目 录
第部分 项目基情况 2
宗描述 2
（）理位置 2
（二）块四 3
（三）规模 3
（四）块现状 3
二块周边配套分析 4
三块区域综述 4
四宗规划设计条件 5
第二部分 保定城市宏观概况 6
保定城市介绍 6
（）城市基情况 6
（二）城市济状况 7
（三）保定市总体规划 10
（四）城市总体特征总结 11
第三部分 保定房产市场概况 12
商品房市场总体情况 12
（）房产现状描述 12
（二）历年房产市场市量 12
（三）价格趋势 13
（四）发展趋势 13
（五）需求特征 13
（六）建售项目类型分析 14
第四部分 项目SWOT分析 16
优势 16
二劣势 16
三威胁 16
四机会 17
第五部分 项目产品描述操作思路 17
项目发展基调 17
二项目操作思路 19
三项目开发容 19
四项目产品特征 20
第部分 项目基情况
宗描述
（）理位置
块位保定市城区东北部北市区二环距离北二环约800米距离保定市成熟商务金融中心约1015分钟车程
（二）块四
东：恒祥北街宽度50米双六车道快速路现状路况较路面空已规划建设高层住宅家开发商获取开发权资金问题法时开工
南：复兴中路宽度50米双六车道快速路流车流较路面已开发住宅楼时建筑
西：规划中瑞祥街现状条水泥路路宽约56米路面状况较差路西侧保定市第体育运动学校瑞祥街全面修通时间预计
北：规划路现状耕苗圃
附片
块东侧恒祥北街 区西侧瑞祥街现状 块南侧复兴中路 块北侧耕苗圃
（三）规模
项目块面积222080㎡约333亩保定市场算较规模住宅整块呈规边形块西南角约60亩开发商占
（四）块现状
块现状空白耕表较整块范围条宽约3米明渠附工厂排污水块西北侧少量电线杆需开工前进行整改
附片
块表现状 块排污渠 排污渠电线杆
二块周边配套分析
1) 周边网已通达
2) 周边道路修建通达情况良
3) 水水周边配套已具备
4) 块周边短距离集中商业服务型商业超市文化娱乐类均政府城市规划中
见块作居住项目基具备开发交通便利条件提高气促进销售需完善区商业配套
三块区域综述
保定处旧城改造建设新城区进程中市基存集中规模新兴居住区居民公认适宜居住方东部军校广场附块北部块区域已规划集中居住区时家开发商获取周边块开发权形成蓄势发局势已开发项目诸名国际秀兰城市花园已该区域树立定程度形象销售良块东侧空现基已确定秀兰景观城保定房产开发总公司项目规划高容积率高层中景观城已开始发售房产开发总公司项目资金问题难预计市时间华北区金融专科学校2005年左右迁块北侧1000米处形成学高教区政府机关2004年年底迁块北部2500米处现植物园址会极带动北部发展
总块区位已获消费者认政府力规划发展方存区位缺陷年发展成保定新城区北部居住中心
四宗规划设计条件
面积：222080㎡
性质：住宅
规划建筑面积：444160577408㎡
建筑间距系数：16
容积率：2026间
建筑密度：25％
绿率：35％
车位求：低50％
外：少4班幼园少1500米超市防低例3％
规划设计条件政府意该区域建设高层项目完善城市形象支持层建筑形式沟通容积率降18左右欲增加层例需进步协调
第二部分 保定城市宏观概况
保定城市介绍
（）城市基情况
1．理位置：
保定市位河北省中部太行山北部冀中原西部北邻北京市张家口市东接廊坊沧州南石家庄衡水市相连西部山西省接壤处京津石三角腹市中心北距北京140公里东距天津145公里西南距河北省石家庄125公里
附图
2．然气候条件：
全市势西北东南倾斜貌分山区原两类市区年均气温13摄氏度年日时数2027—27477时年降水量2844—4192毫米
3．交通状况：
全市已初步形成保定市中心外辐射五四横（五：207国道宝线京赞线107国道京深高速四横：108线保涞线保阜线河龙线）骨架县乡公路支脉四通八达公路交通网络
4．城市面积范围：现市区规模接90方公里规划面积120方公里包括县区总面积约920方公里
5．口状况：
2000—2003年市区常住口分8663万8906万9155万9411万外口数分259926562979万政府规划2020年城区实际居住口控制115万
6．行政划分：
保定市辖4市（定州市涿州市安国市高碑店市）18县（易县徐水县涞源县定兴县县唐县县涞水县清苑县满城县高阳县安新县雄县容城县曲阳县阜县博野县蠡县）3区（南市区北市区新市区）设高新技术产业开发区
7．教育文化：
保定科教文卫体全面发展文化底蕴丰富拥河北农业学华北电力学河北学等11高等院校数量规模均居河北省前列时保定重驻军基城市
8．城市定位规划方：
保定市北京南门北京济圈西翼河北省中部中心城市旅游饮食汽车商贸流通城镇建设等作城市济增长点保定市区规划发展方北发展适度东发展
（二）城市济状况
总体说保定工业城市济总量39％工业年工业发展取定规模基础现规模工业企业1000家中型企业44家中型企业89家型企业867家规模企业82371家保定基汽车产业龙头实行工业兴市策略全市汽车整车生产厂家12家中长城中兴河北长安三企业年产量突破12万辆皮卡汽车生产规模市场占率（占全国市场60）出口创汇济效益等已连续年名列全国行业第长城汽车年销售收入达50亿汽车零部件生产企业26家风帆集团凌云集团立中集团长城燃机已具相规模
值提保定餐饮服务行业特发达全市型餐饮店千家现已发展成具备定饮食文化品牌餐饮城市事餐饮行业员丰厚收入回报成保定市特殊行业群
(1) 历年国生产总值：（总国生产总值均国生产总值）
2000年国产总值70222亿元均国民生产总值6671元
2001年国生产总值7473亿元均国民生产总值7058元
2002年国生产总值807亿元均国民生产总值7642元
2003年国生产总值873亿元均国民生产总值8120元
1) 固定资产投资情况：2000—2003年固定资产投资呈现明显涨趋势
2) 储蓄余额：2000—2003年末城乡居民储蓄存款余额稳步增长
3) 均支配收入：2000—2003年增长迅速
（三）保定市总体规划
根国务院批复保定市城市总体规划（2001～2020年）保定定位国家历史文化名城冀中区中心城市
根国务院批复保定市城市总体规划保定市城市规划区范围9163方公里城市规划区实行统理坚持新区开发旧城改造重原注意调整结构加强城中村改造工作发挥保定市区域济辐射带动作促进城乡协调发展
批复中明确严格控制城市口规模保护耕节约合理2005年城区实际居住口控制80万建设控制796方公里2010年城区实际居住口控制90万建设控制882方公里2020年城区实际居住口控制115万建设控制1104方公里批复中强调加强基础设施规划建设切实保护改善生态环境重视历史文化名城城市风貌保护正确处理历史文化名城保护城市现代化建设关系严格控制逐步疏解历史文化保护区口密度保护古城基格局风貌进行古城环境风貌相协调建设活动
（四）城市总体特征总结
长城汽车天威保变天鹅化纤乐凯胶片等批市公司带动保定市整体济呈现强劲增长势头济环境断改善时保定旧城改造新城建设火荼保定市房产市场发展特住宅市场发展奠定坚实基础预计未年保定市新城区规划建设加力度位新城区房产开发说利趋势
第三部分 保定房产市场概况
商品房市场总体情况
（）房产现状描述
保定市房产发展济发展明显步显现出特征房产发展落济发展保定两年济发展长足进步某指标甚超省会石家庄房产发展水相石家庄落阶段然数保定市房产交易量石家庄商品房发展水（产品水价格水）均较落量集资定房开发相重济解困房（秀兰首保定开发商直坚持开发低档住宅迎合旧城拆迁）致保定房价直1500元㎡左右徘徊商品房供基集中1300～1600元㎡产品真正中高档产品市场基空缺相部分消费者居住需求没充分满足
（二）历年房产市场市量
2000年房产全年完成投资1334亿元新开工面积16706万㎡
2001年房产全年完成投资1629亿元新开工面积1095万㎡
2002年市房屋面积230万㎡（含部分迁房集资房）市商品房销售1863万㎡销售率81年土市场投放量减少停止集资建房影响2003年市房屋面积170万㎡市商品房销售1445万㎡销售率85
预计2004年市房屋面积100万㎡销售量80万㎡
0203年保定房产市场供应量销售量降原：土供应量减少集资建房严格控制部分旧城改造项目2003年基完成城中村改造尚未全面启动
（三）价格趋势
20012003年保定层房产均价分125013501500元㎡该房价保定济生活条件极相符严重偏低房价形成原：（1）保定市存走低价策略房产公司—秀兰集团19992003年前销售面积占保定市区总销售面积15（2）旧城改造土价格低廉开发商开发低价商品市场利润（3）集资建房定建房太击商品房市场致价格低迷
（四）发展趋势
（1）着旧城改造基完成拆迁改造量逐渐减少新城区规划建设开发商逐渐意识光济适房难适应市场需求已开始注重产品档次品质产品逐渐中高档发展产品品质逐渐提高
（2）老城区改造土资源已逐渐减少相反新城区空白土获新宠开发商逐渐开发重心转新城区东部北部逐渐成保定市热点
（3）预计快启动城中村改造工程保定房产带新契机
（五）需求特征
1）居民消费特征
保定消费意识较强敢花销服饰餐饮消费表现较明显现住房意识逐渐功需求渡品质需求许中高层消费者存较强改善住房需求商品房解决更住宅物质层面需求致高品质区中高档楼盘出现断层已发展趋势
2）产品需求特征
保定消费者层较偏爱房型集中三室二室中等面积住宅改善型客户房型求前定提高新产品定追求例越层联排墅等市场高层产品量较少消费者高层产品尚观察阶段中
3）户型面积需求特征
销售调研情况户型面积集中两室两厅（面积90—115米）三室两厅（130—155米）范围现居住条件基集中80左右两室类群期更更舒适户型改善
4）车库储藏室需求特征
保定客户室求走访求室占半数量现售商品房中车库数量提高车位车库5）市场需求分析结
保定市商品房供应集中济型档次中高档消费者改善型消费者需求定程度忽略目前情况需求正简单居住功需求高层次改善型需求转变开发商意识消费者需求特征改变整房产市场正处初级产品中高档产品转型期
定购买力消费者正持币观期阶段高品质产品中高档次市场前景乐观
（六）建售项目类型分析
项目名称
名国际
力高豪园
东方家园
开发商
恒祥房产开发限公司
香港力高集团保定力高置业限公司
诚信房产开发限公司
建筑形态
高层联排墅叠拼独体墅
层
层独体墅联排墅
建筑规模
105万米
553万方米
40万方米
容积率
1
1
13
绿化率
53
33
36
销售均价
2450元米（高层）墅4300元米
1600米
1400米
开盘日期
2002．9
2001年底
2002年6月
销售率
80
80
期层100
力户型
高层（三室两厅两卫170米）
三室两厅130米
二室三室（101148米）
客群
企业附郊县体商
教师企业公务员
教师普通工薪阶层
优劣势
优势1区域位置城市发展方2高档材质3概念炒作 劣势1产品品质高2户型设计单
优势1处市中心位置优越2香港开发商3文化炒作（邻古文化市场）劣势：规模产品档次低景观规划差
优势1军校广场2紧邻河北学文化氛围浓厚 劣势1产品般景观规划
名国际项目部分实景片：
层南面 层北面 高层外檐
第四部分 项目SWOT分析
优势
1块势整规模较便项目规划基础施工
2块道路通达情况良周边道路基成型通达成熟商业中心较方便
3块区位获消费者认政府规划引导方
二劣势
1块周边两条道路快速路商业氛围较差利状况较差
2块受相邻织绒长块影响规划够完整
3块周边生活配套需完善
4块规划容积率高需协调
三威胁
1块面两开发商项目价格低廉项目销售产生定击
2项目面市时块周边拆迁形象佳会影响销售
3 高层市场陌生
四机会
1市场已出现项目水均较落项目引领市场机会
2高端市场空白二次置业客户量存会促进项目销售
3政府外规模开发商支持
第五部分 项目产品描述操作思路
项目发展基调
项目定位：高档改善型市化住宅
项目居住功具完善生活配套优越软件服务型社区项目规划产品设计配件标准配套设施物业服务等围绕增加居住品质提升区市化程度进行
项目发展基调：二次置业群目标客户绝领先市场高品质项目竞争优势现代化市化住宅区形象强调居住舒适度现代感力争该项目发展成保定适宜精英士享受城市生活现代居
项目发展概念线：城市精英汇聚
该定位出发点：
1 市场针拆迁户首次置业群济解困房充斥真正高品质改善型住宅空缺需高品质现代住宅促进市场发展
2 保定作工业商业驻军城市高文化素质高社会位高级理较满足现居住条件着较强改善居住欲时愿意太彰显身份
3 块身规模区位条件保定城市规划引导项目高档高品质高层发展
关定位阐述：
保定历史文化名城时冀中区工业商业中心城市样城市必然许企业界商业界政界军界成功士定位城市精英保定城市灵魂城市力量类群需城市富翁样情显示财富位需起码财富社会位类群更着重追求社会贡献强调够城市带推动性作
保定缺乏真正迎合类群楼盘低档楼盘法动太显露张扬楼盘会退 确立项目现代市住宅定位该类群现居住条件强烈改善提高身份位恰处尊重
竞争定位分析：
高档——区秀兰力高济型项目
改善型——现项目形成强烈
市化——现居住条件幅度提升
现代感——名国际定位提升
城市精英——名国际客户差化
二项目操作思路
考虑项目规模区域市场容量结合公司求项目整体分三期进行开发期开发量保持11万左右计划项目销售周期二年半预计项目高层产品成销售重点
中：
期2004年6月面市产品形式层商业结合少量板式高层考虑复兴中路恒祥北街北部延伸目迅速进入市场销售快资金转动起时聚集气基础
二期2005年3月左右面市部分层洋房重点景观营造提升区档次时推出板式高层产品
三期2005年10月左右市区层呈现基础营造区高档氛围力推高层产品
项目整体土价值逐步提升区层产品呈现价格逐步提高完成整体运作实现利润维持现金流
三项目开发容
根项目规模档次目前土周边设施完备特征决定项目作综合社区进行开发
项目开发容包括：
开发容
规模设想
功
住宅部分
32万左右
分会（社区理中心）
利单独建筑作社区服务中心计划规模600米考虑会合
结合物业理提供百项服务诸快修邮政金融洗衣等针业生活服务
集中会
独立建筑作集中功题会计划规模3200米
社区休闲服务设施结合项目线选择体育休闲文化等高尚题服务容会功初步安排：游泳池健身房阅览室咖啡室棋牌室等
商业街
局部集中商业
社区外型设施计划规模20000米复兴中路街考虑三层商铺形式结合入口考虑安排中型超市形式集中商业街外瑞祥街考虑部分商业街
满足区业生活配套时兼顾外部消费者提供日常购物休闲餐饮等场实现社区外界联系考虑集中餐饮超市休闲娱乐等
双语幼园
约1200㎡
结合业特点控规条件增加区配套提提升区品质
四项目产品特征
1 功特征
项目作高档市化住宅形象开发强调社区带目标客户群现代舒适居住感受强调现居住条件幅度改善功均补充居住功服务
住宅（强调居住功外舒适度区济解困房）——区服务中心（强调居住配套服务便捷更舒适）——会（强调休闲娱乐功提高业生活品质更舒适）——商业街（生活配套服务增加生活便捷更舒适）
切功增加改善型区舒适度该类群现居状况形成强烈
2 规划特征
根项目定位确定项目规划特征：
A 规划强调市现代感适合城市精英士需求特点时充分体现保定新城区规划特征
B 规划结合项目分期结合景观形成定组团
C 规划需考虑集中商业位置形式织绒厂块关系优化处理
D 规划考虑高层位置排布顾高层景观享受时增加区整体空间感
E 社区建筑形式包括：（容积率16左右）
建筑形式
致例
建筑面积
占面积
层建筑（五层半）
365
125万
14万
高层建筑（板式9层11层）
564％
193万
6万
商业（三层商业街集中商业）
58％
2万
会（邻里服务中心）
13％
04万
合计
100％
342万
21223万
3 建筑设计
A 单体充分运现代流行产品全明角窗飘窗合理运等
B 立面追求清新时尚简洁现代风格时具鲜明性区域具备定标识性视觉击力
C 立面材料建议面砖结合涂料丰富外檐视觉感受增加延时性
D 提高户型空间舒适性着重户型细节处理通细节体现品味
E 高层结合防工程安排车库层结合台面停车力争达100％停车率
4 景观特征
产品市场区景观均较单般追求空间假山水系忽略景观均性项目突出改善差异化求突出景观题追求景观均性分布水系景观亮点时讲究营造高层楼宇间高视点景观提供高层产品足够支撑
层部分增强楼销售砝码考虑私院作私空间增加景观营造楼间空间感
5 配套标准
A 现代智化系统
B 中水系统
C 集中采暖
6 配套服务设施
A 1车位户适应目标客户群体现高停车率增加卖点
B 区双语幼园业未教育增加配套提高项目品质
C 会：游泳馆健身房影音室棋牌室功房阅览室等
D 邻里服务中心提供诸型医疗幼托邮政金融租赁厨房洗衣印便利店音出租报刊订阅早餐工具出租气象服务等
E 结合商业提供外设施诸中型超市集中餐饮咖啡厅美容中心金融服务等
7 物业理特征
A 结合区邻里服务中心提供配套服务深化服务理念提高服务质量
B 组织题业俱乐部定期举办种社区活动
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目 录
第部分 项目基情况 2
宗描述 2
（）理位置 2
（二）块四 3
（三）规模 3
（四）块现状 3
二块周边配套分析 4
三块区域综述 4
四宗规划设计条件 5
第二部分 保定城市宏观概况 6
保定城市介绍 6
（）城市基情况 6
（二）城市济状况 7
（三）保定市总体规划 10
（四）城市总体特征总结 11
第三部分 保定房产市场概况 12
商品房市场总体情况 12
（）房产现状描述 12
（二）历年房产市场市量 12
（三）价格趋势 13
（四）发展趋势 13
（五）需求特征 13
（六）建售项目类型分析 14
第四部分 项目SWOT分析 16
优势 16
二劣势 16
三威胁 16
四机会 17
第五部分 项目产品描述操作思路 17
项目发展基调 17
二项目操作思路 19
三项目开发容 19
四项目产品特征 20
第部分 项目基情况
宗描述
（）理位置
块位保定市城区东北部北市区二环距离北二环约800米距离保定市成熟商务金融中心约1015分钟车程
（二）块四
东：恒祥北街宽度50米双六车道快速路现状路况较路面空已规划建设高层住宅家开发商获取开发权资金问题法时开工
南：复兴中路宽度50米双六车道快速路流车流较路面已开发住宅楼时建筑
西：规划中瑞祥街现状条水泥路路宽约56米路面状况较差路西侧保定市第体育运动学校瑞祥街全面修通时间预计
北：规划路现状耕苗圃
附片
块东侧恒祥北街 区西侧瑞祥街现状 块南侧复兴中路 块北侧耕苗圃
（三）规模
项目块面积222080㎡约333亩保定市场算较规模住宅整块呈规边形块西南角约60亩开发商占
（四）块现状
块现状空白耕表较整块范围条宽约3米明渠附工厂排污水块西北侧少量电线杆需开工前进行整改
附片
块表现状 块排污渠 排污渠电线杆
二块周边配套分析
1) 周边网已通达
2) 周边道路修建通达情况良
3) 水水周边配套已具备
4) 块周边短距离集中商业服务型商业超市文化娱乐类均政府城市规划中
见块作居住项目基具备开发交通便利条件提高气促进销售需完善区商业配套
三块区域综述
保定处旧城改造建设新城区进程中市基存集中规模新兴居住区居民公认适宜居住方东部军校广场附块北部块区域已规划集中居住区时家开发商获取周边块开发权形成蓄势发局势已开发项目诸名国际秀兰城市花园已该区域树立定程度形象销售良块东侧空现基已确定秀兰景观城保定房产开发总公司项目规划高容积率高层中景观城已开始发售房产开发总公司项目资金问题难预计市时间华北区金融专科学校2005年左右迁块北侧1000米处形成学高教区政府机关2004年年底迁块北部2500米处现植物园址会极带动北部发展
总块区位已获消费者认政府力规划发展方存区位缺陷年发展成保定新城区北部居住中心
四宗规划设计条件
面积：222080㎡
性质：住宅
规划建筑面积：444160577408㎡
建筑间距系数：16
容积率：2026间
建筑密度：25％
绿率：35％
车位求：低50％
外：少4班幼园少1500米超市防低例3％
规划设计条件政府意该区域建设高层项目完善城市形象支持层建筑形式沟通容积率降18左右欲增加层例需进步协调
第二部分 保定城市宏观概况
保定城市介绍
（）城市基情况
1．理位置：
保定市位河北省中部太行山北部冀中原西部北邻北京市张家口市东接廊坊沧州南石家庄衡水市相连西部山西省接壤处京津石三角腹市中心北距北京140公里东距天津145公里西南距河北省石家庄125公里
附图
2．然气候条件：
全市势西北东南倾斜貌分山区原两类市区年均气温13摄氏度年日时数2027—27477时年降水量2844—4192毫米
3．交通状况：
全市已初步形成保定市中心外辐射五四横（五：207国道宝线京赞线107国道京深高速四横：108线保涞线保阜线河龙线）骨架县乡公路支脉四通八达公路交通网络
4．城市面积范围：现市区规模接90方公里规划面积120方公里包括县区总面积约920方公里
5．口状况：
2000—2003年市区常住口分8663万8906万9155万9411万外口数分259926562979万政府规划2020年城区实际居住口控制115万
6．行政划分：
保定市辖4市（定州市涿州市安国市高碑店市）18县（易县徐水县涞源县定兴县县唐县县涞水县清苑县满城县高阳县安新县雄县容城县曲阳县阜县博野县蠡县）3区（南市区北市区新市区）设高新技术产业开发区
7．教育文化：
保定科教文卫体全面发展文化底蕴丰富拥河北农业学华北电力学河北学等11高等院校数量规模均居河北省前列时保定重驻军基城市
8．城市定位规划方：
保定市北京南门北京济圈西翼河北省中部中心城市旅游饮食汽车商贸流通城镇建设等作城市济增长点保定市区规划发展方北发展适度东发展
（二）城市济状况
总体说保定工业城市济总量39％工业年工业发展取定规模基础现规模工业企业1000家中型企业44家中型企业89家型企业867家规模企业82371家保定基汽车产业龙头实行工业兴市策略全市汽车整车生产厂家12家中长城中兴河北长安三企业年产量突破12万辆皮卡汽车生产规模市场占率（占全国市场60）出口创汇济效益等已连续年名列全国行业第长城汽车年销售收入达50亿汽车零部件生产企业26家风帆集团凌云集团立中集团长城燃机已具相规模
值提保定餐饮服务行业特发达全市型餐饮店千家现已发展成具备定饮食文化品牌餐饮城市事餐饮行业员丰厚收入回报成保定市特殊行业群
(1) 历年国生产总值：（总国生产总值均国生产总值）
2000年国产总值70222亿元均国民生产总值6671元
2001年国生产总值7473亿元均国民生产总值7058元
2002年国生产总值807亿元均国民生产总值7642元
2003年国生产总值873亿元均国民生产总值8120元
1) 固定资产投资情况：2000—2003年固定资产投资呈现明显涨趋势
2) 储蓄余额：2000—2003年末城乡居民储蓄存款余额稳步增长
3) 均支配收入：2000—2003年增长迅速
（三）保定市总体规划
根国务院批复保定市城市总体规划（2001～2020年）保定定位国家历史文化名城冀中区中心城市
根国务院批复保定市城市总体规划保定市城市规划区范围9163方公里城市规划区实行统理坚持新区开发旧城改造重原注意调整结构加强城中村改造工作发挥保定市区域济辐射带动作促进城乡协调发展
批复中明确严格控制城市口规模保护耕节约合理2005年城区实际居住口控制80万建设控制796方公里2010年城区实际居住口控制90万建设控制882方公里2020年城区实际居住口控制115万建设控制1104方公里批复中强调加强基础设施规划建设切实保护改善生态环境重视历史文化名城城市风貌保护正确处理历史文化名城保护城市现代化建设关系严格控制逐步疏解历史文化保护区口密度保护古城基格局风貌进行古城环境风貌相协调建设活动
（四）城市总体特征总结
长城汽车天威保变天鹅化纤乐凯胶片等批市公司带动保定市整体济呈现强劲增长势头济环境断改善时保定旧城改造新城建设火荼保定市房产市场发展特住宅市场发展奠定坚实基础预计未年保定市新城区规划建设加力度位新城区房产开发说利趋势
第三部分 保定房产市场概况
商品房市场总体情况
（）房产现状描述
保定市房产发展济发展明显步显现出特征房产发展落济发展保定两年济发展长足进步某指标甚超省会石家庄房产发展水相石家庄落阶段然数保定市房产交易量石家庄商品房发展水（产品水价格水）均较落量集资定房开发相重济解困房（秀兰首保定开发商直坚持开发低档住宅迎合旧城拆迁）致保定房价直1500元㎡左右徘徊商品房供基集中1300～1600元㎡产品真正中高档产品市场基空缺相部分消费者居住需求没充分满足
（二）历年房产市场市量
2000年房产全年完成投资1334亿元新开工面积16706万㎡
2001年房产全年完成投资1629亿元新开工面积1095万㎡
2002年市房屋面积230万㎡（含部分迁房集资房）市商品房销售1863万㎡销售率81年土市场投放量减少停止集资建房影响2003年市房屋面积170万㎡市商品房销售1445万㎡销售率85
预计2004年市房屋面积100万㎡销售量80万㎡
0203年保定房产市场供应量销售量降原：土供应量减少集资建房严格控制部分旧城改造项目2003年基完成城中村改造尚未全面启动
（三）价格趋势
20012003年保定层房产均价分125013501500元㎡该房价保定济生活条件极相符严重偏低房价形成原：（1）保定市存走低价策略房产公司—秀兰集团19992003年前销售面积占保定市区总销售面积15（2）旧城改造土价格低廉开发商开发低价商品市场利润（3）集资建房定建房太击商品房市场致价格低迷
（四）发展趋势
（1）着旧城改造基完成拆迁改造量逐渐减少新城区规划建设开发商逐渐意识光济适房难适应市场需求已开始注重产品档次品质产品逐渐中高档发展产品品质逐渐提高
（2）老城区改造土资源已逐渐减少相反新城区空白土获新宠开发商逐渐开发重心转新城区东部北部逐渐成保定市热点
（3）预计快启动城中村改造工程保定房产带新契机
（五）需求特征
1）居民消费特征
保定消费意识较强敢花销服饰餐饮消费表现较明显现住房意识逐渐功需求渡品质需求许中高层消费者存较强改善住房需求商品房解决更住宅物质层面需求致高品质区中高档楼盘出现断层已发展趋势
2）产品需求特征
保定消费者层较偏爱房型集中三室二室中等面积住宅改善型客户房型求前定提高新产品定追求例越层联排墅等市场高层产品量较少消费者高层产品尚观察阶段中
3）户型面积需求特征
销售调研情况户型面积集中两室两厅（面积90—115米）三室两厅（130—155米）范围现居住条件基集中80左右两室类群期更更舒适户型改善
4）车库储藏室需求特征
保定客户室求走访求室占半数量现售商品房中车库数量提高车位车库5）市场需求分析结
保定市商品房供应集中济型档次中高档消费者改善型消费者需求定程度忽略目前情况需求正简单居住功需求高层次改善型需求转变开发商意识消费者需求特征改变整房产市场正处初级产品中高档产品转型期
定购买力消费者正持币观期阶段高品质产品中高档次市场前景乐观
（六）建售项目类型分析
项目名称
名国际
力高豪园
东方家园
开发商
恒祥房产开发限公司
香港力高集团保定力高置业限公司
诚信房产开发限公司
建筑形态
高层联排墅叠拼独体墅
层
层独体墅联排墅
建筑规模
105万米
553万方米
40万方米
容积率
1
1
13
绿化率
53
33
36
销售均价
2450元米（高层）墅4300元米
1600米
1400米
开盘日期
2002．9
2001年底
2002年6月
销售率
80
80
期层100
力户型
高层（三室两厅两卫170米）
三室两厅130米
二室三室（101148米）
客群
企业附郊县体商
教师企业公务员
教师普通工薪阶层
优劣势
优势1区域位置城市发展方2高档材质3概念炒作 劣势1产品品质高2户型设计单
优势1处市中心位置优越2香港开发商3文化炒作（邻古文化市场）劣势：规模产品档次低景观规划差
优势1军校广场2紧邻河北学文化氛围浓厚 劣势1产品般景观规划
名国际项目部分实景片：
层南面 层北面 高层外檐
第四部分 项目SWOT分析
优势
1块势整规模较便项目规划基础施工
2块道路通达情况良周边道路基成型通达成熟商业中心较方便
3块区位获消费者认政府规划引导方
二劣势
1块周边两条道路快速路商业氛围较差利状况较差
2块受相邻织绒长块影响规划够完整
3块周边生活配套需完善
4块规划容积率高需协调
三威胁
1块面两开发商项目价格低廉项目销售产生定击
2项目面市时块周边拆迁形象佳会影响销售
3 高层市场陌生
四机会
1市场已出现项目水均较落项目引领市场机会
2高端市场空白二次置业客户量存会促进项目销售
3政府外规模开发商支持
第五部分 项目产品描述操作思路
项目发展基调
项目定位：高档改善型市化住宅
项目居住功具完善生活配套优越软件服务型社区项目规划产品设计配件标准配套设施物业服务等围绕增加居住品质提升区市化程度进行
项目发展基调：二次置业群目标客户绝领先市场高品质项目竞争优势现代化市化住宅区形象强调居住舒适度现代感力争该项目发展成保定适宜精英士享受城市生活现代居
项目发展概念线：城市精英汇聚
该定位出发点：
1 市场针拆迁户首次置业群济解困房充斥真正高品质改善型住宅空缺需高品质现代住宅促进市场发展
2 保定作工业商业驻军城市高文化素质高社会位高级理较满足现居住条件着较强改善居住欲时愿意太彰显身份
3 块身规模区位条件保定城市规划引导项目高档高品质高层发展
关定位阐述：
保定历史文化名城时冀中区工业商业中心城市样城市必然许企业界商业界政界军界成功士定位城市精英保定城市灵魂城市力量类群需城市富翁样情显示财富位需起码财富社会位类群更着重追求社会贡献强调够城市带推动性作
保定缺乏真正迎合类群楼盘低档楼盘法动太显露张扬楼盘会退 确立项目现代市住宅定位该类群现居住条件强烈改善提高身份位恰处尊重
竞争定位分析：
高档——区秀兰力高济型项目
改善型——现项目形成强烈
市化——现居住条件幅度提升
现代感——名国际定位提升
城市精英——名国际客户差化
二项目操作思路
考虑项目规模区域市场容量结合公司求项目整体分三期进行开发期开发量保持11万左右计划项目销售周期二年半预计项目高层产品成销售重点
中：
期2004年6月面市产品形式层商业结合少量板式高层考虑复兴中路恒祥北街北部延伸目迅速进入市场销售快资金转动起时聚集气基础
二期2005年3月左右面市部分层洋房重点景观营造提升区档次时推出板式高层产品
三期2005年10月左右市区层呈现基础营造区高档氛围力推高层产品
项目整体土价值逐步提升区层产品呈现价格逐步提高完成整体运作实现利润维持现金流
三项目开发容
根项目规模档次目前土周边设施完备特征决定项目作综合社区进行开发
项目开发容包括：
开发容
规模设想
功
住宅部分
32万左右
分会（社区理中心）
利单独建筑作社区服务中心计划规模600米考虑会合
结合物业理提供百项服务诸快修邮政金融洗衣等针业生活服务
集中会
独立建筑作集中功题会计划规模3200米
社区休闲服务设施结合项目线选择体育休闲文化等高尚题服务容会功初步安排：游泳池健身房阅览室咖啡室棋牌室等
商业街
局部集中商业
社区外型设施计划规模20000米复兴中路街考虑三层商铺形式结合入口考虑安排中型超市形式集中商业街外瑞祥街考虑部分商业街
满足区业生活配套时兼顾外部消费者提供日常购物休闲餐饮等场实现社区外界联系考虑集中餐饮超市休闲娱乐等
双语幼园
约1200㎡
结合业特点控规条件增加区配套提提升区品质
四项目产品特征
1 功特征
项目作高档市化住宅形象开发强调社区带目标客户群现代舒适居住感受强调现居住条件幅度改善功均补充居住功服务
住宅（强调居住功外舒适度区济解困房）——区服务中心（强调居住配套服务便捷更舒适）——会（强调休闲娱乐功提高业生活品质更舒适）——商业街（生活配套服务增加生活便捷更舒适）
切功增加改善型区舒适度该类群现居状况形成强烈
2 规划特征
根项目定位确定项目规划特征：
A 规划强调市现代感适合城市精英士需求特点时充分体现保定新城区规划特征
B 规划结合项目分期结合景观形成定组团
C 规划需考虑集中商业位置形式织绒厂块关系优化处理
D 规划考虑高层位置排布顾高层景观享受时增加区整体空间感
E 社区建筑形式包括：（容积率16左右）
建筑形式
致例
建筑面积
占面积
层建筑（五层半）
365
125万
14万
高层建筑（板式9层11层）
564％
193万
6万
商业（三层商业街集中商业）
58％
2万
会（邻里服务中心）
13％
04万
合计
100％
342万
21223万
3 建筑设计
A 单体充分运现代流行产品全明角窗飘窗合理运等
B 立面追求清新时尚简洁现代风格时具鲜明性区域具备定标识性视觉击力
C 立面材料建议面砖结合涂料丰富外檐视觉感受增加延时性
D 提高户型空间舒适性着重户型细节处理通细节体现品味
E 高层结合防工程安排车库层结合台面停车力争达100％停车率
4 景观特征
产品市场区景观均较单般追求空间假山水系忽略景观均性项目突出改善差异化求突出景观题追求景观均性分布水系景观亮点时讲究营造高层楼宇间高视点景观提供高层产品足够支撑
层部分增强楼销售砝码考虑私院作私空间增加景观营造楼间空间感
5 配套标准
A 现代智化系统
B 中水系统
C 集中采暖
6 配套服务设施
A 1车位户适应目标客户群体现高停车率增加卖点
B 区双语幼园业未教育增加配套提高项目品质
C 会：游泳馆健身房影音室棋牌室功房阅览室等
D 邻里服务中心提供诸型医疗幼托邮政金融租赁厨房洗衣印便利店音出租报刊订阅早餐工具出租气象服务等
E 结合商业提供外设施诸中型超市集中餐饮咖啡厅美容中心金融服务等
7 物业理特征
A 结合区邻里服务中心提供配套服务深化服务理念提高服务质量
B 组织题业俱乐部定期举办种社区活动
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