金融学院创业策划
项目申请书
创业题：房产证券化
姓 名：高 翔
年 级：___2008级_
专 业：___投资学___
联系方式：_13426249861
邮 箱 gxhnxx@qqcom
申请日期：2010年 3 月 21 日
创业项目名称
房产证券化
创业方
金融衍生产品
参者
（6）
序号
姓名
年级
专业
联系方式
组长
高翔
08级
投资学
13426249861
1
苏瑞
08级
国际政治
13691157077
2
王彦龙
08级
投资学
13699181417
3
文培
08级
投资学
13426249567
4
崔明明
08级
投资学
15011524945
5
肖陆镝
08级
投资学
15810628392
项目设计
证
创业企划书见 附页
组现
条件
团队金融学院文学院学生组成组员具备金融专业素质开阔国际化视角开拓创新积极进取
指导老师
姓名
郭敏 博士
指导老师
意见
该组设计新颖构想创意房产投资作重投资项目国民济中处举足轻重位该组产品着眼房产投资融资难困境试图创造出新衍生工具解决难题出发点实际效果尚检验目前国家房产行业较重视果种创新应国家政策导应该会占定市场份额
金英团队创业企划书
房产证券化项目
金英创业团队
201031
金英投资公司房产证券化项目
项目策划单位：金英投资股份限公司
二○○年三月
金英投资公司房产证券化项目
编 制 员
项目顾问： 郭敏 博士
项目组长：高翔
项目参加：
苏瑞
文培
崔明明
王彦龙
肖陆镝
目 录
第章 项目概述 5
11产品概述： 5
12 面市场机会目标市场定位： 5
13市场环境竞争优势： 6
14盈利力预测： 6
15现实意义 7
16创业团队： 7
第二章 产品服务 9
21房产行业背景 9
22产品名称 9
23产品解决市场问题 9
24产品介绍 10
25产品意义 11
26产品赢利点 11
27服务象 11
28资产交割 11
第三章 公司策略 13
31公司发展计划： 13
32总体进度安排 13
33公司产品扩规模策略 13
34合作伙伴竞争企业 14
第四章 市场调查分析 15
41市场前期分析 15
42宏观环境状况：消费群体需求状况 16
43竞争优势分析 17
第五章 营销策略 18
51产品定义 18
52顾客群 18
53市场营销模式 18
54价格策略 19
55重点客户提升方案 19
第六章 企业理方案 20
61组织方面 20
62行政理 20
63客户关系理 21
64力资源理 21
65理控制 22
66需资源支持 22
第七章 创业团队 24
71团队名称 24
72团队成员 24
73组织架构 24
74团队分工 25
第八章 企业济财务状况 26
81资金需求源 26
82资金运营计划 26
83融资计划 26
84退出策略 27
第九章 财务分析预测 28
91收入（现金）流分析 28
92财务预测 29
附页：金英公司关房产调查问卷 32
第章 项目概述
11 产品概述
房券住房资产证券化产物公司具影响力房产开发商楼盘进行集中发行房券中例收取佣金发行时根实际情况选择公开发行者券商认购法进入沪市深市交易条件公司提供二级市场供房券市场交易公司中收取相关费
12 面市场机会目标市场定位
121市场机会
房产行业年中国直火热购房住进行投资房产直市场尤作投资品房产具良保值功升值空间投资额度限制购房者尤投资者设置障碍公司现面非常良市场机会——方面广投资者愿意进行投资资金足步方面楼盘开发商住房未售出造成资金链断裂影响商业运作房券新概念提出解决两难问题
122目标市场定位
目标市场定位意愿进行住房资产投资普通投资者具风险偏投机者部分购房住买房者
13 市场环境竞争优势
131市场环境
2009年例房产开发投资增幅逐月增加总体增幅低08年期09年房产开发完成36万亿期减少48百分点 土购置完成开发情况09年全国房产开发企业完成土购置32万方增幅高08年10百分点左右需求方面09年商品房销售面积幅增加趋势家感受09年商品房销售面积94亿方米增加42月份数商品房销售面积3月份开始出现增加增幅逐月增加物业类型里面商品住宅销售面积增加44办公楼商业房销售面积分增加3124
132竞争优势
涉足说全新金融领域竞争优势相优势体现房产证券化高专业技楼盘开发商长期友合作全国范围广泛宣传创新具高级金融创业团队
14盈利力预测
公司初期运作需入资金负债较项目优势市场良机会预计公司2~3年收回全部成保证25~30利润率具体参见财务部分
15 现实意义
房产资证券化实现疑具重现实意义然概念早已提出停留基金信托者房产贷款证券化阶段房券实现真正意义证券化众更容易参房产投资房产价格市场化成长久参认购房券二级市场持房券增市场需求方力量增强房产价格简单强势楼盘开发商单方面决定供需双方力量更趋衡疑符合市场济运作规律外房产资源证券化形式资产证券化样具加速房产资流动处时证券化进程效吸纳资金降低通货膨胀压力谓举房券推行应中国济发展形式符合社会义济建设发展求房产行业证券业具重意义
16创业团队
创业团队群热情洋溢代学生组成积极锐意进取应时代发展变化求具备定金融领域知识技发展程中团队会保持贯心通力合作优良传统发扬团结互助艰苦奋斗精神努力团队企业造成行业典范
第二章 产品服务
21房产行业背景
房产典型资金密集型行业国家济刺激政策尤宽松货币政策通货膨胀预期等素影响09年陆房产市场表现远预期出现投资加快销售增加价格快速涨资金源充裕等新情况
22 产品名称
房券
23产品解决市场问题
房券适应房产投资者需设计出种金融衍生品众周知房子作种金融产品具良投资价值单体价值流动性弱造成投资房产门槛高风险方面房产开发商作赤字方通银行贷款筹集资金融资难着住房需求日俱增银行放贷造成坏账率居高降低银行资金流动性安全性方面公众作社会盈余方手中额闲散资金法进行房产投资造成融资投资困难创业项目正针问题提出
24产品介绍：
公司鉴股市成熟运作模式提出楼市新概念正股市中交易股票楼市中创造出核心金融产品房券实质实体资产证券化程公司住房资产证券化增加流动性正种股票代表公司股份种房券代表楼盘房产面积房券代表名义方分米面积次交易少手百房券方米关名义面积：房产非期货商品具差异性解决楼盘中房产差异性问题引入实际面积名义面积概念例户型面积房子阳住房实际单位面积价格高阴住房房券反映交易时名义面积度量房子面积相优势房子名义面积相名义面积确定住房采光楼层高度周边环境等素具体细节会请具专业认证资质价值评估公司发行房券时评估评估房券价值基住房名义面积差异符合现实情况符合公公正原保证客户利益发行房券数量规模楼盘名义面积决定
方便理公司针新开发楼盘发行房券楼盘市通房券方式进行交易公司发起签约券商成立房券交易提供房券二级市场服务保证产品二级市场流通级市场利发行
25 产品意义
房券产品提出投资房产进入门槛更低房产流动性更风险更房产开发商更容易房子卖出资金回流更快开发商时偿银行贷款降低开发成保证开发商利益变前提降低房价房产市场交易更房价确定完全供需双方力量决定房价更合理
26产品盈利点
房产开发商开发出新楼盘公司帮助房产开发商发行该楼盘房券提供该楼盘种市服务中例收取佣金券商房券交易进行交易公司收取券商房券交易中席位费房券购买者二级市场买卖房券时公司例收取交易时手续费
27服务象
型城市房产开发商（暂针中型城市楼盘发行房券）
28房资产交割
房券购买者想房券兑换成实体房产需持该现房名义面积相等房券代表面积公司兑换公司履行交割程序该部分房券封存推出市场二级市场进行公示手续完成该现房转交该房券持者名该现房退出流通
公司银行达成协议获银行提供揭支持开发商达成协议开发商提供阶段性担保
第三章 公司策略
31公司发展计划
公司计划2010年5月推出房券7月开始运营房券二级市场公司拟初期北京海1000家新开楼盘试点推出房券果成功会陆续楼盘发行公司争取3年时间里占证券市场20份额房券作众投资品活跃证券市场
32总体进度安排
2010年5月1日推出房券楼盘开发商提供评级包服务
2010年6月1日房券开始认购兑换现房
2010年7月1日房券二级市场开版房券交易兑换房产
33公司产品扩规模策略
公司计划初期通楼盘开发商交流合作媒体宣传推广公司包房券更投资者购房者解产品服务成功运营具备定规模项目高流动性高投资收益性优势占领投资市场份额
34合作伙伴竞争企业
公司合作伙伴商业银行楼盘开发商资产评估机构竞争手证券交易基金公司投资公司等金融机构
第四章 市场调查分析
41市场前期分析
国家济刺激政策尤宽松货币政策通货膨胀预期等素影响09年陆房产市场表现远预期出现投资加快销售增加价格快速涨资金源充裕等新情况
411投资增长
根国家统计局数2009年全社会固定资产投资224846亿元年增长30．1％增速年加快4．6百分点全年房产开发投资36232亿元增长16．1％增速年回落4．8百分点知房产业投资巨升空间
412销售增加
2009年中国房产市场强势回暖房产企业销售业绩普创新高中国指数研究院截2010年1月7日监测数新手企业快报数显示万科绿城保利产中国海外发展等27家企业2009年销售额均突破百亿较2007年11家2008年13家百亿房企数量出现显著增长
413价格涨
2009年中国房价持续走高环连续行房价高买方难已成城市居民普遍面问题房产业问题已成关系国计民生重问题房价高亟解决
414资金源充裕
房产业资金源充裕量国外热钱涌入中国房产市场商业银行贷款纷纷出台优惠政策促房产业进步膨胀
415供回升
施工面积增速止跌回升新开工面积强力反弹
土购置面积土开发面积增速
资料源：国家统计局中银国际研究
42宏观环境状况：消费群体需求状况
421宽松货币政策直接原
房产典型资金密集型行业资金松紧房产运行决定性影响年应国际金融危机促进住房消费适度宽松货币政策作银行信贷幅增加时出台降低首付款例贷款利率优惠减免交易环节税费等系列优惠政策效刺激住房消费
422通胀预期间接诱
基世界国市场注入量流动性引起严重通货膨胀担忧加国外济触底回升势头预期投资者未通货膨胀预期越越强烈尤高收入阶层资产保值增值需求断增济景气金融市场发展缓慢投资渠道限情况置业买房成陆高收入者资产保值增值首选
423消费结构升级重基础
根居民消费结构变动规律目前未干年住房汽车等始终陆居民消费结构升级力军年房市升温投资投机需求集中释放外陆居民结构持续升级住房消费需求断增加分开
43 竞争优势分析
房券市场中种新颖产品目前市场没出现类似产品房券推广存极空间时面着相高风险发行前必须做充分准备措施房券制作投资模式推广客户沟通交流做前期物资准备际网络建立
第五章 营销策略
51产品定义
房券种房产实体支撑投资工具房子面积计量手段方分米计量单位房券市场流通够便利房产市场资金快速流动提供资金利效率加快房产业资金回流房产市场发展注入新鲜活力外鉴目前房产市场迅猛发展房产投资需求巨时引致部分房产企业投资热风险升高致房产企业贷款坏账率逐步攀升利银行业贷款业务健康发展房券推行够加快房产企业资金快速回笼时满足部分投资者资金保值升值需求市场政府效监房券广泛推行必然会促进房产市场稳步升助银行房产信贷业务稳定发展
52顾客群
级市场顾客——房产企业
二级市场顾客——投资者购房者
53市场营销模式
房券发行离开房产商支持房券初步推广阶段特定房产商建立合作关系象北京市龙头企业行业定代表性首次房券试行程中该房产商免掉百分五十服务费获取合作方支持时房券种新颖投资工具推广伊始必须房产商投资者购房者力宣传房券质价值实际途房券投资价值深入民心房券初步推广利首家企业房产市场交际网络联系北京市家较实力房产商通首阶段协商建立型房券交易二级市场房券提供交易台
54价格策略
房券价格变化实际房产价格水基础房子面积计量手段
55重点客户提升方案
营销原进行重点区重点拓展重点客户重点提升达重点客户标准销商会重点提升企业忠诚度重点提升产品市场占率重点培养重点客户营销竞争力
第六章 企业理方案
61 组织方面
611责权利等
责权利等促团队成员位运转
612结果负责
程指导担责先授权
613利润享方案
员工利益伴着组织发展起增长
62行政理
621企务公开制
企业项政策制度决议力求广宣传透明公开
622走动式理
行政技术员工作局限办公室中文案工作职责包括：员工顾客做面面沟通解工作进度实际困难员工力顾客意见等通真诚交谈员工顾客密切联系获信尊重
623提案制度
提案包括提高产品质量简化工艺程序节约材料工作时间提高生产安全环境保护劳动保护等目具体建议建议仅仅指出目前存问题足应提出相应解决方案采纳提案必须实际成效予相应奖励提案制度已实践证明充分调动全体员工参公司理促进企业革新挖潜降增效重途径
624现场办公会
月举行次现场办公会部门理场回答处理问题问题源提案制度现场提问
625首办负责制时效制
务第承接必须务实现结果负责需规定时效完成
63客户关系理
客户信息进行详细实记录客户信息录入公司电子档案需时进行查询时新动时通短信邮件时客户提供信息定期客户进行电话回访调查客户服务满意度客户需求客户生日节日问候
64力资源理
641岗位日志
岗位日志固定格式包括日工作罗列总结思考时需明日工作简单计划岗位日志巩固培训效果帮助员工成长重工具
642部岗位竞聘制
部分岗位优先企业部组织竞聘员工提供成长发展机会
643晋升前提制
企业部逐步建立储备库梯队高中级干部职资格重条否举荐培养出合格接班培养接班领导轮期时应该动引退仅仅优秀够必须接班更优秀
644整体衡量互评考核制
团队工作业绩进行整体衡量确定评价基数团队实行匿名互评考核改进工作二奖励
65理控制
651结果导程指导
团体评价首先结果导时理者应该实现结果程提供指导性框架保障程合理优化外警惕会做事会处世受重
652财务审计
完善财务审计制度例行时财务审计相结合
66 需资源支持
日常营理工作授权领导者理变革坚定支持理团队员工月度奖励2000元额度授权理团队员工处理权限生产销售相关资源力支持理团队间开诚布公沟通信
第七章 创业团队
71团队名称：
金英创业团队
72 团队成员：
项目组长：高翔
创业顾问 ： 郭敏 博士
项目参加：
苏瑞
文培
崔明明
王彦龙
肖陆镝
73组织架构：
74团队分工：
产品服务部门 高翔 崔明明
公关部门 苏瑞
财务部门 王彦龙
二级市场部门 文培
销售部门 肖陆镝
第八章 企业济财务状况
81 资金需求源
作家新成立公司需风险投资公司启动资金满足日常开销促进公司长久发展决定发行短期公司债券（信问题发行长期债券困难）外银行短 长期贷款便全部资金源
82 资金运营计划
进行资金汇总进行固定资产（办公品电子设备等）购置房租费报刊费伙食费等预缴纳余钱运营期间机动月末支付月工作员薪金水电费应交税金等时房产开发商处获部分佣金收入客户手中收取部分手续费资金运营
83 融资计划
取部分收入决定部分收入（利润）投资金融产品期获更收益更快偿负债客户手续费作短期股权投资短期债券投资开发商建立良合作关系里佣金作长期股权投资长期债券投资
84 退出策略
知识限精确算出停业点均变成（然边际成似认次客户收取手续费）决定月月末计算收入净利润时果连续第（二）年连续三（两）月出现亏损状况停业整顿分析部外部矛盾运营失败原谨慎进行步决定
第九章 财务分析预测
91 收入（现金）流分析
92 财务预测
921 筹资预测
筹资源中风险投资银行作启动资金时需短期贷款长期款
根实际成立公司规模预计需300000元贷款会合伙房产等做抵押担保银行申请短期长期贷款便公司日常运营
922 投资预测
中资金规划位剩余利润创造更价值面述长短期款扣运营费外现金收入作股权投资债权投资
9221 股权投资
适股票市场做交易风险略投资需谨慎建议例25
9222 债权投资
分散风险种资金分投种债券国家债券方政府债券公司债券涉风险投资例成反建议例30 20 10
9223 投资
剩余资金适灵活运例黄金外汇买卖等
923 收入预测
预估现金方面参考沪市股日成交手数20~959999手间等作股票市场类似房券市场成交手数应该该区间游末游500~4999手间时考虑企业新设立企业前三年成交量应该会更低
手价格北京09年米均价算约20000元中收取01印花税约20元
综述印花税日均收入约55000元（前三年约25000元）
加开发商处获佣金月收入约1000000元
924 成预测利润率预测
项目众处细分项花费现金少新运作公司第年利润率25较理想根业绩会逐年提升月成预测500000600000元等
附页：关房行业调查问卷
附页：金英公司关房产调查问卷
问卷设计：
1性 *
· 男
· 女
请选择性
2年龄 *
· 25岁
· 25~35岁
· 35~45岁
· 45岁
请选择年龄
3年收入 *
· 5万元
· 5万元~10万元
· 10万元~30万元
· 30万元~50万元
· 50万元
请选择年收入
4现拥住房情况 *
· 暂时没独立住房
· 拥套房产
· 拥套房产
请选择现拥住房情况
5您否购房计划 *
·
·
请选择您否购房计划
6您通种渠道获房产信息 *
· 报纸
· 电视
· 房屋中介
· 网络
· 路边广告
· 朋友推荐
·
请选择您通种渠道获房产信息
7购房您否注重开发商品牌 *
·
· 否
请选择购房您否注重开发商品牌请选择您解房产品牌
8导致您尚未购置房产素什 *
· 须添置
· 力购买
· 认价格定会降观
请选择导致您尚未购置房产素什
9您认现房价否偏高 *
·
· 否
请填写您期房价少
10购房您会选择付款方式 *
· 次性付清
· 贷款
请选择购房您会选择付款方式
11您期购买户型 *
· 居室
· 室厅
· 二室厅
· 三居三居
·
12购房您途 *
· 住
· 投资
· 子女购置
请选择您期购买户型
二结果分析：
第1题 性
第2题 年龄
第3题 年收入
第4题 现拥住房情况
第5题 您否购房计划
第6题 您通种渠道获房产信息
第7题 购房您否注重开发商品牌
第8题 导致您尚未购置房产素什
第9题 您认现房价否偏高
第10题 购房您会选择付款方式
第11题 您期购买户型
第12题 购房您途
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金融学院创业策划
项目申请书
创业题：房产证券化
姓 名：高 翔
年 级：___2008级_
专 业：___投资学___
联系方式：_13426249861
邮 箱 gxhnxx@qqcom
申请日期：2010年 3 月 21 日
创业项目名称
房产证券化
创业方
金融衍生产品
参者
（6）
序号
姓名
年级
专业
联系方式
组长
高翔
08级
投资学
13426249861
1
苏瑞
08级
国际政治
13691157077
2
王彦龙
08级
投资学
13699181417
3
文培
08级
投资学
13426249567
4
崔明明
08级
投资学
15011524945
5
肖陆镝
08级
投资学
15810628392
项目设计
证
创业企划书见 附页
组现
条件
团队金融学院文学院学生组成组员具备金融专业素质开阔国际化视角开拓创新积极进取
指导老师
姓名
郭敏 博士
指导老师
意见
该组设计新颖构想创意房产投资作重投资项目国民济中处举足轻重位该组产品着眼房产投资融资难困境试图创造出新衍生工具解决难题出发点实际效果尚检验目前国家房产行业较重视果种创新应国家政策导应该会占定市场份额
金英团队创业企划书
房产证券化项目
金英创业团队
201031
金英投资公司房产证券化项目
项目策划单位：金英投资股份限公司
二○○年三月
金英投资公司房产证券化项目
编 制 员
项目顾问： 郭敏 博士
项目组长：高翔
项目参加：
苏瑞
文培
崔明明
王彦龙
肖陆镝
目 录
第章 项目概述 5
11产品概述： 5
12 面市场机会目标市场定位： 5
13市场环境竞争优势： 6
14盈利力预测： 6
15现实意义 7
16创业团队： 7
第二章 产品服务 9
21房产行业背景 9
22产品名称 9
23产品解决市场问题 9
24产品介绍 10
25产品意义 11
26产品赢利点 11
27服务象 11
28资产交割 11
第三章 公司策略 13
31公司发展计划： 13
32总体进度安排 13
33公司产品扩规模策略 13
34合作伙伴竞争企业 14
第四章 市场调查分析 15
41市场前期分析 15
42宏观环境状况：消费群体需求状况 16
43竞争优势分析 17
第五章 营销策略 18
51产品定义 18
52顾客群 18
53市场营销模式 18
54价格策略 19
55重点客户提升方案 19
第六章 企业理方案 20
61组织方面 20
62行政理 20
63客户关系理 21
64力资源理 21
65理控制 22
66需资源支持 22
第七章 创业团队 24
71团队名称 24
72团队成员 24
73组织架构 24
74团队分工 25
第八章 企业济财务状况 26
81资金需求源 26
82资金运营计划 26
83融资计划 26
84退出策略 27
第九章 财务分析预测 28
91收入（现金）流分析 28
92财务预测 29
附页：金英公司关房产调查问卷 32
第章 项目概述
11 产品概述
房券住房资产证券化产物公司具影响力房产开发商楼盘进行集中发行房券中例收取佣金发行时根实际情况选择公开发行者券商认购法进入沪市深市交易条件公司提供二级市场供房券市场交易公司中收取相关费
12 面市场机会目标市场定位
121市场机会
房产行业年中国直火热购房住进行投资房产直市场尤作投资品房产具良保值功升值空间投资额度限制购房者尤投资者设置障碍公司现面非常良市场机会——方面广投资者愿意进行投资资金足步方面楼盘开发商住房未售出造成资金链断裂影响商业运作房券新概念提出解决两难问题
122目标市场定位
目标市场定位意愿进行住房资产投资普通投资者具风险偏投机者部分购房住买房者
13 市场环境竞争优势
131市场环境
2009年例房产开发投资增幅逐月增加总体增幅低08年期09年房产开发完成36万亿期减少48百分点 土购置完成开发情况09年全国房产开发企业完成土购置32万方增幅高08年10百分点左右需求方面09年商品房销售面积幅增加趋势家感受09年商品房销售面积94亿方米增加42月份数商品房销售面积3月份开始出现增加增幅逐月增加物业类型里面商品住宅销售面积增加44办公楼商业房销售面积分增加3124
132竞争优势
涉足说全新金融领域竞争优势相优势体现房产证券化高专业技楼盘开发商长期友合作全国范围广泛宣传创新具高级金融创业团队
14盈利力预测
公司初期运作需入资金负债较项目优势市场良机会预计公司2~3年收回全部成保证25~30利润率具体参见财务部分
15 现实意义
房产资证券化实现疑具重现实意义然概念早已提出停留基金信托者房产贷款证券化阶段房券实现真正意义证券化众更容易参房产投资房产价格市场化成长久参认购房券二级市场持房券增市场需求方力量增强房产价格简单强势楼盘开发商单方面决定供需双方力量更趋衡疑符合市场济运作规律外房产资源证券化形式资产证券化样具加速房产资流动处时证券化进程效吸纳资金降低通货膨胀压力谓举房券推行应中国济发展形式符合社会义济建设发展求房产行业证券业具重意义
16创业团队
创业团队群热情洋溢代学生组成积极锐意进取应时代发展变化求具备定金融领域知识技发展程中团队会保持贯心通力合作优良传统发扬团结互助艰苦奋斗精神努力团队企业造成行业典范
第二章 产品服务
21房产行业背景
房产典型资金密集型行业国家济刺激政策尤宽松货币政策通货膨胀预期等素影响09年陆房产市场表现远预期出现投资加快销售增加价格快速涨资金源充裕等新情况
22 产品名称
房券
23产品解决市场问题
房券适应房产投资者需设计出种金融衍生品众周知房子作种金融产品具良投资价值单体价值流动性弱造成投资房产门槛高风险方面房产开发商作赤字方通银行贷款筹集资金融资难着住房需求日俱增银行放贷造成坏账率居高降低银行资金流动性安全性方面公众作社会盈余方手中额闲散资金法进行房产投资造成融资投资困难创业项目正针问题提出
24产品介绍：
公司鉴股市成熟运作模式提出楼市新概念正股市中交易股票楼市中创造出核心金融产品房券实质实体资产证券化程公司住房资产证券化增加流动性正种股票代表公司股份种房券代表楼盘房产面积房券代表名义方分米面积次交易少手百房券方米关名义面积：房产非期货商品具差异性解决楼盘中房产差异性问题引入实际面积名义面积概念例户型面积房子阳住房实际单位面积价格高阴住房房券反映交易时名义面积度量房子面积相优势房子名义面积相名义面积确定住房采光楼层高度周边环境等素具体细节会请具专业认证资质价值评估公司发行房券时评估评估房券价值基住房名义面积差异符合现实情况符合公公正原保证客户利益发行房券数量规模楼盘名义面积决定
方便理公司针新开发楼盘发行房券楼盘市通房券方式进行交易公司发起签约券商成立房券交易提供房券二级市场服务保证产品二级市场流通级市场利发行
25 产品意义
房券产品提出投资房产进入门槛更低房产流动性更风险更房产开发商更容易房子卖出资金回流更快开发商时偿银行贷款降低开发成保证开发商利益变前提降低房价房产市场交易更房价确定完全供需双方力量决定房价更合理
26产品盈利点
房产开发商开发出新楼盘公司帮助房产开发商发行该楼盘房券提供该楼盘种市服务中例收取佣金券商房券交易进行交易公司收取券商房券交易中席位费房券购买者二级市场买卖房券时公司例收取交易时手续费
27服务象
型城市房产开发商（暂针中型城市楼盘发行房券）
28房资产交割
房券购买者想房券兑换成实体房产需持该现房名义面积相等房券代表面积公司兑换公司履行交割程序该部分房券封存推出市场二级市场进行公示手续完成该现房转交该房券持者名该现房退出流通
公司银行达成协议获银行提供揭支持开发商达成协议开发商提供阶段性担保
第三章 公司策略
31公司发展计划
公司计划2010年5月推出房券7月开始运营房券二级市场公司拟初期北京海1000家新开楼盘试点推出房券果成功会陆续楼盘发行公司争取3年时间里占证券市场20份额房券作众投资品活跃证券市场
32总体进度安排
2010年5月1日推出房券楼盘开发商提供评级包服务
2010年6月1日房券开始认购兑换现房
2010年7月1日房券二级市场开版房券交易兑换房产
33公司产品扩规模策略
公司计划初期通楼盘开发商交流合作媒体宣传推广公司包房券更投资者购房者解产品服务成功运营具备定规模项目高流动性高投资收益性优势占领投资市场份额
34合作伙伴竞争企业
公司合作伙伴商业银行楼盘开发商资产评估机构竞争手证券交易基金公司投资公司等金融机构
第四章 市场调查分析
41市场前期分析
国家济刺激政策尤宽松货币政策通货膨胀预期等素影响09年陆房产市场表现远预期出现投资加快销售增加价格快速涨资金源充裕等新情况
411投资增长
根国家统计局数2009年全社会固定资产投资224846亿元年增长30．1％增速年加快4．6百分点全年房产开发投资36232亿元增长16．1％增速年回落4．8百分点知房产业投资巨升空间
412销售增加
2009年中国房产市场强势回暖房产企业销售业绩普创新高中国指数研究院截2010年1月7日监测数新手企业快报数显示万科绿城保利产中国海外发展等27家企业2009年销售额均突破百亿较2007年11家2008年13家百亿房企数量出现显著增长
413价格涨
2009年中国房价持续走高环连续行房价高买方难已成城市居民普遍面问题房产业问题已成关系国计民生重问题房价高亟解决
414资金源充裕
房产业资金源充裕量国外热钱涌入中国房产市场商业银行贷款纷纷出台优惠政策促房产业进步膨胀
415供回升
施工面积增速止跌回升新开工面积强力反弹
土购置面积土开发面积增速
资料源：国家统计局中银国际研究
42宏观环境状况：消费群体需求状况
421宽松货币政策直接原
房产典型资金密集型行业资金松紧房产运行决定性影响年应国际金融危机促进住房消费适度宽松货币政策作银行信贷幅增加时出台降低首付款例贷款利率优惠减免交易环节税费等系列优惠政策效刺激住房消费
422通胀预期间接诱
基世界国市场注入量流动性引起严重通货膨胀担忧加国外济触底回升势头预期投资者未通货膨胀预期越越强烈尤高收入阶层资产保值增值需求断增济景气金融市场发展缓慢投资渠道限情况置业买房成陆高收入者资产保值增值首选
423消费结构升级重基础
根居民消费结构变动规律目前未干年住房汽车等始终陆居民消费结构升级力军年房市升温投资投机需求集中释放外陆居民结构持续升级住房消费需求断增加分开
43 竞争优势分析
房券市场中种新颖产品目前市场没出现类似产品房券推广存极空间时面着相高风险发行前必须做充分准备措施房券制作投资模式推广客户沟通交流做前期物资准备际网络建立
第五章 营销策略
51产品定义
房券种房产实体支撑投资工具房子面积计量手段方分米计量单位房券市场流通够便利房产市场资金快速流动提供资金利效率加快房产业资金回流房产市场发展注入新鲜活力外鉴目前房产市场迅猛发展房产投资需求巨时引致部分房产企业投资热风险升高致房产企业贷款坏账率逐步攀升利银行业贷款业务健康发展房券推行够加快房产企业资金快速回笼时满足部分投资者资金保值升值需求市场政府效监房券广泛推行必然会促进房产市场稳步升助银行房产信贷业务稳定发展
52顾客群
级市场顾客——房产企业
二级市场顾客——投资者购房者
53市场营销模式
房券发行离开房产商支持房券初步推广阶段特定房产商建立合作关系象北京市龙头企业行业定代表性首次房券试行程中该房产商免掉百分五十服务费获取合作方支持时房券种新颖投资工具推广伊始必须房产商投资者购房者力宣传房券质价值实际途房券投资价值深入民心房券初步推广利首家企业房产市场交际网络联系北京市家较实力房产商通首阶段协商建立型房券交易二级市场房券提供交易台
54价格策略
房券价格变化实际房产价格水基础房子面积计量手段
55重点客户提升方案
营销原进行重点区重点拓展重点客户重点提升达重点客户标准销商会重点提升企业忠诚度重点提升产品市场占率重点培养重点客户营销竞争力
第六章 企业理方案
61 组织方面
611责权利等
责权利等促团队成员位运转
612结果负责
程指导担责先授权
613利润享方案
员工利益伴着组织发展起增长
62行政理
621企务公开制
企业项政策制度决议力求广宣传透明公开
622走动式理
行政技术员工作局限办公室中文案工作职责包括：员工顾客做面面沟通解工作进度实际困难员工力顾客意见等通真诚交谈员工顾客密切联系获信尊重
623提案制度
提案包括提高产品质量简化工艺程序节约材料工作时间提高生产安全环境保护劳动保护等目具体建议建议仅仅指出目前存问题足应提出相应解决方案采纳提案必须实际成效予相应奖励提案制度已实践证明充分调动全体员工参公司理促进企业革新挖潜降增效重途径
624现场办公会
月举行次现场办公会部门理场回答处理问题问题源提案制度现场提问
625首办负责制时效制
务第承接必须务实现结果负责需规定时效完成
63客户关系理
客户信息进行详细实记录客户信息录入公司电子档案需时进行查询时新动时通短信邮件时客户提供信息定期客户进行电话回访调查客户服务满意度客户需求客户生日节日问候
64力资源理
641岗位日志
岗位日志固定格式包括日工作罗列总结思考时需明日工作简单计划岗位日志巩固培训效果帮助员工成长重工具
642部岗位竞聘制
部分岗位优先企业部组织竞聘员工提供成长发展机会
643晋升前提制
企业部逐步建立储备库梯队高中级干部职资格重条否举荐培养出合格接班培养接班领导轮期时应该动引退仅仅优秀够必须接班更优秀
644整体衡量互评考核制
团队工作业绩进行整体衡量确定评价基数团队实行匿名互评考核改进工作二奖励
65理控制
651结果导程指导
团体评价首先结果导时理者应该实现结果程提供指导性框架保障程合理优化外警惕会做事会处世受重
652财务审计
完善财务审计制度例行时财务审计相结合
66 需资源支持
日常营理工作授权领导者理变革坚定支持理团队员工月度奖励2000元额度授权理团队员工处理权限生产销售相关资源力支持理团队间开诚布公沟通信
第七章 创业团队
71团队名称：
金英创业团队
72 团队成员：
项目组长：高翔
创业顾问 ： 郭敏 博士
项目参加：
苏瑞
文培
崔明明
王彦龙
肖陆镝
73组织架构：
74团队分工：
产品服务部门 高翔 崔明明
公关部门 苏瑞
财务部门 王彦龙
二级市场部门 文培
销售部门 肖陆镝
第八章 企业济财务状况
81 资金需求源
作家新成立公司需风险投资公司启动资金满足日常开销促进公司长久发展决定发行短期公司债券（信问题发行长期债券困难）外银行短 长期贷款便全部资金源
82 资金运营计划
进行资金汇总进行固定资产（办公品电子设备等）购置房租费报刊费伙食费等预缴纳余钱运营期间机动月末支付月工作员薪金水电费应交税金等时房产开发商处获部分佣金收入客户手中收取部分手续费资金运营
83 融资计划
取部分收入决定部分收入（利润）投资金融产品期获更收益更快偿负债客户手续费作短期股权投资短期债券投资开发商建立良合作关系里佣金作长期股权投资长期债券投资
84 退出策略
知识限精确算出停业点均变成（然边际成似认次客户收取手续费）决定月月末计算收入净利润时果连续第（二）年连续三（两）月出现亏损状况停业整顿分析部外部矛盾运营失败原谨慎进行步决定
第九章 财务分析预测
91 收入（现金）流分析
92 财务预测
921 筹资预测
筹资源中风险投资银行作启动资金时需短期贷款长期款
根实际成立公司规模预计需300000元贷款会合伙房产等做抵押担保银行申请短期长期贷款便公司日常运营
922 投资预测
中资金规划位剩余利润创造更价值面述长短期款扣运营费外现金收入作股权投资债权投资
9221 股权投资
适股票市场做交易风险略投资需谨慎建议例25
9222 债权投资
分散风险种资金分投种债券国家债券方政府债券公司债券涉风险投资例成反建议例30 20 10
9223 投资
剩余资金适灵活运例黄金外汇买卖等
923 收入预测
预估现金方面参考沪市股日成交手数20~959999手间等作股票市场类似房券市场成交手数应该该区间游末游500~4999手间时考虑企业新设立企业前三年成交量应该会更低
手价格北京09年米均价算约20000元中收取01印花税约20元
综述印花税日均收入约55000元（前三年约25000元）
加开发商处获佣金月收入约1000000元
924 成预测利润率预测
项目众处细分项花费现金少新运作公司第年利润率25较理想根业绩会逐年提升月成预测500000600000元等
附页：关房行业调查问卷
附页：金英公司关房产调查问卷
问卷设计：
1性 *
· 男
· 女
请选择性
2年龄 *
· 25岁
· 25~35岁
· 35~45岁
· 45岁
请选择年龄
3年收入 *
· 5万元
· 5万元~10万元
· 10万元~30万元
· 30万元~50万元
· 50万元
请选择年收入
4现拥住房情况 *
· 暂时没独立住房
· 拥套房产
· 拥套房产
请选择现拥住房情况
5您否购房计划 *
·
·
请选择您否购房计划
6您通种渠道获房产信息 *
· 报纸
· 电视
· 房屋中介
· 网络
· 路边广告
· 朋友推荐
·
请选择您通种渠道获房产信息
7购房您否注重开发商品牌 *
·
· 否
请选择购房您否注重开发商品牌请选择您解房产品牌
8导致您尚未购置房产素什 *
· 须添置
· 力购买
· 认价格定会降观
请选择导致您尚未购置房产素什
9您认现房价否偏高 *
·
· 否
请填写您期房价少
10购房您会选择付款方式 *
· 次性付清
· 贷款
请选择购房您会选择付款方式
11您期购买户型 *
· 居室
· 室厅
· 二室厅
· 三居三居
·
12购房您途 *
· 住
· 投资
· 子女购置
请选择您期购买户型
二结果分析：
第1题 性
第2题 年龄
第3题 年收入
第4题 现拥住房情况
第5题 您否购房计划
第6题 您通种渠道获房产信息
第7题 购房您否注重开发商品牌
第8题 导致您尚未购置房产素什
第9题 您认现房价否偏高
第10题 购房您会选择付款方式
第11题 您期购买户型
第12题 购房您途
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