目 录
第部分 投资理
第章 项目投资理制度 6
第二章 项目建议书编制指引 9
第三章 项目行性研究报告编制指引 11
第四章 项目立项评审决策指引 19
第二部分 规划设计理
第章 项目设计理制度 21
第二章 规划方案设计作业流程 25
第三章 建筑方案设计作业流程 26
第四章 景观环境设计作业流程 27
第五章 规划设计指引编制点 28
第六章 规划设计务书编制点 33
第七章 项目规划方案评审指引 36
第八章 建筑单体方案评审指引 38
第九章 景观设计务书编制点 41
第十章 施工图审查基求 44
附：项目规划设计方案简评表 46
施工图审查意见表 49
第三部分 工程理
第章 工程理组织 51
11理组织机构 51
12项目理部组织理 52
第二章 济合理 55
21济合理规定 55
22工程类合编制点 59
23标准格式合容点 61
24外合付款签批意见 63
25合付款理程序 66
附：济合审批表（500万元） 68
济合审批表（500万元） 69
济合付款审批表 70
合理台帐 71
第三章 采购招标理 72
31招标理规定 72
32材料设备采购规定 78
33甲供材料设备采购操作点 81
34乙供采购指定品牌限价操作指引 83
附：招标文件审批表 85
中标通知书 86
投标承诺函 87
履约保证金保函 88
材料设备采购计划表 89
零星（紧急）采购审批单 90
限价（指定品牌）材料设备审批表 91
乙供材料设备审定表 92
第四章 工程进度理 93
41工程进度理规定 93
42施工进度控制流程 95
43施工进度控制指引 97
44进度计划容编制点 99
第五章 工程质量施工理 100
51项目施工理规定 100
52施工组织设计制度 104
53技术交底施工图会审制度 108
54样板指路制度 110
55工程质量现场检查容求 113
56材料设备质量技术求理规定 115
57材料设备进场验收指引 117
58质量保证资料检查求 119
59分部（项）专业工程验收检查求 121
510项目预验收检查点 122
511项目竣工验收检查点 124
512工程技术档案范围建档求 126
513工程竣工总结编制指引 132
514工程理奖罚制度 135
附：重点监部位质量监计划表 136
材料设备质量监计划表 137
材料设备进场验收单 138
甲供材料设备台帐 139
第六章 工程造价理 140
61成理制度 140
62工程设计变更理规定 143
63现场签证理规定 147
64项目成核算分析指引 149
65工程结算控制指引 151
66工程造价理奖罚制度 154
附： 设计变更审批表 155
设计变更通知单 156
现场变更签证通知单 157
现场变更签证费审核单 158
成动态统计控制表 159
现场签证统计台帐 161
设计变更统计台帐 162
合统计台帐 163
第七章 安全文明生产理 164
71安全文明生产理制度 164
72施工现场安全风险环境素识指引 168
73施工现场安全检查指引 170
74施工现场文明生产理点 172
75工程事处理指引 173
第四部分 营销理
第章 组织架构编制 175
第二章 营销策划理 176
21 总 176
22 总体策划 177
23阶段策划实施 178
24市场调查前期策划 179
25营销策划工作规范——房产全程策划标准 182
第三章 现场销售工作理 192
31销售准备 192
32现场销售程 193
第四章 现场销售工作规范 195
41销售准备工作 195
42销售价格理点 199
43销售合范围草拟注意事项 201
44销售面积确定操作点 202
45销售工程设计装修注意事项 204
46广告方案实施操作 206
47销售程理点 209
48房产价格折扣理指引 211
49销售收款指引 214
第五章 客户服务工作规范 217
51客户服务部职责 217
52客户资料理指引 218
53退换房办理指引 220
54更名办理指引 222
55客户揭代办指引 224
第六章 营销费制度 226
第部分 投资理
第章 项目投资理制度
1 总
11 效规避项目开发风险保证项目开发效益效率公司拟开发项目必须科学证决策
12公司房产开发项目选择决策应基市场需求国家政策法规规定企业发展战略评价判断投资项目选择应公司总体战略长远规划符合集团导产业发展方保证质量基础实现投资效益化目标
2 项目投资建议
21计划配套部负责根拟开发项目情况公司范围组织员进行新项目调研新项目调研应包含土背景信息城市发展状况房产市场基信息等
22计划配套部组织相关部门相关调查信息进行济技术指标测算初步判断具备立项条件提出项目建议书项目建议书编制应符合项目建议书编制指引规定
23项目建议书总理办公会批准计划配套部负责组织实施项目证工作
3 项目投资证
31项目证工作必须计划进行计划配套部负责制定实施项目证阶段工作计划
32项目证阶段工作容包括限：
1）宏观微观投资环境分析
2）专项市场调查相关信息收集整理分析
3）项目初步定位
4）资金源计划融资方案
5）投资估算
6）营效益分析等
33项目证形成行性研究报告必须符合项目行性研究报告编制指引规定求计划配套部完成项目行性研究报告报公司总理办公会审查
34计划配套部根总理办公会审查意见进行必补充证进步修订完善项目行性研究报告提交投资决策委员会审议做资料准备
35项目行性研究报告计划配套部组织编制财务部市场部工程造价部工程技术部等相关部门责予积极配合
4 项目投资决策
41开发项目立项决策首先必须通总理办公会评审
42总理办公会收计划配套部提交项目行性研究报告总理确定召开评审会议总理办公会做出评审决定包括三种：
1）意立项
2）意立项
3）推迟立项
43 总理办公会求补充证项目计划配套部规定时间完成补充证次提交总理办公会审议
44总理办公会意立项项目行性研究报告提交投资决策委员会审批
45投资决策委员会意立项计划配套部负责进土合谈判签订手册济合理规定执行
5 项目购合资合作
51项目购合资合作必须述第234条规定执行项目建议证决策程序合资合作项目事资金技术营销售等方面控制权原参
52计划配套部负责项目兼合资合作组织工作提出项目运作策划方案明确项目运作目标阶段工作容控制措施时间进度责项目运作策划方案投资决策委员会审议批准
53项目运作程中涉签订济合付款事项必须手册济合理规定执行
6 项目变更调整
61项目运作程中发生项目变更包括限：发展延伸投资增减滚动规模扩缩续转产中止合修订等均应报投资决策委员会通
62投资项目变更时计划配套部负责书面形式变更理报总理办公会总理办公会研究分析编制项目变动报告报投资决策委员会审批
第二章 项目投资理工作流程图
设定开发项目目标
市场部等相关部门配合进行项目调研提供调查资料
进行市场调研
相关部门参定位分析
进行市场定位
提出项目建议书
总理办公会审批
相关部门参行性分析
进行项目证行性分析
编制项目行性报告组织相关部门讨根建议进行修改
总理办公会评审项目行性报告
总理办公会评审通计划配套部根评审意见修改项目行性报告
报投资决策委员会审议
审议通项目立项
第三章 项目建议书编制指引
1 城市规划发展简述
2 项目决策背景摘
21外部环境
1）城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策走等
2）宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位
3）项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
22部素
1）项目启动公司未年发展战略意义（般35年）公司发展中位（否核心项目）
2）公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3）项目投资回报率持续营等角度描述立项意义
3 项目概况
31宗位置
32宗现状
四范围势较面现状现居民情况情况土完整性质情况
33项目周边社区配套
34项目周边环境
35市政配套
36规划控制点
总占面积净面积绿化面积道路面积住宅建筑面积公建建筑面积综合容积率住宅容积率建筑密度控高绿化率等
37土价格
38土升值潜力初步评估
39立开发作土储备优缺点分析
4 法律政策性风险分析
土权属土项权力土途关项目现状政府文件立项情况规划途关项目规划政府文件征批文土权出合拆迁安置补偿关项目块政府文件
5 市场分析
区域住宅市场简述区域住宅市场项指标成长状况（35年）区域市场市项指标排名状况发展趋势档次产品供应状况档次产品集合特征区域表现案状况未23年区域供应土状况产品供应量产品类型案区域市场机会产品特征重点案成长状况市场容量消费者特征产品定位建议
6 营指标分析
开发建设期间计划分析购置土资金源计划分析营销计划分析成费税务分析赢利力分析
7 结建议
第四章 项目行性研究报告编制指引
1 项目决策背景分析
11外部环境
1）城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策走等
2）宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位
3）项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
12部素
1）项目启动公司未年发展战略意义（般35年）公司发展中位（否核心项目）
2）公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3）项目投资回报率持续营等角度描述立项意义
2 项目概况
21宗位置
宗处城市行政区域非行政区域济开发区商贸金融区等理位置（附图：项目该城市区位图标记出宗区域位置标志性市政设施建筑物相位置距离段定性描述）
22宗现状
1）四范围
2）势坦状况然标高周边势较
3）面现状包括宗否水渠较深沟壑池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
4）面现居民情况包括具体居住数户数工厂数量规模产品性质开工状况等说明拆迁项目开发进度影响
5）情况包括线电缆暗渠建筑物原桩基建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
6）土完整性否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
7）质情况包括土结构承载力水位抗震性求
（附图：面形图标记四范围相关数形貌图反映宗面建筑河流沟壑高压线等容状况图包括线暗渠电缆光缆等）
23项目周边社区配套
1）周边3000米范围交通状况教育医院等级医疗水型购物中心商业菜市场文化体育娱乐设施公园银行邮局等设施状况
2）宗周边3000米外辐射范围社区配套现状
24项目周边环境
治安情况空气状况噪声情况污染情况危险源情况周边景观风水情况期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
25市政配套
周边道路现状规划发展供水排污雨水通讯永久性供电时施工电燃气供热生活热水距宗距离成接入性
26规划控制点
1）总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积
2）住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积
3）综合容积率住宅容积率
4）建筑密度
5）控高
6）绿化率等
27土价格
土价格计算方法代征说明代征价格根购买价格计算总价楼面价
28土升值潜力初步评估
理位置土供应周边环境配套市场发展状况政府规划城市未发展战略等角度土升值潜力做出初步评估
29立开发作土储备优缺点分析
3 法律政策性风险分析
31项目取土权法律手续现状描述
311项目现状
土权属土项权力土途关项目现状政府文件
312计划手续
项目否已立项立项体否够变更立项变更条件时间关立项政府文件
313规划手续
规划途关项目规划政府文件
314土手续
征批文土权出合拆迁安置补偿关项目块政府文件
1）项目取土权程序评估：取土权程序描述取土权需工作日取商品房土权需条件取土权风险控制
2）项目土性质变更评估：土性质变更程序描述理土性质变更政策支持障碍土性质变更需工作日
3）政策性风险评估：政府资源利评估政策变更项目开发影响
32合作方式风险评估
合作方基情况：合作方名称股东构成情况资质等级履约力注册资特殊背景等合作方式双方权利义务描述合作风险评估
33总体评价
项法律手续程序操作性合法性风险控性进行评价：签约合中明显方利条款考虑部分全部条款存确定性素控制利确定条款遭受损失开发进度影响等
4 市场分析
41区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述区域住宅市场项指标成长状况（35年）区域市场市项指标排名状况发展趋势
42区域供应产品特征
档次产品供应状况档次产品集合特征区域表现案状况未23年区域供应土状况产品供应量产品类型案区域市场机会点威胁点
43区域市场目标客层研究市场定位
档次产品目标客层特征辐射商圈范围案目标群特征确定目标客户市场定位
44整体市场案重影响素
产品特征重点案成长状况市场容量消费者特征等
45产品定位建议
户型类型面积标准类型产品例
5 规划设计初步分析
51规划设计行性分析
规划设计初步概念：设计概念技术概念持续发展概念
6 工程销售计划
1）截项目施工取销售许证报批报建分需工作日
2）工程计划：开竣工时间工期计划期开工面积开竣工时占城市市场片区市场占率
3）销售计划：期销售时间价格面积预计销售期市场占率销售计划实现行性分析
7 投资收益分析
71成预测
说明测算假设运指标产品类型假设总建筑面积住宅非住宅面积容积率项目总投资等
72税务分析
营业税附加税土增值税
73济效益分析
1）项目利润率投资回报率济指标
2）项目开发期利润体现
3）敏感性分析：成变动项济指标变化售价变动项济指标变化容积率变动项指标变化
4）盈亏衡点分析：保售价保销售率
74项目资金预测
资金投入计划资金回款计划融资方案启动资金现金流量分析
8 综合分析建议
81优势
品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合公司贯发展思路等方面述
82劣势
品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合公司贯发展思路等方面述
83机会
市场机会提高市场占率树立品牌形象区性优惠政策城市发展规划宗属区域土价格趋势等方面述
84结建议
附表1 开发成测算
项 目
投资总额（万元）
单位成（元m2）
土价款支出
二前期开发准备费
三体建筑（装饰）工程费
四体安装工程费
五社区网工程费
六智化系统费
七园林环境工程费
八配套设施费
九建设工程支出
十理费
十销售费
十二财务费
十三项税金
十四预备费
十五总计
指标确定选择时测算假设成测算分列示
附表2 投资收益分析
项目名称：
制表：
编制单位：
编制日期：
项 目
序号
总金额
（万元）
售面积
（M2）
单位金额
（元M2）
备 注
销售总收入
1
1 层住宅收入
2
2 高层住宅收入
3
3 高层住宅收入
4
4 公建收入
5
5 车库收入
6
6 收入
7
二项支出总额
8
1 建造成
9
11土价款支出
10
12前期开发准备费
11
13体建筑工程费
12
14体安装工程费
13
15社区网工程费
14
16智化系统
15
17园林环境工程费
16
18配套设施费
17
19建设工程支出
18
20预备费
19
2 销售费
20
3 理费
21
4 财务费
22
5 营业税金附加
23
四利润总额
24
减税
25
五净利润
26
六项目投资总额
27
七收益率
28
1 毛利率
2
29
2 销售利润率
30
3 成利润率
31
4 成净利率
32
5 投资利润率
33
6 投资净利率
34
附表3 开发期利润预测
济指标
年
年
年
合 计
半年
半年
半年
半年
半年
半年
结算面积（m2）
单位利润（元m2）
利润（万元）
第五章 项目立项评审决策指引
1 项目行性评审方式求
11项目立项评审两步完成包括总理办公会评审投资决策委员会评审
12总理办公会评审采资料审查方式进行评审委员项目行性研究报告提出书面评审意见交计划配套部修订完善项目行性研究报告
13投资决策委员会做出项目立项评审终决定
2 评审容点
21项目行性研究报告相关附件资料审查
1）背景资料性
2）行性证分析容否完整
3）分析方法否行
4）否存先入假设
22拟开发项目公司房产发展战略符合性
1）域选择
2）开发产品选择
3）项目品牌企业品牌协调性
4）开发项目规模
5）开发项目档次
6）目标客户选择
23投资收益风险
1）风险分析否充分
2）风险规避措施否行
3）潜风险公司营策略影响
4）投资收益测算信程度
5）投资收益否满足求
24项目策划评价
1）项目规划分析公司业务策略符合性
2）规划概念创新
3）工程计划销售计划否行
25资源力评价
1）开发项目期营计划影响
2）资金源行性
3）项目开发理力
4）专业资源解决途径行性
3 项目行性评审决策会议
31评审会计划应少提前3天通知会员附项目行性研究报告相关资料会员必须提前审查项目行性研究报告相关资料
32评审员先行报告编写相关员进行沟通评审会提出评审意见评审会应保证充足时间便问题澄清认位评审提出问题意见建议
33评审员会议做出书面综合评估意见开发建议评审结
34计划配套部三天综合分析委员意见评审结形成公司决策会议纪报投资决策委员会签发
4 评审决策结
评审结分三种：意立项反立项推迟立项
第二部分 规划设计理
第章 项目设计理制度
1总
11项目设计理实现顾客价值达公司营目标关键环节涉项目规划建筑方案设计施工图设计（初步设计）景观设计等
12全面优化规范设计理活动流程操作规范确保项目设计理设计程受控状态进行项目开发程中保证设计质量进度促进销售控制成重途径
2 项目设计理程般规定
21项目设计理容
211总工办负责项目设计工作进行全程监设计阶段理求包括限：
1）编制审查阶段设计指导设计务书
2）选择符合资格求设计单位
3）配合成控制实施限额设计
4）参设计程（事检查）重阶段评审
5）组织技术专家评审确认阶段设计成果
6）组织设计阶段衔接协调
7）明确设计更改控制程序保证设计更改规定程序进行
8）项目完成设计总结资料备案
212设计阶段监工作安排总工办负责具体制定阶段设计工作监计划必须明确设计程中监容责具体措施
213项目设计程中设计单位单位组织技术接口求总工办委托设计时必须书面形式明确确保方规定求进行设计信息交流资料提供设计成果审查确认等
22设计求
221总工办必须规定作业流程指引文件阶段设计开始前书面文件形式明确设计求形成阶段设计务书
222应开发商提供项目设计设计技术标准必须作设计务书附件提交设计单位设计单位进行确认
223保证阶段设计求准确完整符合相关法规求公司规定总工办负责组织实施必设计求审查
23设计程进
231总工办应设计监工作安排设计委托合设计程进行连续监督检查保证设计工作进度符合规定求
232设计程中设计进度设计成果影响交流意见均必须形成书面文件总工办应负责进检查落实情况
233设计程中甲方提出确认意见求均必须形成书面文件存档备案
24设计成果
241设计单位订立设计委托合附件中必须明确规定设计成果提交具体形式审查求确保设计单位提交设计文件完整性设计深度
242根项目规模具体情况需委托资格技术专家设计单位提交设计成果进行审查
243阶段设计成果审查均必须包括济性审查规划方案设计扩初设计须进行成估算概算施工图设计须进行成预算确保项目总成控制范围
244审查中发现问题总工办必须书面文件方式通知设计单位责成设计单位进行修改踪记录
3 规划建筑景观方案设计
31规划设计指引必须规划设计指引编制点进行编制作编制规划设计务书规划设计务书总理办公会审批
32规划设计方案必须执行规划方案设计作业流程规划方案评审指引规定形成设计成果总理办公会审批
33建筑方案设计务书编制完成应报总理办公会审批
34建筑方案设计必须执行建筑方案设计作业流程建筑方案评审指引规定形成成果报总理办公会审批
35景观环境方案设计（概念方案深入方案）
351项目景观环境工程阶段成控制目标确定前总工办景观环境工程估算概预算报总理办公会审查
352项目修建性详细规划方案审定总工办组织编制景观环境设计总体计划景观环境概念方案设计务书景观环境设计总体计划阶段方案设计务书必须报总理办公会审查核准
353阶段方案设计设计单位选择须招标理制度进行
354设计单位提交阶段方案必须景观环境方案设计作业流程规定进行方案评审方案评审会总工办组织进行评审委员会员总理工程副总工程造价部工程技术部总工办相关员组成终实施方案报总理办公会审批
355阶段方案审定方进行阶段设计
4 修建性详规修建性设计（总图）建筑初步设计施工图设计
41修建性详规设计初步设计总工办负责委托设计相关设计务书工程副总审批设计成果报总理办公会审批
42修建设计（总图）施工图设计总工办负责委托设计相关设计务书工程副总审批
43景观环境深入方案审定总工办编制施工图设计计划组织景观施工图招标委托设计
44出正式施工图前总工办应组织相关业务部门进行施工图审查施工图审查基求规定执行
45景观环境施工图应报工程副总审批
46修建性详规设计修建性设计（总图）初步设计施工图设计等图纸资料竣工图（非景观环境类）景观环境施工图竣工图均应时备案
47工程技术部应时掌握景观环境施工进度安排定期进行景观环境现场施工检查
5 设计
51设计包括区总体配套（建筑景观装修）设计部分施工图设计完善工作等总工办负责组织完成必须执行前述般规定
52卖场（包括销售展示相关建筑景观装修等）方案市场部负责委托设计报总理办公会审批销售卖场样板房设计应注意规避法律市场风险
6设计更改
61变更申请变更方案审查均必须包括该变更质量工期成影响
62施工图设计施工程中涉规划建筑单体方案原性变更（调整）应事先告知关工程造价营销理部门报工程副总审批
63景观环境概念方案深入方案确定特殊原需进行局部设计调整更改统总工办组织提出设计申请注明修改原拟修改方报工程副总审批
64述规定外施工图变更外余变更项目理部根工程设计变更理规定进行处理包括：
1）识变更需予评审
2）形成设计变更书面文件
3）审查设计变更文件
4）发布执行变更文件
65终批准施工图变更文件总工办必须施工图变更文件生效7日复制变更文件通知关现场施工工程造价营销理部门做变更文件讲解工作
否需初勘
委托测量初勘
测量提供形图质初勘
第二章 规划方案设计作业流程
总工办编制规划设计指引
总理办公会审批
Yes
No
总工办编制规划设计务书招标文件
总理办公会审批
通招标选择委托设计单位
设计单位设计调整提交规划方案
总工办接收方案申请方案评审
召开方案评审会
通
No
计划配套部进行规划报批
Yes
第三章 建筑方案设计作业流程
总工办编制建筑方案设计务书
总理办公会审批
总工办编制设计招标文件招标程序选择设计单位
设计单位进行建筑方案设计设计修改总工办踪设计质量进度
总工办接收方案进行初步审查
通
No
Yes
申请方案评审
召开方案评审会
通
No
Yes
计划配套部进行方案报批总工办进行阶段设计准备
第四章 景观环境设计作业流程
总工办编制景观环境设计总体计划
总理办公会审查批准
总工办编制阶段设计务书
总理办公会审查批准
招标选择设计单位
总工办配合设计单位进行设计
接收阶段设计成果
施工图设计
概念设计深入设计
总工办组织评审
沟通修改审查通
进行阶段设计
第五章 规划设计指引编制点
1 设计意部分
11总体开发设想
111 项目定位开发计划
表达求：
道路系统分期开发关系结合项目块价值分析容积率分配计划关注点设计（然环境利等）开发思路成测算交通组织设想等
112销售策略开发步骤契合性求
12规划设计细
121总体规划构思
表达求：
结合项目定位开发计划进行总体规划构想规划点土评估（根然形貌分析土规划途选择适宜建造范围）
122道路系统规划
表达求：
路网形式车流组织道路分级布置静态交通布置关键技术求：出入口交通枢纽消防车道设计等
1221车行系统停车规划
表达求：
停车量停车方式（设计车位测算种停车组织方式分配例）
1222步行系统规划
表达求：
纯步行系统分布（否考虑绝禁止机动车穿行段该段应具备区域特点）障碍步行系统（否考虑针残疾老障碍环境设计步行系统达范围求）
123绿化景观系统规划
表达求：
然条件条件分析景观系统化利分析
124配套公服务设施系统规划
表达求：
配套项目公设施规划（配套公设施配置种类数量分布求营利）
125竖规划
126市政设施网综合规划
127生态节设计
表达求：
生态环境利保护求根区差异雨水太阳然资源利设想
13建筑设计细
表达求：
城市背景项目分析报告基础资料档次定位体风格力户型环保节智系统实施加说明建筑材料部件产品设想
建筑造型间距群体空间
14项目综合评价规划方问题剖析
表达求：
项目块开发价值开发容安排计划规划风格进行总体分析提出项目需处理重问题操作难点
2 客观资料部分
（说明：部分设计工作提供客观理性背景资料）
21城市背景分析
（说明：节录项目行性研究报告相关容）
211城市房产市场现状分析
212销售象需求群分析
213市场潜力隐性商机分析
214风俗文分析
215市民居住模式出行方式分析
表达方式：
分析方式形成生活层次生活惯素搞清楚居民日常生活模式避免设计师想然
216建筑文脉分析
22 项目状况分析
221然环境调查报告
2211气候特征
表达求：
资料源城市统计信息年鉴气象局网络资料
风气温降水云雾日空气湿度气压等
2212空气质量
表达求：
资料源城市统计信息年鉴环保局数资料实踏勘风空气污染情况
2213噪声水
表达求：
噪声模拟测试分析报告容少：测试分析报告模拟样测点定位图
2214水文情况
表达求：
资料源质资料报告相关政府机构水文质资料
1）水位（关系半建筑沉广场设计）
2）热资源（关系会够配备服务项目区采暖热源等问题）
3）毗邻河流泄洪沟湖泊等水系水量变化规律水质资料（关系区环境质量防涝设施水系资源利方式）
4）城市排水网城市网连接点径坐标标高材料压力等
2215形貌分析
表达求：
资料源规划国土部门提供形图控规图纸资料现场踏勘
1）等高（等深）线形图土壤土质
2）保护保留植树木明细定位图
3）保留保护古迹建筑明细定位图
4）质构造层层稳定性震烈度等级
2216基市政设施
表达求：
资料源相关规划文件需现场核实
1）空中高压走廊微波通道确认
2）光纤通讯电信电缆确认
3）泄洪沟涵洞等城市资料确认
4）市政三通七通情况
2217
222项目城市区位价值分析
（说明：重点居民出行达性分析）
2221项目处段等级
表达求：
资料源规划国土部门城市规划发展图
2222出行达性分析
表达求：
1）基城市节点出行便利性
2）块城市捷运系统服务强度
3）块周边市政道路等级高峰时间交通流流量拥挤分析
4）范围规划市政路现状交通量调查
2223周边土建筑
表达求：
1）周边土利现状调查未规划远景图确认（确认周边土正者发展物业性质途确认周边市政设施远景规划情况否立交桥封闭快速路道路拓宽市政线等工程设施建设情况）
2）周边建筑调研（确认建筑性质年限改造变更途性确认周边建筑物块影响包括：遮挡噪音污染交通服务等方面）
3）周边楼盘概况
223利资源分析
表达求：
（重点交通配套资源分析）
1）方便享资源：步行5分钟半径400米范围
2）居民利资源：步行510分钟半径400800米间范围
2231交通资源
表达求：
达距离范围交通方式站点服务时间连接区域重城市节点交通时间
2232城市配套服务资源
表达求：
达距离范围城市商业服务配套资源种类规模服务力缺欠配套项目明细
2233景观生态资源
表达求：
达距离范围城市公绿然景观河流山坡等视觉达然景观利方式
224原构筑物建筑物状况
第六章 规划设计务书编制点
1 城市背景分析（详见规划设计指引）
1）城市房产市场现状分析
2）销售象需求群分析
3）市场潜力隐性商机分析
4）风俗文分析
5）市民居住模式出行方式分析
6）建筑文脉分析
2 项目概况（详见规划设计指引）
1）然环境调查报告
² 空气质量
² 噪声水
² 水文情况
² 形貌分析
² 基市政设施
2）项目城市区位价值分析
² 项目处段等级
² 出行达性分析
² 周边土建筑
3）利资源分析
² 交通资源
² 城市配套服务
² 景观生态资源
4）原构筑物建筑物情况
3 项目开发目标营求
31开发目标
（：项目初步定位风格题项目类型等）
1）客户流档次定位
2）产品构成（高中低层例）
3）户型配置
4）分期开发安排
32营求（：功区域配置划分）
4 规划设计指导原求
41指导原
1）符合城市规划原
2）符合项目初步定位原
3）生态持续发展原
4）整体规划原（项目周边环境协调融合）
5）尊重利文历史理原
6）济性原
7）利物业理原
42具体求（分概念规划详细规划）
421规划技术济指标求
422住宅规划求
1）整区空间形态应导风充分考虑住宅群体通风防风措施
2）住宅组团组织范围组团空间层次求
3）层高层日间距满足规范求
423公建配套规划设计求
1）关公建配套设计功分配整规划核心关键商业街规模尺度应体现出众创造性特色公建配套发展应住宅建设步进行
2）公建配套分类面积指标设置位置
424道路停车设施规划求
1）路网形式出入口规划
2）车方式
3）停车位种停车方式分配例
4）步行系统规划求
425景观环境规划设计求
1）现然资源保护利
2）总体规划建筑风格协调统
3）景观次景观合理划分
426成控制求
5 设计
甲方提供政府政策文件
6成果求
成果类型规格
7成果提交
时间点联系方式
第七章 项目规划方案评审指引
1 适范围
适规划设计阶段项目规划设计方案评审
1）评价规划设计方案否满足项目开发目标需
2）初步选择规划设计方案
2 评审方式求
21项目规划方案评审采会议评审方式进行总工办负责制定评审会议计划明确评审会召开时间参加员点议程安排
22评审会般总工程师负责持指定专业员进行记录总理办公会成员少三分二员参加工程技术部相关员工程造价部相关员邀请关专家
23规划方案评审会议计划应少提前周通知参加员会议评审资料应少提前天发放参加评审会议员
24评审会议需资料总工办负责准备包括：
1）项目行性研究报告
2）项目开发计划书
3）项目调研报告
4）规划设计指引
5）规划设计方案（少三家设计单位提供）
6）规划设计招标文件
7）规划设计务书
8）形模块（需时）
9）周边竞争楼盘材料设备资料项目材料设备计划
10）资料
3 评审议程结
31总工办项目规划设计指引进行讲解重点介绍项目背景公司项目规划方案方性设想存问题项目操作难点等容（时投标单位应会场）
32投标单位分介绍方案留出20分钟左右提问时间
33会者投标方案发表意见持应注意控制讨范围集中项目规划设计方案简评表中列条款便形成具倾性专业意见
34方案评定采会员记名投票分方式进行规划设计方案简评表中单项满分10分投票分方案出项分
4 评审纪
41评审会结束三天总工办应做规划方案评审会纪总结分析规划方案评审意见评分报集团公司审批
42规划方案通总工办负责发出通知知会规划设计单位
43未通集团公司审批时应重新组织规划方案设计评审
第八章 建筑单体方案评审指引
1 适范围
适建筑方案设计阶段项目建筑方案评审确认设计单位提交建筑方案否符合公司求识方案需改进方面
2 方案评审方式求
21项目建筑方案评审采会议评审方式进行总工办负责制订评审会议计划明确评审会召开时间参加员点议程安排
22评审会般总工程师负责持指定专业员进行记录总理办公会成员少三分二员参加工程技术部相关员工程造价部相关员邀请关专家
23建筑方案评审会议计划应少提前周通知参加员会议评审资料应少提前天发放参加评审会议员
24评审会议需资料总工办负责准备包括：
1）项目行性研究报告
2）规划设计方案济技术指标
3）项目调研报告
4）建筑方案（建筑立剖面图建筑效果图济技术指标设计说明书红线图）
5）资料
3 评审控制点
31总工办建筑方案设计背景进行介绍重点回顾规划设计方案点公司项目建筑方案求等
32设计单位介绍建筑方案回答评委提问
33 会者建筑方案发表意见持应注意控制讨范围集中建筑方案评审点中列条款利充分识建筑方案完善需
4 建筑方案评审控制点
41检查方案否符合国家现行规范法规法律标准
42规划设计否致致说明相优缺点供评委评审
43否符合美观实便实施原
44流线设计
1）建筑单体入口道路关系合理性
2）电梯厅楼梯间位置合理性
3）流车流组织否畅否相互干扰
45面设计
1）种户型类型面积否合理
2）户型设计否适应市场需求
3）面设计否济合理
4）否符合现行相关建筑规范法规（特应该重点审查消防防否符合国家方相关规定）
46立面设计
1）立面形式整城市建筑文化背景关系
2）立面风格
3）立面形式例尺度
4）建筑外立面细部设计
5）立面形式市场需求间关系
47剖面设计
1）高层建筑室层高确定
2）层建筑底层架空层高确定
3）标准层层高确定
4）顶层层高确定利
48结构设计
重点审查建筑方案结构设计否行济合理
49新技术新材料运
否利已验证较成熟济实新技术新材料
5 评审结
51指定记录会三天应做建筑方案评审会纪总结分析建筑方案评审意见
52总工办办设计员评审意见设计修改通知单形式通知设计单位
53设计单位修改总工程师认报总理办公会审批
第九章 景观设计务书编制点
1 项目概况（引规划设计指引容）
1）项目背景资料
2）项目基定位
3）项目环境资料
2 设计范围容深度
21设计范围
根总体规划开发求确定设计范围
22设计容
详细景观范围题公园组团绿等
23设计深度
根开发求确定设计深度（概念设计方案设计扩初设计设施图设计）
3设计求
31总体构思求
仅提供方性设想应求景观设计师述项作细致说明：
1）项目块开发价值开发容安排计划规划风格进行总体分析提出项目需处理重问题操作难点
2）提出总体设计构想设计点土评估（根然形貌分析土规划途选择适宜建造范围）
3）总体规划设计关系构思（景观系统然景观城市景观呼应关系步行系统景观带结合方式倾意见应题气氛求）
32设计细（具体景点设计求）
4 设计
甲方提供政府政策文件
5 设计阶段成果容求
51概念方案设计阶段（设计说明成果图册）
1）总体景观规划彩色面图
2）功空间题景点面布置概念效果草图
3）功空间硬软景观设施面布置概念效果草图
4）接点普遍性空间景观面概念效果草图
52初步设计阶段（方案设计说明成果图册三套电子文套）
521种硬质景观功设施面布置图
1）种园路详细布置图
2）种广场铺装详细面布置图
3）种水体详细面布置图
4）植栽面布置草图（结合硬质景观仅求乔木灌木花草区块设计）
5）种品雕塑亭台功设施详细面布置图
6）明系统详细面布置图
522种硬质景观功设施立剖面图效果图
1）种道路广场布置形式图效果图
2）种水体驳岸立剖面效果图
3）种品雕塑立剖面效果图
4）类景观建筑立剖面效果图
5）种功设施设计图效果图
6）形标高设计立剖面效果图
53扩初设计阶段（图纸3套电子文套）
1）园林硬质景观功设施基定位
2）明系统定位样图
3）环境形标高设计图
4）园林硬质景观立剖面样设计图
5）园林水体立剖面样设计图
6）物料样板
54施工图设计阶段（图纸A1A3图册6套电子文套）
1）硬质景观详细定位面
2）户外明详细定位面
3）环境形标高设计图
4）水体立剖面设计图
5）硬质景观立剖面样设计图
6）室外灯具型号选择样图
7）材料明细表
8）初步工程成核算
9）施工接点详图
10）类细部详图
6 成果提交
结合销售策略开发步骤求设计求提出时间求
第十章 施工图审查基求
1 审查求
11施工图审查总工办负责组织协调总工程师施工图审查具体负责
12施工图审查责形式包括：公司部审查公司委托技术专家审查施工方审查监理方审查
13正式技术交底图纸会审前总工办必须督促方完成图纸审查边出图边施工情况应规定变通图纸审查办法确保施工前施工图进行必审查修正
2 施工图审查应重点解决问题
1）设计图纸否符合工程建设国家标准规范
2）设计图纸说明否完整清楚明确齐全图中尺寸座标标高否正确否局部差错
3）建筑结构排水暖通强弱电煤气装修等专业图纸面空间否相互矛盾线走否合理理布置否互相矛盾理布置建筑物建筑物周围环境突
4）施工单位技术装备力现场条件难解决技术工艺难点
5）特殊结构新材料新工艺新技术否已满足施工需
6）设计选设备材料标准否合适质量问题
7）配套图集否齐全否需补充种详图
8）设计变更合理化建议
9）否会突破工程成
3 公司部审查应着重审查解决问题
公司部图纸审查述审查重点外应注意审查解决问题：
1）设计功施工图否符合公司产品求售楼书时否图致
2）系统工程设计否符合公司求（售楼书承诺标准）
3）建筑材料设备装饰材料否符合公司求（售楼书承诺标准）
4）提高产品质量合理降低工程成提出设计优化建议
— END —
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第部分 投资理
第章 项目投资理制度 6
第二章 项目建议书编制指引 9
第三章 项目行性研究报告编制指引 11
第四章 项目立项评审决策指引 19
第二部分 规划设计理
第章 项目设计理制度 21
第二章 规划方案设计作业流程 25
第三章 建筑方案设计作业流程 26
第四章 景观环境设计作业流程 27
第五章 规划设计指引编制点 28
第六章 规划设计务书编制点 33
第七章 项目规划方案评审指引 36
第八章 建筑单体方案评审指引 38
第九章 景观设计务书编制点 41
第十章 施工图审查基求 44
附：项目规划设计方案简评表 46
施工图审查意见表 49
第三部分 工程理
第章 工程理组织 51
11理组织机构 51
12项目理部组织理 52
第二章 济合理 55
21济合理规定 55
22工程类合编制点 59
23标准格式合容点 61
24外合付款签批意见 63
25合付款理程序 66
附：济合审批表（500万元） 68
济合审批表（500万元） 69
济合付款审批表 70
合理台帐 71
第三章 采购招标理 72
31招标理规定 72
32材料设备采购规定 78
33甲供材料设备采购操作点 81
34乙供采购指定品牌限价操作指引 83
附：招标文件审批表 85
中标通知书 86
投标承诺函 87
履约保证金保函 88
材料设备采购计划表 89
零星（紧急）采购审批单 90
限价（指定品牌）材料设备审批表 91
乙供材料设备审定表 92
第四章 工程进度理 93
41工程进度理规定 93
42施工进度控制流程 95
43施工进度控制指引 97
44进度计划容编制点 99
第五章 工程质量施工理 100
51项目施工理规定 100
52施工组织设计制度 104
53技术交底施工图会审制度 108
54样板指路制度 110
55工程质量现场检查容求 113
56材料设备质量技术求理规定 115
57材料设备进场验收指引 117
58质量保证资料检查求 119
59分部（项）专业工程验收检查求 121
510项目预验收检查点 122
511项目竣工验收检查点 124
512工程技术档案范围建档求 126
513工程竣工总结编制指引 132
514工程理奖罚制度 135
附：重点监部位质量监计划表 136
材料设备质量监计划表 137
材料设备进场验收单 138
甲供材料设备台帐 139
第六章 工程造价理 140
61成理制度 140
62工程设计变更理规定 143
63现场签证理规定 147
64项目成核算分析指引 149
65工程结算控制指引 151
66工程造价理奖罚制度 154
附： 设计变更审批表 155
设计变更通知单 156
现场变更签证通知单 157
现场变更签证费审核单 158
成动态统计控制表 159
现场签证统计台帐 161
设计变更统计台帐 162
合统计台帐 163
第七章 安全文明生产理 164
71安全文明生产理制度 164
72施工现场安全风险环境素识指引 168
73施工现场安全检查指引 170
74施工现场文明生产理点 172
75工程事处理指引 173
第四部分 营销理
第章 组织架构编制 175
第二章 营销策划理 176
21 总 176
22 总体策划 177
23阶段策划实施 178
24市场调查前期策划 179
25营销策划工作规范——房产全程策划标准 182
第三章 现场销售工作理 192
31销售准备 192
32现场销售程 193
第四章 现场销售工作规范 195
41销售准备工作 195
42销售价格理点 199
43销售合范围草拟注意事项 201
44销售面积确定操作点 202
45销售工程设计装修注意事项 204
46广告方案实施操作 206
47销售程理点 209
48房产价格折扣理指引 211
49销售收款指引 214
第五章 客户服务工作规范 217
51客户服务部职责 217
52客户资料理指引 218
53退换房办理指引 220
54更名办理指引 222
55客户揭代办指引 224
第六章 营销费制度 226
第部分 投资理
第章 项目投资理制度
1 总
11 效规避项目开发风险保证项目开发效益效率公司拟开发项目必须科学证决策
12公司房产开发项目选择决策应基市场需求国家政策法规规定企业发展战略评价判断投资项目选择应公司总体战略长远规划符合集团导产业发展方保证质量基础实现投资效益化目标
2 项目投资建议
21计划配套部负责根拟开发项目情况公司范围组织员进行新项目调研新项目调研应包含土背景信息城市发展状况房产市场基信息等
22计划配套部组织相关部门相关调查信息进行济技术指标测算初步判断具备立项条件提出项目建议书项目建议书编制应符合项目建议书编制指引规定
23项目建议书总理办公会批准计划配套部负责组织实施项目证工作
3 项目投资证
31项目证工作必须计划进行计划配套部负责制定实施项目证阶段工作计划
32项目证阶段工作容包括限：
1）宏观微观投资环境分析
2）专项市场调查相关信息收集整理分析
3）项目初步定位
4）资金源计划融资方案
5）投资估算
6）营效益分析等
33项目证形成行性研究报告必须符合项目行性研究报告编制指引规定求计划配套部完成项目行性研究报告报公司总理办公会审查
34计划配套部根总理办公会审查意见进行必补充证进步修订完善项目行性研究报告提交投资决策委员会审议做资料准备
35项目行性研究报告计划配套部组织编制财务部市场部工程造价部工程技术部等相关部门责予积极配合
4 项目投资决策
41开发项目立项决策首先必须通总理办公会评审
42总理办公会收计划配套部提交项目行性研究报告总理确定召开评审会议总理办公会做出评审决定包括三种：
1）意立项
2）意立项
3）推迟立项
43 总理办公会求补充证项目计划配套部规定时间完成补充证次提交总理办公会审议
44总理办公会意立项项目行性研究报告提交投资决策委员会审批
45投资决策委员会意立项计划配套部负责进土合谈判签订手册济合理规定执行
5 项目购合资合作
51项目购合资合作必须述第234条规定执行项目建议证决策程序合资合作项目事资金技术营销售等方面控制权原参
52计划配套部负责项目兼合资合作组织工作提出项目运作策划方案明确项目运作目标阶段工作容控制措施时间进度责项目运作策划方案投资决策委员会审议批准
53项目运作程中涉签订济合付款事项必须手册济合理规定执行
6 项目变更调整
61项目运作程中发生项目变更包括限：发展延伸投资增减滚动规模扩缩续转产中止合修订等均应报投资决策委员会通
62投资项目变更时计划配套部负责书面形式变更理报总理办公会总理办公会研究分析编制项目变动报告报投资决策委员会审批
第二章 项目投资理工作流程图
设定开发项目目标
市场部等相关部门配合进行项目调研提供调查资料
进行市场调研
相关部门参定位分析
进行市场定位
提出项目建议书
总理办公会审批
相关部门参行性分析
进行项目证行性分析
编制项目行性报告组织相关部门讨根建议进行修改
总理办公会评审项目行性报告
总理办公会评审通计划配套部根评审意见修改项目行性报告
报投资决策委员会审议
审议通项目立项
第三章 项目建议书编制指引
1 城市规划发展简述
2 项目决策背景摘
21外部环境
1）城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策走等
2）宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位
3）项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
22部素
1）项目启动公司未年发展战略意义（般35年）公司发展中位（否核心项目）
2）公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3）项目投资回报率持续营等角度描述立项意义
3 项目概况
31宗位置
32宗现状
四范围势较面现状现居民情况情况土完整性质情况
33项目周边社区配套
34项目周边环境
35市政配套
36规划控制点
总占面积净面积绿化面积道路面积住宅建筑面积公建建筑面积综合容积率住宅容积率建筑密度控高绿化率等
37土价格
38土升值潜力初步评估
39立开发作土储备优缺点分析
4 法律政策性风险分析
土权属土项权力土途关项目现状政府文件立项情况规划途关项目规划政府文件征批文土权出合拆迁安置补偿关项目块政府文件
5 市场分析
区域住宅市场简述区域住宅市场项指标成长状况（35年）区域市场市项指标排名状况发展趋势档次产品供应状况档次产品集合特征区域表现案状况未23年区域供应土状况产品供应量产品类型案区域市场机会产品特征重点案成长状况市场容量消费者特征产品定位建议
6 营指标分析
开发建设期间计划分析购置土资金源计划分析营销计划分析成费税务分析赢利力分析
7 结建议
第四章 项目行性研究报告编制指引
1 项目决策背景分析
11外部环境
1）城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策走等
2）宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位
3）项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
12部素
1）项目启动公司未年发展战略意义（般35年）公司发展中位（否核心项目）
2）公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3）项目投资回报率持续营等角度描述立项意义
2 项目概况
21宗位置
宗处城市行政区域非行政区域济开发区商贸金融区等理位置（附图：项目该城市区位图标记出宗区域位置标志性市政设施建筑物相位置距离段定性描述）
22宗现状
1）四范围
2）势坦状况然标高周边势较
3）面现状包括宗否水渠较深沟壑池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
4）面现居民情况包括具体居住数户数工厂数量规模产品性质开工状况等说明拆迁项目开发进度影响
5）情况包括线电缆暗渠建筑物原桩基建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
6）土完整性否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
7）质情况包括土结构承载力水位抗震性求
（附图：面形图标记四范围相关数形貌图反映宗面建筑河流沟壑高压线等容状况图包括线暗渠电缆光缆等）
23项目周边社区配套
1）周边3000米范围交通状况教育医院等级医疗水型购物中心商业菜市场文化体育娱乐设施公园银行邮局等设施状况
2）宗周边3000米外辐射范围社区配套现状
24项目周边环境
治安情况空气状况噪声情况污染情况危险源情况周边景观风水情况期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
25市政配套
周边道路现状规划发展供水排污雨水通讯永久性供电时施工电燃气供热生活热水距宗距离成接入性
26规划控制点
1）总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积
2）住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积
3）综合容积率住宅容积率
4）建筑密度
5）控高
6）绿化率等
27土价格
土价格计算方法代征说明代征价格根购买价格计算总价楼面价
28土升值潜力初步评估
理位置土供应周边环境配套市场发展状况政府规划城市未发展战略等角度土升值潜力做出初步评估
29立开发作土储备优缺点分析
3 法律政策性风险分析
31项目取土权法律手续现状描述
311项目现状
土权属土项权力土途关项目现状政府文件
312计划手续
项目否已立项立项体否够变更立项变更条件时间关立项政府文件
313规划手续
规划途关项目规划政府文件
314土手续
征批文土权出合拆迁安置补偿关项目块政府文件
1）项目取土权程序评估：取土权程序描述取土权需工作日取商品房土权需条件取土权风险控制
2）项目土性质变更评估：土性质变更程序描述理土性质变更政策支持障碍土性质变更需工作日
3）政策性风险评估：政府资源利评估政策变更项目开发影响
32合作方式风险评估
合作方基情况：合作方名称股东构成情况资质等级履约力注册资特殊背景等合作方式双方权利义务描述合作风险评估
33总体评价
项法律手续程序操作性合法性风险控性进行评价：签约合中明显方利条款考虑部分全部条款存确定性素控制利确定条款遭受损失开发进度影响等
4 市场分析
41区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述区域住宅市场项指标成长状况（35年）区域市场市项指标排名状况发展趋势
42区域供应产品特征
档次产品供应状况档次产品集合特征区域表现案状况未23年区域供应土状况产品供应量产品类型案区域市场机会点威胁点
43区域市场目标客层研究市场定位
档次产品目标客层特征辐射商圈范围案目标群特征确定目标客户市场定位
44整体市场案重影响素
产品特征重点案成长状况市场容量消费者特征等
45产品定位建议
户型类型面积标准类型产品例
5 规划设计初步分析
51规划设计行性分析
规划设计初步概念：设计概念技术概念持续发展概念
6 工程销售计划
1）截项目施工取销售许证报批报建分需工作日
2）工程计划：开竣工时间工期计划期开工面积开竣工时占城市市场片区市场占率
3）销售计划：期销售时间价格面积预计销售期市场占率销售计划实现行性分析
7 投资收益分析
71成预测
说明测算假设运指标产品类型假设总建筑面积住宅非住宅面积容积率项目总投资等
72税务分析
营业税附加税土增值税
73济效益分析
1）项目利润率投资回报率济指标
2）项目开发期利润体现
3）敏感性分析：成变动项济指标变化售价变动项济指标变化容积率变动项指标变化
4）盈亏衡点分析：保售价保销售率
74项目资金预测
资金投入计划资金回款计划融资方案启动资金现金流量分析
8 综合分析建议
81优势
品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合公司贯发展思路等方面述
82劣势
品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合公司贯发展思路等方面述
83机会
市场机会提高市场占率树立品牌形象区性优惠政策城市发展规划宗属区域土价格趋势等方面述
84结建议
附表1 开发成测算
项 目
投资总额（万元）
单位成（元m2）
土价款支出
二前期开发准备费
三体建筑（装饰）工程费
四体安装工程费
五社区网工程费
六智化系统费
七园林环境工程费
八配套设施费
九建设工程支出
十理费
十销售费
十二财务费
十三项税金
十四预备费
十五总计
指标确定选择时测算假设成测算分列示
附表2 投资收益分析
项目名称：
制表：
编制单位：
编制日期：
项 目
序号
总金额
（万元）
售面积
（M2）
单位金额
（元M2）
备 注
销售总收入
1
1 层住宅收入
2
2 高层住宅收入
3
3 高层住宅收入
4
4 公建收入
5
5 车库收入
6
6 收入
7
二项支出总额
8
1 建造成
9
11土价款支出
10
12前期开发准备费
11
13体建筑工程费
12
14体安装工程费
13
15社区网工程费
14
16智化系统
15
17园林环境工程费
16
18配套设施费
17
19建设工程支出
18
20预备费
19
2 销售费
20
3 理费
21
4 财务费
22
5 营业税金附加
23
四利润总额
24
减税
25
五净利润
26
六项目投资总额
27
七收益率
28
1 毛利率
2
29
2 销售利润率
30
3 成利润率
31
4 成净利率
32
5 投资利润率
33
6 投资净利率
34
附表3 开发期利润预测
济指标
年
年
年
合 计
半年
半年
半年
半年
半年
半年
结算面积（m2）
单位利润（元m2）
利润（万元）
第五章 项目立项评审决策指引
1 项目行性评审方式求
11项目立项评审两步完成包括总理办公会评审投资决策委员会评审
12总理办公会评审采资料审查方式进行评审委员项目行性研究报告提出书面评审意见交计划配套部修订完善项目行性研究报告
13投资决策委员会做出项目立项评审终决定
2 评审容点
21项目行性研究报告相关附件资料审查
1）背景资料性
2）行性证分析容否完整
3）分析方法否行
4）否存先入假设
22拟开发项目公司房产发展战略符合性
1）域选择
2）开发产品选择
3）项目品牌企业品牌协调性
4）开发项目规模
5）开发项目档次
6）目标客户选择
23投资收益风险
1）风险分析否充分
2）风险规避措施否行
3）潜风险公司营策略影响
4）投资收益测算信程度
5）投资收益否满足求
24项目策划评价
1）项目规划分析公司业务策略符合性
2）规划概念创新
3）工程计划销售计划否行
25资源力评价
1）开发项目期营计划影响
2）资金源行性
3）项目开发理力
4）专业资源解决途径行性
3 项目行性评审决策会议
31评审会计划应少提前3天通知会员附项目行性研究报告相关资料会员必须提前审查项目行性研究报告相关资料
32评审员先行报告编写相关员进行沟通评审会提出评审意见评审会应保证充足时间便问题澄清认位评审提出问题意见建议
33评审员会议做出书面综合评估意见开发建议评审结
34计划配套部三天综合分析委员意见评审结形成公司决策会议纪报投资决策委员会签发
4 评审决策结
评审结分三种：意立项反立项推迟立项
第二部分 规划设计理
第章 项目设计理制度
1总
11项目设计理实现顾客价值达公司营目标关键环节涉项目规划建筑方案设计施工图设计（初步设计）景观设计等
12全面优化规范设计理活动流程操作规范确保项目设计理设计程受控状态进行项目开发程中保证设计质量进度促进销售控制成重途径
2 项目设计理程般规定
21项目设计理容
211总工办负责项目设计工作进行全程监设计阶段理求包括限：
1）编制审查阶段设计指导设计务书
2）选择符合资格求设计单位
3）配合成控制实施限额设计
4）参设计程（事检查）重阶段评审
5）组织技术专家评审确认阶段设计成果
6）组织设计阶段衔接协调
7）明确设计更改控制程序保证设计更改规定程序进行
8）项目完成设计总结资料备案
212设计阶段监工作安排总工办负责具体制定阶段设计工作监计划必须明确设计程中监容责具体措施
213项目设计程中设计单位单位组织技术接口求总工办委托设计时必须书面形式明确确保方规定求进行设计信息交流资料提供设计成果审查确认等
22设计求
221总工办必须规定作业流程指引文件阶段设计开始前书面文件形式明确设计求形成阶段设计务书
222应开发商提供项目设计设计技术标准必须作设计务书附件提交设计单位设计单位进行确认
223保证阶段设计求准确完整符合相关法规求公司规定总工办负责组织实施必设计求审查
23设计程进
231总工办应设计监工作安排设计委托合设计程进行连续监督检查保证设计工作进度符合规定求
232设计程中设计进度设计成果影响交流意见均必须形成书面文件总工办应负责进检查落实情况
233设计程中甲方提出确认意见求均必须形成书面文件存档备案
24设计成果
241设计单位订立设计委托合附件中必须明确规定设计成果提交具体形式审查求确保设计单位提交设计文件完整性设计深度
242根项目规模具体情况需委托资格技术专家设计单位提交设计成果进行审查
243阶段设计成果审查均必须包括济性审查规划方案设计扩初设计须进行成估算概算施工图设计须进行成预算确保项目总成控制范围
244审查中发现问题总工办必须书面文件方式通知设计单位责成设计单位进行修改踪记录
3 规划建筑景观方案设计
31规划设计指引必须规划设计指引编制点进行编制作编制规划设计务书规划设计务书总理办公会审批
32规划设计方案必须执行规划方案设计作业流程规划方案评审指引规定形成设计成果总理办公会审批
33建筑方案设计务书编制完成应报总理办公会审批
34建筑方案设计必须执行建筑方案设计作业流程建筑方案评审指引规定形成成果报总理办公会审批
35景观环境方案设计（概念方案深入方案）
351项目景观环境工程阶段成控制目标确定前总工办景观环境工程估算概预算报总理办公会审查
352项目修建性详细规划方案审定总工办组织编制景观环境设计总体计划景观环境概念方案设计务书景观环境设计总体计划阶段方案设计务书必须报总理办公会审查核准
353阶段方案设计设计单位选择须招标理制度进行
354设计单位提交阶段方案必须景观环境方案设计作业流程规定进行方案评审方案评审会总工办组织进行评审委员会员总理工程副总工程造价部工程技术部总工办相关员组成终实施方案报总理办公会审批
355阶段方案审定方进行阶段设计
4 修建性详规修建性设计（总图）建筑初步设计施工图设计
41修建性详规设计初步设计总工办负责委托设计相关设计务书工程副总审批设计成果报总理办公会审批
42修建设计（总图）施工图设计总工办负责委托设计相关设计务书工程副总审批
43景观环境深入方案审定总工办编制施工图设计计划组织景观施工图招标委托设计
44出正式施工图前总工办应组织相关业务部门进行施工图审查施工图审查基求规定执行
45景观环境施工图应报工程副总审批
46修建性详规设计修建性设计（总图）初步设计施工图设计等图纸资料竣工图（非景观环境类）景观环境施工图竣工图均应时备案
47工程技术部应时掌握景观环境施工进度安排定期进行景观环境现场施工检查
5 设计
51设计包括区总体配套（建筑景观装修）设计部分施工图设计完善工作等总工办负责组织完成必须执行前述般规定
52卖场（包括销售展示相关建筑景观装修等）方案市场部负责委托设计报总理办公会审批销售卖场样板房设计应注意规避法律市场风险
6设计更改
61变更申请变更方案审查均必须包括该变更质量工期成影响
62施工图设计施工程中涉规划建筑单体方案原性变更（调整）应事先告知关工程造价营销理部门报工程副总审批
63景观环境概念方案深入方案确定特殊原需进行局部设计调整更改统总工办组织提出设计申请注明修改原拟修改方报工程副总审批
64述规定外施工图变更外余变更项目理部根工程设计变更理规定进行处理包括：
1）识变更需予评审
2）形成设计变更书面文件
3）审查设计变更文件
4）发布执行变更文件
65终批准施工图变更文件总工办必须施工图变更文件生效7日复制变更文件通知关现场施工工程造价营销理部门做变更文件讲解工作
否需初勘
委托测量初勘
测量提供形图质初勘
第二章 规划方案设计作业流程
总工办编制规划设计指引
总理办公会审批
Yes
No
总工办编制规划设计务书招标文件
总理办公会审批
通招标选择委托设计单位
设计单位设计调整提交规划方案
总工办接收方案申请方案评审
召开方案评审会
通
No
计划配套部进行规划报批
Yes
第三章 建筑方案设计作业流程
总工办编制建筑方案设计务书
总理办公会审批
总工办编制设计招标文件招标程序选择设计单位
设计单位进行建筑方案设计设计修改总工办踪设计质量进度
总工办接收方案进行初步审查
通
No
Yes
申请方案评审
召开方案评审会
通
No
Yes
计划配套部进行方案报批总工办进行阶段设计准备
第四章 景观环境设计作业流程
总工办编制景观环境设计总体计划
总理办公会审查批准
总工办编制阶段设计务书
总理办公会审查批准
招标选择设计单位
总工办配合设计单位进行设计
接收阶段设计成果
施工图设计
概念设计深入设计
总工办组织评审
沟通修改审查通
进行阶段设计
第五章 规划设计指引编制点
1 设计意部分
11总体开发设想
111 项目定位开发计划
表达求：
道路系统分期开发关系结合项目块价值分析容积率分配计划关注点设计（然环境利等）开发思路成测算交通组织设想等
112销售策略开发步骤契合性求
12规划设计细
121总体规划构思
表达求：
结合项目定位开发计划进行总体规划构想规划点土评估（根然形貌分析土规划途选择适宜建造范围）
122道路系统规划
表达求：
路网形式车流组织道路分级布置静态交通布置关键技术求：出入口交通枢纽消防车道设计等
1221车行系统停车规划
表达求：
停车量停车方式（设计车位测算种停车组织方式分配例）
1222步行系统规划
表达求：
纯步行系统分布（否考虑绝禁止机动车穿行段该段应具备区域特点）障碍步行系统（否考虑针残疾老障碍环境设计步行系统达范围求）
123绿化景观系统规划
表达求：
然条件条件分析景观系统化利分析
124配套公服务设施系统规划
表达求：
配套项目公设施规划（配套公设施配置种类数量分布求营利）
125竖规划
126市政设施网综合规划
127生态节设计
表达求：
生态环境利保护求根区差异雨水太阳然资源利设想
13建筑设计细
表达求：
城市背景项目分析报告基础资料档次定位体风格力户型环保节智系统实施加说明建筑材料部件产品设想
建筑造型间距群体空间
14项目综合评价规划方问题剖析
表达求：
项目块开发价值开发容安排计划规划风格进行总体分析提出项目需处理重问题操作难点
2 客观资料部分
（说明：部分设计工作提供客观理性背景资料）
21城市背景分析
（说明：节录项目行性研究报告相关容）
211城市房产市场现状分析
212销售象需求群分析
213市场潜力隐性商机分析
214风俗文分析
215市民居住模式出行方式分析
表达方式：
分析方式形成生活层次生活惯素搞清楚居民日常生活模式避免设计师想然
216建筑文脉分析
22 项目状况分析
221然环境调查报告
2211气候特征
表达求：
资料源城市统计信息年鉴气象局网络资料
风气温降水云雾日空气湿度气压等
2212空气质量
表达求：
资料源城市统计信息年鉴环保局数资料实踏勘风空气污染情况
2213噪声水
表达求：
噪声模拟测试分析报告容少：测试分析报告模拟样测点定位图
2214水文情况
表达求：
资料源质资料报告相关政府机构水文质资料
1）水位（关系半建筑沉广场设计）
2）热资源（关系会够配备服务项目区采暖热源等问题）
3）毗邻河流泄洪沟湖泊等水系水量变化规律水质资料（关系区环境质量防涝设施水系资源利方式）
4）城市排水网城市网连接点径坐标标高材料压力等
2215形貌分析
表达求：
资料源规划国土部门提供形图控规图纸资料现场踏勘
1）等高（等深）线形图土壤土质
2）保护保留植树木明细定位图
3）保留保护古迹建筑明细定位图
4）质构造层层稳定性震烈度等级
2216基市政设施
表达求：
资料源相关规划文件需现场核实
1）空中高压走廊微波通道确认
2）光纤通讯电信电缆确认
3）泄洪沟涵洞等城市资料确认
4）市政三通七通情况
2217
222项目城市区位价值分析
（说明：重点居民出行达性分析）
2221项目处段等级
表达求：
资料源规划国土部门城市规划发展图
2222出行达性分析
表达求：
1）基城市节点出行便利性
2）块城市捷运系统服务强度
3）块周边市政道路等级高峰时间交通流流量拥挤分析
4）范围规划市政路现状交通量调查
2223周边土建筑
表达求：
1）周边土利现状调查未规划远景图确认（确认周边土正者发展物业性质途确认周边市政设施远景规划情况否立交桥封闭快速路道路拓宽市政线等工程设施建设情况）
2）周边建筑调研（确认建筑性质年限改造变更途性确认周边建筑物块影响包括：遮挡噪音污染交通服务等方面）
3）周边楼盘概况
223利资源分析
表达求：
（重点交通配套资源分析）
1）方便享资源：步行5分钟半径400米范围
2）居民利资源：步行510分钟半径400800米间范围
2231交通资源
表达求：
达距离范围交通方式站点服务时间连接区域重城市节点交通时间
2232城市配套服务资源
表达求：
达距离范围城市商业服务配套资源种类规模服务力缺欠配套项目明细
2233景观生态资源
表达求：
达距离范围城市公绿然景观河流山坡等视觉达然景观利方式
224原构筑物建筑物状况
第六章 规划设计务书编制点
1 城市背景分析（详见规划设计指引）
1）城市房产市场现状分析
2）销售象需求群分析
3）市场潜力隐性商机分析
4）风俗文分析
5）市民居住模式出行方式分析
6）建筑文脉分析
2 项目概况（详见规划设计指引）
1）然环境调查报告
² 空气质量
² 噪声水
² 水文情况
² 形貌分析
² 基市政设施
2）项目城市区位价值分析
² 项目处段等级
² 出行达性分析
² 周边土建筑
3）利资源分析
² 交通资源
² 城市配套服务
² 景观生态资源
4）原构筑物建筑物情况
3 项目开发目标营求
31开发目标
（：项目初步定位风格题项目类型等）
1）客户流档次定位
2）产品构成（高中低层例）
3）户型配置
4）分期开发安排
32营求（：功区域配置划分）
4 规划设计指导原求
41指导原
1）符合城市规划原
2）符合项目初步定位原
3）生态持续发展原
4）整体规划原（项目周边环境协调融合）
5）尊重利文历史理原
6）济性原
7）利物业理原
42具体求（分概念规划详细规划）
421规划技术济指标求
422住宅规划求
1）整区空间形态应导风充分考虑住宅群体通风防风措施
2）住宅组团组织范围组团空间层次求
3）层高层日间距满足规范求
423公建配套规划设计求
1）关公建配套设计功分配整规划核心关键商业街规模尺度应体现出众创造性特色公建配套发展应住宅建设步进行
2）公建配套分类面积指标设置位置
424道路停车设施规划求
1）路网形式出入口规划
2）车方式
3）停车位种停车方式分配例
4）步行系统规划求
425景观环境规划设计求
1）现然资源保护利
2）总体规划建筑风格协调统
3）景观次景观合理划分
426成控制求
5 设计
甲方提供政府政策文件
6成果求
成果类型规格
7成果提交
时间点联系方式
第七章 项目规划方案评审指引
1 适范围
适规划设计阶段项目规划设计方案评审
1）评价规划设计方案否满足项目开发目标需
2）初步选择规划设计方案
2 评审方式求
21项目规划方案评审采会议评审方式进行总工办负责制定评审会议计划明确评审会召开时间参加员点议程安排
22评审会般总工程师负责持指定专业员进行记录总理办公会成员少三分二员参加工程技术部相关员工程造价部相关员邀请关专家
23规划方案评审会议计划应少提前周通知参加员会议评审资料应少提前天发放参加评审会议员
24评审会议需资料总工办负责准备包括：
1）项目行性研究报告
2）项目开发计划书
3）项目调研报告
4）规划设计指引
5）规划设计方案（少三家设计单位提供）
6）规划设计招标文件
7）规划设计务书
8）形模块（需时）
9）周边竞争楼盘材料设备资料项目材料设备计划
10）资料
3 评审议程结
31总工办项目规划设计指引进行讲解重点介绍项目背景公司项目规划方案方性设想存问题项目操作难点等容（时投标单位应会场）
32投标单位分介绍方案留出20分钟左右提问时间
33会者投标方案发表意见持应注意控制讨范围集中项目规划设计方案简评表中列条款便形成具倾性专业意见
34方案评定采会员记名投票分方式进行规划设计方案简评表中单项满分10分投票分方案出项分
4 评审纪
41评审会结束三天总工办应做规划方案评审会纪总结分析规划方案评审意见评分报集团公司审批
42规划方案通总工办负责发出通知知会规划设计单位
43未通集团公司审批时应重新组织规划方案设计评审
第八章 建筑单体方案评审指引
1 适范围
适建筑方案设计阶段项目建筑方案评审确认设计单位提交建筑方案否符合公司求识方案需改进方面
2 方案评审方式求
21项目建筑方案评审采会议评审方式进行总工办负责制订评审会议计划明确评审会召开时间参加员点议程安排
22评审会般总工程师负责持指定专业员进行记录总理办公会成员少三分二员参加工程技术部相关员工程造价部相关员邀请关专家
23建筑方案评审会议计划应少提前周通知参加员会议评审资料应少提前天发放参加评审会议员
24评审会议需资料总工办负责准备包括：
1）项目行性研究报告
2）规划设计方案济技术指标
3）项目调研报告
4）建筑方案（建筑立剖面图建筑效果图济技术指标设计说明书红线图）
5）资料
3 评审控制点
31总工办建筑方案设计背景进行介绍重点回顾规划设计方案点公司项目建筑方案求等
32设计单位介绍建筑方案回答评委提问
33 会者建筑方案发表意见持应注意控制讨范围集中建筑方案评审点中列条款利充分识建筑方案完善需
4 建筑方案评审控制点
41检查方案否符合国家现行规范法规法律标准
42规划设计否致致说明相优缺点供评委评审
43否符合美观实便实施原
44流线设计
1）建筑单体入口道路关系合理性
2）电梯厅楼梯间位置合理性
3）流车流组织否畅否相互干扰
45面设计
1）种户型类型面积否合理
2）户型设计否适应市场需求
3）面设计否济合理
4）否符合现行相关建筑规范法规（特应该重点审查消防防否符合国家方相关规定）
46立面设计
1）立面形式整城市建筑文化背景关系
2）立面风格
3）立面形式例尺度
4）建筑外立面细部设计
5）立面形式市场需求间关系
47剖面设计
1）高层建筑室层高确定
2）层建筑底层架空层高确定
3）标准层层高确定
4）顶层层高确定利
48结构设计
重点审查建筑方案结构设计否行济合理
49新技术新材料运
否利已验证较成熟济实新技术新材料
5 评审结
51指定记录会三天应做建筑方案评审会纪总结分析建筑方案评审意见
52总工办办设计员评审意见设计修改通知单形式通知设计单位
53设计单位修改总工程师认报总理办公会审批
第九章 景观设计务书编制点
1 项目概况（引规划设计指引容）
1）项目背景资料
2）项目基定位
3）项目环境资料
2 设计范围容深度
21设计范围
根总体规划开发求确定设计范围
22设计容
详细景观范围题公园组团绿等
23设计深度
根开发求确定设计深度（概念设计方案设计扩初设计设施图设计）
3设计求
31总体构思求
仅提供方性设想应求景观设计师述项作细致说明：
1）项目块开发价值开发容安排计划规划风格进行总体分析提出项目需处理重问题操作难点
2）提出总体设计构想设计点土评估（根然形貌分析土规划途选择适宜建造范围）
3）总体规划设计关系构思（景观系统然景观城市景观呼应关系步行系统景观带结合方式倾意见应题气氛求）
32设计细（具体景点设计求）
4 设计
甲方提供政府政策文件
5 设计阶段成果容求
51概念方案设计阶段（设计说明成果图册）
1）总体景观规划彩色面图
2）功空间题景点面布置概念效果草图
3）功空间硬软景观设施面布置概念效果草图
4）接点普遍性空间景观面概念效果草图
52初步设计阶段（方案设计说明成果图册三套电子文套）
521种硬质景观功设施面布置图
1）种园路详细布置图
2）种广场铺装详细面布置图
3）种水体详细面布置图
4）植栽面布置草图（结合硬质景观仅求乔木灌木花草区块设计）
5）种品雕塑亭台功设施详细面布置图
6）明系统详细面布置图
522种硬质景观功设施立剖面图效果图
1）种道路广场布置形式图效果图
2）种水体驳岸立剖面效果图
3）种品雕塑立剖面效果图
4）类景观建筑立剖面效果图
5）种功设施设计图效果图
6）形标高设计立剖面效果图
53扩初设计阶段（图纸3套电子文套）
1）园林硬质景观功设施基定位
2）明系统定位样图
3）环境形标高设计图
4）园林硬质景观立剖面样设计图
5）园林水体立剖面样设计图
6）物料样板
54施工图设计阶段（图纸A1A3图册6套电子文套）
1）硬质景观详细定位面
2）户外明详细定位面
3）环境形标高设计图
4）水体立剖面设计图
5）硬质景观立剖面样设计图
6）室外灯具型号选择样图
7）材料明细表
8）初步工程成核算
9）施工接点详图
10）类细部详图
6 成果提交
结合销售策略开发步骤求设计求提出时间求
第十章 施工图审查基求
1 审查求
11施工图审查总工办负责组织协调总工程师施工图审查具体负责
12施工图审查责形式包括：公司部审查公司委托技术专家审查施工方审查监理方审查
13正式技术交底图纸会审前总工办必须督促方完成图纸审查边出图边施工情况应规定变通图纸审查办法确保施工前施工图进行必审查修正
2 施工图审查应重点解决问题
1）设计图纸否符合工程建设国家标准规范
2）设计图纸说明否完整清楚明确齐全图中尺寸座标标高否正确否局部差错
3）建筑结构排水暖通强弱电煤气装修等专业图纸面空间否相互矛盾线走否合理理布置否互相矛盾理布置建筑物建筑物周围环境突
4）施工单位技术装备力现场条件难解决技术工艺难点
5）特殊结构新材料新工艺新技术否已满足施工需
6）设计选设备材料标准否合适质量问题
7）配套图集否齐全否需补充种详图
8）设计变更合理化建议
9）否会突破工程成
3 公司部审查应着重审查解决问题
公司部图纸审查述审查重点外应注意审查解决问题：
1）设计功施工图否符合公司产品求售楼书时否图致
2）系统工程设计否符合公司求（售楼书承诺标准）
3）建筑材料设备装饰材料否符合公司求（售楼书承诺标准）
4）提高产品质量合理降低工程成提出设计优化建议
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