浅议住房贷款风险防范
着社会济断发展物质文化生活水逐步提高住房分配制度改革深化住房分配货币化全面实施提高住房质量成普通百姓家庭议事日程先购房款消费观念已成种时尚加外客商移民农村口城镇迁移形成住房贷款巨市场需求防范住房贷款风险成银行必研课题
深刻认识拓展住房贷款意义
住房贷款指贷款款发放购买类型住房民币贷款包括住房商业性贷款住房组合贷款具市场需求广收益高风险相较低等特点时够带动中间业务负债业务发展代理保险业务储蓄存款发展等成家商业银行竞争营销重点象作贫困区农业银行方济总量资源优势明显项目客户带动等贫困区农业银行走资产业务促进效发展成种趋势农总行第二次营销工作会杨明生行长明确提出农行办成全国零售业务银行造业务品牌优势住房贷款作消费信贷业务中活跃部分加快发展农行抢占市场获取更综合济效益具积极意义住房贷款金额笔数贷款期限长客户分期款资金流动性较差等特点决定住房贷款具定风险性贷款期理带极困难目前行少事情况必防范风险角度住房款风险进行防范促进住房贷款业务健康发展
2 正确认识住房贷款风险
㈠款信形成风险款失业离异收入疾病意外伤害等确定素变化导致期力偿银行贷款失偿贷力款意愿形成银行贷款风险二款信变化造成风险少数
信观念淡薄款利种口动种社会关系逃避款责
㈡开发商单位信形成风险假揭贷款形成风险开发商项目销售理想提前收回项目投资恶意垫付首付款亲属朋友员工名义银行申请住房贷款银行正常销售假象通贿赂银行工作员外勾结意房价抬高套取银行资金短时间银行贷款骗走然逃夭夭二开发商信受营业绩坏制约款提供阶段性担保具定确定性营业务时候阶段性担保会实质性意义否形虚设
㈢开发商购房者矛盾形成风险目前住房市场卖方市场开发商房屋买卖合均格式合合素倾关利开发商方款开发商房屋买卖合产生纠纷工程质量等产生纠纷时款款意愿降低银行预期付息资金期收回贷款形成良
㈣单位虚假集资建房形成风险单位职工名义办理住房揭贷款实际单位支出套取银行信
㈤银行部理形成风险
⒈部员编造窃取客户资料假名名骗取住房贷款
⒉信贷员身业务素质思想素质高住房贷款业务风险控制意识较差款提供相关材料审查够严格高估款信度制度理放宽贷款求盲目扩张业务满足客户需求住房贷款名义发放生产营贷款消费贷款法类贷款等
⒊贷理位楼盘竣工未时办理抵押登记手续开发商抵押物重复抵押重复销售造成贷款担保落空未规定保抵押物抵押物提前抽走变更形成抵押物足效抵押
㈥政策素形成风险住房贷款利率期限民银行规定贷款金额限制象选择直接受国家宏观济政策影响住房贷款违约率宏观济情况正相关宏观济运行情况良失业水降时违约率降反然二利率风险目前住房贷款均采浮动利率实行年定表面银行承担利率风险实际利率调时款期承担款额增加违约率增加影响银行资产质量
㈦抵押物风险住房贷款基重抵押物款购住房门面抵押产权证实际操作中期房产权证建程中开发商提供反担保旦出现烂尾工程时银行保障身信贷资产安全抵押物力期房市场银行信贷资产实际处没法律意义信担保状态时抵押物款赖生存空间款履行债务时高民法院关民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定构建谐社会环境银行力实现抵押物处置拍卖加目前国房产二级市场尚够发达抵押物变现力较差发生抵押物种种原导致价值灭失降样处置抵押物实际价值远远低未清偿贷款息余额抵押物价值未发生变化处置费太高银行法收回款全部贷款息
3 防范住房贷款风险策
㈠选择优质客户群住房贷款投入应选择预期收入稳定国家公务员集团性公司企业业员电信电力金融公路交通供水等优势垄断行业业者进行信贷支持贷款象界定风险低潜力信客户群
㈡风险防范入口关优选项目开发商严格住房贷款开发商准入条件选择资信良资金实力雄厚开发商位置优越市场销售前景楼盘减少盲目贷款行避免开发商带风险
㈢建立健全部约束机制防范控风险
⒈贷前调查贷时审查贷检查环节明确职责层层关加强衡制约控严防范贷款欺诈行带风险行工作员道德风险
⒉加强信贷员业务素质培训职业道德教育提高信贷员认假揭贷款力防范假揭风险夯实基础
⒊加强款收入证明真实性审查通询问解实调查等方式款收入真实性稳定性家庭情况购房途等方面做出整体判断分析视具体情况通提高首付款例缩短贷款期限等方式控制风险
⒋建立严格审查机制开发商项目建设资金否落实位开发楼盘位置否优越设计否合理工程造价否切合实际市场销售前景开发商资质信状况国土权建设规划许证商品房销售许证等进行严格审查充分证实售房等行合法避免银行陷入必纠纷款审查应重点核实收入情况审查足证明收入提供资料真实性购房意图家庭成员关系否开发商关联等
⒌加强贷理时预警加强贷定期定期踪监控款进行踪调查分析时发现款业收入变动情况否会影响正常款力发现时采取补救措施加强逾期贷款理违约记录款时通知款偿逾期贷款防止客户意违约逾期款意愿较款采取积极催收办法外应定期提醒时发送逾期贷款催收通知恶意违约者已出现风险预警信号情况较严重款应时采取措施通法律手段处理抵押物等方式收回贷款息限度减少贷款偿风险建立健全信贷档案理制度贷款档案资料抵押物权证做登记造册专专库保交接制度健全交接手续清楚避免档案抵押物权证遗失
㈣完善落实贷款抵押物登记保险手续认真办理抵押物合法效抵押登记手续公证确保笔住房贷款业务真实性合法性时抵押物进行财产保险抵押物全部价值进行投保保险单应注明银行第受益确保银行权益外抵押物投保期限应贷款期限相致避免保险已期银行贷款未期防止抵押物毁损灭失银行带风险
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着社会济断发展物质文化生活水逐步提高住房分配制度改革深化住房分配货币化全面实施提高住房质量成普通百姓家庭议事日程先购房款消费观念已成种时尚加外客商移民农村口城镇迁移形成住房贷款巨市场需求防范住房贷款风险成银行必研课题
深刻认识拓展住房贷款意义
住房贷款指贷款款发放购买类型住房民币贷款包括住房商业性贷款住房组合贷款具市场需求广收益高风险相较低等特点时够带动中间业务负债业务发展代理保险业务储蓄存款发展等成家商业银行竞争营销重点象作贫困区农业银行方济总量资源优势明显项目客户带动等贫困区农业银行走资产业务促进效发展成种趋势农总行第二次营销工作会杨明生行长明确提出农行办成全国零售业务银行造业务品牌优势住房贷款作消费信贷业务中活跃部分加快发展农行抢占市场获取更综合济效益具积极意义住房贷款金额笔数贷款期限长客户分期款资金流动性较差等特点决定住房贷款具定风险性贷款期理带极困难目前行少事情况必防范风险角度住房款风险进行防范促进住房贷款业务健康发展
2 正确认识住房贷款风险
㈠款信形成风险款失业离异收入疾病意外伤害等确定素变化导致期力偿银行贷款失偿贷力款意愿形成银行贷款风险二款信变化造成风险少数
信观念淡薄款利种口动种社会关系逃避款责
㈡开发商单位信形成风险假揭贷款形成风险开发商项目销售理想提前收回项目投资恶意垫付首付款亲属朋友员工名义银行申请住房贷款银行正常销售假象通贿赂银行工作员外勾结意房价抬高套取银行资金短时间银行贷款骗走然逃夭夭二开发商信受营业绩坏制约款提供阶段性担保具定确定性营业务时候阶段性担保会实质性意义否形虚设
㈢开发商购房者矛盾形成风险目前住房市场卖方市场开发商房屋买卖合均格式合合素倾关利开发商方款开发商房屋买卖合产生纠纷工程质量等产生纠纷时款款意愿降低银行预期付息资金期收回贷款形成良
㈣单位虚假集资建房形成风险单位职工名义办理住房揭贷款实际单位支出套取银行信
㈤银行部理形成风险
⒈部员编造窃取客户资料假名名骗取住房贷款
⒉信贷员身业务素质思想素质高住房贷款业务风险控制意识较差款提供相关材料审查够严格高估款信度制度理放宽贷款求盲目扩张业务满足客户需求住房贷款名义发放生产营贷款消费贷款法类贷款等
⒊贷理位楼盘竣工未时办理抵押登记手续开发商抵押物重复抵押重复销售造成贷款担保落空未规定保抵押物抵押物提前抽走变更形成抵押物足效抵押
㈥政策素形成风险住房贷款利率期限民银行规定贷款金额限制象选择直接受国家宏观济政策影响住房贷款违约率宏观济情况正相关宏观济运行情况良失业水降时违约率降反然二利率风险目前住房贷款均采浮动利率实行年定表面银行承担利率风险实际利率调时款期承担款额增加违约率增加影响银行资产质量
㈦抵押物风险住房贷款基重抵押物款购住房门面抵押产权证实际操作中期房产权证建程中开发商提供反担保旦出现烂尾工程时银行保障身信贷资产安全抵押物力期房市场银行信贷资产实际处没法律意义信担保状态时抵押物款赖生存空间款履行债务时高民法院关民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定构建谐社会环境银行力实现抵押物处置拍卖加目前国房产二级市场尚够发达抵押物变现力较差发生抵押物种种原导致价值灭失降样处置抵押物实际价值远远低未清偿贷款息余额抵押物价值未发生变化处置费太高银行法收回款全部贷款息
3 防范住房贷款风险策
㈠选择优质客户群住房贷款投入应选择预期收入稳定国家公务员集团性公司企业业员电信电力金融公路交通供水等优势垄断行业业者进行信贷支持贷款象界定风险低潜力信客户群
㈡风险防范入口关优选项目开发商严格住房贷款开发商准入条件选择资信良资金实力雄厚开发商位置优越市场销售前景楼盘减少盲目贷款行避免开发商带风险
㈢建立健全部约束机制防范控风险
⒈贷前调查贷时审查贷检查环节明确职责层层关加强衡制约控严防范贷款欺诈行带风险行工作员道德风险
⒉加强信贷员业务素质培训职业道德教育提高信贷员认假揭贷款力防范假揭风险夯实基础
⒊加强款收入证明真实性审查通询问解实调查等方式款收入真实性稳定性家庭情况购房途等方面做出整体判断分析视具体情况通提高首付款例缩短贷款期限等方式控制风险
⒋建立严格审查机制开发商项目建设资金否落实位开发楼盘位置否优越设计否合理工程造价否切合实际市场销售前景开发商资质信状况国土权建设规划许证商品房销售许证等进行严格审查充分证实售房等行合法避免银行陷入必纠纷款审查应重点核实收入情况审查足证明收入提供资料真实性购房意图家庭成员关系否开发商关联等
⒌加强贷理时预警加强贷定期定期踪监控款进行踪调查分析时发现款业收入变动情况否会影响正常款力发现时采取补救措施加强逾期贷款理违约记录款时通知款偿逾期贷款防止客户意违约逾期款意愿较款采取积极催收办法外应定期提醒时发送逾期贷款催收通知恶意违约者已出现风险预警信号情况较严重款应时采取措施通法律手段处理抵押物等方式收回贷款息限度减少贷款偿风险建立健全信贷档案理制度贷款档案资料抵押物权证做登记造册专专库保交接制度健全交接手续清楚避免档案抵押物权证遗失
㈣完善落实贷款抵押物登记保险手续认真办理抵押物合法效抵押登记手续公证确保笔住房贷款业务真实性合法性时抵押物进行财产保险抵押物全部价值进行投保保险单应注明银行第受益确保银行权益外抵押物投保期限应贷款期限相致避免保险已期银行贷款未期防止抵押物毁损灭失银行带风险
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