房产项目开发程中成控制
摘 ：文章针房产项目开发中设计阶段招标投标阶段施工阶段竣工阶段四阶段成控制作出分析
关键词：房产项目开发成控制
着市场竞争日趋激烈房产正告暴利时代利润回社会正常利润水房产业正进入精耕细作时代专业化分工越越细专业化水越越高需开发企业变粗放式理集约式理实现开发成费精确控制企业存终极目利润化实现利润非开源节流开源求公司现资源通整合发挥效益节流成费降低控制特房产开发项目节流着更重意义
文针房产项目开发中设计阶段招标投标阶段施工阶段竣工阶段四阶段成控制作出分析房产项目开发程中种耗费进行指导监督调节限制时控制纠正发生已发生偏差项费控制规定范围
设计阶段
房产开发企业降低产品造价必须重视设计工作投资形成初进行严格控制资料统计设计阶段房产项目投资较影响初步设计阶段投资影响性达75～95见房产开发项目设计科学性合理性济性项目成起着关键性作项目设计阶段成控制措施点
1引入竞争机制实行设计招标实行设计招标制度方面效防范设计领域规范行保证资质实力设计单位良制度环境进行公竞争断加强身理提高设计水增强竞争力方面扩房产开发企业设计方案选择范围保证设计方案质量保证设计方案技术性安全性合理性功前提实行设计招标制度利选择济合理方案降低工程造价设计阶段投资费控制
2推行限额设计努力减少设计费行性研究阶段编制投资估算批准初步设计投资高限额初步设计阶段编制设计概算批准施工图设计投资高限额施工图设计概算投资细分指标进行限额设计形成施工图预算估算概算预算等
阶段投资指标前制约相互补充作防检监控预先措施事综合衡相结合会突破投资目标值限额设计目标理目标理位限额设计工作会成功项目投资目标值实现
特需注意影响建筑设计方案济性素说结构配筋求设计单位根质勘察报告设计数质条件楼房抗震求等求选取佳配筋率控制工程造价
二招标投标阶段
住宅产(商品房)项目招投标致土招投标设计招标施工招投标监理招标装修装饰招投标配套工程投招标景观绿化招投标智化招投标材料设备招投标等等采招标方式选择工程承包单位材料供应商控制工程成效办法招投标程中充分利项目规模优势供应商身优势相互竞争获优惠价格特影响力重点项目投标单位会根规模效益社会效益低常规造价价格报标
招标投标阶段进行成控制必须抓住点
1选择合格合作方潜合作方进行五项控制容(资质等级诚信记录期域业业绩资金实力参项目理选技术设备)应综合考评缺规避进场调整风险特项目负责业绩服务信誉必须分项严格考察
2招标文件编制招投标标书编制合草拟均应合规合法科学细致完整严滞盈褊具行性避免马拉松谈判徒增时间成标书合成立均应进入监机制系统时需注意合约定付款额度付款时限施工形象进度否步部协调配合时限序制约否衡均应设置总调度控达真正意义事前控制投资成
3图纸审核合理化建议选择招标程中应仔细审阅图纸减少工程实施程中设计变更中标单位索赔机会评标程中仔细分析投标单位投标文件防止低价中标高价索赔衡报价情况出现外积极鼓励投标单位专业角度出发提出种合理化建议优化设计方案山水美四组团弱电工程招标中投标单位提出非常优化方案终项目节约数百万元投资
4采工程量清单报价招标中采工程量清单方式目前越越普遍采种方式工程量清单招标利项目实施中进行成动态控制采工程量清单形式房产开发商言首先工程单价易市场价进行竞争性较挤掉单价中水分堵住漏洞次控制设计变更引起工程价款增加
5合签署严密签订规范细致严密合文房产开发项目成控制重点编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步防止施工单位进场工期紧场狭设计选型品牌型号明确等口进行种样索赔施工单位常常会工程期甲方原误工造成工期紧理提出赶工申请求增加工程费果合中预告合报价充分考虑工期素明示采取种赶工措施均调整报价条款效杜绝类费增长设备安装预算中品牌型号价格出入果合中条款相关附件中描述模糊容易施工程中偷梁换柱影响工程质量寿命损害开发商信誉造成良果
6建立招投标战略联盟项目开发中合作着工程验丰富理水准较高承包商利群体项目开发优势建立长期战略合作伙伴关系维持项目工程质量减少理交易成实现双赢局面
7完善招投标监督考核体系招投标理程中推行标准化招标文件标(控制价)制作规范严格复核建立项目招投标合签订执行工程结算等全程监控联动机制防范商业欺诈商业贿赂时纠正处理种违规行
三施工阶段
项目进行施工阶段房产开发项目承建阶段项目施工程中发生费称建筑安装造价整项目开发成中约占40左右开发商阶段务预定投资预算规定时间完成开发项目建筑安装工程项目时投入认控制三点
1加强监控加强预算审查特注重济签证工程变更理项目建设程中工程变更理非常重工程理员造价员应密切配合严格控制洽商变更发生工程项目周期长技术复杂等特点项目实施程中避免会发生变更洽商变更必须事先做详细技术济分析时充分利设计单位监理单位技术资源工程成影响做出评价综合方意见方确定否实施该洽商变更
变更设计必须合条款约束进行变更合失效变更单价执行合中已单价合中单价变更带变化应合条款进行估价承包商提出单价分析数监理工程师审定业认认单价执行
2购材料设备选采购应深入解建材市场行情保证结构安全功前提量选市场供应充足价格相低廉材料者条件成熟达定开发规模时候采行招投标采购方合作联合招投标采购
3 处理质量成关系质量物业设定档次市场定位联系起研究目标市场某项材料设备质量档次重视敏感程度
四竣工阶段
工程竣工阶段成控制结算结算核定建设工程造价终建设项目竣工验收编制竣工决算核定新增固定资产价值控制工程成关般应角度控制结算工程成
1 核合条款合求完成全部工程验收合格列入竣工结算结算程中严格执行合约定结算方法计价定额取费标准材价格优惠条款等
2 检查隐蔽验收记录竣工结算时应该隐蔽工程施工记录验收签证进行检查手续完整工程量竣工图致方列入结算
3落实设计变更洽商建设单位监理工程师审查意签证变更洽商列入结算
4图核实工程数量招投标工程工程量清单发包需逐核实际完成工程量然工程量清单外部分合约定结算办法求进行结算
5严格执行定额单价包干部分外结算单价应合约定招投标规定计价定额计价原执行定额单价中没项目应相定额进行分析换算提出工机械材料计价编制补充单价
6注意项费计取建安工程收费标准应合求项目建设期间计价定额配套建安工程费定额关规定执行
7求关单位参关建设单位外监理设计等关单位负责办员应力支持参关
五综述
总世界金融环境日益恶化环境房产开发商说理性事进行成控制成控制关系企业济效益阶段进行成控制关键成控制贯穿项目开发全程样企业获取利润保证激烈市场中立败
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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摘 ：文章针房产项目开发中设计阶段招标投标阶段施工阶段竣工阶段四阶段成控制作出分析
关键词：房产项目开发成控制
着市场竞争日趋激烈房产正告暴利时代利润回社会正常利润水房产业正进入精耕细作时代专业化分工越越细专业化水越越高需开发企业变粗放式理集约式理实现开发成费精确控制企业存终极目利润化实现利润非开源节流开源求公司现资源通整合发挥效益节流成费降低控制特房产开发项目节流着更重意义
文针房产项目开发中设计阶段招标投标阶段施工阶段竣工阶段四阶段成控制作出分析房产项目开发程中种耗费进行指导监督调节限制时控制纠正发生已发生偏差项费控制规定范围
设计阶段
房产开发企业降低产品造价必须重视设计工作投资形成初进行严格控制资料统计设计阶段房产项目投资较影响初步设计阶段投资影响性达75～95见房产开发项目设计科学性合理性济性项目成起着关键性作项目设计阶段成控制措施点
1引入竞争机制实行设计招标实行设计招标制度方面效防范设计领域规范行保证资质实力设计单位良制度环境进行公竞争断加强身理提高设计水增强竞争力方面扩房产开发企业设计方案选择范围保证设计方案质量保证设计方案技术性安全性合理性功前提实行设计招标制度利选择济合理方案降低工程造价设计阶段投资费控制
2推行限额设计努力减少设计费行性研究阶段编制投资估算批准初步设计投资高限额初步设计阶段编制设计概算批准施工图设计投资高限额施工图设计概算投资细分指标进行限额设计形成施工图预算估算概算预算等
阶段投资指标前制约相互补充作防检监控预先措施事综合衡相结合会突破投资目标值限额设计目标理目标理位限额设计工作会成功项目投资目标值实现
特需注意影响建筑设计方案济性素说结构配筋求设计单位根质勘察报告设计数质条件楼房抗震求等求选取佳配筋率控制工程造价
二招标投标阶段
住宅产(商品房)项目招投标致土招投标设计招标施工招投标监理招标装修装饰招投标配套工程投招标景观绿化招投标智化招投标材料设备招投标等等采招标方式选择工程承包单位材料供应商控制工程成效办法招投标程中充分利项目规模优势供应商身优势相互竞争获优惠价格特影响力重点项目投标单位会根规模效益社会效益低常规造价价格报标
招标投标阶段进行成控制必须抓住点
1选择合格合作方潜合作方进行五项控制容(资质等级诚信记录期域业业绩资金实力参项目理选技术设备)应综合考评缺规避进场调整风险特项目负责业绩服务信誉必须分项严格考察
2招标文件编制招投标标书编制合草拟均应合规合法科学细致完整严滞盈褊具行性避免马拉松谈判徒增时间成标书合成立均应进入监机制系统时需注意合约定付款额度付款时限施工形象进度否步部协调配合时限序制约否衡均应设置总调度控达真正意义事前控制投资成
3图纸审核合理化建议选择招标程中应仔细审阅图纸减少工程实施程中设计变更中标单位索赔机会评标程中仔细分析投标单位投标文件防止低价中标高价索赔衡报价情况出现外积极鼓励投标单位专业角度出发提出种合理化建议优化设计方案山水美四组团弱电工程招标中投标单位提出非常优化方案终项目节约数百万元投资
4采工程量清单报价招标中采工程量清单方式目前越越普遍采种方式工程量清单招标利项目实施中进行成动态控制采工程量清单形式房产开发商言首先工程单价易市场价进行竞争性较挤掉单价中水分堵住漏洞次控制设计变更引起工程价款增加
5合签署严密签订规范细致严密合文房产开发项目成控制重点编制严密招标文件合文承包商制约条款达包步防止施工单位进场工期紧场狭设计选型品牌型号明确等口进行种样索赔施工单位常常会工程期甲方原误工造成工期紧理提出赶工申请求增加工程费果合中预告合报价充分考虑工期素明示采取种赶工措施均调整报价条款效杜绝类费增长设备安装预算中品牌型号价格出入果合中条款相关附件中描述模糊容易施工程中偷梁换柱影响工程质量寿命损害开发商信誉造成良果
6建立招投标战略联盟项目开发中合作着工程验丰富理水准较高承包商利群体项目开发优势建立长期战略合作伙伴关系维持项目工程质量减少理交易成实现双赢局面
7完善招投标监督考核体系招投标理程中推行标准化招标文件标(控制价)制作规范严格复核建立项目招投标合签订执行工程结算等全程监控联动机制防范商业欺诈商业贿赂时纠正处理种违规行
三施工阶段
项目进行施工阶段房产开发项目承建阶段项目施工程中发生费称建筑安装造价整项目开发成中约占40左右开发商阶段务预定投资预算规定时间完成开发项目建筑安装工程项目时投入认控制三点
1加强监控加强预算审查特注重济签证工程变更理项目建设程中工程变更理非常重工程理员造价员应密切配合严格控制洽商变更发生工程项目周期长技术复杂等特点项目实施程中避免会发生变更洽商变更必须事先做详细技术济分析时充分利设计单位监理单位技术资源工程成影响做出评价综合方意见方确定否实施该洽商变更
变更设计必须合条款约束进行变更合失效变更单价执行合中已单价合中单价变更带变化应合条款进行估价承包商提出单价分析数监理工程师审定业认认单价执行
2购材料设备选采购应深入解建材市场行情保证结构安全功前提量选市场供应充足价格相低廉材料者条件成熟达定开发规模时候采行招投标采购方合作联合招投标采购
3 处理质量成关系质量物业设定档次市场定位联系起研究目标市场某项材料设备质量档次重视敏感程度
四竣工阶段
工程竣工阶段成控制结算结算核定建设工程造价终建设项目竣工验收编制竣工决算核定新增固定资产价值控制工程成关般应角度控制结算工程成
1 核合条款合求完成全部工程验收合格列入竣工结算结算程中严格执行合约定结算方法计价定额取费标准材价格优惠条款等
2 检查隐蔽验收记录竣工结算时应该隐蔽工程施工记录验收签证进行检查手续完整工程量竣工图致方列入结算
3落实设计变更洽商建设单位监理工程师审查意签证变更洽商列入结算
4图核实工程数量招投标工程工程量清单发包需逐核实际完成工程量然工程量清单外部分合约定结算办法求进行结算
5严格执行定额单价包干部分外结算单价应合约定招投标规定计价定额计价原执行定额单价中没项目应相定额进行分析换算提出工机械材料计价编制补充单价
6注意项费计取建安工程收费标准应合求项目建设期间计价定额配套建安工程费定额关规定执行
7求关单位参关建设单位外监理设计等关单位负责办员应力支持参关
五综述
总世界金融环境日益恶化环境房产开发商说理性事进行成控制成控制关系企业济效益阶段进行成控制关键成控制贯穿项目开发全程样企业获取利润保证激烈市场中立败
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