审查土地估价报告的关键

土估价实务考试宝典审查土估价报告关键
土估价实务考试宝典：
审查土估价报告关键
报告表现：
第报告容全面正文容附件资料齐全配套
第二公正客观估价方法选评估思路程合理充分
第三词准确报告文字表述严谨逻辑性较强
第四评估结果基准确符合市场行情
第五报告装订整齐美观统
实际工作中审查报告重点产权状况外通估价象客观分析偏离正常价值高低估价结果提出调整建议避免国家事重损失
报告审查容：
1 审查估价象中包括权属估价时点估价作业日期关证明材料
2 审查估价目包括价格定义价值类型
3 审查估价数包括估价报告定性定量数源获取方式否？估价结否相关数支持？
4 审查估价方法采方法否合理数分析否科学？
5 审查估价条件包括否考虑出估价结必性应估价结限制条件房产高佳评价结建议否合理？风险分析否恰？
估价方法点：市场较法
应市场较法估价规程规定选择具代性估价时点期市场交易类似较实例进行素较作适修正确定估宗土价格求较实例少三估价中求选择实例估价象属供应圈途致域属邻区域类似区域外较实例选择较素选择素条件较素修正具体求：
1较实例选择选实例应实际交易实例说明案例具体坐落（门牌号宗号）较案例选择（等三）求：
① 估宗属供应圈（量区域级基础设施完善程度相区域案例选择邻区域级土类似区域交易案例选择案例交易价格相差太根验超25）
② 估宗途应相相似（类型细类）途相案例选择途相例估宗途住宅选择商住工业选择仓储前提已二估宗途相交易案例途致时应设途修正
③ 估宗交易类型（价格类型）相交易类型般包括出转股份制改造租赁抵押等选择交易案例交易类型估宗类型致应进行交易类型修正（抵押评估外般选择抵押实例）
④ 成交日估宗估价期日应接
A：果市场较稳定交易较少较效期限延长选择年交易案例较（长超三年）
B：市场变化较快交易活跃较效期缩短（长超12年）般交易案例效期长超三年

⑤ 交易案例必须正常交易（成交价格正常价格修正正常价格）谓正常交易应公开等愿交易
⑥ 价格涵致开发程度市区五通郊区差异：基底价格含分摊面积价格等
述求选择较案例分进行描述描述容（现场查）：
1交易实例状况：
A座落位置形状质
B水电路讯暖等基础设施
C商业繁华交通等环境条件
D土利现状规范途
E关建筑物基情况
F权利状况土年限等
2成交价格
包括房总价土总价房屋总价相应单价房屋租赁等容时说明价格类型价格水种类等
3付款方式
包括：次付清分期付款例抵押贷款例租金支付支付等容
4成交日期
般描述包括单位位置四途面积规划条件（建筑面积容积率建筑密度等）土等级土开发程度期日交易土年限交易类型交易情况交易价格等区域素素等条件途选择见素选择容
2素选择
估价时选择较素应包括影响价全部素区域素素素 报告第二部分分析 价影响素应漏掉重素必时应说明进行素选择
选择素原：
①结合估宗处区位途选择素途影响区价素差异影响程度
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