某市25产业园区研究
第章 25产业园区发展现状研究（约600字）
第节 25产业发展概述
25产业称生产性服务业（生产者服务业）概念早美国学者1966年提出理涵指市场化中间投入服务商品服务进步生产非终消费国生产性服务业定义分行业：现代物流业国际贸易业信息服务业金融保险业现代会展业中介服务业产生发展伴企业降低部交易成需第三方外包服务发展逐渐繁荣起
20世纪中期伴国际分工深化跨国跨区制造业转移潮知识密集技术密集特征生产性服务业发达国家济结构中济增长贡献已超越传统制造业消费性服务业行业均利润率行业增加值GDP中占远高传统行业已成国家济持续增长重推动力
相较国生产性服务业发展历史行业规模服务水方面远落发达市场济国家2008年例国服务业占GDP重已达418生产性服务业真服务业中占重仅393相期美国日水分低2422百分点工业济拉动作旧显著外相发达国家国区域济发展衡产业布局资源分配协调情况造成生产性服务业全国范围水层次齐拥发达制造业体系长三角珠三角区相中西部区生产性服务业发展规模水拥更优势
第二节 25产业政策研究
1国外产业政策趋势分析
写容：国外鉴产业政策验
欧美发达市场济国家发展生产性服务业方面国提供诸鉴验：
（1）健全法律法规制度
生产性服务业许发达国家起步较早政府中谓功没
促进现代物流业发展美国世纪70年代开始制定系列法规逐步放宽公路铁路航空航海等运输市场制通激烈市场竞争运输费率降服务水提高1977－1978年制定航空规制缓条款1980年提出铁路汽车运输条款1984年制定航空条款1991年颁布式联运法力提倡式联运发展
促进金融服务业发展方面美国国会1999年通金融服务现代化法2000年英国颁布2000年金融服务市场法促进金融服务业发展具划时代意义
促进信息服务业方面美国政府先颁布电子信息法案隐私保护法公信息准削减文书法消费者投资者获取信息法童网络隐私保护法电子隐私条例法案等等系列法律法规促进信息服务业发展起非常关键作
外促进商务服务业发展方面美国英国日等制定相应法规专业资格认证程序制度保证商务服务员业务水服务运作规范化进程契约签订严谨程度
（2）完善行业协会体系
美国日英国等国生产性服务业发展验通组建行业协会形式加强完善生产性服务业市场理
促进现代物流业发展方面美国日德国物流协会起举足轻重作例美国物流协会公司会员组成拥3000会员日物流系统协会（JILS）日物流学会德国物流协会拥6000会员协会仅协助政府做物流规划制定政策规范市场竞争秩序时开展物流研究指导行业发展举办交流活动提供信息咨询服务种专业培训物流业发展输送量
促进信息服务业方面日信息处理振兴事业协会（IPA）信息服务产业协会（JISA）日数处理协会（JDPA）西格马系统等等行业组织明确目标职责政府联系企业桥梁时促进信息服务业发展起积极作
促进商务服务业发展方面美国注册会计师通注册会计师协会进行理日参美国做法成立公认会计师协会仅定程度培养企业缺乏决策支持出现问题时寻找专业服务机构意识通信息沟通互动进步构建分层次竞协作相结合市场结构培育成熟专业服务市场体系
（3）完备基础设施建设
发达国家促进生产性服务业发展验基础设施建设生产性服务健康快速发展重支撑
促进物流业发展方面德国政府仅提出长距离运输铁路水路两头衔接集疏公路运输做宜水水宜路路式联运运输战略时力培育建设货运中心作战略实施重环节德国已先兴建
20货运中心2010年全国总建设30－40货运中心实施措施德国政府通新通信技术帮助改善物流促进装卸促进货运代理运输商间合作统计日政府认定结构改革特区中关发展国际物流特区构想15项北九州国际集装箱港口外横滨市国际物流特区川崎市国际航空物流特区加紧实施中
促进信息服务业发展方面美国政府先提出国家信息基础设施（NII）行动计划建设全球信息基础设施（GII）倡议旨建立完备信息基础设施通卫星通讯电信光缆连通全球信息网络形成信息享竞争机制
（4）优质力资源开发系统
生产性服务业价值增值更体现专业服务员客户间断交流沟通实际生产性服务员知识储备专业化水里起决定性作基美国日德国英国等国建立层次培训体系科学力资源开发利体系保证生产性服务业发展提供量专业建立层次专业教育包括研究生科生职业教育等时行业协会组织倡导全面开展职教育建立相应职业资格认证制度值强调协会职业培训工作非常注重实践应实际操作日德国建立科学开放力资源开发体系通确立专业力开发客观评价体系引导培训教育工作世界国引进生产性服务领域专业促进生产性服务领域流动
发达国家生产性服务业发展验生产性服务制造领域作正发生着变化初辅助理润滑剂作发展20世纪70－90年代理支持功生产力作20世纪90年代转战略导功推进剂作
2国工业土政策分析
计划济时代工业通国家基建设计划方式行政划拨偿限期提供工业企业具体程序征程合起计划优先保证国家建设倾加土成低定程度造成工业建设土利浪费现象提高土利效率国家尝试探索土偿利价格机制调节土利结构1987年**市政府定议标方式出中国第块商品土权公开招标拍卖方式出土权1990年国务院颁布城镇国土权出转暂行条例土权出转出租抵押终止等问题做明确说明1998年全国**修订土治理法规定建设单位国家土应出等偿方式取具体说土权偿出分协议出招标出拍卖出挂牌出等形式
目前国工业出方式协议出招商引资方济发展政府政绩考虑方政府普遍采取吸引投资竞相压价策略出现许工业协议出价格远远低工业开发成价格甚出现零价负价现象国土资源部土利治理司中国土勘测规划院发布
2005年第四季度城市价动态监测报告2005年第四季度全国城市价总体水1251元／方米中商业居住工业价水分2062元／方米1232元／方米492元／方米土出程序透明工业价商业住宅土价格存较差距2004年前**省工业出价格****等城市外绝部分方低土征开发成市场交易价格23甚更低区域招商引资激烈竞争中降低工业出价格返出金甚零价出工业国土资源部提出逐步工业纳入招牌挂范围
国工业开发形式式样开发区包括济技术开发区工业开发区高科技园区出口加工区保税区等形式截2004年8月国类开发区6866规划面积达386万方公里中国务院批准设立开发区171省级政府批准设立开发区1094余5601开发区市县乡政府级部门设立制止开发区发展出现滥严重侵害农民利益2003年国家开始开发区进行清理整顿清理整顿截止2004年底国已撤类开发区4813占原总数701核减开发区规划面积25万方公里压缩645退出土2617方公里复耕1324方公里回收闲置土1165方公里2006年1月提出拟保留开发区计2053家中国家级开发区222家占总数108省级省级开发区1831家占总数892目前已205国家级开发区通审核社会公示
截止2004底全国49国家级济技术开发区国务院批准规划面积约580方公里已完成规划工业开发约480方公里约占全部规划面积83工业国家级开发区产业结构中直占70左右重2004年国家级济技术开发区工业增加值占开发区GDP73552003年提高15百分点
数指标见着国城市化水断提高城市面积逐年扩农业断减少成争事实表现：①城市建成区面积增加快城市口增加增长趋势加快②城市面积扩张意性缺乏必约束力城乡体化行政体制尤严重③出成考虑城市建设注重外延扩张城市部土开发足导致城市土低效率④城市功分区合理基础设施配套加剧工业环境污染仅城市身乡村居民生活质量土质量产生利影响
3国25产业政策演变
国正处计划济市场济转轨程中政府传统产业关注赖程度然较造成生产性服务业政策方面支撑力度足引起国生产性服务业发展方面诸问题：
1．改革步伐缓慢市场化程度较低缺乏发展动力
体制政策原生产性服务业市场准入门槛普遍高工业制市场化程度低问题较突出行业非国济外资没完全开放较高进入门槛狭窄市场准入范围绝数潜投资者拒门外甚行业国企业难进入制结构单造成服务业部门资源流入足弱化竞争机制产业发展中配置资源基础性作结果服务业创新足企业营效率低供力扩张受制约热门行业价格水明显高出国际市场仅服务质量远远满足消费者需求市场供求状况企业成效益难真实反映较低市场化程度导致市场竞争规范成熟凸显市场分工确定性抬高市场交易成定程度抑制削弱工业企业外包生产性服务动力
2．工业生产方式落生产性服务需求足
目前国工业济中占导位然劳动密集型产业产品受竞争环境身素质影响相数量企业采传统陈旧生产模式竞争策略赖成优势价格竞争技术进步产品开发产业升级速度较缓慢工业企业产业链侧重实体产品生产物质材料消耗占产品成重较外包项目产品生产外包服务涉面窄产品制造相关金融市场销售力资源外购信息技术等占全部支出重偏2000年国制造业中间投入中生产性服务占重120远低美国326德国284日266 国国控股企业说劳动工体制僵化业务调整员精简面着高昂交易成导致外包服务需求足束缚生产性服务业发展
3．外资制造业生产性服务业关联程度较低
20 世纪90 年代类廉价资源（劳动力土环境等）接跨国公司导国际产业转移迅速扩产业规模济总量逐渐成东部海区越越普遍工业发展模式种模式力促进方济发展时暴露出较明显局限性外资企业济产业关联薄弱外资制造业中加工型出口型生产型企业居属跨国公司全球生产组织体系中封闭环节产品线产业链延伸足呈现二少特征外资企业金融机构信贷服务需求少产品设计关键技术零部件赖进口研发技术服务需求少产品直接出口进入跨国公司营销体系外外资制造业需高级理员培训物流服务法律服务广告策划市场调研等商务服务表现出明显外化特征制造业服务业间产业关联割裂产业链服务业增值部分延伸受抑制
4．工业布局相分散城市化相滞生产性服务业没形成效集聚
服务业部结构城市规模结构较高相关性般说高附加值生产服务新兴服务业城市规模联系起城市聚集量口资源信息产业服务业产业化基载体长期战略没充分重视城市工业发展聚集支撑效应国城市化水工业化进程出现较明显脱节2004年城市化率工业化率仅102远低国际公认14～25合理值城市化进程相滞工业布局相分散弱化生产性服务中间需求导致服务业面资源分布相分散业态种类较少集聚程度偏低等问题制造业链条技术研发员培训营理会计服务法律咨询信息服务等关键环节相关支撑服务体系协作配合量应通外包方式完成服务活动工业企业部消化完成
5．缺乏效区域分工协作机制
着中心城市区域范围集聚资金技术信息等产业素力幅提升区域产业结构构化基础断瓦解建立基较优势产业链区定位区域分工体系越越具济性现实意义作城市互设壁垒低效率质化竞争制度基础分税分灶吃饭财税体制没明显改变受方利益驱生产性服务业发展中出现工业领域顽症——低水重复建设度竞争资源浪费例长三角中心华东区机场数达万方公里08超美国均数02已成国际机场密度高区长江**段**河港口林立力扩扩现拥万吨级码头泊位100货源足浪费严重缺乏效区域分工重复建设结构雷避免降低服务业增长集约化程度牺牲增长效率
6．生产性服务业发展存着定政策性歧视
目前服务业领域存着严重政策性歧视问题产业发展构成明显束缚抑制作中反应强烈服务业水电政策工业政策巨反差外服务业领域开放存外资超国民遇问题某服务业领域外资开放迟迟资开放果仅仅国企业外资充分调动全社会力量尤民间资积极介入必然会生产性服务业健康发展埋重隐患
进入2009应国际金融危机国济发展带挑战国政府出台系列针战略新兴行业鼓励措施中包括国务院办公厅关加快发展服务业干政策措施实施意见涉服务业产业政策规划完善等7方面23项政策措施预计未政府调结构保增长思路推出更推进生产性服务业政策性法规
第二章 25产业园区需求研究（约1400字）
第节 研发办公需求
伴全球济体化进程逐步加深越越企业选择发展中国家设立研发中心发展中国家产业发展带巨研发办公需求中典型属软件外包医药研发外包
IDG统计数表明全球软件外包市场规模已达1000亿美元全球软件外包发包市场集中北美西欧日等国家中美国占40日占10外包接包市场印度爱尔兰等国家中美国市场印度垄断印度软件业80收入赖软件外包业务印度已成软件外包第国欧洲市场爱尔兰垄断现菲律宾巴西俄罗斯澳利亚等国家加入世界软件外包竞争行列
然中国IT外包服务市场直高速增长截目前IT外包服务户群相狭IT外包服务容服务方式言局限基础架构层面网络基础设施桌面设备支持维护2003年IT外包服务市场规模民币426亿元中IT运营理外包服务规模216亿应理外包服务15亿软件外包195亿
目前国软件外包市场规模世界范围占较未发展速度发展趋势保持乐观态势根IDG估计2009年2015年中国软件外包市场年复合增长速度保持35水发展趋势言未中国软件外包行业呈现特点：1简单编码型整体外包项目发展2项目利润率逐渐提高3样化渠道构筑层次合作台4项目质量准时交付成客户需求5欧美外包市场呈现爆发式增长出未软件外包行业迅速发展国产业园区提供更规模研发办公需求
继软件外包服务医药研发外包服务目前已成发展中国家第二外包产业数显示全球医药外包市场年2025速度增长2010年市场规模超300亿美元新药全球开发成均超10亿美金医药公司言笔沉重负担提高研发效率控制成越越医药公司研发工作外包中国印度样发展中国家
目前国医药CRO产业已超印度成亚洲医药研发外包首选国医药研发外包市场规模已达40亿元民币年均100速度迅速增长目前******等城市医药研发外包服务列入发展生产性服务业重容确定新济增长点
2007年国外医药研发公司华考察设立医药研发外包服务企业已形成股热流2007年5月强生公司关闭两家西海岸研发中心裁员20002008年国**建立研发中心阿斯利康20082009年期间投资1400万美元国进行化合物合成项目合作丹麦CCBR公司投资1000万美元**中关村生命科学园建立GCP(药品床试验理规范)研究基美国Bridge公司投资400万美元**实验动物中心合建够提供符合国际标准实验动物服务公司全球第二医药研发服务商科文斯
8月**张江高科技园区投资4000万元民币成立全球第五家中心实验室外国西部****等少国际医药研发公司身影
规模医药研发办公需求未必带动更产业园区发展
第二节 产业集聚效应
国改革开放外资导国家级开发区济已成种独特聚集济拉动生产性服务业方面发挥着重作目前种类型产业集聚济表现三种形式：
1 基跨国公司旗舰嵌入产业集聚模式**开发区电子通讯产业集群种典型代表通引进摩托罗拉首跨国企业总部该开发区已发展成国电子产业集群制造业发展时带动产业园区生产性服务业发展摩托罗拉先设立研发中心众国企业合资成立相应配套服务公司力促进生产性服务业发展
2 基跨国公司网络嵌入产业集聚模式**开发区台资电子产业集群该种类型通先期引进台塑企业关联公司**逐渐吸引更台资企业进入产业园区进行配套生产进形成强台资企业关联网络时积极引导民营企业台资企业进行生产流程续服务方面相关配套形成较完整生产性服务产业链园区配套企业年产值达250亿元济发展做出重贡献
3 基跨国公司联盟嵌入产业集聚模式**开发区诺基亚星网工业园典型代表星网工业区诺基亚公司联合供应链伙伴**济技术开发区兴建移动通讯工业园区园区已吸引超30家企业进驻2007年实现工业产值占**市电子信息产业半壁**时提供50000业机会
例子出跨国企业生产性服务业配套方面已走国前列庞产业链外包模式已国外众生产性服务业企业提供强力需求支持作制造业企业集聚长三角区珠三角区未进行产业转型升级程中必生产性服务业发展提供更产业集聚方面支持
第三节 需求特征趋势
写容：需求进行细致分析趋势判断
2009年半年着金融危机实体济影响断深入国工业物业市场持续低迷国家系列救世措施四万亿救世资金投放十振兴产业出台出口退税调整等推动全国工业物业租售价格降幅逐步收窄
**言着**市两中心虹桥商务区建设推进飞机迪斯尼项目落户2009年半年**市工业物业租赁市场开始活跃租售价格开始逐步回升预示着**市工业物业租赁市场开始回暖
回顾2009年**市工业物业市场呈现出特点：
（1）工业土级市场方面：2009年**市11区县均工业土出**区出数量外市区原**区产业升级步伐推动少量块出工业土资源稀缺**出块4公顷中块
（2）工业物业租赁市场方面：受金融危机影响2009年**市工业物业租售价格呈现先抑扬趋势市区**原**区工业物业然受投资者青睐产业升级环境**市高标准厂房标准物流仓库市**研发办公类物业需求量放
（3）工业房产相关政策方面：防止囤积土实现工业土节约集约利国土资源部相关部委分采种手段进行控制2009年工业房产政策调控集中土方面2009年成工业土调控年
展未实现产业升级**方面淘汰落生产制造业力发展现代制造业必然会增加标准厂房需求长远标准厂房租售价格稳中升方面力发展现代服务业促政府企业扩研发投入力度增总部型研发类物业需求未市**商务园区投资前景观
外着四万亿投资需断拉动贸易航运业断发展**物流需求量必提升时项目推动交通基础设施建设会逐步完善未**物流运输业会获长足发展进带动标准物流仓库需求推升租金价格
第三章 **市25产业园区发展研究（约2600字）
第节**市发展25产业相关政策演变导研究
发展生产性服务业具体做法**非常注重助优势深挖优势产业中游间联系利二三产业联动发展模式带动生产性服务业发展**提出具体发展生产性服务业方针：首先拓展支柱性产业功范围加强中游产业专门服务次开发区基础立足身特点开展针开发区专门服务第三注重培育发展重点行业
（1）确定生产性服务业发展重点领域强势推进
**确定力发展8重点领域生产性服务业具体包括：总承包总集成第三方物流服务外包节环保服务融资租赁研发创意服务咨询服务专业售服务**现
100家型制造业集团公司中半已具服务业加快服务型企业转型**电气集团销售制造业产品时加工程总包金融贸易等增值服务力度预计2010年服务收入占总收入重2006年20提高50企业集团宝钢集团拥业权威钢材电子交易台**钢铁网汽集团旗**租赁已成国汽车租赁服务行业龙头
（2）推进区域制造业服务业整合发展重点发展生产性服务业
****区围绕该区特色产业重点发展钢铁港口现代物流等产业相配套生产性服务业通建设****钢铁物流商务区**锈钢交易配送中心**港散货资源交易中心等批**领先辐射全国生产性服务业基盘活存量房产资源建设引进**民营济发展促进中心**国际研发港**节推广中心等批具产业引领作服务业功项目构建**市北部生产性服务业中心
（3）突出科技研发服务特色推动高新技术产业高附加值服务业联动发展
**漕河**现代服务业集聚区努力造四台：总部济台研发设计台创新孵化台综合服务台吸引跨国公司区总部研发技术理采购销售营运结算中心等项目落户鼓励软硬件产品设计工程设计工业设计系统集成设计开发等项目安营扎寨成技术创新科技成果转化项目专业孵化器科技中介技术产品展示交易质量技术检测检验金融服务等项目集聚
（4）造知名品牌形成拉动效应
年**软件信息服务业等行业协会积极引导企业专注核心竞争力提高鼓励支持生产性服务业整体发展服务产品企业品牌**市软件行业协会年评选明星软件企业两年评选优秀软件产品初单营规模评选标准发展营型出口型创新型成长型四类评选引导软件企业市场竞争中更加注重质量品牌服务意识提高软件企业社会整体形象2008年市信息服务业行业协会推荐新文化传媒投资**宽频传播等5家企业获年**中企业品牌企业品牌产品企业
（5）加强行业理产业济部门联手
**市政府建立条条联手条块联手市区联手机制充分发挥行业理产业济部门优势聚焦现代服务业发展现代服务业行业结构贡献率产业特色水行业发展目标务相关部门责分工等方面开展研究分信息委发改委科委委外委教育局卫生局旅游局文化局完成信息服务金融服务科技研发服务专业服务服务外包教育培训生命健康服务旅游会展文化等现代服务业推进方案付诸实施年行业协会协助政府制定生产性服务业发展规划指导企业健康发展避免行业恶性竞争例汽车集成电路医药产业等行业协会针十五规划执行情况进行深入调研形成报告**市新材料协会编写电子信息材料现状发展政策**新源材料(太阳光伏电池风)现状发展建议等篇调查报告政府相关部门提供量珍贵第手资料
未关生产性服务业发展模式选择**市坚定走路线：
（1） 集聚区模式
生产性服务业集聚区建设**现代服务业总体规划中占着非常重位置**鼓励区符合条件专业产业园区服务业集聚区建立生产性服务业产业基侧重发展生产性服务业例**区南桥镇**湾跨海桥交通便利托区位产业优势重点发展国中企业总部商务区成**区新轮发展载体抓手**区江湾五角场充分发挥**区学强势学科优势重点发展科技研发教育培训产业形成知识创新核心科教商务集聚区中开发区载体集聚特征明显例张江金桥漕河**等国家级开发区制造业发展时出现生产性服务业转变趋势张江高科技园区已形成信息服务微电子设计研发服务体生产性服务业漕河**开发区1100家国外企业中集聚批高附加值高新技术企业高新技术产业领域已成跨国公司转移高科技高附加值加工制造研发中心服务外包业务重承接基金桥开发区成立国际物流公司工业物业理公司建立工业废弃物公司企业提供全方位延伸服务
（2） 外型服务外包模式
目前浦东张江高科技园区已集聚500家承接服务外包业务企业中包括GE霍尼韦尔毕博等10家国际研发中心惠普花旗印孚瑟斯SAP等300家技术中心国际知名事服务外包企业纷纷落户**目前情况发包方企业集中软件业专业服务创意设计商务等领域外包业务源集中美国日英国奥利加瑞士法国等
（3） 外资拉动模式
**吸引FDI(外商直接投资)已连续15年位居国首位FDI投资方重点已转服务业**利外资拉动模式发展生产性服务业创造难机遇截2008年第三季度落户**跨国公司区总部投资性公司外资研发中心已达550家**已成吸引外资总部济区
第二节 **市工业土政策变化
**土市场规范化建设始终走全国前列
1988年**虹桥济技术开发区26号块实行批租开始**新土革命外资企业实行土出资企业实行协议出
1995年起**开始六类资营性项目实施偿制度
1996年成立全国第家土储备中心——**土发展中心
2001年7月增加市场透明度**6类营性土停止协议出实行土权出公开招标拍卖年实现外销商品房土接轨
2003年半年开始 **市全部营性土实行招标拍卖政策
2004年1月**建立全市统土交易信息化台土出程更加透明
2004年6月**市土储备办法颁布该办法明确土储备政府行年8月1日实施作体现三方面
（1）增强政府土市场调控力度通土征购收回储备计划投入市场充分合理利土资源保证城市规划效实施作城市运营发展资源土极宝贵土资源应该**利年土市场出现囤积现象量已批租出土集中开发商手中许土没时合理利关部门调查开发商手里囤积土
6000公顷等**市两年新增土交易量出台储备办法增强政府土市场调控力度
（2）完善土供应方式现行国土权毛出转变熟出增加土成透明度土成透明度购房者说十分重中非常清晰估算块土商品房建设成评估房价否合理开发商土价格飞涨建材成提高等口炒作房价
（3）衡政府土收入增值收益城市效运营角度讲土储备办法出台利**集中土办事做规模规划
长期效应新土政策会推动**房价稳中升众周知价房价基组成部分2003年土价格统计招标拍卖土开发商必须市场高价获土权获土成协议补价方式约高出641％长期房价出现成推动型升趋势 二土需求旺盛带动房价升城市化进程发展较快阶段土供应高度垄断会直接导致城市需求升间接影响城市房产开发进程总量增加进步导致房屋需求升三土机会成增加导致房价升开发商获土途径变单获土机会少机会成增加开发商开发利润期变更高终导致房价升
土储备制度建立前市场规范炒圈现象时发生土投机现象普遍存通土储备制度实行政府土部门营性土统招标拍卖挂牌出市场方式配置土资源规范市场行创造等公竞争环境时通土储备挂牌招标拍卖出土杜绝情减少腐败案件发生
新出台土调控政策保障城市土市场规范发展时加强政府行政部门服务意识充分提供级市场信息简化投资者审批手续改善投资软环境吸引更投资者
工业土政策协调方面**市目前面较问题：
首先25产业适土政策明晰产业功介第二产业第三产业间25产业核心技术产品研发生产第二产业特征办公服务贸易第三产业特征产业定位模糊导致政策缺位
次规范工业改变途行难度张江高科技园区东区部分企业结构调整拟工业转工业服务业面积09方公里金桥开发区金桥集团十五期间开始部分层厂房进行升级改造适应研发销售服务服务外包需约115万方米工业厂房进行改造结合实际落实现行政策高效规范理工业改变途行基层执行难度较
次工业招拍挂政策产业扶持区域发展战略存矛盾开发区认招拍挂出追求价高者出程序复杂周期长加获取土确定性导致重产业项目放弃进驻**加战略新兴产业项目落难度产业周期土出年期应土收回难度**普遍工业高年期
50年出土部分产业生命周期短出年期利益机制存企业产业生命周期结束愿退出土影响土节约集约利产业更新换代
第三节 案例分析
年发展目前**生产性服务业集聚区已形成四类型：
类位国家级开发区部分市级开发区中生产性服务业功区重点发展科技研发型生产性服务业浦东金桥生产性服务业务功区
二位中心城区生产性服务业功区重点加改造中心城区老工业淘汰传统制造业加快产业置换产业升级**市北生产性服务业功区
三位**生产性服务业功区着城市化进程加快转型发展生产性服务业动力增强**生产性服务业功区正逐步成推动**生产性服务业功区建设重点区域托重枢纽型基础建设推进产业转型重点发展特色专业型生产性服务业功区**西**商务区
四位远**生产性服务业功区重点发展产业基配套专业物流技术研发等生产性服务业港**
目前落户**跨国公司区总部已达100家跨国公司区总部设立采购中心销售中心研发中心培训中心财富结算中心等效促进**生产性服务业发展
选取述四类生产性服务业园区中典型案例进行分析：
浦东金桥生产性服务业功区
金桥功区域位**区中部西连陆家嘴金融贸易区北接外高桥保税区南接张江高科技园区区域面积9452方公里辖范围包括金桥出口加工区（含南区）金桥镇曹路镇金杨新村街道浦兴路街道**东新村街道常住口约50万中户籍口3689万外口13万左右居委会131村委会432006年功区域实现工业总产值2134亿元区域生态商务文政府服务工作生活环境优越吸引世界众先进制造业企业入驻形成汽车电子现代家电食品生物医药四支柱产业工业济总量约占**区三分**市十分
托先进制造业基发展生产性服务业**市金桥产业定位重点目前功区域重点发展生产性服务业块两块：（1）**桥路商务区总体功定位造制造业企业区总部研发销售结算会展中心生产性服务集聚区造**商总部济集聚体金桥商务区形成特点明显浦东制造业CBD目前该区域改造调整工作已全面展开成立专门开发建设指挥部（2）生产性服务业园区（OFFICE PARK ）目前期已基建成15幢独立式研发办公楼建筑面积约23万方米柯达华热电禹华等公司已入驻二期总建筑面积约60万方米建成立足**服务全国面世界具研发设计总部济特点产业服务园区目前已完成规划设计计划年启动建设3年初具规模5年全部建成三期总建筑面积约
100万米年开始动迁四期建筑面积约30万方米年规划设计
金桥25产业快速发展先进制造业产业链价值链前端拓展端延伸必然结果金桥探索转变发展方式调整济结构必然选择作**第批生产性服务业集聚区金桥已集聚生产性服务业企业350家业员3万生产性服务业项目占新引进项目675投资金额占732推动25产业聚集发展金桥开发区通回购土厂房改造等途径规划建设面积达360万方米生产性服务业集聚区—Office park中期园区已建成引进批跨国公司国企业区总部研发中心二三四期园区正抓紧建设招商
市北生产性服务业功区
市北生产性服务业集聚区位**区北走马塘河西彭越浦河南广中西路**新路（**塘河）规划面积6000余亩规划建筑总量约390万方米分市北工业园区媒体谷北**物流中心**工业街坊等四体功区块集聚区区位优势明显处南北高架铁1号线中环线金十字架交通便利中心城区邻生态环境优美****公园彭浦公园彭越浦河走马塘河环绕四周配套设施完善**学**马戏城**际商业广场**体育场等毗邻
集聚区加快基础设施建设步伐断完善投资环境呈现勃勃生机载体建设渐趋规模目前止体功区已完成建设总量101万方米占规划建设总量258％二招商引资成果丰硕体功区入驻企业已2300户信息技术传媒源科技中介服务等优质生产性服务企业纷纷入驻三济效益稳步增长2006年体功区完成区级税收2亿元年增长241％
未集聚区进步加快建设步伐：
（1）抓产业级提升力培育信息传媒研发设计物流服务创意会展等产业抓住服务外包技术研发环节转移机遇断提升承接产业转移力契机提升产业级转变济增长方式
（2）抓重点项目推进推动市北工业园区继续加快二期开发建设争取13－1块产业楼宇交付二媒体谷二期华清厦争取结构封顶完成室外总体配套工程启迪厦争取开工三北**物流中心国际商务广场项目争取年结构封顶完成建筑面积74万M2四**工业街坊争取完成期A4A5B3块体建筑公建配套工程五合金工厂创意科技园争取期56万M2改造项目土建竣工
（3）抓招商引资增实力完善相关招商政策招商引资提供政策保障制定**区服务外包扶持政策推动服务外包产业发展等灵活运类招商模式加强宣传提高招商引资成效
（4）抓资源整合促合力根资源集约化利原加强集聚区综合配套设施统规划统建设提高服务水加强协调服务集聚区工作研究加强项目单位现场服务建立集聚区项目进度报制度健全重项目联络员制度
**西**生产性服务业功区
西**生产性服务业集聚区位**西北部**区总占面积45方公里总建筑面积420万方米建成总部济区第三方服务区**生态绿化区生活综合配套区四功板块组成
集聚区2005年6月正式启动建设2006年末20万方米期总部济房已建设完毕部分已交付50万方米核心功区宾馆会展中心商业广场文化教育中心等项目正积极招商项目洽谈中园区市政基础设施建设全面启动东西干道****路已建成通车南北干道**路正建设中外环绿带****路道路景观吴凇江**景观样板段初步成型项目推介招商引资工作呈现良态势期18单元商务楼已租售完毕累计引进**市公司常茂生物等优质企业13家注册资23亿入库税收800万元时集聚区物业理景观设计销售推广等事宜国际国知名企业广泛接触戴德梁行思亚国际泛亚国际等国际知名物业理景观设计企业达成长期合作协议提升园区综合理服务水
西**集聚区未发展突出产业联动区域融合战略托周边区域制造业基础制造业生产性服务业市场需求通产业链接延伸达联动发展目托江桥现发展较良电子器械（先锋电声器材限公司）包装材料（三樱包装材料限公司）食品加工（太太乐调味食品限公司）机械设备（连成泵业限公司）等产业入手四产业关江**企业总部先进制造产业吸纳西**集聚区二西**集聚区**区域曹安商贸群江桥物流园区国际汽车城产业虹桥交通枢纽相互呼应互动发展特曹安商贸群中轻纺市场着雄厚产业基础通西**集聚区重点发展轻纺产业研发创意生产商总部远营理促进江****轻纺行业联动三利周边区制造业发达托**国际市城市魅力区位优势重点引进国外知名中型企业设立总部专业性公司设立分公司营销结算中心研发中心逐步成中型企业总部济重承栽区时江**区企业提供生产性服务现代商贸流通服务构成条西**集聚区中心西北物流园区曹安市场节点现代化产业链
港**生产性服务业功区
港**位**东南端——**芦潮港距**市区50公里规划面积2966方公里（现扩展3116方公里相13**者20**面积）洋山深水港配套工程2003年11月30日正式启动城区重装备产业区物流园区产业区综合区5功区域组成港**托洋山国际深水港浦东国际航空港区位优势**国际航运中心建设重组成部分核心功区**新轮发展中具举足轻重位作未**中心城区重辅城
港**分城区产业区（包括产业区重装备产业区物流园区综合区）城区56方公里滴水湖中心城市综合生活服务区规划面积约
100方公里中城市建设面积约50方公里湖中点缀着三座岛屿（星级酒店商务工作岛娱乐休闲题公园岛游艇码头体育活动岛）湖环状放射状形式外扩展形成城市生活环带城市公园景观环带市居住生活环带居住口80万产业区产业开发功区块面积约200方公里中城市建设面积约120方公里居住口50万产业区现代装备制造业体部分现代装备产业出口加工高科技产业核心中重装备产业区物流园区建设国际集装箱枢纽港重托集仓储运输加工贸易保税港工业分拨增值国际商贸功体国际贸台十五期间段时间港**实现固定资产投入1200亿元重点建设整车零部件制造机械装备制造船关键件制造物流装备制造航空装备制造光仪电设备制造六产业基
第四章 研究展（约400字）
**市发展生产性服务业方面走国前列面问题：
第 企业数量庞规模
第二 企业分布重点区域集聚度总体呈广泛发散状态
第三 企业营方式较落组织化程度低业务广域性国际化程度低
第四相集中生产者服务企业群缺乏足够产业链价值支撑难体现集聚规模效益
未方面加强生产性服务业支持：
集聚优势产业形成规模效应
十五期间**已规划建设九生产性服务业集聚区包括市北西**虹桥空园区桃浦徐**空港综合服务区**航天民产业基**国际钢铁服务区**国际汽车城等集聚区市发展楼宇济时应该充分考虑生产性服务业集聚作时认真研究前国际国生产性服务业发展态势更集聚生产性服务业优势产业形成规模效应
二造知名品牌形成拉动效应
**国家级开发区云集批优秀技术海外留学员具较高技术语言水高素质力资源先进IT网络条件良综合投资环境已国际知名度影响力成**生产性服务业知名品牌面更加利发展黄金期**应提高信息化技术应效率倡导创新力功夫力发展带动**生产性服务业整体发展服务产品企业品牌建议通市场化运作整合资源引进国际战略合作伙伴继续建立产业服务优势抢占市场扩影响
三加快专业培养形成社会效应
发展生产性服务业尤附加值高生产性服务业关键队伍**缺乏熟悉国际市场法规业务专业特擅长策划创意群根类生产性服务企业需引进现代服务业高层次技术理提高企业国际化水时建立特定创意文化产业技培训机制包括引进国际专业培训机构鼓励业知名企业开办培训机构等
四规范产业政策导形成辐射效应
期颁布关**发展现代服务业30条政策中然已包含关发展生产性服务业政策措施快落实处尤鼓励发展高附加值生产性服务业发展初期关税引进房产等方面予必扶持量降低交易成外应探索试点区域率先实行事生产性服务业企业享受生产性企业等政策遇办法实施重点突破战略着力建立完善现代物流信息服务科技文化服务金融保险服务商务服务等五生产性服务体系长远眼光综合统筹全面规划制定前瞻性生产性服务业发展规划
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第章 25产业园区发展现状研究（约600字）
第节 25产业发展概述
25产业称生产性服务业（生产者服务业）概念早美国学者1966年提出理涵指市场化中间投入服务商品服务进步生产非终消费国生产性服务业定义分行业：现代物流业国际贸易业信息服务业金融保险业现代会展业中介服务业产生发展伴企业降低部交易成需第三方外包服务发展逐渐繁荣起
20世纪中期伴国际分工深化跨国跨区制造业转移潮知识密集技术密集特征生产性服务业发达国家济结构中济增长贡献已超越传统制造业消费性服务业行业均利润率行业增加值GDP中占远高传统行业已成国家济持续增长重推动力
相较国生产性服务业发展历史行业规模服务水方面远落发达市场济国家2008年例国服务业占GDP重已达418生产性服务业真服务业中占重仅393相期美国日水分低2422百分点工业济拉动作旧显著外相发达国家国区域济发展衡产业布局资源分配协调情况造成生产性服务业全国范围水层次齐拥发达制造业体系长三角珠三角区相中西部区生产性服务业发展规模水拥更优势
第二节 25产业政策研究
1国外产业政策趋势分析
写容：国外鉴产业政策验
欧美发达市场济国家发展生产性服务业方面国提供诸鉴验：
（1）健全法律法规制度
生产性服务业许发达国家起步较早政府中谓功没
促进现代物流业发展美国世纪70年代开始制定系列法规逐步放宽公路铁路航空航海等运输市场制通激烈市场竞争运输费率降服务水提高1977－1978年制定航空规制缓条款1980年提出铁路汽车运输条款1984年制定航空条款1991年颁布式联运法力提倡式联运发展
促进金融服务业发展方面美国国会1999年通金融服务现代化法2000年英国颁布2000年金融服务市场法促进金融服务业发展具划时代意义
促进信息服务业方面美国政府先颁布电子信息法案隐私保护法公信息准削减文书法消费者投资者获取信息法童网络隐私保护法电子隐私条例法案等等系列法律法规促进信息服务业发展起非常关键作
外促进商务服务业发展方面美国英国日等制定相应法规专业资格认证程序制度保证商务服务员业务水服务运作规范化进程契约签订严谨程度
（2）完善行业协会体系
美国日英国等国生产性服务业发展验通组建行业协会形式加强完善生产性服务业市场理
促进现代物流业发展方面美国日德国物流协会起举足轻重作例美国物流协会公司会员组成拥3000会员日物流系统协会（JILS）日物流学会德国物流协会拥6000会员协会仅协助政府做物流规划制定政策规范市场竞争秩序时开展物流研究指导行业发展举办交流活动提供信息咨询服务种专业培训物流业发展输送量
促进信息服务业方面日信息处理振兴事业协会（IPA）信息服务产业协会（JISA）日数处理协会（JDPA）西格马系统等等行业组织明确目标职责政府联系企业桥梁时促进信息服务业发展起积极作
促进商务服务业发展方面美国注册会计师通注册会计师协会进行理日参美国做法成立公认会计师协会仅定程度培养企业缺乏决策支持出现问题时寻找专业服务机构意识通信息沟通互动进步构建分层次竞协作相结合市场结构培育成熟专业服务市场体系
（3）完备基础设施建设
发达国家促进生产性服务业发展验基础设施建设生产性服务健康快速发展重支撑
促进物流业发展方面德国政府仅提出长距离运输铁路水路两头衔接集疏公路运输做宜水水宜路路式联运运输战略时力培育建设货运中心作战略实施重环节德国已先兴建
20货运中心2010年全国总建设30－40货运中心实施措施德国政府通新通信技术帮助改善物流促进装卸促进货运代理运输商间合作统计日政府认定结构改革特区中关发展国际物流特区构想15项北九州国际集装箱港口外横滨市国际物流特区川崎市国际航空物流特区加紧实施中
促进信息服务业发展方面美国政府先提出国家信息基础设施（NII）行动计划建设全球信息基础设施（GII）倡议旨建立完备信息基础设施通卫星通讯电信光缆连通全球信息网络形成信息享竞争机制
（4）优质力资源开发系统
生产性服务业价值增值更体现专业服务员客户间断交流沟通实际生产性服务员知识储备专业化水里起决定性作基美国日德国英国等国建立层次培训体系科学力资源开发利体系保证生产性服务业发展提供量专业建立层次专业教育包括研究生科生职业教育等时行业协会组织倡导全面开展职教育建立相应职业资格认证制度值强调协会职业培训工作非常注重实践应实际操作日德国建立科学开放力资源开发体系通确立专业力开发客观评价体系引导培训教育工作世界国引进生产性服务领域专业促进生产性服务领域流动
发达国家生产性服务业发展验生产性服务制造领域作正发生着变化初辅助理润滑剂作发展20世纪70－90年代理支持功生产力作20世纪90年代转战略导功推进剂作
2国工业土政策分析
计划济时代工业通国家基建设计划方式行政划拨偿限期提供工业企业具体程序征程合起计划优先保证国家建设倾加土成低定程度造成工业建设土利浪费现象提高土利效率国家尝试探索土偿利价格机制调节土利结构1987年**市政府定议标方式出中国第块商品土权公开招标拍卖方式出土权1990年国务院颁布城镇国土权出转暂行条例土权出转出租抵押终止等问题做明确说明1998年全国**修订土治理法规定建设单位国家土应出等偿方式取具体说土权偿出分协议出招标出拍卖出挂牌出等形式
目前国工业出方式协议出招商引资方济发展政府政绩考虑方政府普遍采取吸引投资竞相压价策略出现许工业协议出价格远远低工业开发成价格甚出现零价负价现象国土资源部土利治理司中国土勘测规划院发布
2005年第四季度城市价动态监测报告2005年第四季度全国城市价总体水1251元／方米中商业居住工业价水分2062元／方米1232元／方米492元／方米土出程序透明工业价商业住宅土价格存较差距2004年前**省工业出价格****等城市外绝部分方低土征开发成市场交易价格23甚更低区域招商引资激烈竞争中降低工业出价格返出金甚零价出工业国土资源部提出逐步工业纳入招牌挂范围
国工业开发形式式样开发区包括济技术开发区工业开发区高科技园区出口加工区保税区等形式截2004年8月国类开发区6866规划面积达386万方公里中国务院批准设立开发区171省级政府批准设立开发区1094余5601开发区市县乡政府级部门设立制止开发区发展出现滥严重侵害农民利益2003年国家开始开发区进行清理整顿清理整顿截止2004年底国已撤类开发区4813占原总数701核减开发区规划面积25万方公里压缩645退出土2617方公里复耕1324方公里回收闲置土1165方公里2006年1月提出拟保留开发区计2053家中国家级开发区222家占总数108省级省级开发区1831家占总数892目前已205国家级开发区通审核社会公示
截止2004底全国49国家级济技术开发区国务院批准规划面积约580方公里已完成规划工业开发约480方公里约占全部规划面积83工业国家级开发区产业结构中直占70左右重2004年国家级济技术开发区工业增加值占开发区GDP73552003年提高15百分点
数指标见着国城市化水断提高城市面积逐年扩农业断减少成争事实表现：①城市建成区面积增加快城市口增加增长趋势加快②城市面积扩张意性缺乏必约束力城乡体化行政体制尤严重③出成考虑城市建设注重外延扩张城市部土开发足导致城市土低效率④城市功分区合理基础设施配套加剧工业环境污染仅城市身乡村居民生活质量土质量产生利影响
3国25产业政策演变
国正处计划济市场济转轨程中政府传统产业关注赖程度然较造成生产性服务业政策方面支撑力度足引起国生产性服务业发展方面诸问题：
1．改革步伐缓慢市场化程度较低缺乏发展动力
体制政策原生产性服务业市场准入门槛普遍高工业制市场化程度低问题较突出行业非国济外资没完全开放较高进入门槛狭窄市场准入范围绝数潜投资者拒门外甚行业国企业难进入制结构单造成服务业部门资源流入足弱化竞争机制产业发展中配置资源基础性作结果服务业创新足企业营效率低供力扩张受制约热门行业价格水明显高出国际市场仅服务质量远远满足消费者需求市场供求状况企业成效益难真实反映较低市场化程度导致市场竞争规范成熟凸显市场分工确定性抬高市场交易成定程度抑制削弱工业企业外包生产性服务动力
2．工业生产方式落生产性服务需求足
目前国工业济中占导位然劳动密集型产业产品受竞争环境身素质影响相数量企业采传统陈旧生产模式竞争策略赖成优势价格竞争技术进步产品开发产业升级速度较缓慢工业企业产业链侧重实体产品生产物质材料消耗占产品成重较外包项目产品生产外包服务涉面窄产品制造相关金融市场销售力资源外购信息技术等占全部支出重偏2000年国制造业中间投入中生产性服务占重120远低美国326德国284日266 国国控股企业说劳动工体制僵化业务调整员精简面着高昂交易成导致外包服务需求足束缚生产性服务业发展
3．外资制造业生产性服务业关联程度较低
20 世纪90 年代类廉价资源（劳动力土环境等）接跨国公司导国际产业转移迅速扩产业规模济总量逐渐成东部海区越越普遍工业发展模式种模式力促进方济发展时暴露出较明显局限性外资企业济产业关联薄弱外资制造业中加工型出口型生产型企业居属跨国公司全球生产组织体系中封闭环节产品线产业链延伸足呈现二少特征外资企业金融机构信贷服务需求少产品设计关键技术零部件赖进口研发技术服务需求少产品直接出口进入跨国公司营销体系外外资制造业需高级理员培训物流服务法律服务广告策划市场调研等商务服务表现出明显外化特征制造业服务业间产业关联割裂产业链服务业增值部分延伸受抑制
4．工业布局相分散城市化相滞生产性服务业没形成效集聚
服务业部结构城市规模结构较高相关性般说高附加值生产服务新兴服务业城市规模联系起城市聚集量口资源信息产业服务业产业化基载体长期战略没充分重视城市工业发展聚集支撑效应国城市化水工业化进程出现较明显脱节2004年城市化率工业化率仅102远低国际公认14～25合理值城市化进程相滞工业布局相分散弱化生产性服务中间需求导致服务业面资源分布相分散业态种类较少集聚程度偏低等问题制造业链条技术研发员培训营理会计服务法律咨询信息服务等关键环节相关支撑服务体系协作配合量应通外包方式完成服务活动工业企业部消化完成
5．缺乏效区域分工协作机制
着中心城市区域范围集聚资金技术信息等产业素力幅提升区域产业结构构化基础断瓦解建立基较优势产业链区定位区域分工体系越越具济性现实意义作城市互设壁垒低效率质化竞争制度基础分税分灶吃饭财税体制没明显改变受方利益驱生产性服务业发展中出现工业领域顽症——低水重复建设度竞争资源浪费例长三角中心华东区机场数达万方公里08超美国均数02已成国际机场密度高区长江**段**河港口林立力扩扩现拥万吨级码头泊位100货源足浪费严重缺乏效区域分工重复建设结构雷避免降低服务业增长集约化程度牺牲增长效率
6．生产性服务业发展存着定政策性歧视
目前服务业领域存着严重政策性歧视问题产业发展构成明显束缚抑制作中反应强烈服务业水电政策工业政策巨反差外服务业领域开放存外资超国民遇问题某服务业领域外资开放迟迟资开放果仅仅国企业外资充分调动全社会力量尤民间资积极介入必然会生产性服务业健康发展埋重隐患
进入2009应国际金融危机国济发展带挑战国政府出台系列针战略新兴行业鼓励措施中包括国务院办公厅关加快发展服务业干政策措施实施意见涉服务业产业政策规划完善等7方面23项政策措施预计未政府调结构保增长思路推出更推进生产性服务业政策性法规
第二章 25产业园区需求研究（约1400字）
第节 研发办公需求
伴全球济体化进程逐步加深越越企业选择发展中国家设立研发中心发展中国家产业发展带巨研发办公需求中典型属软件外包医药研发外包
IDG统计数表明全球软件外包市场规模已达1000亿美元全球软件外包发包市场集中北美西欧日等国家中美国占40日占10外包接包市场印度爱尔兰等国家中美国市场印度垄断印度软件业80收入赖软件外包业务印度已成软件外包第国欧洲市场爱尔兰垄断现菲律宾巴西俄罗斯澳利亚等国家加入世界软件外包竞争行列
然中国IT外包服务市场直高速增长截目前IT外包服务户群相狭IT外包服务容服务方式言局限基础架构层面网络基础设施桌面设备支持维护2003年IT外包服务市场规模民币426亿元中IT运营理外包服务规模216亿应理外包服务15亿软件外包195亿
目前国软件外包市场规模世界范围占较未发展速度发展趋势保持乐观态势根IDG估计2009年2015年中国软件外包市场年复合增长速度保持35水发展趋势言未中国软件外包行业呈现特点：1简单编码型整体外包项目发展2项目利润率逐渐提高3样化渠道构筑层次合作台4项目质量准时交付成客户需求5欧美外包市场呈现爆发式增长出未软件外包行业迅速发展国产业园区提供更规模研发办公需求
继软件外包服务医药研发外包服务目前已成发展中国家第二外包产业数显示全球医药外包市场年2025速度增长2010年市场规模超300亿美元新药全球开发成均超10亿美金医药公司言笔沉重负担提高研发效率控制成越越医药公司研发工作外包中国印度样发展中国家
目前国医药CRO产业已超印度成亚洲医药研发外包首选国医药研发外包市场规模已达40亿元民币年均100速度迅速增长目前******等城市医药研发外包服务列入发展生产性服务业重容确定新济增长点
2007年国外医药研发公司华考察设立医药研发外包服务企业已形成股热流2007年5月强生公司关闭两家西海岸研发中心裁员20002008年国**建立研发中心阿斯利康20082009年期间投资1400万美元国进行化合物合成项目合作丹麦CCBR公司投资1000万美元**中关村生命科学园建立GCP(药品床试验理规范)研究基美国Bridge公司投资400万美元**实验动物中心合建够提供符合国际标准实验动物服务公司全球第二医药研发服务商科文斯
8月**张江高科技园区投资4000万元民币成立全球第五家中心实验室外国西部****等少国际医药研发公司身影
规模医药研发办公需求未必带动更产业园区发展
第二节 产业集聚效应
国改革开放外资导国家级开发区济已成种独特聚集济拉动生产性服务业方面发挥着重作目前种类型产业集聚济表现三种形式：
1 基跨国公司旗舰嵌入产业集聚模式**开发区电子通讯产业集群种典型代表通引进摩托罗拉首跨国企业总部该开发区已发展成国电子产业集群制造业发展时带动产业园区生产性服务业发展摩托罗拉先设立研发中心众国企业合资成立相应配套服务公司力促进生产性服务业发展
2 基跨国公司网络嵌入产业集聚模式**开发区台资电子产业集群该种类型通先期引进台塑企业关联公司**逐渐吸引更台资企业进入产业园区进行配套生产进形成强台资企业关联网络时积极引导民营企业台资企业进行生产流程续服务方面相关配套形成较完整生产性服务产业链园区配套企业年产值达250亿元济发展做出重贡献
3 基跨国公司联盟嵌入产业集聚模式**开发区诺基亚星网工业园典型代表星网工业区诺基亚公司联合供应链伙伴**济技术开发区兴建移动通讯工业园区园区已吸引超30家企业进驻2007年实现工业产值占**市电子信息产业半壁**时提供50000业机会
例子出跨国企业生产性服务业配套方面已走国前列庞产业链外包模式已国外众生产性服务业企业提供强力需求支持作制造业企业集聚长三角区珠三角区未进行产业转型升级程中必生产性服务业发展提供更产业集聚方面支持
第三节 需求特征趋势
写容：需求进行细致分析趋势判断
2009年半年着金融危机实体济影响断深入国工业物业市场持续低迷国家系列救世措施四万亿救世资金投放十振兴产业出台出口退税调整等推动全国工业物业租售价格降幅逐步收窄
**言着**市两中心虹桥商务区建设推进飞机迪斯尼项目落户2009年半年**市工业物业租赁市场开始活跃租售价格开始逐步回升预示着**市工业物业租赁市场开始回暖
回顾2009年**市工业物业市场呈现出特点：
（1）工业土级市场方面：2009年**市11区县均工业土出**区出数量外市区原**区产业升级步伐推动少量块出工业土资源稀缺**出块4公顷中块
（2）工业物业租赁市场方面：受金融危机影响2009年**市工业物业租售价格呈现先抑扬趋势市区**原**区工业物业然受投资者青睐产业升级环境**市高标准厂房标准物流仓库市**研发办公类物业需求量放
（3）工业房产相关政策方面：防止囤积土实现工业土节约集约利国土资源部相关部委分采种手段进行控制2009年工业房产政策调控集中土方面2009年成工业土调控年
展未实现产业升级**方面淘汰落生产制造业力发展现代制造业必然会增加标准厂房需求长远标准厂房租售价格稳中升方面力发展现代服务业促政府企业扩研发投入力度增总部型研发类物业需求未市**商务园区投资前景观
外着四万亿投资需断拉动贸易航运业断发展**物流需求量必提升时项目推动交通基础设施建设会逐步完善未**物流运输业会获长足发展进带动标准物流仓库需求推升租金价格
第三章 **市25产业园区发展研究（约2600字）
第节**市发展25产业相关政策演变导研究
发展生产性服务业具体做法**非常注重助优势深挖优势产业中游间联系利二三产业联动发展模式带动生产性服务业发展**提出具体发展生产性服务业方针：首先拓展支柱性产业功范围加强中游产业专门服务次开发区基础立足身特点开展针开发区专门服务第三注重培育发展重点行业
（1）确定生产性服务业发展重点领域强势推进
**确定力发展8重点领域生产性服务业具体包括：总承包总集成第三方物流服务外包节环保服务融资租赁研发创意服务咨询服务专业售服务**现
100家型制造业集团公司中半已具服务业加快服务型企业转型**电气集团销售制造业产品时加工程总包金融贸易等增值服务力度预计2010年服务收入占总收入重2006年20提高50企业集团宝钢集团拥业权威钢材电子交易台**钢铁网汽集团旗**租赁已成国汽车租赁服务行业龙头
（2）推进区域制造业服务业整合发展重点发展生产性服务业
****区围绕该区特色产业重点发展钢铁港口现代物流等产业相配套生产性服务业通建设****钢铁物流商务区**锈钢交易配送中心**港散货资源交易中心等批**领先辐射全国生产性服务业基盘活存量房产资源建设引进**民营济发展促进中心**国际研发港**节推广中心等批具产业引领作服务业功项目构建**市北部生产性服务业中心
（3）突出科技研发服务特色推动高新技术产业高附加值服务业联动发展
**漕河**现代服务业集聚区努力造四台：总部济台研发设计台创新孵化台综合服务台吸引跨国公司区总部研发技术理采购销售营运结算中心等项目落户鼓励软硬件产品设计工程设计工业设计系统集成设计开发等项目安营扎寨成技术创新科技成果转化项目专业孵化器科技中介技术产品展示交易质量技术检测检验金融服务等项目集聚
（4）造知名品牌形成拉动效应
年**软件信息服务业等行业协会积极引导企业专注核心竞争力提高鼓励支持生产性服务业整体发展服务产品企业品牌**市软件行业协会年评选明星软件企业两年评选优秀软件产品初单营规模评选标准发展营型出口型创新型成长型四类评选引导软件企业市场竞争中更加注重质量品牌服务意识提高软件企业社会整体形象2008年市信息服务业行业协会推荐新文化传媒投资**宽频传播等5家企业获年**中企业品牌企业品牌产品企业
（5）加强行业理产业济部门联手
**市政府建立条条联手条块联手市区联手机制充分发挥行业理产业济部门优势聚焦现代服务业发展现代服务业行业结构贡献率产业特色水行业发展目标务相关部门责分工等方面开展研究分信息委发改委科委委外委教育局卫生局旅游局文化局完成信息服务金融服务科技研发服务专业服务服务外包教育培训生命健康服务旅游会展文化等现代服务业推进方案付诸实施年行业协会协助政府制定生产性服务业发展规划指导企业健康发展避免行业恶性竞争例汽车集成电路医药产业等行业协会针十五规划执行情况进行深入调研形成报告**市新材料协会编写电子信息材料现状发展政策**新源材料(太阳光伏电池风)现状发展建议等篇调查报告政府相关部门提供量珍贵第手资料
未关生产性服务业发展模式选择**市坚定走路线：
（1） 集聚区模式
生产性服务业集聚区建设**现代服务业总体规划中占着非常重位置**鼓励区符合条件专业产业园区服务业集聚区建立生产性服务业产业基侧重发展生产性服务业例**区南桥镇**湾跨海桥交通便利托区位产业优势重点发展国中企业总部商务区成**区新轮发展载体抓手**区江湾五角场充分发挥**区学强势学科优势重点发展科技研发教育培训产业形成知识创新核心科教商务集聚区中开发区载体集聚特征明显例张江金桥漕河**等国家级开发区制造业发展时出现生产性服务业转变趋势张江高科技园区已形成信息服务微电子设计研发服务体生产性服务业漕河**开发区1100家国外企业中集聚批高附加值高新技术企业高新技术产业领域已成跨国公司转移高科技高附加值加工制造研发中心服务外包业务重承接基金桥开发区成立国际物流公司工业物业理公司建立工业废弃物公司企业提供全方位延伸服务
（2） 外型服务外包模式
目前浦东张江高科技园区已集聚500家承接服务外包业务企业中包括GE霍尼韦尔毕博等10家国际研发中心惠普花旗印孚瑟斯SAP等300家技术中心国际知名事服务外包企业纷纷落户**目前情况发包方企业集中软件业专业服务创意设计商务等领域外包业务源集中美国日英国奥利加瑞士法国等
（3） 外资拉动模式
**吸引FDI(外商直接投资)已连续15年位居国首位FDI投资方重点已转服务业**利外资拉动模式发展生产性服务业创造难机遇截2008年第三季度落户**跨国公司区总部投资性公司外资研发中心已达550家**已成吸引外资总部济区
第二节 **市工业土政策变化
**土市场规范化建设始终走全国前列
1988年**虹桥济技术开发区26号块实行批租开始**新土革命外资企业实行土出资企业实行协议出
1995年起**开始六类资营性项目实施偿制度
1996年成立全国第家土储备中心——**土发展中心
2001年7月增加市场透明度**6类营性土停止协议出实行土权出公开招标拍卖年实现外销商品房土接轨
2003年半年开始 **市全部营性土实行招标拍卖政策
2004年1月**建立全市统土交易信息化台土出程更加透明
2004年6月**市土储备办法颁布该办法明确土储备政府行年8月1日实施作体现三方面
（1）增强政府土市场调控力度通土征购收回储备计划投入市场充分合理利土资源保证城市规划效实施作城市运营发展资源土极宝贵土资源应该**利年土市场出现囤积现象量已批租出土集中开发商手中许土没时合理利关部门调查开发商手里囤积土
6000公顷等**市两年新增土交易量出台储备办法增强政府土市场调控力度
（2）完善土供应方式现行国土权毛出转变熟出增加土成透明度土成透明度购房者说十分重中非常清晰估算块土商品房建设成评估房价否合理开发商土价格飞涨建材成提高等口炒作房价
（3）衡政府土收入增值收益城市效运营角度讲土储备办法出台利**集中土办事做规模规划
长期效应新土政策会推动**房价稳中升众周知价房价基组成部分2003年土价格统计招标拍卖土开发商必须市场高价获土权获土成协议补价方式约高出641％长期房价出现成推动型升趋势 二土需求旺盛带动房价升城市化进程发展较快阶段土供应高度垄断会直接导致城市需求升间接影响城市房产开发进程总量增加进步导致房屋需求升三土机会成增加导致房价升开发商获土途径变单获土机会少机会成增加开发商开发利润期变更高终导致房价升
土储备制度建立前市场规范炒圈现象时发生土投机现象普遍存通土储备制度实行政府土部门营性土统招标拍卖挂牌出市场方式配置土资源规范市场行创造等公竞争环境时通土储备挂牌招标拍卖出土杜绝情减少腐败案件发生
新出台土调控政策保障城市土市场规范发展时加强政府行政部门服务意识充分提供级市场信息简化投资者审批手续改善投资软环境吸引更投资者
工业土政策协调方面**市目前面较问题：
首先25产业适土政策明晰产业功介第二产业第三产业间25产业核心技术产品研发生产第二产业特征办公服务贸易第三产业特征产业定位模糊导致政策缺位
次规范工业改变途行难度张江高科技园区东区部分企业结构调整拟工业转工业服务业面积09方公里金桥开发区金桥集团十五期间开始部分层厂房进行升级改造适应研发销售服务服务外包需约115万方米工业厂房进行改造结合实际落实现行政策高效规范理工业改变途行基层执行难度较
次工业招拍挂政策产业扶持区域发展战略存矛盾开发区认招拍挂出追求价高者出程序复杂周期长加获取土确定性导致重产业项目放弃进驻**加战略新兴产业项目落难度产业周期土出年期应土收回难度**普遍工业高年期
50年出土部分产业生命周期短出年期利益机制存企业产业生命周期结束愿退出土影响土节约集约利产业更新换代
第三节 案例分析
年发展目前**生产性服务业集聚区已形成四类型：
类位国家级开发区部分市级开发区中生产性服务业功区重点发展科技研发型生产性服务业浦东金桥生产性服务业务功区
二位中心城区生产性服务业功区重点加改造中心城区老工业淘汰传统制造业加快产业置换产业升级**市北生产性服务业功区
三位**生产性服务业功区着城市化进程加快转型发展生产性服务业动力增强**生产性服务业功区正逐步成推动**生产性服务业功区建设重点区域托重枢纽型基础建设推进产业转型重点发展特色专业型生产性服务业功区**西**商务区
四位远**生产性服务业功区重点发展产业基配套专业物流技术研发等生产性服务业港**
目前落户**跨国公司区总部已达100家跨国公司区总部设立采购中心销售中心研发中心培训中心财富结算中心等效促进**生产性服务业发展
选取述四类生产性服务业园区中典型案例进行分析：
浦东金桥生产性服务业功区
金桥功区域位**区中部西连陆家嘴金融贸易区北接外高桥保税区南接张江高科技园区区域面积9452方公里辖范围包括金桥出口加工区（含南区）金桥镇曹路镇金杨新村街道浦兴路街道**东新村街道常住口约50万中户籍口3689万外口13万左右居委会131村委会432006年功区域实现工业总产值2134亿元区域生态商务文政府服务工作生活环境优越吸引世界众先进制造业企业入驻形成汽车电子现代家电食品生物医药四支柱产业工业济总量约占**区三分**市十分
托先进制造业基发展生产性服务业**市金桥产业定位重点目前功区域重点发展生产性服务业块两块：（1）**桥路商务区总体功定位造制造业企业区总部研发销售结算会展中心生产性服务集聚区造**商总部济集聚体金桥商务区形成特点明显浦东制造业CBD目前该区域改造调整工作已全面展开成立专门开发建设指挥部（2）生产性服务业园区（OFFICE PARK ）目前期已基建成15幢独立式研发办公楼建筑面积约23万方米柯达华热电禹华等公司已入驻二期总建筑面积约60万方米建成立足**服务全国面世界具研发设计总部济特点产业服务园区目前已完成规划设计计划年启动建设3年初具规模5年全部建成三期总建筑面积约
100万米年开始动迁四期建筑面积约30万方米年规划设计
金桥25产业快速发展先进制造业产业链价值链前端拓展端延伸必然结果金桥探索转变发展方式调整济结构必然选择作**第批生产性服务业集聚区金桥已集聚生产性服务业企业350家业员3万生产性服务业项目占新引进项目675投资金额占732推动25产业聚集发展金桥开发区通回购土厂房改造等途径规划建设面积达360万方米生产性服务业集聚区—Office park中期园区已建成引进批跨国公司国企业区总部研发中心二三四期园区正抓紧建设招商
市北生产性服务业功区
市北生产性服务业集聚区位**区北走马塘河西彭越浦河南广中西路**新路（**塘河）规划面积6000余亩规划建筑总量约390万方米分市北工业园区媒体谷北**物流中心**工业街坊等四体功区块集聚区区位优势明显处南北高架铁1号线中环线金十字架交通便利中心城区邻生态环境优美****公园彭浦公园彭越浦河走马塘河环绕四周配套设施完善**学**马戏城**际商业广场**体育场等毗邻
集聚区加快基础设施建设步伐断完善投资环境呈现勃勃生机载体建设渐趋规模目前止体功区已完成建设总量101万方米占规划建设总量258％二招商引资成果丰硕体功区入驻企业已2300户信息技术传媒源科技中介服务等优质生产性服务企业纷纷入驻三济效益稳步增长2006年体功区完成区级税收2亿元年增长241％
未集聚区进步加快建设步伐：
（1）抓产业级提升力培育信息传媒研发设计物流服务创意会展等产业抓住服务外包技术研发环节转移机遇断提升承接产业转移力契机提升产业级转变济增长方式
（2）抓重点项目推进推动市北工业园区继续加快二期开发建设争取13－1块产业楼宇交付二媒体谷二期华清厦争取结构封顶完成室外总体配套工程启迪厦争取开工三北**物流中心国际商务广场项目争取年结构封顶完成建筑面积74万M2四**工业街坊争取完成期A4A5B3块体建筑公建配套工程五合金工厂创意科技园争取期56万M2改造项目土建竣工
（3）抓招商引资增实力完善相关招商政策招商引资提供政策保障制定**区服务外包扶持政策推动服务外包产业发展等灵活运类招商模式加强宣传提高招商引资成效
（4）抓资源整合促合力根资源集约化利原加强集聚区综合配套设施统规划统建设提高服务水加强协调服务集聚区工作研究加强项目单位现场服务建立集聚区项目进度报制度健全重项目联络员制度
**西**生产性服务业功区
西**生产性服务业集聚区位**西北部**区总占面积45方公里总建筑面积420万方米建成总部济区第三方服务区**生态绿化区生活综合配套区四功板块组成
集聚区2005年6月正式启动建设2006年末20万方米期总部济房已建设完毕部分已交付50万方米核心功区宾馆会展中心商业广场文化教育中心等项目正积极招商项目洽谈中园区市政基础设施建设全面启动东西干道****路已建成通车南北干道**路正建设中外环绿带****路道路景观吴凇江**景观样板段初步成型项目推介招商引资工作呈现良态势期18单元商务楼已租售完毕累计引进**市公司常茂生物等优质企业13家注册资23亿入库税收800万元时集聚区物业理景观设计销售推广等事宜国际国知名企业广泛接触戴德梁行思亚国际泛亚国际等国际知名物业理景观设计企业达成长期合作协议提升园区综合理服务水
西**集聚区未发展突出产业联动区域融合战略托周边区域制造业基础制造业生产性服务业市场需求通产业链接延伸达联动发展目托江桥现发展较良电子器械（先锋电声器材限公司）包装材料（三樱包装材料限公司）食品加工（太太乐调味食品限公司）机械设备（连成泵业限公司）等产业入手四产业关江**企业总部先进制造产业吸纳西**集聚区二西**集聚区**区域曹安商贸群江桥物流园区国际汽车城产业虹桥交通枢纽相互呼应互动发展特曹安商贸群中轻纺市场着雄厚产业基础通西**集聚区重点发展轻纺产业研发创意生产商总部远营理促进江****轻纺行业联动三利周边区制造业发达托**国际市城市魅力区位优势重点引进国外知名中型企业设立总部专业性公司设立分公司营销结算中心研发中心逐步成中型企业总部济重承栽区时江**区企业提供生产性服务现代商贸流通服务构成条西**集聚区中心西北物流园区曹安市场节点现代化产业链
港**生产性服务业功区
港**位**东南端——**芦潮港距**市区50公里规划面积2966方公里（现扩展3116方公里相13**者20**面积）洋山深水港配套工程2003年11月30日正式启动城区重装备产业区物流园区产业区综合区5功区域组成港**托洋山国际深水港浦东国际航空港区位优势**国际航运中心建设重组成部分核心功区**新轮发展中具举足轻重位作未**中心城区重辅城
港**分城区产业区（包括产业区重装备产业区物流园区综合区）城区56方公里滴水湖中心城市综合生活服务区规划面积约
100方公里中城市建设面积约50方公里湖中点缀着三座岛屿（星级酒店商务工作岛娱乐休闲题公园岛游艇码头体育活动岛）湖环状放射状形式外扩展形成城市生活环带城市公园景观环带市居住生活环带居住口80万产业区产业开发功区块面积约200方公里中城市建设面积约120方公里居住口50万产业区现代装备制造业体部分现代装备产业出口加工高科技产业核心中重装备产业区物流园区建设国际集装箱枢纽港重托集仓储运输加工贸易保税港工业分拨增值国际商贸功体国际贸台十五期间段时间港**实现固定资产投入1200亿元重点建设整车零部件制造机械装备制造船关键件制造物流装备制造航空装备制造光仪电设备制造六产业基
第四章 研究展（约400字）
**市发展生产性服务业方面走国前列面问题：
第 企业数量庞规模
第二 企业分布重点区域集聚度总体呈广泛发散状态
第三 企业营方式较落组织化程度低业务广域性国际化程度低
第四相集中生产者服务企业群缺乏足够产业链价值支撑难体现集聚规模效益
未方面加强生产性服务业支持：
集聚优势产业形成规模效应
十五期间**已规划建设九生产性服务业集聚区包括市北西**虹桥空园区桃浦徐**空港综合服务区**航天民产业基**国际钢铁服务区**国际汽车城等集聚区市发展楼宇济时应该充分考虑生产性服务业集聚作时认真研究前国际国生产性服务业发展态势更集聚生产性服务业优势产业形成规模效应
二造知名品牌形成拉动效应
**国家级开发区云集批优秀技术海外留学员具较高技术语言水高素质力资源先进IT网络条件良综合投资环境已国际知名度影响力成**生产性服务业知名品牌面更加利发展黄金期**应提高信息化技术应效率倡导创新力功夫力发展带动**生产性服务业整体发展服务产品企业品牌建议通市场化运作整合资源引进国际战略合作伙伴继续建立产业服务优势抢占市场扩影响
三加快专业培养形成社会效应
发展生产性服务业尤附加值高生产性服务业关键队伍**缺乏熟悉国际市场法规业务专业特擅长策划创意群根类生产性服务企业需引进现代服务业高层次技术理提高企业国际化水时建立特定创意文化产业技培训机制包括引进国际专业培训机构鼓励业知名企业开办培训机构等
四规范产业政策导形成辐射效应
期颁布关**发展现代服务业30条政策中然已包含关发展生产性服务业政策措施快落实处尤鼓励发展高附加值生产性服务业发展初期关税引进房产等方面予必扶持量降低交易成外应探索试点区域率先实行事生产性服务业企业享受生产性企业等政策遇办法实施重点突破战略着力建立完善现代物流信息服务科技文化服务金融保险服务商务服务等五生产性服务体系长远眼光综合统筹全面规划制定前瞻性生产性服务业发展规划
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