房产投资全程风险识—济工作
摘着国加入WTO市场济体制进步完善规范产业结构断升级房产业作国民济基础性､先导性产业位日益巩固成投资热点｡先进､科学､完善理作房产企业持续发展行动指南整房产全程风险进行识利促进房产业健康发展｡
关键词房产投资风险识
房产投资全程指房产投资意产生房产出售､资金回收报废止整程｡动态程般分投资决策､项目实施房产营理等阶段｡阶段具风险特征环节疏忽导致投资失败投资者必须环节确定素进行识加防范｡
投资决策阶段风险
房产开发程中投资决策阶段关键拥确定性机动性｡房产投资旦展开进行难项目建设中撤出否会付出高昂代价｡房产投资决策阶段风险源政策济方面｡
1政策风险
国家政策产业发展影响全局政策潜变化房产开发营者带种形式济损失｡尤国市场济环境尚未完善条件政策风险房产市场影响尤重｡
(1)产业政策风险
国家产业政策变化影响房产商品需求结构变化决定着房产业兴衰｡国家强调力发展第三产业会直接促进城市商业服务业､楼宇市场繁荣｡政府通产业结构调整降低房产业国民济中位紧缩投资房产业资金会减少房产商品市场活力房产开发企业带损失｡
(2)金融政策风险
房产投资绝部分银行贷款进行国家金融政策调整房产业发展着代影响｡2003年6月央行发布关进步加强房产信贷业务理通知房产开发资金贷款､土储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､住房贷款等八方面作
严格规定提高房产企业贷款准入门槛银行贷款进行投资企业面着定风险｡
(3)土政策风险
房产开发建设土载体土政策变化势必房产业产生重影响｡土产权制度变更､土取方式､土调控制度土政策执行力度会带房产投资风险｡
(4)税收政策风险
税收政策变化房产投资影响重｡税收政策土调控政策市场济条件政府调节房产市场两力工具｡房产投资中种税费名目繁占开发成相例旦提高税率房产开发企业面巨成风险｡
(5)城市规划风险
城市规划涉规划指标途相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等更重通城市规划布局调整城区功调整､交通变化等房产业带影响｡房产企业早预测规划目标选择增值潜力较合适块决定项目开发成败核心素｡
2济风险
济风险包括市场供求风险通货风险｡市场供求风险直接风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标动态性确定性导致供需动态性确定性进极易导致供需求间衡形成市场供需风险｡相反市场供需衡会导致量商品房空置滞销投资者承受资金积压风险｡外房产投资周期较长间遭受物价降带通货紧缩风险遭受物价涨形成通货膨胀风险｡膨胀率降会抑制房产商品需求房产价格跌房产投资者带损失膨胀率增会刺激房产需求｡
3区域社会环境风险
社会济发展均衡性国家､区社会环境异域房产开发面风险素风险素影响程度相差悬殊风险具较明显域性｡
4开发时机风险
房产周期理知项目开发时机存着定风险｡房产开发周期长易受国民济影响济发展趋势成影响开发时机素｡说风险开发时机选择密切相关｡
二项目实施阶段风险
房产投资实施阶段指房产投资计划具体实现程包括获取土､筹措资金设计施工等程｡阶段面具体风险素｡
方面土获取阶段房产开发企业通协议､招标拍卖意投等方式获需土三种获取土方式选择具定风险｡
方面时间､质量成房产项目建设阶段三理核心三风险素｡理会企业面工期拖延风险､质量风险成风险｡
1工期拖延风险
工期旦延长方面房产市场状况会发生较变化错佳租售时机已预售会承担逾期交付违约损失､信誉损失方面会增加投入资金利息支出增加理费｡
2项目质量风险
质量企业生命｡开发项目质量体现项目适性､性､济性､美观性环境协调性五方面｡消费者重视房屋物理质量更强调房屋效｡承包商施工技术水落､偷工减料建筑结构安全隐患等造成项目质量风险素房屋设计户型结构未充分考虑潜消费者功需求房屋质量佳重方面｡
3开发成风险
房产项目开发成风险源开发阶段｡建设前期项目成影响程度达95—100越期影响程度越｡规划设计中方案陈旧､深度够参数选合理未进行优化优选设计会导致生产成增加建设期间国家调整产业政策采新求更高技术标准会房产开发成增加｡外通货膨胀､物价涨导致建材价格涨建筑成增加项目否时完工､工程质量保证､施工中意外事等阶段面风险｡
三营理阶段风险
房产项目建成资金投放工作基结束投资程转入房产销售､出租物业理营理阶段｡该阶段决定着房产投资收益实现房产投资风险环节｡中包括营销策划风险､物业理风险风险｡
1营销策划风险
营销策划营理核心成败直接影响成否收回､利润否实现｡房产营销策划中价格定位､销售渠道､营销方式等重方面｡中定价关键消费者价格敏感｡价格高远离市场会引起房产销售困难难实现利润价格低仅会减少房产利润致消费者怀疑商品房质量影响房产商市场中形象信誉风险｡
2物业理风险
物业理水关系企业声誉继生存发展｡房产开发投资竞争日益激烈消费者仅注重价格质量注重售服务物业理物业理需专业理员进行理面着确定素专业理队伍､理构架､理公约理费等｡
3风险
风险确定性｡中包括抗力失意行致灾害等等｡风险发生性较造成损失较｡
总房产投资程长期､涉面广复杂程｡程中存着量确定风险素时涉房产投资者政府部门､终户等间诸关系涉量政策､法规法律问题做出系列非确定性决策决策属风险性决策范畴决策否正确直接影响投资效果甚投资成败｡必须房产投资程作全面､系统风险分析｡
参考文献
[1] 许晓音房产投资风险防范策研究[J]商业研究2002(9)
[2] 李伟房产投资分析综合开发[M]北京机械工业出版社2003
[3] 俞明轩房产投资分析[M]北京首济贸易学出版社2004
[4] 刘洪玉房产开发营理[M]北京中国物价出版社2002
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房产投资全程风险识—济工作
摘着国加入WTO市场济体制进步完善规范产业结构断升级房产业作国民济基础性､先导性产业位日益巩固成投资热点｡先进､科学､完善理作房产企业持续发展行动指南整房产全程风险进行识利促进房产业健康发展｡
关键词房产投资风险识
房产投资全程指房产投资意产生房产出售､资金回收报废止整程｡动态程般分投资决策､项目实施房产营理等阶段｡阶段具风险特征环节疏忽导致投资失败投资者必须环节确定素进行识加防范｡
投资决策阶段风险
房产开发程中投资决策阶段关键拥确定性机动性｡房产投资旦展开进行难项目建设中撤出否会付出高昂代价｡房产投资决策阶段风险源政策济方面｡
1政策风险
国家政策产业发展影响全局政策潜变化房产开发营者带种形式济损失｡尤国市场济环境尚未完善条件政策风险房产市场影响尤重｡
(1)产业政策风险
国家产业政策变化影响房产商品需求结构变化决定着房产业兴衰｡国家强调力发展第三产业会直接促进城市商业服务业､楼宇市场繁荣｡政府通产业结构调整降低房产业国民济中位紧缩投资房产业资金会减少房产商品市场活力房产开发企业带损失｡
(2)金融政策风险
房产投资绝部分银行贷款进行国家金融政策调整房产业发展着代影响｡2003年6月央行发布关进步加强房产信贷业务理通知房产开发资金贷款､土储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､住房贷款等八方面作
严格规定提高房产企业贷款准入门槛银行贷款进行投资企业面着定风险｡
(3)土政策风险
房产开发建设土载体土政策变化势必房产业产生重影响｡土产权制度变更､土取方式､土调控制度土政策执行力度会带房产投资风险｡
(4)税收政策风险
税收政策变化房产投资影响重｡税收政策土调控政策市场济条件政府调节房产市场两力工具｡房产投资中种税费名目繁占开发成相例旦提高税率房产开发企业面巨成风险｡
(5)城市规划风险
城市规划涉规划指标途相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等更重通城市规划布局调整城区功调整､交通变化等房产业带影响｡房产企业早预测规划目标选择增值潜力较合适块决定项目开发成败核心素｡
2济风险
济风险包括市场供求风险通货风险｡市场供求风险直接风险｡市场供应量､市场购买力､市场价格等反映供需状况指标动态性确定性导致供需动态性确定性进极易导致供需求间衡形成市场供需风险｡相反市场供需衡会导致量商品房空置滞销投资者承受资金积压风险｡外房产投资周期较长间遭受物价降带通货紧缩风险遭受物价涨形成通货膨胀风险｡膨胀率降会抑制房产商品需求房产价格跌房产投资者带损失膨胀率增会刺激房产需求｡
3区域社会环境风险
社会济发展均衡性国家､区社会环境异域房产开发面风险素风险素影响程度相差悬殊风险具较明显域性｡
4开发时机风险
房产周期理知项目开发时机存着定风险｡房产开发周期长易受国民济影响济发展趋势成影响开发时机素｡说风险开发时机选择密切相关｡
二项目实施阶段风险
房产投资实施阶段指房产投资计划具体实现程包括获取土､筹措资金设计施工等程｡阶段面具体风险素｡
方面土获取阶段房产开发企业通协议､招标拍卖意投等方式获需土三种获取土方式选择具定风险｡
方面时间､质量成房产项目建设阶段三理核心三风险素｡理会企业面工期拖延风险､质量风险成风险｡
1工期拖延风险
工期旦延长方面房产市场状况会发生较变化错佳租售时机已预售会承担逾期交付违约损失､信誉损失方面会增加投入资金利息支出增加理费｡
2项目质量风险
质量企业生命｡开发项目质量体现项目适性､性､济性､美观性环境协调性五方面｡消费者重视房屋物理质量更强调房屋效｡承包商施工技术水落､偷工减料建筑结构安全隐患等造成项目质量风险素房屋设计户型结构未充分考虑潜消费者功需求房屋质量佳重方面｡
3开发成风险
房产项目开发成风险源开发阶段｡建设前期项目成影响程度达95—100越期影响程度越｡规划设计中方案陈旧､深度够参数选合理未进行优化优选设计会导致生产成增加建设期间国家调整产业政策采新求更高技术标准会房产开发成增加｡外通货膨胀､物价涨导致建材价格涨建筑成增加项目否时完工､工程质量保证､施工中意外事等阶段面风险｡
三营理阶段风险
房产项目建成资金投放工作基结束投资程转入房产销售､出租物业理营理阶段｡该阶段决定着房产投资收益实现房产投资风险环节｡中包括营销策划风险､物业理风险风险｡
1营销策划风险
营销策划营理核心成败直接影响成否收回､利润否实现｡房产营销策划中价格定位､销售渠道､营销方式等重方面｡中定价关键消费者价格敏感｡价格高远离市场会引起房产销售困难难实现利润价格低仅会减少房产利润致消费者怀疑商品房质量影响房产商市场中形象信誉风险｡
2物业理风险
物业理水关系企业声誉继生存发展｡房产开发投资竞争日益激烈消费者仅注重价格质量注重售服务物业理物业理需专业理员进行理面着确定素专业理队伍､理构架､理公约理费等｡
3风险
风险确定性｡中包括抗力失意行致灾害等等｡风险发生性较造成损失较｡
总房产投资程长期､涉面广复杂程｡程中存着量确定风险素时涉房产投资者政府部门､终户等间诸关系涉量政策､法规法律问题做出系列非确定性决策决策属风险性决策范畴决策否正确直接影响投资效果甚投资成败｡必须房产投资程作全面､系统风险分析｡
参考文献
[1] 许晓音房产投资风险防范策研究[J]商业研究2002(9)
[2] 李伟房产投资分析综合开发[M]北京机械工业出版社2003
[3] 俞明轩房产投资分析[M]北京首济贸易学出版社2004
[4] 刘洪玉房产开发营理[M]北京中国物价出版社2002
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