池州青阳县九华山涵月楼块行性分析
区域背景介绍
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
合肥
132
杭州
262
苏州
304
南京
198
锡
296
海
383
（）理位置：池州安徽省辖级市长江南岸重滨江港口城市省级历史文化名城皖江城市带承接产业转移示范区城市全国双拥模范城市安徽省两山湖（黄山九华山太湖）旅游区重组成部分皖南国际文化旅游示范区核心区域
（二）区域简介：池州市辖1区3县项目位青阳县九华山风景区中青阳县中国21世纪议程试点区国家生态济示范区皖江城市带承接产业转移示范区拥座国家级森林公园——九华山国家森林公园青阳县交通便捷基础设施良318国道横贯东西103省道直穿南北2013年池州常住口200万青阳县常住口56万
（三）九华山风景区
九华山首批国家重点风景名胜区著名游览避暑胜国家5A级旅游区全国文明风景旅游区示范点目前九华山风景区已正式通评审成国家级质公园九华山官方数统计2014年全年接游客90007万次实现旅游收入9880亿元
（四）周边城市览：
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
安庆
42
铜陵
44
宣城
127
黄山
137
芜湖
114
池州位安徽省西南部北安庆市隔江相南接黄山市西南江西省九江市邻东东北分芜湖市铜陵市宣城市接壤著名旅游城市黄山市相距137公里
（五）五年济情况览：
城市
GDP总额
（亿元）
城市
均GDP总额（元）
城市
均
支配收入（元）
城市
消费品
零售总额
（亿元）
芜湖
2100
铜陵
92599
铜陵
27154
芜湖
560
安庆
1418
芜湖
58535
芜湖
26264
安庆
524
宣城
843
黄山
34725
池州
23482
宣城
304
铜陵
681
宣城
32928
黄山
23356
黄山
196
黄山
470
池州
32541
宣城
22731
铜陵
156
池州
422
安庆
26534
安庆
22683
池州
143
济结池州市20092030年城镇空间结构轴带三片区中青阳县九华山片区属三片区中中心城区年池州济总额稍落周边城市济发展态势良加政府力青阳县旅游产业旅游业带巨流量项目区域市场潜力发展巨
（六）房产市场：
房产市场结：年池州房产投资重20左右前年房产市场火热导致施工面积幅增加房长市场库存量巨销售市场成交惨淡2014年3月10月楼市成交量持续走低2015年开春系刺激楼市回温政策出台成交量持续增加商业市场2015年2月激增成交582套未池州房产市场竞争处白热化阶段存量问题
二 项目体分析
（）区位分析
名称
直线距离
（公里）
备注
青阳城区
9
青阳城区南北相距43公里东西相距63公里
国道318
82
起点海民广场途径江苏浙江安徽湖北重庆四川终点西藏聂拉木县樟木镇友桥全长5476千米中国目前长国道
京台高速
141
起点北京重点台北全长2030公里
整体区位总结：项目位青阳县九华乡九华山风景区中距离青阳县城区9公里交通便利九华乡池州城乡规划
三片区中中心城区政府力发展旅游业片区项目区位优势明显
名称
直线距离（米）
备注
新区环路
175
九华山风景区干道
柯北老街
500
九华山风景区干道
佛光道
932
省道219相连
局部区位总结：九华乡位青阳县城西南10公里行政区面积68方公里总口12363九华乡力发展特色农业旅游服务业项目位柯北新街处九华乡东南角九华山风景收眼底距离省道相连佛光道1公里驾出行较便利
（二）项目基信息
占面积
207万方
容积率
04
建筑面积
83万方
建筑密度
18
开发商
池州华旅游发展限公司
绿率
48
投资商
雨润产
物业理
雨润物业理
物业费
461元㎡月
开盘时间
墅2014年9月
酒店式公寓目前认筹中
包租情况
包租10年前3年回报18410年选择住代营代营收入55分成
根积分予购房者免费住宿天数
酒店式
公寓售价
10000元㎡（含装修）
产品构成
五星级酒店度假酒店式公寓构成
酒店包含184间酒店式客房39套奢华庭院式套房
公寓包含282套酒店式公寓30套庭院式公寓148套产证式酒店墅客房
（三）开发商背景：
雨润控股集团家集食品产商业物流旅游金融建筑等七产业体元化企业集团雨润产已形成城市精品住宅旅游产商业产三产品体系中国产50强企业
（四）建筑风格：
传承徽派建筑文化造传统传承传世百年精品誉安徽拙政园
融合徽文化千百年沉淀温婉雅致佛教道场庄严神圣集然文体融古典现代身
（五）周边配套：
名称
直线距离（米）
名称
直线距离（米）
名称
直线距离（米）
委会
58
建设银行
397
税务局
203
民法院
266
农村商业银行
525
超市
668
文化馆
348
手机卖场
489
便利店
620
结：项目周边政府实业单位位置周边日常配套档次偏低配套完善
项目酒店部分配游泳池禅修中西特色餐厅SPA水疗养生会会展中心摩足浴等高端生活配套酒店式公寓部分配套咖啡馆餐厅超市洗衣房理疗中心驿站童乐园等配套设施满足居民日常需求身携带生活商业配套较完善
（六）交通配套：
名称
直线距离（公里）
名称
直线距离（公里）
九华乡客运站
14
318国道
84
京台高速
141
池州客运站火车站
272
青阳汽车站
143
九华山机场
24
结：项目位九华乡风景区距离国道318仅84公里驾车交通便利距离九华乡客运站仅14公里九华乡客运站班车开安徽省城市流导入局限性较池州九华山机场服务安徽九华山风景区旅游游客拜香客目前开通北京海成广州厦门青岛等城市固定航班项目距离九华乡机场24公里项目导入较远城市旅游观光客
（七）户型分析：
A户型 70㎡ B户型 110㎡
D户型
户型点评：
A户型：南北通透户型设计结构合理针单身士年轻夫妇群体
B户型：南北通透户型功样化增设会客厅长期入住
D户型：户型舒适度较空间布局合理针高收入客群
三 周边竞品情况
（）竞品图
项目周边两酒店式公寓项目中九华万象街仅相距18公里二期商铺现场售德懋堂目前售中
（二）竞品详情
九华万象街：
占面积
20万方
容积率
058
建筑面积
133万方
物业类
住宅酒店式公寓
墅商铺
开发商
安徽皖土房产开发限责公司
绿化率
41
投资商
安徽皖土房产开发限责公司
物业理
安徽众源物业理限公司
物业费
15元月㎡
开盘时间
201410
力户型
商铺40㎡ 48万80㎡104万
二层连卖通
售价
商铺1200015000元㎡
新动态
目前二期商铺售揭99折次性付款98折酒店式公寓尚未开售预估半年开始认筹
九华万象街九华乡唯型商业配套项目2014年8月售楼处公开期商业已售罄开始营业二期商业项目总体量47万方目前销售16万方化率34商铺购买者90九华山20江浙沪外省目前家海代理公司该项目
德懋堂：
占面积
205万方
容积率
08
建筑面积
164万方
总户数
654户
开发商
九华山德懋堂置业限公司
绿化率
45
投资商
北京德懋堂投资限公司
物业理
德懋堂酒店物业理限公司
售价
酒店式公寓12000元㎡（含装修费）
力户型
酒店式公寓：65㎡ 80万
墅：280㎡ 340万
包租情况
包租十年回报率10购房者年14天免费租房期（包含节假日）
销售情况
开盘两月墅销售1套酒店式公寓销售30套左右
项目配套
精舍禅修会德功坊商业街山顶游泳池
山顶ＳＰＡMini高尔夫等商务配套
德懋堂产品分墅酒店式公寓酒店德懋堂开发商销酒店式公寓165套目前成交30套左右墅成交1套 酒店式公寓购买客户45江苏20浙江15海20安徽省购买目投资墅购买客户休闲度假
竞争市场总结：
段：德懋堂风景区莲花峰风景优交通便案距离九华乡风景区1公里离出城干道佛光道930米交通风景折中九华万象街出城干道佛光道出城交通方面景色较差
容积率：三者占面积相情况案容积率居住舒适度优成案亮点
外立面：德懋堂案两者徽派建筑风格外立面白墙黑瓦江南水乡风格建筑风格较相似
市场：目前九华乡酒店式公寓项目较少体量德懋堂目前135套左右公寓式酒店房源售九华万象街酒店式公寓半年开售
价格：德懋堂酒店式公寓售价12000元㎡15000元㎡案酒店式公寓售价12000元㎡
案没价格优势
产品：案酒店式公寓户型较少70㎡110㎡两种户型德懋堂酒店式公寓户型65㎡88㎡145㎡三种产品存差异性
四SWOT分析
优势（S）
1 项目位九华山风景区政府重点规划旅游发展区
2 容积率居住环境舒适度高
3 身商业配套齐全满足居民日常需
4 知名开发商造拥定品牌效应
劣势（W）
1 酒店式公寓产品户型较少选择空间限
2 出行仅驾车交通通达性高
机会（O）：
1项目处青阳县九华山片区池州市力发展旅游业区域中中心片区
22015年开春楼市新政激发购房者需求未楼市回温
威胁（T）：
1 周边酒店式公寓产品质化严重会造成定竞争压力
五总结：
1 项目城市济发展稍落周边城市年房产成交景气2015年开春新政刺激购房者需求扭转楼市成交量跌形势
2 项目处九华乡风景区属政府力发展旅游业区域区位优势明显
交通通达性高出行驾
3 区域旅游业吸引量流乡镇客运站流导入局限性较池州市客运站火车站带绝部分旅游观光客
4 周边售酒店式公寓项目较少建筑风格质化严重化关键
颂唐策划中心
2015年4月3日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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区域背景介绍
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
合肥
132
杭州
262
苏州
304
南京
198
锡
296
海
383
（）理位置：池州安徽省辖级市长江南岸重滨江港口城市省级历史文化名城皖江城市带承接产业转移示范区城市全国双拥模范城市安徽省两山湖（黄山九华山太湖）旅游区重组成部分皖南国际文化旅游示范区核心区域
（二）区域简介：池州市辖1区3县项目位青阳县九华山风景区中青阳县中国21世纪议程试点区国家生态济示范区皖江城市带承接产业转移示范区拥座国家级森林公园——九华山国家森林公园青阳县交通便捷基础设施良318国道横贯东西103省道直穿南北2013年池州常住口200万青阳县常住口56万
（三）九华山风景区
九华山首批国家重点风景名胜区著名游览避暑胜国家5A级旅游区全国文明风景旅游区示范点目前九华山风景区已正式通评审成国家级质公园九华山官方数统计2014年全年接游客90007万次实现旅游收入9880亿元
（四）周边城市览：
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
城市
直线距离
（公里）
安庆
42
铜陵
44
宣城
127
黄山
137
芜湖
114
池州位安徽省西南部北安庆市隔江相南接黄山市西南江西省九江市邻东东北分芜湖市铜陵市宣城市接壤著名旅游城市黄山市相距137公里
（五）五年济情况览：
城市
GDP总额
（亿元）
城市
均GDP总额（元）
城市
均
支配收入（元）
城市
消费品
零售总额
（亿元）
芜湖
2100
铜陵
92599
铜陵
27154
芜湖
560
安庆
1418
芜湖
58535
芜湖
26264
安庆
524
宣城
843
黄山
34725
池州
23482
宣城
304
铜陵
681
宣城
32928
黄山
23356
黄山
196
黄山
470
池州
32541
宣城
22731
铜陵
156
池州
422
安庆
26534
安庆
22683
池州
143
济结池州市20092030年城镇空间结构轴带三片区中青阳县九华山片区属三片区中中心城区年池州济总额稍落周边城市济发展态势良加政府力青阳县旅游产业旅游业带巨流量项目区域市场潜力发展巨
（六）房产市场：
房产市场结：年池州房产投资重20左右前年房产市场火热导致施工面积幅增加房长市场库存量巨销售市场成交惨淡2014年3月10月楼市成交量持续走低2015年开春系刺激楼市回温政策出台成交量持续增加商业市场2015年2月激增成交582套未池州房产市场竞争处白热化阶段存量问题
二 项目体分析
（）区位分析
名称
直线距离
（公里）
备注
青阳城区
9
青阳城区南北相距43公里东西相距63公里
国道318
82
起点海民广场途径江苏浙江安徽湖北重庆四川终点西藏聂拉木县樟木镇友桥全长5476千米中国目前长国道
京台高速
141
起点北京重点台北全长2030公里
整体区位总结：项目位青阳县九华乡九华山风景区中距离青阳县城区9公里交通便利九华乡池州城乡规划
三片区中中心城区政府力发展旅游业片区项目区位优势明显
名称
直线距离（米）
备注
新区环路
175
九华山风景区干道
柯北老街
500
九华山风景区干道
佛光道
932
省道219相连
局部区位总结：九华乡位青阳县城西南10公里行政区面积68方公里总口12363九华乡力发展特色农业旅游服务业项目位柯北新街处九华乡东南角九华山风景收眼底距离省道相连佛光道1公里驾出行较便利
（二）项目基信息
占面积
207万方
容积率
04
建筑面积
83万方
建筑密度
18
开发商
池州华旅游发展限公司
绿率
48
投资商
雨润产
物业理
雨润物业理
物业费
461元㎡月
开盘时间
墅2014年9月
酒店式公寓目前认筹中
包租情况
包租10年前3年回报18410年选择住代营代营收入55分成
根积分予购房者免费住宿天数
酒店式
公寓售价
10000元㎡（含装修）
产品构成
五星级酒店度假酒店式公寓构成
酒店包含184间酒店式客房39套奢华庭院式套房
公寓包含282套酒店式公寓30套庭院式公寓148套产证式酒店墅客房
（三）开发商背景：
雨润控股集团家集食品产商业物流旅游金融建筑等七产业体元化企业集团雨润产已形成城市精品住宅旅游产商业产三产品体系中国产50强企业
（四）建筑风格：
传承徽派建筑文化造传统传承传世百年精品誉安徽拙政园
融合徽文化千百年沉淀温婉雅致佛教道场庄严神圣集然文体融古典现代身
（五）周边配套：
名称
直线距离（米）
名称
直线距离（米）
名称
直线距离（米）
委会
58
建设银行
397
税务局
203
民法院
266
农村商业银行
525
超市
668
文化馆
348
手机卖场
489
便利店
620
结：项目周边政府实业单位位置周边日常配套档次偏低配套完善
项目酒店部分配游泳池禅修中西特色餐厅SPA水疗养生会会展中心摩足浴等高端生活配套酒店式公寓部分配套咖啡馆餐厅超市洗衣房理疗中心驿站童乐园等配套设施满足居民日常需求身携带生活商业配套较完善
（六）交通配套：
名称
直线距离（公里）
名称
直线距离（公里）
九华乡客运站
14
318国道
84
京台高速
141
池州客运站火车站
272
青阳汽车站
143
九华山机场
24
结：项目位九华乡风景区距离国道318仅84公里驾车交通便利距离九华乡客运站仅14公里九华乡客运站班车开安徽省城市流导入局限性较池州九华山机场服务安徽九华山风景区旅游游客拜香客目前开通北京海成广州厦门青岛等城市固定航班项目距离九华乡机场24公里项目导入较远城市旅游观光客
（七）户型分析：
A户型 70㎡ B户型 110㎡
D户型
户型点评：
A户型：南北通透户型设计结构合理针单身士年轻夫妇群体
B户型：南北通透户型功样化增设会客厅长期入住
D户型：户型舒适度较空间布局合理针高收入客群
三 周边竞品情况
（）竞品图
项目周边两酒店式公寓项目中九华万象街仅相距18公里二期商铺现场售德懋堂目前售中
（二）竞品详情
九华万象街：
占面积
20万方
容积率
058
建筑面积
133万方
物业类
住宅酒店式公寓
墅商铺
开发商
安徽皖土房产开发限责公司
绿化率
41
投资商
安徽皖土房产开发限责公司
物业理
安徽众源物业理限公司
物业费
15元月㎡
开盘时间
201410
力户型
商铺40㎡ 48万80㎡104万
二层连卖通
售价
商铺1200015000元㎡
新动态
目前二期商铺售揭99折次性付款98折酒店式公寓尚未开售预估半年开始认筹
九华万象街九华乡唯型商业配套项目2014年8月售楼处公开期商业已售罄开始营业二期商业项目总体量47万方目前销售16万方化率34商铺购买者90九华山20江浙沪外省目前家海代理公司该项目
德懋堂：
占面积
205万方
容积率
08
建筑面积
164万方
总户数
654户
开发商
九华山德懋堂置业限公司
绿化率
45
投资商
北京德懋堂投资限公司
物业理
德懋堂酒店物业理限公司
售价
酒店式公寓12000元㎡（含装修费）
力户型
酒店式公寓：65㎡ 80万
墅：280㎡ 340万
包租情况
包租十年回报率10购房者年14天免费租房期（包含节假日）
销售情况
开盘两月墅销售1套酒店式公寓销售30套左右
项目配套
精舍禅修会德功坊商业街山顶游泳池
山顶ＳＰＡMini高尔夫等商务配套
德懋堂产品分墅酒店式公寓酒店德懋堂开发商销酒店式公寓165套目前成交30套左右墅成交1套 酒店式公寓购买客户45江苏20浙江15海20安徽省购买目投资墅购买客户休闲度假
竞争市场总结：
段：德懋堂风景区莲花峰风景优交通便案距离九华乡风景区1公里离出城干道佛光道930米交通风景折中九华万象街出城干道佛光道出城交通方面景色较差
容积率：三者占面积相情况案容积率居住舒适度优成案亮点
外立面：德懋堂案两者徽派建筑风格外立面白墙黑瓦江南水乡风格建筑风格较相似
市场：目前九华乡酒店式公寓项目较少体量德懋堂目前135套左右公寓式酒店房源售九华万象街酒店式公寓半年开售
价格：德懋堂酒店式公寓售价12000元㎡15000元㎡案酒店式公寓售价12000元㎡
案没价格优势
产品：案酒店式公寓户型较少70㎡110㎡两种户型德懋堂酒店式公寓户型65㎡88㎡145㎡三种产品存差异性
四SWOT分析
优势（S）
1 项目位九华山风景区政府重点规划旅游发展区
2 容积率居住环境舒适度高
3 身商业配套齐全满足居民日常需
4 知名开发商造拥定品牌效应
劣势（W）
1 酒店式公寓产品户型较少选择空间限
2 出行仅驾车交通通达性高
机会（O）：
1项目处青阳县九华山片区池州市力发展旅游业区域中中心片区
22015年开春楼市新政激发购房者需求未楼市回温
威胁（T）：
1 周边酒店式公寓产品质化严重会造成定竞争压力
五总结：
1 项目城市济发展稍落周边城市年房产成交景气2015年开春新政刺激购房者需求扭转楼市成交量跌形势
2 项目处九华乡风景区属政府力发展旅游业区域区位优势明显
交通通达性高出行驾
3 区域旅游业吸引量流乡镇客运站流导入局限性较池州市客运站火车站带绝部分旅游观光客
4 周边售酒店式公寓项目较少建筑风格质化严重化关键
颂唐策划中心
2015年4月3日
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