征收房屋价值评估分户报告
估价报告编号：
XX产（征）（结）[2017]003H007号
估价项目名称：
重庆市XXX房屋理局XXXXXX国土房屋征收涉权利XXX住宅房市场价值评估
估价委托：
重庆市XXX房屋理局
房产估价机构：
重庆XX房产土估价资产评估限公司
注册房产估价师：
估价报告出具日期：
二○七年四月二十六日
致估价委托函
重庆市XXX房屋理局：
受贵单位委托公司征收位XXXXXX国土房屋征收红线范围征收房屋(简称估价象)进行评估根国土房屋征收补偿条例(国务院590号)国土房屋征收评估办法(建房[2011]77号)房产估价规范（GBT 502912015）等相关规定现报告点提示：
估价目：房屋征收部门征收确定征收房屋价值补偿提供评估征收房屋价值
估价象：根重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）记载征收范围： XX270号（含附号）（实际征收范围该项目规划红线准）
报告评估房屋公告载征收范围权利XXX坐落XXX XX270号23房屋途住宅房屋建筑面积7957方米房屋结构混合土权类型划拨
价值时点：2017年4月5日
价值类型：市场价值
估价方法：较法
估价结果：估价员根估价目遵循独立客观公正合法原国家规定技术标准估价程序选适宜估价方法影响估价象价值素进行综合分析基础满足估价假设限制条件报告说明确定估价象房产价值时点2017年4月5日市场价值：
征收房屋市场价值评估结果览表
权利
坐落
途
结构
修建年代
土权类型
建筑面积（㎡）
评估单价（元㎡）
评估总价（元）
XXX
XXX XX270号23
住宅
混合
1986年
划拨
7957
5695
453151
评估总价写：肆拾伍万叁仟壹佰伍拾壹元整
特提示：
1 评估单价建筑面积单价评估总价取整元位币种：民币
2 次评估报告价值包含室装修价值评估结果清水房价值
特提示：次估价结果系满足报告列全部假设估价师声明条件做出请报告者报告前认真阅读报告估价师声明估价假设限制条件
特致函
法定代表：
重庆XX房产土估价资产评估限公司
二○七年四月二十六日
目 录
第部分 估价师声明 4
第二部分 估价假设限制条件 6
估价假设条件 6
（）般假设 6
（二）未定事项假设 7
（三）背离事实假设 7
（四）相致假设 7
（五）足假设 7
二报告限制条件 7
第三部分 估价结果报告 9
估价委托 9
二房产估价机构 9
三估价目 9
四估价象 9
五价值时点 10
六价值类型 11
七估价原 11
八估价 13
（）关法律法规政策文件技术规范 13
（二）估价委托提供关资料 13
（三）受托房产估价机构掌握关资料 14
九估价方法 14
（）估价方法选 14
（二）估价方法计算公式操作步骤 16
十估价结果 16
十注册房产估价师 17
十二实查勘期 17
十三估价作业期 17
第四部分 附件 18
附件：告知书 18
附件二：国土房屋征收确定估价机构结果公告复印件 18
附件三：重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收决定（XX府发[2017]16号） 18
附件四：重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号） 18
附件五：XXXXXXXXX国土房屋征收项目调查登记明细表复印件 18
附件六：重庆市国土房局关公布2016年国土房屋征收评估机构名单通知（渝国土房发（2016）196号） 18
附件七：房产估价机构营业执 18
附件八：房产估价机构资质证书 18
附件九：注册房产估价师资格证书 18
第部分 估价师声明
郑重声明：
注册房产估价师估价报告中陈述事实真实准确没虚假记载误导性陈述重遗漏
二估价报告中分析意见结注册房产估价师独立客观公正专业分析意见结受估价报告中已说明估价假设限制条件限制
三注册房产估价师估价报告中估价象没现实潜利益估价委托估价利害关系没利害关系估价象估价委托估价利害关系没偏见
四注册房产估价师房产估价规范（GBT 502912015）房产估价基术语标准（国家标准GBT508992013）国土房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）重庆市国土房屋征收评估技术规范（试行）（渝国土房发〔2011〕172号）等相关文件房产估价专项标准规定进行估价工作撰写估价报告
五根国土房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）重庆市国土房屋征收补偿办法（暂行）（渝办发〔2011〕123号）重庆市国土房屋征收评估技术规范（试行）（渝国土房发〔2011〕172号）关规定公司估价员估价象进行实查勘作拍等相关查勘记录
六公司估价员估价象进行实查勘估价象实查勘客观性真实性公正性承担责估价员估价象查勘限外观状况非协议估价员承担估价象建筑结构质量进行调查责承担遮盖未暴露难接触部分进行检视责
七没估价报告提供重专业帮助
第二部分 估价假设限制条件
估价假设条件
（）般假设
1估价报告出结定程度建立估价委托提供相关资料进行综合分析基础估价委托提供资料真实性合法性完整性负责估价员收集核查估价象相关资料复印件公司仅作般性辨
2次估价假设估价委托提供资料客观真实合法完整估价报告该资料全部部分容产生赖该资料测算估价结果引致失误承担责
3估价象房屋坐落权利产权性质土权类型建筑结构建筑面积途等均估价委托负责核实提供公司估价委托提供
房屋坐落权利产权性质土权类型建筑结构建筑面积途等资料基础出估价结
4次估价估价象系权利合法取已国家方法律法规规定缴纳完毕种税费具完整房屋权土权权利估价象拥合法占权权收益权处置权估价假设前提
5估价员估价象实查勘仅限估价象查勘日外观状况估价员法遮盖未暴露难接触部分进行专业检测报告假设估价象符合国家关技术质量验收规范符合国家关安全标准
6鉴估价师专业范围限制未观察估价象存害物质假设估价象存影响房产价值害物质
7鉴估价师专业范围限制未估价象块水文质状况进行研究假设块水文质状况该区般状况
（二）未定事项假设
估价象未定事项次估价未定事项假设
（三）背离事实假设
1次估价采价值类型市场价值指正常交易情况熟悉情况交易双方公交易方式房屋征收决定公告日愿进行交易金额次估价假定征收房屋没租赁抵押查封等情况
2次估价征收房屋价值进行评估包含室装修价值假定征收房屋清水状况
（四）相致假设
估价象相致事项假设
（五）足假设
估价象充分次估价足假设
二报告限制条件
1报告估价结估价报告中估价目（：房屋征收部门征收确定征收房屋价值补偿提供评估征收房屋价值）适途均属效
2报告估价结果包含建筑物权价值占范围土权价值包含室装修价值
3估价委托提供资料陈述情况直接影响估价结估价委托应提供资料陈述情况合法性真实性完整性引起果负责房产估价机构估价结果公正性准确性负责估价委托提供资料陈述情况失实造成估价结果误房产估价机构估价员承担相应责
4报告估价结系根估价目估价原估价估价方法估价程序出估价结述目原存条件成立
5次估价活动满足全部估价假设限制条件前提进行假设条件根估价象实际情况提出具客观性合理性
6报告效期年（2017年4月26日2018年4月25日）报告效期国家政策济环境物业身物理状况等素报告假设前提条件发生重变动变动会估价结果产生重影响时估价结果效应重新委托估价
7未公司意报告书全部部分容估价委托估价报告审查部门外单位提供发表公开媒体
8报告书致估价委托函估价师声明估价假设限制条件估价结果报告附件构成完整估价报告报告者应严格估价报告全部完整应割裂行负责否引起果公司估价员关报告法定代表签章少两名专职注册房产估价师签字房产估价机构盖章作整体时效
9报告载容文字数字存表述清校印印原出现误差时请报告时通知公司予澄清更正恶意否误差部分受影响部分效
第三部分 估价结果报告
估价委托
名称：重庆市XXX房屋理局
二房产估价机构
机构名称：重庆XX房产土估价资产评估限公司
住 ：重庆市北部新区星光五路8号土星商务中心C3栋15楼
法定代表：徐阳
证书名称：房产估价机构资质证书
资质等级：二级
证书编号：渝房评准字（2015）第2005号
效期限：2015年03月27日2018年03月26日
行政许机关：重庆市国土资源房屋理局
联系电话：（023）63524171
三估价目
房屋征收部门征收确定征收房屋价值补偿提供评估征收房屋价值
四估价象
报告估价象重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）征收范围房屋权利XXX具体坐落
XXX XX270号23房屋途住宅建筑面积7957方米建筑结构混合建成1986年
估价结果包含建筑物权价值占范围土权价值包含室装修价值
1估价象实物状况
（1）土实物状况
坐落：XXX XX270号23
权类型：划拨
形势：形状较规形较坦势起伏较
质土壤：未见良质现象未见明显土壤污染
开发程度：宗外六通（通水通水通电通气通路通讯）宗六通（通水通水通电通气通路通讯场整）
（2）建筑物实物状况
估价象位XXX XX270号23权利XXX属重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）征收范围房屋XXXXXXXXX国土房屋征收项目调查登记明细表记载房屋途住宅建成1986年房屋结构混合总楼层8层估价象位第2层建筑面积7957方米估价象室装修维护保养情况般实际作住宅
2估价象权益状况
根估价委托提供XXXXXXXXX国土房屋征收项目调查登记明细表估价象权利XXX根估价目次估价考虑租赁抵押查封等情况估价象价值影响
3估价象区位状况
五价值时点
根重庆市国土房屋征收评估技术规范（试行）(渝国土房发〔2011〕172号)相关规定
重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）公告日2017年4月5日确定次价值时点2017年4月5日
六价值类型
（）价值定义：次估价采价值类型市场价值指正常交易情况熟悉情况交易双方公交易方式房屋征收决定公告日愿进行交易金额考虑征收房屋租赁抵押查封等素影响
（二）价值涵：市场价值满足估价假设前提限制条件前提包含建筑物权价值占范围土权价值包含室装修价值价值时点交易双方法承担应缴纳税费民币计价单位
七估价原
次估价遵循估价原：
1独立客观公正原
求站中立立场实事求公正直评估出方估价利害关系均公合理价值价格原
独立注册房产估价师房产估价机构估价委托估价利害关系没利害关系估价中受包括估价委托单位影响专业知识实践验职业道德进行估价客观注册房产估价师房产估价机构估价中带着情感恶偏见事物面目实事求进行估价公正注册房产估价师房产估价机构估价中偏袒估价利害关系中方坚持原公正直进行估价
2合法原
求估价结果法判定估价象状况价值价格原
房产估价应关法律行政法规高民法院高民检察院发布关司法解释估价象关方性法规国务院属部门颁发关部门规章政策估价象民政府颁发关方政府规章政策估价象动产登记薄权属证书关批文合等
3价值时点原
求估价结果根估价目确定某特定时间价值价格原
房产估价实际求取估价象时点价值价格评估宗房产时必须假定市场情况停止价值时点时估价象房产状况通常该时点时状况准
4代原
求估价结果估价象类似房产等条件价值价格偏差合理范围原
根济学理市场中具相价值质量物品交易双方具等市场信息基础应具相似价格房产市场价格导利实际发生市场检验类似房产成交价格进行交易情况修正市场状况调整房产状况调整求房产价值价格
5高佳原
房产法律允许技术财务行价值合理利包括佳途规模档次等
现实房产利中房产拥者试图采取高佳利方式充分发挥房产潜力获取济利益原房产利竞争优选结果房产估价遵循高佳利原
总估价程中国家关法律法规坚持真实性科学性公性行性原做估价程合理估价方法科学估价结果准确严格保守估价程中知悉估价委托商业秘密
八估价
（）关法律法规政策文件技术规范
1中华民国物权法(2007年3月16日第十届全国民代表会第五次会议通)
2中华民国城市房产理法（中华民国席令第29号）
3中华民国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国民代表会常务委员会第二十次会议通2016年12月1日起实施）
4国土房屋征收补偿条例（中华民国国务院令第590号）
5国土房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）
6重庆市城镇房产交易理条例（重庆常委会第194号公告）
7重庆市国土房屋征收补偿办法（暂行）（渝办发〔2011〕123号）
8重庆市国土房屋征收评估技术规范（试行）(渝国土房发〔2011〕172号)
9重庆市国土房屋征收评估理办法（试行）（渝国土房发（2011）173号）
10房产估价规范(GBT 502912015)
11房产估价基术语标准（国家标准GBT508992013）
12重庆市国土房局关公布2016年国土房屋征收评估机构推荐名单通知（渝国土房〔2016〕196号）
13次估价中涉相关法律法规
（二）估价委托提供关资料
1国土房屋征收确定估价机构结果公告复印件
2估价委托提供重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收决定（XX府发[2017]16号）（复印件）
3估价委托提供重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）（复印件）
4估价委托提供XXXXXXXXX国土房屋征收项目调查登记明细表
5估价委托提供基础资料外资料
（三）受托房产估价机构掌握关资料
1重庆市城市总体规划
2期重庆市房产市场交易资料
3估价象区域区位条件资料
4估价员实查勘资料实调查资料
5估价员收集技术参数资料国家重庆关部门发布统计资料技术指标资料
九估价方法
（）估价方法选
根房产估价规范（GBT502912015）国土房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）重庆市国土房屋征收评估技术规范（试行）(渝国土房发〔2011〕172号)等文件房产估价常方法较法收益法假设开发法成法等次估价根估价象区域房产市场发育情况价象具体特点结合估价目等选择适宜次估价估价方法
1选估价方法
较法：较法选取定数量实例估价象进行较根间差异实例成交价格进行处理估价象价值价格方法该方法适类房产数量较常发生交易具定性房产根估价员区域房产市场调查交易资料收集整理估价象区域住宅房产市场发育较充分完善类似住宅房产交易实例较充足市场充分适宜采较法进行估价
2未选估价方法
（1）收益法：收益法预测估价象未收益利报酬率资化率收益数未收益转换价值估价象价值价格方法该方法适租金等济收入收益性房产估价员调查估价象区域清水房屋租赁案例估价象区域已装修住宅房屋租金收益房屋户型面积装修情况配套设施设备等素影响差距较易剥离量化宜采收益法进行估价
（2）假设开发法：假设开发法求取估价象续开发必支出折现率续开发必支出应利润开发完成价值开发完成价值续开发必支出折现价值时点相减开发完成价值减续开发必支出应利润估价象价值价格方法该方法适具开发开发潜力开发完成价值采较法收益法等成法外方法测算房产次评估估价象已建成房屋宜采假设开发法进行估价
（3）成法：成法测算估价象价值时点重置成重建成折旧重置成重建成减折旧估价象价值价格方法市场市场充分宜采较法收益法假设开发法进行估价情况采成法作估价方法成法种积算价格局限性导致充分反映估价象市场价值宜采成法进行估价
综述次估价根估价象区域房产市场状况估价象具体实际采较法进行测算
（二）估价方法计算公式操作步骤
计算公式：较价值＝实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数 ×房产状况调整系数
具体操作步骤：搜集交易实例选取实例建立较基础进行交易情况修正进行市场状况调整进行房产状况调整计算较价值
十估价结果
估价员根估价目遵循独立客观公正合法原国家规定技术标准估价程序选适宜估价方法影响估价象价值素进行综合分析基础满足估价假设限制条件报告说明确定估价象房产价值时点2017年4月5日市场价值：
征收房屋市场价值评估结果览表
权利
坐落
途
结构
修建年代
土权类型
建筑面积（㎡）
评估单价（元㎡）
评估总价（元）
XXX
XXX XX270号23
住宅
混合
1986年
划拨
7957
5695
453151
评估总价写：肆拾伍万叁仟壹佰伍拾壹元整
特提示：
1 评估单价建筑面积单价评估总价取整元位币种：民币
2 次评估报告价值包含室装修价值评估结果清水房价值
十注册房产估价师
姓名
注册号
签名
签名日期
十二实查勘期
报告实查勘期二○五年九月二十八日二○七年四月五日期间估价员估价象进行次查勘
十三估价作业期
报告估价作业期二○五年九月二十八日二○七年四月二十六日
重庆XX房产土估价资产评估限公司
二○七年四月二十六日
第四部分 附件
附件：告知书
附件二：国土房屋征收确定估价机构结果公告复印件
附件三：重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收决定（XX府发[2017]16号）
附件四：重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）
附件五：XXXXXXXXX国土房屋征收项目调查登记明细表复印件
附件六：重庆市国土房局关公布2016年国土房屋征收评估机构名单通知（渝国土房发（2016）196号）
附件七：房产估价机构营业执
附件八：房产估价机构资质证书
附件九：注册房产估价师资格证书
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估价报告编号：
XX产（征）（结）[2017]003H007号
估价项目名称：
重庆市XXX房屋理局XXXXXX国土房屋征收涉权利XXX住宅房市场价值评估
估价委托：
重庆市XXX房屋理局
房产估价机构：
重庆XX房产土估价资产评估限公司
注册房产估价师：
估价报告出具日期：
二○七年四月二十六日
致估价委托函
重庆市XXX房屋理局：
受贵单位委托公司征收位XXXXXX国土房屋征收红线范围征收房屋(简称估价象)进行评估根国土房屋征收补偿条例(国务院590号)国土房屋征收评估办法(建房[2011]77号)房产估价规范（GBT 502912015）等相关规定现报告点提示：
估价目：房屋征收部门征收确定征收房屋价值补偿提供评估征收房屋价值
估价象：根重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）记载征收范围： XX270号（含附号）（实际征收范围该项目规划红线准）
报告评估房屋公告载征收范围权利XXX坐落XXX XX270号23房屋途住宅房屋建筑面积7957方米房屋结构混合土权类型划拨
价值时点：2017年4月5日
价值类型：市场价值
估价方法：较法
估价结果：估价员根估价目遵循独立客观公正合法原国家规定技术标准估价程序选适宜估价方法影响估价象价值素进行综合分析基础满足估价假设限制条件报告说明确定估价象房产价值时点2017年4月5日市场价值：
征收房屋市场价值评估结果览表
权利
坐落
途
结构
修建年代
土权类型
建筑面积（㎡）
评估单价（元㎡）
评估总价（元）
XXX
XXX XX270号23
住宅
混合
1986年
划拨
7957
5695
453151
评估总价写：肆拾伍万叁仟壹佰伍拾壹元整
特提示：
1 评估单价建筑面积单价评估总价取整元位币种：民币
2 次评估报告价值包含室装修价值评估结果清水房价值
特提示：次估价结果系满足报告列全部假设估价师声明条件做出请报告者报告前认真阅读报告估价师声明估价假设限制条件
特致函
法定代表：
重庆XX房产土估价资产评估限公司
二○七年四月二十六日
目 录
第部分 估价师声明 4
第二部分 估价假设限制条件 6
估价假设条件 6
（）般假设 6
（二）未定事项假设 7
（三）背离事实假设 7
（四）相致假设 7
（五）足假设 7
二报告限制条件 7
第三部分 估价结果报告 9
估价委托 9
二房产估价机构 9
三估价目 9
四估价象 9
五价值时点 10
六价值类型 11
七估价原 11
八估价 13
（）关法律法规政策文件技术规范 13
（二）估价委托提供关资料 13
（三）受托房产估价机构掌握关资料 14
九估价方法 14
（）估价方法选 14
（二）估价方法计算公式操作步骤 16
十估价结果 16
十注册房产估价师 17
十二实查勘期 17
十三估价作业期 17
第四部分 附件 18
附件：告知书 18
附件二：国土房屋征收确定估价机构结果公告复印件 18
附件三：重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收决定（XX府发[2017]16号） 18
附件四：重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号） 18
附件五：XXXXXXXXX国土房屋征收项目调查登记明细表复印件 18
附件六：重庆市国土房局关公布2016年国土房屋征收评估机构名单通知（渝国土房发（2016）196号） 18
附件七：房产估价机构营业执 18
附件八：房产估价机构资质证书 18
附件九：注册房产估价师资格证书 18
第部分 估价师声明
郑重声明：
注册房产估价师估价报告中陈述事实真实准确没虚假记载误导性陈述重遗漏
二估价报告中分析意见结注册房产估价师独立客观公正专业分析意见结受估价报告中已说明估价假设限制条件限制
三注册房产估价师估价报告中估价象没现实潜利益估价委托估价利害关系没利害关系估价象估价委托估价利害关系没偏见
四注册房产估价师房产估价规范（GBT 502912015）房产估价基术语标准（国家标准GBT508992013）国土房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）重庆市国土房屋征收评估技术规范（试行）（渝国土房发〔2011〕172号）等相关文件房产估价专项标准规定进行估价工作撰写估价报告
五根国土房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）重庆市国土房屋征收补偿办法（暂行）（渝办发〔2011〕123号）重庆市国土房屋征收评估技术规范（试行）（渝国土房发〔2011〕172号）关规定公司估价员估价象进行实查勘作拍等相关查勘记录
六公司估价员估价象进行实查勘估价象实查勘客观性真实性公正性承担责估价员估价象查勘限外观状况非协议估价员承担估价象建筑结构质量进行调查责承担遮盖未暴露难接触部分进行检视责
七没估价报告提供重专业帮助
第二部分 估价假设限制条件
估价假设条件
（）般假设
1估价报告出结定程度建立估价委托提供相关资料进行综合分析基础估价委托提供资料真实性合法性完整性负责估价员收集核查估价象相关资料复印件公司仅作般性辨
2次估价假设估价委托提供资料客观真实合法完整估价报告该资料全部部分容产生赖该资料测算估价结果引致失误承担责
3估价象房屋坐落权利产权性质土权类型建筑结构建筑面积途等均估价委托负责核实提供公司估价委托提供
房屋坐落权利产权性质土权类型建筑结构建筑面积途等资料基础出估价结
4次估价估价象系权利合法取已国家方法律法规规定缴纳完毕种税费具完整房屋权土权权利估价象拥合法占权权收益权处置权估价假设前提
5估价员估价象实查勘仅限估价象查勘日外观状况估价员法遮盖未暴露难接触部分进行专业检测报告假设估价象符合国家关技术质量验收规范符合国家关安全标准
6鉴估价师专业范围限制未观察估价象存害物质假设估价象存影响房产价值害物质
7鉴估价师专业范围限制未估价象块水文质状况进行研究假设块水文质状况该区般状况
（二）未定事项假设
估价象未定事项次估价未定事项假设
（三）背离事实假设
1次估价采价值类型市场价值指正常交易情况熟悉情况交易双方公交易方式房屋征收决定公告日愿进行交易金额次估价假定征收房屋没租赁抵押查封等情况
2次估价征收房屋价值进行评估包含室装修价值假定征收房屋清水状况
（四）相致假设
估价象相致事项假设
（五）足假设
估价象充分次估价足假设
二报告限制条件
1报告估价结估价报告中估价目（：房屋征收部门征收确定征收房屋价值补偿提供评估征收房屋价值）适途均属效
2报告估价结果包含建筑物权价值占范围土权价值包含室装修价值
3估价委托提供资料陈述情况直接影响估价结估价委托应提供资料陈述情况合法性真实性完整性引起果负责房产估价机构估价结果公正性准确性负责估价委托提供资料陈述情况失实造成估价结果误房产估价机构估价员承担相应责
4报告估价结系根估价目估价原估价估价方法估价程序出估价结述目原存条件成立
5次估价活动满足全部估价假设限制条件前提进行假设条件根估价象实际情况提出具客观性合理性
6报告效期年（2017年4月26日2018年4月25日）报告效期国家政策济环境物业身物理状况等素报告假设前提条件发生重变动变动会估价结果产生重影响时估价结果效应重新委托估价
7未公司意报告书全部部分容估价委托估价报告审查部门外单位提供发表公开媒体
8报告书致估价委托函估价师声明估价假设限制条件估价结果报告附件构成完整估价报告报告者应严格估价报告全部完整应割裂行负责否引起果公司估价员关报告法定代表签章少两名专职注册房产估价师签字房产估价机构盖章作整体时效
9报告载容文字数字存表述清校印印原出现误差时请报告时通知公司予澄清更正恶意否误差部分受影响部分效
第三部分 估价结果报告
估价委托
名称：重庆市XXX房屋理局
二房产估价机构
机构名称：重庆XX房产土估价资产评估限公司
住 ：重庆市北部新区星光五路8号土星商务中心C3栋15楼
法定代表：徐阳
证书名称：房产估价机构资质证书
资质等级：二级
证书编号：渝房评准字（2015）第2005号
效期限：2015年03月27日2018年03月26日
行政许机关：重庆市国土资源房屋理局
联系电话：（023）63524171
三估价目
房屋征收部门征收确定征收房屋价值补偿提供评估征收房屋价值
四估价象
报告估价象重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）征收范围房屋权利XXX具体坐落
XXX XX270号23房屋途住宅建筑面积7957方米建筑结构混合建成1986年
估价结果包含建筑物权价值占范围土权价值包含室装修价值
1估价象实物状况
（1）土实物状况
坐落：XXX XX270号23
权类型：划拨
形势：形状较规形较坦势起伏较
质土壤：未见良质现象未见明显土壤污染
开发程度：宗外六通（通水通水通电通气通路通讯）宗六通（通水通水通电通气通路通讯场整）
（2）建筑物实物状况
估价象位XXX XX270号23权利XXX属重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）征收范围房屋XXXXXXXXX国土房屋征收项目调查登记明细表记载房屋途住宅建成1986年房屋结构混合总楼层8层估价象位第2层建筑面积7957方米估价象室装修维护保养情况般实际作住宅
2估价象权益状况
根估价委托提供XXXXXXXXX国土房屋征收项目调查登记明细表估价象权利XXX根估价目次估价考虑租赁抵押查封等情况估价象价值影响
3估价象区位状况
五价值时点
根重庆市国土房屋征收评估技术规范（试行）(渝国土房发〔2011〕172号)相关规定
重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）公告日2017年4月5日确定次价值时点2017年4月5日
六价值类型
（）价值定义：次估价采价值类型市场价值指正常交易情况熟悉情况交易双方公交易方式房屋征收决定公告日愿进行交易金额考虑征收房屋租赁抵押查封等素影响
（二）价值涵：市场价值满足估价假设前提限制条件前提包含建筑物权价值占范围土权价值包含室装修价值价值时点交易双方法承担应缴纳税费民币计价单位
七估价原
次估价遵循估价原：
1独立客观公正原
求站中立立场实事求公正直评估出方估价利害关系均公合理价值价格原
独立注册房产估价师房产估价机构估价委托估价利害关系没利害关系估价中受包括估价委托单位影响专业知识实践验职业道德进行估价客观注册房产估价师房产估价机构估价中带着情感恶偏见事物面目实事求进行估价公正注册房产估价师房产估价机构估价中偏袒估价利害关系中方坚持原公正直进行估价
2合法原
求估价结果法判定估价象状况价值价格原
房产估价应关法律行政法规高民法院高民检察院发布关司法解释估价象关方性法规国务院属部门颁发关部门规章政策估价象民政府颁发关方政府规章政策估价象动产登记薄权属证书关批文合等
3价值时点原
求估价结果根估价目确定某特定时间价值价格原
房产估价实际求取估价象时点价值价格评估宗房产时必须假定市场情况停止价值时点时估价象房产状况通常该时点时状况准
4代原
求估价结果估价象类似房产等条件价值价格偏差合理范围原
根济学理市场中具相价值质量物品交易双方具等市场信息基础应具相似价格房产市场价格导利实际发生市场检验类似房产成交价格进行交易情况修正市场状况调整房产状况调整求房产价值价格
5高佳原
房产法律允许技术财务行价值合理利包括佳途规模档次等
现实房产利中房产拥者试图采取高佳利方式充分发挥房产潜力获取济利益原房产利竞争优选结果房产估价遵循高佳利原
总估价程中国家关法律法规坚持真实性科学性公性行性原做估价程合理估价方法科学估价结果准确严格保守估价程中知悉估价委托商业秘密
八估价
（）关法律法规政策文件技术规范
1中华民国物权法(2007年3月16日第十届全国民代表会第五次会议通)
2中华民国城市房产理法（中华民国席令第29号）
3中华民国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国民代表会常务委员会第二十次会议通2016年12月1日起实施）
4国土房屋征收补偿条例（中华民国国务院令第590号）
5国土房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）
6重庆市城镇房产交易理条例（重庆常委会第194号公告）
7重庆市国土房屋征收补偿办法（暂行）（渝办发〔2011〕123号）
8重庆市国土房屋征收评估技术规范（试行）(渝国土房发〔2011〕172号)
9重庆市国土房屋征收评估理办法（试行）（渝国土房发（2011）173号）
10房产估价规范(GBT 502912015)
11房产估价基术语标准（国家标准GBT508992013）
12重庆市国土房局关公布2016年国土房屋征收评估机构推荐名单通知（渝国土房〔2016〕196号）
13次估价中涉相关法律法规
（二）估价委托提供关资料
1国土房屋征收确定估价机构结果公告复印件
2估价委托提供重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收决定（XX府发[2017]16号）（复印件）
3估价委托提供重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）（复印件）
4估价委托提供XXXXXXXXX国土房屋征收项目调查登记明细表
5估价委托提供基础资料外资料
（三）受托房产估价机构掌握关资料
1重庆市城市总体规划
2期重庆市房产市场交易资料
3估价象区域区位条件资料
4估价员实查勘资料实调查资料
5估价员收集技术参数资料国家重庆关部门发布统计资料技术指标资料
九估价方法
（）估价方法选
根房产估价规范（GBT502912015）国土房屋征收评估办法（建房〔2011〕77号）重庆市国土房屋征收评估技术规范（试行）(渝国土房发〔2011〕172号)等文件房产估价常方法较法收益法假设开发法成法等次估价根估价象区域房产市场发育情况价象具体特点结合估价目等选择适宜次估价估价方法
1选估价方法
较法：较法选取定数量实例估价象进行较根间差异实例成交价格进行处理估价象价值价格方法该方法适类房产数量较常发生交易具定性房产根估价员区域房产市场调查交易资料收集整理估价象区域住宅房产市场发育较充分完善类似住宅房产交易实例较充足市场充分适宜采较法进行估价
2未选估价方法
（1）收益法：收益法预测估价象未收益利报酬率资化率收益数未收益转换价值估价象价值价格方法该方法适租金等济收入收益性房产估价员调查估价象区域清水房屋租赁案例估价象区域已装修住宅房屋租金收益房屋户型面积装修情况配套设施设备等素影响差距较易剥离量化宜采收益法进行估价
（2）假设开发法：假设开发法求取估价象续开发必支出折现率续开发必支出应利润开发完成价值开发完成价值续开发必支出折现价值时点相减开发完成价值减续开发必支出应利润估价象价值价格方法该方法适具开发开发潜力开发完成价值采较法收益法等成法外方法测算房产次评估估价象已建成房屋宜采假设开发法进行估价
（3）成法：成法测算估价象价值时点重置成重建成折旧重置成重建成减折旧估价象价值价格方法市场市场充分宜采较法收益法假设开发法进行估价情况采成法作估价方法成法种积算价格局限性导致充分反映估价象市场价值宜采成法进行估价
综述次估价根估价象区域房产市场状况估价象具体实际采较法进行测算
（二）估价方法计算公式操作步骤
计算公式：较价值＝实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数 ×房产状况调整系数
具体操作步骤：搜集交易实例选取实例建立较基础进行交易情况修正进行市场状况调整进行房产状况调整计算较价值
十估价结果
估价员根估价目遵循独立客观公正合法原国家规定技术标准估价程序选适宜估价方法影响估价象价值素进行综合分析基础满足估价假设限制条件报告说明确定估价象房产价值时点2017年4月5日市场价值：
征收房屋市场价值评估结果览表
权利
坐落
途
结构
修建年代
土权类型
建筑面积（㎡）
评估单价（元㎡）
评估总价（元）
XXX
XXX XX270号23
住宅
混合
1986年
划拨
7957
5695
453151
评估总价写：肆拾伍万叁仟壹佰伍拾壹元整
特提示：
1 评估单价建筑面积单价评估总价取整元位币种：民币
2 次评估报告价值包含室装修价值评估结果清水房价值
十注册房产估价师
姓名
注册号
签名
签名日期
十二实查勘期
报告实查勘期二○五年九月二十八日二○七年四月五日期间估价员估价象进行次查勘
十三估价作业期
报告估价作业期二○五年九月二十八日二○七年四月二十六日
重庆XX房产土估价资产评估限公司
二○七年四月二十六日
第四部分 附件
附件：告知书
附件二：国土房屋征收确定估价机构结果公告复印件
附件三：重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收决定（XX府发[2017]16号）
附件四：重庆市XXX民政府关XXXXXX国土房屋征收公告（XX府发[2017]17号）
附件五：XXXXXXXXX国土房屋征收项目调查登记明细表复印件
附件六：重庆市国土房局关公布2016年国土房屋征收评估机构名单通知（渝国土房发（2016）196号）
附件七：房产估价机构营业执
附件八：房产估价机构资质证书
附件九：注册房产估价师资格证书
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