某商业街工程营销策略报告
目 录
第章
＇ ] t） k b6 X工程营销筹划分析思路浅析）
相关重说明
二工程分析+
1概述
+ |# U H y0 T2工程商业价值判断
& B3 f＇ m8 V8 d* f& B H s三工程SWOT分析
1 z+ P s+ z（ Q* c6 w0 Q＇ ^1优势
2劣势
c5 }1 @2 r（ ] C ＼ ^ Z3时机
4威胁
四工程需解决营销课题
Y9 e2 f9 H ＼* c2 [五工程核心价值体系确立
8 X z） X g1 X7 X* D1工程潜价值
r g M+ O F8 N1 }8 `8 p Y T# d2工程差异化优势
） o0 p& Q _5 f6 U# o3构建工程核心价值体系
六营销策略综合前提分析
1流目标客户群定位特性分析
2终端消费客群定位
6 e7 g C6 r2 J+ c H3商业局部营销定位浅析
e# e& N1 w（ L7 ~第二章
销售方式价格定位体系
t+ U s） G7 e q7 n4种销售方式优劣势拟
v7 {5 d y m（ @二．工程阶段性价格定位策略
N2 M ~ ` t E b k1工程实现价值分析
2市场竞争导定价法
3租金收益逆定价法
第三章
7 c+ Q b2 f6 l# ]总体营销包装推广策略
d8 ~9 I3 l L# p＇ g总体营销策略模式
二 ] U5 a2 `4 ＼ V（ } s（ i f工程整体运作思路工作方案
0 H i W* K1
t o6 ^1 e I q工程整体运作思路
三工程阶段性销售控制策略
1 [ ＼ Z# B K x控盘策略前思考
# m q x3 `1 d& l2种放盘方案拟
M） j x8 W3 ＼5 O39 l ~3 u N9 V V z8 u分期控盘实施方案
1 n# | G8 F i4 o W c） t5 F8 H+ |+ C k1 e控盘节奏阶段推广销售策略
） o# i8 g（ D7 ＼8 S D（ T5
# V T） Q x y }） @特销售技建议
# G8 B q* V6 E7 K四商业销售推广策略
G8 S G m6 M7 W（ }& w I P5 m1
推广策略
9 a2 Q4 R A m [* F2
广告策略
3客户活动策略
4 T S4 c3 k* T |+ e8 S品牌宣传策略
五 j Y8 k | p（ X 题卖点提炼推广题）
1题卖点提炼
2广告题
3核心概念
& c ]＇ F6 e8 A
相关重说明
1销售价格定位销售放量控制手段案整体定位策略重环节
q（ b j Y# W案商业产品销售定位针化挖掘块产品价值通优势推广点充分利局部放通特殊包装推广手段等方式提升沾益工程 极具投资潜力商业〞典型形象 g8 ` O& J6 G2 a2 z
2应重视工程开展动态商业定位策略影响调整报告重点解决商业销售前期定位问题曲靖前商业市场状况出发点全案开展策略群定位包装手段价格策略销售手法等进行总结定位供开发商全面权衡进行销售前执行参着开发持续进行相关竞争环境市场状况区域条件等影响定位关键素会发生改变改变少影响案定位策略发生正面作产生负面影响
7 _ E（ v T6 p T5 e） q3 [强调动态预期案定位策略影响司商业工程销售推广验市场反应产品中期中远期产品销售形态予适时适量修正工程持续开展重保障案中涉相应价格销售例控制周期均静态阶段进行设计规划
1 L 1 z P） |（ h3 ＼二工程分析
P y }7 D* i+ A 1概述：某商业街位曲靖市沾益县龙华道东侧玉林南路两侧曲靖市羊场煤矿沾益住宅区工程秉承〞商〞规划理念总占面积15243144㎡建筑面积344521375㎡中商铺面积4373866㎡规划设计表达时代特征方特色结合布局真正做车分流〞商居住分流〞创造现代美观舒适〞商业街宜谐高品质〞居区开启曲靖商住新潮流
2工程商业价值判断
2 A S f ] H7 [8 N& x5 A6 t三工程swot分析
2 E7 ]4 k4 m1 ` b+ ＼1优势〔Strength〕
2劣势〔Weakness〕
W9 t ` _& ` g2 + J P3时机（Opportunity）
4威胁（Threat）
E） [＇ _＇ p+ T3 C b a四工程需解决营销课题
# Q f1 |& t0 v（ w* p1化利土价值运营模式设计商业户型？
1 c4 I2 z9 `+ T6 g2制订科学价格政策商业局部快速效安着陆？* ]
3进行业态商业工程整合出售控制？
4利限资源集中造成销售规模成效？
5突破传统商业销售模式利特质化营销手段完成销售务？
9 _# f& f Q2 [+ h& O五工程核心价值体系确立
* w J2 V e） i＇ z8 ]1工程潜价值
3 h0 |# p7 F q1 } | A2 x @ `2工程差异化优势
3构建工程核心价值体系
Y N3 S（ N* N六营销策略综合前提分析
＇ m y z4 ~ U | q ＼6 ＼1流目标客户群定位特性分析
11型投资群体：
12中型投资群体
0 D b a {5 ` j p
G2 X e9 I O2终端消费客群定位
+ |4 x& K& Q& g i2 d ~5 W3商业局部营销定位浅析
第二章销售方式价格定位体系
4种销售方式拟
* @ g t4 V+ C y7 P l4 L1纯销售方式：
优势：
▲开展商短期回笼资金降低工程整体资金压力需承返租补贴相关税费
▲营压力转移中业分担营压力
劣势：
▲产权分散力店品牌店难进驻
▲法规划营业态标准整体形象
▲商业做旺市场身调整需时间较长
▲假设营工程整体形象定影响
▲银行提供揭信心缺乏
适：
▲销售竞争剧烈导致市场成熟度低投资客户工程预期缺乏解
▲中面积纯街铺销售
▲体量零星物业须整体营
2带租约销售：
优势：
▲通招商保证前期商业定位形象
▲快速回收资金需承返租补贴相关税费
▲短期业获稳定收益
劣势：
▲铺位差异性影响销售难度程度拟明显
▲未出租商铺销售难度较特铺
▲销售难度较售价租金间收益回报低难达投资者期需开发商做补贴
▲中长期收益难稳定
▲期营理难度较严重损坏商业形象公司长期开展
▲类手续复杂易产生纠纷影响公司品牌
适：
▲强势招商力量支持
▲商业气氛已形成正营红火需担忧续收益
▲销售物业型力店进驻长期营保证长期稳定收益回报
▲纯街铺少量商业物业
3短期〔三年〕返租销售
优势：
▲前期开展商统控制招商营确保定商业定位规划效保证整体商业形象
▲帮业坚守前年守业期坚决投资者信心返租卸返租包袱
▲3年返租期较适中3年商业旺
▲坚决银行揭信心
劣势：
▲承前年返租补贴返售价会拉高售价
▲返租结束统营理求较高
4长期〔十年〕返租销售
优势：
▲前期开展商控制招商确保定商业定位
▲投资者坚决信心
▲返租销售适降低投资门槛扩客户层面利加快工程销售速度
▲果工程营理非常成功远期物业租金收益兑现承诺回报
劣势：
▲承十年返租补贴
▲期营理没达预期目标承受返租年限越长压力越
▲返租产生相应返租法律风险
▲银行支持做揭
长期返租短期返租销售角度分析：
▲ 短期返租长期返租会销售速度加快两者会销售成果产生非常区
开发商风险角度分析：
短期返租相长期返租期返租压力期风险时更趋政府相关政策防止政策风险
结：带租约销售〞受制前期限时间找匹配商家符合工程目前条件十年返租〞受制银行揭行通
9 A8 f* o2 } t d4 g6 _7 D直接销售短期返租销售模式选择公司方案采面积铺位5年包租〞销售模式
问题集中：
* S3 L B y J7 s* E A 高端客户数量少成交价格会拟低谈判周期长
B 目前市面没成功操盘案例
C 面商户数量少营做旺难度
D 选择揭银行少
二工程阶段性价格定位策略
＇ w y4 [ l9 q8 b# t0 M1工程实现价值分析
进行价格定位前需定科学评估支撑点工程价格进行定位根目前案实现价值局部划分：环境价值开发价值品牌价值三方面时化实现工程价值需通延伸价值时机价值充分挖掘表达相关评估说明：
环境价值：包含区域环境交通环境区位价值商业环境等
开发价值：包含总体规划产品〔包括户型分割交通组织商业空间布局等〕建筑外观商业功配套开发商品牌等
A3 Y t t1 x* y4 | p r& q品牌价值：包含开发商品牌知名度〔包括开发商资金实力开发商开发验口碑〕〕物业理品牌开发商呈现力〔开发商开发工程呈现力呈现品质〕等
延伸价值 〔附加价值提升〕：包含营销推广〔含工程品牌塑造工程形象提升〕销售理物业理效劳〔收费效劳〕等
时机价值〔修正素〕：包含开发入市时机政策环境利分期策略工程开发目标〔追求销售速度工程整体开发利润〕
（ ^） _ w* e） {8 } b＇ f2市场竞争导定价法
竞争导定价法司客观市场竞争角度出发通采集工程具等价值竞争位类工程作类样销售均价根底通竞争工程项指标分析采加权均方法制定出符合市场竞争规律销售均价减少观盲目定价导致营销风险目
R9 Z8 `＇ A d# F21价值权重例览：
价值素6 R5 X7 {0 [ k） n B（ M0 g
环境价值
开发价值
品牌价值
＇ z N6 v& n2 p* V z+ |
例
50）
5
9 D3 l# ]# _3 ＼9 X9 F＇ P& q5 P
〔注：根房产市场普遍规律许成规模楼盘运作验延伸价值时机价值属修正素范畴拟权重考虑中进行权重例设置表仅表现案环境价值开发价值开发商价值分项价值权重例〕
0 T H g+ R6 l7 `7 ~） N） v22分项价值权重例览：
[0 M） W0 F# ~ G# M w& h T
价值素
环 境 价 值〔60％〕
开 发 价 值〔30％〕
品牌价值〔10％〕
分项价值
区域价值
区位环境
交通环境
商业环境
总体规划
产品
建筑外立面效果
工程配套
开发商品牌知名度
物业理品牌
开发商呈现力
例
40
10
20
30
35
35
10
15
50
20
30
综合例
18
45
9
135
8
10
4
6
75
3
45
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目 录
第章
＇ ] t） k b6 X工程营销筹划分析思路浅析）
相关重说明
二工程分析+
1概述
+ |# U H y0 T2工程商业价值判断
& B3 f＇ m8 V8 d* f& B H s三工程SWOT分析
1 z+ P s+ z（ Q* c6 w0 Q＇ ^1优势
2劣势
c5 }1 @2 r（ ] C ＼ ^ Z3时机
4威胁
四工程需解决营销课题
Y9 e2 f9 H ＼* c2 [五工程核心价值体系确立
8 X z） X g1 X7 X* D1工程潜价值
r g M+ O F8 N1 }8 `8 p Y T# d2工程差异化优势
） o0 p& Q _5 f6 U# o3构建工程核心价值体系
六营销策略综合前提分析
1流目标客户群定位特性分析
2终端消费客群定位
6 e7 g C6 r2 J+ c H3商业局部营销定位浅析
e# e& N1 w（ L7 ~第二章
销售方式价格定位体系
t+ U s） G7 e q7 n4种销售方式优劣势拟
v7 {5 d y m（ @二．工程阶段性价格定位策略
N2 M ~ ` t E b k1工程实现价值分析
2市场竞争导定价法
3租金收益逆定价法
第三章
7 c+ Q b2 f6 l# ]总体营销包装推广策略
d8 ~9 I3 l L# p＇ g总体营销策略模式
二 ] U5 a2 `4 ＼ V（ } s（ i f工程整体运作思路工作方案
0 H i W* K1
t o6 ^1 e I q工程整体运作思路
三工程阶段性销售控制策略
1 [ ＼ Z# B K x控盘策略前思考
# m q x3 `1 d& l2种放盘方案拟
M） j x8 W3 ＼5 O39 l ~3 u N9 V V z8 u分期控盘实施方案
1 n# | G8 F i4 o W c） t5 F8 H+ |+ C k1 e控盘节奏阶段推广销售策略
） o# i8 g（ D7 ＼8 S D（ T5
# V T） Q x y }） @特销售技建议
# G8 B q* V6 E7 K四商业销售推广策略
G8 S G m6 M7 W（ }& w I P5 m1
推广策略
9 a2 Q4 R A m [* F2
广告策略
3客户活动策略
4 T S4 c3 k* T |+ e8 S品牌宣传策略
五 j Y8 k | p（ X 题卖点提炼推广题）
1题卖点提炼
2广告题
3核心概念
& c ]＇ F6 e8 A
相关重说明
1销售价格定位销售放量控制手段案整体定位策略重环节
q（ b j Y# W案商业产品销售定位针化挖掘块产品价值通优势推广点充分利局部放通特殊包装推广手段等方式提升沾益工程 极具投资潜力商业〞典型形象 g8 ` O& J6 G2 a2 z
2应重视工程开展动态商业定位策略影响调整报告重点解决商业销售前期定位问题曲靖前商业市场状况出发点全案开展策略群定位包装手段价格策略销售手法等进行总结定位供开发商全面权衡进行销售前执行参着开发持续进行相关竞争环境市场状况区域条件等影响定位关键素会发生改变改变少影响案定位策略发生正面作产生负面影响
7 _ E（ v T6 p T5 e） q3 [强调动态预期案定位策略影响司商业工程销售推广验市场反应产品中期中远期产品销售形态予适时适量修正工程持续开展重保障案中涉相应价格销售例控制周期均静态阶段进行设计规划
1 L 1 z P） |（ h3 ＼二工程分析
P y }7 D* i+ A 1概述：某商业街位曲靖市沾益县龙华道东侧玉林南路两侧曲靖市羊场煤矿沾益住宅区工程秉承〞商〞规划理念总占面积15243144㎡建筑面积344521375㎡中商铺面积4373866㎡规划设计表达时代特征方特色结合布局真正做车分流〞商居住分流〞创造现代美观舒适〞商业街宜谐高品质〞居区开启曲靖商住新潮流
2工程商业价值判断
2 A S f ] H7 [8 N& x5 A6 t三工程swot分析
2 E7 ]4 k4 m1 ` b+ ＼1优势〔Strength〕
2劣势〔Weakness〕
W9 t ` _& ` g2 + J P3时机（Opportunity）
4威胁（Threat）
E） [＇ _＇ p+ T3 C b a四工程需解决营销课题
# Q f1 |& t0 v（ w* p1化利土价值运营模式设计商业户型？
1 c4 I2 z9 `+ T6 g2制订科学价格政策商业局部快速效安着陆？* ]
3进行业态商业工程整合出售控制？
4利限资源集中造成销售规模成效？
5突破传统商业销售模式利特质化营销手段完成销售务？
9 _# f& f Q2 [+ h& O五工程核心价值体系确立
* w J2 V e） i＇ z8 ]1工程潜价值
3 h0 |# p7 F q1 } | A2 x @ `2工程差异化优势
3构建工程核心价值体系
Y N3 S（ N* N六营销策略综合前提分析
＇ m y z4 ~ U | q ＼6 ＼1流目标客户群定位特性分析
11型投资群体：
12中型投资群体
0 D b a {5 ` j p
G2 X e9 I O2终端消费客群定位
+ |4 x& K& Q& g i2 d ~5 W3商业局部营销定位浅析
第二章销售方式价格定位体系
4种销售方式拟
* @ g t4 V+ C y7 P l4 L1纯销售方式：
优势：
▲开展商短期回笼资金降低工程整体资金压力需承返租补贴相关税费
▲营压力转移中业分担营压力
劣势：
▲产权分散力店品牌店难进驻
▲法规划营业态标准整体形象
▲商业做旺市场身调整需时间较长
▲假设营工程整体形象定影响
▲银行提供揭信心缺乏
适：
▲销售竞争剧烈导致市场成熟度低投资客户工程预期缺乏解
▲中面积纯街铺销售
▲体量零星物业须整体营
2带租约销售：
优势：
▲通招商保证前期商业定位形象
▲快速回收资金需承返租补贴相关税费
▲短期业获稳定收益
劣势：
▲铺位差异性影响销售难度程度拟明显
▲未出租商铺销售难度较特铺
▲销售难度较售价租金间收益回报低难达投资者期需开发商做补贴
▲中长期收益难稳定
▲期营理难度较严重损坏商业形象公司长期开展
▲类手续复杂易产生纠纷影响公司品牌
适：
▲强势招商力量支持
▲商业气氛已形成正营红火需担忧续收益
▲销售物业型力店进驻长期营保证长期稳定收益回报
▲纯街铺少量商业物业
3短期〔三年〕返租销售
优势：
▲前期开展商统控制招商营确保定商业定位规划效保证整体商业形象
▲帮业坚守前年守业期坚决投资者信心返租卸返租包袱
▲3年返租期较适中3年商业旺
▲坚决银行揭信心
劣势：
▲承前年返租补贴返售价会拉高售价
▲返租结束统营理求较高
4长期〔十年〕返租销售
优势：
▲前期开展商控制招商确保定商业定位
▲投资者坚决信心
▲返租销售适降低投资门槛扩客户层面利加快工程销售速度
▲果工程营理非常成功远期物业租金收益兑现承诺回报
劣势：
▲承十年返租补贴
▲期营理没达预期目标承受返租年限越长压力越
▲返租产生相应返租法律风险
▲银行支持做揭
长期返租短期返租销售角度分析：
▲ 短期返租长期返租会销售速度加快两者会销售成果产生非常区
开发商风险角度分析：
短期返租相长期返租期返租压力期风险时更趋政府相关政策防止政策风险
结：带租约销售〞受制前期限时间找匹配商家符合工程目前条件十年返租〞受制银行揭行通
9 A8 f* o2 } t d4 g6 _7 D直接销售短期返租销售模式选择公司方案采面积铺位5年包租〞销售模式
问题集中：
* S3 L B y J7 s* E A 高端客户数量少成交价格会拟低谈判周期长
B 目前市面没成功操盘案例
C 面商户数量少营做旺难度
D 选择揭银行少
二工程阶段性价格定位策略
＇ w y4 [ l9 q8 b# t0 M1工程实现价值分析
进行价格定位前需定科学评估支撑点工程价格进行定位根目前案实现价值局部划分：环境价值开发价值品牌价值三方面时化实现工程价值需通延伸价值时机价值充分挖掘表达相关评估说明：
环境价值：包含区域环境交通环境区位价值商业环境等
开发价值：包含总体规划产品〔包括户型分割交通组织商业空间布局等〕建筑外观商业功配套开发商品牌等
A3 Y t t1 x* y4 | p r& q品牌价值：包含开发商品牌知名度〔包括开发商资金实力开发商开发验口碑〕〕物业理品牌开发商呈现力〔开发商开发工程呈现力呈现品质〕等
延伸价值 〔附加价值提升〕：包含营销推广〔含工程品牌塑造工程形象提升〕销售理物业理效劳〔收费效劳〕等
时机价值〔修正素〕：包含开发入市时机政策环境利分期策略工程开发目标〔追求销售速度工程整体开发利润〕
（ ^） _ w* e） {8 } b＇ f2市场竞争导定价法
竞争导定价法司客观市场竞争角度出发通采集工程具等价值竞争位类工程作类样销售均价根底通竞争工程项指标分析采加权均方法制定出符合市场竞争规律销售均价减少观盲目定价导致营销风险目
R9 Z8 `＇ A d# F21价值权重例览：
价值素6 R5 X7 {0 [ k） n B（ M0 g
环境价值
开发价值
品牌价值
＇ z N6 v& n2 p* V z+ |
例
50）
5
9 D3 l# ]# _3 ＼9 X9 F＇ P& q5 P
〔注：根房产市场普遍规律许成规模楼盘运作验延伸价值时机价值属修正素范畴拟权重考虑中进行权重例设置表仅表现案环境价值开发价值开发商价值分项价值权重例〕
0 T H g+ R6 l7 `7 ~） N） v22分项价值权重例览：
[0 M） W0 F# ~ G# M w& h T
价值素
环 境 价 值〔60％〕
开 发 价 值〔30％〕
品牌价值〔10％〕
分项价值
区域价值
区位环境
交通环境
商业环境
总体规划
产品
建筑外立面效果
工程配套
开发商品牌知名度
物业理品牌
开发商呈现力
例
40
10
20
30
35
35
10
15
50
20
30
综合例
18
45
9
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3
45
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