香水城策划报告
香水城策划报告
目 录
商业部分市场定位思路概述 2
二项目商业属性具体分析 3
（）郊区城市化进程中型商业设施特征分析 3
（二）居民消费特征分析 18
（三）物流设施项目商业影响作 20
（四）会展业相关配套设施需求项目商业影响作 24
（五）综合楼潜群项目商业需求分析 26
三项目商业设施定位 28
（）目标客户群体确定 28
（二）商业题思路研究 28
（三）商业面积初步确定 49
（四） 商业建筑风格初步确定 50
（五）块周边性质分析 51
综合楼分析研究初步定位 53
综合楼分析 53
二区域市场竞争关系分析 54
三产品定位 77
1规模定位 77
2项目写字楼种类定位 77
3写字楼产品形象建议 78
4项目写字楼途构成定位 81
5服务式公寓产品定位 82
6体建筑布局 84
7媒介空间建议 85
8设施设备建议 85
商业部分市场定位思路概述
项目商业言认处理位置部相关设施影响项目商业属性具重性换言项目商业设施市场定位受身外界种素作出商业市场定位前必须项目商业受影响素进行深入分析研究商业定位产生具体影响影响素间轻重关系终确定项目商业适合市场定位
认项目商业定位总体研究思路：
根图示项目商业设施具五种商业属性认项目基础商业属性更改宏观理位置城市边缘商业设施商业属性
项目处XX市东南四环方面项目具区域难拟车行交通便利方面项目具城市中心商业区历史商业文脉具体言城市中心商业区程度仅满足日常购物需求更重长久历史积淀具强城市旅游性质XX王府井西单等商业区种典型城市中心项目种城市边缘商业言缺乏种历史形成商业文脉说简单模仿城市中心种具城市观光购物性质商业形式较困难项目言首先必须仔细研究项目城市边缘商业属性寻求出身具商业魅力
项目商业城市边缘商业属性进行深入研究基础需认识城市边缘商业属性外项目型综合项目商业设施周边项目项目商业定位产生影响换言影响素作项目商业具商业属性
首先商业项目需量稳定居民消费具长久生命力认项目160万方米居住区带区域居民日常消费成项目商业值研究重点外特值注意方面目前XX居民家庭轿车拥量急剧升方面项目东南四环XX城市车行交通方便区域必须考虑东南三四环环路交通带居民日常消费需求项目影响作
次值注意项目部具物流设施项目商业设施产生巨影响作着零售业发展尤国外著名品牌型零售连锁进入XX（例沃尔玛麦德龙等）仓储物流重项目商业托物流基成项目商业吸引型仓储式零售商业优势更重作物流基具种区商品集散特点托物流港通关优势发展物流商业
外会展设施项目核心动力商业带动作十分值研究具体言未会展活动带需求直接影响着项目商业设施部具体业态设置说会展项目商业设施设置具强影响作会展直接影响综合楼设施会展设施起项目商业产生连动影响作带定数量固定消费群体会展设施综合楼影响项目商业设置影响素
总述五种商业属性逐进行具体分析研究项目商业产生影响作终找适合项目商业佳商业定位
二项目商业属性具体分析
（）郊区城市化进程中型商业设施特征分析
目前着XX口断城区外城区迁移XX外城区中许郊区带断城市化相伴许型商业项目尤型零售业断城市新兴区域扩展布点值注意新兴城市区域设置型商业设施营规模建筑形态城市中心区域（西单王府井区域）着巨差城市新兴区型商业具欧美郊区化商业特征规模低密度等特点定程度XX城市郊区断城市化进程带种商业模式延展——城市边缘区域规模商业出现
正前文述项目位东南四环边缘属正兴起郊区城市化区域项目商业受种城市边缘型商业发展巨影响项目言深入研究城市边缘区域规模商业形成条件目前XX三四环外型商业发展情况尤东南四环区域型商业情况项目商业定位具极指导意义具体分析容
1 郊区城市程中型商业建设需具备条件
认目前型零售商业断三四环外区域扩展整XX郊区城市化发展已具备支持型商业条件三方面进行述
（1）居住区域郊区城市化进程加快
郊区居住城市化城市扩张产物商业进入郊区必须具备条件换言郊区居住城市化发展新兴区域型商业必须条件郊区城市化带口增长零售业带型消费流刺激零售业郊区布局
长远发展XX城市总体规划XX市边缘带居住口2000年140万增加2010年200万时旧城区常住口逐步外疏散目前已1990年175万降160万左右2010年降150万总体规划中垡头南苑均位区域疑进步加强包括区域整XX郊区城市化
目前情况项目东南部已初步成型庄该区XX市济技术开发区已建成非常企业住宅区块西边XX市早期开发成型方庄社区说明XX东南部已出现较明显郊区城市化
目前建售紫南家园翠城观筑山水文园等项目显示出种住宅郊区化趋势特值指出期SARS病毒肆虐会促进种郊区密度较低通风采光良居住环境干净整洁住宅发展项目作型综合项目具种设施尤部居住区建设进步推动东南四环区域城市化进程
总着种郊区城市化进程迅速发展该区型商业带量消费群促进型商业郊区出现发展
（2）公路网络化交通条件日益完善
着公路网络化高速公路系统完善许济活动区位指原发生巨变接市场原已接市中心标准接运输动脉标准汽车行驶速度提高通勤范围进步扩高速公路系统开居住郊区城市化道路时形成郊区工业商业开发吸引力济优势体现：充足停车场低资产成接供应商消费者等
特需指出城市外围环城高速公路市区郊区口增长零售业建立发展等方面巨作没环城路市区郊区增长快美国华盛顿特区首环城路促进郊区高速发展例子1972—1982年里环城路出现约80万陆续定居环路周围吸引12家区域性购物中心设立
总高速公路网改善中心市出入口问题郊区市中心间组成强交通流极促进郊区城市化进程项目位京津塘高速公路入口处东南四环交汇处公路网络较发达适宜发展种型零售商业
（3）私汽车逐步普公交通外延展
通常次交通方式革命会带城市结构巨变动引致商业布局重调整私汽车量出现城市化进程非常规高迅速加快商业中心够拥巨范围市场城市交通方便城市化郊区购物中心出现时推动种购物方式出现——车载集中购物种购物典型方式消费者周期性进行量集中式购物利汽车承载种购物方式出现消费者距离购物场绝距离敏感度降更加关心停车问题商品价格问题换言私轿车量出现愿意交通更通常距离较远方量购物道路交通情况良郊区带出现型购物中心成
私汽车发展时公交系统革新商业布局产生促进影响铁轻轨种运量高速客运工具程度支持商业中心郊区化着XX济巨发展路网建设加快XX市公交通事业已长足进步东发廊坊公交车西发霸州公交车极扩XX活动范围
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商业部分市场定位思路概述 2
二项目商业属性具体分析 3
（）郊区城市化进程中型商业设施特征分析 3
（二）居民消费特征分析 18
（三）物流设施项目商业影响作 20
（四）会展业相关配套设施需求项目商业影响作 24
（五）综合楼潜群项目商业需求分析 26
三项目商业设施定位 28
（）目标客户群体确定 28
（二）商业题思路研究 28
（三）商业面积初步确定 49
（四） 商业建筑风格初步确定 50
（五）块周边性质分析 51
综合楼分析研究初步定位 53
综合楼分析 53
二区域市场竞争关系分析 54
三产品定位 77
1规模定位 77
2项目写字楼种类定位 77
3写字楼产品形象建议 78
4项目写字楼途构成定位 81
5服务式公寓产品定位 82
6体建筑布局 84
7媒介空间建议 85
8设施设备建议 85
商业部分市场定位思路概述
项目商业言认处理位置部相关设施影响项目商业属性具重性换言项目商业设施市场定位受身外界种素作出商业市场定位前必须项目商业受影响素进行深入分析研究商业定位产生具体影响影响素间轻重关系终确定项目商业适合市场定位
认项目商业定位总体研究思路：
根图示项目商业设施具五种商业属性认项目基础商业属性更改宏观理位置城市边缘商业设施商业属性
项目处XX市东南四环方面项目具区域难拟车行交通便利方面项目具城市中心商业区历史商业文脉具体言城市中心商业区程度仅满足日常购物需求更重长久历史积淀具强城市旅游性质XX王府井西单等商业区种典型城市中心项目种城市边缘商业言缺乏种历史形成商业文脉说简单模仿城市中心种具城市观光购物性质商业形式较困难项目言首先必须仔细研究项目城市边缘商业属性寻求出身具商业魅力
项目商业城市边缘商业属性进行深入研究基础需认识城市边缘商业属性外项目型综合项目商业设施周边项目项目商业定位产生影响换言影响素作项目商业具商业属性
首先商业项目需量稳定居民消费具长久生命力认项目160万方米居住区带区域居民日常消费成项目商业值研究重点外特值注意方面目前XX居民家庭轿车拥量急剧升方面项目东南四环XX城市车行交通方便区域必须考虑东南三四环环路交通带居民日常消费需求项目影响作
次值注意项目部具物流设施项目商业设施产生巨影响作着零售业发展尤国外著名品牌型零售连锁进入XX（例沃尔玛麦德龙等）仓储物流重项目商业托物流基成项目商业吸引型仓储式零售商业优势更重作物流基具种区商品集散特点托物流港通关优势发展物流商业
外会展设施项目核心动力商业带动作十分值研究具体言未会展活动带需求直接影响着项目商业设施部具体业态设置说会展项目商业设施设置具强影响作会展直接影响综合楼设施会展设施起项目商业产生连动影响作带定数量固定消费群体会展设施综合楼影响项目商业设置影响素
总述五种商业属性逐进行具体分析研究项目商业产生影响作终找适合项目商业佳商业定位
二项目商业属性具体分析
（）郊区城市化进程中型商业设施特征分析
目前着XX口断城区外城区迁移XX外城区中许郊区带断城市化相伴许型商业项目尤型零售业断城市新兴区域扩展布点值注意新兴城市区域设置型商业设施营规模建筑形态城市中心区域（西单王府井区域）着巨差城市新兴区型商业具欧美郊区化商业特征规模低密度等特点定程度XX城市郊区断城市化进程带种商业模式延展——城市边缘区域规模商业出现
正前文述项目位东南四环边缘属正兴起郊区城市化区域项目商业受种城市边缘型商业发展巨影响项目言深入研究城市边缘区域规模商业形成条件目前XX三四环外型商业发展情况尤东南四环区域型商业情况项目商业定位具极指导意义具体分析容
1 郊区城市程中型商业建设需具备条件
认目前型零售商业断三四环外区域扩展整XX郊区城市化发展已具备支持型商业条件三方面进行述
（1）居住区域郊区城市化进程加快
郊区居住城市化城市扩张产物商业进入郊区必须具备条件换言郊区居住城市化发展新兴区域型商业必须条件郊区城市化带口增长零售业带型消费流刺激零售业郊区布局
长远发展XX城市总体规划XX市边缘带居住口2000年140万增加2010年200万时旧城区常住口逐步外疏散目前已1990年175万降160万左右2010年降150万总体规划中垡头南苑均位区域疑进步加强包括区域整XX郊区城市化
目前情况项目东南部已初步成型庄该区XX市济技术开发区已建成非常企业住宅区块西边XX市早期开发成型方庄社区说明XX东南部已出现较明显郊区城市化
目前建售紫南家园翠城观筑山水文园等项目显示出种住宅郊区化趋势特值指出期SARS病毒肆虐会促进种郊区密度较低通风采光良居住环境干净整洁住宅发展项目作型综合项目具种设施尤部居住区建设进步推动东南四环区域城市化进程
总着种郊区城市化进程迅速发展该区型商业带量消费群促进型商业郊区出现发展
（2）公路网络化交通条件日益完善
着公路网络化高速公路系统完善许济活动区位指原发生巨变接市场原已接市中心标准接运输动脉标准汽车行驶速度提高通勤范围进步扩高速公路系统开居住郊区城市化道路时形成郊区工业商业开发吸引力济优势体现：充足停车场低资产成接供应商消费者等
特需指出城市外围环城高速公路市区郊区口增长零售业建立发展等方面巨作没环城路市区郊区增长快美国华盛顿特区首环城路促进郊区高速发展例子1972—1982年里环城路出现约80万陆续定居环路周围吸引12家区域性购物中心设立
总高速公路网改善中心市出入口问题郊区市中心间组成强交通流极促进郊区城市化进程项目位京津塘高速公路入口处东南四环交汇处公路网络较发达适宜发展种型零售商业
（3）私汽车逐步普公交通外延展
通常次交通方式革命会带城市结构巨变动引致商业布局重调整私汽车量出现城市化进程非常规高迅速加快商业中心够拥巨范围市场城市交通方便城市化郊区购物中心出现时推动种购物方式出现——车载集中购物种购物典型方式消费者周期性进行量集中式购物利汽车承载种购物方式出现消费者距离购物场绝距离敏感度降更加关心停车问题商品价格问题换言私轿车量出现愿意交通更通常距离较远方量购物道路交通情况良郊区带出现型购物中心成
私汽车发展时公交系统革新商业布局产生促进影响铁轻轨种运量高速客运工具程度支持商业中心郊区化着XX济巨发展路网建设加快XX市公交通事业已长足进步东发廊坊公交车西发霸州公交车极扩XX活动范围
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