关城区居民区物业服务理工作调研报告
着新型城镇化加速推进城区居民区雨春笋涌现居民区物业服务理工作作项新兴行业取较快发展加强住宅区物业服务理工作研究全面掌握物业服务行业发展状况推动区物业服务理科学健康快速发展县委办5月中旬通现场察实走访召开座谈会查阅资料听取汇报等方式重点黄梅镇城区区物业服务理情况进行实调研现情况报告：
区物业作
物业理房产济市场化客观需必然产物房产营理重组成部分现代化城市理重环事关千家万户直接影响着社会济环境等方面效益
促进济增长买房阵子物业服务辈子 作商品房售服务物业理推动房产业运行体系确立完善仅身扩消费拉动济增长重作利刺激居民购房积极性推动房产业持续发展带动县域济持续增长开发商说良物业理塑造开发商公众中良形象增强投资者信心提升产品价格促进销售形成公司营良性循环住户说生积蓄购买套房子房子资产重组成部分物业理资产处完状态延长寿命提高市场价值确保物值值实践证明物业较厦安誉天等楼盘销量较容易转保值率高
二提高生活质量居民区物业理供水供电供气路灯绿化休闲设施群众生活息息相关直接关系着住户谐安居清洁卫生维护服务治安理等加强物业建设理改善居住环境提高市民安全感满意度生活品位幸福指数着重基础性作物业理心情舒畅促安居乐业改进精神面貌促进际关系融洽生活品质提升
三增加群众业物业理业容量扩业具重作目前县物业理业员1500余业员部分企事业单位岗分流员农村剩余劳动力部队复转军等效吸纳余劳动力缓解社会业压力居民收入增加起积极推动作
四维护社会稳定物业理贴群众直接服务居民加强创新社会理推动谐社会建设重环节目前县商品房新开发区80县城区原老住宅区生活院约170总计开发面积超1000万方米约居住居民13万居民年龄源性业等构成复杂社会稳控压力物业理通时采集变更住户信息断提高防技防水维护社区秩序协助公安等关部门防范查处偷盗抢等刑事犯罪防止发生火灾燃气泄漏爆炸电梯伤等恶性事中起重作
五完善城市理物业区域构成城区基单元 卫生城市园林城市建设离开物业形象物业环境改善物业理建设现代城市重基础工作已成项关系民生社会理手段物业理区域环境整洁优美秩序井然城区整体面貌秩序提升2010年起步现物业服务公司已发展48家18区先获省市优秀理区市文明区园林区等称号创新社会理创建文明城市园林城市奠定基础
二区物业问题
着县房产业迅速发展区物业理暴露出许问题引发少社会矛盾县委县政府工作带压力
（）监部门没司责部门力量足县房局区物业服务理行政部门房局物业理工作职责设县房办现工作员3负责全县80区单位区48家注册物企业进行业务指导理部门工作职责工作力量严重足难切实履行物业行政理职责二职部门理缺位区物业服务理项涉社会方面综合性工作涉职部门包括规划发改国土工商质监税务城公安安监园林环保供水供电等缺少部门联合起指导服务领导机制台部门间缺乏工作衔接职界定清监督服务位致遇事情推诿扯皮区成执法空白区域区出现乱搭乱建占公通道破坏墙体结构影响安全破坏绿化破坏公设施等违法行乱停乱放公场合跳广场舞扰民乱扔垃圾等系列影响居民生活环境现象普遍存居民反映强烈物业公司没执法权口头劝告制止缺乏效理手段造成物业服务区出现矛盾问题久拖决职部门物业公司歧视性政策水二次供水电费物业公司承担电梯路灯等电居民电价环卫部门收取物业公司环卫费装修渣土转运费等增加物业公司负担三乡镇属理责没压实2016年7月28日通湖北省物业服务理条例规定：街道办事处乡镇民政府应级组织领导民政部门指导监督法组织指导辖区业成立业会选举业委员会监督业会业委员会法履行职责协调物业服务社区理社区服务关系调解物业服务纠纷实际乡镇认物业服务理房局事物业公司事责权费等愿意四社区作没真正发挥区少数千数万区里许治安违建绿化娱乐健身文明创建等民生问题亟解决急需社区出面协调解决然事实社区区心力放流形成区社区两张皮
（二）物业企业服务水高实力强全县登记注册72户物业企业中注册资50万元60户占83业员1010户占14全县物业企业中级资质企业2家三级资质46家未申请办理物业服务资质24家占33数公司规模较市场竞争意识服务意识淡薄安现状部理制度健全业行规范服务水高服务产品缺乏综合竞争力二专业水低72家物业企业调查情况业1500名工作员均年龄48岁左右保洁员女性占95文化程度偏低：理员中专文化占5保安员高中学历占8初中初中学历占92保洁员98初中文化专业水高：理员具类岗位业资格证450占30工资遇差：理员工资月均2000元（公司理等高层理员2600元）保安月均1600元保洁员月均1200元等数员未签订劳动合未规定办理相关保险员工文化水低时没接受专门培训致物业服务工作位规范操作业员流动性三服务项目单()物业企业仅仅提供保安保洁绿化等基服务容没利社区文明建设契机拓展服务台保安服务流形式防技防位作没真正发挥重门岗轻巡逻查重区部安全轻外围防范重治安问题轻设施安全重员数量轻岗位理监督重防范轻物安全监护反应年区失窃摩托车3万辆左右目前全县开展代灌液化气代灌纯净水代售生活品等服务仅6家物业公司四财务收支透明收支没公开全方位公开导致业知道缴纳费花什方许物业企业缺少长远发展规模化发展理念追求短期效益眼前利益物业企业取物业理权没严格履约擅降低服务标准求更甚者收费服务引起业满业愿意缴费2016年度县物业纠纷断完全统计房部门直接处理日常投诉68起级转办8起
（三）发展基础环境开发商遗留问题物业理服务造成隐患受利益驱动关部门监力等影响开发商重视房屋建设忽视基础设施配套建设忽视水电电梯绿化道路燃气通信空调位停车位等系统设计没硬性标准意性外房屋建成开发商区配套承诺兑现质量问题调研中物业公司反映房屋相关信息特水等隐弊工程信息没移交维护带便电梯配置标准普遍高安全带重隐患路灯等弱电线路电缆质量较差公园绿化等配套服务设施兑现房屋出现质量问题开发商动维修物业公司修缮责互相推诿：高层出现电梯运行高层水二次加压设备偷工减料导致业水问题出现问题开发商维修维护时宣传沟通位业情况解矛盾全部转嫁物业公司引起业物业公司间矛盾导致业拒缴物业费造成业物业公司形成立面二业委员会尚未真正发挥作目前开发商报县房部门备案业委员20名实真假难辨真正发挥作少业委员会作没充分发挥开发商物业企业业缺少沟通桥梁缺少信基础利业治理物业工作开展区住宅维修基金提取需业委员会组织业签字业委员会作发挥位全县房屋维修基金时日尚未启房屋维修保障部分区年久失修房屋破损渗水漏水排水畅等问题已严重影响住户正常生活群众反响较三业缴费意识高业消费观念正确部分买房长年外出务工家里刚农村中老年居住没物业理观念偿服务抵触情绪业物业理服务职限扩化认缴费物业公司应该什负责遇麻烦事情求物业公司解决物业公司解决口缓缴费者缴费业物业公司职虚化认住房子着物业公司理没必花冤枉钱业身素质差物业服务常享受想掏理费业区住口交物业费部分业业缴费认交反吃亏拒绝者拖欠物业费缴费业中包括部分机关干部民教师等吃财政工资供养员县房局物业费缴纳统计表明2016年全县统计报80区总户数15000户中机关事业单位户数3000户未缴纳物业费机关事业单位户数300户占机关事业单位户数10影响特坏物业理企业收费率高98收费率低30盈利企业20微利保企业达30亏损企业达50部分物业公司开发商组建物业费收起开发商输血维持呈现虚假繁荣影响剩余楼盘期楼盘销售旦开发商项目完成开发商撤离输血物业理面瘫痪外新建区业入住率较低造成物业收费难原四市场竞争氛围浓区物业服务起步较晚发展滞物企业开发商直接指定者部分业意直接进入区进行理物业服务市场化程度高成制约物业服务业发展瓶颈法形成良性竞争机制企业没优胜劣汰紧迫感危机感理员专业素质理水服务质量效提高
三需改进方
健全制度加开发商监力度制定房屋售服务制度加强开发商工程质量环境质量监防止开发商偷工减料降低公配套设施环境质量行项目前期规划设计时房部门应该区基础配套设施提前介入监工程项目立项开始房屋功布局网建设等提出专业合理性建议供开发建设企业采纳保证居住区建设少留甚留硬伤进物业理服务基础制定严格区物业承接查验制度参验收单位采取责追究责倒查制度谁签字谁负责银行发放贷款推行放款收款终身负责制样约束验收员切实高度负责杜绝权谋私作乱作现象杜绝未竣工符合验收条件房屋提前交付业现象发生开发商房屋信息物企业移交制定物业理常态整治制度历史形成遗留问题督促开发商物业企业快落实维修维护整改加区环境整治力度逐渐解决老区理环境脏乱差等问题现已严重影响居民生活问题矛盾抓紧协调开发商行业部门相关工程监部门迅速明确济责维修部门限时保质保量加解决新建区工程质量供电供水供气通讯消防安防电梯区基础配套设施等方面进行全方位监
二规范行提高物业服务水房部门严格关高度重视前期物业区交接认真完成物业公司资质初审工作做住宅区前期物业招投标监工作根创建县优秀区标准区进行严格检查实施奖惩措施区设立投诉举报电话举报信箱方便业投诉监督物业公司服务行督促物业公司合约定服务标准进行服务违反严处理根规定予罚款发动区业委会辞退物业企业限制参物业招投标承接业务建立培训制度提升物业业员业委会整体素质倡导物业服务企业通建立分析制度整合资源创新服务理念优化服务质量降低理成业提供细致周性化服务鼓励物业公司创先争优常开展区物业理工作评制定奖惩措施获省优市优物业公司予奖励探索物业理模式样化规范物业企业服务行抓紧培养土龙头型区物业企业扶持优秀物业企业发展壮物业企业予税收等方面政策扶持抓区物业企业进驻招标关提高物业企业进驻门槛物业企业进驻区优秀物业企业倾斜鼓励物业优秀企业开展规模化集约化营全面提升黄梅县物业水档次
三创新手段破解物业费收缴难题物业收费难业交物业费直接导致物业服务质量降强化宣传教育业明白权利义务树立花钱买服务物业消费意识明白缴少缴欠缴物业理费仅损害物业企业利益时损害业身利益创新物业服务收费方式推行业行银行缴纳市政公事业收费收取采取力措施正理拒缴物业费业区宣传栏报纸电视台等媒体进行曝光公职员单位负责督促正理拒缴扣发工资情节严重诫勉谈话直进行组织处理银行工商等部门办理贷款营业执等环节严格关作社会良信誉予限制法院简化程序区现场开庭快速审结执行清理拖欠物业费行物业权发生转移时业物业服务企业结清物业服务费否关部门办理房屋户手续时欠缴物业费业进行限制增强物业服务营透明度建设物业费征缴信息台推进物业费收支公开
四落实责形成社会齐抓新格局湖北省物业服务理条例颁布实施契机进步强化责意识区物业理工作提政府议事日程纳入目标考核充分发挥乡镇民政府综合理职物业理社区理效结合形成属理条块结合新格局重视区业委员会成立换届选举工作推进区治建设建立起县房局属镇社区居委会住宅区业委会四级物业理体系房规划公安环保工商城供排水社区物业协会业委员会等部门司责齐抓进步明确职责细化量化工作务维修基金加老区问题突出区维修改造力度开发商物业企业业委员会相互配合相互理解相互支持区物业理持久战
五胆探索建立完善物业理制度体系快出台关加强住宅区综合理实施意见坚持分级负责权责统重心移属方联动业参原建立联席会议制度构建谐社区新体制探索新建区老旧区零散区保障性区分类理办法强化前期物业理畅通维修基金提取通道强化激励扶持提升理水加强物业行业监全面清理规范收费理规定水电民价供水供电供气等单位时接包括变电燃气调压二次供水等设施设备相关线计量装置终端户收费全面落实物业服务优惠政策杜绝乱收费减轻物业企业成压力力推进物业理服务招投标制度营造公市场环境建设数字化物业理台建立物业理呼中心探索报修号通提高全行业信息化理水胆探索出条符合黄梅县实际扎实效物业理新路子力争隐患消灭萌芽矛盾解决黄梅科学发展谐发展做出积极贡献
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着新型城镇化加速推进城区居民区雨春笋涌现居民区物业服务理工作作项新兴行业取较快发展加强住宅区物业服务理工作研究全面掌握物业服务行业发展状况推动区物业服务理科学健康快速发展县委办5月中旬通现场察实走访召开座谈会查阅资料听取汇报等方式重点黄梅镇城区区物业服务理情况进行实调研现情况报告：
区物业作
物业理房产济市场化客观需必然产物房产营理重组成部分现代化城市理重环事关千家万户直接影响着社会济环境等方面效益
促进济增长买房阵子物业服务辈子 作商品房售服务物业理推动房产业运行体系确立完善仅身扩消费拉动济增长重作利刺激居民购房积极性推动房产业持续发展带动县域济持续增长开发商说良物业理塑造开发商公众中良形象增强投资者信心提升产品价格促进销售形成公司营良性循环住户说生积蓄购买套房子房子资产重组成部分物业理资产处完状态延长寿命提高市场价值确保物值值实践证明物业较厦安誉天等楼盘销量较容易转保值率高
二提高生活质量居民区物业理供水供电供气路灯绿化休闲设施群众生活息息相关直接关系着住户谐安居清洁卫生维护服务治安理等加强物业建设理改善居住环境提高市民安全感满意度生活品位幸福指数着重基础性作物业理心情舒畅促安居乐业改进精神面貌促进际关系融洽生活品质提升
三增加群众业物业理业容量扩业具重作目前县物业理业员1500余业员部分企事业单位岗分流员农村剩余劳动力部队复转军等效吸纳余劳动力缓解社会业压力居民收入增加起积极推动作
四维护社会稳定物业理贴群众直接服务居民加强创新社会理推动谐社会建设重环节目前县商品房新开发区80县城区原老住宅区生活院约170总计开发面积超1000万方米约居住居民13万居民年龄源性业等构成复杂社会稳控压力物业理通时采集变更住户信息断提高防技防水维护社区秩序协助公安等关部门防范查处偷盗抢等刑事犯罪防止发生火灾燃气泄漏爆炸电梯伤等恶性事中起重作
五完善城市理物业区域构成城区基单元 卫生城市园林城市建设离开物业形象物业环境改善物业理建设现代城市重基础工作已成项关系民生社会理手段物业理区域环境整洁优美秩序井然城区整体面貌秩序提升2010年起步现物业服务公司已发展48家18区先获省市优秀理区市文明区园林区等称号创新社会理创建文明城市园林城市奠定基础
二区物业问题
着县房产业迅速发展区物业理暴露出许问题引发少社会矛盾县委县政府工作带压力
（）监部门没司责部门力量足县房局区物业服务理行政部门房局物业理工作职责设县房办现工作员3负责全县80区单位区48家注册物企业进行业务指导理部门工作职责工作力量严重足难切实履行物业行政理职责二职部门理缺位区物业服务理项涉社会方面综合性工作涉职部门包括规划发改国土工商质监税务城公安安监园林环保供水供电等缺少部门联合起指导服务领导机制台部门间缺乏工作衔接职界定清监督服务位致遇事情推诿扯皮区成执法空白区域区出现乱搭乱建占公通道破坏墙体结构影响安全破坏绿化破坏公设施等违法行乱停乱放公场合跳广场舞扰民乱扔垃圾等系列影响居民生活环境现象普遍存居民反映强烈物业公司没执法权口头劝告制止缺乏效理手段造成物业服务区出现矛盾问题久拖决职部门物业公司歧视性政策水二次供水电费物业公司承担电梯路灯等电居民电价环卫部门收取物业公司环卫费装修渣土转运费等增加物业公司负担三乡镇属理责没压实2016年7月28日通湖北省物业服务理条例规定：街道办事处乡镇民政府应级组织领导民政部门指导监督法组织指导辖区业成立业会选举业委员会监督业会业委员会法履行职责协调物业服务社区理社区服务关系调解物业服务纠纷实际乡镇认物业服务理房局事物业公司事责权费等愿意四社区作没真正发挥区少数千数万区里许治安违建绿化娱乐健身文明创建等民生问题亟解决急需社区出面协调解决然事实社区区心力放流形成区社区两张皮
（二）物业企业服务水高实力强全县登记注册72户物业企业中注册资50万元60户占83业员1010户占14全县物业企业中级资质企业2家三级资质46家未申请办理物业服务资质24家占33数公司规模较市场竞争意识服务意识淡薄安现状部理制度健全业行规范服务水高服务产品缺乏综合竞争力二专业水低72家物业企业调查情况业1500名工作员均年龄48岁左右保洁员女性占95文化程度偏低：理员中专文化占5保安员高中学历占8初中初中学历占92保洁员98初中文化专业水高：理员具类岗位业资格证450占30工资遇差：理员工资月均2000元（公司理等高层理员2600元）保安月均1600元保洁员月均1200元等数员未签订劳动合未规定办理相关保险员工文化水低时没接受专门培训致物业服务工作位规范操作业员流动性三服务项目单()物业企业仅仅提供保安保洁绿化等基服务容没利社区文明建设契机拓展服务台保安服务流形式防技防位作没真正发挥重门岗轻巡逻查重区部安全轻外围防范重治安问题轻设施安全重员数量轻岗位理监督重防范轻物安全监护反应年区失窃摩托车3万辆左右目前全县开展代灌液化气代灌纯净水代售生活品等服务仅6家物业公司四财务收支透明收支没公开全方位公开导致业知道缴纳费花什方许物业企业缺少长远发展规模化发展理念追求短期效益眼前利益物业企业取物业理权没严格履约擅降低服务标准求更甚者收费服务引起业满业愿意缴费2016年度县物业纠纷断完全统计房部门直接处理日常投诉68起级转办8起
（三）发展基础环境开发商遗留问题物业理服务造成隐患受利益驱动关部门监力等影响开发商重视房屋建设忽视基础设施配套建设忽视水电电梯绿化道路燃气通信空调位停车位等系统设计没硬性标准意性外房屋建成开发商区配套承诺兑现质量问题调研中物业公司反映房屋相关信息特水等隐弊工程信息没移交维护带便电梯配置标准普遍高安全带重隐患路灯等弱电线路电缆质量较差公园绿化等配套服务设施兑现房屋出现质量问题开发商动维修物业公司修缮责互相推诿：高层出现电梯运行高层水二次加压设备偷工减料导致业水问题出现问题开发商维修维护时宣传沟通位业情况解矛盾全部转嫁物业公司引起业物业公司间矛盾导致业拒缴物业费造成业物业公司形成立面二业委员会尚未真正发挥作目前开发商报县房部门备案业委员20名实真假难辨真正发挥作少业委员会作没充分发挥开发商物业企业业缺少沟通桥梁缺少信基础利业治理物业工作开展区住宅维修基金提取需业委员会组织业签字业委员会作发挥位全县房屋维修基金时日尚未启房屋维修保障部分区年久失修房屋破损渗水漏水排水畅等问题已严重影响住户正常生活群众反响较三业缴费意识高业消费观念正确部分买房长年外出务工家里刚农村中老年居住没物业理观念偿服务抵触情绪业物业理服务职限扩化认缴费物业公司应该什负责遇麻烦事情求物业公司解决物业公司解决口缓缴费者缴费业物业公司职虚化认住房子着物业公司理没必花冤枉钱业身素质差物业服务常享受想掏理费业区住口交物业费部分业业缴费认交反吃亏拒绝者拖欠物业费缴费业中包括部分机关干部民教师等吃财政工资供养员县房局物业费缴纳统计表明2016年全县统计报80区总户数15000户中机关事业单位户数3000户未缴纳物业费机关事业单位户数300户占机关事业单位户数10影响特坏物业理企业收费率高98收费率低30盈利企业20微利保企业达30亏损企业达50部分物业公司开发商组建物业费收起开发商输血维持呈现虚假繁荣影响剩余楼盘期楼盘销售旦开发商项目完成开发商撤离输血物业理面瘫痪外新建区业入住率较低造成物业收费难原四市场竞争氛围浓区物业服务起步较晚发展滞物企业开发商直接指定者部分业意直接进入区进行理物业服务市场化程度高成制约物业服务业发展瓶颈法形成良性竞争机制企业没优胜劣汰紧迫感危机感理员专业素质理水服务质量效提高
三需改进方
健全制度加开发商监力度制定房屋售服务制度加强开发商工程质量环境质量监防止开发商偷工减料降低公配套设施环境质量行项目前期规划设计时房部门应该区基础配套设施提前介入监工程项目立项开始房屋功布局网建设等提出专业合理性建议供开发建设企业采纳保证居住区建设少留甚留硬伤进物业理服务基础制定严格区物业承接查验制度参验收单位采取责追究责倒查制度谁签字谁负责银行发放贷款推行放款收款终身负责制样约束验收员切实高度负责杜绝权谋私作乱作现象杜绝未竣工符合验收条件房屋提前交付业现象发生开发商房屋信息物企业移交制定物业理常态整治制度历史形成遗留问题督促开发商物业企业快落实维修维护整改加区环境整治力度逐渐解决老区理环境脏乱差等问题现已严重影响居民生活问题矛盾抓紧协调开发商行业部门相关工程监部门迅速明确济责维修部门限时保质保量加解决新建区工程质量供电供水供气通讯消防安防电梯区基础配套设施等方面进行全方位监
二规范行提高物业服务水房部门严格关高度重视前期物业区交接认真完成物业公司资质初审工作做住宅区前期物业招投标监工作根创建县优秀区标准区进行严格检查实施奖惩措施区设立投诉举报电话举报信箱方便业投诉监督物业公司服务行督促物业公司合约定服务标准进行服务违反严处理根规定予罚款发动区业委会辞退物业企业限制参物业招投标承接业务建立培训制度提升物业业员业委会整体素质倡导物业服务企业通建立分析制度整合资源创新服务理念优化服务质量降低理成业提供细致周性化服务鼓励物业公司创先争优常开展区物业理工作评制定奖惩措施获省优市优物业公司予奖励探索物业理模式样化规范物业企业服务行抓紧培养土龙头型区物业企业扶持优秀物业企业发展壮物业企业予税收等方面政策扶持抓区物业企业进驻招标关提高物业企业进驻门槛物业企业进驻区优秀物业企业倾斜鼓励物业优秀企业开展规模化集约化营全面提升黄梅县物业水档次
三创新手段破解物业费收缴难题物业收费难业交物业费直接导致物业服务质量降强化宣传教育业明白权利义务树立花钱买服务物业消费意识明白缴少缴欠缴物业理费仅损害物业企业利益时损害业身利益创新物业服务收费方式推行业行银行缴纳市政公事业收费收取采取力措施正理拒缴物业费业区宣传栏报纸电视台等媒体进行曝光公职员单位负责督促正理拒缴扣发工资情节严重诫勉谈话直进行组织处理银行工商等部门办理贷款营业执等环节严格关作社会良信誉予限制法院简化程序区现场开庭快速审结执行清理拖欠物业费行物业权发生转移时业物业服务企业结清物业服务费否关部门办理房屋户手续时欠缴物业费业进行限制增强物业服务营透明度建设物业费征缴信息台推进物业费收支公开
四落实责形成社会齐抓新格局湖北省物业服务理条例颁布实施契机进步强化责意识区物业理工作提政府议事日程纳入目标考核充分发挥乡镇民政府综合理职物业理社区理效结合形成属理条块结合新格局重视区业委员会成立换届选举工作推进区治建设建立起县房局属镇社区居委会住宅区业委会四级物业理体系房规划公安环保工商城供排水社区物业协会业委员会等部门司责齐抓进步明确职责细化量化工作务维修基金加老区问题突出区维修改造力度开发商物业企业业委员会相互配合相互理解相互支持区物业理持久战
五胆探索建立完善物业理制度体系快出台关加强住宅区综合理实施意见坚持分级负责权责统重心移属方联动业参原建立联席会议制度构建谐社区新体制探索新建区老旧区零散区保障性区分类理办法强化前期物业理畅通维修基金提取通道强化激励扶持提升理水加强物业行业监全面清理规范收费理规定水电民价供水供电供气等单位时接包括变电燃气调压二次供水等设施设备相关线计量装置终端户收费全面落实物业服务优惠政策杜绝乱收费减轻物业企业成压力力推进物业理服务招投标制度营造公市场环境建设数字化物业理台建立物业理呼中心探索报修号通提高全行业信息化理水胆探索出条符合黄梅县实际扎实效物业理新路子力争隐患消灭萌芽矛盾解决黄梅科学发展谐发展做出积极贡献
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