通设定首付利率贷款期限年住房贷款款金额占收入重等估算出房价收入指标界值验国专家认该算法合理区间 58界值般认 8考虑数统计口径更关注房价趋势
表44西安市房产房价收入
图 43 西安市商品房销售额销售面积
图44房价均年支配收入
图45房价收入图例
表中出房价收入整体呈升趋势数中出西安市20002009 年间年房价收入没超 8说明西安房产存泡沫高值仅仅 704果考虑家庭口数现市场流房屋面积话会较真实房价收入西安市 2000 2009 年均户口分 29930330130429929329291282284 西安年开发房屋均面积 100 方左右果加入样考虑西安市历年房价收入 8031039939912104212211049917909722面数西安房产 2000出现泡沫 2006 达峰值 10492009房价收入值首次降 8 说明西安市房产业已回形势
第五章 结
文介绍相关理基础选取房产泡沫指标度量房产市场
风险西安统计年鉴中选年数西安市房产市场进行风
险测度文出结：
（1）西安市房产市场宏观风险 2000 年 2009 年波动2005 年达
峰值 145风险 2005 年开始值逐渐降国家宏观调控分布开
注意 2008 年综合指数 0948说明市场定风险苗头
应提高警惕总体2004 2005 2006 年市场宏观风险较开发商应格外关
注章出风险低高高低断变化
（2）单指标说房产市场宏观风险年份综合指数合
成指标值更合理反映市场宏观风险具体状况
（3） 指标选取文选取家常指标外文尝试指标进步确定市场宏观风险
参考文献：
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