谨呈：深圳xx实业发展限公司
万豪商业城营销策划方案
深圳市xx物业咨询限公司
目 录
第部分 物业定位
第章 市场调查分析
深圳市总体商业市场背景
二 南山商业市场综述
三 类题市场调研
八卦岭片区典型商场调研
田贝片区典型商场调研
笋岗片区典型商场调研
区域典型商场调研
四 总结分析
第二章 物业发展建议
商场面布局规划设计
铺位分割
道设计
商场流图绘制
二 商场卖场设计
三 商场营品种分区设计
四 商场层租金估算租金价格表制定
五 商场商业营理建议
六 建筑外立面装饰色彩修改建议
七 商场休闲广场规划设计建议
第二部分 招租推广策略
体推广方案广告推广点
二 阶段推广计划时间表
三 组合媒体发布计划
四 销售卖场策划
五 造势手法策划
第部分 物业定位
第章 市场调查分析
深圳市总体商业市场背景
1商场分割铺位销售已风光
轰动时西部电子开业远未达预期东方巴黎法开业统产权商场划分成铺位卖销售形式难度增投资客重新建立起信心难度增强事实彩福厦裙楼商场新佳著名商家进驻发展商惜血1
0年8回报率彩福厦裙楼销售良轻易断言市场接受种商场铺位划分形式
种形式存许问题尚未解决：
* 产权营权统矛盾始终未解决
样业利益保障？旦商家退出商场谁负责重新招租业间利益谁衡？
* 铺位划分细利营者
发展商快销售铺位常常铺位划分细减少铺位总值降低置业门槛扩购买层面实际营者法接受商铺种矛盾通重新划分整合铺位解决导致销售铺位营铺位完全局面旦营客退出重新招租时必引发种矛盾
* 营理水影响商场存活关键素
商场铺位利益相关彼荣俱荣损俱损需商场营理部门统理协调商场做旺发展商商铺分割售出理会营问题导致目前众商场失败直接原
* 发展商否放水养鱼招商工作关键
新商场开业需培育市场时间发展商需营客适优惠增强商场信心吸引进场需发展商段时间承受短期利益损失减免租金理费等措施发展商资金压力较发展商面否坚守难关困惑发展商果放水养鱼租客适优惠商场招满定困难严重会导致法开业发展商届时面更严峻形势
2街铺始终受市场钟爱
述情况街铺产权独立受干扰素少客流量仅受街道流影响生意做长久租金稳定商铺售价稳定高企街铺价值许投资客营者认易受市场追捧
3专业市场增竞争更加激烈
订立明确题走专业化路线吸引客户专业市场越越
做专业市场需定条件成功：
* 资源优势
* 规模交通配套等身硬件条件
* 放水养鱼持续发展策略
* 竞争手潜竞争手相具较优势
* 较强昭示力
* 原单纯赖批发客户应具备较周边零
售客户积聚气
* 专业商业营理
* 充足资金储备
满足述全部项条件专业市场成功：享誉全国赛格电子配套市场华强北众电子生产商集结资源优势配合便捷交通畅旺气较强昭示力等综合优势发展起逐步发展成辐射全国专业市场
说专业市场成功案例更专业市场身缺乏述条件具备较优势竞争中惨遭淘汰做痛苦挣扎
4二层物业销售难度
出售商业物业开放式商场独立式商铺二层部分销售困难终通招租解决
二 南山商业市场综述
1 南山商业市场面历史契机
深圳城市中心西移滨海道建成通车西部跨海桥规划予南山商贸物业发展历史契机南山房产市场整体火爆直接成南山商贸物业发展澎湃动力南山居住市区班已成部分深圳时尚生活着南山商业需求日递增南山商贸物业两年呈现出派旺销景象南山购物环境日渐改善条件南山商贸物业彻底改完全区域消费特征力辐射宝安周边区吸引港前购物前景奢
2 南山商业市场消费群体分析
满足市场需求 南山口现时售建营业商服物业总量例南山商服物业未发展中满足商业发展需满足消费者良购物休闲环境姿彩琳琅满目购物场需求南山建售商服物业逾２０万方米截止年底商服物业空置量达７．５６万方米二项相加南山未年商服物业供应量达２７．５万方米南山居住口４５万均拥０．６０方米商服物业种例远高区商业配套例南山未商服物业发展中定位形成身特色强力吸引居民消费满足居民需求重中重
辐射周边居民 周边指科技园西丽宝安历史南山三区着千丝万缕联系商业更相互补充南山年商业发展中已形成商场龙头成熟商圈科技园西丽宝安商业显成规模具特色档次南山三区交通方便路程间联系较理相信未南山商服物业发展中吸引周边居民加入商场消费群体中
吸引港购物 罗湖区已成港置业购物理想区域已成争事实港天罗湖包包购物已成罗湖东门老街购物商场景观港前罗湖购物港便利达罗湖港罗湖商服物业较深入解罗湖购物环境已接达香港水着西部跨海桥建成开通南山香港距离缩短坐车需十分钟数港便利前南山方面跨海桥开通吸引港南山置业居住居住南山港增加商业消费需求方面交通便利通关方便两物价差南山购物环境日臻完善会部分港购物区域转移南山南山商业需求总量增加商业发展步入更高台
3 南山商圈状况分析
南山商服物业分布呈商圈交通干线分布特征特商圈分布南山商业发展龙头商场带动作估量已南山形成：
乐沃尔玛中心商圈
家乐福中心商圈
女国愉康商城中心商圈
三商圈南山商业发育成熟繁华区项目位乐沃尔玛中心商圈称沃尔玛商圈商圈目前发展具潜力仅档次高知名度高强消费支撑力号召力型商场加电期加盟该商圈更具分量外项目
—万豪商业城相佳腾电器城定规模商场家题侧重该商圈营业态丰富
4 南山商业街道分布状况分析
南新路
南山老城区流量商业繁荣低档业态样
常新路
商业繁荣业态样餐饮业发达家乐福商场
南山道
流量服务周边居民区愉康超市女国
南油道
商业前景档次较高型商场海雅百货沃尔玛佳腾万豪等交通干线聚气分布分散
登良路
业态五金配件汽车修理装饰材料较发达
环路
聚气基商业东方巴黎售
东滨路
商业繁荣业态样着海批住宅兴起众商家
结：表出南油道商业目前档次高较集中形成南山华强北势
5 南山商业供应量分析
进年蛇口沃尔玛购物广场南新路女世界姊妹城南山商业文化中心海雅百货新形象商场先开张营业西部电子商场佳腾电器城万豪商业场东方巴黎服装城等商服物业铺天盖广告宣传层出穷种促销活动开展形成南山商服物业争抢市场火爆场面
截止年半年南山建售商服物业逾２０万方米中总建筑面积１０００方米南城购物广场西部电子时代广场万豪商业城南油佳腾电器城东方巴黎时装城女世界南山分店姊妹城南景园商场仓前锦福苑商场富嘉名阁商场陆庄园商场星海名城期商场国兴苑商场等十家中年十月前开业商场五家十家售建型商场题商场宣传鲜明界定划分终端目标消费群
深圳市全市商服物业区域构成例中南山区年商服物业施工面积占全市１７％新开工面积占全市１４％竣工面积占全市１２％楼花销售面积占全市１４％数表明南山商服物业已成深圳商服物业中组成部分南山商服物业稳步发展南山区商业环境日臻完善提供基条件
项目名称
位置
商场面积
（M2）
入伙时期
营项目
南城购物广场
南新路
30000
200010
百货精品
展西部
电子时代广场
南油道学府路交界处
16639
20006
电脑通讯办公动化音响器材
苏豪名厦商场
桃园路南新路
2000
20004
深圳秭妹购物城
桃园路
5000
20005
服装女性产品
南贸市场
桃园路
8283
200010
商品批发肉菜市场
仓前锦福苑裙楼
南新路学府路
5000
200012
万豪商业城
南油道
15000
200010
家居广场
南油金晖家居广场
南油道
10000
20005
电脑音通讯器材家电台湾高档家具
东方巴黎时装交易广场
环路南山
14478
200010
尚未开业
女国南山分店
桃园路南新路
3000
199912
女性童品
女世界南山分店
桃园路南新路
3600
20004
女性童品
沃尔玛蛇口分店
南油道环路
3000
20004
百货超市
海雅百货
南油道滨海道
35000
20001
百货商场
6 南山商业商业特征分析
* 档次低规模营品种全
造成南山商业气氛淡重原南山商服市场包括乐家乐福愉康仓储商场总体商业规模三家商场营业面积加起2万余方米加类商铺门店总商业面积约20~30万方米商业集中分布南头南油广阔区域十分分散采铺式营营种商品品种较少档次较低显较零乱服装例已倒闭金太阳商业城南新路口南新时装商场登良路登良选商场营低档时装乐购物广场新开业女国南山分店海雅百货外难见较高档商品
外千家营饮食日百货鞋帽服饰珠宝钟表五金交电器件低档家私商铺门店常兴路商业街等
* 商圈形象未深入心气旺
滨海道通车罗湖班南山居住成部分梦想现南山居住福田罗湖购物活生生现实商场相隔较远中间商铺成气候相部分市中心区甚罗湖购物特科技园中高收入者部分身居南山少南山商业发展作贡献必日常品外购买衣物电脑家电家具等南山均首选甚压根没想南山统计华强北东门购物南山例达25％部分相购买力消费者分流疑南山商业发展损失
* 整体规划分散零乱统布局
南山购物遇家卖皮鞋紧邻家卖五金配件饮食店饮食店隔壁卖陶瓷建材情况设统规划住宅楼底层改建商铺种特零乱感觉
7 南山商业发展趋势分析
众发展商眼光盯南山住宅开发时精明发展商早瞄准南山商服市场两年南山商服楼盘推出速度快规模档次高非年堪拟14商服楼盘竣工入伙开业面积20万M2部分商场面积均5000M2千家新推商铺门店招租商业房面积达40000M2南油购物公园南城购物广场南姊妹购物城家乐福海雅百货万豪商业城乐购物广场沃尔玛筹建中天虹商场等联成片形成完整商业圈南山商业文化中心规划中面积287500M
2商业房全面建成南山商业圈真正东门华强北三足鼎立强势互动
* 型题商城粉墨登场
年7家型题商城开业西部电子时代广场集电脑通讯办公动化音响器材电子元配件电子玩具网络系统体专业化电子配套市场姊妹购物城营全品牌女性服装题商城女国女世界女性品牌题早已深心南油佳腾电器城率先南山开电器题商城先河
* 型综合类商场问世惨淡营
海雅百货规模35000M2海雅百货开业前南山尚家型百货商场起点高规模营品种齐全规划型停车位营理念操作手法全新突破受周边气影响尚处惨淡营中
* 品牌商家举抢滩登陆
女国购物城南山分店年底开业年女世界南山分店沃尔玛购物广场相继登台亮相特沃尔玛蛇口分店坐镇蛇口南油交汇处深圳规模沃尔玛购物广场形金字招牌强凝聚力必够蛇口南油南头三块断档商网紧密衔接片区十家分散商家统商业形象重新展现老牌劲旅乐购物广场沃尔玛肩立逐鹿南山商圈辐射关外带旺南山商圈气力提升整体形象
* 南山商圈架构重组
商圈商家变密集两家超市导商业格局破综合类商场题商城专业商场仓储式商场均登台唱戏抢夺领班权南城购物广场姊妹购物城女世界中心南新路口商业区西部电子愉康商场女国购物城中心愉康商业区沃尔玛乐万豪商业城南油佳腾电器城电中心沃尔玛商业区家乐福海雅百货承南启北形成完整商业圈
* 南山商业中高档方发展
滨海道通车创世纪滨海花园鸿瑞花园招商海月花园中海丽苑海典居海珠城等住宅区业规模入住加科技园深片区原中高收阶层存西部硅谷跨海深港桥通车宏伟蓝图商家断里中高档市场规划中南山商业文化中心南油购物公园均规模住宅商业房开发南山商圈充满限商机
* 竞争激烈导致商家断新促销手段
家乐福超市进驻南山名气愉康商场改仓储式商场断增加营品种改善购物环境两家商场均出低价招牌力争价取胜招徕更顾客
海雅百货开业浅水湾里开艘航空母舰（家乐福乐愉康商场三家商场加起够海雅百货面积）南山商圈竞争压力激增目前家乐福乐海雅百货三家商场开通免费接送选购物巴种样购物送礼集团购物热线优惠促销活动断出笼取悦消费者吸引口头客举措更消费者种帝感觉乐购物广场推出真心换真情活动果消费者乐购物广场遇雨没购物获赠雨伞周回想见消费者中获更方便实
三 类题市场调研
* 八卦岭片区典型商场调研
居家装饰城：开业时间较长已开二三期中二期位八卦路2栋相厂房均2层层面积约1400方米生意甚红火层营种装饰材料品种齐全二层众家居设计公司名气：怡庭雅庭吉祥意居众创典居等公司三期位八卦三路国际展览中心相开业层生意般均独立收银讲价铺位面积2060米等租金水约160元米
雅居装饰城：位八卦四路已开业四期居家装饰城毗邻生意规模布局营品种等均居家相八卦岭缘优势便利交通成行成市规模效应廉价仓库蓬勃发展起租金水约128元米
八卦岭装饰材料城：居家装饰城面位工业区街档次较居家低规模层面积约1000方米气旺生意较惨淡指旁边鹏基厦招商带旺生意营品种十分齐全
* 田贝片区典型商场调研
金丽家居广场：田贝金丽家居广场营业面积逾２万方米商品家庭装修工序呈递进式布局
金丽家居广场
营范围
1F：砖马桶淋浴房摩浴缸木板水龙头门锁等
2F：橱柜木门布艺木板洁具
3F：灯饰布艺床品橱柜毯
4F：家私家装设计公司
理费
30元月全包
实率
5060
租期
1年
档次
中高档
外辟出专门装饰设计中心该中心市建设局市装饰行业协会负责理老字号雅庭装饰公司首数十家正规家庭装修公司资深设计师现场演示
金丽深圳家居装饰市场典范作先进商业理量商业宣传推广合理面布局明确功分区口价招租策略质量保证等手段均显示出身实力处处走行业前列学榜样
* 笋岗片区典型商场调研
香江装饰广场：位宝安北路市场旁规模营划分细致理严格商场6层总面积约60000方米现已开业租户独立收银营
香江装饰广场
营范围
1F：精品家私橱柜城瓷片洁具
2F：陶瓷城：瓷片洁具淋浴房蒸气房摩房
五金
3F：板城：板门类铁艺毯墙纸
4F：灯饰城：灯饰工艺品布艺
理费
28元月
实率
60
租期
1年
档次
中高档
铺位面积
2080米等
香江装饰城：位梅园路层面积约3500方米营品种齐全生意错独立收银
香江家具城： 位宝安北路香江装饰广场旁边营类家具：沙发桌椅床餐台等种普通家具少量高档家私
* 区域典型商场调研
金晖题商场：位南油道项目相位置该商场原电器题商场转型转家具装饰商场
金晖题商场
营范围
1F：通信产品电子类产品
2F：电器音响类产品
3F：橱柜等家居品
4F：罗敏娜家私
理费
15元月包空调费水电
实率
50
租期
3年
档次
中档
铺位面积
柜台4080米等
海雅百货：家位滨海道南山道交汇处商城海雅集团投资三亿元修建超型百货商场八层总面积３．５万方米目前深圳西部百货商场时市单体面积商场海雅百货外观气势雄伟部装修豪华四周广场宽阔停车位充足种配套设施十分完善
海雅百货营品种样齐全场分设型超市精品世界时装商场男士品家商场童天美食广场等真正实现站式购物海雅百货斥巨资设置太空娱乐城集智力开发娱乐体新鲜刺激深圳独树帜海雅百货实行会员制理公司承诺商品价格高市区类商场相货品基础会员实行约百分五会员优惠时开展丰富彩会员活动啤酒竞饮书法赛会员联欢等吸引会员入会更服务消费者电话订货送货门免费修补等外海雅百货开设购物巴士免费接送顾客
四 总结分析
1 深圳家装市场集中：八卦岭笋岗田贝带南山目前尚家装市场项目应抓住机会点
2 目前居家雅居首八卦岭家装市场规模具市场号召力租金较贵生意较项目相没太优势
3 金丽家居广场许值鉴方商场布局功分区广告推广方面较先进
4 海雅百货营理种促销手段方面值鉴学
第二章 物业发展建议
商场面布局规划设计
* 商场格局设计
独立收银商场中部开放式格局相铺位间隔板高度
1113米墙四周采取半开放式封闭式格局
* 铺位分割（见附图）
铺位标准面积分割具体招商操作时根商家实际需相商铺合铺位面积20米40米两种
* 道设计（见附图）
商场布局紧凑道适宜宽否易积聚
气成功商场必杀招
商场道设计：
门电梯口通道宽度20米视消防求
道（次道）宽度12米
样做购物者觉商场商品集中气鼎旺提高商场面积率增加商场租金收入
* 商场流图绘制（见附图）
二 商场卖场设计
* 背景音乐：刘德华演唱亲爱马桶
* 商场装修标准：天花部分装厅余部分吊顶空调喷淋系统裸露空调简单锡纸包装天花统喷白12层板铺厅通道铺位部分商家行处理34层板全部铺浅色防滑釉面瓷砖全场色彩明快方视觉空间开阔通透感
* 商场电：面预留电插座
* 广告灯箱：柱子简单刷白做广告灯箱堂醒目位置做灯箱广告位租送
* 标识导示系统：层电梯口设功分区营品种牌洗手间指示电梯紧急出口指示等
* 休闲设施：电梯附位置较宽松方设置休闲椅供购物者休息
* 促销气氛营造：种颜色彩带装饰形成色彩缤纷热闹喜庆气氛利销售良购物心情培养
* 楼楼商品做广告：层三种颜色彩旗代表二三四层商品标明：## 商品请？楼推销面产品二层两种颜色彩旗三层种颜色彩旗推荐四层产品
三 商场营品种分区设计
* 商场营品种力推荐方案：
1F 洁具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龙头毛巾架）
2F 橱柜 木板 石材 五金（手锁） 防火板 塑钢门 窗
3F 布艺 毯 墙纸 文化石 艺术墙面 涂料 油漆
4F 灯具 饰品 铁花 艺术玻璃 艺术天花 装饰公司
中兰色字体营品种该层力品种辅助品种
种方案根实际招租情况进行调整变化会引起述变化条件：
1） 果某层已租满属该层营品种范围商家想进驻原放面层：陶瓷商家众果层已招满考虑部分陶瓷类商家放二层
2） 果遇相知名品牌户欲进驻营品种相符楼层视实力行业影响力提出条件否苛刻适满足求：某知名品牌木板商家想租层提升商场档次增加品牌号召力放宽条件满足求种情况应严格控制否会影响整商场营分区状况造成混乱
3）正规装修公司家居商场种促进作利老百姓装修条龙服务建议层招12家
4）招满加辅助类营品种
* 商场营品种占例分析
三家居市场营品种商家数目例表
市场名称
商品名称
金丽
居家
雅居
洁具
85
12
36
浴室
46
5
36
陶瓷
46
15
48
木板
170
22
182
厨柜
108
8
121
浴室五金
47
五金
39
10
73
涂料
31
7
36
玻璃
23
2
36
布艺
108
3
24
灯饰
77
48
铁艺
23
3
36
门
85
3
60
石材
16
墙纸
23
5
73
天花
16
2
24
毯
16
2
12
装饰品
16
1
24
炉具
23
三家居市场营品种占面积例表
市场名称
商品名称
金丽
居家
雅居
洁具
130
15
60
浴室
120
9
60
陶瓷
80
18
150
木板
150
25
180
厨柜
100
6
130
布艺
100
10
80
灯饰
60
5
60
门
90
0
120
170
12
160
参两表粗略制定商场类营品种例占例分配面积品种产品铺位求条件摆放位置营品种位置分区情况附图中标明辅助类产品数量求面积具体招租程中灵活安排
四 商场层租金估算租金价格表制定
* 理性租金—市场较法租金
通商场租金分析较利市场较法确定商场理性租金
定义：规模营品种相似商场（金丽香江）理位置接商场（金晖）租金定参考价值
表：商场租金价格较表
名称
楼层
金丽
（元M2）
香江
（元M2）
居家
（元M2）
金雅
（元M2）
金晖
（元M2）
达利
（元M2）
1F
120
158
130
8098
118138
100
2F
70
98
48
90
3F
45
88
58
4F
30
48
详
表：通商场租金较项目理性市场接受风险性较种租金价格制定：
1F 110元M2
2F 90元M2
3F 40元M2
4F 35元M2
* 年8回报率推算出理租金
公式：月租金销售单价*812 推算租金 ：
表二：理租金表
均价（元M2）
租金（元M2）
1层
24674
160
2层
16022
106
3层
12016
80
4层
11415
76
* 改变商场率引起调整租金
商场原设计通道宽度18米15米现调整12米15米减低商场公摊面积时招租重新划分商场铺位原部分通道改变成新铺位增加面积两者影响结果相加粗略计算增加5率新增面积换算成租金层总面积方米租金约降6元钱
述层租金价格改：
表三：调整理租金表
租金（元M2）
租金（元M2）
1层
160
154
2层
106
100
3层
80
74
4层
76
70
总结：显然表通回报率推出理租金值市场较法出理性租金值相差尤1层4层租金明显偏高市场价果表三租金进行实际招租话市场商家势必接受会招商工作利着4条考虑建议商场租金：
第条：放水养鱼培育市场招租工作关键需商
家信心毕竟市场开拓者定风险
第二条：租金偏高招满开业商场难长久
兴旺市场成熟情况高租金疑
商家生意难做异杀鸡取蛋
第三条：租金年68甚10租金递增
第年商场租金适定低等第二年
市场做旺提租金迟
第四条：果租金定高金丽香江等知名家居商场持
甚高竞争优势
呢？出现招租周期长推广难度等问题风
险宜采取
表四：建议租金表
市场较租金（元M2）
理租金
（元M2）
建议租金
（元M2）
1层
110
154
120
2层
90
100
90
3层
40
74
60
4层
35
70
45
表建议租金仅部认购价部认购期视市场反应时做出调整果市场接受需调低市场反应良租金马涨价
外租期建议1年租约1年1签处：时灵活根市场变化租金进行调整租客讲放心（担心年租金递增值太高承受起）
理费市场调查情况数3040元间建议商场理费30元左右空调费水费全包电费理
五 商场商业营理建议
* 高薪聘请金丽家居广场总理副总商场总理负责全面营理工作快速增加理验鉴完善理机制
* 商场外搞促销吸引气：放置抽奖转盘商场购买商品顾客参加抽奖精美礼品送礼品费商家分摊
* 聘请位年轻貌美模特身着泳装橱窗豪华摩浴缸洗澡肯定吸引气引起轰动效应
* 进行种样抽奖促销活动制造热卖气氛造节节型商场制胜法宝
* 设置商场购物专车车身做广告南山入伙刚刚入伙楼盘间转悠方面商场拉客方面起广告宣传作
* 商场外墙遇南山某楼盘入伙巨型条幅祝贺商场造声势提高知名度招揽该楼盘住户前购物举两
六 建筑外立面装饰色彩修改建议
* 建议外立面挂醒目广告牌列明层营品种功分区等形成良导示系统
* 层外玻璃幕墙保持通透适高度悬挂08米高灯箱统装修格式写入驻品牌名称品牌广告提升商场档次增加吸引力
七 商场休闲广场规划设计建议
* 广场面硬注意面颜色搭配图案拼制种植少量观赏树木（高度适中遮挡视线）增加景观识性
* 休闲椅设置吸引气留住顾客
* 砍掉门前道路绿化树开阔广场视野增强商
场昭示力
第二部分 招租推广策略
体推广方案广告推广点
1市场定位
招租客户投资客户完全仅仅需发展商远景进行虚幻承诺更重眼前实实利益
：什里？
没生意赚钱？
会会年半载需离开？
吸引租客必须具实实利益吸引
设定物业招租市场定位：
应南山开发商业营变革浪潮
应运生核心区位型家居题商场
定位释义租客前理：
* 什南山？应南山开发浪潮
着交通条件改善城市西移步伐明显加快年南山年新开发面积逐年升现已占全市新开发面积半蔚蓝海岸星海名城招商海月等数十万米型社区断涌现家居品销售中心转移势趋
* 什选：
A 南山区核心位置沃乐玛商圈
B 南油道旁昭示力强劲
C 20000万方米超规模
D 题化商场营
2题推广核心方案
谓题推广核心方案租客户终做生意角度出发租客现实需前提条件租客消费心理价值取租客审美情趣作参例租客容易接受方式采理性诉求感性渲染相结合方式动客户表现核心该表现核心直接影响租客否进场物业包装奢华讲天讲讲楼消费者会漂亮词语买楼？物业推广漂亮基础品味点简洁明根重讲清楚客户带利益提供相应证明动客户心
A 区位
题诉求：困守罗湖杀入南山？
生存发展？
市区南山？进攻防守？
谁想抢占市场份额？谁想永续营？
南山家居蛋糕容错
提供客户利益：南山5年千万方米开发量家居市场规模
百亿
证明：* 楼盘列表（含LOGO开发面积总户数入伙时
间）例蔚蓝海岸80万方米星海名城80万
方米招商海月40万方米等
* 开发图片列表
B 商圈
题诉求：南山华强北里？然沃尔玛商圈
提供客户利益：位处南山开发核心位置龙头商家率先出击生
意然做发展潜力生意然久
永续营梦
证明：* 区位图表现开发楼盘环绕身旁交通必达
* 型商家捷足先登沃尔玛南山电金晖家居
广场
C 位置昭示力
题诉求：南油道咽喉物业形象深入民心
提供客户利益：南油道车车街面长商场短时
间树立知名度吸引客户前选购生意机会
证明：* 物业南油道背景图牌
* 南油道交通汇总表（含巴中巴）
15时车流量统计表
D 规模题商场
题诉求： 20000方米专业商场设计规模优势明显
提供客户利益：专业组织专业营销形成规模效应客户家庭
装修必站气派堂开间方正实电梯
扶梯观光梯数量充足度充足空调舒适
等完全装饰市场黑乱脏购
物环境必吸引客户三回头
光顾增加生意机会
证明：* 深圳装饰协会秘书长业士发表公开讲
话物业前景充满信心
* 深圳装饰协会会员单位
* 金丽模式特点
E 完美商业规划适应时代潮流
题诉求：商业营销新革命客户常
提供客户利益：改变南山商铺格子间现状全面商场开放式
格局设计细致流规划贯穿全场令客户逛遍
商场角落客户累然愿意常
证明：* 传统零售业代表天虹商场策划部理发表公开讲话
* 商场流规划图
* 专设南山重点楼盘样板间首层洁具专卖区设蔚蓝
海岸星海名城招商海月花园城等八楼盘洗
手间样板区
F 专业商业营理
商场住宅更需售服务住宅没物业理会
跌价商场没专业商业营理甩手掌柜成事
定会关门
题诉求：商场家您财源广进基础
提供客户利益：商场专业营理预留充足宣传广告费
专设交楼直通车形象宣传车南山新盘入
伙交楼直通车动前迎客门租客接生
意广开客源
营业时间9：30晚9：30适应南山客户特
点增加生意机会 提供成低廉仓库
解决家顾忧
证明：承诺方式展现
G 放水养鱼策略租金39（仅示意）元起
题诉求：39元钱抢占南山市场制高点
提供客户利益：价廉物美购物决策重环
证明：算帐分评分方式展现
租金高生意少
罗湖租金罗湖生意物业租金生意
3物业命名
物业命名恰产品品牌良品牌博消费者强烈忠诚增加产品价值
物业命名集美堂 国际名店家居广场
集美堂 家居新生活广场
1) 集美：集美丽堂
2) 堂：富丽堂皇
3) 新生活：针年新生活运动南山新兴住宅区客户讲求文化品味情调特点设
4) 集美堂家居新生活广场组合起形象现代气品味
万豪 金丽家居广场
1） 万豪原名称
2） 金丽展现商场部营形式蕴含金丽关联联想
3） 引发金丽负面反应市场追者形象带低价格联想方租金金丽没区甚部分租金高手情况名称宜
综分析：司推荐名称：
集美堂 国际名店家居广场
集美堂 家居新生活广场
二 阶段推广计划时间表
阶 段
日 期
工 作 容
负责
方案确定
115—116
确定方案广告公司
世浩世方
资料
准备期
117—120
外立面设计便快进行施工
广告公司
世方
世浩世方
广告公司
世方
世浩
世浩世方
世方
印刷礼仪公司
世方广告公司
广告公司
117—120
面图专业绘制
120124
售楼处包装文件设计
120124
售楼处外包装文件设计
116120
联络装饰协会明协会成会员邀请关负责讲话
116—120
联络天虹商场关负责讲话
116—120
联络23家知名品牌发表商场赞赏观点
120—21
折页设计
21—25
印刷制作完成
21—28
商场VI手册设计
员
116
销售理位
世方
世方世浩
120
销售员位
116—118
查家居零售商名录址电话负责
116—120
印文件联络装修公司洽谈商场招标商家进场意愿
116—124
征求租客意见租金摸底
116—21
编制销售培训百问
24
培训考试
21—28
租金销售价格表制定
21—26
售楼处布置气球等
26
全部员进场
三 组合媒体发布计划
阶 段
日 期
工 作 容
负责
形象认知期
115—120
确定条幅容制作悬挂
世方礼仪公司
115—120
联络巴士公司车体广告事宜
世方世浩
21—215
楼体立面形象展示
世浩
213
晚报文章—南山呼唤型家居题商场
广告公司世方
214
南方市报—南山家居市场蛋糕谁饮头啖汤
广告公司世方
214
南方市报零售业营销新革命
广告公司世方
214
商报—销商谈南山家居市场
广告公司世方
215
商报—百姓谈南山家居市场
广告公司世方
216
广告坛预告
广告公司
217
南山家居市场坛
讲：装饰协会会长天虹理世浩世方
220
专家坛
世方广告公司
面广告
215
商报 14彩
世方广告公司
218
南方市报 14套红
世方广告公司
218
暂略
世方广告公司
四 销售卖场策划
1 售楼处面积：建议面积空间容易积聚气客户气氛热烈易造成热销火爆销售气氛
2 展板设计：题南山众型住宅社区做家居装饰市场庞消费市场支撑前景广阔生意肯定客户强烈视觉击面墙列张表注明南山八楼盘建筑规模户数入伙时间等
3 展板设计：题商圈概念附沃尔玛乐电等商场绘制成图客户展示该商场处商圈优势价值升空间身优越理位置发展潜力
4 售楼处背景音乐：刘德华亲爱马桶适合场合音乐
5 VI系统展示：售楼处摆放套广告公司设计出完整VI系统册子供顾客翻阅售楼员展示讲解
五 造势手法策划
南山商业市场已东方巴黎等铺位分割销售做法搞坏市场客户种销售方法已基失信心果商场希销售成功话定根解决掉问题否商场真正开起进做旺样根消买家顾虑确保利益
招租成功火爆商场成功开业证明广告会购铺者极信心支撑
招租视整营销程重头戏通种媒体组合进行量造势宣传：车体广告报纸软性文章现场包装广告坛等等手段详见章第三部分组合媒体发布计划
造势点：
* 项目招租广告目证明发展商实力树立租客信心找门推销必然便宜高租金形象符
* 时认项目广告推广必须牌面高频度定时间段持续进行伴强力新闻炒作终目出售必须客户产生强力信心投资商场铺位非常前途租家家然投资
l 认商场终购买者必定周边南油蛇口等南山客户南山报南山限电视台应发布述信息销售做铺垫具体发布时间视2月8日前招租情况摸底情况行制定
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谨呈：深圳xx实业发展限公司
万豪商业城营销策划方案
深圳市xx物业咨询限公司
目 录
第部分 物业定位
第章 市场调查分析
深圳市总体商业市场背景
二 南山商业市场综述
三 类题市场调研
八卦岭片区典型商场调研
田贝片区典型商场调研
笋岗片区典型商场调研
区域典型商场调研
四 总结分析
第二章 物业发展建议
商场面布局规划设计
铺位分割
道设计
商场流图绘制
二 商场卖场设计
三 商场营品种分区设计
四 商场层租金估算租金价格表制定
五 商场商业营理建议
六 建筑外立面装饰色彩修改建议
七 商场休闲广场规划设计建议
第二部分 招租推广策略
体推广方案广告推广点
二 阶段推广计划时间表
三 组合媒体发布计划
四 销售卖场策划
五 造势手法策划
第部分 物业定位
第章 市场调查分析
深圳市总体商业市场背景
1商场分割铺位销售已风光
轰动时西部电子开业远未达预期东方巴黎法开业统产权商场划分成铺位卖销售形式难度增投资客重新建立起信心难度增强事实彩福厦裙楼商场新佳著名商家进驻发展商惜血1
0年8回报率彩福厦裙楼销售良轻易断言市场接受种商场铺位划分形式
种形式存许问题尚未解决：
* 产权营权统矛盾始终未解决
样业利益保障？旦商家退出商场谁负责重新招租业间利益谁衡？
* 铺位划分细利营者
发展商快销售铺位常常铺位划分细减少铺位总值降低置业门槛扩购买层面实际营者法接受商铺种矛盾通重新划分整合铺位解决导致销售铺位营铺位完全局面旦营客退出重新招租时必引发种矛盾
* 营理水影响商场存活关键素
商场铺位利益相关彼荣俱荣损俱损需商场营理部门统理协调商场做旺发展商商铺分割售出理会营问题导致目前众商场失败直接原
* 发展商否放水养鱼招商工作关键
新商场开业需培育市场时间发展商需营客适优惠增强商场信心吸引进场需发展商段时间承受短期利益损失减免租金理费等措施发展商资金压力较发展商面否坚守难关困惑发展商果放水养鱼租客适优惠商场招满定困难严重会导致法开业发展商届时面更严峻形势
2街铺始终受市场钟爱
述情况街铺产权独立受干扰素少客流量仅受街道流影响生意做长久租金稳定商铺售价稳定高企街铺价值许投资客营者认易受市场追捧
3专业市场增竞争更加激烈
订立明确题走专业化路线吸引客户专业市场越越
做专业市场需定条件成功：
* 资源优势
* 规模交通配套等身硬件条件
* 放水养鱼持续发展策略
* 竞争手潜竞争手相具较优势
* 较强昭示力
* 原单纯赖批发客户应具备较周边零
售客户积聚气
* 专业商业营理
* 充足资金储备
满足述全部项条件专业市场成功：享誉全国赛格电子配套市场华强北众电子生产商集结资源优势配合便捷交通畅旺气较强昭示力等综合优势发展起逐步发展成辐射全国专业市场
说专业市场成功案例更专业市场身缺乏述条件具备较优势竞争中惨遭淘汰做痛苦挣扎
4二层物业销售难度
出售商业物业开放式商场独立式商铺二层部分销售困难终通招租解决
二 南山商业市场综述
1 南山商业市场面历史契机
深圳城市中心西移滨海道建成通车西部跨海桥规划予南山商贸物业发展历史契机南山房产市场整体火爆直接成南山商贸物业发展澎湃动力南山居住市区班已成部分深圳时尚生活着南山商业需求日递增南山商贸物业两年呈现出派旺销景象南山购物环境日渐改善条件南山商贸物业彻底改完全区域消费特征力辐射宝安周边区吸引港前购物前景奢
2 南山商业市场消费群体分析
满足市场需求 南山口现时售建营业商服物业总量例南山商服物业未发展中满足商业发展需满足消费者良购物休闲环境姿彩琳琅满目购物场需求南山建售商服物业逾２０万方米截止年底商服物业空置量达７．５６万方米二项相加南山未年商服物业供应量达２７．５万方米南山居住口４５万均拥０．６０方米商服物业种例远高区商业配套例南山未商服物业发展中定位形成身特色强力吸引居民消费满足居民需求重中重
辐射周边居民 周边指科技园西丽宝安历史南山三区着千丝万缕联系商业更相互补充南山年商业发展中已形成商场龙头成熟商圈科技园西丽宝安商业显成规模具特色档次南山三区交通方便路程间联系较理相信未南山商服物业发展中吸引周边居民加入商场消费群体中
吸引港购物 罗湖区已成港置业购物理想区域已成争事实港天罗湖包包购物已成罗湖东门老街购物商场景观港前罗湖购物港便利达罗湖港罗湖商服物业较深入解罗湖购物环境已接达香港水着西部跨海桥建成开通南山香港距离缩短坐车需十分钟数港便利前南山方面跨海桥开通吸引港南山置业居住居住南山港增加商业消费需求方面交通便利通关方便两物价差南山购物环境日臻完善会部分港购物区域转移南山南山商业需求总量增加商业发展步入更高台
3 南山商圈状况分析
南山商服物业分布呈商圈交通干线分布特征特商圈分布南山商业发展龙头商场带动作估量已南山形成：
乐沃尔玛中心商圈
家乐福中心商圈
女国愉康商城中心商圈
三商圈南山商业发育成熟繁华区项目位乐沃尔玛中心商圈称沃尔玛商圈商圈目前发展具潜力仅档次高知名度高强消费支撑力号召力型商场加电期加盟该商圈更具分量外项目
—万豪商业城相佳腾电器城定规模商场家题侧重该商圈营业态丰富
4 南山商业街道分布状况分析
南新路
南山老城区流量商业繁荣低档业态样
常新路
商业繁荣业态样餐饮业发达家乐福商场
南山道
流量服务周边居民区愉康超市女国
南油道
商业前景档次较高型商场海雅百货沃尔玛佳腾万豪等交通干线聚气分布分散
登良路
业态五金配件汽车修理装饰材料较发达
环路
聚气基商业东方巴黎售
东滨路
商业繁荣业态样着海批住宅兴起众商家
结：表出南油道商业目前档次高较集中形成南山华强北势
5 南山商业供应量分析
进年蛇口沃尔玛购物广场南新路女世界姊妹城南山商业文化中心海雅百货新形象商场先开张营业西部电子商场佳腾电器城万豪商业场东方巴黎服装城等商服物业铺天盖广告宣传层出穷种促销活动开展形成南山商服物业争抢市场火爆场面
截止年半年南山建售商服物业逾２０万方米中总建筑面积１０００方米南城购物广场西部电子时代广场万豪商业城南油佳腾电器城东方巴黎时装城女世界南山分店姊妹城南景园商场仓前锦福苑商场富嘉名阁商场陆庄园商场星海名城期商场国兴苑商场等十家中年十月前开业商场五家十家售建型商场题商场宣传鲜明界定划分终端目标消费群
深圳市全市商服物业区域构成例中南山区年商服物业施工面积占全市１７％新开工面积占全市１４％竣工面积占全市１２％楼花销售面积占全市１４％数表明南山商服物业已成深圳商服物业中组成部分南山商服物业稳步发展南山区商业环境日臻完善提供基条件
项目名称
位置
商场面积
（M2）
入伙时期
营项目
南城购物广场
南新路
30000
200010
百货精品
展西部
电子时代广场
南油道学府路交界处
16639
20006
电脑通讯办公动化音响器材
苏豪名厦商场
桃园路南新路
2000
20004
深圳秭妹购物城
桃园路
5000
20005
服装女性产品
南贸市场
桃园路
8283
200010
商品批发肉菜市场
仓前锦福苑裙楼
南新路学府路
5000
200012
万豪商业城
南油道
15000
200010
家居广场
南油金晖家居广场
南油道
10000
20005
电脑音通讯器材家电台湾高档家具
东方巴黎时装交易广场
环路南山
14478
200010
尚未开业
女国南山分店
桃园路南新路
3000
199912
女性童品
女世界南山分店
桃园路南新路
3600
20004
女性童品
沃尔玛蛇口分店
南油道环路
3000
20004
百货超市
海雅百货
南油道滨海道
35000
20001
百货商场
6 南山商业商业特征分析
* 档次低规模营品种全
造成南山商业气氛淡重原南山商服市场包括乐家乐福愉康仓储商场总体商业规模三家商场营业面积加起2万余方米加类商铺门店总商业面积约20~30万方米商业集中分布南头南油广阔区域十分分散采铺式营营种商品品种较少档次较低显较零乱服装例已倒闭金太阳商业城南新路口南新时装商场登良路登良选商场营低档时装乐购物广场新开业女国南山分店海雅百货外难见较高档商品
外千家营饮食日百货鞋帽服饰珠宝钟表五金交电器件低档家私商铺门店常兴路商业街等
* 商圈形象未深入心气旺
滨海道通车罗湖班南山居住成部分梦想现南山居住福田罗湖购物活生生现实商场相隔较远中间商铺成气候相部分市中心区甚罗湖购物特科技园中高收入者部分身居南山少南山商业发展作贡献必日常品外购买衣物电脑家电家具等南山均首选甚压根没想南山统计华强北东门购物南山例达25％部分相购买力消费者分流疑南山商业发展损失
* 整体规划分散零乱统布局
南山购物遇家卖皮鞋紧邻家卖五金配件饮食店饮食店隔壁卖陶瓷建材情况设统规划住宅楼底层改建商铺种特零乱感觉
7 南山商业发展趋势分析
众发展商眼光盯南山住宅开发时精明发展商早瞄准南山商服市场两年南山商服楼盘推出速度快规模档次高非年堪拟14商服楼盘竣工入伙开业面积20万M2部分商场面积均5000M2千家新推商铺门店招租商业房面积达40000M2南油购物公园南城购物广场南姊妹购物城家乐福海雅百货万豪商业城乐购物广场沃尔玛筹建中天虹商场等联成片形成完整商业圈南山商业文化中心规划中面积287500M
2商业房全面建成南山商业圈真正东门华强北三足鼎立强势互动
* 型题商城粉墨登场
年7家型题商城开业西部电子时代广场集电脑通讯办公动化音响器材电子元配件电子玩具网络系统体专业化电子配套市场姊妹购物城营全品牌女性服装题商城女国女世界女性品牌题早已深心南油佳腾电器城率先南山开电器题商城先河
* 型综合类商场问世惨淡营
海雅百货规模35000M2海雅百货开业前南山尚家型百货商场起点高规模营品种齐全规划型停车位营理念操作手法全新突破受周边气影响尚处惨淡营中
* 品牌商家举抢滩登陆
女国购物城南山分店年底开业年女世界南山分店沃尔玛购物广场相继登台亮相特沃尔玛蛇口分店坐镇蛇口南油交汇处深圳规模沃尔玛购物广场形金字招牌强凝聚力必够蛇口南油南头三块断档商网紧密衔接片区十家分散商家统商业形象重新展现老牌劲旅乐购物广场沃尔玛肩立逐鹿南山商圈辐射关外带旺南山商圈气力提升整体形象
* 南山商圈架构重组
商圈商家变密集两家超市导商业格局破综合类商场题商城专业商场仓储式商场均登台唱戏抢夺领班权南城购物广场姊妹购物城女世界中心南新路口商业区西部电子愉康商场女国购物城中心愉康商业区沃尔玛乐万豪商业城南油佳腾电器城电中心沃尔玛商业区家乐福海雅百货承南启北形成完整商业圈
* 南山商业中高档方发展
滨海道通车创世纪滨海花园鸿瑞花园招商海月花园中海丽苑海典居海珠城等住宅区业规模入住加科技园深片区原中高收阶层存西部硅谷跨海深港桥通车宏伟蓝图商家断里中高档市场规划中南山商业文化中心南油购物公园均规模住宅商业房开发南山商圈充满限商机
* 竞争激烈导致商家断新促销手段
家乐福超市进驻南山名气愉康商场改仓储式商场断增加营品种改善购物环境两家商场均出低价招牌力争价取胜招徕更顾客
海雅百货开业浅水湾里开艘航空母舰（家乐福乐愉康商场三家商场加起够海雅百货面积）南山商圈竞争压力激增目前家乐福乐海雅百货三家商场开通免费接送选购物巴种样购物送礼集团购物热线优惠促销活动断出笼取悦消费者吸引口头客举措更消费者种帝感觉乐购物广场推出真心换真情活动果消费者乐购物广场遇雨没购物获赠雨伞周回想见消费者中获更方便实
三 类题市场调研
* 八卦岭片区典型商场调研
居家装饰城：开业时间较长已开二三期中二期位八卦路2栋相厂房均2层层面积约1400方米生意甚红火层营种装饰材料品种齐全二层众家居设计公司名气：怡庭雅庭吉祥意居众创典居等公司三期位八卦三路国际展览中心相开业层生意般均独立收银讲价铺位面积2060米等租金水约160元米
雅居装饰城：位八卦四路已开业四期居家装饰城毗邻生意规模布局营品种等均居家相八卦岭缘优势便利交通成行成市规模效应廉价仓库蓬勃发展起租金水约128元米
八卦岭装饰材料城：居家装饰城面位工业区街档次较居家低规模层面积约1000方米气旺生意较惨淡指旁边鹏基厦招商带旺生意营品种十分齐全
* 田贝片区典型商场调研
金丽家居广场：田贝金丽家居广场营业面积逾２万方米商品家庭装修工序呈递进式布局
金丽家居广场
营范围
1F：砖马桶淋浴房摩浴缸木板水龙头门锁等
2F：橱柜木门布艺木板洁具
3F：灯饰布艺床品橱柜毯
4F：家私家装设计公司
理费
30元月全包
实率
5060
租期
1年
档次
中高档
外辟出专门装饰设计中心该中心市建设局市装饰行业协会负责理老字号雅庭装饰公司首数十家正规家庭装修公司资深设计师现场演示
金丽深圳家居装饰市场典范作先进商业理量商业宣传推广合理面布局明确功分区口价招租策略质量保证等手段均显示出身实力处处走行业前列学榜样
* 笋岗片区典型商场调研
香江装饰广场：位宝安北路市场旁规模营划分细致理严格商场6层总面积约60000方米现已开业租户独立收银营
香江装饰广场
营范围
1F：精品家私橱柜城瓷片洁具
2F：陶瓷城：瓷片洁具淋浴房蒸气房摩房
五金
3F：板城：板门类铁艺毯墙纸
4F：灯饰城：灯饰工艺品布艺
理费
28元月
实率
60
租期
1年
档次
中高档
铺位面积
2080米等
香江装饰城：位梅园路层面积约3500方米营品种齐全生意错独立收银
香江家具城： 位宝安北路香江装饰广场旁边营类家具：沙发桌椅床餐台等种普通家具少量高档家私
* 区域典型商场调研
金晖题商场：位南油道项目相位置该商场原电器题商场转型转家具装饰商场
金晖题商场
营范围
1F：通信产品电子类产品
2F：电器音响类产品
3F：橱柜等家居品
4F：罗敏娜家私
理费
15元月包空调费水电
实率
50
租期
3年
档次
中档
铺位面积
柜台4080米等
海雅百货：家位滨海道南山道交汇处商城海雅集团投资三亿元修建超型百货商场八层总面积３．５万方米目前深圳西部百货商场时市单体面积商场海雅百货外观气势雄伟部装修豪华四周广场宽阔停车位充足种配套设施十分完善
海雅百货营品种样齐全场分设型超市精品世界时装商场男士品家商场童天美食广场等真正实现站式购物海雅百货斥巨资设置太空娱乐城集智力开发娱乐体新鲜刺激深圳独树帜海雅百货实行会员制理公司承诺商品价格高市区类商场相货品基础会员实行约百分五会员优惠时开展丰富彩会员活动啤酒竞饮书法赛会员联欢等吸引会员入会更服务消费者电话订货送货门免费修补等外海雅百货开设购物巴士免费接送顾客
四 总结分析
1 深圳家装市场集中：八卦岭笋岗田贝带南山目前尚家装市场项目应抓住机会点
2 目前居家雅居首八卦岭家装市场规模具市场号召力租金较贵生意较项目相没太优势
3 金丽家居广场许值鉴方商场布局功分区广告推广方面较先进
4 海雅百货营理种促销手段方面值鉴学
第二章 物业发展建议
商场面布局规划设计
* 商场格局设计
独立收银商场中部开放式格局相铺位间隔板高度
1113米墙四周采取半开放式封闭式格局
* 铺位分割（见附图）
铺位标准面积分割具体招商操作时根商家实际需相商铺合铺位面积20米40米两种
* 道设计（见附图）
商场布局紧凑道适宜宽否易积聚
气成功商场必杀招
商场道设计：
门电梯口通道宽度20米视消防求
道（次道）宽度12米
样做购物者觉商场商品集中气鼎旺提高商场面积率增加商场租金收入
* 商场流图绘制（见附图）
二 商场卖场设计
* 背景音乐：刘德华演唱亲爱马桶
* 商场装修标准：天花部分装厅余部分吊顶空调喷淋系统裸露空调简单锡纸包装天花统喷白12层板铺厅通道铺位部分商家行处理34层板全部铺浅色防滑釉面瓷砖全场色彩明快方视觉空间开阔通透感
* 商场电：面预留电插座
* 广告灯箱：柱子简单刷白做广告灯箱堂醒目位置做灯箱广告位租送
* 标识导示系统：层电梯口设功分区营品种牌洗手间指示电梯紧急出口指示等
* 休闲设施：电梯附位置较宽松方设置休闲椅供购物者休息
* 促销气氛营造：种颜色彩带装饰形成色彩缤纷热闹喜庆气氛利销售良购物心情培养
* 楼楼商品做广告：层三种颜色彩旗代表二三四层商品标明：## 商品请？楼推销面产品二层两种颜色彩旗三层种颜色彩旗推荐四层产品
三 商场营品种分区设计
* 商场营品种力推荐方案：
1F 洁具 浴室 陶瓷 浴室五金（水龙头毛巾架）
2F 橱柜 木板 石材 五金（手锁） 防火板 塑钢门 窗
3F 布艺 毯 墙纸 文化石 艺术墙面 涂料 油漆
4F 灯具 饰品 铁花 艺术玻璃 艺术天花 装饰公司
中兰色字体营品种该层力品种辅助品种
种方案根实际招租情况进行调整变化会引起述变化条件：
1） 果某层已租满属该层营品种范围商家想进驻原放面层：陶瓷商家众果层已招满考虑部分陶瓷类商家放二层
2） 果遇相知名品牌户欲进驻营品种相符楼层视实力行业影响力提出条件否苛刻适满足求：某知名品牌木板商家想租层提升商场档次增加品牌号召力放宽条件满足求种情况应严格控制否会影响整商场营分区状况造成混乱
3）正规装修公司家居商场种促进作利老百姓装修条龙服务建议层招12家
4）招满加辅助类营品种
* 商场营品种占例分析
三家居市场营品种商家数目例表
市场名称
商品名称
金丽
居家
雅居
洁具
85
12
36
浴室
46
5
36
陶瓷
46
15
48
木板
170
22
182
厨柜
108
8
121
浴室五金
47
五金
39
10
73
涂料
31
7
36
玻璃
23
2
36
布艺
108
3
24
灯饰
77
48
铁艺
23
3
36
门
85
3
60
石材
16
墙纸
23
5
73
天花
16
2
24
毯
16
2
12
装饰品
16
1
24
炉具
23
三家居市场营品种占面积例表
市场名称
商品名称
金丽
居家
雅居
洁具
130
15
60
浴室
120
9
60
陶瓷
80
18
150
木板
150
25
180
厨柜
100
6
130
布艺
100
10
80
灯饰
60
5
60
门
90
0
120
170
12
160
参两表粗略制定商场类营品种例占例分配面积品种产品铺位求条件摆放位置营品种位置分区情况附图中标明辅助类产品数量求面积具体招租程中灵活安排
四 商场层租金估算租金价格表制定
* 理性租金—市场较法租金
通商场租金分析较利市场较法确定商场理性租金
定义：规模营品种相似商场（金丽香江）理位置接商场（金晖）租金定参考价值
表：商场租金价格较表
名称
楼层
金丽
（元M2）
香江
（元M2）
居家
（元M2）
金雅
（元M2）
金晖
（元M2）
达利
（元M2）
1F
120
158
130
8098
118138
100
2F
70
98
48
90
3F
45
88
58
4F
30
48
详
表：通商场租金较项目理性市场接受风险性较种租金价格制定：
1F 110元M2
2F 90元M2
3F 40元M2
4F 35元M2
* 年8回报率推算出理租金
公式：月租金销售单价*812 推算租金 ：
表二：理租金表
均价（元M2）
租金（元M2）
1层
24674
160
2层
16022
106
3层
12016
80
4层
11415
76
* 改变商场率引起调整租金
商场原设计通道宽度18米15米现调整12米15米减低商场公摊面积时招租重新划分商场铺位原部分通道改变成新铺位增加面积两者影响结果相加粗略计算增加5率新增面积换算成租金层总面积方米租金约降6元钱
述层租金价格改：
表三：调整理租金表
租金（元M2）
租金（元M2）
1层
160
154
2层
106
100
3层
80
74
4层
76
70
总结：显然表通回报率推出理租金值市场较法出理性租金值相差尤1层4层租金明显偏高市场价果表三租金进行实际招租话市场商家势必接受会招商工作利着4条考虑建议商场租金：
第条：放水养鱼培育市场招租工作关键需商
家信心毕竟市场开拓者定风险
第二条：租金偏高招满开业商场难长久
兴旺市场成熟情况高租金疑
商家生意难做异杀鸡取蛋
第三条：租金年68甚10租金递增
第年商场租金适定低等第二年
市场做旺提租金迟
第四条：果租金定高金丽香江等知名家居商场持
甚高竞争优势
呢？出现招租周期长推广难度等问题风
险宜采取
表四：建议租金表
市场较租金（元M2）
理租金
（元M2）
建议租金
（元M2）
1层
110
154
120
2层
90
100
90
3层
40
74
60
4层
35
70
45
表建议租金仅部认购价部认购期视市场反应时做出调整果市场接受需调低市场反应良租金马涨价
外租期建议1年租约1年1签处：时灵活根市场变化租金进行调整租客讲放心（担心年租金递增值太高承受起）
理费市场调查情况数3040元间建议商场理费30元左右空调费水费全包电费理
五 商场商业营理建议
* 高薪聘请金丽家居广场总理副总商场总理负责全面营理工作快速增加理验鉴完善理机制
* 商场外搞促销吸引气：放置抽奖转盘商场购买商品顾客参加抽奖精美礼品送礼品费商家分摊
* 聘请位年轻貌美模特身着泳装橱窗豪华摩浴缸洗澡肯定吸引气引起轰动效应
* 进行种样抽奖促销活动制造热卖气氛造节节型商场制胜法宝
* 设置商场购物专车车身做广告南山入伙刚刚入伙楼盘间转悠方面商场拉客方面起广告宣传作
* 商场外墙遇南山某楼盘入伙巨型条幅祝贺商场造声势提高知名度招揽该楼盘住户前购物举两
六 建筑外立面装饰色彩修改建议
* 建议外立面挂醒目广告牌列明层营品种功分区等形成良导示系统
* 层外玻璃幕墙保持通透适高度悬挂08米高灯箱统装修格式写入驻品牌名称品牌广告提升商场档次增加吸引力
七 商场休闲广场规划设计建议
* 广场面硬注意面颜色搭配图案拼制种植少量观赏树木（高度适中遮挡视线）增加景观识性
* 休闲椅设置吸引气留住顾客
* 砍掉门前道路绿化树开阔广场视野增强商
场昭示力
第二部分 招租推广策略
体推广方案广告推广点
1市场定位
招租客户投资客户完全仅仅需发展商远景进行虚幻承诺更重眼前实实利益
：什里？
没生意赚钱？
会会年半载需离开？
吸引租客必须具实实利益吸引
设定物业招租市场定位：
应南山开发商业营变革浪潮
应运生核心区位型家居题商场
定位释义租客前理：
* 什南山？应南山开发浪潮
着交通条件改善城市西移步伐明显加快年南山年新开发面积逐年升现已占全市新开发面积半蔚蓝海岸星海名城招商海月等数十万米型社区断涌现家居品销售中心转移势趋
* 什选：
A 南山区核心位置沃乐玛商圈
B 南油道旁昭示力强劲
C 20000万方米超规模
D 题化商场营
2题推广核心方案
谓题推广核心方案租客户终做生意角度出发租客现实需前提条件租客消费心理价值取租客审美情趣作参例租客容易接受方式采理性诉求感性渲染相结合方式动客户表现核心该表现核心直接影响租客否进场物业包装奢华讲天讲讲楼消费者会漂亮词语买楼？物业推广漂亮基础品味点简洁明根重讲清楚客户带利益提供相应证明动客户心
A 区位
题诉求：困守罗湖杀入南山？
生存发展？
市区南山？进攻防守？
谁想抢占市场份额？谁想永续营？
南山家居蛋糕容错
提供客户利益：南山5年千万方米开发量家居市场规模
百亿
证明：* 楼盘列表（含LOGO开发面积总户数入伙时
间）例蔚蓝海岸80万方米星海名城80万
方米招商海月40万方米等
* 开发图片列表
B 商圈
题诉求：南山华强北里？然沃尔玛商圈
提供客户利益：位处南山开发核心位置龙头商家率先出击生
意然做发展潜力生意然久
永续营梦
证明：* 区位图表现开发楼盘环绕身旁交通必达
* 型商家捷足先登沃尔玛南山电金晖家居
广场
C 位置昭示力
题诉求：南油道咽喉物业形象深入民心
提供客户利益：南油道车车街面长商场短时
间树立知名度吸引客户前选购生意机会
证明：* 物业南油道背景图牌
* 南油道交通汇总表（含巴中巴）
15时车流量统计表
D 规模题商场
题诉求： 20000方米专业商场设计规模优势明显
提供客户利益：专业组织专业营销形成规模效应客户家庭
装修必站气派堂开间方正实电梯
扶梯观光梯数量充足度充足空调舒适
等完全装饰市场黑乱脏购
物环境必吸引客户三回头
光顾增加生意机会
证明：* 深圳装饰协会秘书长业士发表公开讲
话物业前景充满信心
* 深圳装饰协会会员单位
* 金丽模式特点
E 完美商业规划适应时代潮流
题诉求：商业营销新革命客户常
提供客户利益：改变南山商铺格子间现状全面商场开放式
格局设计细致流规划贯穿全场令客户逛遍
商场角落客户累然愿意常
证明：* 传统零售业代表天虹商场策划部理发表公开讲话
* 商场流规划图
* 专设南山重点楼盘样板间首层洁具专卖区设蔚蓝
海岸星海名城招商海月花园城等八楼盘洗
手间样板区
F 专业商业营理
商场住宅更需售服务住宅没物业理会
跌价商场没专业商业营理甩手掌柜成事
定会关门
题诉求：商场家您财源广进基础
提供客户利益：商场专业营理预留充足宣传广告费
专设交楼直通车形象宣传车南山新盘入
伙交楼直通车动前迎客门租客接生
意广开客源
营业时间9：30晚9：30适应南山客户特
点增加生意机会 提供成低廉仓库
解决家顾忧
证明：承诺方式展现
G 放水养鱼策略租金39（仅示意）元起
题诉求：39元钱抢占南山市场制高点
提供客户利益：价廉物美购物决策重环
证明：算帐分评分方式展现
租金高生意少
罗湖租金罗湖生意物业租金生意
3物业命名
物业命名恰产品品牌良品牌博消费者强烈忠诚增加产品价值
物业命名集美堂 国际名店家居广场
集美堂 家居新生活广场
1) 集美：集美丽堂
2) 堂：富丽堂皇
3) 新生活：针年新生活运动南山新兴住宅区客户讲求文化品味情调特点设
4) 集美堂家居新生活广场组合起形象现代气品味
万豪 金丽家居广场
1） 万豪原名称
2） 金丽展现商场部营形式蕴含金丽关联联想
3） 引发金丽负面反应市场追者形象带低价格联想方租金金丽没区甚部分租金高手情况名称宜
综分析：司推荐名称：
集美堂 国际名店家居广场
集美堂 家居新生活广场
二 阶段推广计划时间表
阶 段
日 期
工 作 容
负责
方案确定
115—116
确定方案广告公司
世浩世方
资料
准备期
117—120
外立面设计便快进行施工
广告公司
世方
世浩世方
广告公司
世方
世浩
世浩世方
世方
印刷礼仪公司
世方广告公司
广告公司
117—120
面图专业绘制
120124
售楼处包装文件设计
120124
售楼处外包装文件设计
116120
联络装饰协会明协会成会员邀请关负责讲话
116—120
联络天虹商场关负责讲话
116—120
联络23家知名品牌发表商场赞赏观点
120—21
折页设计
21—25
印刷制作完成
21—28
商场VI手册设计
员
116
销售理位
世方
世方世浩
120
销售员位
116—118
查家居零售商名录址电话负责
116—120
印文件联络装修公司洽谈商场招标商家进场意愿
116—124
征求租客意见租金摸底
116—21
编制销售培训百问
24
培训考试
21—28
租金销售价格表制定
21—26
售楼处布置气球等
26
全部员进场
三 组合媒体发布计划
阶 段
日 期
工 作 容
负责
形象认知期
115—120
确定条幅容制作悬挂
世方礼仪公司
115—120
联络巴士公司车体广告事宜
世方世浩
21—215
楼体立面形象展示
世浩
213
晚报文章—南山呼唤型家居题商场
广告公司世方
214
南方市报—南山家居市场蛋糕谁饮头啖汤
广告公司世方
214
南方市报零售业营销新革命
广告公司世方
214
商报—销商谈南山家居市场
广告公司世方
215
商报—百姓谈南山家居市场
广告公司世方
216
广告坛预告
广告公司
217
南山家居市场坛
讲：装饰协会会长天虹理世浩世方
220
专家坛
世方广告公司
面广告
215
商报 14彩
世方广告公司
218
南方市报 14套红
世方广告公司
218
暂略
世方广告公司
四 销售卖场策划
1 售楼处面积：建议面积空间容易积聚气客户气氛热烈易造成热销火爆销售气氛
2 展板设计：题南山众型住宅社区做家居装饰市场庞消费市场支撑前景广阔生意肯定客户强烈视觉击面墙列张表注明南山八楼盘建筑规模户数入伙时间等
3 展板设计：题商圈概念附沃尔玛乐电等商场绘制成图客户展示该商场处商圈优势价值升空间身优越理位置发展潜力
4 售楼处背景音乐：刘德华亲爱马桶适合场合音乐
5 VI系统展示：售楼处摆放套广告公司设计出完整VI系统册子供顾客翻阅售楼员展示讲解
五 造势手法策划
南山商业市场已东方巴黎等铺位分割销售做法搞坏市场客户种销售方法已基失信心果商场希销售成功话定根解决掉问题否商场真正开起进做旺样根消买家顾虑确保利益
招租成功火爆商场成功开业证明广告会购铺者极信心支撑
招租视整营销程重头戏通种媒体组合进行量造势宣传：车体广告报纸软性文章现场包装广告坛等等手段详见章第三部分组合媒体发布计划
造势点：
* 项目招租广告目证明发展商实力树立租客信心找门推销必然便宜高租金形象符
* 时认项目广告推广必须牌面高频度定时间段持续进行伴强力新闻炒作终目出售必须客户产生强力信心投资商场铺位非常前途租家家然投资
l 认商场终购买者必定周边南油蛇口等南山客户南山报南山限电视台应发布述信息销售做铺垫具体发布时间视2月8日前招租情况摸底情况行制定
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