房产开发成控制点技巧
着市场竞争日趋激烈房产正告暴利时代利润回社会正常利润水房产业正进入精耕细作时代专业化分工越越细专业化水越越高需开发企业变粗放式理集约式理实现开发成费精确控制企业存终极目利润化实现利润非开源节流开源求公司现资源通整合发挥效益节流成费降低控制具体房产开发项目开源限度挖掘项目潜价值提高附加值节流房产项目成费控制房产开发成控制中费中变动费控制控制项目济效果影响较费控制住费控制住开发成费部分第部分征拆迁补偿安置费征拆迁补偿安置费控制关键建设项目选址首先必须符合城市总体规划考虑理位置交通状况环境素等太建筑物构筑物线等毗邻异议时求国家方关征拆迁系列法规政策熟练握第二部分勘察设计前期工程费勘察设计前期工程费控制前期费分行政事业性收费工程服务性收费两部分前部分通争取项优惠政策降低 勘探设计等前期工程务发包必须新招投标法规定通公开招标确定承包单位限度压低承包价 工程项目设计浪费十分惊设计标准定项目市场定位相适应味追求高新美余功余承重力积极推行价值工程理 设计目前知名开发企业实行方案设计落实头方案设计施工图设计分开做法三通工程费前期工程费控制重点土石方工程般工期较短没复杂严格质量求采市场价格实行总价招标 施工水电线路敷设定兼顾区建成生活水电需切忌重复建设增加成第三部分建安工程费全程控制决策阶段难题策：1加强项目投资决策科学性系统性准确市场定位 2推行价值工程理少投资争取效益：1)保持项目功变降低项目投资 2)投资变提高项目功 3)投资增加功提高幅度更 4)降低次功成幅度降低 5)运新科技新技术提高功降低项目投资3决策连贯调整前期计划完整系统合理科学量避免期调整带震荡成升 二规划设计阶段成控制点： 研究表明房产项目初步设计阶段影响工程造价程度约65施工图设计阶段影响工程造价程度25~35施工阶段通技术措施节约工程造价性仅5~10表明设计阶段造价控制建安工程费控制关键 1成立成评估审核部门： 公司部成立专门工程设计理部门制定详细设计求达设计务设计单位设计方案施工图进行审核工程项目结构形式装修标准材料设备选型设计合理性安全性等进行全面评估审核1)通招标方案竞赛缩短设计周期优化设计方案2)批准设计务书投资估算控制初步设计 3)通合勘察设计单位明确规定责4)加强设计标准标准设计制订合理应 2设计单位限额设计： 前设计单位普遍济观念市场观念淡薄重技术轻济加设计费取费标准般建筑面积投资额计算利设计单位加强成控制意识设计保守合理浪费极 设计务书投资估算规定造价限额设计费挂钩设计单位进行济赏（节约）罚（超支） 3积极实行设计监理制度加强设计阶段成控制 4量避免设计变更带成增加三招标阶段成控制： 通施工招投标促进公竞争降低工程造价缩短工期提高工程质量 四施工阶段成控制： 1加强监控加强预算审查严格济签证工程变更理安排施工全程材料质量2购材料设备选采购应深入解建材市场行情保证结构安全功前提量选市场供应充足价格相低廉材料者条件成熟达定开发规模时候采行招投标采购方合作联合招投标采购 3处理质量成关系质量物业设定档次市场定位联系起研究目标市场某项材料设备质量档次重视敏感程度 4保证工程进度第四部分基础设施建设费建设单位应动专业部门提供技术支持充分发挥规模优势统筹协调降低造价第五部分理费 根目前公司实际情况投资估算成控制体系开发间接费企业直接组织理开发项目发生工资福利劳保折旧办公水电周转房摊销等费计入理费理费控制关键开发建设规模应通加开发力度开发规模降低单位理费水 定岗定员精简机构减少员冗积情况出现关键岗位关键业务尤成效益高岗位精简必增加充实定员 二理公司产权关系基础公司房产开发业务理费明确出项目进行科学分摊 三目前房产专业分工越越细拆迁施工工程监理销售物业理等均专业公司队伍话开发程中部分业务分包外部专业公司前提样做做更节省 四推行部门理费承包限额奖惩调动节约理费积极性责心第六部分财务费全面控制 首先建立科学财务理体系算清开发环节资金运行情况投入少运行时间货币时间价值调整回收期回收量资金某环节滞留损耗财务费控制实际资金时间价值控制中贷款利息降低应通分阶段控制开发进度缩短开发周期降低资金占时间实现财务费控制 安排合理融资方案：贷款金融机构选择融资方式选择贷款额度合理确定利率谈判筹资费节约进度合理安排等 二贷款利息应贷款总额贷款期限贷款利率三方面实施控制 1贷款额度控制通编制建设资金计划现金流量表贷款计划满足项目需求前提量压缩存量资金减少贷款总额缩短贷款期限控制财务费2资金占期限控制通缩短工期时加快销售加速资金回收实现：1)前期阶段（征拆迁立项设计报建等）： 时较征拆迁安置阶段通委托专业公司缩短时间 规划设计阶段利市场机制通公开招标选择实力强水高信誉单位通合规划设计时间锁定加快进度2)施工阶段时间控制：搞工程招标认真签订承包合基础抓工作： 根工程进度目标逐级编制工作计划包括工程项目总进度计划项目年度计划建设监理单位计划系统设计单位设计系统然进行项目进度目标分解目标逐分解施工单位确定施工单位交接日期根进度求配备足够工程技术理员保证技术指导监督适时位协调银行关系安排资金计划准时足额位保证工程利进行 保证原材料设备组织供应时位免停工料延误工期施工程中设计变更保证设计单位充分配合时变更出图 3)销售阶段时间控制： 销售早介入制定销售策略时启动预售实行销售业绩激励制度促进销售收入快速实现监控售房款时回收便时银行贷款 第七部分税金控制房产开发企业应全公司税务进行科学综合筹划争取合理避税效降低税收负担目前房产开发涉税种（税前）：营业税附加耕占税土增值税等财务部门应针种税收特征制定相应避税措施
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着市场竞争日趋激烈房产正告暴利时代利润回社会正常利润水房产业正进入精耕细作时代专业化分工越越细专业化水越越高需开发企业变粗放式理集约式理实现开发成费精确控制企业存终极目利润化实现利润非开源节流开源求公司现资源通整合发挥效益节流成费降低控制具体房产开发项目开源限度挖掘项目潜价值提高附加值节流房产项目成费控制房产开发成控制中费中变动费控制控制项目济效果影响较费控制住费控制住开发成费部分第部分征拆迁补偿安置费征拆迁补偿安置费控制关键建设项目选址首先必须符合城市总体规划考虑理位置交通状况环境素等太建筑物构筑物线等毗邻异议时求国家方关征拆迁系列法规政策熟练握第二部分勘察设计前期工程费勘察设计前期工程费控制前期费分行政事业性收费工程服务性收费两部分前部分通争取项优惠政策降低 勘探设计等前期工程务发包必须新招投标法规定通公开招标确定承包单位限度压低承包价 工程项目设计浪费十分惊设计标准定项目市场定位相适应味追求高新美余功余承重力积极推行价值工程理 设计目前知名开发企业实行方案设计落实头方案设计施工图设计分开做法三通工程费前期工程费控制重点土石方工程般工期较短没复杂严格质量求采市场价格实行总价招标 施工水电线路敷设定兼顾区建成生活水电需切忌重复建设增加成第三部分建安工程费全程控制决策阶段难题策：1加强项目投资决策科学性系统性准确市场定位 2推行价值工程理少投资争取效益：1)保持项目功变降低项目投资 2)投资变提高项目功 3)投资增加功提高幅度更 4)降低次功成幅度降低 5)运新科技新技术提高功降低项目投资3决策连贯调整前期计划完整系统合理科学量避免期调整带震荡成升 二规划设计阶段成控制点： 研究表明房产项目初步设计阶段影响工程造价程度约65施工图设计阶段影响工程造价程度25~35施工阶段通技术措施节约工程造价性仅5~10表明设计阶段造价控制建安工程费控制关键 1成立成评估审核部门： 公司部成立专门工程设计理部门制定详细设计求达设计务设计单位设计方案施工图进行审核工程项目结构形式装修标准材料设备选型设计合理性安全性等进行全面评估审核1)通招标方案竞赛缩短设计周期优化设计方案2)批准设计务书投资估算控制初步设计 3)通合勘察设计单位明确规定责4)加强设计标准标准设计制订合理应 2设计单位限额设计： 前设计单位普遍济观念市场观念淡薄重技术轻济加设计费取费标准般建筑面积投资额计算利设计单位加强成控制意识设计保守合理浪费极 设计务书投资估算规定造价限额设计费挂钩设计单位进行济赏（节约）罚（超支） 3积极实行设计监理制度加强设计阶段成控制 4量避免设计变更带成增加三招标阶段成控制： 通施工招投标促进公竞争降低工程造价缩短工期提高工程质量 四施工阶段成控制： 1加强监控加强预算审查严格济签证工程变更理安排施工全程材料质量2购材料设备选采购应深入解建材市场行情保证结构安全功前提量选市场供应充足价格相低廉材料者条件成熟达定开发规模时候采行招投标采购方合作联合招投标采购 3处理质量成关系质量物业设定档次市场定位联系起研究目标市场某项材料设备质量档次重视敏感程度 4保证工程进度第四部分基础设施建设费建设单位应动专业部门提供技术支持充分发挥规模优势统筹协调降低造价第五部分理费 根目前公司实际情况投资估算成控制体系开发间接费企业直接组织理开发项目发生工资福利劳保折旧办公水电周转房摊销等费计入理费理费控制关键开发建设规模应通加开发力度开发规模降低单位理费水 定岗定员精简机构减少员冗积情况出现关键岗位关键业务尤成效益高岗位精简必增加充实定员 二理公司产权关系基础公司房产开发业务理费明确出项目进行科学分摊 三目前房产专业分工越越细拆迁施工工程监理销售物业理等均专业公司队伍话开发程中部分业务分包外部专业公司前提样做做更节省 四推行部门理费承包限额奖惩调动节约理费积极性责心第六部分财务费全面控制 首先建立科学财务理体系算清开发环节资金运行情况投入少运行时间货币时间价值调整回收期回收量资金某环节滞留损耗财务费控制实际资金时间价值控制中贷款利息降低应通分阶段控制开发进度缩短开发周期降低资金占时间实现财务费控制 安排合理融资方案：贷款金融机构选择融资方式选择贷款额度合理确定利率谈判筹资费节约进度合理安排等 二贷款利息应贷款总额贷款期限贷款利率三方面实施控制 1贷款额度控制通编制建设资金计划现金流量表贷款计划满足项目需求前提量压缩存量资金减少贷款总额缩短贷款期限控制财务费2资金占期限控制通缩短工期时加快销售加速资金回收实现：1)前期阶段（征拆迁立项设计报建等）： 时较征拆迁安置阶段通委托专业公司缩短时间 规划设计阶段利市场机制通公开招标选择实力强水高信誉单位通合规划设计时间锁定加快进度2)施工阶段时间控制：搞工程招标认真签订承包合基础抓工作： 根工程进度目标逐级编制工作计划包括工程项目总进度计划项目年度计划建设监理单位计划系统设计单位设计系统然进行项目进度目标分解目标逐分解施工单位确定施工单位交接日期根进度求配备足够工程技术理员保证技术指导监督适时位协调银行关系安排资金计划准时足额位保证工程利进行 保证原材料设备组织供应时位免停工料延误工期施工程中设计变更保证设计单位充分配合时变更出图 3)销售阶段时间控制： 销售早介入制定销售策略时启动预售实行销售业绩激励制度促进销售收入快速实现监控售房款时回收便时银行贷款 第七部分税金控制房产开发企业应全公司税务进行科学综合筹划争取合理避税效降低税收负担目前房产开发涉税种（税前）：营业税附加耕占税土增值税等财务部门应针种税收特征制定相应避税措施
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