济宁项目策划报告
济南XXXX房产营销策划限公司
目录
前言
第部分：济宁宏观形式
济宁宏观形势
（）济宁社会理状况
（二）济宁济结构发展特点
1GDP增长率
2社会消费品零售总额
3固定资产投资总额
4招商引资
5旅游业发展
6城市规划
7社会济增长率
（三）济宁市区口结构增长率
1市区口总结构
2市区口增长率
第二部分：济宁市场调查分析
济宁市整体房产市场分析
（）房产市场供分析
（二）房产市场需求分析
二项目片区市场分析
（）交通状况
（二）居住氛围
（三）商业氛围
三发展趋势分析
第三部分 项目定位分析
项目分析
（）项目概况
（二）基分析
（三）产品分析
（四）项目SWOT分析
1优势（Strength）
2劣势（Weakness）
3机会点（Opportunist）
4威胁点（Threats）
二项目市场定位
三目标客户定位
四价格定位
1定价策略建议
2价格走势建议
第四部分：营销推广策略
项目营销总体目
二推广策略
1推广思路
2入市时机
3入市前期准备
三销售策略
1销售总策略
2销售阶段划分
四媒体策略投放计划
前 言
案成功非取开始前期整体定位决定案终成败开发商完美身优势外部条件效结合时系统专业前期准备工作展开生命力产品应运生代表走成功第步关键步
作房产全程策划基分两步骤：项目前期策划中期营销推广策划项目前期市场策划针整体市场区域市场做出项目市场定位进行市场证做适应市场产品挖掘项目物业价值
房产逐步走商品化市场化天充分体现贵公司块价值产品层面领先市场竞争日趋激烈市场中取终胜利特针该块展开系统深入细致调查研究客观该块整体定位进行分析
济南XXXX作成熟专业营销策划公司深知业合作程中身责重敢丝毫懈怠公司市场调研定位分析兢兢业业专业服务贯穿始终
第部分：济宁宏观形势
济宁宏观形势
（）济宁社会理状况
济宁市位鲁西南处华东华北山东半岛中原区长江流域黄河流域结合部苏鲁豫皖四省交界带
济宁市辖12县市区面积11000方公里口756万东部山区中西部原洼湖泊河流横交错形较复杂
京杭运河京沪铁路京九铁路贯南北兖石铁路济新铁路横穿东西104国道327国道交汇处交通十分方便理位置优越未受山东城市群辐射较高
（二）济宁济结构发展特点：
1GDP增长率
2005年济宁国生产总值突破1000亿元年均增长11均12万元二三产业增加值分达145亿元465亿元390亿元年均分递增51313左右
2社会消费品零售总额
着济宁社会济高速发展社会项事业突飞猛进年济发生巨变化均收入幅度升社会消费品零售总额连续年较增长幅度中2004年增长142005年发展前景预计16％左右
3固定资产投资总额
济宁固定资产投资总额五年累计完成1300亿元左右年均增长13中国基建技改投资年均分增长1315投资率保持30左右预计全市布局建设100重点项目
4招商引资
年济宁市面海外选聘高层次外贸充实专业招商力量派驻重点国家区蹲点招商强化类招商代理激励约束扩代理招商成果明确类出国团组招商引资责增强出访活动目性实效性加强全市招商力量贸信息项目资源机整合调度协调提高外开放整体效益 优化招商环境积极接轨国际惯例通行规外商提供优质高效行政服务全面推行外资项目审批代办制建立项目建设协调联席会制度时解决问题切实兑现承诺全社会营造亲商安商浓厚氛围限度外商工作生活提供便利条件严肃查处侵害投资者合法权益行济发展创造良环境
5旅游业发展
济宁市创新发展旅游产业荣获中国优秀旅游城市新起点进步完善规划理关系创新机制集中抓景区景点综合开发提升旅游导产品档次水整合景区景点面海外游客设计推出品位高体量代表济宁旅游整体形象精品线路搞市景区景点衔接面城乡群众开辟批具特色短距线路开发健康文明娱乐项目延长游客游览时间创新旅游企业营机制组建新型旅游企业集团助流媒体宣传推介济宁旅游产品响孔子品牌深入重点客源市场促销积极发展国外型旅游集团旅行社联合协作结合全省障碍旅游区建设加强周边旅游城市协作联动发挥旅游业综合带动效应促进服务业全面发展
6城市规划
济宁列全省三市圈推动城市规划建设 济宁放开规划建筑设计市场招标引进国外流规划设计力量承担重规划项目编制务继续深化市圈规划修编完善城市总体规划做市区水系河道交通干道等专项规划加快编制市区重点区域曲阜新区控制性详细规划形成整体布局谐统功分区定位准确单体设计风格独特城市空间全面覆盖科学体系继续推进绿亮清工程建设房产实行连片综合开发杜绝零星分散建设做活水文章重点搞市区古运河岸整体规划开发实施城区河道水系贯通工程加北湖景区招商开发力度做城北片区综合开发山推片区等旧城改造项目建设批高层组团住宅抓亮灯工程延伸配套实施天然气引进工程加快推进供水供气供热排污重点城区网建设城市理水济宁围绕建立长效机制健全完善两级政府三级理四级网络城市理体制强化城市综合执法功面国外引进实力投资者参城市开发
7社会济增长率
区生产总值增长14方财政收入增长17全社会固定资产投资增长30外贸进出口增长20中出口增长20实际利外资增长35社会消费品零售总额增长14城镇居民均支配收入增长8农民均纯收入增长5
（三）济宁市区口结构增长率
1市区口总结构
2004年末全市总口80229万中男性口4109万女性口39139万农业口56306万非农业口23923万
2市区口增长率
济宁口保持低速增长然增长率596‰全年出生口902万出生率1127‰全年净增加口341万
第二部分：市场调查分析
济宁市整体房产市场分析
（）房产市场供分析
年济宁房产正处较发展时期建国建设量阶段道路交通济环境社会环境文化教育环境等政府营政策较程度市场化均收入12万元左右处发展房产时机供应形态2003年分界线前解决生活居住困难生存型住房房屋形态结构发生质变化舒适享受投资受益精品房屋形态
（二）房产市场需求分析
1畅销户型
根目前市场售楼盘具体情况济宁市居民居住消费惯市区口年龄结构知面积90—120方米户型三室四室紧凑型市场热销
2关心问题
市场调查结果价格户型环境段建材配套交通立面成消费者购房关心问题
二项目片区市场分析
（）交通状况
项目处济宁开发区位吴泰闸路菱花路交叉口北通高速公路交通较便利
（二）居住氛围
项目周边型居住社区少目前规模居住社区居住口购买力消费力较差
（三）商业氛围
济宁开发区新兴区域目前商业氛围浓餐饮酒店写字间休闲娱乐场少整开发区板块没项目类似写字楼酒店（拟建外）商务氛围浓考虑项目策划时关键问题
三发展趋势分析
济宁房产2003 年步入发展快车道数量质量发生翻天覆变化开发区板块太白路板块火炬路板块代表区域进入全新发展阶段
2005年济宁房产呈现趋势：结束先前层时代步入高层高层时代区建设中更加注重环境营造文化符号建设物业理消费者购房考虑素中例加区集约化规模化方发展精品高端住宅成市场流节智化应方面更突破开发商视线重视房屋室越越重视周边环境融合度营造全新生活环境生活方式
第三部分 项目定位部分
项目分析
（）项目概况
项目位吴泰闸路菱花路交叉口东南角西圣华商业圈东东城涂料厂北政府规划城市绿
项目总占面积15438米建筑面积4465714米绿化4850米26高层建筑涵盖商场餐饮酒店客房写字间休闲娱乐等商务综合体商场客房写字间酒店休闲娱乐体型商业综合体
（二）基分析
项目位吴泰闸路菱花路交叉口东南角呈梯形规状南北128米东西116米势坦交通便利环境较
开发区济宁重点规划建设区域年发展迅速未城市重板块现实未价值高土升值潜力较
（三）产品定位分析
该项目集商场餐饮酒店写字间酒店式公寓休闲娱乐体型商务综合体
1商场
1）型商业财富广场：满足区域居住口身份提升项目档次造成济宁购物天堂
2）型价超市商品市场：满足基生活需生活必需品营业态针住户
3）引入助银行提升商场整体形象
4）引入知名物业理公司进行商场统理造项目品牌形象
21－3层餐饮产品分析
定位型高档涵盖中西风格餐饮酒店便政府机关企事业单位员工餐业务招政务等
34－8层客房产品分析
定位济宁四星级酒店式公寓满足政府机关型企事业单位需求
49－23层写字间分析
空间组合灵活分割定位甲A级豪华商务写字间
524－26层休闲娱乐场产品分析
满足济宁高档客户休闲娱乐需求定位济宁高档休闲娱乐场
（四）项目SWOT分析
1优势（Strength）
● 理位置：项目位开发区板块房产开发热点区域理位置较
● 交通状况：项目交通干道吴泰闸路直通高速路交通便利
● 产品优势：项目属高档商业楼拥较高形象
● 环境优势：项目紧城市绿化然环境
● 发展潜力：拥良区域发展潜力
● 标性建筑确立极提高入驻者身份
● 土坦便施工建设
2劣势（Weakness）
● 开发区新兴区域周边公设施配套设施完善
● 目前周边区域消费力强
3机会点（Opportunist）
● ● 济宁房产正处发展时期
● ● 项目属政府重点发展区域发展前景广阔
● ● 着济宁市济发展高档写字间酒店需求较幅度增长
4威胁点（Threats）
● ● 国家房产政策限制投资客户减少
● ● 银行房贷领域贷款收缩贷款购房门槛提高部分消费者流失
● ● 项目潜竞争手较销售压力较
二项目市场定位
项目组成决定定位济宁标 国际商务综合体走高档价格高升值潜力市场路线
鉴项目组成优势建议市场定位两方延展：
（）酒店式服务商务交流花园品质功满足定位：
高知花园式国际商务港
高知：项目位高新开发区目标客户拥高专业技智力型群
花园式：项目紧城市绿光复河然环境优越突出项目然环境
国际：强调项目档次服务建立项目品牌形象
商务港：强调项目商务交流功
（二）服务式公寓商业广场独特业态支撑商务智化酒店式理投资功满足定位
产权式高知国际商务港
三目标客户定位
（）酒店式公寓目标客户
1投资营皆前者体
2属私企业高收入职工族中私企业国企政府中高层企业高级白领成功职业士辅
3济宁市区群曲阜兖州济南等区域群辅
4具备高素质高学历群
（二）写字间目标客户
1投资皆
2智力型企业咨询顾问等服务性企业企业辅
3济宁土较具实力企业外型企业驻济分公司办事处外省市政府驻济办事处辅
（三）商场休闲娱乐场目标客户
1投资营兼顾营
2事商场休闲娱乐营私营业体老板国企政府部门中高层辅
3济宁市区群曲阜兖州济南等区域群辅
四价格定位
价格制定许方面关首付款方式建筑标准营销投入工期进度配合公司回笼资金计划等具体价格制定根首付款支付方式建筑标准营销投入额销售周期等基础制定必进行进步确定做具体定价
1定价策略建议
采开高走价格策略迅速占领市场原：
l l 项目初次推出市场公众认购信心利优惠价格弥补购买信心足
l l 开盘举行优惠奉送活动前10名优惠95折前20名优惠97折
l l 优惠价格利公众销售炮红利树立项目品牌引发消费者续销售追捧
l l 断攀升价格体现项目强势升值力利凝聚更消费者投资者
2价格走势建议
开高走策略前期制定价格准确步快升前期投资客户提供升值空间
第四部分：营销推广部分
项目营销总体目
树立项目高端形象快速实现全部销售赢取合理利润
二推广策略
1推广思路
服务式公寓商业广场独特业态支撑商务办公酒店式理投资切入市场逐步推进吸引视线抢占市场围绕项目核心价值利广告户外网络等种方式形成市场攻势――风暴登陆――积势喷井――风暴延续――热点炒作宣传推广实现项目热销
2入市时机
商业产市场营销推广规律验分析分析认房产项目尤综合商业项目入市入市时期前期铺垫尤重入市必须做效利准备否盲动陷动结合项目认项目先期销售中造势市场铺垫尤重深入做项目形象塑造传播争取销售价值化时迅速利作前期市场铺垫项目开盘项目强销具极利放眼明年力营销战略思考
3入市前期准备
1）宣传资料准备
①项目效果图设计制作 ②楼书单张户型图设计制作 ③售楼处展板设计制作
④售楼处模型设计制作
2）现场包装
售楼处： ①售楼处选择建设 ②部装修装饰完成 ③外立面粉刷
④售楼处门前整理整修 ⑤售楼处展板销售物料布置
工围墙周边道路： ①工围墙包装方案设计 ②道路形象牌指示牌设计制作
3）销售资料准备
①价格表订制 ②面图确定 ③推售单位确定 ④付款方式确定
4）销售文件确定
①项目销售流程制定 ②销售订购书合确定 ③客户须知等相关文件确定
5）售楼员培训
①项目销售百问准备
②销售员培训（包括进行销售细节促销政策注意事项培训做员工统说辞效说辞）
6）推广预热施行
①报纸广告设计 ②软文广告撰写 ③媒体版面确定 ④媒体广告发布
7）接受客户咨询登记
三销售策略
1销售总策略――厚积薄发
预热期通媒体宣传积累量意客户开盘时迅速消化厚积薄发形成抢购市场效果
销售物业划分种销售方式兼顾投资快速实现销售
2销售阶段划分
项目44657米规模计算预计销售周期18月
销售阶段
时间安排
阶段工作容
累计
销售例
备 注
预热期
2006年3
市场铺垫炒作建立项目形象面市作准备
———
3月1前开通电话接受咨询
引导期
06年4月
前阶段市场炒作作促销铺垫接受客户咨询预定收取定金
15
市场烘托挖掘急需客户开盘旺季营销做准备
部认购期
06年5——6月底
宣传促销铺垫收取定金正式开盘发售
30
热销期
06年7——12月底
开盘势头销售旺季抓住时机整合种营销手段积极推进销售
60
持销期
07年1——7月
销售旺季相时期整合营销手法作宣传渗透客户进工作
85
尾销期
07年8——9月底
楼盘扫尾期时迎商业项目销售旺季做力推进迅速清盘
100
消费市场温度回升机迅速清盘力争达100％销售率
四媒体策略投放计划
通种媒体项目进行推广宣传房产重推广方式媒体选择准确否直接关系广告投放效果销售工作产生实际影响选择媒体时候应注意媒体发行量发行渠道受众群触达率等力争选取销售工作具强支持宣传推广渠道做广告投放佳整合
建议项目媒体应选择众媒体定媒体辅方式广告形式报纸软性硬性广告户外广告配合电视针性广播海报单张活动营销进行全方位层面立体宣传
报纸
鉴项目档次目标客户群建议济宁日报刊登广告形式般分两种：种硬性广告图文茂式直接列明楼盘情况卖点种软性广告作楼盘硬性广告辅助补充说明消费引导相硬性广告较直接效果显著收费较高软性广告收费较便宜引导消费效果容忽视特项目建立形象初期
海报单张
海报单张较简明详细介绍楼盘优点客户想知道信息类似报纸广告种信息加强进步激发客户楼欲费较少针性强
户外广告
里户外广告指户外广告牌横幅彩旗等建议太白路光河路等城市干道设型户外广告灯箱型户外广告牌外楼盘四周挂型横幅色彩鲜艳明亮宣传语句精炼简洁吸引路客配合展销营造旺销气氛
车身广告
公交车流动性强利定区域范围（公交车固定路线）提高项目知名度线客户群作反复提醒作外车身广告投入费较低广告效应延续性较长利长效性车身广告推广
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济宁项目策划报告
济南XXXX房产营销策划限公司
目录
前言
第部分：济宁宏观形式
济宁宏观形势
（）济宁社会理状况
（二）济宁济结构发展特点
1GDP增长率
2社会消费品零售总额
3固定资产投资总额
4招商引资
5旅游业发展
6城市规划
7社会济增长率
（三）济宁市区口结构增长率
1市区口总结构
2市区口增长率
第二部分：济宁市场调查分析
济宁市整体房产市场分析
（）房产市场供分析
（二）房产市场需求分析
二项目片区市场分析
（）交通状况
（二）居住氛围
（三）商业氛围
三发展趋势分析
第三部分 项目定位分析
项目分析
（）项目概况
（二）基分析
（三）产品分析
（四）项目SWOT分析
1优势（Strength）
2劣势（Weakness）
3机会点（Opportunist）
4威胁点（Threats）
二项目市场定位
三目标客户定位
四价格定位
1定价策略建议
2价格走势建议
第四部分：营销推广策略
项目营销总体目
二推广策略
1推广思路
2入市时机
3入市前期准备
三销售策略
1销售总策略
2销售阶段划分
四媒体策略投放计划
前 言
案成功非取开始前期整体定位决定案终成败开发商完美身优势外部条件效结合时系统专业前期准备工作展开生命力产品应运生代表走成功第步关键步
作房产全程策划基分两步骤：项目前期策划中期营销推广策划项目前期市场策划针整体市场区域市场做出项目市场定位进行市场证做适应市场产品挖掘项目物业价值
房产逐步走商品化市场化天充分体现贵公司块价值产品层面领先市场竞争日趋激烈市场中取终胜利特针该块展开系统深入细致调查研究客观该块整体定位进行分析
济南XXXX作成熟专业营销策划公司深知业合作程中身责重敢丝毫懈怠公司市场调研定位分析兢兢业业专业服务贯穿始终
第部分：济宁宏观形势
济宁宏观形势
（）济宁社会理状况
济宁市位鲁西南处华东华北山东半岛中原区长江流域黄河流域结合部苏鲁豫皖四省交界带
济宁市辖12县市区面积11000方公里口756万东部山区中西部原洼湖泊河流横交错形较复杂
京杭运河京沪铁路京九铁路贯南北兖石铁路济新铁路横穿东西104国道327国道交汇处交通十分方便理位置优越未受山东城市群辐射较高
（二）济宁济结构发展特点：
1GDP增长率
2005年济宁国生产总值突破1000亿元年均增长11均12万元二三产业增加值分达145亿元465亿元390亿元年均分递增51313左右
2社会消费品零售总额
着济宁社会济高速发展社会项事业突飞猛进年济发生巨变化均收入幅度升社会消费品零售总额连续年较增长幅度中2004年增长142005年发展前景预计16％左右
3固定资产投资总额
济宁固定资产投资总额五年累计完成1300亿元左右年均增长13中国基建技改投资年均分增长1315投资率保持30左右预计全市布局建设100重点项目
4招商引资
年济宁市面海外选聘高层次外贸充实专业招商力量派驻重点国家区蹲点招商强化类招商代理激励约束扩代理招商成果明确类出国团组招商引资责增强出访活动目性实效性加强全市招商力量贸信息项目资源机整合调度协调提高外开放整体效益 优化招商环境积极接轨国际惯例通行规外商提供优质高效行政服务全面推行外资项目审批代办制建立项目建设协调联席会制度时解决问题切实兑现承诺全社会营造亲商安商浓厚氛围限度外商工作生活提供便利条件严肃查处侵害投资者合法权益行济发展创造良环境
5旅游业发展
济宁市创新发展旅游产业荣获中国优秀旅游城市新起点进步完善规划理关系创新机制集中抓景区景点综合开发提升旅游导产品档次水整合景区景点面海外游客设计推出品位高体量代表济宁旅游整体形象精品线路搞市景区景点衔接面城乡群众开辟批具特色短距线路开发健康文明娱乐项目延长游客游览时间创新旅游企业营机制组建新型旅游企业集团助流媒体宣传推介济宁旅游产品响孔子品牌深入重点客源市场促销积极发展国外型旅游集团旅行社联合协作结合全省障碍旅游区建设加强周边旅游城市协作联动发挥旅游业综合带动效应促进服务业全面发展
6城市规划
济宁列全省三市圈推动城市规划建设 济宁放开规划建筑设计市场招标引进国外流规划设计力量承担重规划项目编制务继续深化市圈规划修编完善城市总体规划做市区水系河道交通干道等专项规划加快编制市区重点区域曲阜新区控制性详细规划形成整体布局谐统功分区定位准确单体设计风格独特城市空间全面覆盖科学体系继续推进绿亮清工程建设房产实行连片综合开发杜绝零星分散建设做活水文章重点搞市区古运河岸整体规划开发实施城区河道水系贯通工程加北湖景区招商开发力度做城北片区综合开发山推片区等旧城改造项目建设批高层组团住宅抓亮灯工程延伸配套实施天然气引进工程加快推进供水供气供热排污重点城区网建设城市理水济宁围绕建立长效机制健全完善两级政府三级理四级网络城市理体制强化城市综合执法功面国外引进实力投资者参城市开发
7社会济增长率
区生产总值增长14方财政收入增长17全社会固定资产投资增长30外贸进出口增长20中出口增长20实际利外资增长35社会消费品零售总额增长14城镇居民均支配收入增长8农民均纯收入增长5
（三）济宁市区口结构增长率
1市区口总结构
2004年末全市总口80229万中男性口4109万女性口39139万农业口56306万非农业口23923万
2市区口增长率
济宁口保持低速增长然增长率596‰全年出生口902万出生率1127‰全年净增加口341万
第二部分：市场调查分析
济宁市整体房产市场分析
（）房产市场供分析
年济宁房产正处较发展时期建国建设量阶段道路交通济环境社会环境文化教育环境等政府营政策较程度市场化均收入12万元左右处发展房产时机供应形态2003年分界线前解决生活居住困难生存型住房房屋形态结构发生质变化舒适享受投资受益精品房屋形态
（二）房产市场需求分析
1畅销户型
根目前市场售楼盘具体情况济宁市居民居住消费惯市区口年龄结构知面积90—120方米户型三室四室紧凑型市场热销
2关心问题
市场调查结果价格户型环境段建材配套交通立面成消费者购房关心问题
二项目片区市场分析
（）交通状况
项目处济宁开发区位吴泰闸路菱花路交叉口北通高速公路交通较便利
（二）居住氛围
项目周边型居住社区少目前规模居住社区居住口购买力消费力较差
（三）商业氛围
济宁开发区新兴区域目前商业氛围浓餐饮酒店写字间休闲娱乐场少整开发区板块没项目类似写字楼酒店（拟建外）商务氛围浓考虑项目策划时关键问题
三发展趋势分析
济宁房产2003 年步入发展快车道数量质量发生翻天覆变化开发区板块太白路板块火炬路板块代表区域进入全新发展阶段
2005年济宁房产呈现趋势：结束先前层时代步入高层高层时代区建设中更加注重环境营造文化符号建设物业理消费者购房考虑素中例加区集约化规模化方发展精品高端住宅成市场流节智化应方面更突破开发商视线重视房屋室越越重视周边环境融合度营造全新生活环境生活方式
第三部分 项目定位部分
项目分析
（）项目概况
项目位吴泰闸路菱花路交叉口东南角西圣华商业圈东东城涂料厂北政府规划城市绿
项目总占面积15438米建筑面积4465714米绿化4850米26高层建筑涵盖商场餐饮酒店客房写字间休闲娱乐等商务综合体商场客房写字间酒店休闲娱乐体型商业综合体
（二）基分析
项目位吴泰闸路菱花路交叉口东南角呈梯形规状南北128米东西116米势坦交通便利环境较
开发区济宁重点规划建设区域年发展迅速未城市重板块现实未价值高土升值潜力较
（三）产品定位分析
该项目集商场餐饮酒店写字间酒店式公寓休闲娱乐体型商务综合体
1商场
1）型商业财富广场：满足区域居住口身份提升项目档次造成济宁购物天堂
2）型价超市商品市场：满足基生活需生活必需品营业态针住户
3）引入助银行提升商场整体形象
4）引入知名物业理公司进行商场统理造项目品牌形象
21－3层餐饮产品分析
定位型高档涵盖中西风格餐饮酒店便政府机关企事业单位员工餐业务招政务等
34－8层客房产品分析
定位济宁四星级酒店式公寓满足政府机关型企事业单位需求
49－23层写字间分析
空间组合灵活分割定位甲A级豪华商务写字间
524－26层休闲娱乐场产品分析
满足济宁高档客户休闲娱乐需求定位济宁高档休闲娱乐场
（四）项目SWOT分析
1优势（Strength）
● 理位置：项目位开发区板块房产开发热点区域理位置较
● 交通状况：项目交通干道吴泰闸路直通高速路交通便利
● 产品优势：项目属高档商业楼拥较高形象
● 环境优势：项目紧城市绿化然环境
● 发展潜力：拥良区域发展潜力
● 标性建筑确立极提高入驻者身份
● 土坦便施工建设
2劣势（Weakness）
● 开发区新兴区域周边公设施配套设施完善
● 目前周边区域消费力强
3机会点（Opportunist）
● ● 济宁房产正处发展时期
● ● 项目属政府重点发展区域发展前景广阔
● ● 着济宁市济发展高档写字间酒店需求较幅度增长
4威胁点（Threats）
● ● 国家房产政策限制投资客户减少
● ● 银行房贷领域贷款收缩贷款购房门槛提高部分消费者流失
● ● 项目潜竞争手较销售压力较
二项目市场定位
项目组成决定定位济宁标 国际商务综合体走高档价格高升值潜力市场路线
鉴项目组成优势建议市场定位两方延展：
（）酒店式服务商务交流花园品质功满足定位：
高知花园式国际商务港
高知：项目位高新开发区目标客户拥高专业技智力型群
花园式：项目紧城市绿光复河然环境优越突出项目然环境
国际：强调项目档次服务建立项目品牌形象
商务港：强调项目商务交流功
（二）服务式公寓商业广场独特业态支撑商务智化酒店式理投资功满足定位
产权式高知国际商务港
三目标客户定位
（）酒店式公寓目标客户
1投资营皆前者体
2属私企业高收入职工族中私企业国企政府中高层企业高级白领成功职业士辅
3济宁市区群曲阜兖州济南等区域群辅
4具备高素质高学历群
（二）写字间目标客户
1投资皆
2智力型企业咨询顾问等服务性企业企业辅
3济宁土较具实力企业外型企业驻济分公司办事处外省市政府驻济办事处辅
（三）商场休闲娱乐场目标客户
1投资营兼顾营
2事商场休闲娱乐营私营业体老板国企政府部门中高层辅
3济宁市区群曲阜兖州济南等区域群辅
四价格定位
价格制定许方面关首付款方式建筑标准营销投入工期进度配合公司回笼资金计划等具体价格制定根首付款支付方式建筑标准营销投入额销售周期等基础制定必进行进步确定做具体定价
1定价策略建议
采开高走价格策略迅速占领市场原：
l l 项目初次推出市场公众认购信心利优惠价格弥补购买信心足
l l 开盘举行优惠奉送活动前10名优惠95折前20名优惠97折
l l 优惠价格利公众销售炮红利树立项目品牌引发消费者续销售追捧
l l 断攀升价格体现项目强势升值力利凝聚更消费者投资者
2价格走势建议
开高走策略前期制定价格准确步快升前期投资客户提供升值空间
第四部分：营销推广部分
项目营销总体目
树立项目高端形象快速实现全部销售赢取合理利润
二推广策略
1推广思路
服务式公寓商业广场独特业态支撑商务办公酒店式理投资切入市场逐步推进吸引视线抢占市场围绕项目核心价值利广告户外网络等种方式形成市场攻势――风暴登陆――积势喷井――风暴延续――热点炒作宣传推广实现项目热销
2入市时机
商业产市场营销推广规律验分析分析认房产项目尤综合商业项目入市入市时期前期铺垫尤重入市必须做效利准备否盲动陷动结合项目认项目先期销售中造势市场铺垫尤重深入做项目形象塑造传播争取销售价值化时迅速利作前期市场铺垫项目开盘项目强销具极利放眼明年力营销战略思考
3入市前期准备
1）宣传资料准备
①项目效果图设计制作 ②楼书单张户型图设计制作 ③售楼处展板设计制作
④售楼处模型设计制作
2）现场包装
售楼处： ①售楼处选择建设 ②部装修装饰完成 ③外立面粉刷
④售楼处门前整理整修 ⑤售楼处展板销售物料布置
工围墙周边道路： ①工围墙包装方案设计 ②道路形象牌指示牌设计制作
3）销售资料准备
①价格表订制 ②面图确定 ③推售单位确定 ④付款方式确定
4）销售文件确定
①项目销售流程制定 ②销售订购书合确定 ③客户须知等相关文件确定
5）售楼员培训
①项目销售百问准备
②销售员培训（包括进行销售细节促销政策注意事项培训做员工统说辞效说辞）
6）推广预热施行
①报纸广告设计 ②软文广告撰写 ③媒体版面确定 ④媒体广告发布
7）接受客户咨询登记
三销售策略
1销售总策略――厚积薄发
预热期通媒体宣传积累量意客户开盘时迅速消化厚积薄发形成抢购市场效果
销售物业划分种销售方式兼顾投资快速实现销售
2销售阶段划分
项目44657米规模计算预计销售周期18月
销售阶段
时间安排
阶段工作容
累计
销售例
备 注
预热期
2006年3
市场铺垫炒作建立项目形象面市作准备
———
3月1前开通电话接受咨询
引导期
06年4月
前阶段市场炒作作促销铺垫接受客户咨询预定收取定金
15
市场烘托挖掘急需客户开盘旺季营销做准备
部认购期
06年5——6月底
宣传促销铺垫收取定金正式开盘发售
30
热销期
06年7——12月底
开盘势头销售旺季抓住时机整合种营销手段积极推进销售
60
持销期
07年1——7月
销售旺季相时期整合营销手法作宣传渗透客户进工作
85
尾销期
07年8——9月底
楼盘扫尾期时迎商业项目销售旺季做力推进迅速清盘
100
消费市场温度回升机迅速清盘力争达100％销售率
四媒体策略投放计划
通种媒体项目进行推广宣传房产重推广方式媒体选择准确否直接关系广告投放效果销售工作产生实际影响选择媒体时候应注意媒体发行量发行渠道受众群触达率等力争选取销售工作具强支持宣传推广渠道做广告投放佳整合
建议项目媒体应选择众媒体定媒体辅方式广告形式报纸软性硬性广告户外广告配合电视针性广播海报单张活动营销进行全方位层面立体宣传
报纸
鉴项目档次目标客户群建议济宁日报刊登广告形式般分两种：种硬性广告图文茂式直接列明楼盘情况卖点种软性广告作楼盘硬性广告辅助补充说明消费引导相硬性广告较直接效果显著收费较高软性广告收费较便宜引导消费效果容忽视特项目建立形象初期
海报单张
海报单张较简明详细介绍楼盘优点客户想知道信息类似报纸广告种信息加强进步激发客户楼欲费较少针性强
户外广告
里户外广告指户外广告牌横幅彩旗等建议太白路光河路等城市干道设型户外广告灯箱型户外广告牌外楼盘四周挂型横幅色彩鲜艳明亮宣传语句精炼简洁吸引路客配合展销营造旺销气氛
车身广告
公交车流动性强利定区域范围（公交车固定路线）提高项目知名度线客户群作反复提醒作外车身广告投入费较低广告效应延续性较长利长效性车身广告推广
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