东沙块市场潜力研究报告
全国旅游市场环境概况 3
1产业现状 3
2政策环境 4
二舟山市区域性旅游市场分析 4
1舟山市总体济状况 4
2舟山市城市总体规划 5
3舟山市旅游资源概况 6
4舟山市旅游产业成果 6
5朱家尖旅游资源概况 7
6朱家尖旅游金三角中位 8
7朱家尖旅游客源分析 8
8朱家尖旅游产业现状特点 9
三旅游房产现状分析 9
1国外旅游房产发展概况 9
2朱家尖旅游房产发展现状 10
3竞争物业分析 11
4朱家尖旅游投资政策优惠 13
四项目块分析 13
1朱家尖总体规划简介 13
2项目块理概况 14
3项目块成熟度分析 15
4项目块相关价合作形式 15
五总结意见 15
1利形势 16
2制约素 16
3开发建议 16
附录 17
表1：年度舟山市旅游接发展状况表 17
表2：2001年10月份舟山市风景旅游区游客接情况统计表 18
表3：朱家见景点历年客流量统计 18
表4：客房总数50间宾馆详情览表 19
根决策层发展愿景公司组织参次关朱家尖东沙块市场调研实考察政府相关职部门走访收集量市场信息形成定开发结建议现具体情况形成报告陈述供决策参考
全国旅游市场环境概况
1产业现状
国家旅游局关官员指出中国旅游业已初步形成旅游产业发展格局成中国国际接轨早紧世界潮流发展行业着国民济快速发展着省区然风景旅游资源发掘着假日济红火中国旅游业企业制度营理水旅游客源市场培育等方面取长足进步已成力促进居民消费拉动市场需推进器
数字显示中国旅游业总收入正年均127速度增长高期国生产总值74均增长率已成国民济新增长点
2000年国接入境旅游者834809万次年增长1468中夜旅游者312356万次年增长1549外国旅游者首次突破1000万次关达101969万次年增长20旅游外汇收入16231亿美元年增长15国旅游收入317554亿元民币年增长1213旅游业总收入451895亿元民币年增长1291
年110月中国入境旅游数达733474万次旅游外汇收入累计14819亿美元分增长566928
新统计中国旅游业固定产值已达7861亿元类旅游企事业268万类旅游住宿设施254万类旅行社8993家旅游业直接间接业员3335万
2政策环境
年年初国务院召开全国旅游发展工作会议朱镕基总理钱琛副总理代表国务院作重讲话
国家旅游局紧接着召开全国旅游工作会议根全国旅游发展工作会议求全行业工作作全面部署
4月11日国务院关进步加快旅游业发展通知（国发［２００１］９号文件）正式发级政府进步加旅游工作领导力度扶持力度
5月江泽民总书记视察黄山黄山旅游全国旅游业发展作重指示8月江席美国游客迈克·奥谢伊复信公开发表海外产生积极影响
朱镕基总理等国家领导考察关区工作特第四次西藏工作会议关省区特西藏加快发展旅游业作许重指示
中央国务院旅游工作关心重视进步促进区旅游业广度深度发展
二舟山市区域性旅游市场分析
舟山国新兴海岛港口旅游城市位中国陆海岸线中部世界四渔场舟山渔场中心全市1390岛屿组成总面积222万方公里总口98万现辖定海普陀岱山嵊泗2区2县1988年国家列入海济开放区1996年接纳长江岸中心城市济协调会会员单位中国海济开放区长江三角洲区先行规划开发城市
1舟山市总体济状况
改革开放尤1991年10月22日江泽民席考察舟山时挥毫写开发海洋振兴舟山题词舟山全市民实际情况出发初步探索出条具舟山海岛特色发展路子实现温饱康历史性跨越
九五成：全市国生产总值达11404亿元年均增长92方财政般收入623亿元年均增长234工业总产值达12789亿元年均增长137渔业总产量达13492万吨年均增长66港口吞吐量达3189万吨年均增长260旅游接数达460万次年均增长104城镇居民均支配收入8886元渔农民均纯收入4228元扣物价素年均分增长2807
城乡居民生活质量明显改善实现温饱康跨跃
十五计划：国生产总值200亿元年均增长10均国生产总值2万元工业总产值300亿元年均增长163港口货物吞吐量6000万吨年均增长135旅游接数700万次年均增长88三次产业结构重225 395 380总口（户籍口）985万左右城市化水达45城乡居民实际收入年均增长5恩格尔系数降40财政总收入20亿元年均增长10全社会固定资产投资五年累计260亿元
2舟山市城市总体规划
关市域总口规划：现口98万期（2005年）104万中期（2010年）106万2020年110万中期城市口39万中期42万远期50万
关市域城镇体系规划：2005年城市化水达452020年达65城镇体系分三等级：中心城市（包括老塘山定海城区城城区普陀城区朱家尖）二级中心城镇三级中心城镇城市发展轴线329国道线金塘岛——册子岛——朱家尖岛
关城市外交通规划：建设连岛工程舟山岛宁波陆相连舟山岛建立环三公路系统中普陀区建设30条次干道规划岑港——老塘山——定海城区——城城区——普陀城区——朱家尖公交走廊线路
关风景旅游规划：规划期旅游业成舟山济支柱产业建成海天佛国普陀山——朱家尖——沈家门组成金三角综合旅游区列岛晴沙嵊泗旅游区东海蓬莱岱山旅游区定海历史文化旅游区六横——桃花岛度假休闲旅游区等五风景旅游功区形成独具舟山海洋特色海洋文化旅游产业参国国际旅游循环舟山建成交通便捷设施齐全服务功元化海洋佛教文化旅游海洋度假休闲会议会展旅游胜知名海岛国际旅游城市适应旅游业发展宜开展岛际航空加强岛间直接通航时增加空中旅游项目
3舟山市旅游资源概况
舟山作国第群岛作国唯省辖海岛港口旅游城市素东海明珠美称境岛屿星罗棋布1390座岛屿宛撒落碧波万顷东海洋面璀璨明珠构成千岛城壮丽景色
悠久历史优越理条件22万方公里海域然生态调节形成冬暖夏凉气候环境舟山颗东海明珠迅速崛起中国东部海岛旅游胜
调查舟山境拥佛教文化景观山海然景观海岛渔俗景观历史文景观等类景点1000余处分布23座岛屿拥两国家级两省级风景名胜区海天佛国普陀山中心碧海灵山朱家尖岛东海渔沈家门港金庸武侠文化桃花岛组成普陀旅游金三角集佛教拜山海观光海鲜美食滨海运动环境疗养休闲度假商务会议等种旅游功体
蓝天碧海绿岛金沙白浪舟山旅游生态环境色调改革开放政府导旅游产业化发展海洋文化海天佛国海鲜美食海滨休闲特色海岛旅游成舟山市支柱产业
4舟山市旅游产业成果
江泽民题词短短10年舟山旅游产业发展快时期成：
旅游支柱产业位已确立十年旅游接创收增长迅猛全省仅次杭州宁波位居第三累计接游客总量达288393万次总收入98亿元民币中国旅游者达2841万次海外旅游者43万次累计创汇达15亿美元年均接游客量增长率115％2000年游客接量达459万次总收入达18亿元民币占全市GDP164％（详见附录表1）年旅游市场表现令级部门十分统计截年11月份景点接游客49104万次关部门统计年游客接总数达540万次预计年增长17（详见附录表2）
产业发展实现五转变景资源优势正逐渐产业优势转变接型事业型旅游产业型旅游转变旅游部门办旅游逐步全社会兴办旅游转变产业济封闭型逐步开放型转变政府投入搞旅游开发逐步政府导投入民营资介入搞旅游开发转变
全市旅游功区已初步形成普陀山龙头金三角综合旅游区定海历史文化名城旅游区蓬莱仙岛岱山旅游区列岛金沙嵊泗旅游区旅游区功异性鲜明开发潜力巨利节庆载体造声势提升海洋文化题形象普陀山举办观音节做观音文章朱家尖成功推出国际沙雕节桃花岛金庸牌嵊泗渔家乐旅游产品等加旅游宣传促销力度时旅游基础设施较改善海陆空立体旅游交通网络业已形成改变单海运外部市场接动局面海运着安全快捷舒适快艇方发展航线增航班增加市区海岛景区交通等级提高岛际旅游交通改善明显旅游接力成倍增强全市现国国际旅行社41家中导游数506旅游饭店45家中二三星级24家星级饭店床位数4280张基满足海外游客需
5朱家尖旅游资源概况
朱家尖岛位舟山岛东南海洋距宁波85公里（汽车车程2时）海165公里距杭州210公里全岛陆域总面积72方公里海域面积45方公里现辖镇29行政村总口268万
朱家尖岛具丰富风景资源山海风光秀丽迷岛金沙连绵碧波荡漾奇石峻拔洞礁错置海光迷幻空气清新海盆景海雁荡美誉288方公里国家级风景名胜区分布乌石塘白山十里金沙青山等四著名景区(景点客流量统计详见附录表3)中十里金沙景区拥华东区沙滩群——青沙里沙千沙南沙东沙五沙滩湾湾相连绵延5千米景色极壮观滨海旅游资源十分丰富现存保圣寺七星寺碧云庵遗址等文物古迹
时文资源方面极丰富渔家风情浓郁然形成众社会民俗祭海迎神赛会胞瓶飘浮等等岛种类型渔村风貌种类型水产品养殖基泥螺养殖梭子蟹养殖虾养殖等等外盐场普陀佛瓜桔园等定知名度朱家尖岛新添游览观光处
6朱家尖旅游金三角中位
整舟山旅游市场中普陀山——朱家尖——沈家门旅游金三角吸引客区域该区域海天佛国普陀山中心碧海灵山朱家尖岛东海渔沈家门港金庸武侠文化桃花岛辐射支点组成集佛教拜山海观光海鲜美食滨海运动环境疗养休闲度假商务会议等种旅游功体规模旅游功带
三角形中沈家门作舟山岛部分已逐渐形成游客普陀山朱家尖桃花岛集散中心朱家尖作普陀山沈家门均隔海相岛位表现越越突出
尤着朱家尖（沈家门）跨海桥建成通车朱家尖民航机场建成通航朱家尖蜈蚣峙码头普陀山快艇航线开通（5分钟直达）朱家尖岛旅游风景点力发掘年届国际沙雕节成功举办朱家尖枢纽位显更加明显托朱家尖旅游风景点气指数呈现急剧升态势旅游金三角中扮演举足轻重角色
7朱家尖旅游客源分析
目前朱家尖整舟山旅游客源结构国游客（表1出）中浙江省周边省份江苏福建海等区游客占总量60结构单调合理
旅游开发必须旅游客源市场导独特旅游资源基础旅游六素进行优化组合形成旅游产品卖点世界海岛海滨旅游市场发展验朱家尖现旅游市场特点朱家尖旅游客源市场定位相长时期需国游客旅游市场开发应优先考虑海济区沪宁杭等程市场吸引京沪穗等城市市场拓展海济发达区市场长远角度朱家尖国际旅游市场迎面国外市场汉文化区日韩国新加坡等东南亚国家香港台湾区作潜市场培育
8朱家尖旅游产业现状特点
旅游季节明显受理气候环境影响温光期效应限制游客活季节导致旅游淡旺季差明显年89月份游客数占游客量60淡季量服务设施闲置供需矛盾突出
景观体系单调目前朱家尖旅游开发景点数量少规模旅游项目旅游产品老化现象较严重旅游景点分散景点间交通联系畅制约旅游发展
服务设施滞目前仅朱家尖旅游开发公司朱家尖旅行社服务范围广泛设施完善远满足旅游发展需求缺乏档次型旅游购物中心游客均消费水普遍偏低
三旅游房产现状分析
1国外旅游房产发展概况
旅游房产发源始法国中海岸世纪初开发量海滨墅物业欧洲北美贵族富商蜂拥时间中海成欧洲度假中心60年代法国阿尔卑斯山区墅度假村首先开发分时销售（出售酒店物业时间段）方式招揽客户标志着旅游房产市场开始
旅游房产指旅游度假目房产开发营销模式开发项目全部部分实现旅游功般言旅游房产包括形式：
时权酒店：酒店单位分定时间份（：年５１周）出售时间份定年限权消费者拥定年限该酒店年定时间（周）居住权
产权酒店：指酒店单位分出售投资时投资委托酒店理公司分时度假网络理获取定投资回报般情况投资均拥该酒店年定时间段免费居住权
养老型酒店：指投资（终消费者）退休前购买退休养老度假村某单位委托理公司营理直退休理期间获取定投资回报般情况该度假村产权世理公司回购出售收益家
高尔夫登山滑雪运动度假村：指高尔夫球场附登山滑雪等运动开发度假墅项目
时值度假型酒店：指消费者购买定数量分数分数成选购产品货币分数时间点档次度假村灵活选择分数负担住宿设施消费者拥权产权休闲消费提供便利优惠更选择分数消费获取更折扣免费居住时间
目前中国旅游行业旅游房产市场空间显易见中国房协秘书长顾云昌前久参加第届中国旅游房产峰会时市场分析认：国年中114节假日足引发假日济造强消费热潮类物业开发目前市场空白点算笔帐：拥100万会员分时度假系统促进国市场年实现50—70亿元消费额时盘活300－500万方米存量房解决2－3万业
目前旅游房产北京海杭州海南成等已初露端倪中杭州乐园成芙蓉古城青城白鹭洲等已成类旅游房产率先尝试者市场反馈情况休闲度假房产已市场认位秦皇岛维利亚港湾海南产权酒店延庆龙庆峡快乐穷等北京市场推广取良销售业绩证明点
解北京海海南福建广东等已开工分时度假项目超３０高尔夫山滑雪等题休闲墅超５０
2朱家尖旅游房产发展现状
目前整朱家尖旅游基处初级开发状态旅游景点周边生活娱乐配套设施极贫乏旅游房产开发方面仅仅处荷露尖尖角状态
朱家尖开发限公司早介入朱家尖旅游房产开发市场公司该公司1988年成立投入量资金朱家尖南沙先开发建设淡风林南山庄竹深院梦园普陀宾馆金沙度假村等批影响旅游度假村宾馆定程度完善南沙作旅游度假区基础设施时掀开朱家尖岛旅游房产开发热潮
统计截2000年年底全岛宾馆旅社（饭店）70余家计客房总数约1400间客房床位总数约3200中体宾馆占总数60左右定程度限制开发规模性（关型宾馆具体情况详见表4）
目前白山景区乌石塘景区漳州湾景区均度假村宾馆旅社（饭店）等物业建筑物村民民居旅游物业集中十里金沙景区南沙段宝钢梦园度假村普陀宾馆淡风林度假村金沙度假村怡心楼金沙滩酒店海鸥旅社南沙休闲屋海旅社东南旅馆海边家金沙滩旅社幽兰园旅馆海滨旅社海楼旅社南沙旅社沙中园旅馆南山庄海劲旅社竹深院滩旅社海岛旅社幽静宾馆蓬莱园海滩旅社海韵山庄等等26家规模等宾馆旅社（饭店）东沙段少量物业存情岛俱乐部海天台宾馆金岛度假村等
宾馆旅社营状况根朱家尖旅游开发公司统计数出状况甚乐观2001年10月2日南沙宾馆群入住形势例晚宾馆均入住率779中型宾馆入住率796体宾馆入住率607旅游旺季中旅游黄金周中入住情况尚想见种严重受季节影响海景旅游区域宾馆旅社年中会半时间处空置状态
3竞争物业分析
已存物业宾馆旅社性质住宿营方式（宾馆营价格详见附录表4）尚未形成开发国外已流行权酒店产权酒店养老型度假村时值度假型酒店等旅游房产气候说市场朱家尖然空白
着东方航空房产发展限公司东航南沙假日公寓建成推出市场开始慢慢补充朱家尖开发公司舟山宏联房产发展险工舟山建设实业发展公司介入该市场领域公司欲参意块开发家公司开发物业竞争手面进行逐分析介绍
东航假日公寓：占面积25000方米总建筑面积19000方米容积率076绿化率38建筑密度266整楼盘5栋建筑组成栋34层（局部5层）山筑成梯形排列够俯瞰南沙海滨浴场
该楼盘市场需采取租售结合公寓形式推市场伴宾馆式物业理销售员介绍目前期（2001年8月底交付）销售率已达80栋底层部分剩余销售起价2500元方米高价2700元方米期房型均唯室厅卫面积405060方米三种房型205户户均配备家具成品房形式出售
碧海园假日墅：朱家尖开发限公司开发期总占面积28660米总建筑面积8197米容积率029绿化率396建筑密度26221栋墅分ABCDE5中外型呈点式分布栋均750方米成体式绿院落
整工程预计2002年10月底交付调查目前该楼盘仅销售3套销售起价220万元栋高价270万元栋
碧海金沙假日公寓：舟山宏联房产发展限公司开发总占面积20108方米总建筑面积1465660方米容积率073绿化率40建筑密度2421栋公寓组成分ABC三区呈点式排列栋34层山傍海环境宜
整工程2002年12月底交付销售员介绍目前销售率70左右销售起价13万元套高价16万元套房型50方米室厅卫厨289户均成品房形式出售属权装修假日公寓室配备电视双空调热水器脱排油烟机沙发餐桌席梦思等等
蓝天度假村：舟山市建设实业发展公司开发该项目位东沙段目前仅仅完成前期市场调研项目勘测等工作尚未开工具体规划建设情况详预计建成规模档次配套设施等方面均较高档度假村
调查旅游项目卖点市场定位纳：
销售卖点：介绍房产项目中中前三家均位南沙岸西北侧块相邻建卖点南沙连绵碧浪荡漾海景处：譬东航项目通租养息形式业物业委托物业公司出租时获第年固定租金5000元降低购房者投资风险偿揭贷款压力宏联房产装修精美成品房出售免费赠送业套中档次家具舟山市场言说成品房首次亮相
市场定位：首先价位东航宏联两家假日公寓面积适中50米室厅卫力户型总价较低般12—16万套价位般中收入者接受次购房群分布区域：海定海客户占80朱家尖客户群仅4认述两家假日公寓市场定位准确方面价位适合中收入者进行双重投资作休闲渡假场旅游旺季时外出租真正实现物业附加值方面着舟山岛建岛迁城市化步骤加速居民选择沈家门定海城区愿意岛购房数占例较根该岛总268万常住口预测朱家尖市场份额极限层面讲客户群定位外客户科学合理
价格定位套220万元碧海园项目销售业绩低足奇许真说样：等21百万富翁买房子
4朱家尖旅游投资政策优惠
根朱家尖关部门规定新建旅游设施旅游景点项目旅游商品定点企业旅游商品专业市场实行优惠政策：
项目建设土出金应缴区镇部分净出金50缴纳
项目建设建筑营业税规定缴纳返回50建设单位
投资兴办旅游项目设施城镇配套设施费减半收取
投资者整体购买旅游资源景区予次性优惠具体价格协商确定
谁投资谁意原引进区外资金开发旅游项目委会投入资金实际位总额05予次性奖励等等
四项目块分析
1朱家尖总体规划简介
根济学编制朱家尖岛总体规划朱家尖岛期规划总体目标：充分利然风景旅游资源社会济条件旅游服务业房产业等第三产业成新济增长点指导思想逐步朱家尖建设成集休闲度假海岛风情观光海竞技海滨娱乐会议商务功体海岛度假旅游特色国家级旅游重规划结构功分区：全岛分佛山探奇娱乐区漳州风情旅游区南沙休闲旅游区青山生态旅游区海峡工业渔业科技园区海岛度假旅游区等六部分旅游金三角协调规划：朱家尖机场中心充分发挥空运力定海码头普陀山码头规划区域级码头沈家门码头蜈蚣峙码头西岙码头桃花岛码头二类码头朱家尖岛成桃花岛普陀山重交通中转枢纽
2项目块理概况
意块（东沙10#块）位朱家尖岛东南角规划中金沙休闲旅游区现块山林势较坦视野宽阔距朱家尖中心带（岙）约2公里东面正海天台宾馆目前四周医院学校银行菜场超市等便民基础配套毫商业气息
该区域旅游景点集中情岛拥十里金沙景区西邻南沙宾馆群（包括：香溢宾馆宝钢梦园淡风林南山庄海外贸委培训中心
——金沙渡假村）旅游旺季应该朱家尖岛气旺盛区域
根规划该块占940公顷（计141亩）求容积率08绿化率350建筑密度300建筑高度15米适建度假区兼容墅区
该块处东沙旅游度假区域9块目前正招资招商中中包括：适建墅区兼容度假区8#块（占356公顷）商业服务中心区6#块（占108公顷）适建度假区兼容墅区4#块（占661公顷健身活动区5#块（占148公顷）安置区兼容度假区1#2#块（占759公顷）适建度假区兼容墅区3#块（占512公顷）适建墅区兼容度假区7#块（占313公顷）整区域总占面积7981公顷中包括类度假墅区商业服务区生态区旅游风景区组成东沙旅游休闲度假区
块相公司意块具定开发优势种优势表现：块占面积相较旦开发成功够具定规模性块势相较高较符合旅游房产观景功块商业服务中心区旅游景区村民安置区理位置相定距离便游客出行旅游利游客室休养块海天台宾馆金沙度假村等档次相较高旅游物业接仅利聚集气更利形成品位高尚
3项目块成熟度分析
交通条件：然块位蜿蜒环岛公路西侧根朱家尖公交公司反映全岛公交实现承包制体司机考虑该段目前相较清静愿路段运营现该路线已全面停止
景观系数：然面情岛景区十里金沙景区目前情况块四处观然显够爽心悦目海天台宾馆定程度阻挡意块观景视线
气表现：目前东沙块海天台宾馆金沙度假村等宾馆物业外东北部东沙行政村总户数170户总口612（事农业水产养殖业汽车租赁渔业捕捞生均年收入
5000元左右）气表现欠鼎盛
总说意块目前正需投资者进行力开发已具备旅游房产开发先天条件着关部门该块力开发重视着整东沙旅游度假区全盘启动该块显越越成熟
五总结意见
整合种信息资源公司意块开发否总结出意见建议参阅领导明察
1利形势
全国旅游环境已形成政府级部门必力扶持该产业
舟山市旅游资源丰富客流量逐年递增增长速度客观城市规划济发展纲中已旅游产业作支柱产业
旅游金三角中朱家尖位表现越越重成中转枢纽中心
朱家尖旅游资源丰富开发程度相滞种滞状态仅生态环境均未受破坏够便日开发中提供充分资源条件便突现续开发高起点高标准
块正成熟中正进行投资介入较时机
目前朱家尖国外较流行旅游房产市场片空白
2制约素
整舟山市旅游产品较单季节性矛盾日益突出客源结构较单调客流量尚未形成规模产业业员淡薄素质偏低全市旅游观念没形成
交通海岛型旅游开发建设中尚未彻底解决
整朱家尖旅游开发进度缓慢意块成熟程相较迟缓
投资回报期相较漫长容易造成资源闲置投资风险
公司没该类型物业开发验需量资金实时运转
3开发建议
介入时机认需整东沙区块全盘启动时
物业形式认开发产权式酒店时权式酒店会议商务中心等国外正流行旅游房产填补朱家尖岛整舟山该市场空白
市场推广认应该面江浙沪带然华东区辐射渗透具汉文化传统国家华侨纳入目标客户群尤追求佛教理义界士
合作方式认应该适度参股形式时利公司开发验优秀物业理介入开发营样仅规避资金风险合理盘活优化公司现种资源
公司战略认项目作公司营性物业尝试作公司走公司路象征点
附录
表1：年度舟山市旅游接发展状况表
较素
1991
1992
19956
1996
1997
1998
1999
2000
2001
（预计）
旅游总数（万次）
17753
20309
28065
28611
32549
34361
39749
45972
54000
年增长率（）
+9
+14
+32
+2
+14
+6
+19
+16
+17
国数（万次）
17500
20000
27639
28146
32023
33888
39192
45361
53300
年增长率（）
+9
+14
+32
+2
+14
+6
+17
+16
+17
国际数（次）
25320
30930
42629
46519
52647
47318
55619
61180
70000
年增长率（）
+18
+22
+26
+9
+13
10
+18
+10
+14
总收入（亿元民币）
098
142
935
1179
1302
1519
1664
1803
2000
年增长率（）
+72
+45
+192
+26
+10
+17
+10
+8
+11
国收入（亿元民币）
090
130
774
1002
1095
1324
1460
1557
1700
年增长率（）
+66
+44
+172
+39
+9
+21
+9
+7
+9
外汇收入（万元民币）
851
1240
16100
17699
20681
19505
20468
24642
30000
年增长率（）
+178
+46
+357
+10
+17
6
+5
+20
+21
表2：2001年10月份舟山市风景旅游区游客接情况统计表
风景点
月数（万次）
年增减（）
年月累计数
（万次）
年增减（）
月海外旅游者
（次）
年月累计海外旅游者（次）
年增减（）
普陀山
2194
+1086
14850
+028
2016
23734
572
朱家尖
2009
+15207
8199
+1561
1826
7650
+1154
桃 花
428
+14457
1692
+3812
10
86
+6538
沈家门
1942
+10550
9051
+2566
386
4118
2333
岱 山
418
+14588
3311
+5692
13
189
825
嵊 泗
450
+8987
3357
+1951
54
402
+984
定 海
1361
+914
8644
+4124
532
4665
187
合 计
8802
+5859
49104
+1869
4837
40844
+118
表3：朱家见景点历年客流量统计
白山
乌石塘
南沙
情岛
里沙
合计
1993
53945
48148
57632
0
0
159275
1994
63510
60407
79690
0
0
203607
1995
99072
94433
115326
0
0
308831
1996
92920
81112
116539
0
0
290571
1997
76412
65708
106283
0
0
248403
1998
69315
60836
105655
15053
0
250859
1999
78960
82240
262661
35230
0
459091
2000
73328
82796
213022
22543
3866
395555
2001年8月
58822
74060
144970
22367
3380
303599
合计
665834
649740
1201778
95193
7246
2619791
表4：客房总数50间宾馆详情览表
物业名称
投资总额（万元）
客房总数（间）
床位总数（床）
房间价格
档次标准
金岛
度假村
62
135
25间双标A490元24间双标B448元 1间三标房620元2间套房880元
涉外饭店
普沱宾馆
200
83
166
19间双标A300元60间双标B280元三间580元
涉外饭店
南山庄
300
67
139
6间标A300元38间标B280元
涉外饭店
金沙
度假村
94
184
22间标A410元18间标B400元5间标C380元套房A1280元套房B1188元
高档
海天台
宾馆
5196
95
178
豪标680元78间标房400元
高档
淡风林
度假村
100
92
200
6间标A400元24间标B380元40间标C320元
中高档
明金苑
度假村
50
67
150
40间双标房280元16间三标房320元3间套房480元8间套房400元
中高档
宝钢梦园度假村
600
75
135
16间双标A490元23间双标B300园
中高档
海韵山庄
260
51
102
42间标房260元三标300元套房880元
中高档
冬青园
度假村
70
180
休闲区A200元双标A280元三标A200元休闲区B380元双标A238元三标B150元
中档
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全国旅游市场环境概况 3
1产业现状 3
2政策环境 4
二舟山市区域性旅游市场分析 4
1舟山市总体济状况 4
2舟山市城市总体规划 5
3舟山市旅游资源概况 6
4舟山市旅游产业成果 6
5朱家尖旅游资源概况 7
6朱家尖旅游金三角中位 8
7朱家尖旅游客源分析 8
8朱家尖旅游产业现状特点 9
三旅游房产现状分析 9
1国外旅游房产发展概况 9
2朱家尖旅游房产发展现状 10
3竞争物业分析 11
4朱家尖旅游投资政策优惠 13
四项目块分析 13
1朱家尖总体规划简介 13
2项目块理概况 14
3项目块成熟度分析 15
4项目块相关价合作形式 15
五总结意见 15
1利形势 16
2制约素 16
3开发建议 16
附录 17
表1：年度舟山市旅游接发展状况表 17
表2：2001年10月份舟山市风景旅游区游客接情况统计表 18
表3：朱家见景点历年客流量统计 18
表4：客房总数50间宾馆详情览表 19
根决策层发展愿景公司组织参次关朱家尖东沙块市场调研实考察政府相关职部门走访收集量市场信息形成定开发结建议现具体情况形成报告陈述供决策参考
全国旅游市场环境概况
1产业现状
国家旅游局关官员指出中国旅游业已初步形成旅游产业发展格局成中国国际接轨早紧世界潮流发展行业着国民济快速发展着省区然风景旅游资源发掘着假日济红火中国旅游业企业制度营理水旅游客源市场培育等方面取长足进步已成力促进居民消费拉动市场需推进器
数字显示中国旅游业总收入正年均127速度增长高期国生产总值74均增长率已成国民济新增长点
2000年国接入境旅游者834809万次年增长1468中夜旅游者312356万次年增长1549外国旅游者首次突破1000万次关达101969万次年增长20旅游外汇收入16231亿美元年增长15国旅游收入317554亿元民币年增长1213旅游业总收入451895亿元民币年增长1291
年110月中国入境旅游数达733474万次旅游外汇收入累计14819亿美元分增长566928
新统计中国旅游业固定产值已达7861亿元类旅游企事业268万类旅游住宿设施254万类旅行社8993家旅游业直接间接业员3335万
2政策环境
年年初国务院召开全国旅游发展工作会议朱镕基总理钱琛副总理代表国务院作重讲话
国家旅游局紧接着召开全国旅游工作会议根全国旅游发展工作会议求全行业工作作全面部署
4月11日国务院关进步加快旅游业发展通知（国发［２００１］９号文件）正式发级政府进步加旅游工作领导力度扶持力度
5月江泽民总书记视察黄山黄山旅游全国旅游业发展作重指示8月江席美国游客迈克·奥谢伊复信公开发表海外产生积极影响
朱镕基总理等国家领导考察关区工作特第四次西藏工作会议关省区特西藏加快发展旅游业作许重指示
中央国务院旅游工作关心重视进步促进区旅游业广度深度发展
二舟山市区域性旅游市场分析
舟山国新兴海岛港口旅游城市位中国陆海岸线中部世界四渔场舟山渔场中心全市1390岛屿组成总面积222万方公里总口98万现辖定海普陀岱山嵊泗2区2县1988年国家列入海济开放区1996年接纳长江岸中心城市济协调会会员单位中国海济开放区长江三角洲区先行规划开发城市
1舟山市总体济状况
改革开放尤1991年10月22日江泽民席考察舟山时挥毫写开发海洋振兴舟山题词舟山全市民实际情况出发初步探索出条具舟山海岛特色发展路子实现温饱康历史性跨越
九五成：全市国生产总值达11404亿元年均增长92方财政般收入623亿元年均增长234工业总产值达12789亿元年均增长137渔业总产量达13492万吨年均增长66港口吞吐量达3189万吨年均增长260旅游接数达460万次年均增长104城镇居民均支配收入8886元渔农民均纯收入4228元扣物价素年均分增长2807
城乡居民生活质量明显改善实现温饱康跨跃
十五计划：国生产总值200亿元年均增长10均国生产总值2万元工业总产值300亿元年均增长163港口货物吞吐量6000万吨年均增长135旅游接数700万次年均增长88三次产业结构重225 395 380总口（户籍口）985万左右城市化水达45城乡居民实际收入年均增长5恩格尔系数降40财政总收入20亿元年均增长10全社会固定资产投资五年累计260亿元
2舟山市城市总体规划
关市域总口规划：现口98万期（2005年）104万中期（2010年）106万2020年110万中期城市口39万中期42万远期50万
关市域城镇体系规划：2005年城市化水达452020年达65城镇体系分三等级：中心城市（包括老塘山定海城区城城区普陀城区朱家尖）二级中心城镇三级中心城镇城市发展轴线329国道线金塘岛——册子岛——朱家尖岛
关城市外交通规划：建设连岛工程舟山岛宁波陆相连舟山岛建立环三公路系统中普陀区建设30条次干道规划岑港——老塘山——定海城区——城城区——普陀城区——朱家尖公交走廊线路
关风景旅游规划：规划期旅游业成舟山济支柱产业建成海天佛国普陀山——朱家尖——沈家门组成金三角综合旅游区列岛晴沙嵊泗旅游区东海蓬莱岱山旅游区定海历史文化旅游区六横——桃花岛度假休闲旅游区等五风景旅游功区形成独具舟山海洋特色海洋文化旅游产业参国国际旅游循环舟山建成交通便捷设施齐全服务功元化海洋佛教文化旅游海洋度假休闲会议会展旅游胜知名海岛国际旅游城市适应旅游业发展宜开展岛际航空加强岛间直接通航时增加空中旅游项目
3舟山市旅游资源概况
舟山作国第群岛作国唯省辖海岛港口旅游城市素东海明珠美称境岛屿星罗棋布1390座岛屿宛撒落碧波万顷东海洋面璀璨明珠构成千岛城壮丽景色
悠久历史优越理条件22万方公里海域然生态调节形成冬暖夏凉气候环境舟山颗东海明珠迅速崛起中国东部海岛旅游胜
调查舟山境拥佛教文化景观山海然景观海岛渔俗景观历史文景观等类景点1000余处分布23座岛屿拥两国家级两省级风景名胜区海天佛国普陀山中心碧海灵山朱家尖岛东海渔沈家门港金庸武侠文化桃花岛组成普陀旅游金三角集佛教拜山海观光海鲜美食滨海运动环境疗养休闲度假商务会议等种旅游功体
蓝天碧海绿岛金沙白浪舟山旅游生态环境色调改革开放政府导旅游产业化发展海洋文化海天佛国海鲜美食海滨休闲特色海岛旅游成舟山市支柱产业
4舟山市旅游产业成果
江泽民题词短短10年舟山旅游产业发展快时期成：
旅游支柱产业位已确立十年旅游接创收增长迅猛全省仅次杭州宁波位居第三累计接游客总量达288393万次总收入98亿元民币中国旅游者达2841万次海外旅游者43万次累计创汇达15亿美元年均接游客量增长率115％2000年游客接量达459万次总收入达18亿元民币占全市GDP164％（详见附录表1）年旅游市场表现令级部门十分统计截年11月份景点接游客49104万次关部门统计年游客接总数达540万次预计年增长17（详见附录表2）
产业发展实现五转变景资源优势正逐渐产业优势转变接型事业型旅游产业型旅游转变旅游部门办旅游逐步全社会兴办旅游转变产业济封闭型逐步开放型转变政府投入搞旅游开发逐步政府导投入民营资介入搞旅游开发转变
全市旅游功区已初步形成普陀山龙头金三角综合旅游区定海历史文化名城旅游区蓬莱仙岛岱山旅游区列岛金沙嵊泗旅游区旅游区功异性鲜明开发潜力巨利节庆载体造声势提升海洋文化题形象普陀山举办观音节做观音文章朱家尖成功推出国际沙雕节桃花岛金庸牌嵊泗渔家乐旅游产品等加旅游宣传促销力度时旅游基础设施较改善海陆空立体旅游交通网络业已形成改变单海运外部市场接动局面海运着安全快捷舒适快艇方发展航线增航班增加市区海岛景区交通等级提高岛际旅游交通改善明显旅游接力成倍增强全市现国国际旅行社41家中导游数506旅游饭店45家中二三星级24家星级饭店床位数4280张基满足海外游客需
5朱家尖旅游资源概况
朱家尖岛位舟山岛东南海洋距宁波85公里（汽车车程2时）海165公里距杭州210公里全岛陆域总面积72方公里海域面积45方公里现辖镇29行政村总口268万
朱家尖岛具丰富风景资源山海风光秀丽迷岛金沙连绵碧波荡漾奇石峻拔洞礁错置海光迷幻空气清新海盆景海雁荡美誉288方公里国家级风景名胜区分布乌石塘白山十里金沙青山等四著名景区(景点客流量统计详见附录表3)中十里金沙景区拥华东区沙滩群——青沙里沙千沙南沙东沙五沙滩湾湾相连绵延5千米景色极壮观滨海旅游资源十分丰富现存保圣寺七星寺碧云庵遗址等文物古迹
时文资源方面极丰富渔家风情浓郁然形成众社会民俗祭海迎神赛会胞瓶飘浮等等岛种类型渔村风貌种类型水产品养殖基泥螺养殖梭子蟹养殖虾养殖等等外盐场普陀佛瓜桔园等定知名度朱家尖岛新添游览观光处
6朱家尖旅游金三角中位
整舟山旅游市场中普陀山——朱家尖——沈家门旅游金三角吸引客区域该区域海天佛国普陀山中心碧海灵山朱家尖岛东海渔沈家门港金庸武侠文化桃花岛辐射支点组成集佛教拜山海观光海鲜美食滨海运动环境疗养休闲度假商务会议等种旅游功体规模旅游功带
三角形中沈家门作舟山岛部分已逐渐形成游客普陀山朱家尖桃花岛集散中心朱家尖作普陀山沈家门均隔海相岛位表现越越突出
尤着朱家尖（沈家门）跨海桥建成通车朱家尖民航机场建成通航朱家尖蜈蚣峙码头普陀山快艇航线开通（5分钟直达）朱家尖岛旅游风景点力发掘年届国际沙雕节成功举办朱家尖枢纽位显更加明显托朱家尖旅游风景点气指数呈现急剧升态势旅游金三角中扮演举足轻重角色
7朱家尖旅游客源分析
目前朱家尖整舟山旅游客源结构国游客（表1出）中浙江省周边省份江苏福建海等区游客占总量60结构单调合理
旅游开发必须旅游客源市场导独特旅游资源基础旅游六素进行优化组合形成旅游产品卖点世界海岛海滨旅游市场发展验朱家尖现旅游市场特点朱家尖旅游客源市场定位相长时期需国游客旅游市场开发应优先考虑海济区沪宁杭等程市场吸引京沪穗等城市市场拓展海济发达区市场长远角度朱家尖国际旅游市场迎面国外市场汉文化区日韩国新加坡等东南亚国家香港台湾区作潜市场培育
8朱家尖旅游产业现状特点
旅游季节明显受理气候环境影响温光期效应限制游客活季节导致旅游淡旺季差明显年89月份游客数占游客量60淡季量服务设施闲置供需矛盾突出
景观体系单调目前朱家尖旅游开发景点数量少规模旅游项目旅游产品老化现象较严重旅游景点分散景点间交通联系畅制约旅游发展
服务设施滞目前仅朱家尖旅游开发公司朱家尖旅行社服务范围广泛设施完善远满足旅游发展需求缺乏档次型旅游购物中心游客均消费水普遍偏低
三旅游房产现状分析
1国外旅游房产发展概况
旅游房产发源始法国中海岸世纪初开发量海滨墅物业欧洲北美贵族富商蜂拥时间中海成欧洲度假中心60年代法国阿尔卑斯山区墅度假村首先开发分时销售（出售酒店物业时间段）方式招揽客户标志着旅游房产市场开始
旅游房产指旅游度假目房产开发营销模式开发项目全部部分实现旅游功般言旅游房产包括形式：
时权酒店：酒店单位分定时间份（：年５１周）出售时间份定年限权消费者拥定年限该酒店年定时间（周）居住权
产权酒店：指酒店单位分出售投资时投资委托酒店理公司分时度假网络理获取定投资回报般情况投资均拥该酒店年定时间段免费居住权
养老型酒店：指投资（终消费者）退休前购买退休养老度假村某单位委托理公司营理直退休理期间获取定投资回报般情况该度假村产权世理公司回购出售收益家
高尔夫登山滑雪运动度假村：指高尔夫球场附登山滑雪等运动开发度假墅项目
时值度假型酒店：指消费者购买定数量分数分数成选购产品货币分数时间点档次度假村灵活选择分数负担住宿设施消费者拥权产权休闲消费提供便利优惠更选择分数消费获取更折扣免费居住时间
目前中国旅游行业旅游房产市场空间显易见中国房协秘书长顾云昌前久参加第届中国旅游房产峰会时市场分析认：国年中114节假日足引发假日济造强消费热潮类物业开发目前市场空白点算笔帐：拥100万会员分时度假系统促进国市场年实现50—70亿元消费额时盘活300－500万方米存量房解决2－3万业
目前旅游房产北京海杭州海南成等已初露端倪中杭州乐园成芙蓉古城青城白鹭洲等已成类旅游房产率先尝试者市场反馈情况休闲度假房产已市场认位秦皇岛维利亚港湾海南产权酒店延庆龙庆峡快乐穷等北京市场推广取良销售业绩证明点
解北京海海南福建广东等已开工分时度假项目超３０高尔夫山滑雪等题休闲墅超５０
2朱家尖旅游房产发展现状
目前整朱家尖旅游基处初级开发状态旅游景点周边生活娱乐配套设施极贫乏旅游房产开发方面仅仅处荷露尖尖角状态
朱家尖开发限公司早介入朱家尖旅游房产开发市场公司该公司1988年成立投入量资金朱家尖南沙先开发建设淡风林南山庄竹深院梦园普陀宾馆金沙度假村等批影响旅游度假村宾馆定程度完善南沙作旅游度假区基础设施时掀开朱家尖岛旅游房产开发热潮
统计截2000年年底全岛宾馆旅社（饭店）70余家计客房总数约1400间客房床位总数约3200中体宾馆占总数60左右定程度限制开发规模性（关型宾馆具体情况详见表4）
目前白山景区乌石塘景区漳州湾景区均度假村宾馆旅社（饭店）等物业建筑物村民民居旅游物业集中十里金沙景区南沙段宝钢梦园度假村普陀宾馆淡风林度假村金沙度假村怡心楼金沙滩酒店海鸥旅社南沙休闲屋海旅社东南旅馆海边家金沙滩旅社幽兰园旅馆海滨旅社海楼旅社南沙旅社沙中园旅馆南山庄海劲旅社竹深院滩旅社海岛旅社幽静宾馆蓬莱园海滩旅社海韵山庄等等26家规模等宾馆旅社（饭店）东沙段少量物业存情岛俱乐部海天台宾馆金岛度假村等
宾馆旅社营状况根朱家尖旅游开发公司统计数出状况甚乐观2001年10月2日南沙宾馆群入住形势例晚宾馆均入住率779中型宾馆入住率796体宾馆入住率607旅游旺季中旅游黄金周中入住情况尚想见种严重受季节影响海景旅游区域宾馆旅社年中会半时间处空置状态
3竞争物业分析
已存物业宾馆旅社性质住宿营方式（宾馆营价格详见附录表4）尚未形成开发国外已流行权酒店产权酒店养老型度假村时值度假型酒店等旅游房产气候说市场朱家尖然空白
着东方航空房产发展限公司东航南沙假日公寓建成推出市场开始慢慢补充朱家尖开发公司舟山宏联房产发展险工舟山建设实业发展公司介入该市场领域公司欲参意块开发家公司开发物业竞争手面进行逐分析介绍
东航假日公寓：占面积25000方米总建筑面积19000方米容积率076绿化率38建筑密度266整楼盘5栋建筑组成栋34层（局部5层）山筑成梯形排列够俯瞰南沙海滨浴场
该楼盘市场需采取租售结合公寓形式推市场伴宾馆式物业理销售员介绍目前期（2001年8月底交付）销售率已达80栋底层部分剩余销售起价2500元方米高价2700元方米期房型均唯室厅卫面积405060方米三种房型205户户均配备家具成品房形式出售
碧海园假日墅：朱家尖开发限公司开发期总占面积28660米总建筑面积8197米容积率029绿化率396建筑密度26221栋墅分ABCDE5中外型呈点式分布栋均750方米成体式绿院落
整工程预计2002年10月底交付调查目前该楼盘仅销售3套销售起价220万元栋高价270万元栋
碧海金沙假日公寓：舟山宏联房产发展限公司开发总占面积20108方米总建筑面积1465660方米容积率073绿化率40建筑密度2421栋公寓组成分ABC三区呈点式排列栋34层山傍海环境宜
整工程2002年12月底交付销售员介绍目前销售率70左右销售起价13万元套高价16万元套房型50方米室厅卫厨289户均成品房形式出售属权装修假日公寓室配备电视双空调热水器脱排油烟机沙发餐桌席梦思等等
蓝天度假村：舟山市建设实业发展公司开发该项目位东沙段目前仅仅完成前期市场调研项目勘测等工作尚未开工具体规划建设情况详预计建成规模档次配套设施等方面均较高档度假村
调查旅游项目卖点市场定位纳：
销售卖点：介绍房产项目中中前三家均位南沙岸西北侧块相邻建卖点南沙连绵碧浪荡漾海景处：譬东航项目通租养息形式业物业委托物业公司出租时获第年固定租金5000元降低购房者投资风险偿揭贷款压力宏联房产装修精美成品房出售免费赠送业套中档次家具舟山市场言说成品房首次亮相
市场定位：首先价位东航宏联两家假日公寓面积适中50米室厅卫力户型总价较低般12—16万套价位般中收入者接受次购房群分布区域：海定海客户占80朱家尖客户群仅4认述两家假日公寓市场定位准确方面价位适合中收入者进行双重投资作休闲渡假场旅游旺季时外出租真正实现物业附加值方面着舟山岛建岛迁城市化步骤加速居民选择沈家门定海城区愿意岛购房数占例较根该岛总268万常住口预测朱家尖市场份额极限层面讲客户群定位外客户科学合理
价格定位套220万元碧海园项目销售业绩低足奇许真说样：等21百万富翁买房子
4朱家尖旅游投资政策优惠
根朱家尖关部门规定新建旅游设施旅游景点项目旅游商品定点企业旅游商品专业市场实行优惠政策：
项目建设土出金应缴区镇部分净出金50缴纳
项目建设建筑营业税规定缴纳返回50建设单位
投资兴办旅游项目设施城镇配套设施费减半收取
投资者整体购买旅游资源景区予次性优惠具体价格协商确定
谁投资谁意原引进区外资金开发旅游项目委会投入资金实际位总额05予次性奖励等等
四项目块分析
1朱家尖总体规划简介
根济学编制朱家尖岛总体规划朱家尖岛期规划总体目标：充分利然风景旅游资源社会济条件旅游服务业房产业等第三产业成新济增长点指导思想逐步朱家尖建设成集休闲度假海岛风情观光海竞技海滨娱乐会议商务功体海岛度假旅游特色国家级旅游重规划结构功分区：全岛分佛山探奇娱乐区漳州风情旅游区南沙休闲旅游区青山生态旅游区海峡工业渔业科技园区海岛度假旅游区等六部分旅游金三角协调规划：朱家尖机场中心充分发挥空运力定海码头普陀山码头规划区域级码头沈家门码头蜈蚣峙码头西岙码头桃花岛码头二类码头朱家尖岛成桃花岛普陀山重交通中转枢纽
2项目块理概况
意块（东沙10#块）位朱家尖岛东南角规划中金沙休闲旅游区现块山林势较坦视野宽阔距朱家尖中心带（岙）约2公里东面正海天台宾馆目前四周医院学校银行菜场超市等便民基础配套毫商业气息
该区域旅游景点集中情岛拥十里金沙景区西邻南沙宾馆群（包括：香溢宾馆宝钢梦园淡风林南山庄海外贸委培训中心
——金沙渡假村）旅游旺季应该朱家尖岛气旺盛区域
根规划该块占940公顷（计141亩）求容积率08绿化率350建筑密度300建筑高度15米适建度假区兼容墅区
该块处东沙旅游度假区域9块目前正招资招商中中包括：适建墅区兼容度假区8#块（占356公顷）商业服务中心区6#块（占108公顷）适建度假区兼容墅区4#块（占661公顷健身活动区5#块（占148公顷）安置区兼容度假区1#2#块（占759公顷）适建度假区兼容墅区3#块（占512公顷）适建墅区兼容度假区7#块（占313公顷）整区域总占面积7981公顷中包括类度假墅区商业服务区生态区旅游风景区组成东沙旅游休闲度假区
块相公司意块具定开发优势种优势表现：块占面积相较旦开发成功够具定规模性块势相较高较符合旅游房产观景功块商业服务中心区旅游景区村民安置区理位置相定距离便游客出行旅游利游客室休养块海天台宾馆金沙度假村等档次相较高旅游物业接仅利聚集气更利形成品位高尚
3项目块成熟度分析
交通条件：然块位蜿蜒环岛公路西侧根朱家尖公交公司反映全岛公交实现承包制体司机考虑该段目前相较清静愿路段运营现该路线已全面停止
景观系数：然面情岛景区十里金沙景区目前情况块四处观然显够爽心悦目海天台宾馆定程度阻挡意块观景视线
气表现：目前东沙块海天台宾馆金沙度假村等宾馆物业外东北部东沙行政村总户数170户总口612（事农业水产养殖业汽车租赁渔业捕捞生均年收入
5000元左右）气表现欠鼎盛
总说意块目前正需投资者进行力开发已具备旅游房产开发先天条件着关部门该块力开发重视着整东沙旅游度假区全盘启动该块显越越成熟
五总结意见
整合种信息资源公司意块开发否总结出意见建议参阅领导明察
1利形势
全国旅游环境已形成政府级部门必力扶持该产业
舟山市旅游资源丰富客流量逐年递增增长速度客观城市规划济发展纲中已旅游产业作支柱产业
旅游金三角中朱家尖位表现越越重成中转枢纽中心
朱家尖旅游资源丰富开发程度相滞种滞状态仅生态环境均未受破坏够便日开发中提供充分资源条件便突现续开发高起点高标准
块正成熟中正进行投资介入较时机
目前朱家尖国外较流行旅游房产市场片空白
2制约素
整舟山市旅游产品较单季节性矛盾日益突出客源结构较单调客流量尚未形成规模产业业员淡薄素质偏低全市旅游观念没形成
交通海岛型旅游开发建设中尚未彻底解决
整朱家尖旅游开发进度缓慢意块成熟程相较迟缓
投资回报期相较漫长容易造成资源闲置投资风险
公司没该类型物业开发验需量资金实时运转
3开发建议
介入时机认需整东沙区块全盘启动时
物业形式认开发产权式酒店时权式酒店会议商务中心等国外正流行旅游房产填补朱家尖岛整舟山该市场空白
市场推广认应该面江浙沪带然华东区辐射渗透具汉文化传统国家华侨纳入目标客户群尤追求佛教理义界士
合作方式认应该适度参股形式时利公司开发验优秀物业理介入开发营样仅规避资金风险合理盘活优化公司现种资源
公司战略认项目作公司营性物业尝试作公司走公司路象征点
附录
表1：年度舟山市旅游接发展状况表
较素
1991
1992
19956
1996
1997
1998
1999
2000
2001
（预计）
旅游总数（万次）
17753
20309
28065
28611
32549
34361
39749
45972
54000
年增长率（）
+9
+14
+32
+2
+14
+6
+19
+16
+17
国数（万次）
17500
20000
27639
28146
32023
33888
39192
45361
53300
年增长率（）
+9
+14
+32
+2
+14
+6
+17
+16
+17
国际数（次）
25320
30930
42629
46519
52647
47318
55619
61180
70000
年增长率（）
+18
+22
+26
+9
+13
10
+18
+10
+14
总收入（亿元民币）
098
142
935
1179
1302
1519
1664
1803
2000
年增长率（）
+72
+45
+192
+26
+10
+17
+10
+8
+11
国收入（亿元民币）
090
130
774
1002
1095
1324
1460
1557
1700
年增长率（）
+66
+44
+172
+39
+9
+21
+9
+7
+9
外汇收入（万元民币）
851
1240
16100
17699
20681
19505
20468
24642
30000
年增长率（）
+178
+46
+357
+10
+17
6
+5
+20
+21
表2：2001年10月份舟山市风景旅游区游客接情况统计表
风景点
月数（万次）
年增减（）
年月累计数
（万次）
年增减（）
月海外旅游者
（次）
年月累计海外旅游者（次）
年增减（）
普陀山
2194
+1086
14850
+028
2016
23734
572
朱家尖
2009
+15207
8199
+1561
1826
7650
+1154
桃 花
428
+14457
1692
+3812
10
86
+6538
沈家门
1942
+10550
9051
+2566
386
4118
2333
岱 山
418
+14588
3311
+5692
13
189
825
嵊 泗
450
+8987
3357
+1951
54
402
+984
定 海
1361
+914
8644
+4124
532
4665
187
合 计
8802
+5859
49104
+1869
4837
40844
+118
表3：朱家见景点历年客流量统计
白山
乌石塘
南沙
情岛
里沙
合计
1993
53945
48148
57632
0
0
159275
1994
63510
60407
79690
0
0
203607
1995
99072
94433
115326
0
0
308831
1996
92920
81112
116539
0
0
290571
1997
76412
65708
106283
0
0
248403
1998
69315
60836
105655
15053
0
250859
1999
78960
82240
262661
35230
0
459091
2000
73328
82796
213022
22543
3866
395555
2001年8月
58822
74060
144970
22367
3380
303599
合计
665834
649740
1201778
95193
7246
2619791
表4：客房总数50间宾馆详情览表
物业名称
投资总额（万元）
客房总数（间）
床位总数（床）
房间价格
档次标准
金岛
度假村
62
135
25间双标A490元24间双标B448元 1间三标房620元2间套房880元
涉外饭店
普沱宾馆
200
83
166
19间双标A300元60间双标B280元三间580元
涉外饭店
南山庄
300
67
139
6间标A300元38间标B280元
涉外饭店
金沙
度假村
94
184
22间标A410元18间标B400元5间标C380元套房A1280元套房B1188元
高档
海天台
宾馆
5196
95
178
豪标680元78间标房400元
高档
淡风林
度假村
100
92
200
6间标A400元24间标B380元40间标C320元
中高档
明金苑
度假村
50
67
150
40间双标房280元16间三标房320元3间套房480元8间套房400元
中高档
宝钢梦园度假村
600
75
135
16间双标A490元23间双标B300园
中高档
海韵山庄
260
51
102
42间标房260元三标300元套房880元
中高档
冬青园
度假村
70
180
休闲区A200元双标A280元三标A200元休闲区B380元双标A238元三标B150元
中档
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