项目总设计师 陈溥财
苏州铭星软件科技限公司总理
高级工程师 注册造价师
总工程师 杜利
苏州市新天工程造价咨询事务
高级工程师 注册造价师
总济师 杨永明
苏州市新天工程造价咨询事务长
注册评估师 注册造价师
苏州市新天工程造价咨询事务
苏州铭星软件科技限公司
二00二年六月十日
目 录
第章 总
第二章 市场营销策划
第三章 项目初步规划方案优化
第四章 项目实施进度计划
第五章 投资估算
第六章 济评价
第章 总
项目名称
苏园（2002）03号块土权竞买行性研究报告
二报告编制单位
苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司
三块坐落位置环境
块坐落苏州工业园区首期开发8方公里中央商贸区委会楼中央公园间呈东西长条形长约200米宽约976米四侧街道界北侧苏绣街东侧星桂街南侧苏雅路西侧星街北邻市花园余三面均空
1园区概况
苏州工业园区开发建设7年取令瞩目成绩园区房产开发取辉煌成园区房产仅发展快销售旺成安家落户
苏州工业园区房产1996年开始开发建设年园区房产蓬勃发展年开发10万方米2001年开发量70万方米约占市区总开发量半2001年8月底区累计住宅开工面积1307万方米竣工交付748万方米园区委会力推动园区率先苏州市推出高层住宅购房者青睐目前园区楼市高层住宅已层住宅样旺销2001年底园区已建建高层住宅40幢左右高层住宅已成园区住宅开发热点成园区道亮丽风景线目前园区房产产销两旺销售量直远竣工量房产项目预售阶段销售空整体销售率95园区住宅已苏州市民品牌成安家落户首先
园区住宅建设缘呈现红红火火态势？关键园区前瞻性眼光全面推进住宅建设努力走高起点规划高水设计高质量施工高标准理四高路
2园区总体规划
苏州工业园区引进国外资金理验开发举世闻名开发区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
3金鸡湖景观规划
金鸡湖位园区70方公里规划区中心带占74方公里根园区总体规划周边8方公里建成公绿现代化商住文化娱乐区1998年初园区委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划围绕金鸡湖规划湖滨道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩湖角水巷邻里等8特色景区金鸡湖总体规划已中国新加坡美国专家审定获中国国家发展计划委员会批准
该项工程总投资11亿元施工区45年
4环境
中新双方专家苏州工业园区开发伊始坚持国际化标准注重融合现代国际城市规划开发建设验新特点力邀国际知名师参编制设计具备世界流水科学规划体系时着先规划建设先指导方针积极实施高标准基础设施开发仅形成高科技产业发展相适应投资环境创造舒适怡高品质生活环境
5配套设施
苏州工业园区鉴新加坡验住宅区商业服务社会服务设施集中邻里中心70方公里规划区规划19邻里中心园区住宅围绕集商业文化社区服务体邻里中心布置种社区服务设施设计新理念设施社区居民提供综合性全方位功服务时园区新建职业技术学院新加坡国际学校九年贯制星海学校新城花园学附属幼园新加花园幼园新馨花园幼园华新国际幼园等教育设施配套交通极改善生活环境工业园区社区服务设施设计新理念实施园区住宅开发建设成功重素
6快环境综述
园区住宅已形成规模块中央商贸区首块拍卖块中央商贸区周围块住宅建设已尾声中央商贸区开发园区居民苏州全体市民翘首重头戏
四报告编制途
根苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国土权拍卖公告苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司充分发挥技术优势优势组织市场营销规划设计工程造价济评价等专业知名专家利苏州铭星软件科技限公司开发房产开发项目济评价软件深入研究拍卖文件现场调查基础通营销策划初步规划投资估算济分析方案分析证提出
苏园（2002）03号块竞买高限价风险决策指标供参加拍卖房产企业提供贷款金融机构参考
五评价指标决策方法
1评价指标
土拍卖项目行性研究目确定企业接受土高限价接受该限价获成功性需风险四指标反映：土高限价财务部收益率期值（加权均值）财务部收益率达基准收益率累计概率（成功性）财务部收益率低0累计概率（导致损失性）
土高限价定越高获土机会越企业获利力越差风险越反较低土高限价风险较获土机会越决策者仅需勇气更需智慧项目评价提供决策方案供投资者决策方案均列出土高限价财务部收益率期值财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低0累计概率等四决策指标见表1
2决策方法
决策步骤进行：
企业先确定目标收益率基准收益率企业获土迫程度企业着土存量减少迫程度加剧项目收益水求会降低企业现状样基准收益率
表1中选择部收益率期值≥基准收益率方案时方案符合条件需进步通财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低0累计概率作出决策
排风险方案财务部收益率低0累计概率时说明方案风险种方案应该排干方案财务部收益率低0累计概率时方案风险相应该根财务部收益率达基准收益率累计概率定夺
财务部收益率达基准收益率累计概率越成功性越获土机会越底合适决策者没统尺度投资者获该块迫程度关
土高限价风险决策指标
表1
方案
土高限价（万元）
基分析
部收率
（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率1概率（）
方案
6000
1147
1381
781
0
方案二
6600
1003
1234
693
0
方案三
6800
959
1187
676
0
方案四
7000
914
1141
676
0
方案五
7400
827
1051
541
0
方案六
7800
745
964
441
0
方案七
8000
706
921
414
2
方案八
8200
667
879
414
2
方案九
8400
628
838
299
2
方案十
8600
59
798
299
7
方案十
8800
554
758
299
7
方案十二
9000
519
719
253
7
方案十三
9300
467
66
198
9
方案十四
9600
416
604
198
10
第二章 市场营销策划
市场需求预测
1求产品定位
块规划求第层必须商业餐饮娱乐促进活动等途公众开放高层住宅商业房建筑高度5060米（超19层）裙楼24层
2目前市场行情
关资料购买园区住房员中园区公积金会员占436城区占433外占131区公积金会员购房数绝量逐年升1997年921998年6591999年9872000年17132001年18月1780累计5231园区现公积金会员30900潜力
3市场需求预测
根规划苏州工业园区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
60万口三口家计算20万户户均面积140方米需2800万方米预测园区住宅年需求量见表2015年累计达2769万方米苏州工业园区1994年开始开发2015年22年时间达60万口珠江三角洲发展已先例苏州目前速度发展预测完全实现甚提前详见表2需求量统计预测
年开工面积50万方米左右园区政府预测年全年达80
万方米左右开发量1997年2001年均增幅316销售量等开发量预计20022005年需求量14～20幅度增长
见存较潜需求量
价格涨幅1997年2000年均涨幅951997年2001年均涨幅132
需求量统计预测
表2 单位：万方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
增幅
80
276
111
65
88
20
18
16
14
数量
1447
278
1044
2199
3622
6818
81
96
111
128
累计
1447
1725
2769
4968
859
1541
235
331
442
570
价格
1556
1694
1899
2045
2555
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
增幅
12
10
10
10
10
8
8
8
8
8
数量
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
累计
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
二产品策划
（）土规划途
块规划求第层必须商业餐饮娱乐促进活动等途公众开放余高层住宅商业房
块面积2公顷容积率4建筑面积66596方米（浮动5）
（二）套型分析
利信息渠道征求众房产公司意见综合起普遍认商业餐饮宜采规模独家营方式应该建成间4060方米商铺根销售情况购房者求隔断写字楼间4060方米考虑吸引更投资者
高层住宅宜建套100方米套型吸引投资者购买商铺购买住宅部分投资者出租商家购买住宅办公
（三）拟建规模
拟建规模受规划约束求建筑面积66596方米（浮动5）
三销售价格
商铺写字楼房低售价5500元方米竣工年价格浮5
高层住宅价格3600元方米计算
产品售价变化概率分布见表3
车位车位7784万元方米3500元
售价分析表
表3
产品
项目
加权
均
售价概率
商业房
售价
5900
5000
5400
5800
6200
6600
7000
概率
010
020
030
020
015
005
高层
住宅
售价
3696
3200
3400
3600
3800
4000
4200
概率
010
015
025
025
017
008
销售额（万元）
24910
26643
28375
30106
31838
33570
销售额概率
010
017
027
023
016
007
四销售计划
市场分析认住宅销售商业房更快商业房期房预售50余50现房销售分3年售完住宅期房预售50余50现房销售分15年售完
五回款计划
签定协议预付定金1万元月签定合首付30
中高层造三楼付 20
封顶付 20
土建结束付 20
交房付 10
项目分析预售期收款30结构封顶收款70交付收清全部房款
六竞争力分析策
刚刚实行土拍卖制度存土价格双轨制通土拍卖取土通协议取土两者存目前协议获土占数竞买土价格远远高协议土土拍卖房价提高带处协议取存量土获超额利润竞买土说房价提高带处全部土费拍卖前利润空间受挤压竞争力远远协议取存量土旦市场价格波动竞买获土受影响首土高限价确定应充分考虑产品售价风险
第三章 项目初步规划方案优化
苏园（2002）03块规划技术条件
该块分AB两块规划参数：
苏园（2002）03块规划技术条件
表4
规划参数
A规划求
B规划求
宗面积（建筑布置附属组成）
8834方米（建筑布置）
830方米（附属）
8885方米（建筑布置）
832方米（附属）
土规划
商业住宅
第层必须商业餐饮娱乐促进活动等途公众开放
商业住宅
第层必须商业餐饮娱乐促进活动等途公众开放
容积率
4*
4*
总建筑面积
拟建发展项目部分总建筑面积31056方米（浮动5）
拟建发展项目部分总建筑面积35540方米（浮动5）
建筑高度
建筑高度5060米裙楼24层
建筑高度5060米裙楼24层
楼层高度限制（高值）
高层6米（限第层）
高层5米（限第二第二层）
高层6米（限第层）
高层5米（限第二第二层）
防工程
应规定配防工程具体面积指标房产处联系确定
应规定配防工程具体面积指标房产处联系确定
二苏园（2002）03块界址点报表
03块界址点报表
表5 界址点数：26
序号
X坐标值（米）
Y坐标值（米）
边长（米）
界址点号
001
4525173
5820989
391
J001
002
4528387
5838192
17501
J0012
003
4528395
5838505
313
J0013
004
4528307
5838805
313
J0014
005
4528130
5839063
313
J0015
006
4527882
5839254
313
J0016
007
4527587
5839358
313
J0017
008
4519959
5840784
7760
J0018
009
4519647
5840792
312
J0019
010
4519346
5840704
314
J0020
011
4519088
5840527
313
J0021
012
4518898
5840279
312
J0022
013
4518793
5839984
313
J0023
014
4515579
5822782
17500
J0024
015
4515557
5822391
392
J0025
016
4515638
5822008
391
J0026
260
4515816
5821659
392
J0027
012
4516077
5821367
392
J0028
019
4516405
5821154
391
J0029
020
4516778
5821032
392
J0030
021
4523423
5819791
6760
J0031
022
4523814
5819769
392
J0032
023
4524197
5819850
391
J0033
024
4524546
5820028
392
J0034
025
4524837
5820289
391
J0035
026
4525051
5820617
392
J0036
三规划方案
基参拍卖文件资料
第四章 项目实施进度计划
根土拍卖条件合求开竣工日期：20033～20041222月迟超20036～20051231月受竣工日期受限制必须规定时间次性完成开发存分期滚动开发条件合规定土付款工程进度求详见表6
土付款工程进度求
表6
日历时间
02年
7月
02年
8月
02年
9月
02年
10月
02年
11月
02年
12月
03年
1月
03年
2月
03年
3月
03年
4月
03年
5月
03年
6月
项目计划时间
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
项目评价分期
1
2
土第次
√
土第二次
√
土第三次
√
求开竣工日期
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表6
日历时间
03年
7月
03年
8月
03年
9月
03年
10月
03年
11月
03年
12月
04年
1月
04年
2月
04年
3月
04年
4月
04年
5月
04年
6月
项目计划时间
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
项目评价分期
3
4
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
√
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表6
日历时间
04年
7月
04年
8月
04年
9月
04年
10月
04年
11月
04年
12月
05年
1月
05年
2月
05年
3月
05年
4月
05年
5月
05年
6月
项目计划时间
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
项目评价分期
5
6
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表6
日历时间
05年
7月
05年
8月
05年
9月
05年
10月
05年
11月
05年
12月
项目计划时间
37
38
39
40
41
42
项目评价分期
7
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
第五章 投资估算成估算
项目总投资估算
拍卖文件规定起拍价6000万元设定基准收益率1010部收益率推算土价格界点6600万元基方案土费增加定幅度做方案土价格6000万元9600万元做14方案方案投资土费财务费相基方案项目总投资构成情况详见表7
项目总投资估算表
表7 单位：万元
序号
项目
总投资
备注
1
开发建设投资
2485555
11
土费
660000
部收益率10推算
12
前期工程费
69800
研勘察设计费工程造价5场整费米土30元估算
13
基础设施建设费
140000
米住宅面积200元估算
14
建筑安装工程费
1276036
141
商业房
3600
单方造价1800元
142
高层住宅
745536
单方造价1600元
143
汽车库
170500
车库兼作防单方造价2200元
15
公配套设施费
4000
规定面积计算
16
间接开发费
含理费中
17
财务费
93115
贷款利率55
18
理费
21000
约建筑面积米30元估算
19
销售费
87063
销售收入3估算
110
开发期税费
29021
房修基金销售收入1计算
111
费
25520
工程造价2估算
112
预见费
800
约造价45估算
2
营资金
3
项目总投资
2485555
二开发成估算
开发产品竣工项目投资转开发产品成种开发产品单项工程费直接结转土费种住宅产品商业配套产品占土面积分摊费根种开发产品建筑安装工程费分摊种产品分摊费单位产品开发成详见表8
第六章 济评价
投资计划资金筹措
项目计算期季单位计算起始年份第笔土费付款开始开发产品笔收入帐止计算期5年半年期（
10期）
（）投资计划
根拍卖文件中苏州工业园区国土权出合规定土费签定合日起7日次付清分三次付清次低30三次付款半年第期详见表6土付款工程进度求
建筑安装工程费建设期均匀款理费销售费费工程业务开展期间均匀
（二）资金筹措计划
1资金结构
资金筹措计划项目融资抵押贷款般求银行贷款超项目总投资70土出金70余资金预售收入解决
2资金序
般第期应该资金资金数额达贷款条件（投入资金般低土价值项目总投资30）产品预售前银行贷款产品开始预售应量预售收入足部分贷款
3项目资金筹措计划
企业计划投入资金6600万元支付土款获土权银行开始提供贷款银行贷款9880万元作投资预售收入837555万元
详见表9投资计划资金筹措表
二销售收入销售税金附加计算
产品定价销售计划回款计划等详见营销策划章节基售价价格变化详见表3售价分析表商铺写字楼房低售价5500元方米竣工年价格浮5高层住宅价格3600元方米计算车位车位7784万元方米3500元销售收入3095448万元
营业税税率5城市建设维护税税率7教育费附加4营业税金附加171794万元
期销售详细情况见表10销售收入销售税金附加计算表
三济分析
（）基分析
推荐方案基分析结果详见表11济评价指标汇总表部收益率1003收益率控制接受高土价格6600万元起拍价6000万元高出600万元
报表：
表12资金源运表
表13损益表
表14款付息计算表
表15全部投资现金流量表
表16资金现金流量表
（二）单素敏感性分析
表17单素敏感性分析表
（三）素敏感性分析
表18素敏感性分析表
（四）概率分析
做14土高限价概率分析结果见表19概率分析指标汇总表
土高限价部收益率概率分布详见表201表2014
概率分析指标汇总表
表19
方案
土高限价（万元）
基分析
部收率
（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率1概率（）
方案
6000
1147
1381
781
0
方案二
6600
1003
1234
693
0
方案三
6800
959
1187
676
0
方案四
7000
914
1141
676
0
方案五
7400
827
1051
541
0
方案六
7800
745
964
441
0
方案七
8000
706
921
414
2
方案八
8200
667
879
414
2
方案九
8400
628
838
299
2
方案十
8600
59
798
299
7
方案十
8800
554
758
299
7
方案十二
9000
519
719
253
7
方案十三
9300
467
66
198
9
方案十四
9600
416
604
198
10
五评价结
综合述分析出认识：
1基方案中投资售价取值较稳妥部收益率期值基分析普遍高出2左右
2企业确定基准收益率10建议土高价格8000万元左右企业确定基准收益率8建议土高价格8600万元左右企业确定基准收益率6建议土高价格9600万元左右
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项目总设计师 陈溥财
苏州铭星软件科技限公司总理
高级工程师 注册造价师
总工程师 杜利
苏州市新天工程造价咨询事务
高级工程师 注册造价师
总济师 杨永明
苏州市新天工程造价咨询事务长
注册评估师 注册造价师
苏州市新天工程造价咨询事务
苏州铭星软件科技限公司
二00二年六月十日
目 录
第章 总
第二章 市场营销策划
第三章 项目初步规划方案优化
第四章 项目实施进度计划
第五章 投资估算
第六章 济评价
第章 总
项目名称
苏园（2002）03号块土权竞买行性研究报告
二报告编制单位
苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司
三块坐落位置环境
块坐落苏州工业园区首期开发8方公里中央商贸区委会楼中央公园间呈东西长条形长约200米宽约976米四侧街道界北侧苏绣街东侧星桂街南侧苏雅路西侧星街北邻市花园余三面均空
1园区概况
苏州工业园区开发建设7年取令瞩目成绩园区房产开发取辉煌成园区房产仅发展快销售旺成安家落户
苏州工业园区房产1996年开始开发建设年园区房产蓬勃发展年开发10万方米2001年开发量70万方米约占市区总开发量半2001年8月底区累计住宅开工面积1307万方米竣工交付748万方米园区委会力推动园区率先苏州市推出高层住宅购房者青睐目前园区楼市高层住宅已层住宅样旺销2001年底园区已建建高层住宅40幢左右高层住宅已成园区住宅开发热点成园区道亮丽风景线目前园区房产产销两旺销售量直远竣工量房产项目预售阶段销售空整体销售率95园区住宅已苏州市民品牌成安家落户首先
园区住宅建设缘呈现红红火火态势？关键园区前瞻性眼光全面推进住宅建设努力走高起点规划高水设计高质量施工高标准理四高路
2园区总体规划
苏州工业园区引进国外资金理验开发举世闻名开发区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
3金鸡湖景观规划
金鸡湖位园区70方公里规划区中心带占74方公里根园区总体规划周边8方公里建成公绿现代化商住文化娱乐区1998年初园区委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划围绕金鸡湖规划湖滨道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩湖角水巷邻里等8特色景区金鸡湖总体规划已中国新加坡美国专家审定获中国国家发展计划委员会批准
该项工程总投资11亿元施工区45年
4环境
中新双方专家苏州工业园区开发伊始坚持国际化标准注重融合现代国际城市规划开发建设验新特点力邀国际知名师参编制设计具备世界流水科学规划体系时着先规划建设先指导方针积极实施高标准基础设施开发仅形成高科技产业发展相适应投资环境创造舒适怡高品质生活环境
5配套设施
苏州工业园区鉴新加坡验住宅区商业服务社会服务设施集中邻里中心70方公里规划区规划19邻里中心园区住宅围绕集商业文化社区服务体邻里中心布置种社区服务设施设计新理念设施社区居民提供综合性全方位功服务时园区新建职业技术学院新加坡国际学校九年贯制星海学校新城花园学附属幼园新加花园幼园新馨花园幼园华新国际幼园等教育设施配套交通极改善生活环境工业园区社区服务设施设计新理念实施园区住宅开发建设成功重素
6快环境综述
园区住宅已形成规模块中央商贸区首块拍卖块中央商贸区周围块住宅建设已尾声中央商贸区开发园区居民苏州全体市民翘首重头戏
四报告编制途
根苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国土权拍卖公告苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司充分发挥技术优势优势组织市场营销规划设计工程造价济评价等专业知名专家利苏州铭星软件科技限公司开发房产开发项目济评价软件深入研究拍卖文件现场调查基础通营销策划初步规划投资估算济分析方案分析证提出
苏园（2002）03号块竞买高限价风险决策指标供参加拍卖房产企业提供贷款金融机构参考
五评价指标决策方法
1评价指标
土拍卖项目行性研究目确定企业接受土高限价接受该限价获成功性需风险四指标反映：土高限价财务部收益率期值（加权均值）财务部收益率达基准收益率累计概率（成功性）财务部收益率低0累计概率（导致损失性）
土高限价定越高获土机会越企业获利力越差风险越反较低土高限价风险较获土机会越决策者仅需勇气更需智慧项目评价提供决策方案供投资者决策方案均列出土高限价财务部收益率期值财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低0累计概率等四决策指标见表1
2决策方法
决策步骤进行：
企业先确定目标收益率基准收益率企业获土迫程度企业着土存量减少迫程度加剧项目收益水求会降低企业现状样基准收益率
表1中选择部收益率期值≥基准收益率方案时方案符合条件需进步通财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低0累计概率作出决策
排风险方案财务部收益率低0累计概率时说明方案风险种方案应该排干方案财务部收益率低0累计概率时方案风险相应该根财务部收益率达基准收益率累计概率定夺
财务部收益率达基准收益率累计概率越成功性越获土机会越底合适决策者没统尺度投资者获该块迫程度关
土高限价风险决策指标
表1
方案
土高限价（万元）
基分析
部收率
（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率1概率（）
方案
6000
1147
1381
781
0
方案二
6600
1003
1234
693
0
方案三
6800
959
1187
676
0
方案四
7000
914
1141
676
0
方案五
7400
827
1051
541
0
方案六
7800
745
964
441
0
方案七
8000
706
921
414
2
方案八
8200
667
879
414
2
方案九
8400
628
838
299
2
方案十
8600
59
798
299
7
方案十
8800
554
758
299
7
方案十二
9000
519
719
253
7
方案十三
9300
467
66
198
9
方案十四
9600
416
604
198
10
第二章 市场营销策划
市场需求预测
1求产品定位
块规划求第层必须商业餐饮娱乐促进活动等途公众开放高层住宅商业房建筑高度5060米（超19层）裙楼24层
2目前市场行情
关资料购买园区住房员中园区公积金会员占436城区占433外占131区公积金会员购房数绝量逐年升1997年921998年6591999年9872000年17132001年18月1780累计5231园区现公积金会员30900潜力
3市场需求预测
根规划苏州工业园区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
60万口三口家计算20万户户均面积140方米需2800万方米预测园区住宅年需求量见表2015年累计达2769万方米苏州工业园区1994年开始开发2015年22年时间达60万口珠江三角洲发展已先例苏州目前速度发展预测完全实现甚提前详见表2需求量统计预测
年开工面积50万方米左右园区政府预测年全年达80
万方米左右开发量1997年2001年均增幅316销售量等开发量预计20022005年需求量14～20幅度增长
见存较潜需求量
价格涨幅1997年2000年均涨幅951997年2001年均涨幅132
需求量统计预测
表2 单位：万方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
增幅
80
276
111
65
88
20
18
16
14
数量
1447
278
1044
2199
3622
6818
81
96
111
128
累计
1447
1725
2769
4968
859
1541
235
331
442
570
价格
1556
1694
1899
2045
2555
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
增幅
12
10
10
10
10
8
8
8
8
8
数量
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
累计
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
二产品策划
（）土规划途
块规划求第层必须商业餐饮娱乐促进活动等途公众开放余高层住宅商业房
块面积2公顷容积率4建筑面积66596方米（浮动5）
（二）套型分析
利信息渠道征求众房产公司意见综合起普遍认商业餐饮宜采规模独家营方式应该建成间4060方米商铺根销售情况购房者求隔断写字楼间4060方米考虑吸引更投资者
高层住宅宜建套100方米套型吸引投资者购买商铺购买住宅部分投资者出租商家购买住宅办公
（三）拟建规模
拟建规模受规划约束求建筑面积66596方米（浮动5）
三销售价格
商铺写字楼房低售价5500元方米竣工年价格浮5
高层住宅价格3600元方米计算
产品售价变化概率分布见表3
车位车位7784万元方米3500元
售价分析表
表3
产品
项目
加权
均
售价概率
商业房
售价
5900
5000
5400
5800
6200
6600
7000
概率
010
020
030
020
015
005
高层
住宅
售价
3696
3200
3400
3600
3800
4000
4200
概率
010
015
025
025
017
008
销售额（万元）
24910
26643
28375
30106
31838
33570
销售额概率
010
017
027
023
016
007
四销售计划
市场分析认住宅销售商业房更快商业房期房预售50余50现房销售分3年售完住宅期房预售50余50现房销售分15年售完
五回款计划
签定协议预付定金1万元月签定合首付30
中高层造三楼付 20
封顶付 20
土建结束付 20
交房付 10
项目分析预售期收款30结构封顶收款70交付收清全部房款
六竞争力分析策
刚刚实行土拍卖制度存土价格双轨制通土拍卖取土通协议取土两者存目前协议获土占数竞买土价格远远高协议土土拍卖房价提高带处协议取存量土获超额利润竞买土说房价提高带处全部土费拍卖前利润空间受挤压竞争力远远协议取存量土旦市场价格波动竞买获土受影响首土高限价确定应充分考虑产品售价风险
第三章 项目初步规划方案优化
苏园（2002）03块规划技术条件
该块分AB两块规划参数：
苏园（2002）03块规划技术条件
表4
规划参数
A规划求
B规划求
宗面积（建筑布置附属组成）
8834方米（建筑布置）
830方米（附属）
8885方米（建筑布置）
832方米（附属）
土规划
商业住宅
第层必须商业餐饮娱乐促进活动等途公众开放
商业住宅
第层必须商业餐饮娱乐促进活动等途公众开放
容积率
4*
4*
总建筑面积
拟建发展项目部分总建筑面积31056方米（浮动5）
拟建发展项目部分总建筑面积35540方米（浮动5）
建筑高度
建筑高度5060米裙楼24层
建筑高度5060米裙楼24层
楼层高度限制（高值）
高层6米（限第层）
高层5米（限第二第二层）
高层6米（限第层）
高层5米（限第二第二层）
防工程
应规定配防工程具体面积指标房产处联系确定
应规定配防工程具体面积指标房产处联系确定
二苏园（2002）03块界址点报表
03块界址点报表
表5 界址点数：26
序号
X坐标值（米）
Y坐标值（米）
边长（米）
界址点号
001
4525173
5820989
391
J001
002
4528387
5838192
17501
J0012
003
4528395
5838505
313
J0013
004
4528307
5838805
313
J0014
005
4528130
5839063
313
J0015
006
4527882
5839254
313
J0016
007
4527587
5839358
313
J0017
008
4519959
5840784
7760
J0018
009
4519647
5840792
312
J0019
010
4519346
5840704
314
J0020
011
4519088
5840527
313
J0021
012
4518898
5840279
312
J0022
013
4518793
5839984
313
J0023
014
4515579
5822782
17500
J0024
015
4515557
5822391
392
J0025
016
4515638
5822008
391
J0026
260
4515816
5821659
392
J0027
012
4516077
5821367
392
J0028
019
4516405
5821154
391
J0029
020
4516778
5821032
392
J0030
021
4523423
5819791
6760
J0031
022
4523814
5819769
392
J0032
023
4524197
5819850
391
J0033
024
4524546
5820028
392
J0034
025
4524837
5820289
391
J0035
026
4525051
5820617
392
J0036
三规划方案
基参拍卖文件资料
第四章 项目实施进度计划
根土拍卖条件合求开竣工日期：20033～20041222月迟超20036～20051231月受竣工日期受限制必须规定时间次性完成开发存分期滚动开发条件合规定土付款工程进度求详见表6
土付款工程进度求
表6
日历时间
02年
7月
02年
8月
02年
9月
02年
10月
02年
11月
02年
12月
03年
1月
03年
2月
03年
3月
03年
4月
03年
5月
03年
6月
项目计划时间
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
项目评价分期
1
2
土第次
√
土第二次
√
土第三次
√
求开竣工日期
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表6
日历时间
03年
7月
03年
8月
03年
9月
03年
10月
03年
11月
03年
12月
04年
1月
04年
2月
04年
3月
04年
4月
04年
5月
04年
6月
项目计划时间
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
项目评价分期
3
4
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
√
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表6
日历时间
04年
7月
04年
8月
04年
9月
04年
10月
04年
11月
04年
12月
05年
1月
05年
2月
05年
3月
05年
4月
05年
5月
05年
6月
项目计划时间
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
项目评价分期
5
6
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
土付款工程进度求
续表6
日历时间
05年
7月
05年
8月
05年
9月
05年
10月
05年
11月
05年
12月
项目计划时间
37
38
39
40
41
42
项目评价分期
7
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
完成50工程量时限
第五章 投资估算成估算
项目总投资估算
拍卖文件规定起拍价6000万元设定基准收益率1010部收益率推算土价格界点6600万元基方案土费增加定幅度做方案土价格6000万元9600万元做14方案方案投资土费财务费相基方案项目总投资构成情况详见表7
项目总投资估算表
表7 单位：万元
序号
项目
总投资
备注
1
开发建设投资
2485555
11
土费
660000
部收益率10推算
12
前期工程费
69800
研勘察设计费工程造价5场整费米土30元估算
13
基础设施建设费
140000
米住宅面积200元估算
14
建筑安装工程费
1276036
141
商业房
3600
单方造价1800元
142
高层住宅
745536
单方造价1600元
143
汽车库
170500
车库兼作防单方造价2200元
15
公配套设施费
4000
规定面积计算
16
间接开发费
含理费中
17
财务费
93115
贷款利率55
18
理费
21000
约建筑面积米30元估算
19
销售费
87063
销售收入3估算
110
开发期税费
29021
房修基金销售收入1计算
111
费
25520
工程造价2估算
112
预见费
800
约造价45估算
2
营资金
3
项目总投资
2485555
二开发成估算
开发产品竣工项目投资转开发产品成种开发产品单项工程费直接结转土费种住宅产品商业配套产品占土面积分摊费根种开发产品建筑安装工程费分摊种产品分摊费单位产品开发成详见表8
第六章 济评价
投资计划资金筹措
项目计算期季单位计算起始年份第笔土费付款开始开发产品笔收入帐止计算期5年半年期（
10期）
（）投资计划
根拍卖文件中苏州工业园区国土权出合规定土费签定合日起7日次付清分三次付清次低30三次付款半年第期详见表6土付款工程进度求
建筑安装工程费建设期均匀款理费销售费费工程业务开展期间均匀
（二）资金筹措计划
1资金结构
资金筹措计划项目融资抵押贷款般求银行贷款超项目总投资70土出金70余资金预售收入解决
2资金序
般第期应该资金资金数额达贷款条件（投入资金般低土价值项目总投资30）产品预售前银行贷款产品开始预售应量预售收入足部分贷款
3项目资金筹措计划
企业计划投入资金6600万元支付土款获土权银行开始提供贷款银行贷款9880万元作投资预售收入837555万元
详见表9投资计划资金筹措表
二销售收入销售税金附加计算
产品定价销售计划回款计划等详见营销策划章节基售价价格变化详见表3售价分析表商铺写字楼房低售价5500元方米竣工年价格浮5高层住宅价格3600元方米计算车位车位7784万元方米3500元销售收入3095448万元
营业税税率5城市建设维护税税率7教育费附加4营业税金附加171794万元
期销售详细情况见表10销售收入销售税金附加计算表
三济分析
（）基分析
推荐方案基分析结果详见表11济评价指标汇总表部收益率1003收益率控制接受高土价格6600万元起拍价6000万元高出600万元
报表：
表12资金源运表
表13损益表
表14款付息计算表
表15全部投资现金流量表
表16资金现金流量表
（二）单素敏感性分析
表17单素敏感性分析表
（三）素敏感性分析
表18素敏感性分析表
（四）概率分析
做14土高限价概率分析结果见表19概率分析指标汇总表
土高限价部收益率概率分布详见表201表2014
概率分析指标汇总表
表19
方案
土高限价（万元）
基分析
部收率
（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率1概率（）
方案
6000
1147
1381
781
0
方案二
6600
1003
1234
693
0
方案三
6800
959
1187
676
0
方案四
7000
914
1141
676
0
方案五
7400
827
1051
541
0
方案六
7800
745
964
441
0
方案七
8000
706
921
414
2
方案八
8200
667
879
414
2
方案九
8400
628
838
299
2
方案十
8600
59
798
299
7
方案十
8800
554
758
299
7
方案十二
9000
519
719
253
7
方案十三
9300
467
66
198
9
方案十四
9600
416
604
198
10
五评价结
综合述分析出认识：
1基方案中投资售价取值较稳妥部收益率期值基分析普遍高出2左右
2企业确定基准收益率10建议土高价格8000万元左右企业确定基准收益率8建议土高价格8600万元左右企业确定基准收益率6建议土高价格9600万元左右
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