海市城市规划理技术规定海市城市规划理技术规定
（土 建筑理）
（2003年10月18日海市民政府令第12号发布2003年12月1日起施行）
第章 总
第二章 建设区划分类适建范围
第三章 建筑容量控制指标
第四章 建筑间距
第五章 建筑物退
第六章 建筑物高度景观控制
第七章 建筑基绿停车
第八章 特定区域
第九章 附
表 类建设适建范围表
表二 建筑密度建筑容积率控制指标表
表三 建筑容积率折减率表
附录 名词解释
附录二 计算规
附录三 建筑间距离界距离图示
第章 总
第条 加强市城市建设规划理保证城市规划实施提高城市环境质量根中华民国城市规划法海市城市规划条例海市城市总体规划制定规定
第二条 规定适市范围项建设工程市旧住房综合改造零星建设工程时建设郊区村民建房等关规定执行
特定区域建设工程适规定第八章规定
第三条 项建设工程建设应批准详细规划执行尚批准详细规划应中心城分区规划新城总体规划中心镇总体规划规定执行
编制详细规划涉建筑理容应符合规定求
第二章 建设区划分类适建范围
第四条 市建设途功分区基原参城市分类规划建设标准（GBJ137—90）分类：
（）居住
（二）公设施
（三）工业
（四）仓储
（五）市政设施
（六）绿
第五条 居住（R）指居住区居住街坊居住组团单位生活区等种类型成片零星居住包括住宅居住区区级公服务设施道路绿
（）第类居住（R1）指低层住宅建筑密度较低绿率较高环境良
（二）第二类居住（R2）指层住宅
（三）第三类居住（R3）指高层住宅
第六条 公设施（C）指居住区居住区级行政济文化教育卫生体育科研设计等机构设施包括居住中公服务设施
（）行政办公（C1）行政派团体等机构
（二）商业金融业（C2）商业金融业服务业旅游业市场等
（三）文化娱乐（C3）新闻出版文化艺术团体广播电视图书展览游乐等设施
（四）体育（C4）体育场馆体育训练基等包括学校等单位体育
（五）医疗卫生（C5）医疗保健卫生防疫康复急救设施等
（六）教育科研设计（C6）高等院校中等专业学校科学研究勘测设计机构等包括中学学幼托该应入居住（R）
第七条 工业（M）工矿企业生产车间库房附属设施等
（）第类工业（M1）居住公设施等环境基干扰污染工业
（二）第二类工业（M2）居住公设施等环境定干扰污染工业
（三）第三类工业（M3）居住公设施等环境严重干扰污染工业
第八条 仓储（W）指仓储企业库房堆场包装加工车间附属设施等
（）普通仓库（W1）指储存般货物普通仓库
（二）危险品仓库（W2）指储存易燃易爆剧毒等危险品专仓库
第九条 市政公设施（U）市级区级居住区级市政公设施附属建筑物（含构筑物）理维修设施等
（）供应设施（U1）供水供电供燃气供热等设施包括电厂煤气厂（纳入工业）
（二）交通设施（U2）指公客运交通货运交通交通设施
（三）邮电设施（U3）指邮政电信等设施
（四）环境卫生设施（U4）指雨污水泵站污水处理厂粪便垃圾集运堆放处理等设施
（五）施工维修设施（U5）指房屋建筑工程设备安装工程市政工程绿化构筑物等施工养护维修设施等
（六）市政公设施（U6）：消防防汛等设施
第十条 绿（G）市级区级居住区级公绿生产防护绿（包括范围水域）
（）公绿（G1）指公众开放定游憩设施装饰作绿化包括类公园街头绿
（二）生产防护绿（G2）指园林生产隔离卫生安全防护等绿化
第十条 类建设划分应遵循土相容性原批准详细规划执行尚批准详细规划应中心城分区规划新城总体规划中心镇总体规划规定表类建设适建范围表（简称表）规定执行
须改变规划性质超出表规定范围应先提出调整规划规划调整关规定程序权限批准执行
第三章 建筑容量控制指标
第十二条 建筑基建筑容量控制指标（含建筑密度建筑容积率）应章关规定执行
第十三条 建筑基面积3万方米成片开发区必须编制详细规划批准实施未编制详细规划予审批
成片开发区详细规划应先确定建筑总容量控制指标超建筑总容量控制指标前提成片开发区类建筑基建筑容量控制指标参规定表二建筑密度建筑容积率控制指标表（简称表二）规定适调整
第十四条 建筑基面积等3万方米居住建筑公建筑建筑容量控制指标批准详细规划中心城分区规划中已确定应批准规划执行
尚批准述规划建筑密度控制指标应表二规定执行建筑容积率控制指标应表二规定指标折减百分五百分二十（见规定表三建筑容积率折减率表）执行
第十五条 表二规定指标限单建筑基具体建筑容量城市规划理部门应结合现状情况服务区位交通区位环境区位土价值等素进行综合环境分析确定
第十六条 表二适单类型建筑基混合类型建筑基建筑容量控制指标应建筑基性质分类划定类型分执行难分类执行建筑基综合楼基应性质建筑建筑面积例建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标
第十七条 未列入表二科研机构中专院校中学校体育场馆医疗卫生文化艺术幼托等设施建筑容量控制指标应批准详细规划关专业规定执行
第十八条 建筑基未达列面积单独建设：
（）低层居住建筑500方米
（二）层居住建筑层公建筑1000方米
（三）高层居住建筑2000方米
（四）高层公建筑3000方米
建筑基未达前款规定面积列情况确定妨碍城市规划实施城市规划理部门予核准建设：
（）邻接土已完成建设成道路河道类似情况确实法调整合
（二）城市规划街区划分市政公设施等限制确实法调整合
（三）农村区村镇建设特殊情况确实难达前款规定面积
第十九条 原建筑建筑容量控制指标已超出规定值原建筑基范围进行扩建加层
第二十条 中心城建筑基社会公众提供开放空间符合消防卫生交通等关规定章关规定前提表规定增加建筑面积增加建筑面积总计超核定建筑面积（建筑基面积核定建筑容积率）百分二十
核定建筑容积率
FAR
提供1方米效面积开放空间允许增加建筑面积（方米）
2
10
等24
15
核定建筑容积率城市规划理部门表二章关规定确定
开放空间条件计算方法市城市规划理部门行制定
第二十条 建筑物间公交通需架设穿越城市道路空中行廊道应符合列规定：
（） 廊道净宽度宜6米廊道净空高度55米穿越宽度16米通行公交车辆城市支路廊道净空高度46米
（二） 廊道设置商业设施
符合前款规定廊道建筑面积计入建筑容量控制指标范围
第四章 建筑间距
第二十二条 建筑间距应符合章规定时符合消防卫生环保工程线建筑保护等方面求
建筑间距图示见附录三
第二十三条 根日通风求市建设实际情况居住建筑间距应符合列规定：
（）居住建筑居住建筑行布置时间距：
1南北〔指正南北南偏东（西）45度（含45度）〕间距浦西环线区南侧建筑高度10倍区12倍
2东西〔指正东西东（西）偏南45度（含45度）〕间距浦西环线区侧遮挡建筑高度09倍区10倍值6米
（二）居住建筑居住建筑垂直布置时间距：
1南北间距浦西环线区南侧建筑高度07倍区08倍值6米
2东西间距浦西环线区南北建筑高度07倍区0
8倍时建筑高度05倍值6米
3建筑山墙宽度等16米间距垂直布置居住建筑控制建筑山墙宽度16米间距行布置居住建筑控制
（三）居住建筑居住建筑非行非垂直布置时间距：
1两幢建筑夹角等45度时间距行布置居住建筑控制
2两幢建筑夹角45度时间距垂直布置居住建筑控制
第二十四条 低层居住建筑底层商店非居住房间距计算扣底层高度
第二十五条 低层居住建筑山墙间距较高建筑高度05倍值4米规定满足消防间距通道求应消防间距通道求控制
第二十六条 第类居住低层独立式住宅区紧邻区进行新建改建间距南侧建筑高度14倍
第二十七条 高层居住建筑低层独立式住宅间距规定范围保证受遮挡低层独立式住宅居室冬日满窗日效时间少连续两时居住建筑间距应保证受遮挡居住建筑居室冬日满窗日效时间少连续时（第二十七条第三十条关建筑日计算规市城市规划理部门行制定）应符合列规定：
（）高层居住建筑高层居住建筑行布置时间距：
1南北南侧高层建筑高度05倍值浦西环线区24米区30米
2东西较高高层建筑04倍值24米
（二）高层居住建筑低层居住建筑行布置时间距：
1高层居住建筑北侧低层居住建筑间距高层建筑高度05倍值浦西环线区24米区30米
2高层居住建筑东（西）侧低层居住建筑间距24米
（三）高层居住建筑高层居住建筑垂直布置时间距：
1南北间距高层居住建筑北侧高层居住建筑间距南侧高层建筑高度03倍值20米
2东西间距高层居住建筑东（西）侧高层居住建筑间距较高高层建筑高度03倍值20米
3建筑山墙宽度16米间距行布置居住建筑控制
（四）高层居住建筑低层居住建筑垂直布置时间距20米
（五）高层居住建筑高低层居住建筑非行非垂直布置时间距：
1两幢建筑夹角等45度时间距行布置居住建筑控制
2两幢建筑夹角45度时间距垂直布置居住建筑控制
（六）高层居住建筑山墙高低层居住建筑山墙间距13米
高层居住建筑高低居住建筑间距符合条规定受第二十三条第二十六条规定限制
第二十八条 符合第二十三条第二十七条规定前提南北行布置低层居住建筑间间距6米低层居住建筑北侧层居住建筑间距8米低层居住建筑北侧高层居住建筑间距13米
第二十三条规定计算出低层居住建筑间距第二十七条规定计算出低层居住建筑高层居住建筑间距等条件较间距控制须符合第二十七条规定日条件
第二十九条 非居住建筑居住建筑间距应符合列规定：
（）非居住建筑位居住建筑南侧东西侧间距第二十三条第二十八条规定控制
（二）非居住建筑（第三十条列非居住建筑外）位居住建筑北侧建筑间距第三十条规定控制
（三）非居住建筑山墙居住建筑山墙间距第二十五条第二十七条规定控制
第三十条 医院病房楼休（疗）养院住宿楼幼园托中学教学楼相邻建筑间距应保证遮挡述建筑冬日满窗日效时间少3时浦西环线区间距应保证冬日满窗日效时间少2时
第三十条 非居住建筑(第三十条列非居住建筑外)间距应符合列规定：
（）高层非居住建筑行布置间距：
1南北南侧建筑高度04倍值24米
2东西较高建筑高度03倍值18米
（二）高层非居住建筑层非居住建筑行布置时间距值13米
（三）层非居住建筑行布置时间距值10米
（四）低层非居住建筑高低层非居住建筑行布置时间距消防间距规定控制值6米
形式布置非居住建筑间距消防间距规定控制
第五章 建筑物退
第三十二条 建筑基边界城市道路公路河道铁路轨道交通两侧电力线路保护区范围建筑物退距离应符合章规定时符合消防环保防汛交通安全等方面求
第三十三条 建筑基边界建筑物离界距离规定控制离界距离消防间距时应消防间距规定控制
（）类建筑离界距离表规定建筑物高度倍数控制距离
（二）界外居住建筑须符合条第（）项离界距离规定外须时符合第四章建筑间距关规定
（三）界外公绿类建筑离界距离条第（二）项居住建筑离界距离控制建筑高度应时符合第六章关规定
（四）建筑物离界间距建筑物深度(室外面建筑物底板底部距离)07倍述离界间距退边界退道路规划红线距离求确困难应采取技术安全措施效施工方法相应施工技术证部门评审原设计单位签字认定距离适缩值应3米围护桩线超基界限
相邻新建高层商业办公建筑室规划应设置连接通道通道宽度4米净高度28米相关建设单位负责实施基通道部分
离 建筑类
界
距
离
建筑
居住建筑
（含第三十条规定建筑）
非居住建筑
建筑物高度
倍数
距离(米)
建筑物高度倍数
距离(米)
浦西环线
区
浦西环线
区
（见附录三）
低层
05
06
6
3
层
9
5
高层
025
12
15
02
12
次
（见附录三）
低层
025
2
消防间距控制
层
4
消防间距控制
高层
02
12
65
注：1建筑山墙宽度16米离界距离离界距离控制
2低层独立式住宅离界距离07倍控制
第三十四条 城市道路两侧新建改建建筑批准详细规划规定外退道路规划红线距离表列值
道路宽度
建筑高度 退距离（米）
D≤24米
D＞24米
h≤24 米
3
5
248
10
6010
15
h＞100 米
15
20
注h建筑高度D道路规划红线宽度
第三十五条 新建影剧院游乐场体育馆展览馆型商场等量流车流集散低层建筑（含高层建筑裙房）面城市道路出入口退道路规划红线距离批准详细规划规定外10米应留出时停车回车场
第三十六条 城市高架道路两侧新建改建扩建居住建筑高架道路线边缘线退距离30米高架道路匝道边缘线退距离15米
第三十七条 道路交叉口四周建筑物退道路规划红线距离低层建筑5米高层建筑8米（均道路规划红线直线段曲线段切点连线算起）
第三十八条 建筑物围墙基础台阶线阳台附属设施逾越道路规划红线
建筑物退道路规划红线距离第三十三条第款第（四）项规定执行
规定退道路规划红线距离设置零星建筑物雨蓬阳台招牌灯饰等外挑离室外面净空高度3米
第三十九条 村镇城镇范围外公路规划红线两侧应划定隔离带规划规定外隔离带宽度具体规定：
（）国道快速公路两侧50米
（二）公路两侧20米
（三）次公路等级公路两侧10米
公路红线隔离带新建改建扩建建筑物耕种绿化城市规划理部门批准开挖沟渠埋设道架设杆线开辟服务性车道等
穿越村镇城镇公路两侧新建改建扩建建筑物村镇城镇规划进行理建筑物退公路规划红线距离5米
第四十条 河道规划蓝线（城市总体规划确定长期保留河道规划线）两侧新建扩建建筑物退河道规划蓝线距离关规划规定外6米
第四十条 铁路两侧新建扩建建筑工程应符合规定：
（）高速铁路两侧建筑工程轨道中心线距离50米铁路干线两侧建筑工程轨道中心线距离20米铁路支线专线两侧建筑工程轨道中心线距离15米铁路两侧围墙轨道中心线距离10米围墙高度3米
（二）铁路两侧高层建筑高构筑物（水塔烟囱等）危险品仓库厂房轨道中心线距离须铁路部门审核确定
（三）铁路道口附进行建设须符合铁路道口理关规定
第四十二条 磁悬浮交通线两侧新建改建扩建建筑物退轨道中心线距离关规划规定外50米
面高架轨道交通两侧新建改建扩建建筑物退线路轨道外边线外侧距离规划规定外30米
轨道交通两侧新建改建扩建建筑物退隧道外边线外侧距离应符合轨道交通理关规定
第四十三条 电力线路保护区范围新建改建扩建建筑物
（）架空电力线路保护区指导线边线外侧延伸形成两行线区域
1般区架空电力线路两侧新建改建扩建建筑物退线路中心线距离关规划规定外距离：
500千伏30米
220 千伏20米
110 千伏125米
35 千伏10米
2中心城郊区城镇口密集区架空电力线路两侧新建改建扩建建筑物退线路中心线距离应符合电力理关规定
（二）电力电缆线路保护区指电力电缆线路外两侧延伸形成两行线区域边外侧延伸距离应075米
第四十四条 城市道路两侧货运装卸泊位应退道路规划红线设置设建筑物底层
第六章 建筑物高度景观控制
第四十五条 建筑物高度面宽建筑景观控制应符合章规定时符合日建筑间距消防等方面求
第四十六条 中心城区鼓励建设9层12层配设电梯高层住宅
新建低层住宅宜采坡顶屋面
新建住宅实行架空线入敷设围墙透空透绿空调器外机附属设施统设置推行水电燃气数户外远程采集
第四十七条 净空高度控制飞机场气象台电台线电通讯（含微波通讯）设施周围新建改建建筑物控制高度应符合关净空高度限制规定
第四十八条 文物保护单位建筑保护单位周围建设控制带新建改建建筑物控制高度应符合建筑文物保护关规定批准详细规划执行尚批准详细规划应先编制城市设计建筑设计方案进行视线分析提出控制高度保护措施建筑文物保护专家组评议核定
视线分析方法参见附录二
第四十九条 城市道路两侧新建改建建筑物控制高度批准详细规划规定外应符合列规定：
（）路般建筑控制高度（H）超道路规划红线宽度（W）加建筑退距离（S）15倍：H≤15（W+S）
（二）路高层组合建筑高度式控制：
A≤L（W+S）
式中：A—路高层组合建筑1：15（563度）高度角面投影总面积L—建筑基道路规划红线长度W—道路规划红线宽度S—路建筑退距离
计算方法见附录二
第五十条 建筑物面宽批准详细规划规定外规定执行：
（）建筑高度等24米连续展开面宽投影80米
（二）建筑高度24米等60米连续展开面宽投影70米
（三）建筑高度60米连续展开面宽投影60米
（四）建筑高度组成连续建筑连续展开面宽投影限值较高建筑高度执行
第五十条 高层住宅层高宜28米应高36米
第五十二条 城市道路居住建筑基围墙高度2
2米应透空设置建筑退道路红线距离应设置定宽度绿化带
第七章 建筑基绿停车
第五十三条 类建筑基绿面积占基总面积例（称绿率）必须符合海市植树造林绿化理条例规定指标
第五十四条 计算绿率绿面积包括建筑基集中绿面积房前屋街坊道路两侧规定建筑间距零星绿面积
建筑基集中绿面积居住中应少总面积10体育医疗卫生教育科研设计中应符合关专业规定类中应少5
居住区块集中绿面积应400方米少三分绿面积规定建筑间距范围外城市道路两侧公绿绿化隔离带建筑基范围作区集中绿计算中心城范围城市道路两侧公绿开发单位实施50例纳入建筑基面积增加建筑面积超核定建筑面积（原建筑基面积核定建筑容积率）20
第五十五条 街区集中绿规定指标进行统规划统设计统建设综合衡符合整街区集中绿指标前提块建筑基均分布集中绿宜城市道路布局
第五十六条 位浦西环线建筑基确实难达规定绿化指标屋面栽绿化面积（块面积100方米）折算成面绿面积折算公式：
FM×N
式中：F—面绿面积M—屋面栽绿化面积N—效系数（见表）
屋面标高基面高差
（单位：米）
效系数（N）
等15
070
15等50
050
50等120
030
120
0
第五十七条 新建建筑基停车配置应符合交通设计停车库（场）设置标准等关规定
新建居住建筑基位中心城区汽车停车率应06辆户中浦西环线区应视周边区配套情况适增加郊区汽车停车率应高中心城区20
第八章 特定区域
第五十八条 章称特定区域指土建筑理特求需作特殊规定区
第五十九条 市特定区域包括表列区
区
区 域
中央商务区
浦东陆家嘴浦西外滩
公活动中心
市级中心
市级中心（民广场南京路淮海中路西藏中路四川北路豫园商城金陵东路商业街海站夜城等）
市级副中心
徐家汇副中心
江湾五角场副中心
花木副中心
区
区 域
真副中心
规划保留保护区
风貌保护区
中心城
外滩历史文化风貌保护区
民广场历史文化风貌保护区
老城厢历史文化风貌保护区
衡山路复兴路历史文化风貌保护区
虹桥路历史文化风貌保护区
山阴路历史文化风貌保护区
江湾历史文化风貌保护区
龙华历史文化风貌保护区
提篮桥历史文化风貌保护区
南京西路历史文化风貌保护区
愚园路历史文化风貌保护区
新华路历史文化风貌保护区
郊区
郊区历史文化名镇风貌保护区
规划保留区
型公绿
外环绿带
楔形绿
型片林涵养林防护林等生态公益林
旅游风景区
佘山国家旅游度假区
淀山湖风景区
重点区
黄浦江岸区
苏州河岸区
世博会区
生态敏感区建设敏感区
市民政府视城市济社会发展环境保护需指定特定区域
第六十条 特定区域建设工程应批准详细规划执行
特定区域具体范围理规定市城市规划理部门行制定
第九章 附
第六十条 规定实施海市城市规划条例具体技术规定违反规定行海市城市规划条例关规定予处罚
第六十二条 规定施行前已取建设项目选址意见书核定规划设计求已取建设规划许证建设工程原规定执行市政府规定外
第六十三条 规定海市城市规划理局负责解释
第六十四条 规定2003年12月1日起施行1994年8月1日海市民政府批准海市城市规划理技术规定（土 建筑理）时废止
表
类建设适建范围表
序
号
类
建设项目
居住
公设施
工业
仓储
市政公设施
U
绿
第类
R1
第二类
R2
第三类
R3
商贸办公
C1C2
教科文卫
C3～C6
第类
M1
第二类
M2
第三类
M3
普通
W1
危险品
W2
G1
G2
1
低层独立式住宅
√
√
○
×
○
×
×
×
×
×
×
×
×
2
低层居住建筑
√
√
○
×
○
×
×
×
×
×
×
×
×
3
层居住建筑
×
√
√
×
○
○
×
×
×
×
×
×
×
4
高层居住建筑
×
○
√
×
○
○
×
×
×
×
×
×
×
5
单身宿舍
×
√
√
×
√
√
○
×
○
×
○
×
×
6
居住区教育设施（中学幼托机构）
√
√
√
×
√
○
×
×
×
×
×
×
×
7
居住区商业服务设施
○
√
√
√
√
√
○
×
○
×
×
×
×
8
居住区文化设施（青少年老年活动室文化馆等）
○
√
√
√
√
○
×
×
×
×
×
×
×
9
居住区体育设施
√
√
√
×
√
○
×
×
×
×
×
×
○
10
居住区医疗卫生设施（卫生站街道医院养老院等）
√
√
√
×
√
○
×
×
×
×
×
×
×
11
居住区市政公设施（含出租汽车站）
√
√
√
√
√
√
√
○
√
○
√
×
○
12
居住区行政理设施（派出居委会等）
√
√
√
○
√
√
○
×
○
×
○
×
×
13
居住区日品修理加工场
×
√
○
○
○
√
○
×
○
×
×
×
×
14
型农贸市场
×
√
○
×
×
√
○
×
○
×
×
×
○
15
商品市场
×
√
○
○
○
√
○
×
○
×
×
×
○
16
居住区级（含居住区级）行政办公建筑
×
√
√
√
√
√
○
×
×
×
×
×
×
17
居住区级商业服务设施
×
√
√
√
×
○
○
×
○
×
×
×
×
18
居住区级文化设施（图书馆博物馆美术馆音乐厅纪念性建筑等）
×
○
○
○
√
×
×
×
×
×
×
×
×
19
居住区级娱乐设施（影剧院游乐场俱乐部舞厅夜总会）
×
×
×
√
×
○
×
×
○
×
×
×
×
20
居住区级体育设施
×
○
×
×
√
√
×
×
×
×
×
×
○
21
居住区级医疗卫生设施
×
○
○
×
√
○
×
×
×
×
×
×
×
22
特殊病院（精神病院传染病院）——需单独选址
×
×
×
×
○
×
×
×
×
×
×
×
○
23
办公建筑商办综合楼
×
○
○
√
○
○
×
×
○
×
×
×
×
24
般旅馆
×
○
○
√
○
√
×
×
○
×
×
×
×
25
旅游宾馆
×
○
○
√
○
○
×
×
×
×
×
×
×
26
商住综合楼
×
√
√
√
○
○
×
×
×
×
×
×
×
27
高等院校中等专业学校
×
×
×
×
√
√
×
×
×
×
×
×
×
28
职业学校技工学校成学校业余学校
×
○
○
○
√
√
○
×
○
×
×
×
×
29
科研设计机构
×
○
○
○
√
√
×
×
×
×
×
×
×
序
号
类
建设项目
居住
公设施
工业
仓储
市政公设施
U
绿
第类
R1
第二类
R2
第三类
R3
商贸办公
C1C2
教科文卫
C3～C6
第类
M1
第二类
M2
第三类
M3
普通
W1
危险品
W2
G1
G2
30
环境基干扰污染工厂
×
○
×
×
○
√
○
×
√
×
○
×
×
31
环境轻度干扰污染工厂
×
×
×
×
×
○
√
×
○
×
○
×
×
32
环境严重干扰污染工厂
×
×
×
×
×
×
×
√
×
×
×
×
×
33
普通储运仓库
×
×
×
×
×
√
○
×
√
×
○
×
×
34
危险品仓库
×
×
×
×
×
×
×
×
×
√
×
×
×
35
农副水产品批发市场
×
×
×
×
×
√
○
×
√
×
×
×
×
36
社会停车场库
×
○
○
√
○
√
√
○
√
×
√
×
○
37
加油站
×
○
○
○
○
√
√
×
√
×
√
×
○
38
汽车修理专业保养场机动车训练场
×
×
×
×
×
√
√
×
√
×
√
×
×
39
客货运公司站场
×
×
×
×
×
√
√
×
√
×
√
×
×
40
施工维修设施废品场
×
×
×
×
×
√
√
×
√
×
○
×
×
41
污水处理厂殡仪馆火葬场
×
×
×
×
×
×
×
√
○
○
√
×
○
42
市政公设施
×
×
×
×
×
√
○
○
√
○
√
×
○
注：√允许设置×允许设置○允许允许设置城市规划理部门根具体条件规划求确定
表二
建筑密度建筑容积率控制指标表
区位
建筑容量
类型
中心城（外环线区）
中心城外（外环线外区）
环线区
外环线间区
新 城
中心镇
般镇区
D
FAR
D
FAR
D
FAR
D
FAR
D
FAR
低层独立式住宅
20
04
18
035
18
03
18
03
18
03
低层居住建筑
30
09
27
08
25
07
25
07
25
07
居住建筑
（含酒店式公寓）
层
33
18
30
16
30
14
30
10
30
10
高层
25
25
25
20
25
18
商业办公建筑
（含旅馆建筑公寓式办公建筑）
层
50
20
50
18
50
16
40
12
40
12
高层
50
40
45
35
40
25
工业建筑
（般通厂房）仓储建筑
低层
60
12
50
10
40
10
40
10
40
10
层
45
20
40
16
35
12
35
12
35
12
高层
30
30
30
20
公绿
建设部公园部例规定执行
注：1D——建筑密度FAR—建筑容积率2表仅适未编制详细规划等3万方米单基
3表规定指标限
表三
建筑容积率折减率表
建筑基面积（方米）
折减率（J）百分
等1000方米
20
1000等3000方米
15
3000等7000方米
10
7000等15000方米
5
15000等25000方米
10
25000等30000方米
15
附录 名词解释
1建筑容积率（容积率）
指建筑物面层建筑面积总建筑基面积值
2建筑密度
指建筑物底层占面积建筑基面积率（百分表示）
3低层建筑
指高度等10米建筑低层居住建筑层三层
4层建筑
指高度10米等24米建筑层居住建筑四层八层
5高层建筑
指高度24米建筑高层居住建筑八层（含八层）
6公寓式办公建筑
指单元式空间划分独立卫生设备办公建筑
7办公建筑
指非单元式空间划分层设置卫生设备办公建筑
8商业建筑
指综合百货商店商场营类商品专业零售批发商店饮食等服务业建筑
9商住综合楼
指商业居住混合建筑
10商办综合楼
指商业办公混合建筑
11裙房
指高层建筑紧密连接组成整体低层建筑裙房高度超24米超24米高层建筑处理
12汽车停车率
指居住区汽车停车位数量居住户数率
13公寓式酒店
指公寓式（单元式）分隔出租酒店旅馆建筑处理
14酒店式公寓
指酒店式理公寓居住建筑处理
15旧住房综合改造
指旧住房改坡成套率等综合改造
16日效时间
日效时间根建筑物确定（见表）建筑物角度超日效时间表规定角度范围作日分析
日效时间表
建筑物
日效时间
建筑物
日效时间
正 南
900～1500
南偏东1˚～15˚
900～1500
南偏西1˚～15˚
900～1500
南偏东16˚～30˚
900～1430
南偏西16˚～30˚
930～1500
南偏东31˚～45˚
900～1330
南偏西31˚～45˚
1030～1500
南偏东46˚～60˚
900～1230
南偏西46˚～60˚
1130～1500
南偏东61˚～75˚
900～1130
南偏西61˚～75˚
1230～1500
南偏东76˚～90˚
900～1030
南偏西76˚～90˚
1330～1500
注角度取整数数点四舍五入
附录二 计算规
１建筑面积计算
国家关建筑面积计算规计算高度22米（含22米）设备层计建筑面积设备层兼作避难层高度适放宽
２建筑容积率计算
（1）计算容积率时室建筑面积计屋顶层建筑面积超标准层建筑面积１８计半室室外面部分高度超１米计
（2）半室室外面部分高度超１米式计算建筑面积：
Ａ’＝ＫＡ
式中：Ａ’—折算建筑面积Ｋ—半室面高度层高Ａ—半室建筑面积
（3）市政设施选址确困难浦西环线建筑基设置区服务市政公设施（变电站电话局等）设置拟建建筑物计算容积率时计该设施建筑面积单独设置计算容积率时计该设施建筑面积占面积计算建筑密度时必须计入该设施占面积
（4）商住综合楼容积率控制指标性质建筑面积例换算合成建筑密度表二中商业办公建筑建筑密度指标规定执行高层商住综合楼商业房建筑面积应少占总建筑面积10％足10％容积率建筑密度控制指标高层居住建筑规定执行层商住综合楼商业房应少占两层（含两层）仅设底层商店容积率建筑密度控制指标层居住建筑规定执行
（5）高层民建筑底层设架空层作通道停车布置绿化品居民休闲设施等公途建筑面积计入建筑容积率应计入总建筑面积架空层围合封闭改作出售出租
（6）浦西环线建设基范围部分划入规划城市道路范围述道路建设单位负责拆迁偿提供作城市道路适增加允许建造建筑面积具体计算方法规定第五十四条
已取建设规划许证建设工程规划许证已签订国土权出合建设基规划道路红线调整造成建设基面积缩已批准建筑面积允许变
3建筑基面积计算
（1）建筑基边界
建筑基应控制性详细规划相衔接限定单街坊范围建筑基四边界应城市道路河流等然边界相邻建筑基边界界限
街坊建设性质类应控制性详细规划中细分块建筑基应9万方米
（2）建筑基面积
建筑基面积城市规划理部门正式划定范围面积准
计入建筑基面积包括：3000方米公绿居住区级公绿独立公益设施公服务设施中学学幼托独立市政设施10KV变电站污水泵站等城市规划划定关控制线范围城市道路
中心城范围开发单位实施城市道路设置公绿公绿总面积50纳入建筑基面积增加建筑面积超核定建筑面积（原建筑基面积核定建筑容积率）20
4建筑间距计算
（1）规定外建筑间距指两幢建筑外墙面间垂直距离
（2）建筑物处超3米长（含3米）凸出部分（楼梯间）凸出距离超1米累计总长度超面建筑外墙总长度14者间距忽略计凸出部分居住建筑阳台累计总长度（突出山墙面外转弯山墙面阳台长度计）超建筑外墙总长度12（含12）间距建筑外墙计算超12应阳台外缘计算建筑间距
（3）坡度45度坡屋面建筑建筑间距指屋脊线面垂直投影线遮挡建筑外墙面间垂直距离
（4）建筑退基边界距离建筑间距应时符合规定基条件限制时符合规定相邻块产权协议规划理部门核准确保满足建筑间距条件适缩减基边界退距离必须符合消防规定
5建筑高度计算
（1）规仅适确定建筑间距退界距离退道路时建筑高度计算规定建筑高度限制（机场气象台微波通道安全保密日分析视线分析等）建筑物高点计算
（2）计算建筑间距时建筑高度列规定计算：
屋面建筑：挑檐屋面室外面算檐口顶加檐口挑出宽度（见图）女墙屋面室外面算女墙顶（见图二）
坡屋面建筑：屋面坡度45度（含45度）室外面算檐口顶加檐口挑出宽度（见图三）坡度45度室外面算屋脊顶（见图四）
水箱楼梯间电梯间机械房等突出屋面附属设施高度６米水面积超屋面建筑面积１８计入建筑高度
6路建筑高度
（）路般建筑高度控制（见图五）
H≤15（W+S）
（二）路高层组合建筑高度控制（见图六图七）
A≤L（W+S）
7建筑高度控制视线分析方法
根优秀历史建筑文物保护单位周围环境选择适视点确定视线走廊进行视线分析视点距离应等３Ｈ视角60度现状条件限制难３Ｈ视点距离控制高度视点距离适缩２Ｈ（见图八）
8建筑面宽控制（见图九）
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（土 建筑理）
（2003年10月18日海市民政府令第12号发布2003年12月1日起施行）
第章 总
第二章 建设区划分类适建范围
第三章 建筑容量控制指标
第四章 建筑间距
第五章 建筑物退
第六章 建筑物高度景观控制
第七章 建筑基绿停车
第八章 特定区域
第九章 附
表 类建设适建范围表
表二 建筑密度建筑容积率控制指标表
表三 建筑容积率折减率表
附录 名词解释
附录二 计算规
附录三 建筑间距离界距离图示
第章 总
第条 加强市城市建设规划理保证城市规划实施提高城市环境质量根中华民国城市规划法海市城市规划条例海市城市总体规划制定规定
第二条 规定适市范围项建设工程市旧住房综合改造零星建设工程时建设郊区村民建房等关规定执行
特定区域建设工程适规定第八章规定
第三条 项建设工程建设应批准详细规划执行尚批准详细规划应中心城分区规划新城总体规划中心镇总体规划规定执行
编制详细规划涉建筑理容应符合规定求
第二章 建设区划分类适建范围
第四条 市建设途功分区基原参城市分类规划建设标准（GBJ137—90）分类：
（）居住
（二）公设施
（三）工业
（四）仓储
（五）市政设施
（六）绿
第五条 居住（R）指居住区居住街坊居住组团单位生活区等种类型成片零星居住包括住宅居住区区级公服务设施道路绿
（）第类居住（R1）指低层住宅建筑密度较低绿率较高环境良
（二）第二类居住（R2）指层住宅
（三）第三类居住（R3）指高层住宅
第六条 公设施（C）指居住区居住区级行政济文化教育卫生体育科研设计等机构设施包括居住中公服务设施
（）行政办公（C1）行政派团体等机构
（二）商业金融业（C2）商业金融业服务业旅游业市场等
（三）文化娱乐（C3）新闻出版文化艺术团体广播电视图书展览游乐等设施
（四）体育（C4）体育场馆体育训练基等包括学校等单位体育
（五）医疗卫生（C5）医疗保健卫生防疫康复急救设施等
（六）教育科研设计（C6）高等院校中等专业学校科学研究勘测设计机构等包括中学学幼托该应入居住（R）
第七条 工业（M）工矿企业生产车间库房附属设施等
（）第类工业（M1）居住公设施等环境基干扰污染工业
（二）第二类工业（M2）居住公设施等环境定干扰污染工业
（三）第三类工业（M3）居住公设施等环境严重干扰污染工业
第八条 仓储（W）指仓储企业库房堆场包装加工车间附属设施等
（）普通仓库（W1）指储存般货物普通仓库
（二）危险品仓库（W2）指储存易燃易爆剧毒等危险品专仓库
第九条 市政公设施（U）市级区级居住区级市政公设施附属建筑物（含构筑物）理维修设施等
（）供应设施（U1）供水供电供燃气供热等设施包括电厂煤气厂（纳入工业）
（二）交通设施（U2）指公客运交通货运交通交通设施
（三）邮电设施（U3）指邮政电信等设施
（四）环境卫生设施（U4）指雨污水泵站污水处理厂粪便垃圾集运堆放处理等设施
（五）施工维修设施（U5）指房屋建筑工程设备安装工程市政工程绿化构筑物等施工养护维修设施等
（六）市政公设施（U6）：消防防汛等设施
第十条 绿（G）市级区级居住区级公绿生产防护绿（包括范围水域）
（）公绿（G1）指公众开放定游憩设施装饰作绿化包括类公园街头绿
（二）生产防护绿（G2）指园林生产隔离卫生安全防护等绿化
第十条 类建设划分应遵循土相容性原批准详细规划执行尚批准详细规划应中心城分区规划新城总体规划中心镇总体规划规定表类建设适建范围表（简称表）规定执行
须改变规划性质超出表规定范围应先提出调整规划规划调整关规定程序权限批准执行
第三章 建筑容量控制指标
第十二条 建筑基建筑容量控制指标（含建筑密度建筑容积率）应章关规定执行
第十三条 建筑基面积3万方米成片开发区必须编制详细规划批准实施未编制详细规划予审批
成片开发区详细规划应先确定建筑总容量控制指标超建筑总容量控制指标前提成片开发区类建筑基建筑容量控制指标参规定表二建筑密度建筑容积率控制指标表（简称表二）规定适调整
第十四条 建筑基面积等3万方米居住建筑公建筑建筑容量控制指标批准详细规划中心城分区规划中已确定应批准规划执行
尚批准述规划建筑密度控制指标应表二规定执行建筑容积率控制指标应表二规定指标折减百分五百分二十（见规定表三建筑容积率折减率表）执行
第十五条 表二规定指标限单建筑基具体建筑容量城市规划理部门应结合现状情况服务区位交通区位环境区位土价值等素进行综合环境分析确定
第十六条 表二适单类型建筑基混合类型建筑基建筑容量控制指标应建筑基性质分类划定类型分执行难分类执行建筑基综合楼基应性质建筑建筑面积例建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标
第十七条 未列入表二科研机构中专院校中学校体育场馆医疗卫生文化艺术幼托等设施建筑容量控制指标应批准详细规划关专业规定执行
第十八条 建筑基未达列面积单独建设：
（）低层居住建筑500方米
（二）层居住建筑层公建筑1000方米
（三）高层居住建筑2000方米
（四）高层公建筑3000方米
建筑基未达前款规定面积列情况确定妨碍城市规划实施城市规划理部门予核准建设：
（）邻接土已完成建设成道路河道类似情况确实法调整合
（二）城市规划街区划分市政公设施等限制确实法调整合
（三）农村区村镇建设特殊情况确实难达前款规定面积
第十九条 原建筑建筑容量控制指标已超出规定值原建筑基范围进行扩建加层
第二十条 中心城建筑基社会公众提供开放空间符合消防卫生交通等关规定章关规定前提表规定增加建筑面积增加建筑面积总计超核定建筑面积（建筑基面积核定建筑容积率）百分二十
核定建筑容积率
FAR
提供1方米效面积开放空间允许增加建筑面积（方米）
2
10
等24
15
核定建筑容积率城市规划理部门表二章关规定确定
开放空间条件计算方法市城市规划理部门行制定
第二十条 建筑物间公交通需架设穿越城市道路空中行廊道应符合列规定：
（） 廊道净宽度宜6米廊道净空高度55米穿越宽度16米通行公交车辆城市支路廊道净空高度46米
（二） 廊道设置商业设施
符合前款规定廊道建筑面积计入建筑容量控制指标范围
第四章 建筑间距
第二十二条 建筑间距应符合章规定时符合消防卫生环保工程线建筑保护等方面求
建筑间距图示见附录三
第二十三条 根日通风求市建设实际情况居住建筑间距应符合列规定：
（）居住建筑居住建筑行布置时间距：
1南北〔指正南北南偏东（西）45度（含45度）〕间距浦西环线区南侧建筑高度10倍区12倍
2东西〔指正东西东（西）偏南45度（含45度）〕间距浦西环线区侧遮挡建筑高度09倍区10倍值6米
（二）居住建筑居住建筑垂直布置时间距：
1南北间距浦西环线区南侧建筑高度07倍区08倍值6米
2东西间距浦西环线区南北建筑高度07倍区0
8倍时建筑高度05倍值6米
3建筑山墙宽度等16米间距垂直布置居住建筑控制建筑山墙宽度16米间距行布置居住建筑控制
（三）居住建筑居住建筑非行非垂直布置时间距：
1两幢建筑夹角等45度时间距行布置居住建筑控制
2两幢建筑夹角45度时间距垂直布置居住建筑控制
第二十四条 低层居住建筑底层商店非居住房间距计算扣底层高度
第二十五条 低层居住建筑山墙间距较高建筑高度05倍值4米规定满足消防间距通道求应消防间距通道求控制
第二十六条 第类居住低层独立式住宅区紧邻区进行新建改建间距南侧建筑高度14倍
第二十七条 高层居住建筑低层独立式住宅间距规定范围保证受遮挡低层独立式住宅居室冬日满窗日效时间少连续两时居住建筑间距应保证受遮挡居住建筑居室冬日满窗日效时间少连续时（第二十七条第三十条关建筑日计算规市城市规划理部门行制定）应符合列规定：
（）高层居住建筑高层居住建筑行布置时间距：
1南北南侧高层建筑高度05倍值浦西环线区24米区30米
2东西较高高层建筑04倍值24米
（二）高层居住建筑低层居住建筑行布置时间距：
1高层居住建筑北侧低层居住建筑间距高层建筑高度05倍值浦西环线区24米区30米
2高层居住建筑东（西）侧低层居住建筑间距24米
（三）高层居住建筑高层居住建筑垂直布置时间距：
1南北间距高层居住建筑北侧高层居住建筑间距南侧高层建筑高度03倍值20米
2东西间距高层居住建筑东（西）侧高层居住建筑间距较高高层建筑高度03倍值20米
3建筑山墙宽度16米间距行布置居住建筑控制
（四）高层居住建筑低层居住建筑垂直布置时间距20米
（五）高层居住建筑高低层居住建筑非行非垂直布置时间距：
1两幢建筑夹角等45度时间距行布置居住建筑控制
2两幢建筑夹角45度时间距垂直布置居住建筑控制
（六）高层居住建筑山墙高低层居住建筑山墙间距13米
高层居住建筑高低居住建筑间距符合条规定受第二十三条第二十六条规定限制
第二十八条 符合第二十三条第二十七条规定前提南北行布置低层居住建筑间间距6米低层居住建筑北侧层居住建筑间距8米低层居住建筑北侧高层居住建筑间距13米
第二十三条规定计算出低层居住建筑间距第二十七条规定计算出低层居住建筑高层居住建筑间距等条件较间距控制须符合第二十七条规定日条件
第二十九条 非居住建筑居住建筑间距应符合列规定：
（）非居住建筑位居住建筑南侧东西侧间距第二十三条第二十八条规定控制
（二）非居住建筑（第三十条列非居住建筑外）位居住建筑北侧建筑间距第三十条规定控制
（三）非居住建筑山墙居住建筑山墙间距第二十五条第二十七条规定控制
第三十条 医院病房楼休（疗）养院住宿楼幼园托中学教学楼相邻建筑间距应保证遮挡述建筑冬日满窗日效时间少3时浦西环线区间距应保证冬日满窗日效时间少2时
第三十条 非居住建筑(第三十条列非居住建筑外)间距应符合列规定：
（）高层非居住建筑行布置间距：
1南北南侧建筑高度04倍值24米
2东西较高建筑高度03倍值18米
（二）高层非居住建筑层非居住建筑行布置时间距值13米
（三）层非居住建筑行布置时间距值10米
（四）低层非居住建筑高低层非居住建筑行布置时间距消防间距规定控制值6米
形式布置非居住建筑间距消防间距规定控制
第五章 建筑物退
第三十二条 建筑基边界城市道路公路河道铁路轨道交通两侧电力线路保护区范围建筑物退距离应符合章规定时符合消防环保防汛交通安全等方面求
第三十三条 建筑基边界建筑物离界距离规定控制离界距离消防间距时应消防间距规定控制
（）类建筑离界距离表规定建筑物高度倍数控制距离
（二）界外居住建筑须符合条第（）项离界距离规定外须时符合第四章建筑间距关规定
（三）界外公绿类建筑离界距离条第（二）项居住建筑离界距离控制建筑高度应时符合第六章关规定
（四）建筑物离界间距建筑物深度(室外面建筑物底板底部距离)07倍述离界间距退边界退道路规划红线距离求确困难应采取技术安全措施效施工方法相应施工技术证部门评审原设计单位签字认定距离适缩值应3米围护桩线超基界限
相邻新建高层商业办公建筑室规划应设置连接通道通道宽度4米净高度28米相关建设单位负责实施基通道部分
离 建筑类
界
距
离
建筑
居住建筑
（含第三十条规定建筑）
非居住建筑
建筑物高度
倍数
距离(米)
建筑物高度倍数
距离(米)
浦西环线
区
浦西环线
区
（见附录三）
低层
05
06
6
3
层
9
5
高层
025
12
15
02
12
次
（见附录三）
低层
025
2
消防间距控制
层
4
消防间距控制
高层
02
12
65
注：1建筑山墙宽度16米离界距离离界距离控制
2低层独立式住宅离界距离07倍控制
第三十四条 城市道路两侧新建改建建筑批准详细规划规定外退道路规划红线距离表列值
道路宽度
建筑高度 退距离（米）
D≤24米
D＞24米
h≤24 米
3
5
24
10
60
15
h＞100 米
15
20
注h建筑高度D道路规划红线宽度
第三十五条 新建影剧院游乐场体育馆展览馆型商场等量流车流集散低层建筑（含高层建筑裙房）面城市道路出入口退道路规划红线距离批准详细规划规定外10米应留出时停车回车场
第三十六条 城市高架道路两侧新建改建扩建居住建筑高架道路线边缘线退距离30米高架道路匝道边缘线退距离15米
第三十七条 道路交叉口四周建筑物退道路规划红线距离低层建筑5米高层建筑8米（均道路规划红线直线段曲线段切点连线算起）
第三十八条 建筑物围墙基础台阶线阳台附属设施逾越道路规划红线
建筑物退道路规划红线距离第三十三条第款第（四）项规定执行
规定退道路规划红线距离设置零星建筑物雨蓬阳台招牌灯饰等外挑离室外面净空高度3米
第三十九条 村镇城镇范围外公路规划红线两侧应划定隔离带规划规定外隔离带宽度具体规定：
（）国道快速公路两侧50米
（二）公路两侧20米
（三）次公路等级公路两侧10米
公路红线隔离带新建改建扩建建筑物耕种绿化城市规划理部门批准开挖沟渠埋设道架设杆线开辟服务性车道等
穿越村镇城镇公路两侧新建改建扩建建筑物村镇城镇规划进行理建筑物退公路规划红线距离5米
第四十条 河道规划蓝线（城市总体规划确定长期保留河道规划线）两侧新建扩建建筑物退河道规划蓝线距离关规划规定外6米
第四十条 铁路两侧新建扩建建筑工程应符合规定：
（）高速铁路两侧建筑工程轨道中心线距离50米铁路干线两侧建筑工程轨道中心线距离20米铁路支线专线两侧建筑工程轨道中心线距离15米铁路两侧围墙轨道中心线距离10米围墙高度3米
（二）铁路两侧高层建筑高构筑物（水塔烟囱等）危险品仓库厂房轨道中心线距离须铁路部门审核确定
（三）铁路道口附进行建设须符合铁路道口理关规定
第四十二条 磁悬浮交通线两侧新建改建扩建建筑物退轨道中心线距离关规划规定外50米
面高架轨道交通两侧新建改建扩建建筑物退线路轨道外边线外侧距离规划规定外30米
轨道交通两侧新建改建扩建建筑物退隧道外边线外侧距离应符合轨道交通理关规定
第四十三条 电力线路保护区范围新建改建扩建建筑物
（）架空电力线路保护区指导线边线外侧延伸形成两行线区域
1般区架空电力线路两侧新建改建扩建建筑物退线路中心线距离关规划规定外距离：
500千伏30米
220 千伏20米
110 千伏125米
35 千伏10米
2中心城郊区城镇口密集区架空电力线路两侧新建改建扩建建筑物退线路中心线距离应符合电力理关规定
（二）电力电缆线路保护区指电力电缆线路外两侧延伸形成两行线区域边外侧延伸距离应075米
第四十四条 城市道路两侧货运装卸泊位应退道路规划红线设置设建筑物底层
第六章 建筑物高度景观控制
第四十五条 建筑物高度面宽建筑景观控制应符合章规定时符合日建筑间距消防等方面求
第四十六条 中心城区鼓励建设9层12层配设电梯高层住宅
新建低层住宅宜采坡顶屋面
新建住宅实行架空线入敷设围墙透空透绿空调器外机附属设施统设置推行水电燃气数户外远程采集
第四十七条 净空高度控制飞机场气象台电台线电通讯（含微波通讯）设施周围新建改建建筑物控制高度应符合关净空高度限制规定
第四十八条 文物保护单位建筑保护单位周围建设控制带新建改建建筑物控制高度应符合建筑文物保护关规定批准详细规划执行尚批准详细规划应先编制城市设计建筑设计方案进行视线分析提出控制高度保护措施建筑文物保护专家组评议核定
视线分析方法参见附录二
第四十九条 城市道路两侧新建改建建筑物控制高度批准详细规划规定外应符合列规定：
（）路般建筑控制高度（H）超道路规划红线宽度（W）加建筑退距离（S）15倍：H≤15（W+S）
（二）路高层组合建筑高度式控制：
A≤L（W+S）
式中：A—路高层组合建筑1：15（563度）高度角面投影总面积L—建筑基道路规划红线长度W—道路规划红线宽度S—路建筑退距离
计算方法见附录二
第五十条 建筑物面宽批准详细规划规定外规定执行：
（）建筑高度等24米连续展开面宽投影80米
（二）建筑高度24米等60米连续展开面宽投影70米
（三）建筑高度60米连续展开面宽投影60米
（四）建筑高度组成连续建筑连续展开面宽投影限值较高建筑高度执行
第五十条 高层住宅层高宜28米应高36米
第五十二条 城市道路居住建筑基围墙高度2
2米应透空设置建筑退道路红线距离应设置定宽度绿化带
第七章 建筑基绿停车
第五十三条 类建筑基绿面积占基总面积例（称绿率）必须符合海市植树造林绿化理条例规定指标
第五十四条 计算绿率绿面积包括建筑基集中绿面积房前屋街坊道路两侧规定建筑间距零星绿面积
建筑基集中绿面积居住中应少总面积10体育医疗卫生教育科研设计中应符合关专业规定类中应少5
居住区块集中绿面积应400方米少三分绿面积规定建筑间距范围外城市道路两侧公绿绿化隔离带建筑基范围作区集中绿计算中心城范围城市道路两侧公绿开发单位实施50例纳入建筑基面积增加建筑面积超核定建筑面积（原建筑基面积核定建筑容积率）20
第五十五条 街区集中绿规定指标进行统规划统设计统建设综合衡符合整街区集中绿指标前提块建筑基均分布集中绿宜城市道路布局
第五十六条 位浦西环线建筑基确实难达规定绿化指标屋面栽绿化面积（块面积100方米）折算成面绿面积折算公式：
FM×N
式中：F—面绿面积M—屋面栽绿化面积N—效系数（见表）
屋面标高基面高差
（单位：米）
效系数（N）
等15
070
15等50
050
50等120
030
120
0
第五十七条 新建建筑基停车配置应符合交通设计停车库（场）设置标准等关规定
新建居住建筑基位中心城区汽车停车率应06辆户中浦西环线区应视周边区配套情况适增加郊区汽车停车率应高中心城区20
第八章 特定区域
第五十八条 章称特定区域指土建筑理特求需作特殊规定区
第五十九条 市特定区域包括表列区
区
区 域
中央商务区
浦东陆家嘴浦西外滩
公活动中心
市级中心
市级中心（民广场南京路淮海中路西藏中路四川北路豫园商城金陵东路商业街海站夜城等）
市级副中心
徐家汇副中心
江湾五角场副中心
花木副中心
区
区 域
真副中心
规划保留保护区
风貌保护区
中心城
外滩历史文化风貌保护区
民广场历史文化风貌保护区
老城厢历史文化风貌保护区
衡山路复兴路历史文化风貌保护区
虹桥路历史文化风貌保护区
山阴路历史文化风貌保护区
江湾历史文化风貌保护区
龙华历史文化风貌保护区
提篮桥历史文化风貌保护区
南京西路历史文化风貌保护区
愚园路历史文化风貌保护区
新华路历史文化风貌保护区
郊区
郊区历史文化名镇风貌保护区
规划保留区
型公绿
外环绿带
楔形绿
型片林涵养林防护林等生态公益林
旅游风景区
佘山国家旅游度假区
淀山湖风景区
重点区
黄浦江岸区
苏州河岸区
世博会区
生态敏感区建设敏感区
市民政府视城市济社会发展环境保护需指定特定区域
第六十条 特定区域建设工程应批准详细规划执行
特定区域具体范围理规定市城市规划理部门行制定
第九章 附
第六十条 规定实施海市城市规划条例具体技术规定违反规定行海市城市规划条例关规定予处罚
第六十二条 规定施行前已取建设项目选址意见书核定规划设计求已取建设规划许证建设工程原规定执行市政府规定外
第六十三条 规定海市城市规划理局负责解释
第六十四条 规定2003年12月1日起施行1994年8月1日海市民政府批准海市城市规划理技术规定（土 建筑理）时废止
表
类建设适建范围表
序
号
类
建设项目
居住
公设施
工业
仓储
市政公设施
U
绿
第类
R1
第二类
R2
第三类
R3
商贸办公
C1C2
教科文卫
C3～C6
第类
M1
第二类
M2
第三类
M3
普通
W1
危险品
W2
G1
G2
1
低层独立式住宅
√
√
○
×
○
×
×
×
×
×
×
×
×
2
低层居住建筑
√
√
○
×
○
×
×
×
×
×
×
×
×
3
层居住建筑
×
√
√
×
○
○
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×
×
×
×
×
×
4
高层居住建筑
×
○
√
×
○
○
×
×
×
×
×
×
×
5
单身宿舍
×
√
√
×
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○
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○
×
○
×
×
6
居住区教育设施（中学幼托机构）
√
√
√
×
√
○
×
×
×
×
×
×
×
7
居住区商业服务设施
○
√
√
√
√
√
○
×
○
×
×
×
×
8
居住区文化设施（青少年老年活动室文化馆等）
○
√
√
√
√
○
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×
×
×
×
×
×
9
居住区体育设施
√
√
√
×
√
○
×
×
×
×
×
×
○
10
居住区医疗卫生设施（卫生站街道医院养老院等）
√
√
√
×
√
○
×
×
×
×
×
×
×
11
居住区市政公设施（含出租汽车站）
√
√
√
√
√
√
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○
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○
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×
○
12
居住区行政理设施（派出居委会等）
√
√
√
○
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○
×
○
×
○
×
×
13
居住区日品修理加工场
×
√
○
○
○
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○
×
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×
×
×
14
型农贸市场
×
√
○
×
×
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○
×
○
×
×
×
○
15
商品市场
×
√
○
○
○
√
○
×
○
×
×
×
○
16
居住区级（含居住区级）行政办公建筑
×
√
√
√
√
√
○
×
×
×
×
×
×
17
居住区级商业服务设施
×
√
√
√
×
○
○
×
○
×
×
×
×
18
居住区级文化设施（图书馆博物馆美术馆音乐厅纪念性建筑等）
×
○
○
○
√
×
×
×
×
×
×
×
×
19
居住区级娱乐设施（影剧院游乐场俱乐部舞厅夜总会）
×
×
×
√
×
○
×
×
○
×
×
×
×
20
居住区级体育设施
×
○
×
×
√
√
×
×
×
×
×
×
○
21
居住区级医疗卫生设施
×
○
○
×
√
○
×
×
×
×
×
×
×
22
特殊病院（精神病院传染病院）——需单独选址
×
×
×
×
○
×
×
×
×
×
×
×
○
23
办公建筑商办综合楼
×
○
○
√
○
○
×
×
○
×
×
×
×
24
般旅馆
×
○
○
√
○
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×
×
○
×
×
×
×
25
旅游宾馆
×
○
○
√
○
○
×
×
×
×
×
×
×
26
商住综合楼
×
√
√
√
○
○
×
×
×
×
×
×
×
27
高等院校中等专业学校
×
×
×
×
√
√
×
×
×
×
×
×
×
28
职业学校技工学校成学校业余学校
×
○
○
○
√
√
○
×
○
×
×
×
×
29
科研设计机构
×
○
○
○
√
√
×
×
×
×
×
×
×
序
号
类
建设项目
居住
公设施
工业
仓储
市政公设施
U
绿
第类
R1
第二类
R2
第三类
R3
商贸办公
C1C2
教科文卫
C3～C6
第类
M1
第二类
M2
第三类
M3
普通
W1
危险品
W2
G1
G2
30
环境基干扰污染工厂
×
○
×
×
○
√
○
×
√
×
○
×
×
31
环境轻度干扰污染工厂
×
×
×
×
×
○
√
×
○
×
○
×
×
32
环境严重干扰污染工厂
×
×
×
×
×
×
×
√
×
×
×
×
×
33
普通储运仓库
×
×
×
×
×
√
○
×
√
×
○
×
×
34
危险品仓库
×
×
×
×
×
×
×
×
×
√
×
×
×
35
农副水产品批发市场
×
×
×
×
×
√
○
×
√
×
×
×
×
36
社会停车场库
×
○
○
√
○
√
√
○
√
×
√
×
○
37
加油站
×
○
○
○
○
√
√
×
√
×
√
×
○
38
汽车修理专业保养场机动车训练场
×
×
×
×
×
√
√
×
√
×
√
×
×
39
客货运公司站场
×
×
×
×
×
√
√
×
√
×
√
×
×
40
施工维修设施废品场
×
×
×
×
×
√
√
×
√
×
○
×
×
41
污水处理厂殡仪馆火葬场
×
×
×
×
×
×
×
√
○
○
√
×
○
42
市政公设施
×
×
×
×
×
√
○
○
√
○
√
×
○
注：√允许设置×允许设置○允许允许设置城市规划理部门根具体条件规划求确定
表二
建筑密度建筑容积率控制指标表
区位
建筑容量
类型
中心城（外环线区）
中心城外（外环线外区）
环线区
外环线间区
新 城
中心镇
般镇区
D
FAR
D
FAR
D
FAR
D
FAR
D
FAR
低层独立式住宅
20
04
18
035
18
03
18
03
18
03
低层居住建筑
30
09
27
08
25
07
25
07
25
07
居住建筑
（含酒店式公寓）
层
33
18
30
16
30
14
30
10
30
10
高层
25
25
25
20
25
18
商业办公建筑
（含旅馆建筑公寓式办公建筑）
层
50
20
50
18
50
16
40
12
40
12
高层
50
40
45
35
40
25
工业建筑
（般通厂房）仓储建筑
低层
60
12
50
10
40
10
40
10
40
10
层
45
20
40
16
35
12
35
12
35
12
高层
30
30
30
20
公绿
建设部公园部例规定执行
注：1D——建筑密度FAR—建筑容积率2表仅适未编制详细规划等3万方米单基
3表规定指标限
表三
建筑容积率折减率表
建筑基面积（方米）
折减率（J）百分
等1000方米
20
1000等3000方米
15
3000等7000方米
10
7000等15000方米
5
15000等25000方米
10
25000等30000方米
15
附录 名词解释
1建筑容积率（容积率）
指建筑物面层建筑面积总建筑基面积值
2建筑密度
指建筑物底层占面积建筑基面积率（百分表示）
3低层建筑
指高度等10米建筑低层居住建筑层三层
4层建筑
指高度10米等24米建筑层居住建筑四层八层
5高层建筑
指高度24米建筑高层居住建筑八层（含八层）
6公寓式办公建筑
指单元式空间划分独立卫生设备办公建筑
7办公建筑
指非单元式空间划分层设置卫生设备办公建筑
8商业建筑
指综合百货商店商场营类商品专业零售批发商店饮食等服务业建筑
9商住综合楼
指商业居住混合建筑
10商办综合楼
指商业办公混合建筑
11裙房
指高层建筑紧密连接组成整体低层建筑裙房高度超24米超24米高层建筑处理
12汽车停车率
指居住区汽车停车位数量居住户数率
13公寓式酒店
指公寓式（单元式）分隔出租酒店旅馆建筑处理
14酒店式公寓
指酒店式理公寓居住建筑处理
15旧住房综合改造
指旧住房改坡成套率等综合改造
16日效时间
日效时间根建筑物确定（见表）建筑物角度超日效时间表规定角度范围作日分析
日效时间表
建筑物
日效时间
建筑物
日效时间
正 南
900～1500
南偏东1˚～15˚
900～1500
南偏西1˚～15˚
900～1500
南偏东16˚～30˚
900～1430
南偏西16˚～30˚
930～1500
南偏东31˚～45˚
900～1330
南偏西31˚～45˚
1030～1500
南偏东46˚～60˚
900～1230
南偏西46˚～60˚
1130～1500
南偏东61˚～75˚
900～1130
南偏西61˚～75˚
1230～1500
南偏东76˚～90˚
900～1030
南偏西76˚～90˚
1330～1500
注角度取整数数点四舍五入
附录二 计算规
１建筑面积计算
国家关建筑面积计算规计算高度22米（含22米）设备层计建筑面积设备层兼作避难层高度适放宽
２建筑容积率计算
（1）计算容积率时室建筑面积计屋顶层建筑面积超标准层建筑面积１８计半室室外面部分高度超１米计
（2）半室室外面部分高度超１米式计算建筑面积：
Ａ’＝ＫＡ
式中：Ａ’—折算建筑面积Ｋ—半室面高度层高Ａ—半室建筑面积
（3）市政设施选址确困难浦西环线建筑基设置区服务市政公设施（变电站电话局等）设置拟建建筑物计算容积率时计该设施建筑面积单独设置计算容积率时计该设施建筑面积占面积计算建筑密度时必须计入该设施占面积
（4）商住综合楼容积率控制指标性质建筑面积例换算合成建筑密度表二中商业办公建筑建筑密度指标规定执行高层商住综合楼商业房建筑面积应少占总建筑面积10％足10％容积率建筑密度控制指标高层居住建筑规定执行层商住综合楼商业房应少占两层（含两层）仅设底层商店容积率建筑密度控制指标层居住建筑规定执行
（5）高层民建筑底层设架空层作通道停车布置绿化品居民休闲设施等公途建筑面积计入建筑容积率应计入总建筑面积架空层围合封闭改作出售出租
（6）浦西环线建设基范围部分划入规划城市道路范围述道路建设单位负责拆迁偿提供作城市道路适增加允许建造建筑面积具体计算方法规定第五十四条
已取建设规划许证建设工程规划许证已签订国土权出合建设基规划道路红线调整造成建设基面积缩已批准建筑面积允许变
3建筑基面积计算
（1）建筑基边界
建筑基应控制性详细规划相衔接限定单街坊范围建筑基四边界应城市道路河流等然边界相邻建筑基边界界限
街坊建设性质类应控制性详细规划中细分块建筑基应9万方米
（2）建筑基面积
建筑基面积城市规划理部门正式划定范围面积准
计入建筑基面积包括：3000方米公绿居住区级公绿独立公益设施公服务设施中学学幼托独立市政设施10KV变电站污水泵站等城市规划划定关控制线范围城市道路
中心城范围开发单位实施城市道路设置公绿公绿总面积50纳入建筑基面积增加建筑面积超核定建筑面积（原建筑基面积核定建筑容积率）20
4建筑间距计算
（1）规定外建筑间距指两幢建筑外墙面间垂直距离
（2）建筑物处超3米长（含3米）凸出部分（楼梯间）凸出距离超1米累计总长度超面建筑外墙总长度14者间距忽略计凸出部分居住建筑阳台累计总长度（突出山墙面外转弯山墙面阳台长度计）超建筑外墙总长度12（含12）间距建筑外墙计算超12应阳台外缘计算建筑间距
（3）坡度45度坡屋面建筑建筑间距指屋脊线面垂直投影线遮挡建筑外墙面间垂直距离
（4）建筑退基边界距离建筑间距应时符合规定基条件限制时符合规定相邻块产权协议规划理部门核准确保满足建筑间距条件适缩减基边界退距离必须符合消防规定
5建筑高度计算
（1）规仅适确定建筑间距退界距离退道路时建筑高度计算规定建筑高度限制（机场气象台微波通道安全保密日分析视线分析等）建筑物高点计算
（2）计算建筑间距时建筑高度列规定计算：
屋面建筑：挑檐屋面室外面算檐口顶加檐口挑出宽度（见图）女墙屋面室外面算女墙顶（见图二）
坡屋面建筑：屋面坡度45度（含45度）室外面算檐口顶加檐口挑出宽度（见图三）坡度45度室外面算屋脊顶（见图四）
水箱楼梯间电梯间机械房等突出屋面附属设施高度６米水面积超屋面建筑面积１８计入建筑高度
6路建筑高度
（）路般建筑高度控制（见图五）
H≤15（W+S）
（二）路高层组合建筑高度控制（见图六图七）
A≤L（W+S）
7建筑高度控制视线分析方法
根优秀历史建筑文物保护单位周围环境选择适视点确定视线走廊进行视线分析视点距离应等３Ｈ视角60度现状条件限制难３Ｈ视点距离控制高度视点距离适缩２Ｈ（见图八）
8建筑面宽控制（见图九）
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