房产营销策划书范文（）
房产营销策划兴起应广州海深圳等海发达城市开始年房产营销策划实践第批专业策划员积累丰富策划验极价值策划理思想年城市开发商开始注重起营销策划
房产策划伴着争议成长发展起年然普遍认房产策划济价值社会价值少否认房产策划存价值房产策划位作存怀疑
房产市场逐渐卖方市场渡买方市场企业取块制胜神话已远激烈竞争需企业房产营销策划越越重视房产营销策划促进房产业健康发展增强房产企业竞争力具重意义房产营销策划已成关系房产项目开发成功否首环节国房产市场发展较落房产营销策划理思想未真正成熟加开发商缺少营销策划方面验实际房产营销策划操作中难免存问题
1房产营销策划中现存问题
①目标客户定位准确
高额消费支出购买结果确定性房产消费种高关联度购买行购买决策环节影响素时间复杂变化性应该采专业消费者行调研房产开发商认市场引导出消费者更专业正房产开发商种心态房产开发程中营销策划者普遍忽视消费者研究造成目标客户定位准现象
②缺少规范行性分析
众周知房产开发受诸相关济法律政府相关政策变化约束受许预测素影响约束影响直接间接改变房产开发项目建设费决定项目成败然开发商前期策划程中知投资分析物未政策走势缺乏敏锐性分析判断做规范项目行性分析赖高层领导验感觉进行投资决策营销策划介入晚导致投资决策失误开发产品路项目销售中期投入量力物力宣传推销然量商品房滞销
③视差异化竞争
普遍忽视消费者研究相反部分房产开发商度重视行竞争者研究常常惜花半年时间动员全公司力量发动毯式搜索区域跨区域甚全国假想敌囊括环境房型配套装修细节等竞争者优势关注备然样量投入没什实质性意义出结指导实际工作事实房产普通消费品便段会两项目会质化然会质化绝会面普通消费品样广泛竞争
④克隆现象较普遍
房产营销策划兴起应广州海深圳等海发达城市开始年房产营销策划实践第批专业策划员积累丰富策划验极价值策划理思想年城市开发商开始注重起营销策划方引入策划途径：派专业员海城市学取参加类策划培训班二请知名策划前房产开发项目担总策划顾问三举办种房产营销策划演讲会邀请知名策划参加交流中获海区房产营销策划新理念通种方式海城市先进房产营销策划理念优秀典案例开始开花结果时策划策划理念手段避免出现克隆现象甚方楼盘营销策划方案相已引起行关注
⑤分赖广告攻势
房产策划者分强调猛烈广告攻势强空中优势偏爱采发行量众媒体进行宣传种炮蚊子做法效性差成居高广告成幅度提高必然会影响终收益着媒体干扰增媒体边际传播收益滑房产策划者应该针具体项目量体裁衣作出合理广告费预算
2房产营销策划发展趋势
①强化品牌战略
着房产逐渐进入品牌竞争时代房产市场竞争已价格竞争概念竞争转进入品牌竞争阶段房产开发商更注重品牌培养宣传房产营销策划者应注重品牌断强化输出品牌核心价值进行统品牌分品牌战略时广告意识超前推广手段整合性强利切利传播资源强化产品品牌
②适应消费者性化求
着房产消费市场日趋理性性化消费者偶然性动性购买行减弱理性购买行增强种类型消费者楼盘选择逐渐建立标准喜消费者商品房选择会更趋性化会更加考虑心理需求寻找更加适合楼盘房产营销策划者应该针消费者进行日趋明朗市场细分满足类型消费需求消费群中型房产企业必须性化特色需求市场占席
③调整营销模式建立全程营销机制
房产全程营销策划项目初始阶段导入策划营销科学方法结合房产行业运作流程逐步实施开发商核心力侧重点房产营销组织形式独特性基框架应该异客户导型全程营销理念指导营销机构应强化策划销售部门客户服务反馈功策划部门应该楼盘相关信息收集者楼盘市场兴奋点创造性思维产生组织者通吸引客户深度前期参策划项目市场推广然然变容易然整项目策划程中排专业士客户适引导双方分歧解决前目前少开发公司纷纷成立客户俱乐部常性客户沟通项目进展公司状况组织客户深入项目策划客户形成互动效联接开发公司专门成立客户服务中心设投诉接售服务等职
房产营销策划书范文（二）
产品策略
四策略房产价格档次类型握进行针性销售首先房产产品正确认识
房产商品济物品般特殊商品般商品性特殊性种特殊性纳起表现列方面：
1）产品策略
1房产商品组合性
组合性表现三方面：土房屋组合二变性样性结合三消费品投资品组合
2位置固定性
A市场区域性强开发房产更加注重市场研究
B房产产品市场调剂余缺
3房产商品异质性性
A批量生产分期开发滚动开发创造条件
B没完全相房产：位置（闹静方便环境）建材结构等判断困难
C认识检测专业性复杂性
4房产商品价值巨额性
土稀商品房屋建造费高年限长两方面造成房产种商品价值量巨
A房产销售件困难工作
B专业代理重性
C发展二手市场租赁市场必性
5房产开发政策限制性开发周期长相关行业
房产商品商品方房产商品更受政府政策限制房产业发展权受现行政策影响会受未政策影响
A投资区域前景正确分析预测
B投资时机准确判断
C投资方式投资种类合理选择
6房产长期性耐性
房产相耐久生活资料生产素()房产具两种寿命周期然寿命期限般达十年百年济寿命难确定
A解代需卧室现三双卫双厅跃层
B预测未发展注重房屋改造性
房产商品独特属性确定营销战略制定营销策略时必须考虑述特征实施程中必须现营销方法手段进行舍取突破创新适应房产特定行业需
2）房产产品盈利点
房产种产品营销策略剖析成四层次层次开发商讲扑捉盈利点
1核心产品：房屋提供空间安全实体切消费服务载体
2形式产品层：通常指产品品质外观包装品牌设计住宅套型结构装修等方面
3延伸产品层：指核心产品形式产品外产品提供服务项目装修物业理安装电视天线等
4潜产品层：产品带发展潜性产品停车场餐饮服务特殊服务娱乐服务等
3）产品策略核心
谁服务（消费者谁）：产品定位进行正确产品定位：解决谁服务问题方面决定产品差异（质量功）形象差异（名牌公司）价格差异位置差异等总言产品定位反映公司产品竞争力劳力表总裁回答
公司进行产品定位时必须通切言行表明选择市场定位坚决避免三种出现定位错误：
1定位低：定位果低会消费公司定位印象模糊出公司什差
2定位高：果市场定位高消费者公司某种特定产品产生强烈印象忽略产品关注时失许潜客户
3定位混乱：果定位发生混乱会消费者公司形象产品产生模梭两认识时会消费者产生种适感觉丧失购买欲
准确产品定位离开正确市场分析通种手段进行市场调研作出市场分析必须够回答5问题：
1谁消费者
2消费者买什（样）
3消费者时购买
4消费者购买目什
（5）消费者购买
4）产品组合优化
产品组合策略根房产企业开发济力市场环境作出关企业产品品种规格生产例方面决策般产品组合广度长度深度粘度等方面作出决定产品广度指产品种类少产品长度指产品某类产品形式总（住宅层高层塔式板式等）产品深度指种产品提供款式建筑风格少产品粘度指产品间终途开发建设条件销售渠道方面相互关联程度
产品组合优化方面选择适应市场需企业盈利企业产品品种结构方面根市场变化断调整产品结构开发新产品整顿改进老产品企业产品适销路
外产品命名产品策略部分容
二价格策略
1）定价策略
市场营销组合中价格唯创造收益素素影响成许房产公司未妥善处理定价问题常见弊病：定价强调成导常根市场变化调整价格制定价格脱离市场营销组合素没作市场定位策略素没根产品品种细分市场调整价格
种常见定价方法：
1理价基础结合市场供求状况确定合理房价成导定价法
2竞争导定价法
A行市定价法种方法风险较尤中房产企业竞争力限采取种方法较稳妥
B竞争价格定价法种动竞争定价方法般实力雄厚独具特色房产企业采定价时竞争者价格估算价格进行较分子高低致三层次企业产品质量成费产品服务竞争企业进行较分析造成价格差异原找出产品特色优势根定价目标确定产品价格
种常见定价策略：
1试探性定价策略售价定价技巧房产营企业出售商品房时先较低价售出少量商品房果买房价格提高果提价供应求价格提高
2折扣策略房产开发商加速资金回笼会予客户定价格优惠通付款方式实现购买数套房优惠首购优惠购房抽奖次性付款优惠等等
3差定价策略顾客群规定价格途规定价格时间规定价格
4心理定价策略尾数策略整数策略品牌定价策略等
种常见调价方法
1采延续报价定价公司决定产品制成交货时制定终价格生产周期长建筑业说相普遍
2价格动调整条款公司求顾客前价格付款支付交货前通货膨胀引起增长全部部分费施工较长期工程中许合里价格动调整条款
3减少折扣统调价公司减少房屋销售常现金数量折扣指示销售员兜揽生意目录价格报价定价
2）价格控制
房产营销实质容价格控制
价格序设置应预先慎重安排般方案设置四价格：开盘价封顶价竣工价入住价设置价格相适应销售例
价格基原：逐步渐进提高留升值空间
价格控制三种情况应严格避免：第种情况价格调第二种情况价格做空第三种情况升值太快缺少价格空间
三促销策略
房产促销目通详细介绍生动描述塑造产品形象刺激顾客购买欲目前国常促销方法三种：
广告广告房产促销手段中富成效种方法房产广告般求猛烈集中起立竿见影效果实施广告策略时考虑路牌广告电视广告报刊杂志广告等时传播轮番出现加强效果
房产广告容分三种：
商誉广告强调树立开发商代理商形象
二项目广告树立开发区开发项目信誉
三产品广告某房产项目推销做广告
外样品房种实体见摸着广告
二房产展销会种促销手段通房产商品模型展览设计图纸介绍散发宣传册子等方法引起客户兴趣刺激客户购买欲
三员推销推销员面面解客户需求解答客户问题针性行推销房产商品集土开发建筑金融等知识身种特殊商品类推销员常房产纪代理商现场销售接员等行担
外优秀理周服务种形广告销售定会起促进作
四渠道策略
商品房销售方式分开发商行销售委托销代理两种
1）开发商行销售
委托销售代理支付定代理手续费时开发商节省笔代理费愿意行销售般三种情况开发商考虑行销售：
1型房产开发公司年开发远作专门市场推销队伍区性全国性甚世界性销售网络开发项目十分丰富推广验
2房产市场扬开发商开发项目受投资者置业者欢迎开发商预计项目竣工快便租售出售目前全国价格中微利商品房城市中供应求写字楼铺面房工业园区开发区中厂房仓库房等商品房应需求范围市场种情况销售相容易开发公司行销售
3开发商发展项目已较明确销售象时需委托租售代理
2）委托销售代理
销售专业性工作效促销活动开发商带收益远远支付费售价提高出售期短济效益观
房产销售代理机构通常熟悉市场情况具信息优势验优势销售渠道优势专职销售员优势买卖双方愿意光顾方尤成熟优秀代理商市场脉波握消费者心理知识通策划限度制造热点引导消费开发商提供益建议促销效果
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房产营销策划兴起应广州海深圳等海发达城市开始年房产营销策划实践第批专业策划员积累丰富策划验极价值策划理思想年城市开发商开始注重起营销策划
房产策划伴着争议成长发展起年然普遍认房产策划济价值社会价值少否认房产策划存价值房产策划位作存怀疑
房产市场逐渐卖方市场渡买方市场企业取块制胜神话已远激烈竞争需企业房产营销策划越越重视房产营销策划促进房产业健康发展增强房产企业竞争力具重意义房产营销策划已成关系房产项目开发成功否首环节国房产市场发展较落房产营销策划理思想未真正成熟加开发商缺少营销策划方面验实际房产营销策划操作中难免存问题
1房产营销策划中现存问题
①目标客户定位准确
高额消费支出购买结果确定性房产消费种高关联度购买行购买决策环节影响素时间复杂变化性应该采专业消费者行调研房产开发商认市场引导出消费者更专业正房产开发商种心态房产开发程中营销策划者普遍忽视消费者研究造成目标客户定位准现象
②缺少规范行性分析
众周知房产开发受诸相关济法律政府相关政策变化约束受许预测素影响约束影响直接间接改变房产开发项目建设费决定项目成败然开发商前期策划程中知投资分析物未政策走势缺乏敏锐性分析判断做规范项目行性分析赖高层领导验感觉进行投资决策营销策划介入晚导致投资决策失误开发产品路项目销售中期投入量力物力宣传推销然量商品房滞销
③视差异化竞争
普遍忽视消费者研究相反部分房产开发商度重视行竞争者研究常常惜花半年时间动员全公司力量发动毯式搜索区域跨区域甚全国假想敌囊括环境房型配套装修细节等竞争者优势关注备然样量投入没什实质性意义出结指导实际工作事实房产普通消费品便段会两项目会质化然会质化绝会面普通消费品样广泛竞争
④克隆现象较普遍
房产营销策划兴起应广州海深圳等海发达城市开始年房产营销策划实践第批专业策划员积累丰富策划验极价值策划理思想年城市开发商开始注重起营销策划方引入策划途径：派专业员海城市学取参加类策划培训班二请知名策划前房产开发项目担总策划顾问三举办种房产营销策划演讲会邀请知名策划参加交流中获海区房产营销策划新理念通种方式海城市先进房产营销策划理念优秀典案例开始开花结果时策划策划理念手段避免出现克隆现象甚方楼盘营销策划方案相已引起行关注
⑤分赖广告攻势
房产策划者分强调猛烈广告攻势强空中优势偏爱采发行量众媒体进行宣传种炮蚊子做法效性差成居高广告成幅度提高必然会影响终收益着媒体干扰增媒体边际传播收益滑房产策划者应该针具体项目量体裁衣作出合理广告费预算
2房产营销策划发展趋势
①强化品牌战略
着房产逐渐进入品牌竞争时代房产市场竞争已价格竞争概念竞争转进入品牌竞争阶段房产开发商更注重品牌培养宣传房产营销策划者应注重品牌断强化输出品牌核心价值进行统品牌分品牌战略时广告意识超前推广手段整合性强利切利传播资源强化产品品牌
②适应消费者性化求
着房产消费市场日趋理性性化消费者偶然性动性购买行减弱理性购买行增强种类型消费者楼盘选择逐渐建立标准喜消费者商品房选择会更趋性化会更加考虑心理需求寻找更加适合楼盘房产营销策划者应该针消费者进行日趋明朗市场细分满足类型消费需求消费群中型房产企业必须性化特色需求市场占席
③调整营销模式建立全程营销机制
房产全程营销策划项目初始阶段导入策划营销科学方法结合房产行业运作流程逐步实施开发商核心力侧重点房产营销组织形式独特性基框架应该异客户导型全程营销理念指导营销机构应强化策划销售部门客户服务反馈功策划部门应该楼盘相关信息收集者楼盘市场兴奋点创造性思维产生组织者通吸引客户深度前期参策划项目市场推广然然变容易然整项目策划程中排专业士客户适引导双方分歧解决前目前少开发公司纷纷成立客户俱乐部常性客户沟通项目进展公司状况组织客户深入项目策划客户形成互动效联接开发公司专门成立客户服务中心设投诉接售服务等职
房产营销策划书范文（二）
产品策略
四策略房产价格档次类型握进行针性销售首先房产产品正确认识
房产商品济物品般特殊商品般商品性特殊性种特殊性纳起表现列方面：
1）产品策略
1房产商品组合性
组合性表现三方面：土房屋组合二变性样性结合三消费品投资品组合
2位置固定性
A市场区域性强开发房产更加注重市场研究
B房产产品市场调剂余缺
3房产商品异质性性
A批量生产分期开发滚动开发创造条件
B没完全相房产：位置（闹静方便环境）建材结构等判断困难
C认识检测专业性复杂性
4房产商品价值巨额性
土稀商品房屋建造费高年限长两方面造成房产种商品价值量巨
A房产销售件困难工作
B专业代理重性
C发展二手市场租赁市场必性
5房产开发政策限制性开发周期长相关行业
房产商品商品方房产商品更受政府政策限制房产业发展权受现行政策影响会受未政策影响
A投资区域前景正确分析预测
B投资时机准确判断
C投资方式投资种类合理选择
6房产长期性耐性
房产相耐久生活资料生产素()房产具两种寿命周期然寿命期限般达十年百年济寿命难确定
A解代需卧室现三双卫双厅跃层
B预测未发展注重房屋改造性
房产商品独特属性确定营销战略制定营销策略时必须考虑述特征实施程中必须现营销方法手段进行舍取突破创新适应房产特定行业需
2）房产产品盈利点
房产种产品营销策略剖析成四层次层次开发商讲扑捉盈利点
1核心产品：房屋提供空间安全实体切消费服务载体
2形式产品层：通常指产品品质外观包装品牌设计住宅套型结构装修等方面
3延伸产品层：指核心产品形式产品外产品提供服务项目装修物业理安装电视天线等
4潜产品层：产品带发展潜性产品停车场餐饮服务特殊服务娱乐服务等
3）产品策略核心
谁服务（消费者谁）：产品定位进行正确产品定位：解决谁服务问题方面决定产品差异（质量功）形象差异（名牌公司）价格差异位置差异等总言产品定位反映公司产品竞争力劳力表总裁回答
公司进行产品定位时必须通切言行表明选择市场定位坚决避免三种出现定位错误：
1定位低：定位果低会消费公司定位印象模糊出公司什差
2定位高：果市场定位高消费者公司某种特定产品产生强烈印象忽略产品关注时失许潜客户
3定位混乱：果定位发生混乱会消费者公司形象产品产生模梭两认识时会消费者产生种适感觉丧失购买欲
准确产品定位离开正确市场分析通种手段进行市场调研作出市场分析必须够回答5问题：
1谁消费者
2消费者买什（样）
3消费者时购买
4消费者购买目什
（5）消费者购买
4）产品组合优化
产品组合策略根房产企业开发济力市场环境作出关企业产品品种规格生产例方面决策般产品组合广度长度深度粘度等方面作出决定产品广度指产品种类少产品长度指产品某类产品形式总（住宅层高层塔式板式等）产品深度指种产品提供款式建筑风格少产品粘度指产品间终途开发建设条件销售渠道方面相互关联程度
产品组合优化方面选择适应市场需企业盈利企业产品品种结构方面根市场变化断调整产品结构开发新产品整顿改进老产品企业产品适销路
外产品命名产品策略部分容
二价格策略
1）定价策略
市场营销组合中价格唯创造收益素素影响成许房产公司未妥善处理定价问题常见弊病：定价强调成导常根市场变化调整价格制定价格脱离市场营销组合素没作市场定位策略素没根产品品种细分市场调整价格
种常见定价方法：
1理价基础结合市场供求状况确定合理房价成导定价法
2竞争导定价法
A行市定价法种方法风险较尤中房产企业竞争力限采取种方法较稳妥
B竞争价格定价法种动竞争定价方法般实力雄厚独具特色房产企业采定价时竞争者价格估算价格进行较分子高低致三层次企业产品质量成费产品服务竞争企业进行较分析造成价格差异原找出产品特色优势根定价目标确定产品价格
种常见定价策略：
1试探性定价策略售价定价技巧房产营企业出售商品房时先较低价售出少量商品房果买房价格提高果提价供应求价格提高
2折扣策略房产开发商加速资金回笼会予客户定价格优惠通付款方式实现购买数套房优惠首购优惠购房抽奖次性付款优惠等等
3差定价策略顾客群规定价格途规定价格时间规定价格
4心理定价策略尾数策略整数策略品牌定价策略等
种常见调价方法
1采延续报价定价公司决定产品制成交货时制定终价格生产周期长建筑业说相普遍
2价格动调整条款公司求顾客前价格付款支付交货前通货膨胀引起增长全部部分费施工较长期工程中许合里价格动调整条款
3减少折扣统调价公司减少房屋销售常现金数量折扣指示销售员兜揽生意目录价格报价定价
2）价格控制
房产营销实质容价格控制
价格序设置应预先慎重安排般方案设置四价格：开盘价封顶价竣工价入住价设置价格相适应销售例
价格基原：逐步渐进提高留升值空间
价格控制三种情况应严格避免：第种情况价格调第二种情况价格做空第三种情况升值太快缺少价格空间
三促销策略
房产促销目通详细介绍生动描述塑造产品形象刺激顾客购买欲目前国常促销方法三种：
广告广告房产促销手段中富成效种方法房产广告般求猛烈集中起立竿见影效果实施广告策略时考虑路牌广告电视广告报刊杂志广告等时传播轮番出现加强效果
房产广告容分三种：
商誉广告强调树立开发商代理商形象
二项目广告树立开发区开发项目信誉
三产品广告某房产项目推销做广告
外样品房种实体见摸着广告
二房产展销会种促销手段通房产商品模型展览设计图纸介绍散发宣传册子等方法引起客户兴趣刺激客户购买欲
三员推销推销员面面解客户需求解答客户问题针性行推销房产商品集土开发建筑金融等知识身种特殊商品类推销员常房产纪代理商现场销售接员等行担
外优秀理周服务种形广告销售定会起促进作
四渠道策略
商品房销售方式分开发商行销售委托销代理两种
1）开发商行销售
委托销售代理支付定代理手续费时开发商节省笔代理费愿意行销售般三种情况开发商考虑行销售：
1型房产开发公司年开发远作专门市场推销队伍区性全国性甚世界性销售网络开发项目十分丰富推广验
2房产市场扬开发商开发项目受投资者置业者欢迎开发商预计项目竣工快便租售出售目前全国价格中微利商品房城市中供应求写字楼铺面房工业园区开发区中厂房仓库房等商品房应需求范围市场种情况销售相容易开发公司行销售
3开发商发展项目已较明确销售象时需委托租售代理
2）委托销售代理
销售专业性工作效促销活动开发商带收益远远支付费售价提高出售期短济效益观
房产销售代理机构通常熟悉市场情况具信息优势验优势销售渠道优势专职销售员优势买卖双方愿意光顾方尤成熟优秀代理商市场脉波握消费者心理知识通策划限度制造热点引导消费开发商提供益建议促销效果
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