房产市场调查块环境调研
第部分 项目区气候调查
1． 目：通项目区气候调研掌握项目区基状况
2． 调查方式：查找区市志询问气象台
3． 调查容：
31．温度
32．日条件
33．风
34降雨量湿度
4．综述
第二部分 项目土性质调查
1． 目：通项目块理位置质貌七通状况调研掌握块基现状
2． 调查方式：实调查实调查拍摄块现状图片
3． 调查容：
31．理位置（附图）
32．质貌状况：A形B质C貌D植物分布E水系F山脉G动物种群
33．土面积红线图
34．七通现状
35．块历史研究
4．综述
第三部分 块周边环境调查
1． 目：块周边建筑物绿化景观然景观历史文景观环境污染状况进行调查
2． 调研方式：实调查实调查拍摄图片
3． 容
31．块八方环境（建筑物污染状况景远景视野遮蔽状况）
A 块东面景远景
B 块南面景远景
C 块西面景远景
D 块北面景远景
32．块2公里半径历史文景观列示（标明距离项目块车距）
33．环境污染情况：
A 空气：灰尘气味
B 噪音：噪音源噪音分贝
C 水质：块周边河（湖）污染程度
D 土：垃圾污染
34．治安情况
4．综述
第四部分 块交通条件调查
1． 目：调查区居民工作生活需交通条件便利程度
2． 调研方式：结合市政交通图实察
3． 容
31．项目块周边市政路网公交通起始线路现状远景规划：
A 交通干道
B 远景规划
C 公交通起始线路
32．项目外水陆空交通状况
32．块周边市政道路进入项目块直入交通网现状
4．综述
第五部分 周边市政公建配套设施调查
1． 目：调查区居民生活相关市政配套设施完备程度
2． 方式：实调研
3． 容：调查块周边15公里半径市政公建配套设施（规模档
次块距离）包括：
31．购物（购物中心商场超市农贸市场等）
32．文化教育（幼托学中学学图书馆质量）
33．医疗卫生（级医院药店质量）
34．金融（银行保险证券）
35．邮政
36．娱乐餐饮（体育健身娱乐餐饮住）
37水电排污情况
4．综述
第六部分 周边社区现状调查
1． 目：调查块周边社区楼盘总体规划状况判断周边社区档次居民成分
2． 方式：实调研
3．容
31．周边楼盘区列示产业特性
32．楼盘区居民阶层
33．区总体规划价格等：
A 基资料：1）开发商
2）理位置
3）占面积
4）区规模
5）区配套
6）开发时间
7）建筑结构
8）建筑面积
B 户型面积跨度
C 规划
D 销售资料
1）售价
2）付款方式
3）销售进度
4．综述
第七部分 项目块综述
第八部分 项目块特性类似方案分析
3． 目：类似方案分析项目具体规划建筑环艺等具参考价值
4． 方式：资料查找
3．容：（图片）
31．规划
32．建筑
33．环艺
34．建材
35．特殊环境处理
4．综述
市场研究工作模块
市场调研
第部分 项目房产市场现状调研
1． 目：调查项目宏观济状况房产市场整体状况
2． 调查方式：搜集基础数基础进行分析
3． 容：
31．宏观济运行状况
1）数
指 标 数量 年增长
全省 项目 全省 项目
A国生产总值
中： 第产业
第二产业
第三产业
房产
B固定资产投资
中：房产开发
C社会消费品零售总额
D商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2）分析
32．项目房产市场概况政府相关政策法规
A．项目居民住宅包括形态重构成：公房微利房福利房商品房等
B．政府类住宅开发流通方面政策法规
C．政府关商品住宅金融市政规划等方面政策法规
D．短中期政府项目项目块周边市政规划计划
33．项目房产市场总体供求现状
1）数
项 目 半年 年期相 备注
签定土出合
中商品房
房产开发总额
中商品房建设
中住宅投资占重
商品房施工面积
中住宅
住宅施工面积中年新开工者占例
商品房竣工面积
中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2）分析
34．项目商品住宅市场板块划分极差异
板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区
理范围
划分：建筑商业文特征描述
政府市政规划引导
商品住宅均价格 层
高层
高层
墅
商品住宅供求状况 层
高层
高层
墅
热销区域
35．项目板块商品住宅均价格走势
区域 01年均价格 00年均价格 99年均价格
层 高层 层 高层 层 高层
全市 项目板块
第二部分 类竞争楼盘调研
1． 目：调查项目周边类竞争楼盘规划素质市场状况
2． 调查方式：先收集基础资料基础进行目实调查
3． 容：
31． 基资料
楼盘名称
理位置
发展商
建筑承建商
建筑规划设计商
环境设计商
销售代理商
32． 项目户型结构详析
户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数百分
层
错层
跃层（复式）
33．项目规划设计销售资料
总占面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数栋数
建筑布局开发节奏
户型结构
外立面风格色调材
交楼装修标准
区绿化环艺
车流组织户车
区康乐商业配套设施
物业理
售价（揭折价） 高价：低价：均价：
付款方式 次性：分期：揭：
销售进度 销售率：
已销售单位户型例
客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：
34．综合评判
评判项目 评价
A．块周边环境配套评判
A1 理位置
A2 周边环境景观
A3 周边市政配套
A4 周边区整体素质
B．楼盘素质评判
B1 建筑风格立面
B2 建筑布局空间规划
B3 区环艺规划
B4 户型设计
B5 区配套
B6 车流组织
B7 物业理
C．物业形象
C1 发展商品牌
C2 项目包装营销手法
综合评价
第三部分 住宅消费者行分析
1． 目：解住宅消费者目前消费意识行方式
2． 调查方式：目标客户群问卷形式抽样调查
3． 容：
31． 类档次商品住宅客户分析
指 标 例
家庭结构 3口家：3代堂：二世界：单身
职业特征 商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府事业单位：：外销
买年龄结构 20－30：30－45：45－55：55
客户家庭月收入状况 2000元：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元
客户理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里半径
32．类档次商品住宅客户购买行分析
A 购房目面积偏
指 标 例
购房目 A首次置业满足基居住需求
B二次置业改善居住条件
C投资保值增值
D办公
E父母子女购房
F度假
G
面积偏 A 50米
B 50－70米
C 70－80米
D 80－100米
E 100－120米
F 120－140米
G 140米
B 层数户型偏购买价格承受力
指 标 例
层数偏 A 层（7层）
B 高层（8－18层）
C 高层（18层）
户型偏1 A 层
B 错层
C 跃层（复式）
户型偏2 A 1房1厅
B 2×1
C 2×2
D 3×2
E 4×2
F 4×3
G 5×234
H 6房
价格偏 A（根价格板块划分）
付款方式偏 A 次性付款
B 分期付款
C 揭
揭月供承受力 A 1000元
B 1000－2000元
C 2000－3000元
D 3000－4000元
E 4000－5000元
F 5000元
C 影响购房决策5素
A 理位置
B 市政交通便利程度
C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）
D 距离班点远
E 价格
F 建筑风格外立面
G 户型设计实率
H 社区绿化环艺规划
I 物业理社区文化活动
J 周边社区素质空气噪音等污染程度
K 产权等法律手续齐全
L 建筑质量保证
M 发展商品牌实力
进行市场调查需解容：
1济发展形势解
房产业发展国家区政治济金融教育治安社会发展等素息息相关房价销售情况影响
2房产市场发展态势解
需解容包括年类房产开发项目完成投资额竣工面积施工面积新开工面积销售面积销售价格空置面积市场变化情况年类物业潜需求效需求分析然包括银行开展住房抵押贷款情况力度发展趋势等
3房产政策法规政府关措施解
解：土规划设计拆迁安置开发理建筑施工销售税收物业理等方面法规政府领导重讲话新政策措施工作部署等期出台关住房制度改革蓝印户口制度尤商品房预售条例等规定政府销放心房求等等更须熟悉严格执行
4项目周边居民调查解
解居民尤项目周围居民住房现状员构成文化程度收入情况购房力住房需求购房动机未住房期接受价格付款方式套型面积装修标准居民环境设施配套等注进行深入解然针性根资料确定开发项目市场定位
5周边类楼盘调查解
解容：楼盘处位置销售面积销售价格销售手法（包括宣传口号卖点宣传媒体等）销售进度付款方式购房象楼盘设计造型装修标准配套设施环境美化绿化等时解楼盘施工进度资金位情况物业理情况等然制表逐进行较分析便正确定出开发营销策略
市调容
居民现住房状况需求状况消费行调查
区域概况
1区域简介（三纬济部分）
① 区域介绍 城市名全国全省位
② 口 包括口总量区域区域口分布城镇农村口例口增长情况均寿命
③ 区域划分 属区包括济开发区否位
④ 历史文景观 关该城市历史重点风景旅游景点
⑤ 交通条件 交通便利性港口机场车站等情况
⑥ 公设施 关医疗休闲等设施情况
⑦ 教育文化情况 居民受教育情况
⑧
2宏观济部分
① 济构成 产业例第二三产业例
② 支柱产业情况
③ 国民生产总值GDP值 包括全国全省排名
④ 企业情况
⑤
3微观济部分
① 均收入支出例
② 生活方式社会时尚
③ 消费理念
④ 业情况
⑤
4整体评述远景展
二房产市场
1国家政府关方针政策法律规关变化趋势（注：部门划分）
① 房产理部门
A 开发商
a 关预售证发放条件
b 建筑产品求包括关材料运
c
B 消费者
a 关拆迁安置方式
b 房改房交易规定
c 房价控制
d
C 中介代理机构
a 关业员资质考核
b 机构理条约
② 土局
A 土转方式价格控制
B 土年供量
C 关土规定
③ 规划局
A 城市规划方区域定位远景规划
B 拆迁力度
④ 交通部门
A 关道路网建设
B 重点交通基础设施建设
C 私购车政策
⑤ 银行
A 存款利率揭贷款利率
B 揭年期业务方式等
C 开发商贷款支持
⑥ 税费部门
A 关交易税费
B 办关证件收费情况
C 开发程收费情况包括配套费等
⑦ 政府部门
A 公安部门关购房入户政策
B 货币分房施行力度
⑧ 房产关信息
2房产现状
① 居民现住房状况需求状况消费行调查（附表） 注：通问卷调查分析例口2‰
A 居民收入情况
B 居住情况
C 置业意
② 房产时期概括（般年度）期较
A 交易面积交易金额
B 价格走势
C 楼型例
③ 年度推案量需求预测 注：指部门预测关媒体获取
④ 房产开发商调查（附表）
A 开发商基情况
B 关业绩
C 新动
⑤ 代理行业调查（附表）
A 案推出中代理公司参整市场代理氛围
B 例
C 参方式
D 公司情况
⑥ 专做二手房中介情况
A 市场情况
B 关公司
⑦ 案调查（附表）
A 已结盘
B 现开盘
C 年开盘
D 案调查需提交结果
a 案区域分布图（图标出）
b 等价位曲线图
c 分析总结出区域总结出特点
⑧ 重点楼盘踪档案（附表） 时时关注重点楼盘包括广告宣传方销售进展切信息（步工作事业处处长负责）
三重点区域市调（公司该区域项目时）
1 区域周边环境调查（附表）
A 周边然绿化景观
B 教育文景观
C 种污染程度
D 周边社区素质 周边市政配套便利性
2 区域周边居边消费行调查（附表）
3 区域重点楼盘调查（附表）
4 分析总结区域区力客户群价格定位等基信息公司简报制作做准备
四方面调查
1关媒体调查
① 媒体情况
② 媒体关房产栏目专刊情况
③ 媒体收费情况
④ 总结区域房产宣传广告投入情况
⑤ 求提供栏目简介价位表原件步工作事业处负责完成
房产代理解读
第章 房产代理
1 中介代理市场活跃力量
目前房产业中介代理商正呈现单纯售租代理业务销售商包销商角色转化说发展商做客户调查市场定位客户定位营销推广计划广告执行销售组织等甚包括现场包装接中心设计促销包装接中心设计促销活动组织全家做细分行业专业公司做广告公司室设计公司园林规划公司公关公司等
行业取真正发展需三方面东西品牌二网络三团队
第二章 市 场 调 研
房产市场调研营销信息分析
营销推销促销营销市场需出发根市场客户需求生产产品理利润导营销计划具长期性
推销促销针现成产品销售销售量导计划短期性
发展商首先考虑什？
般住宅途：公寓办公商住商场墅酒店公寓酒店式商务套房等途组合
次建造种建筑形状高层高层层……？容积率决定建筑形状变化容积率降楼面会提高开发成降周期缩短济效益许变
第三考虑房型两房厅两房卫抑两房两卫……？ 种房型面积 确定？目标客源谁里关心什？
外房产市场调研帮助产品定位产品立足市场必须身特点市场市场区隔
目前海商品房积压两原：产品定位准适宜造住宅块造商务楼应该造商务楼建成住宅设计结构合理房型偏偏中产品通市场调研定位找新出路
客源房产生命客源分成类果购买动机分类投资型客户区域划分区外等收入高收入阶层中高收入中收入中低收入低收入等属性高级企业白领阶层国士回沪知青企业员工购买等等
二房产市场调研应该方面着手？
房产营销包括市场营销环境（市场分析）营销组合
市场调研侧重环境部分环境分成总体环境区域环境
总体环境含行政法律济然口政治文化技术环境
区域环境特性交通配套规划房产竞争市场房产消费市场
行政法律环境指房产关切政策法令措施蓝印户口薄契税减半新工房市政策等出台直接影响房产市场
济环境指均收入存款额物价指数企业投资总额金融动态（股票利率银根）区域产业结构等目解市场消费者
然环境包括交通状况市政工程公设施（已建规划）绿化水电煤配套等研究市场行性
口环境指总口均住宅面积家庭结构趋势（单身杭州推出单身贵族公寓售空老年金丝鸟住宅等）整体素质口属性老年化状况等住宅建设关素
政治环境指政局外交政策直接影响房产销售
文化技术环境指文化倾新建材新科技运等等
某案区域环境解更重
首先解区域特性区域历史革 （梧桐花园充分利原法租界历史素）建筑形态风格区域特点（学区商业中心工业中心等）
解区域交通状况公交铁高架轻轨交通干道未交通计划
区域公设施配套包括生活市政（水电煤）配套生活配套公园学校医院影剧院商业中心超市集贸市场宾馆著名餐饮图书馆体育场馆等政府机构标志性建筑等
重点房产竞争市场分析分析产品总供应产品组合类型供应量（供应量 例市场欢迎类型建筑形态例接受程度市场空白点
三市场调研部门组织结构负责容
公司市场研展部信息部负责种报刊杂志学术报告信息综合采集录统计房产广告市场调研部分区域踏街案市调区域踏街员走遍区域中条街记录公设施竞争案等案市调员充客户案进行市场调研
分成区域区域区域踏街记录首先区域图划出公设施案填报区域印象建筑形态绿化状况道路交通公交线路商业等区域配套交通环境状况通区域踏街
调研：
总栋数基面积总建筑面积土等级公建面积公建率途组合环境交通等第张表容
果住宅住宅表车位贷款年限楼层基价单价范围力总价房型配建材设备等列表填报种情况详细解进行综合分析房型总价工期销售率装修销售等等挂钩
做销售化分析销售状况总分析包括销售道具媒体述求卖点付款方式策略等等
实例某项目位吴中路虹桥镇古北新区毗邻虹桥高尔夫球场 面积140000方米容积率13左右作住宅区途明确求公司 调研区建筑形态房型例面积客源等等迅速着手整体市场调研选择10竞争关系住宅区案华光嘉信富丽南国等吴中路虹梅路七星路莘庄田林周围区域区踏街发现该区生活配套足学校医院够交通便总体较适合建造住宅区案市调表汇总形成
区域综合分析表明确告诉：区域总建筑面积1210000方米中高层110000高层98000层1000000方米区域层低层（5层）市场空白点高层总量销售理想说明该区域高层抗性高层销售68％考虑区域住宅区整体销售72 ％说明区受欢迎房型总价关系分析出：房型总量集中两房卫市场空白点两房两卫现192户销售率100％说明该房型非常受欢迎房销售错适合投资额三房两卫销售率较高房型销势错
外根分析区域需总价25万－40万元产品面积分析出：厅厨卫求高力面积100－130方米销售状况区域楼层分析出六楼积压严重肯定景观时案付款方式全部银行贷款没租金付房款
区域客源国士白领阶层港澳台员部分企业员工购买客源集中徐汇长宁卢湾静安黄浦等区客户关心区配套环境发展该区域公设施配套类似没特色
总结：
1该区域住宅高层抗性
2层体
3区住宅 形态销售海
4房型两房卫三房两卫次
5两房卫言25方米佳
6三房两卫言厅25－35方米销
7总体面积控制80－100100－120方米
8总价30－50万元符合市场购买力
该区域存市场空白点：没低层公寓120－140方米面积 两房两卫房少特色公建配套够
建议：
1建造错落致低层公寓损失容积率通高层填补
2减少高层总量
3面积配房占10％面积45－55方米75－90方米占45％100－120占15％适加120－140面积例两房卫占 15％重点加两房两卫例三房卫减少加三房两卫例时四房房型例厅面积两房控制25方三房30－35方厨房面积8－9方
时建议公建设施独创性设区巴士解决交通开办九年制学校解决孩子学问题 案例说明房产产品房型面积配建筑形态甚厅厨定位等 通市场调研市场告诉观决定
第三章 规划景观
浅析房产产品规划构成实施策略
推销第二性物业第性迎合市场产品规划始终畅销售力保证
房产产品规划构成
房产产品规划通两方面理解：
第方面简称'壳'指单空间房型设计室功规划延伸整楼区面积（格局）配外观造型（社区环境）总体功规划等等
第二方面构成简称'体'包括水电煤通讯装潢保安保洁等等方面基功配置
二房产产品规划实施策略
首先产品规划应该客源定位相吻合
客源定位然涉客户职业年龄生活俗等方面根条便客户收入水反映产品便房屋价格区间
总价设定实产品规划客源定位根条标准 次产品规划应该应引导消费时尚挖掘满足客户潜需求
2 城市景观构成特性表现特性
构成城市景观素材纳三方面：然素材工素材事件素材
然素材指然种形气候光植物水体泥土岩石然材料
工素材指建筑物种工设施
事件素材指正发生视觉事件动物活动等
树形成社区标社区景观产生层次丰富天际线整区环境品质提高
3 环境景观做更卖点
没景观设计贴切景观设计
景观设计物美价廉原
理清环境景观功层次：
1功层次（针童老）
2审美功层次（针中年）
3生态功层次
4 房产卖点园林设计
集中绿突出公观赏价值拉数住户间距离缺乏舒适感安全感利住户间沟通面积适中均衡分布种建筑间组团绿仅更窗户风景增加居民休闲散步便利定程度利住户间沟通增强社区凝聚力
5 楼盘重卖点社区环境
遮阳 防尘 防风 防声：
包括绿化围墙门活动设施种指示标牌水景浮雕雕塑灯光设施音响设施等
舒适环境八素：①空气清新没污染臭味②宁静没噪声 ③丰富彩绿化④水景亲⑤街道美丽整洁⑥具历史文化古迹⑦适散步场空间⑧游乐设施中安静空气绿化
6 房价三套车轨道交通绿水景
规划金绿银开发理念凸现
7 选房关注园林会
倡导健康生活方式
8 住宅培育生态住宅概念
生态住宅特征概括起四点舒适健康高效美观
9 功立体生态楼
功立体生态楼种集居环境生态环境节新科技产品新型建筑材料体新型建筑形式
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第部分 项目区气候调查
1． 目：通项目区气候调研掌握项目区基状况
2． 调查方式：查找区市志询问气象台
3． 调查容：
31．温度
32．日条件
33．风
34降雨量湿度
4．综述
第二部分 项目土性质调查
1． 目：通项目块理位置质貌七通状况调研掌握块基现状
2． 调查方式：实调查实调查拍摄块现状图片
3． 调查容：
31．理位置（附图）
32．质貌状况：A形B质C貌D植物分布E水系F山脉G动物种群
33．土面积红线图
34．七通现状
35．块历史研究
4．综述
第三部分 块周边环境调查
1． 目：块周边建筑物绿化景观然景观历史文景观环境污染状况进行调查
2． 调研方式：实调查实调查拍摄图片
3． 容
31．块八方环境（建筑物污染状况景远景视野遮蔽状况）
A 块东面景远景
B 块南面景远景
C 块西面景远景
D 块北面景远景
32．块2公里半径历史文景观列示（标明距离项目块车距）
33．环境污染情况：
A 空气：灰尘气味
B 噪音：噪音源噪音分贝
C 水质：块周边河（湖）污染程度
D 土：垃圾污染
34．治安情况
4．综述
第四部分 块交通条件调查
1． 目：调查区居民工作生活需交通条件便利程度
2． 调研方式：结合市政交通图实察
3． 容
31．项目块周边市政路网公交通起始线路现状远景规划：
A 交通干道
B 远景规划
C 公交通起始线路
32．项目外水陆空交通状况
32．块周边市政道路进入项目块直入交通网现状
4．综述
第五部分 周边市政公建配套设施调查
1． 目：调查区居民生活相关市政配套设施完备程度
2． 方式：实调研
3． 容：调查块周边15公里半径市政公建配套设施（规模档
次块距离）包括：
31．购物（购物中心商场超市农贸市场等）
32．文化教育（幼托学中学学图书馆质量）
33．医疗卫生（级医院药店质量）
34．金融（银行保险证券）
35．邮政
36．娱乐餐饮（体育健身娱乐餐饮住）
37水电排污情况
4．综述
第六部分 周边社区现状调查
1． 目：调查块周边社区楼盘总体规划状况判断周边社区档次居民成分
2． 方式：实调研
3．容
31．周边楼盘区列示产业特性
32．楼盘区居民阶层
33．区总体规划价格等：
A 基资料：1）开发商
2）理位置
3）占面积
4）区规模
5）区配套
6）开发时间
7）建筑结构
8）建筑面积
B 户型面积跨度
C 规划
D 销售资料
1）售价
2）付款方式
3）销售进度
4．综述
第七部分 项目块综述
第八部分 项目块特性类似方案分析
3． 目：类似方案分析项目具体规划建筑环艺等具参考价值
4． 方式：资料查找
3．容：（图片）
31．规划
32．建筑
33．环艺
34．建材
35．特殊环境处理
4．综述
市场研究工作模块
市场调研
第部分 项目房产市场现状调研
1． 目：调查项目宏观济状况房产市场整体状况
2． 调查方式：搜集基础数基础进行分析
3． 容：
31．宏观济运行状况
1）数
指 标 数量 年增长
全省 项目 全省 项目
A国生产总值
中： 第产业
第二产业
第三产业
房产
B固定资产投资
中：房产开发
C社会消费品零售总额
D商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2）分析
32．项目房产市场概况政府相关政策法规
A．项目居民住宅包括形态重构成：公房微利房福利房商品房等
B．政府类住宅开发流通方面政策法规
C．政府关商品住宅金融市政规划等方面政策法规
D．短中期政府项目项目块周边市政规划计划
33．项目房产市场总体供求现状
1）数
项 目 半年 年期相 备注
签定土出合
中商品房
房产开发总额
中商品房建设
中住宅投资占重
商品房施工面积
中住宅
住宅施工面积中年新开工者占例
商品房竣工面积
中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2）分析
34．项目商品住宅市场板块划分极差异
板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区
理范围
划分：建筑商业文特征描述
政府市政规划引导
商品住宅均价格 层
高层
高层
墅
商品住宅供求状况 层
高层
高层
墅
热销区域
35．项目板块商品住宅均价格走势
区域 01年均价格 00年均价格 99年均价格
层 高层 层 高层 层 高层
全市 项目板块
第二部分 类竞争楼盘调研
1． 目：调查项目周边类竞争楼盘规划素质市场状况
2． 调查方式：先收集基础资料基础进行目实调查
3． 容：
31． 基资料
楼盘名称
理位置
发展商
建筑承建商
建筑规划设计商
环境设计商
销售代理商
32． 项目户型结构详析
户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数百分
层
错层
跃层（复式）
33．项目规划设计销售资料
总占面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数栋数
建筑布局开发节奏
户型结构
外立面风格色调材
交楼装修标准
区绿化环艺
车流组织户车
区康乐商业配套设施
物业理
售价（揭折价） 高价：低价：均价：
付款方式 次性：分期：揭：
销售进度 销售率：
已销售单位户型例
客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：
34．综合评判
评判项目 评价
A．块周边环境配套评判
A1 理位置
A2 周边环境景观
A3 周边市政配套
A4 周边区整体素质
B．楼盘素质评判
B1 建筑风格立面
B2 建筑布局空间规划
B3 区环艺规划
B4 户型设计
B5 区配套
B6 车流组织
B7 物业理
C．物业形象
C1 发展商品牌
C2 项目包装营销手法
综合评价
第三部分 住宅消费者行分析
1． 目：解住宅消费者目前消费意识行方式
2． 调查方式：目标客户群问卷形式抽样调查
3． 容：
31． 类档次商品住宅客户分析
指 标 例
家庭结构 3口家：3代堂：二世界：单身
职业特征 商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府事业单位：：外销
买年龄结构 20－30：30－45：45－55：55
客户家庭月收入状况 2000元：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元
客户理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里半径
32．类档次商品住宅客户购买行分析
A 购房目面积偏
指 标 例
购房目 A首次置业满足基居住需求
B二次置业改善居住条件
C投资保值增值
D办公
E父母子女购房
F度假
G
面积偏 A 50米
B 50－70米
C 70－80米
D 80－100米
E 100－120米
F 120－140米
G 140米
B 层数户型偏购买价格承受力
指 标 例
层数偏 A 层（7层）
B 高层（8－18层）
C 高层（18层）
户型偏1 A 层
B 错层
C 跃层（复式）
户型偏2 A 1房1厅
B 2×1
C 2×2
D 3×2
E 4×2
F 4×3
G 5×234
H 6房
价格偏 A（根价格板块划分）
付款方式偏 A 次性付款
B 分期付款
C 揭
揭月供承受力 A 1000元
B 1000－2000元
C 2000－3000元
D 3000－4000元
E 4000－5000元
F 5000元
C 影响购房决策5素
A 理位置
B 市政交通便利程度
C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）
D 距离班点远
E 价格
F 建筑风格外立面
G 户型设计实率
H 社区绿化环艺规划
I 物业理社区文化活动
J 周边社区素质空气噪音等污染程度
K 产权等法律手续齐全
L 建筑质量保证
M 发展商品牌实力
进行市场调查需解容：
1济发展形势解
房产业发展国家区政治济金融教育治安社会发展等素息息相关房价销售情况影响
2房产市场发展态势解
需解容包括年类房产开发项目完成投资额竣工面积施工面积新开工面积销售面积销售价格空置面积市场变化情况年类物业潜需求效需求分析然包括银行开展住房抵押贷款情况力度发展趋势等
3房产政策法规政府关措施解
解：土规划设计拆迁安置开发理建筑施工销售税收物业理等方面法规政府领导重讲话新政策措施工作部署等期出台关住房制度改革蓝印户口制度尤商品房预售条例等规定政府销放心房求等等更须熟悉严格执行
4项目周边居民调查解
解居民尤项目周围居民住房现状员构成文化程度收入情况购房力住房需求购房动机未住房期接受价格付款方式套型面积装修标准居民环境设施配套等注进行深入解然针性根资料确定开发项目市场定位
5周边类楼盘调查解
解容：楼盘处位置销售面积销售价格销售手法（包括宣传口号卖点宣传媒体等）销售进度付款方式购房象楼盘设计造型装修标准配套设施环境美化绿化等时解楼盘施工进度资金位情况物业理情况等然制表逐进行较分析便正确定出开发营销策略
市调容
居民现住房状况需求状况消费行调查
区域概况
1区域简介（三纬济部分）
① 区域介绍 城市名全国全省位
② 口 包括口总量区域区域口分布城镇农村口例口增长情况均寿命
③ 区域划分 属区包括济开发区否位
④ 历史文景观 关该城市历史重点风景旅游景点
⑤ 交通条件 交通便利性港口机场车站等情况
⑥ 公设施 关医疗休闲等设施情况
⑦ 教育文化情况 居民受教育情况
⑧
2宏观济部分
① 济构成 产业例第二三产业例
② 支柱产业情况
③ 国民生产总值GDP值 包括全国全省排名
④ 企业情况
⑤
3微观济部分
① 均收入支出例
② 生活方式社会时尚
③ 消费理念
④ 业情况
⑤
4整体评述远景展
二房产市场
1国家政府关方针政策法律规关变化趋势（注：部门划分）
① 房产理部门
A 开发商
a 关预售证发放条件
b 建筑产品求包括关材料运
c
B 消费者
a 关拆迁安置方式
b 房改房交易规定
c 房价控制
d
C 中介代理机构
a 关业员资质考核
b 机构理条约
② 土局
A 土转方式价格控制
B 土年供量
C 关土规定
③ 规划局
A 城市规划方区域定位远景规划
B 拆迁力度
④ 交通部门
A 关道路网建设
B 重点交通基础设施建设
C 私购车政策
⑤ 银行
A 存款利率揭贷款利率
B 揭年期业务方式等
C 开发商贷款支持
⑥ 税费部门
A 关交易税费
B 办关证件收费情况
C 开发程收费情况包括配套费等
⑦ 政府部门
A 公安部门关购房入户政策
B 货币分房施行力度
⑧ 房产关信息
2房产现状
① 居民现住房状况需求状况消费行调查（附表） 注：通问卷调查分析例口2‰
A 居民收入情况
B 居住情况
C 置业意
② 房产时期概括（般年度）期较
A 交易面积交易金额
B 价格走势
C 楼型例
③ 年度推案量需求预测 注：指部门预测关媒体获取
④ 房产开发商调查（附表）
A 开发商基情况
B 关业绩
C 新动
⑤ 代理行业调查（附表）
A 案推出中代理公司参整市场代理氛围
B 例
C 参方式
D 公司情况
⑥ 专做二手房中介情况
A 市场情况
B 关公司
⑦ 案调查（附表）
A 已结盘
B 现开盘
C 年开盘
D 案调查需提交结果
a 案区域分布图（图标出）
b 等价位曲线图
c 分析总结出区域总结出特点
⑧ 重点楼盘踪档案（附表） 时时关注重点楼盘包括广告宣传方销售进展切信息（步工作事业处处长负责）
三重点区域市调（公司该区域项目时）
1 区域周边环境调查（附表）
A 周边然绿化景观
B 教育文景观
C 种污染程度
D 周边社区素质 周边市政配套便利性
2 区域周边居边消费行调查（附表）
3 区域重点楼盘调查（附表）
4 分析总结区域区力客户群价格定位等基信息公司简报制作做准备
四方面调查
1关媒体调查
① 媒体情况
② 媒体关房产栏目专刊情况
③ 媒体收费情况
④ 总结区域房产宣传广告投入情况
⑤ 求提供栏目简介价位表原件步工作事业处负责完成
房产代理解读
第章 房产代理
1 中介代理市场活跃力量
目前房产业中介代理商正呈现单纯售租代理业务销售商包销商角色转化说发展商做客户调查市场定位客户定位营销推广计划广告执行销售组织等甚包括现场包装接中心设计促销包装接中心设计促销活动组织全家做细分行业专业公司做广告公司室设计公司园林规划公司公关公司等
行业取真正发展需三方面东西品牌二网络三团队
第二章 市 场 调 研
房产市场调研营销信息分析
营销推销促销营销市场需出发根市场客户需求生产产品理利润导营销计划具长期性
推销促销针现成产品销售销售量导计划短期性
发展商首先考虑什？
般住宅途：公寓办公商住商场墅酒店公寓酒店式商务套房等途组合
次建造种建筑形状高层高层层……？容积率决定建筑形状变化容积率降楼面会提高开发成降周期缩短济效益许变
第三考虑房型两房厅两房卫抑两房两卫……？ 种房型面积 确定？目标客源谁里关心什？
外房产市场调研帮助产品定位产品立足市场必须身特点市场市场区隔
目前海商品房积压两原：产品定位准适宜造住宅块造商务楼应该造商务楼建成住宅设计结构合理房型偏偏中产品通市场调研定位找新出路
客源房产生命客源分成类果购买动机分类投资型客户区域划分区外等收入高收入阶层中高收入中收入中低收入低收入等属性高级企业白领阶层国士回沪知青企业员工购买等等
二房产市场调研应该方面着手？
房产营销包括市场营销环境（市场分析）营销组合
市场调研侧重环境部分环境分成总体环境区域环境
总体环境含行政法律济然口政治文化技术环境
区域环境特性交通配套规划房产竞争市场房产消费市场
行政法律环境指房产关切政策法令措施蓝印户口薄契税减半新工房市政策等出台直接影响房产市场
济环境指均收入存款额物价指数企业投资总额金融动态（股票利率银根）区域产业结构等目解市场消费者
然环境包括交通状况市政工程公设施（已建规划）绿化水电煤配套等研究市场行性
口环境指总口均住宅面积家庭结构趋势（单身杭州推出单身贵族公寓售空老年金丝鸟住宅等）整体素质口属性老年化状况等住宅建设关素
政治环境指政局外交政策直接影响房产销售
文化技术环境指文化倾新建材新科技运等等
某案区域环境解更重
首先解区域特性区域历史革 （梧桐花园充分利原法租界历史素）建筑形态风格区域特点（学区商业中心工业中心等）
解区域交通状况公交铁高架轻轨交通干道未交通计划
区域公设施配套包括生活市政（水电煤）配套生活配套公园学校医院影剧院商业中心超市集贸市场宾馆著名餐饮图书馆体育场馆等政府机构标志性建筑等
重点房产竞争市场分析分析产品总供应产品组合类型供应量（供应量 例市场欢迎类型建筑形态例接受程度市场空白点
三市场调研部门组织结构负责容
公司市场研展部信息部负责种报刊杂志学术报告信息综合采集录统计房产广告市场调研部分区域踏街案市调区域踏街员走遍区域中条街记录公设施竞争案等案市调员充客户案进行市场调研
分成区域区域区域踏街记录首先区域图划出公设施案填报区域印象建筑形态绿化状况道路交通公交线路商业等区域配套交通环境状况通区域踏街
调研：
总栋数基面积总建筑面积土等级公建面积公建率途组合环境交通等第张表容
果住宅住宅表车位贷款年限楼层基价单价范围力总价房型配建材设备等列表填报种情况详细解进行综合分析房型总价工期销售率装修销售等等挂钩
做销售化分析销售状况总分析包括销售道具媒体述求卖点付款方式策略等等
实例某项目位吴中路虹桥镇古北新区毗邻虹桥高尔夫球场 面积140000方米容积率13左右作住宅区途明确求公司 调研区建筑形态房型例面积客源等等迅速着手整体市场调研选择10竞争关系住宅区案华光嘉信富丽南国等吴中路虹梅路七星路莘庄田林周围区域区踏街发现该区生活配套足学校医院够交通便总体较适合建造住宅区案市调表汇总形成
区域综合分析表明确告诉：区域总建筑面积1210000方米中高层110000高层98000层1000000方米区域层低层（5层）市场空白点高层总量销售理想说明该区域高层抗性高层销售68％考虑区域住宅区整体销售72 ％说明区受欢迎房型总价关系分析出：房型总量集中两房卫市场空白点两房两卫现192户销售率100％说明该房型非常受欢迎房销售错适合投资额三房两卫销售率较高房型销势错
外根分析区域需总价25万－40万元产品面积分析出：厅厨卫求高力面积100－130方米销售状况区域楼层分析出六楼积压严重肯定景观时案付款方式全部银行贷款没租金付房款
区域客源国士白领阶层港澳台员部分企业员工购买客源集中徐汇长宁卢湾静安黄浦等区客户关心区配套环境发展该区域公设施配套类似没特色
总结：
1该区域住宅高层抗性
2层体
3区住宅 形态销售海
4房型两房卫三房两卫次
5两房卫言25方米佳
6三房两卫言厅25－35方米销
7总体面积控制80－100100－120方米
8总价30－50万元符合市场购买力
该区域存市场空白点：没低层公寓120－140方米面积 两房两卫房少特色公建配套够
建议：
1建造错落致低层公寓损失容积率通高层填补
2减少高层总量
3面积配房占10％面积45－55方米75－90方米占45％100－120占15％适加120－140面积例两房卫占 15％重点加两房两卫例三房卫减少加三房两卫例时四房房型例厅面积两房控制25方三房30－35方厨房面积8－9方
时建议公建设施独创性设区巴士解决交通开办九年制学校解决孩子学问题 案例说明房产产品房型面积配建筑形态甚厅厨定位等 通市场调研市场告诉观决定
第三章 规划景观
浅析房产产品规划构成实施策略
推销第二性物业第性迎合市场产品规划始终畅销售力保证
房产产品规划构成
房产产品规划通两方面理解：
第方面简称'壳'指单空间房型设计室功规划延伸整楼区面积（格局）配外观造型（社区环境）总体功规划等等
第二方面构成简称'体'包括水电煤通讯装潢保安保洁等等方面基功配置
二房产产品规划实施策略
首先产品规划应该客源定位相吻合
客源定位然涉客户职业年龄生活俗等方面根条便客户收入水反映产品便房屋价格区间
总价设定实产品规划客源定位根条标准 次产品规划应该应引导消费时尚挖掘满足客户潜需求
2 城市景观构成特性表现特性
构成城市景观素材纳三方面：然素材工素材事件素材
然素材指然种形气候光植物水体泥土岩石然材料
工素材指建筑物种工设施
事件素材指正发生视觉事件动物活动等
树形成社区标社区景观产生层次丰富天际线整区环境品质提高
3 环境景观做更卖点
没景观设计贴切景观设计
景观设计物美价廉原
理清环境景观功层次：
1功层次（针童老）
2审美功层次（针中年）
3生态功层次
4 房产卖点园林设计
集中绿突出公观赏价值拉数住户间距离缺乏舒适感安全感利住户间沟通面积适中均衡分布种建筑间组团绿仅更窗户风景增加居民休闲散步便利定程度利住户间沟通增强社区凝聚力
5 楼盘重卖点社区环境
遮阳 防尘 防风 防声：
包括绿化围墙门活动设施种指示标牌水景浮雕雕塑灯光设施音响设施等
舒适环境八素：①空气清新没污染臭味②宁静没噪声 ③丰富彩绿化④水景亲⑤街道美丽整洁⑥具历史文化古迹⑦适散步场空间⑧游乐设施中安静空气绿化
6 房价三套车轨道交通绿水景
规划金绿银开发理念凸现
7 选房关注园林会
倡导健康生活方式
8 住宅培育生态住宅概念
生态住宅特征概括起四点舒适健康高效美观
9 功立体生态楼
功立体生态楼种集居环境生态环境节新科技产品新型建筑材料体新型建筑形式
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